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Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
00:07Et il est 10h30 sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela un rappel de l
00:12'actualité du jour.
00:13Et l'agence internationale de l'énergie qui alerte l'Europe sur ses niveaux de stockage de gaz naturel,
00:18ils ne sont remplis qu'à 75% au dernier pointage, en dessous de l'objectif minimum de 80%
00:24et un plus bas de 13 ans.
00:25Une situation qui, selon l'AIE, devrait prolonger les tensions sur le marché mondial du gaz l'an prochain.
00:32Et puis dans l'actualité des entreprises, notez le placement en redressement judiciaire du groupe GIFI.
00:36L'entreprise dont les magasins emploient 6000 personnes en France connaît de grandes difficultés.
00:41Le tribunal de commerce de Toulouse lance une période d'observation de 6 mois.
00:45Il dira le 8 janvier prochain si l'entreprise dispose ou non des capacités financières suffisantes à la poursuite de
00:51son activité.
00:52Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
00:55Votre programme avec Bien Ici.
00:58On est bien ici.
00:59Trouvez votre futur logement par vie de quartier et temps de trajet sur bienici.com.
01:04Les experts de l'IMO avec Opéra Énergie.
01:07Partenaires de la stratégie énergétique des PME aux grandes entreprises.
01:15BFM Business présente les experts de l'IMO.
01:18Marie-Cœur Deroura.
01:20Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours sur BFM Business.
01:23Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:26Et pas que, vous allez voir, parce que notre pro de l'IMO du jour, il va nous parler immobilier
01:30de bureau.
01:31Mais attention, quand on parle immeuble de bureau, on parle assez peu d'un risque très sous-estimé à l
01:36'heure de l'ultra-connexion.
01:38Celui de la cybersécurité.
01:40On verra ça dans quelques instants.
01:41Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
01:44Oui, on va encore parler investissement locatif, mais pas n'importe quel investissement locatif.
01:49Et si ça valait le coup d'investir dans la maison individuelle, qu'elle soit neuve ou ancienne.
01:55Est-ce que ce n'est pas plus intéressant de faire de l'investissement locatif en maison plutôt que dans
01:59le collectif ?
02:00On verra ça dans quelques instants.
02:01Mais d'abord, c'est donc l'heure du pro de l'IMO.
02:08Et on est en ligne avec Cyril Robert, directeur recherche Savils France.
02:13Je le dis à chaque fois très mal, j'en suis navré.
02:15Bonjour Cyril.
02:17Bonjour Marie.
02:18Bon, alors je le disais en préambule, on va parler immobilier de bureau.
02:21Alors c'est intéressant parce qu'on va parler sur le bâti en tant que tel et l'ultra-connexion
02:26de ce bâti.
02:26Parce que chez Savils, vous avez regardé, finalement, ça offre une puissance et des capacités.
02:33C'est intersidéral, mais une vulnérabilité aussi à des cyberattaques.
02:39Exactement.
02:39En fait, nous sommes intéressés au risque cyber qui est en train de changer de dimension
02:45puisque c'est un risque qui, jusqu'à présent, était situé à l'échelle de l'ordinateur
02:51et qui est en train de devenir, de changer d'échelle pour passer à celle du bâtiment.
02:56Et quelque part, c'est normal puisque c'est le bâtiment lui-même qui est en train de devenir un
03:02ordinateur à grande échelle, je dirais.
03:05Puisque aujourd'hui, quand vous prenez le chauffage, la climatisation, les accès, la sécurité, la sécurité incendie, les accès,
03:14tout est piloté par réseau et la réglementation énergétique est en train d'accélérer le mouvement
03:24puisque vous avez des décrets qui, par exemple, imposent, à partir du moment où vous avez une certaine puissance électrique,
03:30de passer à un système de gestion technique du bâtiment, l'AGTB, qui est connecté sur le réseau.
03:39Or, un immeuble connecté est un immeuble qui devient une porte ouverte sur le monde, sur les hackers, quoi, en
03:51fait, très clairement.
03:52Voilà, tout à fait, pour tous les gens qui, potentiellement, ont des intentions malveillantes.
03:56On l'a très bien vu, par exemple, en France, il y a trois semaines à peu près,
04:03lorsque les systèmes de contrôle froid des supermarchés ont été piratés.
04:09– Et c'est des millions d'euros de marchandises qui sont bons à mettre à la boue.
04:15Vous donnez quand même un chiffre, Cyril, 75% de ces fameux gestions techniques du bâtiment
04:21qui sont installées aujourd'hui, 75%, vous nous dites, sont vulnérables à ce stade.
04:26– Elles ont au moins une porte de vulnérabilité.
04:29– C'est-à-dire qu'elles présentent des portes d'entrée qui ont déjà été exploitées.
04:32Alors attention, on n'est pas en train de dire, et puis ça c'est un chiffre qui vient d
04:36'un spécialiste de la cybersécurité,
04:38nous on est des spécialistes de l'immobilier, c'est Claroti, c'est une société américaine
04:42qui a fait une enquête en Europe, en Amérique du Nord et en Asie,
04:50et où il ressort qu'effectivement 75% des systèmes de gestion centralisés des bâtiments
04:56présentent des failles ou des potentielles expositions à des attaques de cybersécurité.
05:06Ça ne veut pas dire que toutes ont été piratées ou exploitées,
05:12mais ça veut dire qu'il y a une fragilité, et tout simplement parce que c'est une dimension
05:17qui n'a pas été appréhendée, qui a été négligée.
05:21Et personne ne s'est senti investi de cette responsabilité à l'échelle des équipements techniques des bâtiments.
05:29Et aujourd'hui, on présente des fragilités et des failles qui deviennent dangereuses.
05:37Qui deviennent dangereuses pour le bâti et pour l'entreprise qui va occuper ce bâti très clairement.
05:42Et d'ailleurs, moi ce qui m'a fait rire dans votre rapport,
05:46c'est que vous citez quelque part, vous citez aussi des films d'anticipation, je mis des guillemets,
05:51et ce blockbuster Skyscraper, qui date de 2018, je crois que c'était avec Dwayne Johnson,
05:56où justement on a une tour ultra moderne qui se fait justement hacker.
06:00Et en fait, le sujet c'est de dire, mesdames et messieurs, les patrons d'entreprises,
06:05quand vous choisissez du bâti, assurez-vous qu'ils le soient suffisamment protégés ?
06:11Alors ça, c'est de plus en plus le cas.
06:12C'est une tendance que l'on observe, notamment aux États-Unis.
06:16Alors, il y a un petit temps de décalage, comme souvent sur tous ces sujets en Europe.
06:23Mais quand vous êtes une banque, quand vous êtes un cabinet d'avocats
06:26ou une entreprise qui travaille dans le domaine de la santé, par exemple,
06:30aux États-Unis, la sécurité cyber de l'immeuble devient un critère de choix
06:36au moins aussi discriminant que la performance énergétique.
06:41Et donc, c'est quelque chose qui est désormais, qui commence à être pris en compte,
06:46même si on reste dans le domaine des pionniers aujourd'hui en France et en Europe.
06:50Écoutez, moi j'ai trouvé que votre témoignage était ultra intéressant, Cyril,
06:55parce qu'effectivement, voilà des sujets dont on parle finalement trop peu
06:58et qui sont des risques majeurs, pas que pour le bâti, mais aussi pour les entreprises.
07:01Et ça, c'est la clé.
07:02Et si je peux juste rassurer les gens qui nous écoutent ou qui nous regardent,
07:08c'est qu'il y a des solutions qui existent et qui ne coûtent pas forcément très cher.
07:12Le tout, c'est d'anticiper, ça c'est vraiment le plus important,
07:15et de faire un bilan de tous les équipements qu'on a dans un immeuble
07:21et de voir avec quel logiciel ils sont exploités et qui en est responsable.
07:26Merci pour votre témoignage.
07:28Cyril Robert, directeur recherche Savils France.
07:30Merci d'avoir été avec nous, si comme Cyril, vous avez un témoignage terrain à nous apporter
07:34sur ce secteur si vaste de l'immobilier et pas que du logement, vous le voyez.
07:39N'hésitez pas à nous écrire.
07:40On a une adresse mail, lesexpertsdelimo.bfmbusiness.fr.
07:44Allez, c'est l'heure du débat.
07:46Les experts de l'IMO, le débat.
07:50Et à mes côtés, Stéphane Briand, directeur du développement chez Pulsim.
07:54Bonjour Stéphane.
07:55Bonjour Marie.
07:56Et également à mes côtés, Steve Baudel, directeur du développement Exaom.
07:59Bonjour Steve.
08:01Bonjour Marie.
08:01Alors, on est tous les trois sur le plateau pour parler d'un domaine d'investissement
08:05dont on parle finalement trop peu et qui, pour nous, les gros urbains, paraît anecdotique
08:11mais qui ne l'est pas tant que ça.
08:12L'investissement locatif en maison.
08:15Et j'avoue que le premier à m'avoir inspiré le sujet, c'est vous Stéphane.
08:19Parce que vous me dites, vous, vous construisez chez Exaom des maisons.
08:23Et quand vous me dites, on peut aussi se faire construire une maison en vue de la mettre à l
08:28'allocation,
08:28moi je me suis dit, ça doit représenter peanuts, cacahuètes.
08:31Et en fait, ce que vous me dites, c'est pas tant que ça.
08:33Il y a des endroits où vraiment ce type d'investissement est plus pertinent que l'investissement dans le collectif.
08:38Tout à fait Marie.
08:39Alors déjà, il faut regarder la demande.
08:41On s'aperçoit que, derrière la dernière étude d'Ipsos, 75% des Français ont du mal à trouver un
08:47logement pour l'allocation.
08:48C'est encore plus fort dans ce qu'on se rapproche des villes moyennes parce qu'il n'y a
08:51pas d'offre.
08:52Et vous avez en face le produit préféré des Français en termes de logement, la maison individuelle.
08:57On entendait tout à l'heure la cybersécurité.
08:59C'est quand même là où on a quand même la meilleure sécurisation qu'on peut avoir de sa famille
09:03et de son investissement.
09:04Donc la maison, c'est aussi un investissement patrimonial qu'il faut regarder sur un très long terme.
09:10Donc nous, on s'est dit qu'il fallait absolument pousser cette solution, aussi pour des investisseurs qui n'ont
09:15pas de dispositif qui permet d'accompagner l'investissement locatif,
09:20alors que c'est un produit qui est demandé et qui a plein d'avantages versus l'appartement, qui est
09:25très bien aussi.
09:26Mais la maison, on peut la faire plus rapidement, plus facilement.
09:29On peut la faire un peu où on veut parce qu'on n'est pas dépendant d'un programme immobilier.
09:33Donc il y a beaucoup d'avantages à faire valoir sur les maisons individuelles qui gagnent à être connues.
09:37Non, mais c'est important.
09:38Et puis quand vous dites, moi j'aime bien répéter, je le répète assez régulièrement, sur le rêve de Français
09:42de la maison,
09:43les seuls qui veulent lutter contre les nouvelles maisons sont ceux qui ont déjà une maison.
09:46Et donc on les embrasse au passage.
09:48Enfin quand même, oui, c'est le...
09:49Et puis il y a moyen, il faut que je fasse revenir David, il y a absolument de ville vivante
09:53qui est passionnant sur cette question de la densification douce.
09:55C'est-à-dire qu'il y a moyen de construire des maisons sans partir sur un étalement urbain dramatique
10:01quand même,
10:01parce qu'il faut réussir à faire coïncider nos rêves, nos envies, nos besoins et le besoin qu'on a
10:06écologiquement parlant, j'ai envie de dire.
10:08Et il y a moyen de le faire correctement aujourd'hui.
10:10Du coup, Stéphane, je vous ai lancé sur le sujet.
10:12Je vous ai dit, eh ben, faisons ça.
10:15Regardons s'il y a une vraie pertinence à investir en maison.
10:18Alors là, avec Steve, on va avoir le côté maison neuve, mais il n'y a pas que la maison
10:21neuve.
10:21D'ailleurs, j'ai mis à vous, vous faites de l'arène aussi.
10:24Après, on va parler, j'imagine, avantages inconvénients.
10:27Mais déjà, si on revient, ne serait-ce que sur le parc en lui-même, c'est vrai qu'on
10:30a aujourd'hui à peu près 39 millions de logements.
10:32Et plus de la moitié, 54%, est constitué de maisons individuelles.
10:36Donc déjà, les Français sont habitués.
10:37Donc c'est pas rien, voilà.
10:39Et puis surtout, il y a eu une évolution par rapport aux attentes et aux tendances du marché locatif,
10:44puisque au-delà de la crise sanitaire, au-delà aussi de la montée en puissance du télétravail,
10:48c'est vrai qu'aujourd'hui, les locataires sont en attente et sont en demande d'espaces,
10:53notamment extérieurs, de jardins, de pièces supplémentaires.
10:56Et c'est vrai que la maison, en tout cas, y répond.
10:59Donc ça, c'est quand même un point important.
11:01Et puis en plus de ça, on a aujourd'hui des rendements qui, dans l'ensemble, sont intéressants.
11:06Mais c'est vrai que c'est une autre approche en matière d'investissement, en matière de stratégie.
11:10Je pense qu'aujourd'hui, l'appartement peut se qualifier qu'un investissement, je dirais, de rendement et surtout liquide.
11:15La maison est utilisée assez bien, Steve, et plutôt sur une approche patrimoniale, long terme,
11:20mais qui se diversifie, puisque au-delà du bâti de la maison en elle-même, on a aussi un terrain.
11:25Donc il y a aussi une notion de valorisation.
11:27Il y a une approche aussi successorale.
11:28Et puis surtout, on le verra peut-être en détail, si on parle vraiment d'allocations en elle-même,
11:32il y a aussi des aspects sécuritaires qu'on ne retrouve pas dans l'appartement,
11:36avec notamment une sorte de stabilité vis-à-vis.
11:39Oui, mais justement, on va en parler, mais parce que Steve, ce type d'investissement finalement,
11:44et c'est ce que disait Stéphane, on ne vise pas la chambre de bonne,
11:48le petit studio pour un jeune actif ou pour un étudiant.
11:52Là, on est vraiment sur l'enjeu de, à priori, une maison,
11:55alors bien qu'il y a des petites maisons quand même,
11:57mais enfin, on n'est plus sur une construction de vie d'un couple avec un, peut-être deux enfants,
12:01trois enfants.
12:02Là, on ne s'adresse pas au même public de locataires.
12:04Pour l'investisseur, déjà, c'est de regarder où effectivement investir.
12:07On a vu l'appartement plutôt au milieu urbain.
12:09Pour la maison, il fallait situer plutôt des secteurs où il y a encore du foncier disponible,
12:14où il n'y a pas une offre de maison à louer,
12:17et il y a un bassin économique intéressant qui va faire venir des familles.
12:22Ça peut être ça le premier axe, le deuxième axe, c'est de se dire,
12:25j'investis, je loue, et puis je récupère la maison derrière.
12:28Pour moi-même, pour mes enfants.
12:30On l'a dit tout à l'heure, pour l'investissement d'un plus long terme.
12:32Donc là, on va peut-être viser le littoral, comme le précise David Miette.
12:36Effectivement, il y a vraiment un attrait pour le littoral atlantique.
12:40Donc il y a des attraits.
12:41Donc ce qu'il faut regarder, effectivement, c'est l'offre de foncier disponible.
12:43Je vous rappelle aussi que pour un investissement,
12:46quand on fait construire une maison, il n'y a pas de TVA sur le terrain.
12:50Les frais de notaire sont réduits parce qu'ils sont portés seulement sur le terrain.
12:55Il y a des décotes qui peuvent exister,
12:57parce qu'on arrive sur une maison neuve, sur des DPE A ou B.
13:00Intérêt pour l'investisseur, lui, il est déjà aux normes, on va dire,
13:042028-2035 presque.
13:05Donc lui, il se dit qu'il n'y aura pas besoin de lancer des travaux.
13:08En termes de réglementation énergétique, a priori, il est bien.
13:11Il est bien.
13:12Pour son locataire, facture d'économie intéressante,
13:15parce qu'on est sur une maison de 80 mètres carrés,
13:19qui est à peu près le standard des maisons qu'on construit, nous, en investissement.
13:22On est sur 600 euros à l'année.
13:25Donc, concernant, je ne sais pas moi, si on fait une amalgame avec une maison ancienne,
13:28on est plutôt lors de 1 600-1 700.
13:30Donc, il y a une économie pour le locataire.
13:33Donc, il peut aussi garder plus longtemps sa maison.
13:35Et voilà, pour l'investisseur, c'est de se dire,
13:38si j'ai eu un bon secteur, alors qu'on va en parler peut-être,
13:41mais là, il faut vraiment faire une étude en se disant
13:44qu'est-ce qui se passera dans les dix prochaines années.
13:46Bon, après, qu'est-ce qui passera dans les dix prochaines années ?
13:48Aujourd'hui, c'est compliqué.
13:49Mais, quand même, effectivement, on va regarder les secteurs, peut-être, Stéphane,
13:52et se dire, effectivement, ce que disait Steve, c'est très clair,
13:55c'est que, bon, une maison à Paris, on est d'accord,
13:57à Lyon, c'est pareil, dans les très grandes villes, chères,
14:00ce n'est pas forcément l'idéal.
14:01En revanche, effectivement, ces zones un peu périurbaines,
14:04où il y a matière, d'abord, il y a le foncier,
14:07mais en plus de ça, effectivement, il y a une approche
14:09avec des familles qui veulent s'installer.
14:12Vous pouvez nous donner peut-être quelques villes,
14:16quelques localisations ?
14:16Oui, déjà, c'est vrai que la périphérie des grandes métropoles
14:19que l'on connaît fonctionne assez bien,
14:20puisque déjà, il y a aussi, en tout cas,
14:23le travail n'est plus exclusivement dans le centre-ville
14:26tel qu'on l'a connu il y a 20 ou 30 ans.
14:27C'est vrai qu'aujourd'hui, si on prend l'exemple de Toulouse,
14:29le plus gros de son bassin d'emploi aujourd'hui
14:31est sur sa périphérie.
14:32Donc, c'est vrai que, et on est sur des villes, du coup,
14:34où il y a encore du foncier,
14:36où encore construire, où même acheter et rénover
14:39est encore possible.
14:39Donc, ça, ça fonctionne très bien.
14:40Et en plus, avec des prix, forcément,
14:42qui sont plus attractifs et plus faibles
14:44que, je dirais, la grande ville.
14:46Et maintenant, il y a aussi ces villes de taille moyenne,
14:48et ce n'est pas du tout péjoratif quand j'exprime,
14:51qui fonctionnent très, très bien.
14:52Vous avez Le Mans, vous avez Clermont-Ferrand,
14:55vous avez Poitiers, vous avez Angers,
14:56où ces villes, globalement,
14:58on va être sur un prix d'achat au mètre carré,
14:59je parle pour l'ancien,
15:01plutôt aux alentours des 2 000 euros du mètre carré.
15:03Ça fonctionne bien.
15:04Et surtout, on va retrouver
15:05tout ce qui fonctionne déjà pour un appartement,
15:07mais qui est très important aussi pour une maison,
15:09c'est-à-dire un tissu universitaire,
15:10un tissu économique varié,
15:12du bassin d'emploi, des transports,
15:14et bien souvent, une proximité,
15:16soit avec Paris,
15:17soit en tout cas avec une grande métropole.
15:19Donc, c'est vraiment ces villes
15:20qui fonctionnent bien
15:21et sur lesquelles il y a un potentiel locatif,
15:23puisque, je le rappelle,
15:24contrairement à un appartement
15:25où il y a aujourd'hui une demande
15:27quand même assez importante,
15:28mais il y a une offre aussi
15:28qui est très, très importante.
15:30Je suis amusé un petit peu
15:31à regarder l'ensemble des offres
15:32sur ces différentes villes.
15:33On s'amuse dans les experts des nouveaux.
15:36Non, mais c'est quand même
15:37beaucoup, beaucoup plus rare.
15:38Il y a une vérification de l'offre
15:39sur ces maisons individuelles.
15:40Je parle notamment sur de l'ancien
15:42ou des maisons très récentes d'ailleurs.
15:43Donc, c'est vrai que c'est intéressant.
15:45Après, il faut bien calibrer aussi,
15:47je dirais, en fonction de la demande,
15:48ce qu'on va venir proposer
15:49par rapport à sa maison.
15:50C'est vrai que, bien souvent,
15:51on a le rêve en tant que propriétaire
15:52d'acheter une très grande maison
15:53la plus grande possible.
15:55Lorsqu'on se positionne
15:56sur de l'investissement,
15:56il faut être raisonnable
15:57et surtout que ça puisse correspondre
15:59en matière de chambre,
16:00en matière de volume
16:00par rapport à la demande des locataires.
16:02Donc, ce n'est pas forcément
16:03la plus grande maison
16:04qui fonctionnera bien
16:05en matière d'investissement
16:07et en matière de location.
16:08Steve, vous faites quoi du coup ?
16:09Ma question, c'est
16:10quand on vous sollicite
16:12chez Exa Home
16:12pour dire, bon ben voilà,
16:13moi je veux faire
16:14un investissement locatif en maison,
16:15c'est où ça se situe,
16:16où ça ressemble à quoi ?
16:17Vous disiez 80 m² en moyenne ?
16:19C'est quoi le profil type
16:20de l'investisseur ?
16:2175-90,
16:23pas 75-90
16:24parce qu'on va s'adresser
16:25à une famille
16:26qui va être sur 2 à 3 chambres.
16:28Donc ça, c'est la typologie de la maison.
16:30On va être sur une maison
16:31qui va être un peu compacte.
16:33Je vous citerais tout à l'heure,
16:34on peut effectivement
16:35avoir une densification douce.
16:36en divisant des terrains.
16:37C'est-à-dire qu'on fait
16:38une division parcellaire
16:39et on peut faire
16:40deux maisons à coller
16:41par le garage par exemple.
16:42C'est intéressant ça.
16:43Ça veut dire,
16:44moi je suis propriétaire d'ores et déjà,
16:45je rêve, évidemment vous le savez.
16:47Admettons que je sois propriétaire
16:48de ma maison
16:49et que j'ai suffisamment d'espace
16:50dans mon terrain,
16:51je pourrais très bien décider
16:52de faire une division parcellaire,
16:54continuer à garder la propriété
16:55d'une nouvelle maison
16:56que je ferai construire
16:57et la louer.
16:58Ça dépend forcément du PLU,
16:59mais c'est des choses
17:00qui sont possibles.
17:01Le plan local, l'urbanisme.
17:02Ou même l'agrandissement,
17:02l'agrandissement,
17:03la création d'une dépendance.
17:04C'est vrai que c'est l'avantage
17:06qu'on travaille à un appartement.
17:07On est quand même très vite limité
17:08sur l'exploitation et autres.
17:09Là, on a une maison
17:10et surtout on a un terrain.
17:12Et puis surtout,
17:12il y a l'aspect aussi
17:13successoral et transmission.
17:15C'est quand même aussi sympathique
17:16de transmettre ce type,
17:17je dirais, d'actifs
17:18à ses enfants ou petits-enfants.
17:20Même si déjà un appartement,
17:22c'est très bien.
17:23Transmettre une maison,
17:23une maison familiale,
17:24c'est des choses qui sont pas mal.
17:25Alors du coup,
17:26ma question sur la localisation.
17:29Entre 75 et 90 mètres carrés.
17:32Et donc là,
17:33on vous demande où.
17:34Est-ce qu'il y en a beaucoup
17:35en Ile-de-France ?
17:36Alors, je vais rejoindre Sévan.
17:38On est sollicité,
17:39par exemple, Le Mans.
17:40C'est la première ville.
17:41Brest.
17:42Vous avez parlé des villes
17:43dans l'Ouest
17:44qui ont une attractivité économique,
17:46Défense ou autre.
17:47On a Caen.
17:48On a Poitiers,
17:49effectivement Limoges.
17:50C'est un peu la revanche
17:51des villes moyennes
17:52qui ont une attractivité
17:53effectivement par le télétravail.
17:55Mais les gens ont envie
17:56de vivre dans des villes
17:57où on est un peu plus tranquille.
17:59Et avec le cadre de vie
18:00en effet, c'est aujourd'hui.
18:01Le cadre de vie plus intéressant.
18:02Donc ça, c'est les situations.
18:04Donc nous, on a des offres de terrain,
18:05bien sûr,
18:05qu'on peut leur proposer
18:06s'ils n'ont pas la donation
18:08que vous pourriez avoir.
18:09Donc on en retrouve le terrain
18:10et on fait l'étude.
18:11On leur fait bien sûr
18:12une étude économique.
18:13Donc on ne va pas jusqu'à le loyer
18:15parce que ce n'est pas notre mission.
18:16Notre mission, nous,
18:17c'est leur fournir un bâtiment
18:19qui va être dans la pérennité,
18:21dans le temps.
18:21Donc elle sera bien sûr
18:22aux dernières normes.
18:23C'est important également
18:24de revenir dessus
18:25parce que c'est quelque chose
18:26que vous aurez
18:27un peu plus difficilement dans l'ancien.
18:28On peut faire une très belle rénovation
18:30et on sait le faire.
18:30Mais dans la maison neuve,
18:31on va faire une maison
18:32qui peut être aussi évolutive.
18:34Dans un premier temps,
18:34l'investisseur se dit
18:35tiens, je ne peux pas faire
18:36plus que deux chambres.
18:37Je vais peut-être faire des combles
18:39que je pourrais aménager
18:39dans un second temps.
18:40Je vais peut-être me prévoir
18:42une extension dans un second temps
18:43et encore une fois,
18:44avoir cette facilité
18:45d'avoir un foncier
18:46sur lequel on peut être
18:47un peu plus agile
18:48que dans un appartement.
18:50Deuxième aspect aussi,
18:51notre flexibilité,
18:52notre agilité
18:53permet d'aller plus vite.
18:55Pour une maison,
18:56il faut compter neuf mois
18:56pour avoir le permis,
18:57le financement.
18:58Et après, à peu près 10 mois
19:00pour obtenir la maison.
19:01Donc vous voyez,
19:01sur un espace-temps
19:02de 18 à 19 mois,
19:04vous pouvez avoir rapidement
19:05un bien que vous pouvez
19:06mettre en location
19:07et qui se louera
19:08dans les secteurs
19:08qu'on a évoqués.
19:09Mais quelque part,
19:10ça concurrence un peu,
19:11effectivement,
19:11la promotion immobilière classique.
19:13Ça complémente.
19:14Oui, mais c'est pour ça
19:15que je vous emmène
19:16sur ce sujet-là
19:16puisqu'on a vu les difficultés
19:18que traversent
19:18la promotion immobilière
19:19et la construction
19:20de logements collectifs.
19:22et ce sujet de
19:23on a un dispositif
19:24qui aujourd'hui,
19:25on ne va pas se mentir,
19:26ne fonctionne pas
19:27du feu de Dieu.
19:28Alors certains commencent
19:28à le vendre,
19:29ok, super,
19:30mais enfin,
19:30ce n'est quand même
19:30pas le Pinel
19:31ni encore moins le Cellier.
19:33Donc on a ce dispositif
19:35d'aide à l'investissement locatif
19:36dans le neuf,
19:37mais pour le collectif.
19:38Pour l'instant,
19:38par exemple,
19:39la maison neuve,
19:40elle n'est pas éligible.
19:42Elle n'est pas éligible.
19:43Pourtant,
19:44encore une fois,
19:44ça représente 20%
19:47véritablement des produits
19:48qui pourraient se mettre
19:48sur le marché
19:49très rapidement
19:50si on regarde un peu
19:51l'escarcelle
19:52des placements
19:53dans l'immobilier.
19:55Aujourd'hui,
19:56chez Exaom,
19:56d'un mot,
19:57Steve,
19:57c'est quoi la part
19:58de l'investissement locatif ?
20:00C'est 5 à 7%.
20:01D'accord,
20:01donc pour l'instant,
20:02c'est quand même
20:02relativement faible.
20:03C'est relativement faible,
20:04mais quelque part,
20:05on trace, nous,
20:06des gens qui viennent nous voir
20:07en se disant
20:07j'ai besoin d'investir
20:09et c'est une bonne solution.
20:11Et en plus,
20:11vous dites même
20:12sans dispositif,
20:13c'est-à-dire que voilà,
20:14imaginez avec dispositif.
20:16Alors avec un dispositif,
20:17bien sûr,
20:17comme Stéphane le précisait,
20:20il y a une impulsion.
20:22On sait aussi
20:22que c'est un produit
20:23de placement,
20:24ce n'est pas qu'un produit
20:27patrimonial.
20:28Donc il faut absolument
20:29un dispositif
20:30pour encourager.
20:30Mais en face de nous,
20:32regardons le manque
20:33de logement,
20:34les derniers stats
20:35des permis,
20:36c'est encore une fois
20:379% inférieur
20:39aux 5 dernières années.
20:40Donc on creuse encore
20:41le déficit.
20:42Tu n'es déjà pas fofolle ?
20:43Non, non, non.
20:44Donc voilà,
20:45c'est une façon
20:45de remettre rapidement
20:48des produits de logement
20:48sur le marché
20:49parce qu'ils sont demandés.
20:51Stéphane ?
20:51On était à 140 000,
20:52mais je me remémorais
20:53un peu les chiffres.
20:54Je me suis dit
20:55qu'est-ce qu'il a ?
20:55Il va bien.
20:57Non, non,
20:58mais je réfléchissais
20:58sur les chiffres,
20:59mais on regarde 2021,
21:00je crois que c'était
21:00à peu près 140 000
21:01maisons individuelles.
21:03Alors certes,
21:03il y a eu un rebond
21:03sur 2024 et 2025,
21:05mais aujourd'hui,
21:05on doit être à 60,
21:0670 000.
21:07Si on atteint les 60 000,
21:0865 000,
21:09ça sera...
21:10Voilà,
21:10ce sera déjà formidable.
21:11Donc on est encore...
21:13Oui, il y a un vrai sujet.
21:14Il y a un vrai sujet
21:15et c'est vrai
21:15qu'il n'y a aucune aide
21:16aujourd'hui.
21:16Alors même s'il y a eu
21:17cette notion du prêt
21:18à être au zéro,
21:19etc.,
21:19mais ça c'est sur la partie
21:20vraiment résidence principale.
21:21Oui, parce que je rappelle
21:22à nos auditeurs
21:23et téléspectateurs,
21:23ne vous emballez pas
21:24pour un investissement locatif.
21:26Non, voilà.
21:26Pas de PTZ,
21:27quand même,
21:27il faut le dire.
21:28Je crois qu'il y a eu
21:29un sujet de réflexion
21:30à celui de Mélin,
21:31mais du coup,
21:31ça ne sera pas fait.
21:32Non, non,
21:33ça c'est problématique.
21:34Et moi, je voudrais quand même
21:35qu'on revienne sur maintenant
21:36l'aspect beaucoup plus
21:37investissement
21:37et donc lié à la location
21:39parce qu'il y a aussi
21:40des avantages
21:41assez purement en tout cas
21:42sur la maison individuelle
21:43versus l'appartement.
21:44Déjà, il y a quand même
21:45l'absence de copropriété.
21:46C'est quand même
21:47un point important.
21:48Alors, on le verra,
21:48ça c'est des avantages.
21:50Pour vivre heureux,
21:51vivre caché.
21:52En revanche,
21:53parce qu'il y a des gros travaux
21:53à faire,
21:54mais la maison neuve
21:55n'est pas conseillée
21:57par les travaux.
21:57Sur l'ancien,
21:58une toiture,
21:59ce genre de choses,
21:59on est tout seul à la payer.
22:01Néanmoins,
22:01on n'a plus de syndic,
22:02on n'a plus de copropriété,
22:03ce qui fait qu'il y a
22:04une gestion plus libre.
22:05Et si on regarde maintenant
22:06vraiment dans le détail
22:07au niveau de la location pure
22:08vis-à-vis du locataire,
22:09il y a aussi une stabilité
22:10qui est hyper intéressante.
22:11Je voudrais dire
22:11que la moyenne,
22:12c'est 80 mois.
22:13Ça fait quasiment 7 ans.
22:15Donc, on est quand même
22:15sur une durée moyenne
22:16qui est bien plus longue
22:17si on le compare
22:18à l'appartement classique.
22:19Forcément, la surface aussi
22:20de l'appartement
22:21va faire varier cette moyenne.
22:23Mais ça, c'est quand même
22:23des points intéressants.
22:25Il y a aussi nettement
22:27moins d'impayés.
22:28Il y a aussi un entretien
22:32en maison aussi.
22:33Ça s'approprie mieux
22:33à son logement.
22:35Parce qu'un appartement,
22:37on le traverse.
22:38Une maison, on l'habite.
22:39Et ça, c'est très intéressant
22:40de l'avoir aussi.
22:41Les maisons neuves
22:41qu'on construit,
22:42elles ont quand même
22:43aussi une très bonne ventilation.
22:45Effectivement,
22:45il peut y avoir
22:46un problème de toiture.
22:46Mais si vous signez
22:47en plus un contrat de construction,
22:49vous êtes serein
22:50sur les 10 ans à venir.
22:52Donc, vous avez quand même
22:53une garantie forte.
22:54La toiture, au bout de 15 ans,
22:55oui, bien sûr,
22:56on pourra revenir dessus.
22:57Mais déjà,
22:58sur les 5-6 premières années
23:00où là, il peut y avoir
23:01des travaux en maison ancienne
23:03dans la construction neuve.
23:05Vous n'êtes pas concerné.
23:06Messieurs,
23:06il ne nous reste que 4 minutes
23:07et il y a quand même un sujet
23:08parce qu'on l'a abordé
23:09très longuement ce matin
23:11à l'antenne de BFM Business.
23:12Non pas dans le cadre
23:13des experts de l'IMO,
23:13mais de Good Morning Business
23:14que je vous conseille d'écouter.
23:15On a parlé de taux d'intérêt
23:17parce que quand même,
23:18ça va commencer à piquer
23:19et ça commence déjà à piquer.
23:21Cette question,
23:21alors avec ce prisme toujours
23:23de cet investissement locatif
23:24en maison,
23:25est-ce que le durcissement
23:26des conditions d'accès au crédit,
23:28il est un peu différencié
23:30en fonction de ce que je choisis
23:32de faire ?
23:33Alors évidemment,
23:34achat d'une résidence principale
23:35versus investissement locatif,
23:37on le sait,
23:37mais au sein même
23:38de cette catégorie
23:39de l'investissement locatif,
23:40est-ce que la banque
23:42me traite différemment
23:43en fonction de ce que j'avais acheté
23:45pour mettre à la location ?
23:47Il y a une décote.
23:48Si c'est un logement d'EPA,
23:50donc bien sûr,
23:51il y a ça à prendre en considération.
23:54Le prêt, il sera le même.
23:56Malheureusement,
23:58le taux ne va pas être inférieur.
23:59Par contre,
24:00c'est l'épargne aussi.
24:01Là, on s'adresse aussi
24:02à des investisseurs
24:03qui se disent
24:03qu'est-ce que je fais de mon épargne ?
24:04Est-ce que je la laisse
24:05sur des assurances vie
24:05ou j'investis dans la pierre
24:07qui est quand même
24:07la valeur la plus refuge ?
24:09Donc bien sûr,
24:09il y a les taux.
24:10Les taux, encore une fois,
24:11on rappelle que sur un espace-temps
24:12d'une dizaine,
24:13quinzaine d'années,
24:14ils peuvent varier,
24:15ils peuvent varier,
24:15ils peuvent varier
24:16à la baisse aujourd'hui.
24:17Donc le plus important,
24:18c'est de regarder
24:19où je place mon argent.
24:20Effectivement,
24:21les taux sont actuels,
24:22ils sont comme ça.
24:22Ils sont aussi
24:24en fonction des prix.
24:25Si les taux augmentent,
24:26les prix vont baisser
24:28invariablement.
24:29Donc c'est aussi
24:29ça qu'il faut prendre
24:30en considération.
24:31Ce n'est pas que la mensualité
24:32que je vais rembourser,
24:33c'est l'épargne disponible
24:35et encore une fois,
24:36l'investissement patrimonial
24:37sur un certain nombre d'années.
24:38Bien sûr.
24:39C'est vrai que les deux cumulés,
24:40ça peut être,
24:41je dirais peut-être,
24:41si on se fait l'avocat du diable,
24:43ça peut être un peu le bémol,
24:44je dirais,
24:45de l'investissement
24:45au travers d'une maison individuelle,
24:47ancien comme neuf.
24:47C'est vrai qu'il y a
24:48le ticket d'entrée aujourd'hui
24:49qui peut être plus important
24:51comparé à un studio,
24:52comparé à une petite surface
24:53en matière d'appartement.
24:54Il y a aussi la hausse des taux
24:55et c'est vrai,
24:56tu le disais Steve,
24:57en revanche,
24:57ce que ça va impliquer
24:58et ça,
24:59c'est automatique,
25:00c'est une baisse des prix,
25:02même si,
25:02tu l'as si bien dit ce matin,
25:04j'ai beaucoup aimé ton expression.
25:05Je rends hommage
25:06à Sandrine Allonnier.
25:08J'ai beaucoup aimé.
25:09Malheureusement,
25:10les taux vont augmenter plus vite
25:11que la baisse des logements.
25:15Et la baisse des prix
25:17prend l'escalier
25:17pour dire que souvent,
25:19il y a quand même
25:19plus de facilité pour la banque
25:21à augmenter ses taux
25:22qu'au vendeur
25:22pour accepter une décote
25:23sur le prix de son bien.
25:25Et maintenant,
25:25la bonne nouvelle,
25:26c'est qu'on a une baisse
25:27du prix des logements
25:28au travers de la maison
25:29qui est un peu plus soulignée,
25:31un peu plus forte
25:31qu'au travers des appartements.
25:32Donc, si ça continue tel quel
25:34et a priori,
25:34lorsqu'on regarde l'évolution des taux
25:36sur la fin d'année
25:36et les projections en 2027,
25:38je pense qu'il y aura aussi
25:38des très belles opportunités
25:40en matière de maison individuelle
25:41comparées à l'appartement.
25:42In fine, sur une minute,
25:43à qui s'adresse justement
25:45l'investissement locatif en maison ?
25:48Précisément,
25:48au regard de tout ce qu'on s'est dit,
25:50est-ce qu'on est plus
25:51sur un investisseur,
25:53un primo-investisseur ?
25:54Est-ce qu'on est plus
25:55sur un investisseur
25:56qui a déjà fait ça ?
25:57Enfin voilà,
25:58dites-moi à peu près
25:59à qui ça s'adresse ?
26:00Ça peut être un primo-investisseur
26:01parce que peut-être
26:02que lui,
26:02il va plus avoir d'affect
26:04dans sa maison,
26:04il va peut-être finir lui-même
26:05une partie des travaux.
26:06Mais on orienterait plutôt
26:07vers quelqu'un
26:08qui veut diversifier son patrimoine
26:10et se dire,
26:11tiens, j'ai peut-être
26:11des appartements en ville
26:13et ça se loue très bien,
26:14j'ai envie de regarder
26:15des secteurs
26:15où il y a peut-être
26:16un coût à faire,
26:17peut-être sur un foncier,
26:18peut-être sur une durabilité
26:19plus longue.
26:20Dans ce cas-là,
26:20c'est quelqu'un
26:21qui veut plus diversifier
26:22son patrimoine.
26:23Exactement,
26:23c'est-à-dire qu'on n'est pas
26:24forcément à la recherche
26:25du rendement pur,
26:25on est sur la diversification,
26:27sur une approche patrimoniale.
26:29Mais on peut avoir
26:29une approche patrimoniale
26:30sur une famille par exemple
26:31qui n'a jamais investi pour autant,
26:33qui n'a pas de...
26:34Et surtout,
26:35il y a aussi d'autres sujets
26:35qu'on n'a pas évoqués,
26:36il y a aussi la colocation,
26:37il y a aussi pas mal d'éléments.
26:38La transformabilité quelque part.
26:40Voilà, on peut ajouter,
26:41mais donc pour moi
26:42et selon moi,
26:43c'est plutôt orienté
26:45sur un investisseur aguerri,
26:46qui connaît,
26:47qui maîtrise
26:47et surtout qui a un horizon
26:49de placement
26:49qui reste dans l'ensemble
26:50assez long.
26:50Contrairement à un appartement
26:51où on peut se projeter
26:52sur 2-3 ans.
26:53Quand même,
26:542-3 ans, Stéphane ?
26:55Non, il y en a qui,
26:56on achète,
26:57on fait un petit bout de travaux,
26:57on met en location,
26:58en revanche.
26:59On va pas se mentir aujourd'hui,
27:01c'est quand même très risqué
27:02même sur un appart.
27:03Là-dessus, on est d'accord.
27:04Pente tenu de l'évolution
27:05des prix et des taux.
27:06Sur la diversification
27:07et son approche patrimoniale.
27:09Donc dans l'ensemble,
27:09on est investisseur
27:10quand même assez aguerri
27:11qui n'a pas se lancé
27:12sur un premier investissement
27:13tout de suite
27:14sur une maison individuelle.
27:15Mais c'est quand même passionnant
27:16ce qu'on vient de se dire
27:16parce qu'effectivement,
27:17je pense que ça nous permet
27:18de sortir un peu
27:18de nos grandes villes
27:19et de nos appartements
27:20si petits, si exigus
27:21pour se dire qu'il y a quand même
27:23matière à avoir
27:24un investissement,
27:24un placement rentable
27:26quand même
27:26parce qu'on est sur des rendements
27:27de combien, messieurs, là ?
27:28Les villes qu'on a citées
27:29tout à l'heure,
27:30on est entre 6 et 8.
27:31Exactement.
27:33Voilà, parce que vous dites
27:34que c'est peut-être moins rentable
27:34que des petits apparts,
27:35mais enfin quand même.
27:36Sur ces petites villes,
27:37c'est plutôt 6-8.
27:38La moyenne, c'est entre 4 à 5 %
27:40sur la moyenne nationale.
27:41Oui, mais c'est quand même
27:42un point en dessous.
27:44Oui, mais c'est quand même pas nul
27:45et puis moins de turnovers.
27:47On s'est dit beaucoup de choses.
27:48Mais il faudra qu'on en reparle
27:49de cet investissement.
27:50On reviendra.
27:51Merci à tous les deux.
27:52Steve Baudel,
27:53directeur du développement
27:54chez Exaom
27:54et Steven Briand,
27:56directeur du développement
27:57chez Stéphane Briand.
27:58J'ai eu du mal.
27:59Je n'ai pas fait exprès.
28:01Quand ils se sont rencontrés
28:03tout à l'heure,
28:03j'arrête.
28:06Je vous abandonne de l'âge.
28:07Les deux sont super bons.
28:08Les deux sont super.
28:09Merci d'avoir été avec nous
28:11dans les experts de l'IMO
28:12qui reviennent demain
28:13sur BFM Business.
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