00:00شايف إن دلوقتي في السوق محتاج إيه هي الضوابط اللي السوق برضو محتاجها
00:07وشايف إزاي بيتم التسعير من قبل المطورين
00:11هو مبدئين في الوقت الحالي آليات السوق الماركتينج في مصر بقت قوية جدا
00:19يعني واضح ده كمان من آلية المقدمات اللي موجودة
00:24فترات السدادة الطويلة اللي موجودة
00:27فالماركتينج في مصر يعتبر قوي جدا
00:30كميات العرض اللي موجودة في السوق فيها فسلتز كتيرة
00:35لمجموعة من المنتجات العقارية المختلفة اللي موجودة في السوق
00:41كون السوق في نفسه دلوقتي هو بيثبت نفسه بقوته في العرض والطلب
00:47إن هو بقى سوق حر
00:49حجم العقارات والمنشآت والبنايات اللي موجودة دلوقتي اللي جهزة للتسليم
00:55حجم كبير جدا وبيزداد يعني حاجة تلاقي حاجة باللوقتي مادئيا
01:00كان العرضة قبل كده تلاقي مثلا خمسة في المية وعشرة في المية وتستلمي كمان ثلاث سنين واربع سنين
01:04النهاردة لقى خمسة في المية وعشرة في المية وتستلمي فوري أو قريب
01:08فده واضح إن المنتج العقاري والعرض اللي موجود وقوة المنتج العقاري في الوقت الحالي قدت قوة في السوق أكبر للتسعير
01:19وحكمت السوق بشكل كبير بقى يعني حتى بقى فيه ثبات أكتر في الأسعار
01:25بقى فيه المنافسة بقت شرسة جدا في السوق بس في نفس الوقت قد التوزم للمنتج نفسه
01:33ثبات السعر ده هل ده مؤشر جيد ولا مؤشر مش جيد
01:38ده ده مؤشر جيد جدا إنه هو ده طبعا حضرات الهزة اللي حصلت في خلال الفترات السابقة للأزمات العالمية اللي
01:44حصلت اللي أثرت فيها على جميع الدول العالم
01:48بس كانت مصر قوية جدا وأثبت الاستثمار العقاري إنه هو فعلا من أقوى الأدوات الاستثمارية في مصر النهاردة اللي أثبتت
01:56أثبتت وجودها
01:58إلى إن النهاردة باستقرار في التكاليف والأسعار قدت التوازن كبير حصل في السوق في الوقت الحالي
02:04وده يعني حتى ريح المطور العقاري وتخوفه من ارتفاع الأسعار يعني حتى سبات الأسعار لفترة
02:14إحنا بقى الوقت داخلينا حوالي بتاع 7-8 شهور أغوالي بسامة الوقت الأسعار شبه متزنة
02:21فده قد اتبقنينا للمطور وفي نفس الوقت برضه ريح السعر في السوق في العملائية
02:30طيب يعني ممكن بعض الناس تقول إن الأسعار هي السبتة أو شبه متزنة لفترة لأن البيع قالل
02:40هنرجع ليه إن هل فيه فقاعة عقارية في السوق المصري؟
02:45هو حضرتك طبعاً إحنا السوق طبعاً بيحكمنا في الأول والآخر هو العرض والطبع
02:50بس إحنا برضه مقابل إن إحنا هنقول النهاردة التوازن الموجود برضه إحنا فيه عندنا تنمية حصلة يعني
02:57مثلاً عايزين يقول مثلاً حاجة زي مثلاً عاصمة الإدارية
02:59المنتج العقاري اللي موجود النهاردة بيينقسم لشك
03:03إن شك استثماري وشك اللي هي التفعيل أو الاستخدام نفسه
03:08إن هو المنتج مثلاً ممكن أقدر أخذ الوحدة واستخدمها وحقق ريع من إيه؟
03:13من من وراها
03:16تطور الكبير اللي حصل مثلاً هنضرب على سبيل المثال العاصمة الإدارية العالمين الجديدة المقاطية دائرة
03:22بدأت تضر دخل يعني نهاردة ممكن نهاردة الناس تسكن زي المدينة زي العالمين الجديدة
03:27نهاردة ممكن نهاردة ممكن نهاردة بقى فيه دخل يخش الولادة
03:31فده بيعلي سعر المنتج نفسه إن هو فيه إبقى فيه استخدام
03:35اللي هتوقعه الفترة الجاية في أغلبية المدن مع التنمية الوجودة ونزوح المواطنين في المدن الجديدة بشكل كبير
03:43هيبقى فيه ارتفاع نسبي موجود هيحصل في العقار
03:48ارتفاع في الأسعار؟
03:50ارتفاع نسبي يعني نسبي وارتفاعها كلها مستحقة
03:54نتيجة وتوفير الخدمات
03:57لازم يكون المنتج النهاردة الجديد أكيد مدينة جديدة فيها خدرات محطات مية طرق لانسكيب جديد كل الكلام ده
04:06فأكيد النهاردة هيختلف في سعره مع التشغيل والتفاعل والكوميرشال اللي ما يشتغل التجاري والخدمات كل الكلام ده
04:14انتقال الحكومات والوزارات وكل الكلام ده يعمل ارتفاع في الأسعار
04:19لكن التوقع ده الارتفاع النسبي يتم حوالي العاصمة الإدارية
04:25لا على جميع المدن
04:27جميع المدن فيها تنمية كبيرة بتحصل في الوقت الحالي
04:29الصمرة دايما بتيجي ورا ما تجيش قدق يعني حبة حبة
04:33يعني نحن نهاردة مثلا هنيجي نقول مثلا مدينة كسفتها مثلا فرد نص من يوم نصف
04:39تلاقي حاليك مثلا نساكن في الوقت الحالي خمسين السنة اللي بعدها مئة مئة وخمسين حد
04:44ما توصل الكسفة المطلوبة اللي هي بوفق المخطط المحطوط له
04:49خليني اكلم حضرتك في نقطة مهمة قوي
04:52ازاي المطور هنا يعني بيقيم حجم المخاطر وبيحسب نسب التدخم
05:00وهو بيبيع مثلا على سنوات طويلة
05:03يعني احنا سمعنا الغاية 14 و 15 سنة
05:06يعني الاخر حاجة سمعتها ازاي ممكن المطور هنا يحسب نسبة التدخم والمخاطر على هذا السعر
05:15وهو بيتحارب يعني طبعا حضرتك اعلم مني هو بيتحارب من ناحية
05:21ومن ناحية تانية هو مظلوم يعني فاحنا عايزين حضرتك عينينا بقى عند المطور
05:28احنا خلينا نتفق ان هو آلية التحكم في التدخم هي دايما بيقى سعر الكرودور
05:38لصدر من البنك المركزي سعر الفايدة
05:41فدايما ده هو ده اللي بيحكم دايما العائل على رأس المال
05:45سواء في السوق بشكل عام سواء سوق العقارة او اي سوق
05:48سوق موجود
05:50طبعا احنا سعر الكرودورد بقى اش سابت
05:53طبعا واللي حصل الفترة اللي فاتت ان ارتفاع ضخم في ارتفاع سعر الكرودورد ده
05:58وفجأة مرة واحدة يعني وصلنا باكتر من ارتفاع اكتر بالمية في المية
06:03فدا طبعا بأثر تأثير كبير طبعا في التسعير
06:08فدايما ده اللي بيحكم ده كلما الكرودور طبعا بينزل في السعر
06:13كلما هتلاقي حضرتك الاسعار بتقل
06:15طبعا احنا يتعامل معها ازاي ممكن يتعامل معها النهاردة
06:19دايما بيحاول المطور ان هو يسهل على العميل
06:21بحيث النهاردة زي ما حضرتك قلت كده في البداية
06:24يعني المهم النهاردة بعض العميل يقدر يكون القسط اللي هو بيدفعه في خلال الشهر او في خلال السنة النهاردة
06:30متداول في الحدود بتاعته
06:33طب يحلها ازاي بان انا نحاول ان احنا نعمل قلية في الماركتنج
06:37نهاردة نوسع مدة التقسيط بحيث ان النهاردة مثلا لو هو هيدفع جنيه
06:45يقدر يدفع نص جنيه ده دلوقتي بحيث ان هو مع الاستخدام
06:49والعقار كده كده مع الوقت سعره يزيد
06:52لكن خليني برضو اسأل حضرتك يعني هل بالنسبة للعميل اللي بيتعثر شوية
07:01او بيبقى عنده مشكلة في السداد
07:05ودي برضو اللي احنا بنرجع لان لازم يكون فيه قلية اقتمانية حسب تصريحات حضرتك
07:11علشان نحمي الاثنين نحمي المطور ونحمي كمان العميل اللي ملهوش زنب اللي ممكن المطور يتأخر عليه بسبب عدم سداد الاقصاد
07:22بتاعت الاخرين يعني
07:24فازاي يعني لو التحصيلات دي تبطقت من العملاء او بتعثروا شوية ازاي بيبقى يعني الحلول اللي بيضاعها المطور علشان يقدر
07:37يستكمل المشروع بتاعنا؟
07:39فهو دايما بيبقى الناحية الرئيسية في الموضوع انه هو فيه تعاقد بيبقى صادر ما بين المطور والعميل
07:48التعاقد ده بيقى شامل جميع البنود النهاردة حتى في حالة التقاعص من تجاه العميل او تقاعص في تجاه المطور نفسه
08:00في تأخير الاستلام في اي قلية
08:04وتبقى العهد ده بيبقى محدد فيه النهاردة فرضاً النهاردة لو فرضاً لقدر الله في قسط النهاردة ما بدفعش فيه غرام
08:14التأخير بتحصل على القسط
08:16يتم التنويه دي لو تقرر الموضوع في اكتر من قسط النهاردة بيتم اتخاذ اجراءات تنبيهية للفسخة او سرعة تدارك الامر
08:26ده بالنسبة للعميل
08:28بالنسبة للمطور المفروض ان فيه قلية النهاردة في حالة النهاردة التأخير بيبقى فيه فترة سماح مثلاً ومسمح بيها مثلاً في
08:37عنده
08:37افرج 6 شهور اقصى حاجة سنة بيتبقى موجودة في التعاقد لو في حالة انها هي المدة دي بيبقى فيه شدود
08:45تانية سواء ان سعر بيتم خصم سعر او بيتم النهاردة فيه الزام للمطور
08:52النهاردة بيعقاب معين بيتم الاتفاق عليه في العقد ومنصوص عليه بيتم التزمج
09:00خليني يعني اكلم حضرتك كمان هل فكرة انشاء يعني ضرورة انشاء اتحاد للمطورين شايف حضرتك انه من ضمن قلياته او
09:13البنود اللي ممكن يحلها انه يحل هذه المشكلات او يضع ضوابط ما بين العميل وما بين المطور
09:20طبعا طبعا دا هو دا الاتحاد العام للمطورين العقابين دا هيكون اكبر اشياء اللي هارده هتعملت آآ آآ آآ آآ
09:33وتنظيم السوق العقاري آآ آآ آآ دا جاهل الاثنين وافادة للاثنين كمانا
09:39في قليات كثيرة كبان
09:42يعني الاتا لك بتكلمي عليها مثلا النهاردة بتاعة الإقصاصرو المستحق
09:45طب النهاردة... انا اي عميل النهاردة او مطور
09:50تم مطعوب التعاقد
09:52فالسفروض ان هو كان في الاتحاد العائم بمخطوع في إختار بالعقد
09:57الذي تم تحريره
09:59من كل من العقد الذين ملزم
10:01أولا يرجع عندي الاتاكنات التي تتكلمت عليها
10:05الأقصاق الموجودة وحجمها
10:07اللي موجود عندي data base كاملة لأي حاجة
10:11دي مثلا للحطة الحال كتب الكريمة على الأقصية العقارية
10:15في حالة النهاردة حصل أي إنزاع
10:17بيوقع فيه لجان فضل منازعات سريعة
10:20داخل الاتحاد للفضل والفصل بين المطور وكده وفقا للتعاقد اللي موجود
10:27صيغة العقد اللي موجود نفسه
10:29النهاردة لازم يكون معتمد بآلية معينة مقننة ما بين الاتحاد والمطور العقاري
10:35بين البنود اللي تكفل التوازن ما بين الطرفين
10:40ما يكونش فيها طرف على حساب طرف تاني
10:43طب حضرتك شايف إن دور الاتحاد هنا هيكون دور رقابي؟
10:48ولا دور رقابي وتنفيذي وتشريعي وتمثيلي قدام الجهات الخاربية خارج مصر والمؤتمرات الدولية
10:58قليات كتير وتنظيم المشروعات ممكن تكون كبيرة أو ضخمة النهاردة
11:02على مستوى كبير وتجمع من مجموعة من المطورين العقاريين في التمثيل داخل مصر وبرى مصر النهاردة
11:09ودول إعادة الإعمار حاجة كتير جدا الاتحاد يقدر يعملها
11:16وكنت تتعلمنا أن يبقى فيه تمثيل الجهات الحكومية أو وزارة الإسكانة أو مجلس الوزراء في الاتحاد دوت يكفر قوة الاتحاد
11:25دوته
11:25ترجمة نانسي قنقر
