00:00 Dimitri Pavlenko, vous recevez ce matin le PDG de Kaufmann & Broder.
00:03 - Oui, le groupe de construction, de promotion immobilière.
00:05 Bonjour Nordin HMI.
00:06 - Bonjour.
00:07 - Bienvenue sur Europe 1.
00:08 Alors, offres, demandes, matières premières, financements,
00:11 c'est la crise à tous les étages en ce moment dans le secteur du logement.
00:14 En conclusion du fameux CNR Logement hier,
00:18 Elisabeth Born a présenté un plan qui n'a visiblement pas convaincu
00:21 les professionnels de l'immobilier dont vous faites partie, Nordin HMI.
00:24 Alors, tous avez fait des propositions, semble-t-il très peu,
00:28 voire aucune n'a été retenue.
00:29 Avez-vous participé, vous, Nordin HMI ?
00:32 Aviez-vous fait des propositions au gouvernement ?
00:34 - Non, j'ai des collaborateurs qui étaient dans certaines commissions
00:37 et moi, je n'attendais rien, clairement, de cette commission.
00:42 Je vous rappelle qu'on en est à la troisième sur les sept dernières années,
00:45 ou six dernières années.
00:47 Le sujet est que c'est une série de mesurettes,
00:51 donc c'est normal que tout le monde soit déçu
00:55 pour ceux qui attendaient quelque chose.
00:58 Le sujet de fond, c'est qu'on ne connaît toujours pas
01:00 quelle est la politique du logement.
01:02 On n'a toujours pas posé quel était le problème du logement.
01:05 On n'est même pas capable de dire combien il faut de logement.
01:08 On pourrait déjà se mettre d'accord là-dessus.
01:10 Et puis donc, très vite, on tombe sur une série de petites recettes
01:14 qui ne correspondent pas du tout à l'ampleur.
01:17 Si vous me permettez, je donnerai un exemple.
01:18 On parle de la suppression du PINEL.
01:20 Pourquoi pas supprimer le PINEL ?
01:21 Mais c'est quoi le PINEL ?
01:22 C'est simplement le logement qui est surtaxé en France.
01:26 Si vous comparez France-Allemagne,
01:27 il y a deux fois plus de taxes en France autour du logement qu'en Allemagne.
01:30 Donc on se dit qu'on s'appuie sur les particuliers
01:32 pour financer l'investissement locatif.
01:35 - Et donc ça, on leur fait une remise fiscale ?
01:37 - On essaie de corriger la surtaxation, en fait.
01:39 C'est juste une correction.
01:41 Supprimer le PINEL, ça ne répond pas à la question de
01:45 comment on veut financer le logement locatif.
01:48 On peut dire que ça va être les institutionnels.
01:50 Très bien, mais on donne la réponse à la question qui est
01:53 qui va financer le logement locatif avant de parler de la mesure fiscale ?
01:56 - Les deux mesures qui retiennent l'attention,
01:59 présentées par Elisabeth Born,
02:01 hier, en effet, vous en avez cité une,
02:03 la fin prochaine du dispositif PINEL,
02:05 donc c'est un crédit d'impôt pour soutenir l'investissement locatif.
02:08 Donc ce sera terminé en 2024.
02:10 Et puis il y a l'arrêt des pré-ato-zéros,
02:12 les fameux PTZ, pour l'achat d'une maison neuve.
02:14 Or, la moitié de la construction en France,
02:17 c'est la maison neuve, Nordine HMI.
02:19 - Oui, alors là aussi, on est dans le dogme.
02:21 On a décrété que les maisons, c'était pas bien.
02:25 Voilà, comme le diesel, c'était pas bien.
02:27 Donc on est tous sur une série de dogmes comme ça.
02:30 Et puis après, on punit.
02:31 Donc là, on veut punir ceux qui achètent des maisons.
02:36 Donc ça, c'est souvent, l'autissement, c'est des particuliers.
02:39 Ce sont souvent des foyers de catégorie moyenne en termes de revenus
02:44 qui sont obligés d'habiter en périphérie,
02:48 en grande couronne, pour citer la région parisienne,
02:50 mais souvent qui s'éloignent des centres-villes
02:52 parce qu'ils n'ont pas les moyens d'acheter en centre-ville.
02:55 Et donc, c'est encore une population qui est visée,
02:58 qui, à mon avis, c'est assez malheureux de ne pas les accompagner.
03:01 - Mais quand on écoute Elisabeth Borne hier, elle dit en fait,
03:03 voilà, c'est le plan du gouvernement pour un habitat digne,
03:06 pour que tout le monde ait un logement.
03:07 En fait, on a surtout l'impression que c'est le plan d'un gouvernement
03:10 qui n'a plus d'argent, qui ne veut plus mettre de l'argent
03:13 dans un secteur qui pourtant rapporte beaucoup.
03:15 On met souvent en avant le fait que l'immobilier,
03:17 ça coûte 38 milliards en finances publiques par an,
03:20 mais ça lui en rapporte aussi 85.
03:22 - Oui, c'est ça, entre 85 et 90 en 2021.
03:25 Donc, c'est une vision comptable, pas économique.
03:27 - C'est la vraie fin du "quoi qu'il en coûte", en tout cas, vous pensez,
03:29 Landé Lachamie ? - Oui, comptablement.
03:30 En fait, l'avantage, entre guillemets, qu'il y a à faire ce genre d'économie,
03:34 c'est que l'économie, elle est immédiate
03:36 et les dégâts, ils se font sur 5 ou 10 ans.
03:39 Donc, vous ne serez pas responsable, quand on réduit ses dépenses,
03:42 on n'est pas responsable des conséquences futures.
03:45 Mais moi, je vous fais le pari que dans 5 ou 10 ans,
03:47 on va avoir des commissions d'enquête,
03:48 comme il y a aujourd'hui sur le nucléaire,
03:51 où on demandera des comptes aux politiques de l'époque
03:54 et on aura des réponses, mais on ne savait pas à l'époque.
03:56 - On parlera du scandale du logement des années 2020.
03:59 - Exactement, ça, je vous fais le pari, rendez-vous dans 5 ou 10 ans
04:03 et vous verrez qu'on essaiera de comprendre
04:05 comment on a pu passer autant à côté d'un problème aussi fondamental.
04:08 - Mais très concrètement, Nordine Lachamie, cette crise du logement,
04:10 ça se traduit comment aujourd'hui dans l'activité de votre groupe Coffman & Broad ?
04:14 - Alors, nous, on est sur du collectif principalement, très peu de maisons.
04:19 Nous, économiquement, on est très solide,
04:23 on a une très bonne visibilité, on l'a déjà annoncé au marché,
04:25 donc on va traverser cette crise.
04:27 Par contre, il va y avoir une baisse des réservations.
04:29 Clairement, le marché, globalement,
04:31 il faut s'attendre à peu près à une baisse du volume
04:34 de logements neufs d'environ 30%.
04:36 N'oubliez pas qu'associé à ça,
04:39 à chaque fois que vous construisez un logement neuf,
04:41 vous construisez en gros un tiers de logements sociaux.
04:45 Pour un programme de 100 logements, il y a 30% de logements sociaux.
04:48 Ces logements sociaux ne peuvent pas exister
04:50 si on ne construit pas les logements neufs.
04:51 Parce que souvent, ils sont subventionnés indirectement,
04:55 voire très directement dans certaines régions
04:57 où les bailleurs sociaux achètent en dessous du prix de revient.
05:00 Donc, si vous ne construisez pas ces logements neufs,
05:03 vous êtes aussi en train de faire baisser fortement
05:06 la production de logements sociaux.
05:07 - Vous avez 2,5 millions de ménages qui sont en attente d'un logement social,
05:10 c'est 8 ans en moyenne avant de pouvoir y entrer.
05:13 Mais aujourd'hui, finalement,
05:15 est-ce que le but, c'est pas aussi, à travers cette crise du logement,
05:18 de faire baisser les prix, qui sont très élevés
05:21 et qui sont une barrière à l'accession à la propriété aussi, Nordina Chimi ?
05:24 Pensez-vous que les prix vont baisser dans les mois, les années à venir ?
05:27 - En fait, le logement, il ne faut pas raisonner en prix, mais en coût.
05:30 Le coût... Quand vous achetez un logement, vous achetez de l'argent,
05:34 puisque vous financez en gros à 80% par de la dette, en moyenne,
05:38 80-70%, et vous achetez un bien physique.
05:41 Le coût global, il est constant.
05:43 C'est-à-dire que vous augmentez les taux,
05:45 vous allez certainement baisser le prix de vente pour pouvoir rentrer dans le budget...
05:49 - Alors que le prix du mètre carré a plus que doublé en 20 ans,
05:51 en réalité, le coût du logement n'a pas tant augmenté que ça.
05:54 - Le coût global, il était constant parce que les taux baissant, les prix montent,
06:00 mais votre coût, vous voyez bien, vous êtes toujours au plafond
06:04 quand vous achetez un logement, en moyenne, au plafond d'endettement des revenus.
06:07 Si vos revenus sont quasi-stables, ce qui était le cas ces dernières années,
06:11 eh bien le coût global de l'opération est constant.
06:13 Donc dire que ça va faire baisser les prix, c'est faux.
06:16 Le coût va être constant pour les acquéreurs.
06:20 Le seul moyen d'imaginer à un moment donné de faire baisser les coûts globaux,
06:24 c'est d'augmenter la production de logements.
06:26 Or, le problème numéro un aujourd'hui, qui n'a pas du tout été abordé,
06:30 c'est la production de permis de construire.
06:32 - On aura une des enquêtes dans 10 ans sur le scandale du logement,
06:35 comme on en a aujourd'hui sur le nucléaire.
06:36 Ça, c'est le pari fait par Nordin Hachemy, notre invité ce matin,
06:39 le PDG de Kaufmann & Brode.
06:40 Merci, Nordin Hachemy, d'être venu ce matin nous voir sur Europe.
