- il y a 1 semaine
Ce mardi 8 septembre, Antoine Larigaudrie a reçu Alexandre Boutin, DG adjoint de la Financière d'Orion et directeur de l'ingénierie patrimoniale, Guillaume Poitrinal, fondateur de WO2, promoteur immobilier bas carbone, et Laurent Schwartz, directeur du Comptoir National de l'Or, dans l'émission Tout pour investir sur BFM Business. Retrouvez l'émission du lundi au vendredi et réécoutez la en podcast.
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00:06BFM Business, tout pour investir, Antoine Larigauderie.
00:09Bonjour, bon début de semaine à toutes et tous, bienvenue dans TPI, tout pour investir.
00:15On est à la radio, à la télé, en web évidemment, podcast et replay, vous savez c'est votre bibliothèque
00:21personnelle en matière de finances, en matière d'investissement, en matière de patrimoine.
00:2530 minutes, chrono archi concentré pour vous aider à traverser les épreuves, les épreuves positives.
00:34Regardez par exemple, quelque chose qui nous attend et qui va s'étirer sur de longs mois et sans doute
00:39sur de longues années, la grande transmission.
00:42Vous le connaissez, ce fameux phénomène, on en a beaucoup parlé, grande transmission, grande récapitulation.
00:48Encore une fois, on vous aide au quotidien à gérer le phénomène qui va toucher votre patrimoine, celui des générations
00:53futures.
00:54Les chiffres essentiels, comment arbitrer sur le cours, le moyen, le long terme ?
00:57On fait une fiche de révision complète ce matin avec Alexandre Boutin de la financière d'Orion.
01:01C'est la rentrée immobilière aussi, on a commencé à défricher un peu ça.
01:04On va continuer ces prochaines semaines à alimenter vos idées d'investissement.
01:08C'est un secteur dont on a plus beaucoup parlé ces derniers temps, mais qui reste diablement intéressant.
01:13Les foncières cotées en bourse.
01:15Et on va en parler avec une grande voix du métier, vous avez l'habitude de l'entendre à l
01:18'antenne régulièrement.
01:19Un pilier de l'immobilier bas carbone, notamment Guillaume Poitrinal, fondateur de WE2.
01:24On va un peu dresser un panorama de cet immobilier coté en bourse qui fait débat quand même dans un
01:29marché toujours complexe.
01:30Il sera avec nous dans quelques instants.
01:32Et puis l'or, bien sûr, beaucoup de questions de votre part autour de l'or et des dynamiques du
01:36moment.
01:36On continue à faire tourner les grandes voies du secteur pour vous aider à prendre les meilleures décisions.
01:40Ce matin, Laurent Schwartz du comptoir national de l'or qui sera avec nous en fin d'émission dans le
01:44coffre-fort.
01:45Vos questions, vous pouvez nous les poser par e-mail. L'adresse est directe à bfmbusiness.fr.
01:50Vous pouvez nous envoyer un SMS au 7-3216.
01:52Tapez le mot-clé « business » suivi de votre question.
01:54Enfin, vous pouvez me poser directement vos questions sur mes comptes Twitter et LinkedIn.
01:59On commence donc par ouvrir la boîte à outils.
02:04Tout pour investir. La boîte à outils.
02:08À grande transmission, il fallait une grande récapitulation de rentrée.
02:13Oui, vous n'y échapperez pas, mais vaut mieux.
02:16Parce qu'il faut préparer ça très, très en amont.
02:19Que vous soyez chef d'entreprise, que vous ayez un petit patrimoine, etc.
02:21La grande transmission, c'est maintenant.
02:23Ça va se dérouler pendant une longue période.
02:26Et il faut régulièrement tout récapituler pour vous aider à prendre des meilleures décisions.
02:31Alexandre Boutin, financière Dorion, bonjour.
02:33Bonjour Antoine.
02:33Alors, vous allez nous aider aujourd'hui.
02:35Déjà, peut-être rappeler un petit peu les enjeux, les paramètres de ce phénomène
02:41qui va encore une fois tous nous toucher à plus ou moins brève échéance
02:46et qu'il faut préparer dès maintenant le plus tôt possible.
02:48Tout à fait.
02:49C'est un phénomène qui a été annoncé dans un rapport d'une fondation,
02:53la Fondation Jean Jaurès, qui annonce 9 000 milliards de transmissions
02:57compte tenu de la disparition progressive des générations du baby boom.
03:01Donc, on est sur des générations qui sont nées 46-64.
03:04En tout cas, c'est des chiffres qui sont donnés en termes de date de naissance
03:07et sur lesquels il y a énormément de richesses qui se sont concentrées.
03:12On parle pour les générations qui ont 50-79 ans d'une détention de 61% du patrimoine des ménages.
03:19Donc, ça fait 9 000 milliards pour 15 000 milliards de détention.
03:22Donc, il y a vraiment un enjeu en euros et de transmissions.
03:25Dans un contexte où, personne n'est dupe, il y a la pression sur la fiscalité
03:31et puis des présidentielles qui arrivent à grands pas.
03:34Et donc, ça va être des enjeux importants à ce niveau-là.
03:36Et puis, encore une fois, des tendances démographiques qui expliquent tout ça.
03:40On parle de 700 000 décès de 2025 en moyenne, de 2025 à 2040
03:45versus les années 2000 où on était environ à 540-550 000 décès par an.
03:50Donc, il y a vraiment un phénomène d'accélération sur cette grande transmission.
03:55Est-ce qu'on peut détailler aussi les mécanismes de fiscalité
03:58qui sont liés aussi à ce phénomène et qu'il faut garder à l'esprit ?
04:02Oui, ce qu'il faut avoir à l'esprit, c'est que, globalement,
04:05ce qui est constaté dans différents rapports,
04:06c'est que la fiscalité ne serait plus tout à fait adaptée
04:09aux enjeux familiaux et économiques actuels.
04:13Et en fait, en fiscalité, il n'y a que trois choses à retenir.
04:16C'est facile.
04:17Il y a une question d'assiette, c'est qu'est-ce qui va être taxé ?
04:21La deuxième chose, c'est à quel taux ?
04:23Et la troisième, c'est une question de timing.
04:26C'est est-ce qu'il y a des choses qui se renouvellent ou pas ?
04:28L'impôt sur le revenu, c'est un impôt annuel.
04:30L'impôt sur les successions, il y a des choses qui reviennent
04:32en termes, en tout cas, d'abattement aujourd'hui en fiscalité française.
04:36Donc, la première chose, c'est l'assiette.
04:38Comment on la corrige ?
04:39Donc, voilà, j'ai un patrimoine qui va être taxé.
04:41Comment elle va être corrigée ?
04:42On parle d'abattement.
04:43Il y a le fameux abattement de 100 000 euros par enfant, par parent,
04:48qui a été fondu, parce qu'il y a quelques années encore antérieures,
04:51même si ça fait longtemps, c'était jusqu'à 159 000 euros.
04:54Oui.
04:54Il y a des abattements aussi avec les petits-enfants,
04:58entre grands-parents et petits-enfants.
05:07La transmission d'entreprises intrafamiliales,
05:10le fameux 75 % en Dutreil,
05:13qui fait l'objet de nombreux commentaires,
05:14parce que critiqués en termes de taux.
05:17On a les abattements aussi, moins connus,
05:19les GFA, la transmission de terre,
05:21avec les baux ruraux à long terme,
05:22ont aussi des abattements qui sont élevés de 75 %.
05:25Et puis, quelque chose qui passe entre les mailles de filet,
05:28un peu en termes de commentaires,
05:29c'est le démembrement de propriétés.
05:31Ah, ça.
05:31En France, quand on donne ce qu'on appelle la nue propriété,
05:35eh bien, toute la valeur du jus fruit au décès du jus fruitier
05:38rejoint la nue propriété pour reconstituer
05:40ce qu'on appelle la pleine propriété.
05:42Et en France, c'est en franchise d'imposition.
05:44Oui.
05:44Et ça, c'est vraiment une particularité assez latine,
05:48j'ai envie de dire, cette reconstitution.
05:50Effectivement.
05:51Donc, si on peut rappeler aussi les principaux paramètres,
05:55les taux d'imposition qui sont très importants.
05:58Oui, c'est très important.
05:59Alors, un taux, il y a deux possibilités.
06:01Soit j'ai un taux forfaitaire,
06:02j'applique un taux à une assiette,
06:03et ce taux, il est fixe, à l'instar du PFU,
06:06même s'il a bougé dernièrement.
06:07Oui, c'est un petit peu bougé.
06:08Oui, tout à fait.
06:09Et puis après, il y a les taux progressifs.
06:11Donc, plus j'ai un actif taxable qui est important,
06:14plus je vais avoir une fiscalité qui est importante.
06:16Alors ça, ça peut être important pour quel genre d'actif ?
06:19Je parle de l'actif successoral, en l'occurrence.
06:22Plus j'ai un actif important, réduit des assiettes dont on a parlé,
06:27et plus la fiscalité va être importante.
06:28Et il y a des questions de redéfinir la progressivité du barème.
06:33Aujourd'hui, on a un barème qui monte de zéro jusqu'à 45% avec des tranches.
06:37Est-ce qu'il faut redécouper le barème ?
06:38Est-ce qu'il est bien fait ?
06:39Et il s'applique aujourd'hui essentiellement en ligne directe,
06:42c'est-à-dire entre enfants, parents-enfants, voire petits-enfants.
06:46Mais après, dès qu'on est sur des lignes collatérales,
06:48en dehors des conjoints et partenaires de Pax,
06:50la fiscalité est un peu plus dure, avec moins d'abattements,
06:53et un barème qui cogne tout de suite un peu plus fort.
06:56Et ça peut être intéressant aussi de cumuler à la fois du taux forfaitaire
07:01et du taux progressif, pour essayer de lisser un petit peu le risque,
07:05entre guillemets, fiscal.
07:07Parce que la fiscalité, elle ne va pas arrêter d'évoluer ces prochaines années.
07:11C'est un manquable.
07:12Aujourd'hui, en tout cas, en matière de transmission,
07:14que ce soit les donations ou les successions,
07:16le barème, il est progressif.
07:17Il n'y a pas de tarif forfaitaire à la fiscalité.
07:21Et j'en viens au troisième point, c'est le temps.
07:24En France, on a un barème qui se renouvelle.
07:27C'est-à-dire qu'on a parlé des 10 ans.
07:29À une époque, c'était 10 ans, le renouvellement des abattements.
07:31On parle souvent du renouvellement des abattements,
07:32peu du renouvellement du barème.
07:34Tout à fait.
07:35Quand je donne, je donne, je calcule des droits et je paye.
07:41Et je pars de mon barème à zéro, qui est progressif,
07:43jusqu'à 45 éventuellement.
07:45Au bout de 15 ans, au-delà de l'abattement de 100 000 euros
07:48qui se renouvelle, j'ai aussi le barème qui repart à zéro.
07:51Donc, en fait, on lisse le coût successoral
07:54ou le coût de donation grâce au renouvellement
07:58de ce barème progressif.
08:00Donc, en conclusion, qu'est-ce qu'on peut espérer
08:02des prochaines réformes ?
08:03Justement, il y a quand même des mécanismes efficaces,
08:06notamment cette donation, ces systèmes de donation,
08:09que ce soit Sarkozy, les 100 000 et quelques euros, etc.
08:13Ça, c'est des mécanismes qui sont très utiles,
08:15qui permettent de voir les choses en amont
08:16plutôt que de tout se prendre au moment de la succession.
08:19Il faut en faire usage et il faut espérer aussi
08:22que les petits mécanismes ne soient pas trop modifiés
08:25pendant les prochaines réformes.
08:26En tout cas, ce qu'il faut, c'est un consentement à l'impôt
08:29et c'est toujours la même chose.
08:31Un impôt qui n'est pas consenti,
08:33ça entraîne forcément des manifestations,
08:36des levées de boucliers, etc.
08:38Je prends l'exemple du prélèvement forfaitaire unique
08:40ou du PER, qui est un dispositif d'épargne retraite.
08:42C'est des dispositifs qui ont été bien adoptés
08:45par les contribuables ou les épargnants.
08:48Pourquoi ? Parce qu'il était simple, lisible.
08:50Et demain, ce qu'il faut en tout cas avoir en tête,
08:52c'est que les réformes qui devront être présentées
08:54devront être suffisamment bien construites
08:56pour qu'il y ait une appropriation des contribuables
08:58dans cette grande transmission,
09:00pour ne pas qu'il y ait de levées de boucliers
09:01et faire en sorte que la machine économique continue.
09:04Et pas faire exploser, un des principaux critères
09:07qui reste quand même la visibilité
09:09qu'on chérit tant quand on traite des affaires patrimoniales.
09:13Alexandre Boutin, financière d'Orion,
09:15merci d'avoir été avec nous pour, encore une fois,
09:17à commenter, reprendre, récapituler cette grande transmission.
09:20On continuera tout au long de la saison
09:21à vous donner toutes les meilleures informations à ce sujet.
09:24Tout de suite, le placement à suivre.
09:32Guillaume Poitrinal, bonjour.
09:34Bonjour.
09:35Ça fait plaisir de vous retrouver intervenant régulier
09:37aux antennes de BFM Business.
09:39Guillaume Poitrinal de WO2, fondateur de la société.
09:44Et on va parler, bah oui.
09:45Alors peut-être avant de commencer sur l'immobilier en bourse,
09:49parce que c'est vrai que c'est un sujet qui intéresse beaucoup.
09:51On a eu dernièrement le CIPCA, le salon de l'immobilier bas carbone.
09:57Vous êtes un pionnier en la matière, on le sait, avec WO2.
10:00Et on a reçu un des participants au CIPCA.
10:04On a eu des tas de réponses, de mentions sur les réseaux sociaux.
10:07C'est un sujet qui passionne absolument tous les investisseurs particuliers.
10:12Il y a un vrai attrait là-dessus.
10:14Alors, est-ce que c'est aussi une conséquence des événements climatiques
10:18dont l'été a été parsemé, mais à un niveau jamais vu ?
10:22Est-ce qu'il y a aussi une fenêtre qui est en train de se rouvrir
10:25sur les investissements verts ?
10:27Enfin, quel est votre sentiment là-dessus ?
10:28Je pense que dans ce paysage de crise qu'on connaît immobilière,
10:32malgré tout, on parlait tout à l'heure,
10:34ça ouvre des opportunités à la bourse.
10:36Mais dans ce paysage de crise immobilière,
10:38il y a un petit îlot de prospérité,
10:40c'est la construction bas carbone.
10:41Pourquoi la construction bas carbone ?
10:43Tout simplement parce qu'en fait, on a encore de la demande.
10:47On a de la demande sur les bureaux,
10:49on a de la demande résidentielle
10:50pour des bâtiments d'un genre nouveau
10:52qui généralement sont fabriqués non pas en béton.
10:55Le béton, c'est un peu un îlot de chaleur,
10:56comme on le sait aujourd'hui,
10:57mais fabriqués avec des matériaux dits biosourcés,
11:00principalement du bois,
11:01avec les nouveaux composites en bois qu'on a
11:02et qui fonctionnent formidablement.
11:05Ça permet d'avoir une empreinte carbone qui est inversée,
11:07mais surtout un confort d'habitation,
11:09que ce soit d'ailleurs pour les bureaux
11:10ou que ce soit pour les logements,
11:13qui est absolument extraordinaire
11:14parce qu'il n'y a pas d'inertie.
11:16L'inertie, c'est le piège de la ville.
11:18L'inertie, c'est en fait cette ville qui chauffe,
11:21qui réchauffe et qui ne déstocque pas la nuit.
11:23C'est juste terrible.
11:25Et donc le bois, c'est un matériau formidable
11:27parce qu'il est à la fois très isolant
11:28et sans inertie.
11:30Et c'est pour ça que le SIPCA a été un grand, grand succès
11:32avec un record de visiteurs,
11:34un record d'exposants.
11:35Et tout le monde voit bien
11:36qu'en fait, la reprise va se faire
11:37par des nouvelles technologies,
11:38comme toujours, comme dans tous les secteurs.
11:40Et les nouvelles technologies en immobilier,
11:42c'est cette fameuse construction ultra bas carbone
11:45avec des grands voiles de bois
11:47qui arrivent, qui sont préfabriqués,
11:48des constructions qui sont deux fois plus rapides,
11:50deux fois plus rapides,
11:51pas plus chères
11:52et un vrai confort d'habitation.
11:53qui donnent des regrets à tout un tas de...
11:56Vous savez, les fameux dispositifs,
11:58les Normandie, les dispositifs qui ont des noms de ministres,
12:01toujours, qui s'enchaînent tous les cinq ans, quasiment.
12:05Beaucoup de ces investissements,
12:06de ces produits qui étaient destinés
12:08à l'investissement locatif,
12:10même après l'émergence des normes de construction,
12:14HQE, bas carbone, etc.,
12:16beaucoup étaient construits n'importe comment.
12:18Absolument.
12:19Il faut qu'il y ait un grand ménage là-dedans aussi pour que...
12:21En fait, soyons clairs,
12:23l'immobilier, il a deux sujets en France.
12:25Il est suradministré et surtaxé.
12:27Si on veut relancer l'immobilier,
12:29il faut s'attaquer aux deux.
12:30Dans la suradministration,
12:31je l'ai souvent dénoncé ici sur ce plateau,
12:33il y a une inouïe complexité administrative française
12:37qui, au lieu de s'occuper de l'essentiel réchauffement climatique,
12:41donc en fait,
12:43kilogramme de CO2 par mètre carré
12:44sur le cycle de vie de l'immeuble,
12:46ça devrait suffire.
12:47Eh bien non !
12:48Nous, on s'occupe de 100, 150, 200 critères
12:51pour pouvoir passer les fameuses...
12:53D'abord, RT 2012,
12:54devenu RE2020,
12:56dans lequel on accumule les critères,
12:58on accumule les complexités,
12:59on accumule les coûts.
13:00Et finalement, à la fin,
13:01les gens ne sont pas plus heureux.
13:03Donc, ça coûte plus cher
13:05et ça ne fait pas des constructions
13:06qui sont de meilleure qualité.
13:07La complexité administrative,
13:09c'est l'ennemi de la performance environnementale.
13:12Tiens, il y a un urgent
13:13qui vient de tomber sur l'AFP.
13:16record de chaleur absolue
13:17à Lavore, dans le Tarn.
13:18C'était dimanche,
13:19il a fait 40 degrés.
13:20Parce que ma question,
13:22c'est, voilà,
13:23sur tous ces dispositifs,
13:25on a besoin de logements en France,
13:26investissements locatifs, etc.
13:28Si c'est pour que les gens,
13:29ils cuisent,
13:31honnêtement,
13:32il n'y a tout à revoir.
13:33Il faut faire la ville différemment.
13:35Il faut faire des espaces verts
13:36et il faut faire de la construction
13:37carbone, sans inertie,
13:38en bois.
13:39Bon, ça, c'est parfait
13:40et on vous a bien entendu,
13:41Guillaume Poitrinal.
13:42Alors, on va parler quand même
13:43de notre sujet,
13:44l'immobilier en bourse.
13:46C'est vrai qu'on est
13:47dans un cycle boursier
13:48qui est assez particulier
13:49où on a une surconcentration
13:51de valeurs
13:52sur certains secteurs.
13:53L'intelligence artificielle,
13:54semi-conducteurs,
13:54ça, on n'en parle même pas.
13:56Et au milieu de tout ça,
13:57on a un secteur
13:58des foncières cotées,
14:00on va dire,
14:01notamment les locaux commerciaux,
14:04les locaux de bureaux,
14:05etc.,
14:05avec des grandes capitalisations
14:07qui sont un peu en déshérence
14:09parce qu'on ne sait plus
14:10tellement quel va être
14:11le curseur.
14:12C'est-à-dire,
14:12est-ce qu'on va miser
14:13sur la dynamique de cours ?
14:14Est-ce qu'on va miser
14:14sur le dividende
14:15qui est vraiment
14:16dans le squelette,
14:17dans l'organigramme
14:18des foncières cotées
14:19en matière de redistribution
14:20de valeurs ?
14:21On est un petit peu perdu.
14:23Quel est l'état du marché
14:24en ce moment des foncières cotées ?
14:25D'abord, c'est un gros marché,
14:26très inconnu
14:27parce que très peu distribué
14:29dans le grand public.
14:29C'est vrai.
14:30Dans le grand public,
14:30on a distribué des SCPI,
14:32des OPCI,
14:34on en a mis dans les assurances vie,
14:36les CGP les ont vendus,
14:37etc.
14:38Et la foncière cotée,
14:39elle ne s'est jamais occupée
14:40du grand public.
14:41Et moi,
14:41quand je dirigeais
14:42Unibail Rodamco,
14:43je ne m'occupais pas
14:44du grand public.
14:45Je m'occupais
14:46des grands institutionnels,
14:47des grands assureurs vie
14:49auxquels j'allais vendre
14:50mon papier
14:50à l'époque
14:51quand je dirigeais
14:52cette entreprise.
14:53Il faut savoir
14:54que c'est un gros secteur.
14:55400 milliards
14:56de capitalisation en Europe,
14:58400 foncières cotées.
14:59Et vous en avez
15:00de tous les types possibles.
15:02Vous en avez
15:03qui s'occupent de bureaux,
15:04il y en a qui s'occupent
15:04de logements,
15:05il y en a qui s'occupent
15:05de logistique,
15:06il y en a qui s'occupent
15:07d'hôtellerie,
15:08il y en a de tous
15:09les types possibles.
15:10Et dans tous les pays,
15:10et vous savez que dans tous les pays,
15:11il y a des dynamiques différentes.
15:13Les immobiliers en Espagne
15:14fonctionnent très très bien,
15:15en France,
15:16on est en Berne,
15:17parce qu'il y a un doute
15:17sur les taux d'intérêt,
15:19comme vous savez,
15:19et que le taux d'intérêt,
15:21c'est un peu l'ennemi.
15:22Donc,
15:23qu'est-ce qui se passe aujourd'hui
15:25sur ce marché des foncières cotées ?
15:26Il est survendu.
15:28Pourquoi est-ce qu'il est survendu ?
15:29Pour des raisons
15:30que vous venez d'évoquer,
15:31mais aussi parce que
15:32l'instrument est liquide,
15:34contrairement à une part
15:35de SCPI
15:36qui est très illiquide,
15:37ou un appartement
15:38que vous venez d'acheter
15:38qui est quand même
15:39assez illiquide,
15:40il est très liquide.
15:41Vous pouvez le vendre
15:42en une heure.
15:43En une heure,
15:44vous pouvez vous en séparer.
15:44Qu'est-ce qui s'est passé
15:45avec la remontée des taux
15:47depuis 2020 ?
15:48Il s'est passé
15:48que les cours de bourse
15:49ont perdu près de 50%
15:51en moyenne.
15:52Sur ce secteur.
15:54C'est Tchernobyl
15:55sur le marché
15:56des foncières cotées.
15:5850% de baisse de cours.
16:00Pourquoi ?
16:00Parce que les institutionnels
16:02dont je vous ai parlé,
16:03quand ils ont vu
16:04que les taux allaient remonter,
16:05ils ont dit
16:05je dois m'alléger
16:05en immobilier.
16:07Première chose,
16:08et bien première chose,
16:09on vide le portefeuille
16:10de foncières cotées.
16:11Et donc,
16:12tous les institutionnels,
16:13les assureurs-vie,
16:14les fonds de pension hollandais,
16:15etc.,
16:16sont sortis
16:16des foncières cotées.
16:17Qu'est-ce qu'on a aujourd'hui ?
16:18Qu'est-ce qu'il nous reste ?
16:19C'est sur tout le marché européen
16:20qu'on a assisté à cette heure ?
16:21Quasiment sur tout le marché européen.
16:22Covivio a perdu 61%.
16:24Unibail a perdu 70%.
16:27Land Security a perdu 63%.
16:29En Angleterre,
16:30très belle fonds.
16:31Colonial,
16:31la maison mère
16:32de société foncière lyonnaise,
16:34a perdu 71%.
16:35Très belle foncière cotée espagnole.
16:38Donc,
16:39on a un effondrement
16:40des cours.
16:41Vous allez me dire,
16:42ok,
16:43mais peut-être que c'est justifié
16:44l'effondrement des cours.
16:45Quand on regarde
16:46les cash-lots locatifs,
16:48ils sont toujours là.
16:49Quand on regarde
16:50la vacance locative,
16:52vous prenez une maison
16:53comme Unibail
16:54que je connais bien,
16:54il n'y a quasiment pas
16:55de vacances locatives.
16:56Les commerçants sont toujours là,
16:57au quatre temps,
16:58au Forum des Halles.
16:59Et ça tourne.
17:00Et vous avez du monde.
17:01Et le réchauffement climatique
17:02ramène des clients
17:03parce que c'est climatisé.
17:04Donc,
17:04vous avez toujours
17:06dans cet univers
17:07de foncière cotée
17:08des opportunités.
17:09Et là,
17:10aujourd'hui,
17:10ces foncières,
17:11elles ne se payent pas cher
17:12si je deviens boursier,
17:13là,
17:13pour le coup.
17:14Il y a des affaires à faire
17:15et du rendement aussi.
17:16À des niveaux de PER
17:17qui tournent autour de dix fois.
17:19C'est-à-dire qu'en...
17:20Même pas le prix des murs.
17:21En dix ans.
17:22si vous voulez,
17:22et vous vous dites,
17:23mais qu'est-ce que j'achète
17:24derrière tout ça ?
17:24Est-ce que c'est des hangars
17:25en province un peu ?
17:27Non.
17:27Vous allez acheter
17:28des très beaux immeubles
17:29chez Gécina
17:31qui sont parfaitement loués
17:32au cœur de Paris
17:33et que vous allez,
17:35alors,
17:35pour le coup,
17:36en transparence
17:37avec la valeur boursière,
17:39que vous allez toucher
17:40à des valeurs
17:41prises au mètre carré
17:42extrêmement faibles.
17:43Vous allez acheter
17:44de l'Unibail
17:45à 4 700 euros
17:46le mètre carré,
17:47c'est-à-dire en dessous
17:47du coût de reconstruction
17:49des actifs
17:50d'Unibail.
17:51Tellement la crise
17:52a été violente.
17:53Vous allez racheter
17:54du Gécina
17:55à 6 000,
17:567 000 euros
17:56du mètre carré
17:57dans Paris.
17:58Je vous parle d'adresse
17:59dans le 8e arrondissement,
18:00je vous parle d'adresse
18:01dans le 7e arrondissement.
18:02Donc,
18:02on est à un moment
18:04aujourd'hui
18:05où il faut sérieusement
18:06s'intéresser
18:06aux foncières côtés.
18:08Certes,
18:09il y a le risque
18:10des taux d'intérêt
18:11qui peuvent remonter,
18:13mais là,
18:13franchement,
18:14le marché a complètement intégré
18:16une hausse violente
18:17des taux d'intérêt.
18:19Je rappelle juste une chose,
18:20c'est que les taux d'intérêt
18:21ne peuvent rester élevés
18:22que si nous avons,
18:24malgré tout,
18:26de l'inflation.
18:26Sinon,
18:27on est dans des taux réels
18:28qui, eux,
18:29seront insupportables,
18:31notamment vu le niveau
18:32de dette que nous avons,
18:33pas simplement partagé
18:34par la France,
18:35mais par les autres pays.
18:36Et donc,
18:36la question,
18:37c'est le taux d'intérêt réel.
18:39Or,
18:39la foncière cotée,
18:40elle a un gros avantage,
18:41c'est que ses loyers
18:42sont indexés
18:43sur l'inflation.
18:44Quand vous parlez
18:45de foncière cotée
18:46dans les centres commerciaux,
18:46c'est même deux index
18:47sur l'inflation.
18:48Le loyer variable
18:49payé par le commerçant
18:50indexé sur son chiffre d'affaires
18:52plus un loyer indexé
18:54sur les indices
18:56des loyers commerciaux.
18:57Donc,
18:57on a un produit
18:59anti-inflation formidable.
19:01Et en plus,
19:03du rendement.
19:04Et il y a du rendement,
19:055, 6, 7%
19:07de rendement en dividende.
19:08Une capacité d'emprunt
19:09de ces foncières
19:10qui est hyper résiliente,
19:11c'est-à-dire qu'elle continue
19:13à emprunter
19:13sur les marchés
19:14parfois moins chers
19:15que l'État français.
19:16On voit des coupons
19:17à 3,60, etc.
19:18Donc,
19:18vous bénéficiez
19:19en tant qu'actionnaire
19:20de la capacité d'emprunt
19:22de la foncière
19:23sur ces marchés obligataires
19:24qui sont toujours
19:25restés ouverts.
19:26Donc,
19:26il n'y a pas de sujet
19:27d'endettement.
19:28Elles ont en général
19:29un endettement
19:29qui est maîtrisé.
19:30Et puis,
19:30vous avez un produit
19:31qui est liquide.
19:32Oui,
19:32pas oublier ça.
19:33Vous pouvez le mettre
19:34dans l'assurance vie.
19:35Pas dans le PEA
19:35parce qu'en général,
19:36elles sont transparentes
19:37fiscalement.
19:38Elles ont un régime fiscal
19:39qui est très proche
19:40de celui de la SCI.
19:42Donc,
19:42elles sont ce qu'on appelle
19:43des SIC,
19:43sociétés de l'investissement
19:44immobilier coté.
19:45La société ne paye pas
19:46d'impôts,
19:46charge à elle
19:47de distribuer
19:48l'essentiel de ses profits,
19:49d'où le dividende.
19:50Et donc,
19:50vous allez être taxé
19:51sur le dividende.
19:52Mais vous pouvez placer
19:53ces foncières cotées
19:54à l'intérieur
19:55de votre contrat
19:56d'assurance vie
19:57compte,
19:58évidemment,
19:59en unité de compte.
20:01Guillaume Poitrinal,
20:02WO2,
20:03passionnant encore.
20:04Merci,
20:04sur l'immobilier bas carbone
20:07et puis sur l'état
20:07du marché
20:08et notamment celui
20:08des foncières cotées.
20:10À une prochaine fois
20:11dans Tout pour investir
20:12et tout de suite,
20:12on ouvre le coffre fort.
20:14Merci.
20:16Tout pour investir,
20:17le coffre fort.
20:19Laurent Schwartz,
20:20comptoir national
20:21de l'or.
20:21Bonjour Laurent.
20:22Bonjour.
20:23Alors,
20:23on fait notre rentrée
20:24évidemment sur l'or
20:25et on voit que le paradigme
20:26a un peu changé
20:27parce que c'est vrai
20:29que,
20:29bon,
20:29on le redit,
20:31on repose le cadre.
20:33Deux ans de hausse
20:34vraiment continue
20:35qui a attiré
20:35beaucoup d'investisseurs
20:36parce qu'encore une fois
20:37il y a un réflexe moutonnier.
20:39Une baisse,
20:40une correction assez marquée
20:41et puis là,
20:42depuis quelques semaines,
20:43une remontée,
20:44une stabilisation des cours
20:45là juste en dessous
20:45des 5 000 dollars l'once
20:47parce que le dollar
20:49a perdu un petit peu
20:50de crédibilité,
20:52on va dire.
20:52C'était l'homme fort
20:54sur le marché des devises
20:56et donc l'or
20:57est en train de reprendre
20:58un petit peu l'ascendant
20:59en ce moment.
20:59Est-ce que vous sentez
21:00qu'il y a quelque chose
21:01qui est en train de se passer
21:02là sur le marché ?
21:03Alors,
21:03c'est vrai que c'est intéressant
21:04de revenir un petit peu
21:04sur l'historique de l'année
21:05parce que l'année 2020
21:06marque une année
21:08de volatilité pour l'or
21:10qui est peu habituée
21:12à la volatilité
21:14sur les décennies
21:15qui précèdent.
21:16L'or cote aujourd'hui
21:184 400 dollars l'once.
21:20Petit rappel,
21:20122 000 euros le kilo.
21:22On était monté
21:23jusqu'à 150 000 euros le kilo,
21:25plus de 5 000 dollars l'once
21:26et on a aujourd'hui
21:28un cours qui,
21:29après un plus bas
21:30à 112 000 euros,
21:31est à 121 000 euros le kilo.
21:34Alors,
21:35ce qui est intéressant,
21:36c'est de voir
21:36qu'il y a eu deux phénomènes
21:37de baisse importante,
21:38deux phases de baisse
21:38importantes en début d'année,
21:40notamment à la faveur
21:42de taux qui ont augmenté,
21:45des pressions inflationnistes
21:46issues des tensions géopolitiques,
21:48de l'augmentation
21:49du cours du pétrole
21:50et cela a en mars,
21:54en avril,
21:55en mai,
21:55en juin,
21:56provoqué des baisses
21:57importantes du cours de l'or.
21:59On a également eu
22:00des prises de bénéfices
22:01parce que le cours de l'or
22:02était allé à des niveaux
22:03très élevés
22:04et finalement,
22:06c'est quelque chose
22:06qui a été perçu
22:07comme quelque chose de sain
22:08d'avoir un cours de l'or
22:09qui revienne à des niveaux
22:10un petit peu normaux.
22:13Tout ça pour dire
22:14qu'aujourd'hui,
22:16la tendance change
22:18un petit peu de sens.
22:19On observe 10%
22:21d'augmentation
22:21sur le seul mois d'août
22:23et pourtant,
22:25les taux sont toujours
22:28tendus à la hausse.
22:28Bien sûr,
22:29très tendus, oui.
22:30Et donc,
22:31il y a un changement
22:32de paradigme
22:33puisque normalement,
22:34quand les taux sont à la hausse,
22:35augmentent le cours
22:36de l'or baisse
22:37et inversement
22:37et ce n'est plus
22:39le cas aujourd'hui.
22:40Alors,
22:40on peut se poser la question
22:41pourquoi.
22:42Une des raisons principales,
22:44ce sont les banques centrales
22:46qui ne regardent plus autant
22:48qu'avant
22:48l'augmentation des taux.
22:49La banque centrale chinoise,
22:52elle,
22:52a réalisé son 21e mois
22:55consécutif d'achat
22:57avec 21 tonnes d'or,
22:59avec plus de 20 tonnes d'or.
23:01Les banques centrales
23:02cumulées ont acheté
23:02au deuxième trimestre
23:03289 tonnes d'or.
23:04Et donc,
23:05tout ça,
23:05ça manifeste
23:06une volonté
23:07des banques centrales,
23:09notamment asiatiques,
23:10de poursuivre
23:11leur achat d'or,
23:12ce qui maintient
23:14une forme de pression positive
23:15sur le cours de l'or.
23:16Alors,
23:16ce n'est pas nouveau
23:17parce que
23:17c'est un phénomène
23:18de dédollarisation
23:19qui est enclenché
23:21par la Chine
23:22et d'autres pays
23:23pour être
23:24moins dépendants
23:25du dollar.
23:26ça reste le premier actif
23:28de réserve
23:28des banques centrales
23:29et en Chine,
23:30ça représente
23:318% de leurs réserves.
23:32La Chine mène
23:33des actions
23:38de long terme
23:39depuis assez longtemps
23:41sur le développement
23:42d'infrastructures
23:44liées au stockage de l'or.
23:45Elle cherche à devenir
23:46une place financière
23:47forte de l'or.
23:48Donc,
23:48tout ça
23:49poursuit
23:49une stratégie
23:51de long terme
23:52très haussière
23:53pour l'or
23:53qui a des impacts
23:54sur le cours de l'or.
23:56Petit événement
23:57qui s'est passé
23:57quand même
23:58il y a quelques semaines
23:58du côté des banques centrales
24:00et de leur gestion de l'or.
24:01Il y a quand même
24:01la banque centrale néerlandaise
24:02qui a décidé
24:03de rapatrier son or
24:04qui était stocké
24:05aux Etats-Unis
24:06en disant
24:06« Oui, oui, oui,
24:07bon,
24:07on va plutôt le mettre
24:09du côté de Londres,
24:10on ne sait jamais. »
24:11Waouh !
24:12Il y a quand même une...
24:13Enfin,
24:13on sent que ça prend
24:14des proportions stratégiques
24:15quand même,
24:16cette problématique
24:16de l'or
24:17pour les banques centrales.
24:18L'or est un actif stratégique
24:19des banques centrales.
24:20Je le disais,
24:20c'est le premier actif
24:21de détention
24:22devant le dollar,
24:23devant l'euro.
24:25Les tensions
24:26sont palpables.
24:29Le rapport
24:30avec les Etats-Unis
24:31se tend
24:31et c'est vrai
24:32qu'avoir l'or
24:33chez soi
24:34ou plus proche
24:34de chez soi
24:36est perçu
24:37comme étant
24:37quelque chose
24:38de souhaitable.
24:40L'Allemagne
24:41avait également
24:42il y a quelques temps
24:44passé des lois
24:45et essayé
24:45de rapatrier
24:46ces tonnes d'or.
24:47La place de Londres,
24:49puisque ça a été
24:50rapatrié
24:50sur la place de Londres,
24:52c'est la place
24:53financière forte
24:54en Europe
24:55de l'or.
24:55Il y a une forme
24:57de logique
24:58aussi
24:58à rapatrier
24:59cet or.
25:00Il ne faut pas
25:00y voir que
25:01des sous-entendus.
25:02C'est quelque chose
25:03d'assez sain
25:05et logique.
25:07Maintenant,
25:07pour nous,
25:08investisseurs particuliers,
25:09c'est vrai que
25:10on le dit,
25:10on le redit,
25:11ceux qui ont de la chance
25:13ont des lingots,
25:14c'est tout petit,
25:15ça pèse un kilo.
25:16Mais ce qu'on voit
25:17dans les films,
25:17c'est plutôt les bars.
25:19Mais il y a aussi
25:19toutes les pièces.
25:20Et c'est vrai
25:21qu'il y a des pièces
25:21répertoriées
25:22qui sont intéressantes,
25:23on les rappelle,
25:24le 20 dollars américain,
25:25l'American Eagle.
25:27Il y a le Napoléon
25:28chez nous,
25:29il y a le Krugerrand
25:30sud-africain.
25:31Et puis,
25:31ces derniers temps,
25:32pas mal d'initiatives
25:33qui sont prises
25:34par ceux
25:37qui battent
25:38la monnaie
25:39de Paris
25:40ou alors du côté
25:41des États-Unis,
25:42des pièces
25:42un petit peu collector
25:43qui sortent.
25:43Il y a la Marianne Or
25:44qui est quand même
25:45sortie il y a quelques semaines.
25:46Est-ce que c'est
25:46un placement
25:47qui a séduit
25:48les particuliers,
25:49qui est un petit peu
25:50plus liquide,
25:50un petit peu plus envisageable
25:51qu'un Napoléon
25:52ou autre chose ?
25:53Alors,
25:53c'est quelque chose
25:54qu'on ne commercialise pas
25:55au comptoir national de l'or.
25:57On vend des pièces
25:59et des lingots,
26:00des lingots teints.
26:00Les lingots teints
26:01vont de 5 grammes,
26:0210 grammes
26:02à 1 kilo.
26:03Les pièces,
26:03ce sont des pièces
26:04qui ont déjà circulé.
26:07Boursables,
26:07comme on dit.
26:08Ce sont des pièces
26:16la monnaie de Paris,
26:17mais on n'a pas de visibilité
26:19sur ce que génèrent
26:20les flux associés
26:22à ce produit.
26:23C'est comme la pièce
26:24Trump qui est sortie,
26:26qui va sortir.
26:27C'est vrai qu'il y a une pièce,
26:28ça l'effigie de Trump.
26:29Trump est un fervent
26:31admirateur de l'or.
26:32Il en met partout.
26:34C'est sûr.
26:35Mais bon,
26:35ces initiatives collecteurs
26:37ne doivent pas non plus
26:39empêcher les investisseurs
26:41plutôt de regarder
26:41du côté des pièces
26:42qui sont répertoriées,
26:44boursables.
26:44On en parlait.
26:45C'est vrai qu'on a
26:46des acteurs qui viennent
26:47proposer de nouveaux produits.
26:49C'est des produits
26:49qui sont beaux,
26:50qui sont jolis,
26:51qui présentent un intérêt
26:52parce qu'ils ont
26:53un certain côté esthétique.
26:55Maintenant,
26:55on s'adresse à des investisseurs
26:57qui souhaitent
26:58acheter du physique
26:59à des taux proches
27:01du cours de l'or.
27:02On vend des pièces
27:04et des lingots.
27:06On vend également
27:07au travers d'une application
27:09des grammes d'or
27:11physiques.
27:12Vous pouvez acheter
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27:20derrière.
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