00:00 *Générique*
00:04 Après le pic de 2023, les taux de crédit immobilier amorcent leur descente.
00:09 Les prêts pourraient tomber sous la part des 4% cet été et même au-delà d'ici la fin de l'année.
00:14 Une tendance qui rebat les cartes évidemment je le disais pour les acquéreurs,
00:17 pour les banques aussi où la concurrence est de nouveau de mise.
00:21 Nous faisons le point aujourd'hui avec Cécile Roque-Lore, directrice des études chez Empreintes.
00:24 Bonjour Cécile.
00:25 Bonjour.
00:26 Merci beaucoup de nous accompagner aujourd'hui dans Smart Patrimoine.
00:29 Cécile, nous sommes mi-février.
00:30 La question c'est plus de savoir si les taux de crédit immobilier vont baisser,
00:34 mais plutôt jusqu'à quel niveau ils peuvent baisser, c'est ça ?
00:36 Alors c'est clair.
00:37 Aujourd'hui, la baisse elle est enclenchée.
00:39 Elle a commencé en début d'année, au mois de janvier.
00:41 On avait 1 barème sur 2 de banque, donc une banque sur deux qui se positionnait à la baisse.
00:46 Ce qui était nouveau, vous l'avez précisé,
00:48 ça faisait deux ans que tous les mois on avait des taux moyens qui augmentaient
00:52 pour atteindre le plafond en descente de 4,35% sur 20 ans.
00:56 Quand je dis plafond, c'est un taux moyen parce que ça veut dire que les meilleurs profils
01:00 arrivaient à encore s'en sortir avec un 4,05,
01:04 mais les profils les moins souhaités par les banques...
01:06 Vous pouvez dépasser les 5% ?
01:07 Largement, on pouvait passer au-delà des 5,5,
01:11 donc on avait vraiment une fourchette très très large.
01:13 Donc décembre, on commence à avoir un premier effet baisse des taux
01:17 et puis c'est confirmé au mois de février,
01:19 puisque deux tiers des banques ont baissé leur taux de crédit.
01:21 Alors les baisses, elles sont variables, c'est 20 points de base, 30 points de base.
01:25 On en a même certaines qui sont sorties des clous,
01:27 qui sont montées jusqu'à 50 points de base, qui est assez énorme.
01:30 Et donc effectivement, vous avez raison de le préciser, la baisse elle est amorcée.
01:33 Alors on n'a pas reconstitué tout le pouvoir d'achat,
01:35 on ne voit pas tout de suite crier victoire,
01:38 mais on voit les premiers effets sur le pouvoir d'achat des ménages effectivement.
01:40 Parce que je le disais, des taux en dessous de 4% d'ici l'été,
01:44 on divise même jusqu'à 3% d'ici la fin de l'année selon certaines estimations.
01:47 Ces projections, elles vous semblent optimistes, réalistes ?
01:50 Alors un petit peu optimistes, parce qu'en fait, pour fixer leur taux,
01:55 les banques vont prendre en considération plusieurs éléments.
01:57 Alors on a coutume de parler de la politique de la BCE,
02:00 mais là on est plutôt sur des taux courts,
02:01 ce n'est pas comme ça qu'elle finance le crédit immobilier.
02:03 Et quand on voit la politique de la BCE,
02:05 on sait qu'il n'y aura pas de baisse tout de suite,
02:07 qu'on est dans la période de stabilisation,
02:08 et qu'on aura plutôt une baisse à partir de l'été.
02:10 Donc imaginer que les banques le répercutent tout de suite,
02:12 ça me semble un peu court.
02:13 Et puis sur l'OAT disant, la dette souveraine d'Etat qui fait les taux de crédit immobilier,
02:17 on a déjà eu une baisse.
02:19 On voit qu'aujourd'hui, on oscille entre 2,5 et 3.
02:22 Il faut savoir qu'une banque, il lui faut entre 100 et 150 points de base
02:25 pour pratiquer le bon prix du crédit.
02:27 Et on voit bien qu'à ce niveau-là,
02:29 on n'est pas encore prêt de passer sous les 3.
02:31 Donc ce qui est sûr, c'est qu'on va avoir des baisses.
02:33 Elles vont se faire par palier.
02:35 Oui, c'est vous, c'est quoi votre estimation plutôt ?
02:37 On est aujourd'hui en taux moyen à 4% à peu près sur 20 ans,
02:41 avec déjà des banques qui sont à 3,6 pour les meilleurs profils.
02:44 Donc le taux moyen, on devrait plutôt être aux alentours de 3,7 avant l'été.
02:50 Ça paraît plus probable.
02:51 Descendre en dessous de 3 pour la fin de l'année,
02:53 ça semble un peu prématuré.
02:55 Surtout que sur le dernier trimestre,
02:56 techniquement, les banques font moins d'efforts.
02:58 Elles sont plutôt en train de se dire qu'elles finalisent leurs objectifs
03:02 ou qu'elles préparent l'année suivante.
03:04 Et donc on est plutôt sur un entre-deux
03:06 où en général, on n'a pas les plus fortes baisses là.
03:08 Elles se font plutôt avant l'été.
03:09 Mais les banques, vous le disiez, je le disais aussi en préambule de cette émission,
03:12 on peut dire que là, la concurrence est de nouveau de mise ou pas ?
03:15 Complètement, vous avez totalement raison.
03:17 On avait des banques qui étaient sorties du jeu complètement
03:20 avec la problématique du taux d'usure qui ne leur permettait pas au passé
03:24 de reconstituer des marges.
03:25 Depuis la mise à jour mensuelle du taux d'usure de février,
03:28 on a vu que petit à petit, on retrouvait des marges saines.
03:31 À partir de septembre, on a un retour des établissements.
03:33 Et aujourd'hui, on a fait le plein.
03:35 Donc aujourd'hui, vous n'avez plus de problématique d'offre.
03:37 Vous avez encore une problématique d'accès
03:40 qui est plutôt du côté du Haut Conseil de Stabilité Financière
03:42 plutôt que des banques.
03:44 Donc elles, elles peuvent se permettre de challenger leur règle de taux.
03:47 Elles sont toutes là.
03:48 Elles ont toutes à jouer la concurrence.
03:49 Et elles ont toutes besoin de faire entrer de nouveaux clients.
03:51 Donc le prix, c'est le pouvoir d'appel des clients.
03:54 Cécile Rochelor, ce recul des taux, il a évidemment un impact
03:57 direct sur le montant aussi qu'on est en mesure d'emprunter,
04:00 sur la typologie aussi des biens accessibles.
04:02 De quel niveau il est cet impact là actuellement ?
04:04 De quel niveau il va être ces prochaines semaines ?
04:06 Là, sur les un mois et demi, deux mois de début d'année,
04:08 il reste encore très limité.
04:10 Parce que pour un ménage qui gagne 4000 euros,
04:12 vous avez reconstitué 5000 euros de pouvoir d'achat.
04:14 5000 euros quand vous achetez 170 000 ou 200 000 euros,
04:17 on est encore sur l'épaisseur du trait.
04:19 Ce qu'il est probable, c'est qu'on arrive à aller grappiller
04:22 5, 6, 7% de pouvoir d'achat d'ici l'été.
04:25 C'est peu par rapport aux 25% qu'on a perdus sur les deux dernières années.
04:29 Mais ça, avec la petite baisse des prix, c'est toujours ça de prix.
04:32 Et même si ce n'est pas suffisant, il va falloir quand même
04:35 se réhabituer à des taux un peu plus normaux,
04:38 j'ai envie de vous dire, que ceux qu'on a connus à 1% sur 20 ans,
04:40 qui n'étaient pas normaux.
04:41 Alors effectivement, ça pénalise le pouvoir d'achat,
04:43 mais on va trouver des équilibres.
04:44 Parce que de l'autre côté de la chaîne,
04:46 l'immobilier, il chute aussi ?
04:47 Il baisse légèrement.
04:49 Il baisse beaucoup moins vite que ce qu'on espérait.
04:51 L'immobilier, c'est un marché qui met du temps à réagir.
04:54 Mais malgré tout, comme la demande reste très forte
04:56 et que l'offre est en panne à cause de la promotion immobilière,
04:59 où on ne construit plus ou plus assez, et depuis longtemps,
05:02 et en plus, on a sorti du scope la rénovation énergétique
05:05 des biens dans l'ancien,
05:06 ça fait que vous avez une contraction forte de l'offre,
05:08 qui est plus forte même que la demande.
05:10 Et c'est ça qui fait que les prix baissent très peu,
05:12 très peu au regard de la hausse des taux.
05:14 Et un mot sur la durée des crédits immobiliers.
05:17 Vous parliez de septembre,
05:18 elle revient à son niveau de septembre à peu près.
05:21 Ce n'est pas suffisant aujourd'hui,
05:23 c'est ce que vous disiez, pour compenser le niveau du prix des logements ?
05:26 Non, carrément.
05:27 Aujourd'hui, on n'a pas encore retrouvé d'équilibre,
05:29 mais il est fort probable qu'on ne le retrouve pas.
05:31 C'est ça qui est difficile,
05:32 c'est qu'il va falloir s'habituer à un marché
05:34 où le crédit coûte un peu plus cher,
05:36 où les prix ne se sont pas suffisamment assagis
05:38 tant qu'on n'aura pas une augmentation de l'offre.
05:40 Et donc avec des durées qui vont avoir tendance à s'allonger.
05:44 On a même d'ailleurs des banques en matière de durée de financement
05:46 qui reviennent sur du 30 ans,
05:48 même si elles ont le droit de le faire
05:50 que dans une toute petite proportion de leur crédit.
05:52 Mais on voit bien qu'il y a la volonté des banques,
05:53 vous le disiez tout à l'heure,
05:54 de resolvabiliser les ménages,
05:56 d'aider à l'accession,
05:57 mais le monde a changé.
05:58 On a connu une parenthèse enchantée,
06:00 il va falloir s'habituer à d'autres règles du jeu.
06:01 15, 20 ans, ce ne sera plus la norme ?
06:04 Alors si, ça reste la norme,
06:05 mais c'est le 25-30 ans
06:07 sur lequel on était montés ces dernières années,
06:09 qui reste plus difficile,
06:11 parce qu'en fait quand vous passez sur 25 ou 30 ans,
06:13 vous avez des intérêts en plus grand nombre,
06:15 ça vous coûte plus cher.
06:16 Et parfois trouver l'équilibre entre ce que vous gagnez mensuellement
06:18 et la durée, ça ne suffit pas.
06:20 Donc on voit bien que les ménages,
06:21 ils essayent de réduire au maximum,
06:23 pour réduire le poids des intérêts,
06:24 le temps à mon avis de se réhabituer,
06:26 et puis que le HESF nous libère des marges de manœuvre
06:28 en termes de durée.
06:29 Bonne nouvelle pour les acquéreurs.
06:30 Donc on va dire qu'on est quand même plutôt optimiste.
06:33 Pour les acquéreurs, de quel type de bien ?
06:35 On terminera là-dessus.
06:37 C'est un marché sur lequel c'est plus confortable aujourd'hui ?
06:40 Ceux qui nous écoutent ?
06:41 Ceux qui avaient perdu le plus,
06:43 c'était les investisseurs locatifs.
06:44 C'est vers eux qu'on va retrouver des marges de manœuvre,
06:46 parce qu'en fait la petite baisse des taux,
06:48 c'est toujours ça, de pouvoir d'achat en plus,
06:49 et puis les banques les finançaient beaucoup moins.
06:51 Maintenant, les clients que préfèrent les banques,
06:54 ce sont les primo-accédants,
06:56 et c'est eux qui vont avoir le maximum de chances
06:58 de décrocher un crédit aujourd'hui.
06:59 Merci beaucoup, Cécile Roqueleur,
07:00 d'avoir répondu à toutes nos questions aujourd'hui
07:02 dans Sport Patrimoine.
07:03 Cécile, vous êtes la directrice des études chez Empruntis.
07:06 Merci beaucoup d'avoir parlé crédit immobilier avec nous aujourd'hui.
07:09 Tout de suite, c'est Enjeu Patrimoine.
