00:01Tout pour investir, la boîte à outils.
00:05Et un homme du métier donc, Nicolas Dupouy, notaire et membre du 122e congrès des notaires de France.
00:10Ça se tient du 30 septembre au 2 octobre.
00:12C'est ça, à Lille, à la fin du mois.
00:13On a reçu votre président qui nous avait présenté justement le document de travail bien costaud sur les propositions concrètes
00:23du notariat français.
00:25Alors, on va parler plus précisément immobilier. Là aussi, on va faire le B.A.B.
00:31On reprend les fondamentaux en cette rentrée, mais c'est intéressant.
00:35La plus-value immobilière.
00:36Supposez, vous avez un bien d'investissement, un investissement locatif, juste votre résidence principale.
00:44Vous avez une plus-value immobilière conséquente.
00:49Comment elle se calcule déjà ?
00:52Parce qu'on reste dans un marché qui est évidemment difficile en ce moment, en termes d'immobilier.
00:56Comment elle se calcule techniquement, cette plus-value ?
00:58Pour faire simple, prenons un exemple.
01:00Vous vendez un appartement, qui n'est pas votre résidence principale, puisque la résidence principale est exonérée.
01:05Vous vendez cet appartement 300 000 euros.
01:07Vous l'avez acheté quelques années auparavant, 100 000 euros.
01:11Vous réalisez un gain de 200 000 euros.
01:13Ça, c'est votre plus-value brute.
01:15Et ensuite, cette plus-value brute, il faut la retraiter.
01:18Elle est retraitée d'un certain nombre de paramètres.
01:21Alors, notamment les frais, les frais d'acquisition.
01:23On peut prendre le montant réel ou un forfait.
01:25Les travaux également.
01:27Tous les travaux ne sont pas à retenir.
01:29Mais on retient certains travaux.
01:32Et si vous n'avez pas de facture ou si vous n'avez pas fait de travaux suffisamment conséquents,
01:36pareil, il existe un forfait de 15 %.
01:38Ce qu'il faut retenir, c'est que cette plus-value, c'est les notaires qui la calculent.
01:41Donc, ce n'est pas le contribuable.
01:43C'est le notaire qui la calcule, qui prélève, qui la collecte et qui la liquide.
01:48Donc, le vendeur est accompagné par son notaire pour calculer cette plus-value.
01:54Je vous regarde parce que vous me parliez de « c'est le notaire qui calcule ».
01:58Premier truc, il doit y avoir des propriétaires qui sont perpétuellement mécontents du chiffre de plus-value que vous proposez.
02:06Ah oui, il y a beaucoup de propriétaires qui sont mécontents et ça crée parfois un effet de rétention fiscale.
02:13C'est-à-dire que des propriétaires ne veulent pas vendre parce qu'ils ont un impôt à payer qui
02:17est trop important,
02:18un impôt qui a perdu un peu de sens.
02:21Et d'ailleurs, le 122e congrès des notaires fait une proposition en la matière pour essayer de rajeunir la plus
02:26-value.
02:27La plus-value, elle fête ses 50 ans aujourd'hui, en 2026.
02:30Donc, il y a eu des évolutions.
02:31Et donc, pour la rajeunir un tout petit peu, le 122e congrès des notaires fait des propositions
02:36pour essayer de redonner un petit peu de sens à cet impôt.
02:38Que ce soit un impôt un peu mieux compris, on se rend compte souvent dans nos études,
02:40qu'il n'est pas bien compris, pas bien accepté, donc pas très efficace.
02:43Mais oui, dans le sens où on se souvient des années Sarkozy.
02:46J'avais une France de propriétaires.
02:48Tiens, d'ailleurs, c'est dans le programme de certains partis pour la présidentielle.
02:52Mais tout ça, ça a créé un biais comportemental qui est absolument effrayant.
02:55Ça a fait de nous des spéculateurs totalement forcenés.
02:58Et du coup, on se retrouve devant la réalité des choses, devant votre bureau à l'étude.
03:04Non, non, non, je ne vendrai pas à moins de temps parce que je n'ai pas fait ma PV
03:09de temps.
03:09En se fichant éperdument de l'état du marché, en se fichant éperdument des fondamentaux, etc.
03:14Là aussi, il y a un biais comportemental qu'il faut profondément modifier, peut-être.
03:19Oui, tout à fait.
03:19Pour cela, il y a quelques propositions que l'on peut faire.
03:24C'est vrai que les Français, par exemple, ne comprennent pas.
03:25On a un système très particulier en France, le taux d'imposition, c'est 36,2%.
03:30Alors, c'est 36,2% de quoi ?
03:31Comme je vous ai dit, il y a des retraitements.
03:33C'est 17,2% d'impôts sur le revenu et 19% de prélèvements sociaux.
03:37On pense qu'on est exonéré au bout de 22 ans, mais en fait, on est exonéré complètement au bout
03:41de 30 ans.
03:41Et 30 ans, c'est extrêmement long, comme je dirais, c'est plus d'une génération.
03:44On considère qu'une génération, c'est 25 ans.
03:47Donc, vous n'êtes exonéré qu'au bout de 30 ans.
03:50Et ça bloque certains Français.
03:52Alors, ce n'est pas que la plus-value qui bloque le marché.
03:54Bien évidemment, les taux d'intérêt, mais ça bloque les vendeurs.
03:57Un vendeur, quand il a trop d'impôts à payer ou qu'il ne comprend pas, par exemple, à quoi
04:01va servir cet impôt,
04:03eh bien, il décide de repousser sa vente.
04:06Donc, l'idée, par exemple, serait de créer d'autres cas d'exonération
04:10pour redonner un petit peu de sens à cet impôt.
04:12Alors, justement, des cas d'exonération, il y en a quelques-uns.
04:16Le premier d'entre eux, vous en avez parlé, c'est la résidence principale.
04:20Le cas le plus connu, c'est la résidence principale.
04:22C'est-à-dire que lorsqu'un contribuable vend sa résidence principale,
04:25eh bien, il est exonéré d'impôts.
04:27En France, et à la différence d'autres pays de l'OCDE,
04:30on n'a pas de conditions.
04:31C'est le pêcheur de l'île de Ré.
04:34Je n'ai pas demandé à ce que ma maison quadruple de valeur,
04:36donc on ne va pas imposer la plus-value.
04:38Dès lors qu'il vend sa résidence principale,
04:40il est exonéré de plus-value.
04:43Maintenant, faut-il que ce soit réellement sa résidence principale ?
04:46Il ne suffit pas de changer l'étiquette pour changer le contenu.
04:48De temps en temps, il y a débat.
04:49Oui, il y a débat.
04:50L'administration fiscale est prudente.
04:51L'administration fiscale a des moyens de contrôle,
04:53notamment avec les factures d'eau, d'électricité.
04:55On ne peut pas faire d'une résidence secondaire,
04:57du jour au lendemain, une résidence principale.
05:00Il y a d'autres cas d'exonération ?
05:01Il en existe, oui.
05:03La France est partie des pays qui a le plus grand nombre de cas,
05:05quasiment, d'exonération.
05:07Vous avez des cas d'exonération qui sont spécifiques aux personnes,
05:10des personnes âgées, des personnes avec des revenus modestes.
05:12Et vous avez des cas d'exonération qui sont plutôt liés
05:15au réaménagement du territoire.
05:17Lorsque vous vendez, par exemple, pour y mettre des logements sociaux,
05:20vous pouvez bénéficier d'exonération.
05:22Il y a plein d'autres petits cas d'exonération
05:24que votre notaire connaît bien.
05:27Le notaire peut-il aussi nous expliquer
05:29comment réduire au minimum l'impôt sur la plus-value immobilière ?
05:34Déjà, c'est prendre conseil.
05:37Prendre conseil en amont, pas le jour de la vente.
05:40Non, jamais.
05:41Voilà, ça serait un petit peu tard.
05:43Mais pour réduire cet impôt, il y a la durée.
05:45Il y a la durée puisqu'il existe des abattements.
05:48Et il faut démarrer une année,
05:50mais aller jusqu'au bout de cette année
05:51pour pouvoir bénéficier complètement des abattements.
05:53Donc, l'un des cas, on va dire, d'exonération et diminution,
05:57c'est surtout les abattements.
05:59Après, il peut y avoir, vous avez envisagé tout à l'heure,
06:01les donations.
06:02Par exemple, ça peut consister à inverser les opérations.
06:05Ne pas vendre sa résidence secondaire
06:07et donner le produit de la vente après plus-value à ses enfants,
06:11mais donner l'immeuble.
06:13En l'occurrence, la donation purge la plus-value
06:15et ensuite vendre.
06:17Voilà, vous avez purgé la plus-value.
06:20Tout simplement et dans tous les cas,
06:21consulter évidemment votre notaire Nicolas Dupouy,
06:25membre du 122e Congrès des notaires de France
06:27qui se déroulera du 30 septembre au 2 octobre.
06:30Merci d'avoir été très concret, très pratique.
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