00:01Tout pour investir, le placement à suivre.
00:05On a eu la facturation électronique, il y a aussi une belle grosse source de stress en cette rentrée.
00:10Enfin, ça fait quand même des semaines et des mois que ça dure,
00:12mais si vous regardez les courbes de taux sur le marché obligataire,
00:16la tendance, la dynamique, elle ne trompe personne.
00:18L'inflation est toujours là.
00:20On a des banques centrales du côté des États-Unis, du côté de la BCE,
00:25on ne va pas parler de celles des pays émergents,
00:28mais qui ont des gros problèmes en ce moment pour maîtriser justement ces taux obligataires.
00:32Et tout ça, ça a des incidences sur bon nombre de placements,
00:36sur tous vos placements, et ça oblige à des arbitrages.
00:38Jonathan Divert, bonjour.
00:40Bonjour André.
00:41Donc vous êtes de meilleursscpi.com.
00:43Et évidemment, ces taux obligataires, c'est le stress de la rentrée.
00:46On a quand même une OAT, un bond du trésor,
00:50disons qu'il y a largement dépassé les 4% maintenant.
00:53Et la question qu'on se pose, dans ce cas de figure un peu inhabituel,
00:57même si ça peut nous faire stresser compte tenu de nos situations budgétaires
01:00et des décisions politiques qui peuvent être prises,
01:02pour l'investisseur, est-ce que c'est un risque ?
01:05Est-ce que c'est une opportunité ?
01:07Est-ce que c'est un flash orange qui est en train de s'allumer ?
01:10Qu'est-ce que c'est ?
01:11C'est un peu tout ça en fait.
01:13Il faut avoir une grille de lecture qui est finalement sur le passé,
01:17sur le présent, sur le futur.
01:19L'OAT, on le rappelle, l'obligation assimilable du trésor,
01:22c'est ce qui va permettre aux banques de détail
01:24de financer les entreprises, les particuliers.
01:29Donc, si j'ai une OAT à 4,10%,
01:32forcément, mon banquier, s'il veut gagner un petit peu d'argent,
01:35il est obligé de me prêter à plus que 4,10%.
01:38Évidemment.
01:40Donc, nécessairement, l'ensemble des classes d'actifs
01:42doivent avoir une prime de risque
01:43qui doit se retrouver, finalement.
01:47Et en immobilier, en fait, la prime de risque,
01:49c'est soit on augmente le loyer,
01:52mais les loyers, ils sont encadrés,
01:54ils sont, j'allais dire, ils sont un peu calés,
01:56il y a des contrats, soit on baisse la valeur.
01:59Et en fait, ce qui s'est passé, par exemple,
02:01pendant la crise Lehman-Rosa, en 2008-2009,
02:05hausse des taux très violentes,
02:07du coup, reconstitution de la prime de risque sur l'immobilier,
02:10les prix qui ont baissé de façon, finalement, très forte.
02:13Et ce qu'il faut avoir un peu en tête,
02:15c'est qu'un taux de crédit élevé,
02:18ça ne veut pas dire un mauvais moment de marché.
02:21Non, mais non, mais non, oui, justement.
02:24Oui, il faut expliquer quel est le mécanisme
02:26qui fait que ça peut être, justement, une opportunité.
02:29En fait, je vais prendre l'image de la plage.
02:32Quand on va à la plage au mois d'août,
02:35la plage, elle est bondée.
02:37Donc, ce n'est pas très agréable de profiter de la plage.
02:39On est d'accord.
02:40Quand on va au mois de septembre,
02:41en arrière-saison ou en avance-saison à la plage,
02:44il y a beaucoup moins de monde.
02:46Concrètement, c'est quoi le parallèle ?
02:47C'est que plus j'ai des taux de crédit qui sont bas,
02:51plus j'ai une masse de personnes
02:53qui sont capables de se financer.
02:55Plus j'ai des taux de crédit qui sont hauts,
02:57moins ma masse de personnes est capable de se financer.
03:00Et donc, du coup, il y a moins de compétition à l'achat.
03:02Oui, et il faut rappeler que, justement,
03:05le niveau de ces taux de crédit,
03:06il va avoir un impact direct et vraiment implacable
03:11sur le prix de l'actif.
03:13Exactement.
03:13Et ça, ça va changer les règles du jeu.
03:16Donc, du coup, en ce moment,
03:18on a peut-être une opportunité pour un certain nombre d'actifs.
03:21Pour l'immobilier,
03:22c'est encore un coup de massue sur un marché
03:26qui a déjà beaucoup souffert.
03:27Exactement.
03:28Alors, c'est clair.
03:29Et en fait, il faut avoir une logique entre le stock,
03:32ce que je détiens déjà,
03:33qui va être finalement repricé, clairement,
03:36et ce que je peux saisir comme opportunité.
03:40Et actuellement,
03:42il y a beaucoup d'opportunités à saisir.
03:44Nous, on a fait une étude sur quand même
03:4652,8 milliards d'euros d'investissement
03:48sur 13 années.
03:50Sur les trois dernières années,
03:52ça n'a jamais été aussi bon d'acheter
03:54de l'immobilier d'entreprise.
03:55bureau, commerce, santé, logistique, hôtellerie, etc.
03:57Oui, mais voilà, l'immobilier d'entreprise.
03:59D'entreprise.
04:00Voilà.
04:00Sur le logement, clairement,
04:02alors il y a la courbe de Frigide
04:03que peut-être certains de vos auditeurs connaissent,
04:05qui est une super courbe, etc.,
04:07qui montre le pouvoir d'achat.
04:08Sur le logement,
04:09il n'y a pas eu de repricing,
04:10ou pas suffisamment.
04:11Concrètement,
04:12on continue d'acheter 20% trop cher
04:14par rapport au logement.
04:17Parce que le pouvoir d'achat,
04:18en fait,
04:19le pouvoir d'achat immobilier
04:22est très restreint.
04:24Et en fait,
04:24ça vous coûte extrêmement cher
04:26d'acheter de l'immobilier de logement.
04:28Il y a un parallèle
04:29qui est très étonnant
04:30à faire avec toute la high-tech américaine,
04:32Nvidia, machin et compagnie.
04:34On sait qu'on achète trop cher,
04:35mais voilà,
04:36l'opportunité est là
04:37et il ne faut pas la louper.
04:39Cela dit,
04:40voilà,
04:41on voit qu'il y a certaines classes d'actifs
04:44qui vont en bénéficier.
04:45Je pense notamment,
04:46on en a parlé déjà hier,
04:48aux fonds euros,
04:49qui peuvent redevenir
04:50des stars de l'investissement,
04:52parce que c'est un placement extrêmement sûr,
04:55mais qui en même temps
04:55va redevenir très intéressant
04:57avec ces hausses de taux.
04:58Est-ce qu'il y a d'autres types d'actifs
05:01qui vont être naturellement avantagés ?
05:02Alors,
05:03on en a parlé,
05:05le fonds euro,
05:05ça c'est clair et net.
05:06Et puis en plus,
05:07dans le fonds euro,
05:08il y a une logique de stock.
05:09Les assureurs,
05:10ils ont leur stock d'obligations
05:11à la fois d'État
05:12et d'entreprise.
05:14Et pour finalement rebooster,
05:16ils ont besoin de faire
05:17de la collecte un peu dynamique.
05:19Donc d'ici la fin de l'année,
05:21c'est sûr et certain,
05:21il va y avoir énormément de boosts
05:23de la part des assureurs
05:24pour pouvoir collecter
05:25et racheter de l'obligation
05:26dans des meilleures conditions.
05:27Et puis après,
05:28nous on est convaincus,
05:29en tout cas,
05:30on s'appelle meilleurscp.com,
05:31mais moi je suis convaincu
05:33que le time to market
05:34pour investir en immobilier d'entreprise,
05:36il est extrêmement bon
05:37parce qu'il faut investir
05:39au son du canon,
05:40il faut vendre au son du violon,
05:41et que là,
05:42en fait,
05:43on est vraiment dans une période
05:44de trouble
05:44qui est compliquée,
05:46qui est inquiétante.
05:47Mais quand on est
05:48un investisseur long terme,
05:49on peut mettre en place
05:51des versions programmées,
05:52se mettre dans une dynamique
05:54où quelque part,
05:55on va aller saisir
05:56les opportunités
05:57sur certaines anciennes SCPI
05:59qui collectent
06:00de manière massive
06:01et qui ont déjà
06:02un portefeuille constitué,
06:03et puis sur des nouvelles SCPI.
06:05Mais attention,
06:06il faut être ultra,
06:07ultra, ultra sélectif.
06:08Il y a trop de SCPI
06:09sur le marché actuellement.
06:10Vous pensez
06:11qu'il y a un ménage nécessaire ?
06:13Il y en a déjà eu un.
06:14Il y en a déjà eu un,
06:15et il va y avoir
06:15un ménage de consolidation
06:17avec des fusions de SCPI.
06:19Je vous mets ma main à couper
06:20que ça arrivera
06:21dans les deux à trois prochaines années.
06:22Bon, il ne faut pas oublier
06:22non plus pour qui on va
06:23investir dans des SCPI.
06:25Effectivement,
06:27le risque se lisse
06:28avec le temps.
06:29Donc,
06:30pour l'investisseur long,
06:31c'est quand même
06:31quelque chose de très bien.
06:32Il ne faut pas oublier
06:33le rendement,
06:33et surtout sur l'immobilier
06:34commercial, évidemment.
06:36Cela dit,
06:37on a vu
06:37sur la saison précédente
06:40de Tout pour investir,
06:42pas mal de spécialistes
06:43de l'immobilier
06:44et notamment du placement
06:45en SCPI,
06:46qui nous disait
06:47justement pour choisir
06:48la bonne SCPI,
06:49la priorité en ce moment,
06:50c'est d'avoir des projets
06:51extrêmement visibles,
06:52très locaux.
06:54Vraiment,
06:55investir près de chez vous
06:56dans des choses
06:57extrêmement concrètes
06:58plutôt que d'aller chercher
07:00« moi, j'ai fait
07:01plus de temps de rendement,
07:02etc. »
07:03Non, il faut avoir
07:04vraiment un accès direct
07:06à ce dans quoi on investit.
07:07C'est ce qu'ils nous disent.
07:08Est-ce que vous faites
07:08un peu le même constat ?
07:10Pas particulièrement,
07:11parce qu'en fait,
07:13on a plus de 70%
07:15des investissements
07:16qui ont été réalisés
07:17à l'étranger.
07:17Donc, mécaniquement,
07:18on n'est pas dans du local.
07:19On est dans du...
07:20Oui, mais sur certains
07:21marchés très précis.
07:23Marché immobilier allemand,
07:24marché immobilier
07:25au Royaume-Uni aussi.
07:26Alors, je pense que...
07:27Il y a quelques petites choses...
07:28C'est hyper important
07:29finalement d'avoir
07:30une lecture des marchés.
07:31Parce qu'en fait,
07:32il peut y avoir
07:32une opportunité de marché
07:34en Angleterre.
07:35Après, ça peut être
07:36aux Pays-Bas,
07:37ça peut être en Allemagne.
07:38Il faut être...
07:39Finalement, il faut avoir
07:40une lecture très forte.
07:41Et pour avoir
07:41cette lecture très forte,
07:42s'il y a un conseil
07:43à donner à vos auditeurs,
07:44il est impératif
07:45que la société de gestion
07:47ait des bureaux sur place.
07:49Si elle n'a pas
07:49des bureaux sur place
07:50dans le pays,
07:51on oublie.
07:52En fait, l'immobilier,
07:53ça reste local.
07:54Et un principe de bon sens
07:56pour l'immobilier
07:58locatif,
07:59que ce soit du direct
08:00ou des parts de SCPI.
08:02Le locataire,
08:03c'est un client.
08:04Plus vous traitez
08:05votre locataire
08:05comme un client,
08:06plus sur le long terme
08:07il va rester,
08:08il va être dans une...
08:09Finalement,
08:10vous allez l'accompagner,
08:11vous allez presque être
08:12son directeur immobilier.
08:13Mais c'est un organe
08:13du moteur, le locataire.
08:15Ah ben c'est...
08:15Voilà.
08:16Sans locataire,
08:17il n'y a plus de performance.
08:18Et c'est important
08:18parce que la période
08:19qu'on vit là,
08:20si on reboucle
08:21avec la hausse des taux,
08:22la hausse des taux,
08:23elle va mettre à mal
08:24encore un peu plus
08:25certaines entreprises.
08:27très vigilants
08:28et très sélectifs.
08:29Jonathan,
08:30d'hivermeilleurscpi.com,
08:31merci pour ce point complet
08:32sur les SCPI,
08:34l'immobilier,
08:35les taux qui grimpent.
08:36Évidemment,
08:36ça va changer le paradigme
08:37pour beaucoup,
08:38beaucoup d'actifs financiers.
