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00:02Construyendo el futuro es presentado por Inarco, con más de 40 años de experiencia en el mercado.
00:10Bueno, son las 11 en punto. Seguimos aquí en nuestro enfoque económico. Vamos a enganchar
00:15el tema del dólar con nuestro invitado. Totalmente. Y los saludamos. Estamos en
00:20compañía de Esteban Márquez. Él es gerente general de Inarco Paraguay. ¿Cómo estamos,
00:24Esteban? ¿Qué tal? Bienvenido. Muchas gracias. Buenos días. Bueno,
00:27un saludo a la mesa acá y un placer estar con ustedes de vuelta. Mucho que hablar.
00:31Inarco es una desarrolladora inmobiliaria. Y como veníamos hablando del dólar antes de que llegues,
00:39me interesa saber cómo les está impactando a ustedes el dólar. Mira, tiene un impacto importante.
00:46Nosotros tenemos proyectos que hemos lanzado la invitación a los inversionistas a un dólar casi
00:527.000 y hoy estamos cotizando construcción a un dólar 5.700, 6.000. Entonces, la variación al alza en
01:03el costo
01:03constructivo se ha disparado de un promedio que nosotros veníamos manejando de 550, 600.
01:12El metro cuadrado constructible a 720, 770. Y estamos hablando de que estamos siendo creativos para
01:22llegar a esos números. Porque realmente el promedio se está manejando casi en 800 dólares en
01:28metro cuadrado. Y encima hay una cosa. Vos construís 100, pero no vendés 100. No. Vendés 80 o 70, ¿verdad?
01:34Totalmente, porque no es directamente proporcional la absorción del mercado en cuanto a precio para
01:39trasladar ese costo. No, no, pero además, además a lo que me refiero es de un edificio que tiene 100,
01:46100%, no todo es vendible. No, no, no. No pueden del pasillo, no pueden del entrar en el auto. Así
01:52mismo.
01:52Nosotros trabajamos más o menos en una eficiencia ideal del 80-20, pero no siempre llegas al 80-20 porque
01:57hay condiciones del terreno y otras cosas que vas teniendo que ser creativo con el proyecto, pero manejamos
02:03en un promedio de 75% de eficiencia en nuestros proyectos. O sea, estás en un 780 sobre el 100,
02:09por decirlo de alguna manera. Sí, así mismo. Que es 78 mil y estás en un... ¿Y qué pasa con
02:16los precios?
02:17Porque mucha gente dice, ¿por qué no se ajustan los precios en dólares? No, pero no es lineal,
02:20eso es lo que te decía. O sea, es directamente proporcional y el mercado lo empieza a absorber,
02:25pero un alza del 25 al 30% va a trasladar directo la caída del dólar. Porque, a ver, lo
02:30que pasó en el sector
02:31de la construcción es complejo. O sea, vos tenés un alza del hormigón más o menos en un promedio
02:36del 62%, lo que ha variado en este tiempo. ¿Por qué eso? Y a ver, el por qué es muy
02:44complicado
02:44que yo te lo pueda decir porque hay un gremio que maneja el sector del hormigón y tienen
02:49sus variables para justificar el alza. Si nosotros miramos los ponderables, es como que es debatible
02:57para nosotros por qué en Ciudad del Este está al 30% el alza y por qué en Asunción
03:01está al 62%. O sea, esas son cosas que nosotros nos preguntamos por qué. Y que tienen que...
03:07No encuentro yo todavía una respuesta y estaría bueno que eso sea un punto de análisis porque
03:12realmente esa es una realidad. En Ciudad del Este vos vas, quieres lanzar un proyecto,
03:17haces costos y el hormigón sí vario el precio, pero vario en un 30-32%.
03:22Eso en un año. En un año. Y acá estamos en 62%. Y la justificación principal siempre
03:28es el tema del dólar, ¿verdad? Hoy, con el justificativo de la caída del dólar o de
03:33la apreciación del guaraní, como lo queramos llamar, está todo justificado.
03:38¿Qué componente de dólar tiene el hormigón? A ver...
03:42¿El cemento de paraguayo? El cemento de paraguayo, el paraguayo...
03:45No sé, tendrá materia... No te digo materia prima, pero...
03:50¿Tiene chips adentro?
03:53Vamos a decir que hay algún componente dentro del proceso químico para convertirlo al producto
03:59final que tenga alguna incidencia, que se tenga que importar y por eso tiene alguna incidencia
04:05el tema del dólar, ¿verdad? Pero realmente hoy con el tema del dólar es casi como que está
04:08todo justificado el alza de todo en líneas generales y eso es lo que llama mucho la atención
04:13y preocupa, ¿verdad? O sea, nos preocupa a nosotros en el sector la variación del precio
04:17del hormigón, la variación del precio de la varilla, que también siempre, históricamente
04:22ha sido siempre en guaraníes y hoy sube.
04:25Y es todo local también.
04:27Y es todo local también, ¿cierto? Hay un componente de importación de varillas, se trae de China,
04:31hay cosas que la varilla viene importada, pero finalmente en esos dos componentes dentro
04:40del costo constructivo vos tenés casi el 40% de la incidencia de un proyecto.
04:44Entonces, no, es un tema menor la varilla y el hormigón porque finalmente es la estructura
04:50del proyecto, ¿verdad? Entonces, por ahí viene un poco hoy el impacto principal para nosotros
04:56en cuanto a la variación del costo. Y después tenés todo lo que implica instalaciones y demás
05:01que también son en dólares que hacen su impacto.
05:06Para darte una idea, dentro de un proyecto de desarrollo inmobiliario, el 70% más menos
05:12las constructoras tienen sus costos en guaraníes y un 30% tienen en dólares.
05:18Entonces, hay una incidencia importante en el guaraní, pero hoy empieza a pasar que rubros
05:23que históricamente estuvieron siempre en dólares, ahora están en guaraníes.
05:28Mobiliario, por ejemplo. Siempre los muebles han sido cotizados en dólares y hoy pasaron
05:32a estar cotizados en guaraníes. Entonces, finalmente vos cerrás un proyecto en dólares
05:38y finalmente la constructora empieza a tener un descalce porque te dice, mis guaraníes,
05:42los dólares no representan los guaraníes que me tenían que representar por la variación
05:46y no podemos más predecir la variación del tipo de cambio.
05:48Que históricamente en los últimos 10 años siempre ha sido relativamente estable al alza
05:52y hoy está súper volátil a la baja.
05:54Y para tu cliente final, la otra vez que hablábamos nos decías que gran parte de tus clientes
05:59son inversionistas, ¿verdad? No son compradores que van a vivir en el lugar si no lo usan
06:05como inversión. ¿Cómo está su relación hoy?
06:11Mira, la sensación un poco que nosotros tenemos y lo que vemos en el mercado es que hay una expectativa
06:16hoy del inversionista. Se ralentizó un poquito el mercado, la situación política no deja de ser
06:22un tema importante, lo empiezan a mirar con una situación de empieza el año político,
06:27el año de cambio, ¿cómo va a continuar esto? El tema financiero que generó un ruido en el mercado
06:35trasciende fronteras y son cosas que tenemos que empezar nosotros a dejar de jugar un poco
06:41con esas variables a nivel político, a nivel macro país, porque empieza a afectar también
06:47a los distintos rubros. El inversionista es una persona muy sensible y una persona muy informada.
06:54No viene a invertir aleatoriamente al país. O sea, mira el contexto país y si realmente hay seguridad jurídica
07:02y están las condiciones dadas, entra. Hoy yo celebro que dentro de todo se siga manteniendo eso,
07:07por eso ayer veíamos la inauguración de una industria de ferrocilicio, por ejemplo.
07:12Ese tipo de apuestas es sumamente importante. Que empresarios te digan, cuatro años hace que yo ya miré
07:19Paraguay y yo ya sabía que tenía que invertir en Paraguay, decía el CEO de REM.
07:23Entonces, eso habla muy bien. Que particularmente lo conozco y lo conozco al grupo de inversores también
07:28y son amigos. Entonces, realmente, para mí es muy importante tener esa variable.
07:34Una variable donde el gobierno, dentro de todo, también aprecia y valora la inversión del empresariado local
07:42y trata de acompañar el proceso. Pero siempre hay factores que hay que ir ajustando y puntos de mejora
07:46que yo creo que tenemos que cuidar y ser sensibles. Entonces, yo comparto de que seamos muy delicados
07:52con los temas políticos que no trasciendan hacia la estructura dentro del contexto del día a día
07:59de la macroeconomía. Porque si no, vamos a empezar a tener ciertas variables que van a empezar
08:04a desequilibrar un poquito lo que hemos construido a lo largo de estas décadas
08:09para tener una estabilidad importante y que las inversiones puedan seguir adelante.
08:16Y contame un poco, ¿y ese mismo inversionista? Porque ese inversionista compra a X monto en dólares.
08:26Pero después, ¿cuántos se alquilan? Se alquilan guaraníes, ¿verdad?
08:29Se alquilan guaraníes, se alquilan dólares.
08:31Pero más en guaraníes que en dólares, creo yo, ¿verdad?
08:33Mirá que hay bastante alquiler en dólares. Hoy, realmente, el negocio del dólar está interesante
08:40porque te dice, prefiero pagar en dólares porque mis guaraníes valen más frente al dólar.
08:45Entonces, les gusta cerrar hoy contratos en dólares.
08:48¿Al inquilino?
08:49Sobre todo el del Airbnb. El Airbnb se maneja al 100% en dólares.
08:53Eso no hay posibilidad, ¿verdad?
08:55¿Y cuándo es la relación entre Airbnb y alquiler mensual común?
08:59Y depende mucho de la zona, Manuel. Hay zonas que son realmente destinadas al Airbnb.
09:04Airbnbistas.
09:05Sí. Porque es un tema de pasos. Ahí vos tenés asociado el turismo empresarial, el turismo de ocio.
09:13Pero, entonces, hay muchas cosas. Y hoy, realmente, como yo les decía en el programa anterior,
09:19el empresario viene mucho o el inversionista viene mucho de este país, a la ciudad,
09:23y viene de paso. Y viene, se queda una semana, va.
09:27Entonces, el Airbnb pasa a ser un factor fundamental porque a veces el hotel es más complicado
09:32o está saturado, que normalmente es lo seguro.
09:35Y es más caro también, ¿verdad?
09:36Y, obviamente, es más caro porque tiene unos factores adicionales.
09:38Si venido con una familia en un Airbnb, te cuesta lo mismo que...
09:42Totalmente. A ver, nosotros tenemos clientes argentinos o españoles que están viniendo mucho
09:49y te dicen, yo ya prefiero tener un apartamento. Inclusive, te dicen, prefiero comprarme un apartamento,
09:54tenerlo. Cuando no estoy, lo pongo en Airbnb. Y cuando vengo, tengo mi lugar. Y es mío.
10:01Claro. ¿Cuánto puede rendir un Airbnb, un departamento pequeño?
10:06Mensualmente, para compararlo con el alquiler.
10:08Y te rinde más o menos un 12% de estar rindiendo más o menos.
10:13Ya neto, descontando las comisiones, todos los gastos, contratar un servicio que te hace
10:21la limpieza, el mantenimiento, ese tipo de cosas. Entonces, después está así lo que
10:25¿Nivel de ocupación más o menos?
10:2824 días de 30, más o menos.
10:31O sea, 80% de ocupación.
10:32Casi un 80% de ocupación, sí.
10:34Y dice que con 10 días paga todos los costos.
10:36Normalmente, sí. Están entre los 10 y los 12 días para pagar todos los costos.
10:39O sea, con 10 días paga todos los costos y ganaste 14 días.
10:42Así mismo.
10:43Es un muy buen negocio.
10:44Es muy buen negocio.
10:46Muy buen negocio.
10:47¿Tenés alguno de Airbnb por ahí?
10:50Imagínate que vos podés, a ver, si vos tenés aberración al riesgo, a ver, vos podés
10:59entrar a comprar un monoambiente desde 40 mil dólares o desde 37 mil dólares y esperás
11:06dos años de obra y ganaste la plusvalía automáticamente cuando yo te entregué la
11:11unidad, un 20, 25% tranquilamente y a eso después le empezás a sumar la renta inmediata.
11:20Ya sea Airbnb o la tradicional, ¿verdad?
11:22Pero realmente lo que más rinde es el Airbnb.
11:24Por eso la zona es importante también.
11:25Nosotros cuando elegimos y después vamos a ver seguramente un mapa que trajimos de la
11:31zona donde nosotros estamos ubicándonos.
11:32Es demasiado ver tu mapa.
11:34Bueno.
11:35Que lo vamos a ver a vuelta al corte.
11:36Vamos a hacer la última pausa y enseguida vamos a estar con...
11:39Esteban Marquez.
11:40Me interesa mucho tanto.
11:41Sí.
11:41Genente general de Inarco Paraguay.
11:43Bueno.
11:43Parte final de nuestro enfoque económico.
11:46Seguimos con este tema, Príncipe.
11:47Sí.
11:47En compañía de Esteban Marquez, genente general de Inarco Paraguay.
11:50Y Manuel, vos querías ver demasiado ya el mapa interactivo.
11:52Demasiado yo quiero ver el mapa.
11:54Bueno, le pedimos a producción que nos den el soporte correspondiente, por favor.
11:59Cuando...
11:59Ahí tenemos, justamente.
12:01Bueno.
12:01Me voy a poner un poquito de costado acá para explicar.
12:05Fíjate, le pido a la audiencia también que mire.
12:08Nosotros hoy tenemos seis proyectos en ejecución o terminados.
12:15Nuestro porfolio hoy abarca seis proyectos.
12:18Alto de Siria, Garay 530 y Torre y Zaguirre son los tres primeros proyectos que Inarco desarrolló a lo largo
12:24de su historia.
12:25Y hoy nosotros estamos enfocados en Magallanes, Inarco Herrera e Inarco Cid.
12:31Magallanes es un proyecto súper emblemático.
12:34Es un proyecto ubicado en la zona de Villamorra, pegado al Santuario Joven del Ciestat.
12:40Es una zona que está creciendo muchísimo, claramente, por la Torre Sudamerica.
12:44La Torre Sudamerica vino a revolucionar la zona y vino a consolidar la zona corporativa de Villamorra, que era algo
12:52que le faltaba.
12:53O sea, la diferencia con las lomas es que Inburucuyá es que le tenés a todo lo que es el
13:00Shopping del Sol,
13:01el Paseo de la Galería, las torres corporativas, el World Trade Center.
13:05Eso claramente consolidó la zona.
13:07A Villamorra le faltaba algo y ese algo hoy es Sudamerica, con una torre de 100.000 metros cuadrados,
13:14que va a albergar más o menos entre 8.000 y 10.000 personas de tráfico diario.
13:18Entonces, finalmente, lo que siempre digo, las personas quieren vivir cerca de donde trabajan
13:24porque está en una ciudad que se mueve en vehículo y ya sabemos que hay deficiencia de transporte público
13:29y hasta de veredas para el peatón.
13:32Entonces, en función de eso, nosotros ya teníamos cierta información, hicimos una apuesta importante en su momento,
13:37ya hace tres años atrás, cuando decidimos comprar la propiedad de donde hoy se está erigiendo Magallanes
13:42y hoy es un proyecto que está vendido a casi el 85%.
13:45A partir de ahí, nosotros dijimos, bueno, ¿hacia dónde nos vamos?
13:49Y ahí es donde nos fuimos a Inarco Herrera.
13:52¿Por qué Inarco Herrera?
13:53Porque Herrera es el barrio que está ubicado en el medio mismo entre estos dos ejes súper importantes.
14:00Eje corporativo World Trade Center, nuevo eje corporativo consolidándose, Villamorra.
14:05Bueno, esa ubicación es fantástica.
14:08Está detrás mismo de una compañía de seguro muy conocida que está sobre la avenida Mariján López,
14:13sobre la calle Guido Hispano.
14:17Está técnicamente a 10 minutos del eje corporativo actual
14:22y a 5 minutos del eje corporativo nuevo que se está erigiendo.
14:27Ese es un proyecto que tiene 130 unidades.
14:30Es un proyecto pensado sumamente en el producto de renta.
14:35Entonces, tiene un 60% de monoambientes
14:38y el resto está repartido entre unidades de un dormitorio, un dormitorio plus y dos dormitorios.
14:44A partir de ahí, como este proyecto ya está casi a un 40% vendido,
14:50dijimos, bueno, ¿qué más le vamos a agregar a nuestro porfolio?
14:54Y ahí nosotros ya veníamos mirando una zona emergente que se está consolidando de una manera brutal,
15:00que es la zona del Club Internacional de Tenis.
15:02Ahí nos fuimos y desarrollamos el proyecto InarcoSeed.
15:08InarcoSeed es una ubicación sumamente estratégica.
15:12Zona emergente, ubicada a 10 minutos del eje corporativo actual,
15:17ubicado a 10 minutos del aeropuerto,
15:20zona que se está interviniendo con todo lo que es Tapetuyá.
15:24Realmente es una zona que está creciendo muchísimo y tiene un montón de factores en el entorno.
15:29Tenés colegios, tenés áreas de esparcimiento, tenés los shopping, tenés zonas corporativas.
15:38Entonces, si se fijan en el mapa, realmente son cosas que suman y mucho al producto.
15:46Y de hecho, no es por ello que somos los únicos que estamos en la zona,
15:50sino que hay realmente muchos desarrollos en la zona que se están consolidando.
15:54Y va a ser una zona clave, porque obviamente no es lo mismo vivir ahí en costos que vivir en
15:59las lomas.
15:59O sea, esos son factores sumamente importantes dependiendo del público también al que se apunta.
16:05Porque el inversor, ¿qué es lo que busca? Renta.
16:07Y ahí es donde entra un factor importante, la capacidad de pago del segmento etario.
16:12Entonces, hay público que puede pagar un alquiler más caro y está dispuesto,
16:16y hay otro público que no, pero quiere vivir cerca de las comodidades.
16:20Y ahí es donde entra un producto como InarcoSeed.
16:22Entonces, eso es un poco la zona hoy donde nosotros nos estamos desarrollando.
16:27Y por eso elegimos la zona. Buscamos la estrategia, buscamos qué propuesta de valor le puede generar
16:33a nuestro consumidor, ya sea inversionista o consumidor final.
16:37Que el consumidor final también está entrando fuerte hoy en el esquema que antes no estaba.
16:42Porque Xeroga con el 3.0 al 9.9 pasó a ser un factor fundamental para un producto como este
16:52y un público que realmente no estaba en la cartera hasta un año atrás.
16:59Hoy, sí. Y eso hace la diferencia y mucho.
17:02Y se empieza a mixar, que es lo que nosotros ya veníamos hablando y diciendo
17:05de que el mercado va a empezar a mutar en ese aspecto.
17:08Va a entrar un jugador que no estaba en la cancha.
17:10Y con el tema del dólar también hay un factor positivo, si querés.
17:15¿Un jugador que ofrece algo o un jugador que demanda algo?
17:18Un jugador que demanda algo.
17:20Sí.
17:20Que demanda porque realmente antes no tenía...
17:24No le alcanzaba la plata.
17:25No le alcanzaba.
17:26La tasa no era atractiva.
17:28Estamos hablando de tasa 12, 13% en un crédito tradicional.
17:32O una primera vivienda con topes.
17:35Entonces, finalmente, un plazo de financiamiento de 20 contra 30.
17:38Son cosas que realmente suman.
17:41Y, a ver, si nosotros llegásemos a estandarizar...
17:43Esto es siempre un debate.
17:44Si llegásemos a estandarizar una tasa del 6.5 para el producto,
17:49eso va a tener una incidencia nominal.
17:51Eso va a tener una incidencia enorme.
17:52Yo me acuerdo cuando yo vivía en Estados Unidos,
17:56la tasa de hipoteca estaba en 3.
17:59Exacto.
18:00Y la inflación estaba en 2.
18:01O sea, era 1 de tasa real.
18:03Imagínate.
18:04Todos mis compañeros tenían casas.
18:05Claro.
18:06Exacto.
18:07Porque la edad...
18:08Claro.
18:08No había financiación a largo plazo.
18:10Claro.
18:1030 años.
18:11No, ya 30 años.
18:13Y lo bueno de todo era que había muchos mercados secundarios.
18:16Entonces, ellos, en vez de pagar un alquiler,
18:19lo que hacían era comprar una casa, la dividían en 2.
18:23Yo vivía en la casa de mi compañero.
18:24Claro, una parte.
18:25Claro, con lo que yo le pagaba de alquiler,
18:27él pagaba la cuota de su hipoteca.
18:28Y a él le salía gratis.
18:31Nosotros no podíamos hacer eso.
18:32Éramos pila, ¿verdad?
18:35No podíamos.
18:36Por eso.
18:37¿Nosotros qué?
18:37Estamos hablando de una inflación del 3,5 o 4, más o menos.
18:40¿En Estados Unidos?
18:41No, acá en Paraguay.
18:423, 3,5.
18:43No, ahora estamos en 1,7, ¿verdad?
18:44Pero anual se estimaba cuánto?
18:463,5.
18:473,5.
18:47Y eso dice...
18:48Justamente ya hablamos de eso.
18:50No le pise el callo al banco.
18:52Ellos hablan de 3,5, pero bueno, 3,5, 6,5 es una tasa real de 3.
18:58A eso voy.
18:59Es realmente muy, muy atractivo.
19:01Muy atractivo.
19:02Y si vamos a hacer poco más, ha sido 9, 3, te quedan 6.
19:05Sigue siendo atractivo realmente.
19:07Entonces, ha mejorado el mercado.
19:10Eso es importante.
19:10Se empieza a abrir una beta, que es algo que el sector venía pidiendo mucho.
19:15Y bueno, el gobierno empezó a acompañar.
19:16Lo que esperemos que no pase es que se acaben los fondos para financiar.
19:22Porque ese es un gran tema.
19:24Seguimos dependiendo de la AFD, el fondo de Taiwán.
19:28Eso tiene un límite.
19:29Acá lo que tenemos que nosotros pensar en el futuro, los fondos de pensión.
19:34Ahí es donde nosotros tenemos que apuntar.
19:35Esa es la fuente real de financiamiento.
19:38Juntamente hoy publicamos sobre eso.
19:39Esa es realmente la...
19:41La precha va a crecer.
19:41Claro, la fuente de financiamiento tiene que ser esa.
19:44Y nosotros tenemos que pensar en algún momento en una unidad de moneda indexada.
19:49Tenemos que pensar en tipo Chile, la UEF, o tipo Uruguay.
19:52Esas son cosas que realmente van a sumar una tasa o una moneda sin inflación.
19:58Entonces, esas cosas, cuando nosotros lo podamos madurar y tengamos el ejercicio financiero
20:03bien bajado a tierra, muchas cosas en general van a mejorar en la economía.
20:09Porque realmente hace la diferencia.
20:11Bueno, tenemos que despedirnos.
20:13Gracias, Esteban, por la visita.
20:15Muy interesante.
20:16Vamos a hablar después.
20:17Más yo, Chuchi, tu mapa.
20:18Esa no está en la página web de este...
20:19No, eso es algo que armamos solamente para este programa en exclusión.
20:23Por pedido tuyo, Manuel.
20:24Por pedido exclusivo del señor Manuel.
20:26Más yo, Chuchi, tu mapa.
20:26Estaba muy lindo.
20:27Yo quería que íbamos a hacer algo más.
20:29¿Dónde la gente puede encontrar más información de todo lo que hace Inarco?
20:31Y dispone en materia también de...
20:33Siempre en nuestras redes sociales Inarco Paraguay y en nuestra página web, inarcoparaguay.com.py.
20:39Así que ahí tienen el WhatsApp.
20:42Está nuestro equipo 24-7 a la atención a los clientes.
20:47Y bueno, a disposición para lo que haga falta.
20:49Muchas gracias.
20:50Estuvimos con Esteban Márquez.
20:51Márquez o Márquez.
20:52Márquez.
20:53Esa es una historia que hay que contar.
20:54Este va a ser en el próximo programa.
20:56Cerente General de Inarco Paraguay.
20:58Perfecto.
20:59Muchas gracias.
20:59Gracias, Manuel.
21:00Gracias, Prince.
21:01Nosotros nos despedimos.
21:02Y quédense porque ya se vienen los muchachos del Cardinal Deportivo.
21:12Construyendo el Futuro fue presentado por Inarco.
21:16Con más de 40 años de experiencia en el mercado.