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00:05Real Estate Summit 2026, la quinta edizione dell'evento di classe editori dedicato al
00:11mercato immobiliare. Nella sala delle colonne del Museo della Scienza e della Tecnologia Leonardo
00:15da Vinci di Milano, un confronto tra istituzioni, imprenditori ed esperti sulle sfide e le opportunità
00:21del settore. Sul palco uno sguardo anche al sociale con un approfondimento sul ruolo centrale
00:26dell'emergenza abitativa e sulle esigenze degli italiani. Le evoluzioni sociodemografiche
00:31del nostro paese hanno portato a un incremento molto forte dei fabbisogni abitativi sia delle
00:40famiglie che dei lavoratori ma anche degli studenti. Già 15 anni fa si iniziava a parlare della
00:45cosiddetta fascia grigia, ossia quelle persone che non riescono ad accedere all'edilizia
00:49residenziale pubblica ma non hanno le soluzioni economiche sufficienti per poter accedere al
00:55libero mercato. A questo si aggiungono anche le evoluzioni demografiche del paese che vedono
01:02sempre più studenti fuori sede che hanno difficoltà ad accedere a soluzioni abitative a costi
01:08accessibili. Si pensi che nel nostro paese la disponibilità dei posti letto copre circa
01:15l'8% dei studenti fuori sede contro un 24% della Francia o un 14% della Germania, un
01:2311%
01:24della Spagna, quindi un gap molto importante ancora da colmare. Tutte queste evoluzioni
01:30comportano per le persone e per le esigenze di queste famiglie la necessità di trovare
01:37soluzioni che non sono presenti sul mercato e a quali il nostro gruppo intende dare una
01:43risposta, una risposta concreta che non è intesa solo come un fornire una casa a costi
01:48eccessibili ma anche un modello abitativo che sia completo di servizi adeguati a queste
01:53persone, di spazi che consentano l'integrazione, la socialità e una sostenibilità anche dal
01:59punto di vista ambientale.
02:01L'emergenza abitativa è la sfida delle grandi città, ce lo dice la piazza di Madrid di circa
02:08un mese fa, ce lo dice Berlino, Milano, New York. È un'emergenza su cui la politica deve
02:14fare la sua parte e prendere una decisione importante, di breve periodo per abbassare
02:18la pressione e strutturale di lungo periodo per costruire una vera infrastruttura dell'abitare
02:25accessibile, così come si costruiscono le metropolitane e bisogna costruire questa infrastruttura.
02:31A Milano, dove io ho la delega da 18 mesi, abbiamo immaginato di farlo con due grandi progetti,
02:38uno sulle aree comunali, in partnership col privato e il privato sociale, sviluppare
02:44un patrimonio abitativo a prezzi accessibili in un orizzonte temporale di 10 anni, 10.000
02:50appartamenti. Il secondo pilastro della politica milanese invece va sul riuso degli appartamenti
02:56e del patrimonio abitativo attualmente vuoto, che può essere più velocemente ristrutturato
03:02e non consuma suolo, quindi ha anche una componente ambientale molto importante.
03:07Abbiamo già così lanciato la sfida di una società della casa interamente pubblica del
03:12Comune di Milano, che speriamo di portare in Consiglio Comunale già per la fine di questo
03:17anno. Qual è l'obiettivo però di accessibilità? Quando si parla di accessibilità, lo abbiamo
03:23condiviso con i principali colleghi delle città europee, con cui abbiamo costruito un'alleanza
03:29con Madrid, con Barcellona, con Bologna, con Amsterdam, è che nessuno paghi più di un terzo
03:36del proprio stipendio per un alloggio dignitoso. Questo deve valere per la fascia più debole
03:41della nostra società, che è già coperta dall'offerta delle case popolari, ma anche
03:45dal centro medio che oggi fatica a stare nelle nostre città, soprattutto in Italia, dove
03:52abbiamo degli stipendi fermi da circa 20 anni, perché l'accessibilità è data da quanto
03:57pago per avere un'abitazione dignitosa rispetto a quanto guadagno. L'obiettivo è molto
04:02semplice, tra dieci anni girarci indietro e aver costruito una città in cui chiunque
04:07può vivere bene indipendentemente dal proprio reddito.
04:11Impossibile escludere dal discorso, quando si parla di attualità, le tematiche legate
04:15alla sostenibilità energetica e ai cosiddetti ISG, ovvero i criteri ambientali, sociali
04:21e di governance che misurano l'impegno delle aziende nella tutela dell'ambiente, nella responsabilità
04:26sociale e nella trasparenza gestionale. C'è un panorama normativo che si è evoluto
04:32andando a parlare di presenza di energie rinnovabili che sono fissate a livello di target
04:40da raggiungere quando si sviluppano interventi immobiliari. Questi target sono stati fissati
04:47da normative comunitarie mano a mano recepite nell'ordinamento italiano. L'ultima è di gennaio
04:53del 2026 che fissa degli obiettivi ambiziosissimi per la provenienza delle fonti rinnovabili
05:01all'interno di quella che è l'energia consumata dai nostri immobili, arrivando fino al 60%
05:06per riscaldamento, condizionamento e produzione di acqua calda sanitaria. Per la prima volta
05:11si fissa un obiettivo del 15% di energie rinnovabili da perseguire anche nelle ristrutturazioni.
05:18Quindi questo quadro determina delle scelte tecnologiche che vanno di pari passo anche
05:26con lo sviluppo delle tecnologie. Oggi vediamo che nelle nuove abitazioni la tecnologia della
05:32pompa di calore è una tecnologia che la fa da padrone andando a determinare un circa
05:3792% di penetrazione quale tecnologia scelta sulla realizzazione dei nuovi immobili. All'interno
05:43di questo bisogna considerare dei fattori molto importanti, dei fattori che riguardano
05:47non solo la sostenibilità e la provenienza dell'energia fornita agli immobili, ma anche
05:52l'affordability, il tema della possibilità di rendere i nuovi immobili in linea con le
06:00esigenze di un pubblico che vuole comfort, che vuole sostenibilità, ma che è anche attento
06:06sia all'investimento iniziale sia poi ai costi di gestione. In base a questo si propongono
06:11dei paradigmi edilizi particolari. Oggi vogliamo proprio definire, vogliamo proprio parlare
06:21di questo paradigma che va dalla centralizzazione di impianti e sistemi alla centralizzazione
06:27di impianti e sistemi per ottenere dei risparmi energetici significativi, una riduzione delle
06:33emissioni di CO2 sensibili, ma allo stesso tempo affordability a livello di CAPEX e di OPEX
06:39e il controllo centralizzato per la rendicontazione dei risultati. Le tecnologie esistono, le pompe
06:46di calore, le pompe di calore specifiche ad anella d'acqua per le ristrutturazioni immobiliari
06:51importanti e la centralizzazione e la gestione dei dati a livello sia di strumenti di software
07:00che permettono l'acquisizione, sia di strumenti magari legati all'intelligenza artificiale che
07:05permettono di riuscire a gestire al meglio le tecnologie installate. Altro tema centrale quando
07:11si parla di real estate è la tecnologia, dall'implementazione dei sistemi di intelligenza
07:16artificiale Property Technologies, le cosiddette PropTech, alla raccolta massiva dei dati che
07:22negli ultimi anni hanno riscritto completamente le logiche del mercato immobiliare. Abbiamo sprigionato
07:28una capacità di creare e anche di velocizzare processi di creazione di software per poi capire che
07:36senza accesso ad un DB costante, pulito, aggiornato di dati sull'immobiliare poco può essere fatto se non
07:45delle belle dashboard. Questo è vero per ogni paese, per l'Italia ancora di più in quanto non siamo sempre
07:52stati bravissimi a dare accesso all'industria delle valutazioni, all'industria degli investimenti,
07:59all'industria del banking, accesso ai dati pubblici sugli immobili, su chi ne è proprietario, dove cadono le
08:07ipoteche, quali sono i dati di performance energetica e via dicendo. E per cui da questa mancanza, cioè
08:14l'accessibilità a questo dato pubblico, Immobiliare Insights si è posta come un solution provider per, soprattutto per
08:22il comparto bancario e tutto quello che è il mondo che chiamiamo financial services, per cui
08:27investitori, asset manager, property manager, valutatori, per leggere il real estate partendo
08:34prima di tutto da tutto quello che succede sul portale immobiliare.it, per cui tutta l'offerta che
08:39oggi è presente sul portale in vendita, le richieste del venditore, le interazioni dei broker appunto con
08:47i clienti che cercano e l'intensità della domanda con cui cercano. Abbiamo preso questo ecosistema vivente
08:56che ogni giorno ci consegna migliaia di nuove osservazioni per rispondere a chi vuole investire
09:03in real estate e dire questo sì, questo forse, questo sì se lo trasformi, lo ristrutturi, cambi la
09:10destinazione d'uso eccetera. Facciamo questo grazie alla tecnologia ma i dati vengono prima e questo
09:17oggi è al cuore della nostra proposizione. Dal dibattito arriva anche una riflessione sul
09:23cambiamento delle logiche abitative. Dal 2020 hanno segnato dallo scoppio della crisi pandemica da
09:28Covid il ruolo della casa sembra essere cambiato radicalmente. Negli ultimi anni abbiamo assistito
09:34dal post pandemia al cambio totale del ruolo della casa all'interno della vita delle persone.
09:40Innanzitutto la locazione ha continuato a crescere come abbiamo già avuto modo di dire durante tutta
09:44la giornata perché? Perché i giovani guardano all'abitare in maniera molto più fluida, sono mobili da un
09:50punto di vista abitativo, sono fluidi come dicevamo, quindi vivono un po' a Milano, un po' a Roma, un po'
09:55dove
09:55capita perché cercano il lavoro, non vogliono più avere un luogo fisso dove abitare, dove mettere radici e se lo
10:01faranno
10:01non lo faranno molto più nel tempo. Ed ecco che in questa logica stiamo assistendo a come si debba
10:07prendere cura con la casa delle persone, mettendo le persone al centro ad un passaggio ottocare, ovvero
10:11dalla casa con i servizi ai servizi con la casa. Interi building all'interno dei quali posso e potrò
10:17soprattutto cambiare casa con un click, un po' come faccio con le app. E questo è frutto di ciò che
10:22stiamo vedendo oggi, ovvero di quella che definiamo la sharing economy, l'economia della condivisione.
10:27Se noi immaginiamo un giovane oggi che ha 15, 16, 17 anni è nato in pieno, nel pieno del boom
10:33di quella
10:33che era l'economia della condivisione, dove con un'app prendo un monopattino, prendo un'auto, dove non
10:38esiste più la tv generalista ma vedo le serie all'interno di un portale che disdigo quando quella
10:44serie è venuta meno e la casa all'interno di questo gioca un ruolo fondamentale perché diventa il luogo
10:50dove posso lavorare, posso curarmi, posso fare sport e la locazione la farà sempre più da padrone.
10:56E' chiaro che in questa ottica servono nuovi modelli di contrattualistica sul mondo della
11:02locazione perché siamo governati da una legge ai noi che è vecchia di 30 anni nella migliore delle
11:07ipotesi e di 50 anni nella peggiore delle ipotesi. Come abbiamo visto centrale quando si parla di nuove
11:13dinamiche nell'abitare è anche il concetto di locazione, il dove nasce un progetto molto spesso
11:20diventa un fattore determinante per il successo dello stesso. L'equalizzazione è un fattore
11:25determinante centrale. Siamo vittima forse di un po' di anni in cui ci siamo dimenticati che la
11:31localizzazione è in assoluto il motivo ed è il motore che spinge la pianificazione urbanistica.
11:37Dalla pianificazione urbanistica discendono le possibilità edificatorie, discendono i progetti,
11:41discende quello che una città può fare. Siamo a Milano, Milano ha due esempi macroscopici,
11:47il piano col quale Milano è cresciuta dal centro storico in avanti che aveva un indifferenziato
11:52tessuto residenziale che poteva espandersi in tutte le direzioni intorno al centro storico,
11:57capendo poi a un certo punto che però esistevano degli elementi che dovevano essere inseriti
12:01perché era la differenza. Pensate a Foro Bonaparte, pensate al parco, pensate a tutte le emergenze
12:07monumentali che modificano il valore di quello che viene costruito intorno. Quindi ancora oggi è un
12:13punto fondamentale che guida l'urbanistica. Quello che abbiamo perso forse in questo momento è di capire
12:18che è proprio l'urbanistica e il disegno urbano che aiutano a localizzare correttamente i progetti.
12:24Nel tempo si sono aggiunte evidentemente moltissime dimensioni, molte cose in più. Pensate alla dotazione
12:32infrastrutturale, a quanto importante è la dotazione di mezzi di trasporto e di sistemi di accessibilità.
12:37Anche qui siamo passati attraverso anni nei quali addirittura i luoghi di maggiore accessibilità
12:41sembravano dovesse essere quelli puniti perché avevano maggiore attrattività, a anni invece in cui
12:47abbiamo capito che la dotazione infrastrutturale e soprattutto del trasporto pubblico è centrale.
12:53Esistono poi funzioni che non possono vivere senza accessibilità. Pensate alle aree industriali,
12:58pensate al trasporto, pensate al commercio, pensate alle grandi aree distributive.
13:03Quindi il fattore localizzativo è centrale. Cosa abbiamo perso? Forse abbiamo perso il coraggio
13:08di investire in questo. Abbiamo perso il coraggio di pianificare e disegnare un territorio in cui
13:13alcune localizzazioni sono corrette per lo sviluppo immobiliare, altre non lo sono.
13:17Contesto in costante crescita e di certo l'hotellerie. Da RIA all'Estate Summit di quest'anno,
13:23grazie agli interventi di imprenditori ed esperti, arriva una panoramica sull'evoluzione
13:27di un vero e proprio settore nel settore.
13:30Sicuramente ci sono tanti fattori che devono concorrere. In questa fase si apre una traiettoria
13:36molto importante in questo triennio. Abbiamo visto grandi attori di mercato, investitori
13:42nelle varie forme agire sulla parte dell'asset class hospitality. Questo perché genera sicuramente
13:51un ritorno dell'investimento importante qualora, a nostro avviso, si percepisca una grande importanza
13:59nella valutazione del business stesso. Quindi la parte gestoria e la parte immobiliare.
14:04Sicuramente l'hotelleria oggi, come tanti settori, ma l'hotelleria che vive di esperienza,
14:09quindi uomo-uomo, competenza, guida, attenzione veramente a quelle che sono ormai i cambiamenti
14:16veloci, ma soprattutto grande rispetto della destinazione e delle potenzialità che un territorio
14:23può offrire. Dove l'attore e la parte esperienziale dell'hotelleria vi è protagonista,
14:29insieme a chi chiaramente vi partecipa.
14:33A concludere questo viaggio nel settore immobiliare, una tappa obbligatoria all'interno del mondo
14:39dell'interior design, cuore pulsante della fusione tra arte e architettura. Centrale
14:45durante il dibattito il ruolo del lusso e le nuove sfide da affrontare quando la bellezza
14:49incontra le logiche di mercato.
14:51Il real estate del lusso, soprattutto dopo il Covid, richiede abitazioni pronte da vivere.
14:59E questo è un grande cambiamento, poiché, mentre prima i clienti si prendevano il tempo
15:05di acquistare una casa, di definire chi avrebbe poi dovuto guidare il progetto, il piacere
15:13di trovare poi i prodotti e le aziende che avrebbero composto l'arredamento. Dopo il Covid
15:20si è vista una trasformazione netta che ha portato molta più impazienza e quindi oggi
15:27le ville e soprattutto i troffi asset, che sono quelli di cui ci occupiamo noi, sono
15:33appetibili quando sono ready to go. Questo ci porta a noi come azienda di design di arredo
15:40a interloquire sempre di più con sviluppatori immobiliari che hanno intercettato questa nuova
15:46esigenza e che ci chiedono appunto di valorizzare, brandizzare i loro trophy asset e anche possibilmente
15:54di raccogliere l'interesse di clientela internazionale che può essere appunto stimolata
16:00da immobili di pregio pronti da vivere.
16:06Un evento, il Real Estate Summit 2026, da cui emerge un quadro di un mercato immobiliare
16:13in continua evoluzione, chiamato a confrontarsi con nuove esigenze abitative, innovazione tecnologica
16:19e sostenibilità senza perdere di vista il valore centrale della qualità degli spazi
16:23e delle nuove esigenze delle persone che li vivono. Un settore in cui le sfide di oggi
16:28rappresentano le opportunità di domani.