00:04Et nous commençons tout de suite cette émission avec patrimoine thématique où nous allons aborder l'investissement en immobilier,
00:09un investissement en immobilier qui doit se réinventer face à l'instabilité fiscale ou l'instabilité politique en France.
00:15Et pour en parler, nous avons le plaisir d'accueillir sur le plateau de Smart Patrimoine Géraldine Chègne. Bonjour Géraldine.
00:20Bonjour.
00:21Vous êtes fondatrice et directeur général de Agarim, spécialisé en démembrement de propriétés immobilières, c'est bien ça ?
00:27Exactement, de l'immobilier résidentiel proposé en nue propriété sur des durées entre 10 et 15 ans.
00:35Et alors, est-ce que vous constatez aujourd'hui que ce besoin de se réinventer sur l'immobilier face à
00:40une fiscalité plus lourde,
00:42face à l'arrêt de certains programmes aussi, je pense notamment au Pinel, et surtout face à l'incertitude fiscale
00:49à venir sur l'immobilier en France ?
00:51Oui, absolument. Vous avez tout à fait raison. D'ailleurs, la FPI confirme ces chiffres.
00:5590 000 réservations en VEFA en 2025 en repli de 10% par rapport à 2024, et surtout un point
01:02bas depuis 1995.
01:04D'accord.
01:04Donc, premier chiffre. Et deuxième élément...
01:06Donc, moins d'acquéreurs.
01:07Moins d'acquéreurs, et surtout en investissement locatif, moins 50% depuis l'arrêt du Pinel.
01:11D'accord, très clair.
01:11Donc, les chiffres sont sans appel.
01:13Par rapport à ça, pour autant, l'immobilier reste du coup un actif palpable, tangible, qui intéresse les Français.
01:20En immobilier résidentiel, ça reste aussi un placement de bon père de famille. On sait qu'il y a très
01:25peu de fonciers disponibles.
01:26Bien sûr.
01:26Et il y a un manque de logement résidentiel. Ça, c'est structurel.
01:30Bien sûr, oui.
01:31Du coup, en revanche, ce qui se passe, c'est que les investisseurs aujourd'hui cherchent une autre forme d
01:35'immobilier, à mon sens.
01:36Oui, parce que l'investissement traditionnel, l'investissement locatif, notamment dans des villes où, en plus, il y a un
01:42encadrement des loyers,
01:43on a parfois du mal à retrouver une rentabilité entre des prix qui ne sont pas encore ajustés et des
01:47loyers qui ne viennent plus couvrir forcément les investissements.
01:50Donc, de manière traditionnelle, ça marche moins bien. Alors, comment est-ce qu'on adapte l'immobilier ?
01:53C'est là où le démembrement de propriété peut devenir une solution ?
01:55Alors, exactement. Concrètement, les investisseurs, aujourd'hui, sont plus exigeants. Ils veulent une visibilité à long terme.
02:01Ils veulent avoir un investissement, à mon sens résidentiel, qui est visible, qui est lisible, qui est un actif, un
02:07actif bien placé, en cœur de ville.
02:10Aujourd'hui, il n'y a plus cette carotte fiscale dont on parle. Ils sont sensibles à ne pas gérer
02:14un locataire et à avoir le moins de fiscalité possible.
02:17Et dans ce contexte-là, quand on leur propose un produit qui relève du code civil, qui n'est pas
02:23une niche fiscale, qui est la nue propriété, d'ailleurs, on n'a rien inventé.
02:26Aujourd'hui, encore plus qu'avant, quand on sait qu'il y a 9 000 milliards à transmettre, du coup,
02:30aux plus jeunes, on sait qu'il y a, en effet, beaucoup de parents qui choisissent de garder l'usufruit
02:35de leur bien et de céder la nue propriété.
02:37Bien sûr.
02:37Eh bien, nous, c'est ce qu'on a proposé. On s'inspire du code civil et on propose à
02:41des investisseurs d'acheter la nue propriété des murs d'un appartement dans l'existement haussmannien, parisien ou en Vefa,
02:50toujours hyper bien situé en cœur de ville.
02:52D'accord.
02:53Donc, l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement. Et on leur propose une décote sur le prix d'acquisition. J'achète
02:57un appartement devant le parc Monceau. Je ne paye pas 12 000 du mètre carré, je paye 8 000.
03:01Parce que j'achète que la nue propriété ?
03:02Parce que pendant 10 ans, je n'ai pas de loyer.
03:04D'accord.
03:04Donc, on me donne les loyers dès l'acquisition. Un, ça me rassure en tant qu'investisseur.
03:08Ok.
03:08Deux, je n'ai pas de fiscalité dessus. Trois, je ne gère pas en locataire. Parce que c'est l
03:12'usufruitier qui est la caisse des dépôts ou action-lègement qui gère mon locataire.
03:16D'accord.
03:16Et je récupère bien à la fin un appartement en pleine propriété. Donc, j'ai bien une valorisation mécanique de
03:23ma nue propriété.
03:24D'accord. Alors, je caricature un tout petit peu. Puis vous me dites si c'est juste ou non. Mais
03:27ça veut dire que c'est comme si j'investis dans l'immobilier, sauf que j'investis que dans les
03:31murs.
03:31Je ne m'occupe pas du tout de la gestion puisque ça, c'est l'usufruitier qui s'en occupe.
03:34Ça dure combien de temps ?
03:36Entre 10 et 15 ans.
03:37Entre 10 et 15 ans. Et au bout de 10 et 15 ans, je récupère la pleine propriété.
03:40Exactement. En gros, j'investis à moindre coût, de manière décotée, sans gestion locative. Et ça peut même s'apparenter
03:45pour certains profils d'investisseurs privés comme un produit de capitalisation.
03:48D'accord. Alors ça, on voit beaucoup de SCPI le faire. Mais vous, ce n'est pas via une SCPI.
03:51C'est-à-dire que vous avez parlé d'appartement. Donc, en fait, on va chercher des actifs individuels dans
03:55le résidentiel ?
03:55Oui. Et c'est d'ailleurs une demande très forte qu'on ait de la part d'investisseurs privés. Alors,
04:00je précise que nous, on ne fait pas d'investissement en direct.
04:02D'accord.
04:02On a nos professionnels du patrimoine qui sont toutes les banques, tous les assureurs, le groupe Crystal qui est un
04:09de nos gros partenaires,
04:10qui nous font l'honneur de référencer l'offre à Garim et qui proposent cette offre à des clients finaux
04:15qui recherchent bien un appartement, un actif lisible.
04:18Ils choisissent un appartement dans le 16e arrondissement, un appartement dans le 15e, devant le parc Monceau, quand on est
04:23en Vefa, en plein centre de Bordeaux, en plein centre de Lille,
04:25pour s'assurer, dans 10 ou 15 ans, en récupérant la plus de propriété, de pouvoir le louer facilement.
04:31D'accord.
04:32On sait qu'il y a un manque de logement.
04:33C'est-ce qu'on parle de résidentiel toujours.
04:34Voilà, toujours résidentiel.
04:35D'accord. Donc avec des clients particuliers qui louent l'appartement.
04:39Voilà. À l'extinction de l'usufruit, je le loue, j'ai un complément de loyer, ou alors je le
04:44revends et j'ai un capital retraite.
04:45D'accord. Donc on est vraiment quand même dans une thématique d'investissement immobilière, mais via le démembrement de propriété.
04:51Exactement.
04:52Alors ça fait quand même une dizaine d'années que Agarim existe, que vous pratiquez cette activité.
04:58Est-ce que vous voyez que le comportement des épargnants, des investisseurs, change aujourd'hui, face notamment à un contexte
05:03un peu moins favorable pour l'immobilier ?
05:05Oui, tout à fait. Donc avec mon équipe, ça fait plus de 20 ans en fait qu'on pratique la
05:09nuit propriété.
05:10Chez Agarim, on ne propose que de la nuit propriété, ce qui est rassurant, c'est qu'il y a
05:15du coup, je crois, une forme d'expertise sur ce métier.
05:18La deuxième chose à préciser, et je crois qu'il intéresse nos partenaires, c'est qu'on se mouille.
05:23Sur chaque programme, j'achète le programme au même titre que mes clients, je porte le risque de mes opérations,
05:29je finance avec mes fonds propres et un pool bancaire.
05:31Donc il y a une forme d'alignement du risque.
05:33Bien sûr.
05:34Et donc l'année dernière, on a étudié 40 000 lots et on en a lâché 1 000. Donc une
05:38sélection extrêmement forte.
05:40Le troisième point, il faut vous répondre, pardon, c'est qu'on propose de la nuit propriété, donc toujours des
05:44appartements, vous avez raison, à partir de 80 000 euros en nuit propriété.
05:47D'accord.
05:47Donc en fait, c'est un couteau suisse qui permet de proposer un produit diversification pour des foyers qui ont
05:53300 euros d'effort d'épargne par mois.
05:55Donc ça, c'est la première chose. Un produit retraite ou, et aujourd'hui on en parle beaucoup, un produit
05:59de transmission.
06:00J'ai plus de 60 ans, j'achète la nuit propriété et en cours d'usufruit, je me rends compte
06:06que finalement, je n'aurais pas besoin d'avoir les fruits de cet appartement.
06:09Et je transmets cette nuit propriété en cours d'usufruit à mes enfants ou à mes petits-enfants.
06:14On voit que les barèmes de droits de mutation sont peut-être en train de changer de manière favorable.
06:17C'est une façon de protéger sa famille.
06:19On en est dans l'ordre de l'annonce à l'heure actuelle.
06:21De l'annonce, en effet, on est bien d'accord.
06:23Et donc, c'est un super outil de transmission. Je transmets à moindre coût.
06:26Parce que je transmets...
06:27La nuit propriété.
06:28Et ça a moins de valeur.
06:30Exactement.
06:30Enfin, c'est considéré comme ayant moins de valeur, effectivement, puisqu'on n'a pas encore l'usufruit.
06:34Et c'est pour ça qu'on transmet avec moins de droits de mutation que ça va être transmis à
06:36pleine propriété.
06:37Absolument.
06:37D'accord. Et donc, ça peut être un outil de transmission aussi.
06:39Un outil de transmission.
06:40D'accord.
06:40Et c'est vraiment les trois profils de clients qu'on voit, plus un quatrième profil,
06:44des clients qui ont des profils plus financiers.
06:46Mais à juste titre, leur conseiller en chine de patrimoine leur dit
06:49« Non, mais il vous faut un peu d'immobilier résidentiel, malgré tout. »
06:52Et donc, le client a des mauvaises expériences ou en tout cas ne veut pas en entendre parler.
06:56Et quand on lui parle d'une propriété qui, sur un sous-jacent, on l'a vu, résidentielle bien située,
07:01mais où il a s'occupé de rien, et que c'est comme vu comme un projet de capitalisation,
07:05alors ça intéresse ces clients qui ont des profils plus financiers.
07:08D'accord.
07:08Et pourquoi que résidentiel ?
07:10Pourquoi que résidentiel ?
07:11Parce que déjà, on a beaucoup de choses à faire.
07:13Ok, d'accord.
07:13Dans la mesure où on voit qu'il y a quand même très peu de fonciers disponibles,
07:16il y a un manque de logements résidentiels qui est structurel.
07:19D'accord.
07:19Et puis, on travaille avec 60 bailleurs usufruitiers qui ont une vocation sociétale.
07:25D'accord.
07:25C'est de proposer du logement abordable, comme la Caisse des dépôts, comme Action Logement.
07:30Et donc, on a beaucoup à faire déjà avec ces contreparties usufruitiers qu'on connaît très bien.
07:34Merci beaucoup Géraldine Chagne de nous avoir accompagnés dans Smart Patrimoine.
07:37Je rappelle que vous êtes fondatrice et directrice générale de Agarim.
07:40Merci beaucoup.
07:41Merci à vous.
07:41Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
07:44Enjeu Patrimoine.
07:44Enjeu Patrimoine.
07:44Merci.
07:44Merci.
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