00:00 - Que sont les bilans au niveau du marché immobilier pour l'année 2023 ?
00:03 - Alors en 2023, je pense qu'on l'a pas mal entendu dans la presse déjà,
00:07 mais on a vraiment une tendance baissière au niveau du nombre de transactions immobilières.
00:12 Donc en 2023, on ne peut pas dire qu'on a un crash immobilier,
00:15 mais en tout cas on a une énorme diminution des transactions.
00:19 Pour donner les chiffres, la moyenne nationale est d'environ -15% en nombre de transactions.
00:25 Pour la Wallonie, c'est un peu moins percutant, c'est -12%.
00:29 Enfin, c'est quand même déjà pas mal, alors que la Flandre est à -17%.
00:32 - Et quels sont les facteurs qui expliquent cette situation ?
00:35 - Il y a différents facteurs.
00:37 Un double facteur principal, c'est l'inflation.
00:41 Alors l'inflation, qu'est-ce qu'elle a engendré ?
00:43 L'inflation a engendré l'augmentation des taux directeurs au niveau de la Banque européenne.
00:48 La Banque européenne, si elle augmente ses taux directeurs,
00:50 les taux hypothécaires augmentent en conséquence.
00:53 Donc du coup, inflation égale augmentation des taux hypothécaires.
00:56 On est quand même passé, il y a quelques années,
00:57 il y a très peu de temps encore à 1%, 1,5% en taux fixe,
01:01 20 ans, 25 ans, on est passé quand même à 4, 4,5% en taux fixe, 20, 25 ans,
01:06 je parle d'expérience.
01:08 Donc, augmentation des taux d'intérêt,
01:09 ce qui veut dire que la capacité d'achat d'un acquéreur a diminué.
01:13 On disait qu'il y a deux ans, un coup qui pouvait, en fonction de ses revenus,
01:18 emprunter 300 000 euros, l'année dernière, il pouvait emprunter 230 000 euros.
01:22 Donc finalement, on a quand même une énorme perte de capacité d'emprunt.
01:26 Et en plus, le marché immobilier a été perturbé par la guerre en Ukraine,
01:31 où on s'est rendu compte que finalement, le coût de l'énergie qui a explosé,
01:34 notamment le gaz, le coût du gaz qui a explosé,
01:37 on s'est rendu compte que chauffer un habitat, c'est quelque chose de fondamental.
01:40 Et tout le monde s'est retourné vers quelque chose qu'on ne regardait pas,
01:44 ou pas encore assez, c'est la PUE, la performance énergétique du bâtiment.
01:48 Et tout le monde a commencé à regarder la performance énergétique du bâtiment,
01:51 qui forcément est meilleure ou excellente sur les bâtiments neufs,
01:54 avec du A ou du B, et que c'est grave sur des très très vieux immeubles,
01:58 avec des performances F et G qu'on appelle les passoires énergétiques.
02:02 Tout le monde ayant regardé ça, on s'est dit,
02:04 si j'achète une passoire énergétique, j'ai besoin des moyens pour la rénover,
02:07 pour avoir une meilleure performance.
02:09 Comme les matériaux ont augmenté, notamment suite à la guerre en Ukraine,
02:12 on a toute une conjonction d'éléments extérieurs
02:16 qui ont fait que le marché n'était pas bon, et il faut trouver un équilibre.
02:19 Alors pour 2024, on espère que cet équilibre va arriver,
02:23 que les transactions vont revenir, et que l'équilibre revienne, comment ?
02:26 Simplement parce que les prix vont s'adapter.
02:29 Le prix du neuf, on espère se tasser un petit peu,
02:32 le coût des matériaux devrait diminuer un petit peu,
02:35 et donc on aurait des prix un peu plus abordables en neuf.
02:38 Ensuite, sur le prix de l'ancien, on aura probablement une diminution du prix de l'ancien,
02:41 qui viendra compenser pour l'acquéreur, le coût pour lui,
02:44 de la rénovation de l'immeuble pour avoir une meilleure performance énergétique.
02:47 Donc 2024, c'est performance énergétique,
02:50 ce sera le mot que vous allez entendre de façon journalière.
02:53 Il y a aussi des taux d'intérêt qui risquent aussi de diminuer.
02:56 Alors les taux d'intérêt qui diminuent, ou qui restent en tout cas,
02:59 s'ils sont stables à 3%, je crois que ce sont des taux d'intérêt,
03:02 ou 2,5-3%, ce sont des taux d'intérêt qui sont tout à fait acceptables.
03:06 Il faut aussi que les banques et les ressources, je crois que c'est un bon équilibre.
03:09 Ce qu'il faut dans l'immobilier, c'est de la stabilité.
03:11 On n'a pas eu de stabilité l'an dernier,
03:13 on avait des taux d'intérêt qui augmentaient tout le temps,
03:15 on avait des coûts qui étaient là, dont j'ai expliqué sur la rénovation,
03:18 donc on n'avait pas de stabilité.
03:20 La stabilité, c'est vraiment l'élément clé pour l'immobilier,
03:23 qu'on doit retrouver, et je pense qu'on va le retrouver en 2024.
03:26 Certains disent, déjà fin du premier semestre 2024,
03:29 on sent la tendance aujourd'hui déjà, les taux d'intérêt d'être un peu plus bas.
03:33 Il y a une certaine reprise, on sent une certaine émulation de l'immobilier,
03:37 mais j'espère que dans le cours de l'année,
03:38 en tout cas certainement le deuxième semestre 2024,
03:41 on ait quelque chose de beaucoup plus équilibré,
03:42 du coup une reprise des transactions immobilières.
03:45 [SILENCE]
