00:06Smart Impact au CIPCA, le salon de l'immobilier Bacarbon, j'accueille mon premier invité Stéphane Carpier, bonjour.
00:11Bonjour Thomas.
00:12Bienvenue, vous êtes dirigeant associé chez Enco Conseil. Quelques mots de présentation d'Enco Conseil ?
00:16Enco Conseil est un cabinet de conseil en ESG dans l'immobilier.
00:22Ça fait 6 ans qu'on existe, on s'est créé pendant le Covid, mois de mars 2020, pour rappeler
00:28des bons souvenirs à tout le monde.
00:29Ce n'est pas forcément facile au début, mais on a quand même réussi à se déployer.
00:33Aujourd'hui, on est 12 personnes au sein de la société.
00:35On intervient sur tous les sujets immobiliers, près de tous les acteurs de l'immobilier, les investisseurs, les financeurs, les
00:42promoteurs, les architectes, les maîtres d'oeuvre,
00:44mais aussi ceux qui les occupent, ceux qui les construisent et aussi toute la filière immobilière.
00:51Et à partir du moment où il y a des sujets ESG et immobiliers, on est pertinent pour accompagner les
00:55acteurs.
00:56Et vous organisez ici au CIPCA le sommet des investisseurs.
01:00Il a eu lieu lors du premier jour de ce salon de l'immobilier bas carbone, consacré notamment aux risques
01:05climatiques.
01:06Je veux bien déjà que vous nous présentiez ce sommet des investisseurs.
01:08Qu'est-ce qui représente ici au CIPCA ? Pourquoi il est important ?
01:12Alors le sommet des investisseurs, déjà on co-organise, parce qu'on n'est pas les seuls organisateurs.
01:17Merci à Feriel Dorich déjà du CIPCA d'organiser ce sommet et de pouvoir parler avec l'ensemble de la
01:23profession d'investissement immobilier de ces enjeux carbone, on va dire, au sens large.
01:28Donc on l'organise avec l'IEF et donc Christian de Keranga animait aussi une partie du sommet hier.
01:37En fait, le sommet des investisseurs, tous les ans, c'est le moment où on se pose.
01:42On vient parler des nouveaux enjeux, des nouveaux sujets et où l'on parle aussi des retours d'expérience, de
01:48ce qui a fonctionné et pas fonctionné sur les différents éléments.
01:51Et donc, depuis quelques années maintenant, le sujet du bas carbone, c'est avant tout, on réduit les émissions de
01:57CO2, qui est un déterminant du changement climatique.
02:00Donc évidemment, il faut arrêter l'accélération, il faut la maîtriser, il faut éviter que ça ne s'emporte de
02:04trop.
02:05Donc on était plutôt dans les enjeux d'atténuation ?
02:08Exactement, tout à fait.
02:10Et là, vous vous êtes dit, il faut aussi qu'on soit dans les enjeux d'adaptation ?
02:12Alors oui, pourquoi il faut effectivement parler d'adaptation ?
02:17Hier, François Gémen, on parlait très bien hier matin, c'est lui qui a fait l'introduction du sommet des
02:21investisseurs, en parlant justement de tous les sujets.
02:26Alors, il a commencé son propos en disant, je ne vais pas trop vous parler de bâtiment.
02:28En fait, il n'avait parlé que de ça, c'était génial.
02:31Vraiment, bravo à lui, il a vraiment complètement bien serié le sujet.
02:35Et notamment en parlant de valeur des immeubles.
02:38Je vais y revenir juste après.
02:39Il faut avoir en tête qu'aujourd'hui, on est dans l'évolution du changement climatique.
02:44On est à peu près à plus 1,4 degré d'augmentation de la température à l'échelle de la
02:48planète.
02:49Et les perspectives aujourd'hui que l'on va se donner d'ici peu, c'est d'augmenter à 1
02:53,8.
02:54Ça veut dire que quoi qu'il arrive, et François Gémen le rappelait très très bien hier matin, il ne
02:59faut pas considérer qu'on va faire marche in arrière.
03:01C'est trop tard.
03:02La concentration de CO2 dans l'atmosphère fait que de toute façon, on ne pourra pas revenir à ce qu
03:07'on a connu avant.
03:07Donc, il faut se préparer à la suite.
03:10Et même si on va essayer de maîtriser l'évolution trop forte, il n'en reste pas moins que l
03:16'évolution, elle est là.
03:17Ce qu'on a connu cette année avec les effets de canicule, avec les tempêtes, avec les ouragans, les tornades
03:23même, qu'on a vu, on va continuer de le vivre.
03:26Ça va potentiellement se renforcer, avoir un peu plus d'épisodes qu'avant, mais il faut s'y préparer.
03:30Et donc, c'était effectivement l'un des grands sujets du sommet des investisseurs, mais pas que.
03:35Il y a un pavillon dédié à la résilience au sein de ce SIPCA qu'on co-anime aussi avec
03:39d'autres opérateurs.
03:41Et donc, ça devient vraiment un enjeu pour l'immobilier de voir comment les immeubles peuvent avoir une réponse au
03:47changement climatique.
03:48Ça veut dire que c'est perçu, le risque climatique est perçu comme un risque financier par le secteur ?
03:55Ou c'est encore un peu trop tôt ?
03:57Il y a encore un peu d'évangélisation à faire.
03:59On a toujours, comme dans toute évolution de process, on a des pionniers, on a des suiveurs et puis on
04:06a des réfractaires.
04:07Les pionniers étaient justement avec nous hier matin pour mettre en avant ce sujet-là.
04:12On a eu, par exemple, à la table ronde animée par Christian, on a eu Pimco, qui a pris ce
04:18sujet maintenant depuis pas mal d'années.
04:21On les accompagne d'ailleurs, nous, sur un certain nombre de leurs actifs pour identifier justement comment ces actifs sont
04:28adaptables aux évolutions de température,
04:31que ce soit la canicule, en cas de forts orages, comment est-ce qu'on traite les eaux de pluie,
04:34comment on évite les risques d'inondation.
04:36On travaille aussi sur ce sujet-là, par exemple, avec Atrim, qui est un autre acteur qui n'était pas
04:39l'hier matin, mais qui pourrait tout à fait en parler de façon approfondie.
04:42Et puis, on avait aussi très intéressant l'intervention d'une société qui s'appelle Lombard-Rodier, qui est un
04:49banquier suisse assez connu et qui justement fait de l'investissement immobilier,
04:55mais pas forcément direct. En fait, ils aident des investisseurs à acheter et qui a fait de ce critère de
05:00l'adaptation du changement climatique une priorité dans le go ou le no-go pour aller investir.
05:06La Banque Postale a le même discours en France aujourd'hui, par exemple, et d'autres comme CDC2I a aussi
05:14commencé à avoir ces discours-là.
05:16Ça veut dire que ça rentre dans la valorisation d'un bien immobilier. Peut-être que les uns et les
05:21autres, on va prendre l'habitude, même chaque particulier quand il achète,
05:24de se dire tiens, à la dimension du quartier, peut-être même de l'immeuble. On a reçu une entreprise
05:28qui propose ce service.
05:31Savoir si mon immeuble est soumis à tel ou tel risque climatique et donc quelle est sa valeur potentielle?
05:36Alors, avant de rentrer dans la valeur, il y a tout un schéma qui va se générer. Pour complètement l
05:43'intégrer à la valeur, il faudrait que les évaluateurs intègrent cette dimension.
05:47On n'est pas encore complètement là aujourd'hui dans leur grille de cotation. On a travaillé avec Hushman et
05:52Wakefield il y a quelques années de ça pour intégrer dans la grille de cotation
05:56les déterminants de la valeur verte. Évidemment que ce sujet-là en faisait partie, mais pour le moment, tout le
06:00monde ne l'a pas encore intégré.
06:02Pour autant, il y a un deuxième effet qui va nécessairement impacter directement la valeur, ça va être la transaction.
06:09Même si aujourd'hui, c'est assez à tonne sur le marché de ce point de vue-là, il ne
06:12reste pas moins qu'il y a des transactions qui existent
06:13et que nous, on accompagne les acteurs sur leur due deal. Évidemment, on les interpelle sur ce sujet-là.
06:18Un actif qui n'est pas résilient du point de vue du changement climatique, qui n'est pas résilient au
06:22changement climatique, qui n'est pas capable de s'adapter,
06:25évidemment, il y a un potentiel de coûts travaux pour le mettre au niveau qui impacte la valeur de l
06:30'actif.
06:31Et donc, par la transaction, ça va rentrer comme étant un élément de la valeur. Mais ça va mettre du
06:35temps et on est aux prémices de ces sujets-là.
06:38Est-ce que ça veut dire aussi qu'il faut... Parce que c'est coûteux de transformer, de rénover, de
06:43réadapter un bâtiment entier.
06:45Et ça veut dire qu'il faut inventer... Pas toujours. Pas forcément. Pas forcément.
06:48Mais est-ce qu'il faut inventer de nouveaux modèles de financement ?
06:51Alors, il y a deux éléments à inventer. Il y a effectivement potentiellement le financement.
06:58J'en parlais tout à l'heure au sommet des investisseurs hier matin. La Banque Postale et CDC2I ont bien
07:04indiqué qu'aujourd'hui,
07:05elles ne rénovaient pas leur modèle de financement. C'est un go ou un no-go.
07:09C'est-à-dire qu'à partir du moment...
07:10Plus radical que ça, quoi.
07:11Donc, du coup, c'est déterminant pour être capable de financer.
07:15Le deuxième élément qui peut éventuellement impacter la valeur, c'est le temps de retour sur investissement des travaux.
07:21Les sommes ne sont pas forcément monstrueuses. Quand on restructure un immeuble, le coût de travaux est bien plus important
07:26que la mise au niveau d'un immeuble qui ne serait pas adapté. Pour autant, la question est le retour
07:32sur investissement.
07:33On se dit toujours, n'importe qui qui assure quoi que ce soit, se dit toujours le risque ne m
07:37'arrivera jamais.
07:38Est-ce que j'ai vraiment besoin d'une assurance ?
07:39Sauf que le jour où il arrive, on sait que le coût de remise à niveau est très élevé.
07:44Et donc, en fait, il y a des modèles à inventer qui vont être par exemple sur l'occurrence du
07:48risque.
07:49Et de se dire, est-ce qu'il vaut mieux que j'investisse tout de suite ?
07:51Est-ce qu'il vaut mieux attendre que le risque arrive potentiellement de réadapter ?
07:54Il y a plein de petits éléments comme ça. On est en train, nous, en interne, de développer un outil
08:00justement sur ce sujet-là
08:01pour aider nos investisseurs, nos décideurs à passer le cap ou pas en fonction de ce qu'ils ont décidé.
08:07Mais en tout cas, en connaissance de cause et de savoir s'il y a un vrai risque.
08:11Dernier mot, il reste une minute. Est-ce que vous prévoyez ou est-ce que vous voyez déjà arriver
08:15une sorte de marché de l'immobilier à deux vitesses, les actifs transformés, résilients et les autres ?
08:21Il est déjà là sur d'autres critères. On parlait tout à l'heure d'atténuation avant de parler d
08:27'adaptation.
08:27Sur le sujet de l'atténuation, aujourd'hui, le décret tertiaire par exemple est devenu indéterminant.
08:32En tout cas, pour nous, pour les dossiers que l'on a terminé à travailler, évidemment, c'est notre métier.
08:36Il y en a d'autres qui ne le traitent pas encore, mais c'est devenu indéterminant.
08:39C'est-à-dire que soit on a un actif qui est aligné avec le décret tertiaire, voire même aligné
08:43avec la taxonomie européenne,
08:44voire même la trajectoire crème, soit il ne l'est pas. Et s'il ne l'est pas, dans ce
08:48cas-là, soit on ne le regarde pas,
08:49soit on va mettre les budgets derrière et donc on va faire baisser la valeur.
08:52C'est déjà le cas sur l'atténuation. L'adaptation arrive, évidemment, avec une grande lame de fond,
08:57qui va faire qu'on peut imaginer que d'ici 2-3 ans, ça devienne le classique et qu'on
09:07soit obligé d'intégrer cette dimension-là.
09:09Exactement. Merci beaucoup Stéphane Carpier, bon SIPCA, bon salon et à très bientôt sur l'antenne de Be Smart for
09:16Change.
09:16Tout de suite, on parle du label Bakarbon. Comment il est en train de s'imposer en Europe ?
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