- il y a 13 minutes
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
Catégorie
📺
TVTranscription
00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur de Roi.
00:08Et il est 10h30 sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela un rappel de l
00:13'actualité du jour.
00:14Et à la veille de la présentation officielle du budget pour l'an prochain, le gouvernement qui lève le voile
00:18sur quelques mesures d'économie supplémentaire.
00:20Le ministre du Commerce confirme par exemple ce matin la volonté d'introduire une nouvelle taxe sur les produits sucrés.
00:26Le ministre du Travail annonce lui le gel de la prime d'activité en attendant l'intégralité du projet de
00:32loi de finances.
00:33L'agence France Trésor qui gère la dette de l'État a annoncé hier soir que le pays allait devoir
00:37emprunter l'an prochain 340 milliards d'euros, un montant record.
00:41Face à la hausse des taux obligataires, l'agence prévoit une charge de la dette en augmentation à près de
00:4673 milliards d'euros en 2027, soit 10 milliards de plus que cette année.
00:51Dans ce contexte, notez ces deux indicateurs publiés ce matin. D'abord, l'inflation qui accélère. Elle a atteint les
00:573% sur un an en septembre après 2,4 au mois d'août.
01:01Accélération liée pour l'essentiel à la flambée des prix de l'énergie. Conséquence directe du climat inflationniste, les dépenses
01:07de consommation des ménages, elles, repartent à la baisse.
01:10Elles ont baissé de 0,5% en août après une hausse de 0,4 en juillet. Allez, c'est
01:15l'heure des experts de Limon.
01:17Votre programme avec Bien Ici. On est bien ici. Trouvez votre futur logement par vie de quartier et temps de
01:23trajet sur bienici.com.
01:25Les experts de Limon avec Opéra Énergie, partenaire de la stratégie énergétique des PME aux grandes entreprises.
01:37BFM Business présente les experts de Limon. Marie Coeur de Rois.
01:41Et les experts de Limon, c'est tous les jours sur BFM Business, une demi-heure pour parler de notre
01:46immobilier, de nos logements.
01:47Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence.
01:50Amis professionnels de ce secteur de l'immobilier au sens large, des témoignages terrain de vos métiers et des alertes.
01:56Ce sera le cas aujourd'hui. Alertes sur l'assurance et les risques d'incendie.
02:00Comment bien se couvrir face aux risques d'incendie ? On verra ça dans quelques instants.
02:04Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour. C'est l'heure première de la rentrée.
02:08Le retour de notre duo de choc de la fiscalité.
02:10Et attention, on va avoir des sujets abordés aujourd'hui, mais toute la saison, je le crois sincèrement.
02:15Allez, d'abord, c'est l'heure du pro de Limon.
02:18Les experts de Limon, le pro de Limon.
02:22Et on est en ligne avec Céline Basset, courtière en assurance chez AML Courtage Assurance.
02:27Nous assurons, je crois que je suis assez complète sur votre fonction. Bonjour Céline.
02:32Bonjour, enchantée. Enchantée.
02:34Alors, je le disais en préambule, on va parler incendie et assurance.
02:37Alors, un sujet qui est plus que jamais d'actualité.
02:40Et c'est presque une alerte parce que vous vous dites, là, il va falloir qu'on regarde chacun individuellement.
02:45Comment nous sommes couverts ? Parce qu'en cas d'incendie, parfois, on n'a pas fait attention,
02:50on n'a pas été suffisamment vigilants.
02:53Qu'est-ce qu'il faut qu'on regarde dans notre assurance et notre couverture face au risque d'incendie
02:58?
02:59Effectivement, on se rend compte que quand on déclare...
03:02Bien faire attention, en fait, notamment, il y a deux points différents entre l'habitation et les bâtiments professionnels.
03:08Parce qu'il y a deux points, c'est deux assurances totalement différentes.
03:11Donc, concernant son assurance habitation, en fait, il faut vraiment être clair dans les pièces à déclarer, la surface des
03:16dépendances.
03:18C'est très important, justement, le jour d'un sinistre, qu'on soit sur la bonne surface pour être au
03:23mieux indemnisé.
03:24Et ça veut dire quoi ? Ça veut dire que si je me suis trompée et qu'il y a
03:27eu un incendie,
03:27c'est-à-dire que même si ça se joue à quelques mètres carrés près, là, on parle de l
03:31'assurance pour l'habitation,
03:33est-ce que ça peut dire à l'assurance, c'est pas grave, je vous indemnise pas ?
03:38Alors, il y a quand même des assurances, il y a quand même, comment dire, on peut avoir une notion,
03:45une tolérance d'erreur, pardon.
03:47Il peut y avoir une tolérance d'erreur, mais effectivement, si, par exemple, vous avez une maison de cinq pièces,
03:51mais vous en avez déclaré que trois, parce que forcément, ça baisse le montant de la cotisation,
03:55l'assurance sera en droit de réduire l'indemnisation de l'habitation.
03:58Ah oui, donc déjà, vous appelez à une forme d'honnêteté de la part des assurés.
04:03Attention, vous ne vous trompez pas, parce que pour économiser peut-être à l'année votre coût d'assurance,
04:07vous allez perdre beaucoup d'argent le jour où le sinistre arrive, en fait.
04:10En fait, c'est pour ça, de temps en temps, on a peut-être tendance à se dire,
04:13allez, j'enlève quelques mètres carrés ou une pièce, ça fera payer moins cher,
04:16mais le jour où il y a un pépin, ça peut porter préjudice sur le sinistre.
04:20Après, il y a d'autres choses aussi à prendre en compte, ça va être le contenu.
04:24Il y a plein de petites lignes, en fait, dans les assurances, il faut prendre en compte.
04:28Le contenu, souvent, est sous-estimé.
04:30On donne un montant, on dit que ça suffit, et le jour où il y a quelque chose,
04:33on se rend compte qu'on avait beaucoup plus au sein de l'habitation.
04:37Oui, mais alors, c'est toujours le même système,
04:39c'est-à-dire que les gens ont tendance à sous-estimer, voire plus petits,
04:43pour essayer d'économiser sur leurs cotisations.
04:46Maintenant, effectivement, la question, c'est quel est le risque réel
04:50que je me retrouve face à un sinistre,
04:51versus la certitude que je vais devoir payer tous les ans mon assurance.
04:56Donc, c'est compliqué de pouvoir arbitrer pour des ménages,
04:59on le sait, en pleine inflation, qui regardent quand même à faire des économies.
05:02C'est ça. En fait, aujourd'hui, il ne faut pas jouer sur se dire
05:05« je déclare le moins, ça va me suffire, parce que le jour où il y a un pépin,
05:08on peut vite se retrouver face à des dépenses beaucoup plus importantes. »
05:12Parce que, par exemple, dans le contenu de vos habitations,
05:13il faut bien compter les meubles, tout ce qui est les jouets des enfants,
05:16pour ceux qui sont des enfants.
05:17Donc, ça peut vite avoir une charge au moment de devoir tout se rééquiper.
05:21C'est peut-être pour ça aussi, souvent, qu'on entend parler de dons,
05:24parce qu'on sous-estime ce qu'on a.
05:25Et après, il faut faire aussi attention au suivi du sinistre.
05:29Donc, il y a l'indemnisation, mais derrière, il y a aussi tout ce qui est relogement
05:31et prise en charge du prêt immobilier.
05:34Par exemple, si on a un prêt immobilier en cours,
05:35qui n'est pas la même chez les différents assureurs.
05:38Il y en a certains qui vont prendre seulement six mois,
05:40d'autres qui vont prendre un an.
05:41Donc, il faut vraiment regarder toutes ces petites lignes.
05:44Il n'y a pas seulement les grandes lignes.
05:45Justement, la maison est reconstruite à l'identique.
05:48Il y a vraiment tout le suivi derrière qui peut vite avoir un impact financier
05:53si on n'a pas lu correctement son contrat ou déclaré correctement son habitation.
05:57Céline, on parle des incendies spécifiquement là aujourd'hui,
06:00compte tenu de l'été qu'on a passé.
06:02Est-ce que, par exemple, on peut se dire qu'il y a des secteurs
06:05où désormais tous les secteurs sont concernés ?
06:07On rappelle qu'il y a eu des incendies un peu partout en France quand même
06:09et des secteurs qui n'étaient pas concernés.
06:10Mais j'imagine qu'à une époque, on pouvait se dire
06:12qu'il y a des secteurs plus concernés par ce risque.
06:15Et donc, c'est dans ces cas-là que l'assuré devrait effectivement
06:19prendre le package complet, ne jamais sous-estimer,
06:21ne pas essayer de faire des économies sur ces frais annuels.
06:24Mais enfin là, vous auriez tendance à dire à celles et ceux qui nous regardent
06:27ne faites pas de petites économies là-dessus
06:29parce que potentiellement, plus que jamais,
06:31vous risquez de vous retrouver face à un tel sinistre ?
06:34Tout à fait.
06:35Alors moi, je prends l'exemple, aujourd'hui, je suis dans le secteur
06:37de la Saumé-Loire, Nord-Loire, Nord-Rhône,
06:39où on n'était pas trop impactés par des incendies naturels,
06:43si on peut appeler ça naturel, par rapport à des prairies, etc.
06:47Encore avant-hier, on a eu un incendie dans le secteur.
06:49Donc aujourd'hui, au niveau national, c'est sûr qu'il y a plus de sécurité
06:52par rapport à ce type d'incendie qu'il y a eu comme cet été,
06:55par rapport à la sécheresse.
06:56Mais dans l'incendie, attention, on compte aussi des incendies
06:59qui peuvent être dus à l'incendie de la maison par elle-même,
07:02un coup de foudre qui tombe dessus,
07:04ou un dommage électrique qui entraîne un incendie.
07:06Donc en fait, aujourd'hui, il n'y a vraiment personne
07:08qui est à l'abri de ce type de sinistre.
07:11Bon, du coup, on est en train de dire aux gens de dépenser plus, quoi.
07:15Pardon, mais c'est toujours le problème de l'assurance.
07:18Ce n'est pas forcément dépenser plus,
07:20c'est de revoir en fait les priorités.
07:22Aujourd'hui, par exemple, je veux dire demain,
07:24si il faut reconstruire totalement votre maison,
07:26c'est peut-être plus important d'être mieux sécurisé
07:28face à une reconstruction maison
07:30que par exemple d'assurer,
07:33bon, tout le monde ne peut pas,
07:34mais d'assurer un dommage électrique, par exemple,
07:36pour une prise en charge d'une télé.
07:37Il faudra peut-être parfois, effectivement,
07:39aujourd'hui, les assurances deviennent un budget
07:41de plus en plus important pour les Français.
07:42Il ne faut pas se leurrer,
07:43mais il va peut-être falloir prioriser justement les garanties.
07:46Dire aujourd'hui, je m'assure plutôt contre le gros risque
07:49qu'on payait une maison à 200 000,
07:51voire même plus, selon les secteurs.
07:53On parle même en millions d'euros parfois.
07:55Mais voilà, il faut revoir les priorités.
07:58Parce qu'aujourd'hui, un incendie peut être
07:59très financièrement compliqué
08:01si on n'est pas correctement garanti.
08:03J'avais une question d'Alban,
08:04mais je pense qu'on a un peu tenu par le temps
08:06et ce n'était pas du tout prévu.
08:06Alban, c'est notre réalisateur
08:07qui est partie prenante de cette émission,
08:09qui est toujours passionnée par nos sujets
08:11et qui me disait s'il y a l'incendie d'un immeuble.
08:13C'est l'assurance de qui qui joue dans ces cas-là ?
08:17Alors, tout va dépendre d'où par l'incendie.
08:18Parce qu'en fait, l'immeuble, aujourd'hui,
08:20vous pouvez avoir jusqu'à trois assurances.
08:21Vous avez le côté copropriétaire,
08:23le syndic, la copropriété,
08:25le côté le propriétaire
08:27et parfois, il peut y avoir un locataire à l'intérieur.
08:29Donc, en fait, tout vraiment dépend d'où va partir l'incendie.
08:33Si c'est le locataire qui est responsable de l'incendie
08:35parce qu'il a oublié une casserole sur feu
08:37ou quelque chose comme ça,
08:38c'est l'assurance du locataire qui va intervenir.
08:41Et si c'est la copropriété,
08:43un dommage électrique de la copropriété,
08:45c'est l'assurance de la copropriété.
08:46C'est pour ça aussi, effectivement,
08:48c'est très bien de ressortir sur cette histoire d'immeuble
08:51parce qu'on se rend compte que parfois,
08:52il peut y avoir un petit trou de garantie
08:55parce que soit le syndic n'est pas assuré,
08:57soit le propriétaire non occupant
08:59n'est pas assuré.
08:59Est-ce qu'il pense que lui,
09:01s'il y a un pépin,
09:01c'est soit la copropriété ou le locataire ?
09:03Ou le locataire, oui.
09:05Bon, en tout cas, c'était intéressant.
09:06Et puis, vous voyez, toujours Alban,
09:07partie prenante de cette émission,
09:08pose les bonnes questions.
09:09Donc, c'est super.
09:10À moyen long terme, il viendra à côté de moi.
09:12On fera l'émission à deux.
09:13Merci, Céline.
09:14Céline Basset, courtière en assurance
09:16chez AML Courtage Assurance.
09:18Nous assurons.
09:18Si, comme Céline, vous avez des alertes,
09:20des témoignages, des conseils à nous apporter,
09:22et des coups de gueule aussi,
09:23c'est le cas très souvent,
09:24n'hésitez pas à nous écrire
09:25lesexperts de l'IMO
09:26arrobas bfmbusiness.fr.
09:28Allez, c'est l'heure du débat.
09:34Et en attendant, Alban,
09:36on a notre duo de choc de la fiscalité
09:38qui est comeback.
09:39Stéphane Descartes,
09:40ISD, conseil et formation.
09:41Bonjour Stéphane.
09:42Bonjour Marie, bonjour à tous.
09:43Et Jean-Pascal Michaud,
09:45avocat fiscaliste chez LMD Avocats.
09:47Bonjour Jean-Pascal.
09:48Bonjour Marie, bonjour tout le monde.
09:49Et alors, quand on a préparé
09:50votre retour sur ce plateau,
09:52tout de suite, je vous ai dit,
09:53il faudra qu'on commence quand même
09:54par l'ambiance de votre quotidien
09:57à tous les deux.
09:58Parce qu'on ne va pas se leurrer.
09:59Alors certes, c'est traditionnel,
10:01on a le débat budgétaire qui s'annonce,
10:03présentation du projet de loi de finances demain,
10:05et puis le débat qui va s'en suivre
10:06avec toujours des petites surprises,
10:08bonnes ou mauvaises.
10:09Mais là, encore plus particulière,
10:11compte tenu du fait que l'année prochaine,
10:12on a aussi l'élection présidentielle,
10:15est encore plus particulière
10:17parce que les sondages,
10:18à ce stade, nous donnent des vainqueurs
10:21inédits quand même en France,
10:23et encore plus particulière,
10:24cette phrase ne s'arrêtera jamais,
10:26parce que nous sommes dans un contexte
10:28géopolitique là aussi,
10:29en crise permanente.
10:32Donc ma première question à tous les deux,
10:34c'est qu'est-ce que vous entendez
10:36de la part de vos clients
10:38qui ont un patrimoine ?
10:39Est-ce qu'aujourd'hui,
10:40ils attendent ?
10:41Est-ce qu'aujourd'hui, ils s'en vont ?
10:42Est-ce qu'aujourd'hui, ils ont confiance ?
10:44Je voudrais savoir un peu
10:45comment ça se passe, Jean-Pascal.
10:46Alors, ils n'ont pas confiance, c'est sûr.
10:49La plupart sont attentistes,
10:51effectivement.
10:52Ils attendent de voir ce qui va se passer,
10:53mais on a quand même une vraie proportion
10:55de nos clients qui sont inquiets.
10:57Qui sont inquiets parce que l'investisseur
10:59n'aime pas l'incertitude.
11:01Et quand on a effectivement,
11:03déjà la perspective d'une élection présidentielle,
11:05ça veut dire la perspective
11:06d'une loi de finances rectificative
11:08et de changement important
11:09dans les orientations budgétaires,
11:10ce qui est normal.
11:11Mais en plus, effectivement,
11:12quand on a des partis radicaux
11:15qui ont de bonnes chances
11:16d'un côté comme de l'autre
11:17d'accéder au pouvoir,
11:19ça fait des grosses incertitudes
11:20sur les régimes fiscaux,
11:22mais aussi simplement
11:23sur le droit de propriété,
11:24tout simplement.
11:25Donc, il y a beaucoup de gens
11:26qui sont inquiets
11:27parmi les propriétaires.
11:29Et nous, on a quand même
11:31plusieurs clients qui s'en vont.
11:33Alors, je n'ai pas envie
11:35d'être insultante, Jean-Pascal,
11:36mais ça fait un petit moment
11:36que vous faites ce métier.
11:38Est-ce que c'est inédit selon vous
11:41qu'il y ait autant d'inquiétudes
11:44et autant de potentiels clients
11:47qui partent ou qui décident
11:48ou qu'ils envisagent
11:49de quitter la France à ce stade ?
11:51Ou est-ce que c'est assez traditionnel
11:53en période d'élection majeure ?
11:55Alors, c'est plus marqué que d'habitude.
11:57C'est plus marqué d'habitude.
11:58Je ne fais pas ce métier
11:59depuis si longtemps que ça.
12:00Mais de ce que j'en sais
12:01de mes anciens,
12:02ça peut être un peu comparable
12:03à ce qui s'est passé en 1981.
12:05C'est-à-dire qu'on a quand même
12:06beaucoup de gens qui ne savent pas
12:07ce qui va se passer.
12:08Et dans le doute,
12:09quand on a un patrimoine
12:10relativement important
12:11et qu'on est mobile,
12:13on s'en va.
12:14Et on reviendra ou pas.
12:15En fonction d'eux.
12:17Stéphane, même question ?
12:18Oui, alors concernant...
12:20Comme vous le savez,
12:20maintenant, je m'occupe
12:22de formation d'agents immobiliers.
12:23Donc, je suis tous les jours
12:24dans une agence différente, quasiment.
12:26Et le marché est mou.
12:27Très mou.
12:28Les volumes baissent.
12:29À Paris, on est à moins 24 %
12:31depuis le début de l'année.
12:32Donc, ça va dans le même sens
12:33qu'on va revenir sur le marché,
12:35ce que vous voulez dire.
12:35Mais déjà, de ce que vous voyez,
12:38des gens que vous voyez,
12:39que ce soit des professionnels,
12:40des clients vendeurs-acheteurs,
12:41là, vous sentez
12:42qu'il y a un truc particulier
12:44qui est en train de se jouer.
12:45Oui, de toute façon,
12:46le climat général
12:47est quand même anxiogène.
12:49On avait une guerre,
12:50on en a deux.
12:51Le prix de l'énergie qui explose.
12:53Tout le monde serre les boulons.
12:55Les investisseurs ont quasiment
12:56totalement disparu.
12:58Même les acheteurs,
12:58aujourd'hui, dans la résidence principale,
13:00se rendent compte
13:01que les prix baissent,
13:02que les taux augmentent.
13:03Les taux sont encore
13:05relativement bas par rapport
13:06à l'OAT.
13:06Donc, ça va être corrigé.
13:07On va sûrement être
13:08à 4% d'ici la fin de l'année.
13:10Tout le monde prévoit
13:10à peu près ça.
13:12Donc,
13:13voilà,
13:13c'est quand même
13:14un peu compliqué.
13:16Du côté des acheteurs,
13:18on va vers des prix qui baissent.
13:19C'est plutôt une bonne nouvelle.
13:21C'est plutôt une bonne nouvelle,
13:22effectivement,
13:22pour les acheteurs.
13:23Ça va compenser peut-être
13:24la hausse des taux.
13:25Mais du côté des acheteurs,
13:27c'est toujours un peu angoissant
13:28d'acheter dans un marché baissier.
13:29Vous connaissez l'adage,
13:30on ne rattrape pas
13:31un couteau qui tombe.
13:33Moi, je suis capable de le faire.
13:34Après, ce n'est pas très malin.
13:35On se coupe quand même assez souvent.
13:37Mais non,
13:37mais ça peut dire que
13:38pour les acheteurs,
13:39il faut quand même être opportuniste.
13:41Parce que même si
13:42vous achetez dans un marché baissier,
13:44les taux vont augmenter.
13:45Oui, mais alors du coup,
13:46ce que vous perdez
13:47en plus potentiellement,
13:49vous allez le payer en taux.
13:51Vous êtes là
13:51pour nous donner des conseils,
13:52Céphane.
13:53Donc, à quel moment,
13:54je sais que je suis au bon équilibre
13:55entre les taux
13:56qui n'ont pas trop augmenté
13:57et les prix qui ont commencé à baisser.
13:58Mais le point bas,
13:59personne ne le connaît jamais.
14:00Je sais bien,
14:01mais là, en l'occurrence,
14:02les prix,
14:02ils ont un peu corrigé
14:04et pas partout.
14:05Quand est-ce qu'on va avoir
14:06la vraie baisse de prix, là ?
14:08Tout le monde est à peu près
14:09persuadé, moi le premier,
14:10que ça va être très très calme
14:11jusqu'aux élections,
14:12au moins jusqu'aux élections.
14:14Après, bien sûr,
14:15ça va dépendre des résultats.
14:16Donc, je pense que
14:18les prix vont continuer à baisser
14:20certainement jusqu'aux élections.
14:21Ça, c'est à peu près sûr.
14:22L'hiver va être long.
14:24Mais ça veut dire que,
14:25par exemple,
14:26si je devais dire
14:27à celles et ceux
14:28qui nous écoutent
14:29et qui se disent
14:30quand j'achète,
14:31a priori,
14:32le meilleur moment,
14:33ce serait finalement
14:34au moment de l'élection
14:34avant de savoir
14:35à quelle sauce
14:36on va être mangé
14:37et en même temps, non ?
14:39Pour les acheteurs,
14:40si vous êtes sûr
14:40de verrouiller quand même
14:41un bon taux
14:42et que vous avez
14:42un véritable projet
14:43avec des besoins
14:45et que vous êtes à peu près sûr
14:46de ne pas revendre
14:47à court terme,
14:48allez-y.
14:50Voilà,
14:50ça, c'est ce qu'on peut dire
14:51aux acheteurs
14:51et ce qu'on peut dire
14:52aux vendeurs aussi,
14:53parce qu'il y a toujours
14:54un vendeur en acheteur.
14:55Ce qu'on peut dire aux vendeurs,
14:56c'est baissez votre prix maintenant,
14:58tout de suite.
14:59Il vaut mieux baisser
15:01tout de suite de 5%
15:02que de 10 ou plus
15:03dans 6 mois.
15:04Donc là,
15:05il faut que les vendeurs
15:06soient vraiment réalistes.
15:06Il n'y a pas de mauvais produits,
15:07il n'y a que des mauvais prix.
15:09Mais d'ailleurs,
15:09ceux qui ne se vendent pas à 200
15:10vont se vendre à 180 ou 185.
15:12Tous les agents immobiliers
15:14qui viennent sur le plateau
15:15refont cet exercice
15:17de pédagogie
15:18à l'égard des vendeurs.
15:19On s'était dit,
15:20beaucoup s'était dit
15:21que compte tenu
15:21de notre expérience
15:22déclenchement de la guerre
15:24en Ukraine, etc.,
15:25ils allaient peut-être
15:26plus rapides
15:26à ajuster leur prix
15:27et c'est ce que vous voyez
15:29ou pas, là, du coup ?
15:30Oui, les vendeurs ont compris.
15:32De toute façon,
15:33ceux qui ont un produit
15:34à vendre depuis 5-6 mois,
15:36il n'y a pas d'appel,
15:37peu d'appel,
15:38peu de visites, etc.
15:39Bon, ben,
15:40voilà,
15:40il n'y a pas de mauvais produit,
15:41il y a que des mauvais prix.
15:42Donc, il faut baisser son prix.
15:43Il n'y a pas d'autre solution,
15:45effectivement,
15:46pour que le produit parte.
15:47Vous avez X clients à 200 000,
15:49vous en avez beaucoup plus
15:50à 180 000.
15:51Donc, voilà,
15:52il faut aller chercher
15:53des clients potentiels
15:54en baissant le prix.
15:55Vous ne pouvez pas changer
15:55votre produit,
15:56vous pouvez changer votre prix.
15:57Et encore une fois,
15:58il vaut mieux baisser
15:59un petit peu maintenant
16:00que beaucoup plus tard
16:01en fin d'hiver
16:02où là,
16:02ce sera encore bien pire
16:03qu'aujourd'hui
16:04avec des taux à plus de 4%
16:05qui vont aussi prendre
16:07de la capacité
16:07d'investissement des Français.
16:10Donc, vendeurs,
16:10n'attendez pas
16:11à baisser votre prix
16:12tout de suite.
16:12Bon, on vient de le dire,
16:13qu'est-ce qui fait le marché
16:14sur évidemment le niveau des taux.
16:15Qu'est-ce qui fait le marché aussi ?
16:17C'est évidemment la fiscalité.
16:18C'est pour ça que vous êtes là.
16:20Donc, on le disait,
16:21on va avoir quand même
16:21un débat budgétaire.
16:23Et alors là,
16:24vous me disiez,
16:25Jean-Pascal,
16:26qu'on va reparler,
16:27oh, ça nous avait manqué,
16:28de l'allocation meublée.
16:30Oui, on a eu
16:31une petite phrase
16:33du gouvernement
16:34qui nous a indiqué
16:35que l'allocation meublée
16:37était de nouveau
16:38dans le viseur
16:40et que le gouvernement
16:42entendait,
16:43surtout dans les zones tendues,
16:46faire en sorte
16:47qu'il y ait un alignement
16:48entre l'allocation meublée
16:50et le foncier nu.
16:52Dans quel sens ?
16:53C'est ça le sujet.
16:55À mon sens,
16:56ce qui serait bien,
16:57ce serait qu'effectivement,
16:58le foncier nu
16:58arrête d'être matraqué
16:59et qu'il se rapproche
17:01de l'allocation meublée.
17:02Mais mon petit doigt
17:03me dit que ce sera le contraire.
17:05Voilà.
17:06Malheureusement.
17:08Donc, on peut s'inquiéter
17:09pour le régime,
17:10pour le régime LMNP,
17:11pour le régime LMNP.
17:12Où est-ce qu'ils vont ?
17:13Qu'est-ce qu'ils vont faire exactement ?
17:14On ne sait pas.
17:14Ils ne nous en ont pas dit plus.
17:15LMNP, pardon,
17:16j'ai oublié de faire Marie-Lexique,
17:17le loueur meublé
17:18non professionnel.
17:20Mais ça voudrait dire quoi ?
17:21Comment on pourrait
17:25changer le LMNP ?
17:25Parce que déjà,
17:26on avait changé,
17:27alors pas pour tout le LMNP,
17:29mais on avait déjà
17:31changé un peu les règles.
17:32C'était l'année dernière
17:32ou celle d'avant ?
17:33J'ai l'impression
17:33que chaque année budgétaire
17:34se ressemble.
17:36Oui, c'était 2024.
17:39La reprise des amortissements.
17:40Ce qui semble être
17:41dans le viseur,
17:42c'est l'allocation courte durée.
17:43Je pense que l'allocation
17:44courte durée,
17:45peut-être sortir
17:46du régime de faveur du LMNP
17:48ou perdre son abattement forfaitaire.
17:51Ça, c'est possible.
17:52Ça, c'est possible.
17:53Après, je ne suis pas
17:54Nostradamus.
17:55Dommage.
17:56Mais du coup,
17:57est-ce que ça,
17:57c'est de nature, selon vous,
17:58à peut-être ramener
18:00des investisseurs
18:01vers l'allocation nue
18:02ou à l'inverse,
18:03faire sortir les quelques-uns
18:04qui restaient encore
18:05sur le marché locatif ?
18:06Ça peut ramener
18:07quelques-uns investisseurs
18:08vers l'allocation nue quand même
18:09parce que l'arbitrage
18:11location courte durée,
18:12ça pose des vrais problèmes.
18:13Il faut chercher
18:13des locataires en permanence.
18:15Il faut meubler.
18:16Il y a du boulot.
18:17Il y a de l'entretien.
18:17Voilà, il y a de l'entretien.
18:18Les avantages ne sont pas là
18:19par hasard.
18:21Donc oui,
18:21ça peut ramener un petit peu
18:24général, ça va encore faire baisser
18:27l'investissement dans l'immobilier
18:28puisque globalement,
18:29ça ne va encore pas
18:30dans la rentabilité.
18:31Donc la préconisation
18:32que vous pourriez faire
18:33aux élus,
18:34quelques élus
18:35qui nous écoutent
18:35et qui nous regardent,
18:36ce serait quoi ?
18:37Ce serait de dire
18:38effectivement,
18:39peut-être qu'on est
18:40sur un régime sur le meublé
18:41qui est peut-être
18:43en décalage
18:43avec l'allocation nue
18:44mais au lieu de taper
18:45encore sur le meublé,
18:46peut-être qu'on pourrait
18:46revaloriser le nu ?
18:47C'est ça l'idée ?
18:48Il faut faire un régime commun.
18:50Il faut faire un régime commun,
18:51meublé et non meublé.
18:52Au final,
18:53l'essentiel,
18:54il s'agit de louer un immeuble.
18:55Il faut arrêter
18:55de faire une distinction
18:56qui à mon avis
18:57n'a aucun sens.
18:58Il faut faire un régime commun
18:59et il faut qu'il soit attractif.
19:01Donc au moins
19:02pour les investisseurs
19:03qui sont un peu modestes,
19:04pour les particuliers,
19:05il faut renforcer
19:07le microfoncier,
19:08renforcer les seuils
19:09et renforcer les abattements.
19:10Mais si vous faites les deux,
19:12pardon,
19:12je suis désolée Jean-Pascal
19:13et je regarde aussi Stéphane,
19:14mais si vous faites
19:15les mêmes régimes
19:17alors que sur le meublé,
19:19théoriquement,
19:19on pratique des loyers
19:20qui sont plus élevés,
19:22est-ce que finalement
19:23ça ne va pas rester
19:25dans le même problème
19:26qu'aujourd'hui ?
19:27C'est-à-dire qu'on a
19:28des zones très tendues
19:29où pour maximiser
19:30le rendement,
19:31on ne fait que du meublé
19:32et il n'y a plus
19:33de location nue
19:33pour les habitants permanents.
19:36Donc est-ce que finalement
19:37il n'y aurait pas quand même
19:38quelque chose à faire jouer
19:39pour renchérir l'offre
19:40en location nue
19:41dans les villes les plus tendues ?
19:42Mais les gens,
19:43en l'occurrence,
19:44les investisseurs ne font pas
19:45du meublé uniquement
19:46par rapport à la fiscalité,
19:47ils le font aussi
19:47par rapport à la souplesse
19:48en meublé,
19:49même en location à l'année,
19:51c'est des baux d'un an seulement,
19:52ce n'est pas des baux
19:53de trois ans
19:54voire de six ans en SCI,
19:56donc c'est plus simple
19:57pour récupérer un logement,
19:58etc.
20:00Il y a un peu plus de frais,
20:01c'est pour ça qu'il faut
20:02que la fiscalité
20:03soit un peu plus optimisée,
20:05il faut acheter des meubles,
20:05il faut les renouveler,
20:06etc.
20:09Pour revenir à ce que disait
20:10Jean-Pascal,
20:11effectivement,
20:12je crains encore
20:13qu'on ait toujours
20:14le même mouvement,
20:16c'est-à-dire qu'on se dit
20:18que l'allocation au meublé,
20:19ça ne marche pas trop mal,
20:20l'allocation nue,
20:21ça ne marche plus du tout,
20:22donc pour régler le problème,
20:23on va appliquer
20:25les mêmes recettes
20:26qui ont tué le nu,
20:27c'est-à-dire qu'on va
20:29supprimer ou plafonner
20:30les amortissements,
20:31etc.
20:31Donc on va mettre
20:32la recette qui a fait foirer
20:34le nu au meublé,
20:35comme ça,
20:36tout sera foiré.
20:37Et voilà,
20:38on ira habiter
20:39dans des yourtes
20:40ou je ne sais pas,
20:43la réalité
20:44du parc locatif,
20:45c'est quand même
20:46désespérant.
20:50Puisqu'on parle budget,
20:51il y a un gros bout
20:52à aborder,
20:52c'est cette question
20:53de l'héritage quand même,
20:54parce que là,
20:55pour le coup,
20:56on sent bien
20:57que ça va être...
20:57Alors,
20:58c'est dans le cadre,
20:58il va y avoir forcément
20:59des discussions
21:00dans le cadre du budget,
21:00mais surtout dans le cadre
21:01de l'élection présidentielle
21:02et des futurs budgets aussi.
21:04Ça y est,
21:04là,
21:04on va taper dessus ?
21:06Oui,
21:06alors,
21:07il y a ceux qui veulent
21:08supprimer l'héritage,
21:09les frais,
21:10d'autres qui veulent
21:10les multiplier par deux
21:11ou trois,
21:12ceux qui veulent tout prendre
21:12au-delà de 12 millions.
21:14Donc là,
21:15c'est encore la foire
21:15à la saucisse des propositions,
21:17on va voir ce qui se passe.
21:17Mais la réalité,
21:18quand même,
21:19de ce qui se passe aujourd'hui,
21:20on va quand même
21:20se rappeler les chiffres.
21:22Déjà,
21:22il n'y a pas de pays
21:23qui taxe plus l'héritage
21:24que la France,
21:25à part le Japon
21:26et la Corée
21:26qui ont le même principe.
21:28Donc,
21:28on se rappelle quand même
21:29des chiffres arrondis.
21:30Donc,
21:30jusqu'à 100 000 euros,
21:31c'est zéro.
21:32À partir de 120 000 euros,
21:34tout ce qui dépasse,
21:35c'est 20%.
21:3520%
21:36à partir de 120 000 euros.
21:38À partir de 650 000 euros,
21:40c'est 30%.
21:41Donc,
21:41il va à l'État.
21:42Au-dessus d'un million,
21:4440%.
21:44Au-dessus de 2 millions,
21:4545%.
21:46Pour un million,
21:47mais c'est progressif,
21:48c'est pas retranche,
21:48mais pour un million,
21:49pour se donner une idée,
21:50ça fait 212 000 euros
21:52à donner dans les six mois.
21:54Dans les six mois,
21:55donc,
21:55si c'est de l'immobilier,
21:56des fois,
21:56c'est un peu compliqué,
21:57il faut vendre dans la catastrophe,
21:58etc.
21:59Et puis,
21:59pour 2 millions d'euros,
22:01ça fait plus de 600 000 euros.
22:03Donc là aussi,
22:04il faut avoir les liquidités.
22:05Oui,
22:05et c'est important ce que vous dites,
22:06Stéphane,
22:06parce que quand vous dites,
22:07on est dans les experts de l'immobilier,
22:09quand c'est de l'immobilier,
22:10attention,
22:10on ne parle pas juste de donner 200 000 euros,
22:13on parle effectivement
22:13de vente pure et simple
22:14d'un bien dont on a hérité.
22:16Bon,
22:16voilà.
22:17Oui,
22:17la plupart du temps,
22:18effectivement,
22:19si les gens n'ont pas les liquidités,
22:25mais il y a des solutions.
22:26Heureusement,
22:26il y a plein de solutions
22:27et notamment une solution
22:28qu'on connaît tous,
22:29la capacité qu'on a,
22:30tous les 15 ans,
22:31à pouvoir donner 100 000 euros
22:34par parent,
22:35par enfant.
22:36Donc,
22:36on peut donner de l'immobilier,
22:37on peut donner surtout,
22:38ce qui est en général intéressant,
22:39de la nue propriété d'immobilier.
22:41Parce que la nue propriété,
22:42ça vaut moins cher
22:43que la pleine propriété.
22:44Vous avez les murs,
22:45mais pas l'usage.
22:46Voilà,
22:46vous n'avez pas les loyers
22:47où vous ne bénéficiez pas du logement,
22:49mais ça coûte effectivement moins cher.
22:52En gros,
22:52ça coûte moins cher.
22:53Plus on est jeune,
22:54moins ça coûte cher.
22:55Parce que plus on va vivre
22:56et profiter de l'usifruit.
22:57Donc,
22:57en gros,
22:57la bascule entre 51 et 61 ans,
23:00on est à 55 ans.
23:01Donc,
23:01avant 61 ans,
23:03la valeur de la nue propriété,
23:05c'est 50%.
23:06À 71 ans,
23:07c'est 40%
23:08et ça baisse comme ça.
23:10Donc,
23:10il faut donner de la nue propriété.
23:12Ça,
23:12c'est quand même très intéressant.
23:15Et ça permet effectivement,
23:16tous les 15 ans,
23:17de pouvoir donner 100 000,
23:19200 000,
23:19300 000,
23:20voire plus,
23:21parce que c'est par parent,
23:22par enfant.
23:23Donc là,
23:23on peut quand même passer
23:24une partie du patrimoine
23:25qui peut être important.
23:27Et une astuce
23:28que connaissent bien aussi
23:29beaucoup d'investisseurs,
23:30c'est de passer par une SCI.
23:33Parce qu'en SCI,
23:34vous avez un avantage supplémentaire.
23:36Vous allez pouvoir déduire la dette
23:38pour calculer la valeur
23:39de ce que vous donnez,
23:40en fin de compte.
23:41Puisqu'une SCI,
23:42c'est une société,
23:43même une société transparente
23:45comme à l'hier,
23:46on considère
23:47qu'on fait quand même
23:47actifs moins passifs.
23:48C'est-à-dire que si vous avez
23:49une SCI
23:50qui a un immeuble
23:51d'un million d'euros,
23:52vous l'avez acheté
23:53il n'y a pas très longtemps,
23:53vous avez fait un gros coup de travaux,
23:55vous avez encore
23:55900 000 euros de crédit,
23:57vous ne donnez pas
23:58un immeuble
23:58d'un million d'euros,
23:59vous donnez
24:00un million
24:01moins 900 000 de crédit,
24:02vous donnez une valeur
24:03de 100 000.
24:04En plus,
24:05si vous démembrez
24:06à ce moment-là
24:07des parts de SCI,
24:08et si vous donnez
24:09juste la nue propriété,
24:10ça peut être encore
24:11deux fois moins.
24:12Donc là,
24:13vous arrivez à passer
24:14effectivement
24:15un immeuble
24:15d'un million d'euros
24:16puisque au décès
24:17du fruitier,
24:18donc des parents,
24:19les enfants récupèrent
24:20la pleine propriété,
24:21donc là,
24:22vous avez passé
24:23à un immeuble
24:23d'un million d'euros
24:24avec zéro frais
24:25de succession.
24:26Mais il faut bien
24:27le préparer en amont.
24:28Et 100 SCI,
24:29c'est ce qu'on disait
24:29tout à l'heure,
24:30212 000.
24:31Zéro ou 212 000.
24:33Vous voyez,
24:33il y a des choses à faire
24:34en appelant Stéphane Descartier,
24:35c'est pas mal,
24:36il vous apprend les choses.
24:37Je voulais qu'on en parle
24:38aussi avec vous,
24:39mais comme il nous reste
24:39peu de temps,
24:40on va passer direct
24:40à un super truc
24:41dont vous m'avez parlé,
24:42Jean-Pascal,
24:42les couples mariés
24:44qui peuvent avoir
24:45chacun une résidence principale.
24:46La bi-résidence.
24:47Mais oui,
24:48mais ça c'est génial.
24:49Alors déjà,
24:50c'est génial humainement,
24:51je pense que c'est mieux
24:53pour tous les couples,
24:54mais par ailleurs,
24:55fiscalement,
24:56c'est entendable
24:56enfin par le fisc.
24:57Oui,
24:58alors en France,
24:58on a une bizarrerie,
24:59une bizarrerie dans la fiscalité française,
25:01c'est ce qu'on appelle
25:01le foyer fiscal.
25:02C'est-à-dire qu'on considère
25:03qu'à partir du moment
25:04où on est marié,
25:05on a des enfants,
25:06on regroupe tout ça
25:07comme si c'était
25:08qu'une seule personne
25:09et on le taxe
25:09comme si c'était
25:10qu'une seule personne.
25:11C'est peut-être
25:11une résurgence
25:12de l'ancien paterfamilias,
25:13mais en tout cas,
25:14il n'y a que nous
25:15qui avons cette bizarrerie.
25:16Ça pose plein de problèmes
25:18et notamment,
25:19ça pose un problème
25:20quand les gens
25:20ont des vies séparées,
25:21ont des revenus séparés,
25:22ont des patrimonnes séparés
25:23et ils se retrouvent imposés
25:25en fonction des revenus
25:26du conjoint
25:27avec lesquels
25:27éventuellement
25:27ils ne vivent même pas.
25:28Parfois,
25:29ça n'a aucun sens.
25:30Ça pose beaucoup de difficultés
25:31et on a une administration fiscale
25:33qui est réticente
25:34à faire la part des choses
25:36et tout simplement
25:36parce que parfois
25:37les formulaires
25:37ne sont même pas adaptés.
25:39Donc,
25:40il y a eu beaucoup de procédures
25:41et on a eu deux décisions récentes.
25:45Une première en 2025
25:46du Conseil d'État
25:47en décembre
25:47qui était sur la question
25:49des indivisions
25:50et qui disait
25:50que quand on est propriétaire
25:52indivisaire
25:52à plusieurs
25:53d'un bien immobilier,
25:54on ne fait pas l'eau commun
25:55pour les exonérations
25:56sur les sessions
25:57de résidence principales.
25:58On regarde pour chaque indivisaire
26:00ce qu'il en est.
26:02Alors,
26:02les enjeux fiscaux
26:02sont colossaux.
26:04Et cette année,
26:04on a eu en juillet
26:05une nouvelle décision
26:06du Conseil d'État,
26:07cette fois-ci
26:07en matière de taxes d'habitation
26:08qui nous explique
26:09qu'effectivement,
26:10si on a deux personnes mariées
26:12mais qui ne vivent pas
26:12au même endroit,
26:13il peut y avoir
26:13deux résidences principales
26:16distinctes,
26:16ce qui permet
26:17d'exonérer
26:17les deux biens
26:18de taxes d'habitation.
26:18Parce qu'on rappelle
26:19que la résidence principale
26:20n'est plus soumise
26:22à la taxe d'habitation.
26:23Donc, effectivement,
26:24si on fait la jonction
26:26des deux arrêts,
26:27on peut se dire
26:28qu'on peut aussi
26:28avoir deux exonérations
26:30de plus-value
26:30ou deux exonérations
26:32partielles de plus-value.
26:33Parce que la résidence principale
26:34n'est pas taxée
26:35sur la plus-value.
26:36Par exemple,
26:36moi,
26:36j'ai un contentieux en cours
26:38où ce sont des gens séparés
26:40et il y en a un
26:40qui peut revendiquer
26:43qu'il résidait
26:43dans la maison
26:44qui a été vendue
26:44et l'autre non.
26:45Et l'administration
26:46ne veut rien entendre,
26:47elle veut faire l'eau commune.
26:48Elle veut faire payer les deux.
26:49Elle veut faire payer les deux
26:50au motif qu'il y en a
26:50un des deux qui n'habitait pas là.
26:53Et cet arrêt du Conseil d'État
26:54dit exactement le contraire.
26:55Vous voyez que c'est
26:56un changement culturel important.
26:58Mais pardon,
26:58mais justement,
26:59culturellement,
26:59et on va conclure là-dessus,
27:00mais il y en a beaucoup
27:01des couples mariés
27:02qui vivent chacun
27:03dans leur...
27:04Il y en a pas mal.
27:05Il y en a pas mal.
27:05Surtout chez les gens
27:06qui commencent à avoir
27:07un certain âge
27:08qui peuvent vivre tout simplement.
27:09Il y en a un qui travaille encore
27:10et il est encore à Paris
27:11ou à Lyon
27:12et l'autre,
27:12il est déjà dans la maison de campagne
27:13depuis cinq ans.
27:14C'est ça,
27:18des incidences
27:18qui sont conséquentes
27:20en matière immobilière
27:21de revenu foncier.
27:22C'est un vrai problème
27:23parce qu'il n'y a pas
27:24de séparation
27:25dans les lignes d'impôt
27:26sur le revenu
27:26sur l'origine
27:27des revenus fonciers
27:28entre le mari et la femme.
27:30Vous avez par exemple,
27:31moi j'ai le cas
27:31chez moi
27:32d'une dame
27:33qui a un gros patrimoine immobilier
27:35et qui a des gros revenus fonciers
27:38et de son conjoint
27:39qui lui est un fonctionnaire
27:41qui a un très faible revenu.
27:43Eh bien,
27:43il a une retenue
27:44sur salaire colossale
27:46qui tient
27:46au revenu foncier
27:47de son épouse
27:48qui ne sont pas les siens.
27:49Même pas un peu.
27:50C'est profondément...
27:51J'espère qu'à un moment donné,
27:53justement,
27:54la justice se pensera aussi
27:55sur des cas comme cela.
27:56Tout ça est en train
27:56d'être corrigé petit à petit.
27:58Et vous le savez.
27:59Avec notamment
28:00l'explosion...
28:02C'est vannes rapidement
28:02parce qu'il y a la musique
28:03qui court.
28:04Avec l'explosion
28:05de la taxe
28:05sur les logements vacants,
28:06est-ce qu'on ne va pas avoir
28:07aussi des épouses
28:10qui se domicilient
28:11dans la résidence secondaire ?
28:13Bien sûr.
28:14Pour ne pas avoir
28:15de taxes d'habitation.
28:16Moi non, quand même.
28:17Bon, allez, on en reparlera.
28:18Mais on en reparlera.
28:19Ça sera un bon sujet
28:19sur la taxe
28:20sur les logements vacants
28:20parce que j'aimerais bien
28:21avoir votre avis là-dessus.
28:22Donc, on en a déjà parlé.
28:23Donc, on en reparlera.
28:24Merci à tous les deux.
28:25Stéphane Descartes,
28:26Tiesse, déconseiller formation.
28:27Jean-Pascal Michaud,
28:28avocat fiscaliste
28:29chez LMD Avocat,
28:30d'avoir été avec nous
28:31dans Les Experts de l'IMO
28:32qui reviennent demain
28:33pour un nouvel épisode.
28:35Les Experts de l'IMO
28:37sur BFM Business.