- 13 dakika önce
Kategori
🛠️
Yaşam tarzıDöküm
00:00Efendim Mevlüt Öztürk'e Birican Bali ile yeni adrestesiniz.
00:03Merhaba yeni bölümümüz.
00:05Mevlüt Hocam nasılsınız?
00:06Sağ olun teşekkür ediyoruz.
00:07Birican Hanım siz de nasılsınız?
00:08Efendim biz de iyiyiz.
00:09Sizleri gördük daha iyi olduk.
00:11Çok kıymetli bir de konuğumuz var stüdyoda.
00:13Bugün bizi eşlik edecek ve adeta onu sorularımızla boğacağız mı sizce?
00:18Biraz öyle olacak gibi.
00:19Değil mi?
00:20Şimdi takdim etmek istiyorum kendisine.
00:22Öğretim görevlisi, yüksek mimar, gayrimenkul uzmanı Gizem Günlü.
00:26Bitmiyor etiketler maşallah.
00:29Merhabalar.
00:29Merhabalar.
00:30Öncelikle bu yayına davet edildiğim için teşekkür ediyorum hepinize.
00:34İyi bir yayın olmasını diliyorum.
00:37Evet inşallah güzel bir yayın olacak sorularım var ama ben Mevlüt Hocam siz mi başlayın?
00:41Ben mi başlayın?
00:42Siz de başlayın.
00:42Hadi bakalım.
00:43Peki kentsel dönüşüm sürecinin paydaşları kimlerdir?
00:48Biz bu oyunda kimleri görüyoruz?
00:51Evet.
00:52Kentsel dönüşüm süreci çok sesli bir orkestra gibi adeta.
00:58Merkezi yönetimler, yerel yönetimler, mülk sahipleri, diğer yandan kiracılar, müteahhitler, mimarlar, mühendisler, şehir plancıları, gayrimenkul uzmanları, finansçılar, bankacılar gibi çok
01:12fazla aktörün olduğu bir organizasyon aslında bir anlamda.
01:18Bu şekilde.
01:19Peki Türkiye'nin kentsel dönüşüm konusunda ilerlemesini de bir konuşalım bu esnada.
01:24Evet şöyle 2025 yılı idare faaliyet raporlarına baktığımızda Türkiye'de 30 bin yapı için riskli yapı tespiti söz konusu.
01:36Bu anlamda 2012 yılından 2025 yılı sonuna kadar ise toplamda 1 milyon yıkılan riskli yapımız söz konusu.
01:47Evet ancak Çevre Şehircilik Bakanlığı'nın 2024 yılında paylaştığı açıklamaya göre 6 milyon kadar bir bağımsız bölümün riskli yapı olduğu
01:59söyleniyor, tahmin ediliyor.
02:01Yani şunu buradan öngörebiliriz, 13 yılda 6 milyon yapının yalnızca 1 milyonunu yeniden yapılması için bir icraata başlanmışız.
02:15Yani bu demek oluyor ki 78 yıla daha ihtiyacımız var bu hızda gidersek gibi bir tespite varabiliyoruz ki kaldı ki
02:24bu alanda aslında daha da bir hassasiyetimiz yükselirse
02:29son yönetmelik baktığımızda 2018 yönetmeli deprem konusundaki en hassas yönetmeliğimiz biliyorsunuz.
02:37Bu alanda değerlendirdiğimizde kat mülkiyet tapulu mülklerimizi vesaire aslında bu rakamlar çok daha fazla da olabilir.
02:47Maalesef oldukça büyük bir yolumuz var gibi gözüküyor.
02:52Gizem Hanım orada aslında insanlarımıza da büyük roller düşüyor.
02:56Onun tekrar altını burada çizmiş olalım.
02:59Şimdi insanlarımız Bircan Hanım 1 metrekare 3 metrekare takıntı haline getirdikleri alışkanlıklarından bir an önce vazgeçmeleri gerekiyor.
03:08Neden?
03:08Ciddi şekilde riskli yapılarımız var.
03:11Ciddi şekilde de bir gücümüz var aslında baktığınız zaman.
03:15Çevre Çelicilik Bakanlığı devamlı her yıl yeni güncellemeler, iyileştirmeler, bu yarısı bizden olsun, daha ekstra gelecek kampanyalar olsun, bunların mesela
03:25yetişmedi, dur zamanımı uzatalım.
03:27Aslında devletimiz bununla ilgili ciddi destek sağlıyor.
03:30Bizim burada kendimize bir öz eleştiri yapmamız gerekmektedir aslında baktığımız zaman.
03:35Bu eski yapılar bizim için, insanlık için bir dert.
03:40Biz hani bunu şöyle değerlendirmemiz lazım, tamam benim için bir problem yok.
03:47Ama aynı zamanda yanında senin bir 20 tane, 50 tane, 100 tane hani adessel bunu nitelendirmek yanlış olur.
03:54Başka yaşayan komşularınız var, başka yaşayan insanlar var, akrabalarınız var, sizin çocuklarınız olabilir, bu anneniz babanız olabilir gibi gibi gibi
04:04birden fazla sebep olabilir.
04:06Şimdi bizim öncelikle şunu bir net olmamız lazım şu konuyla ilgili.
04:12Riskli yapılarda kesinlikle ikamet sürdürmektedirten bir vazgeçelim artık.
04:18Bu yapıların bir an önce yıkılıp yenisinin inşa edilmesi gerekiyor.
04:22Bununla ilgili biz ne yapabiliriz?
04:24Hani bu sadece mimar, müteahhit, katmaliki değil.
04:30Dominataş etkisi gibi değerlendirelim bunu.
04:32Biri olmayınca öbürüne zarar verebiliyor.
04:34Ama hepsi bir anda olduğu zaman hızlı bir iş işleyiş çıkarak dönüşüm süreçlerini hızlandırabiliyoruz aslında baktığınız zaman.
04:43Şimdiki zamanım, kentsel dönüşüm süreçlerini yavaşlatan faktörler sizce nelerdir?
04:50Evet, kentsel dönüşüm süreçleri dediğiniz gibi aslında gün geçtikçe de bilinçleniyoruz bu anlamda.
04:59İstediğimiz bir şey ama hani nasıl bir süreç bizi bulacak, nasıl bir süreç içerisinde ilerleyeceğiz bunları belki de belirsizliği bizi
05:11bu anlamda süreçleri uzatıyor olabilir.
05:13En önemli süreç uzatan etkenlerden bir tanesi malikler arasındaki uzlaşma süreçleri.
05:22Yani burada değer tespiti çok önemli.
05:26Yani nasıl olabiliyor bu durum?
05:28İşte benim mülkümün değeri şu, benim işte şerefiye farkım var, benim manzaramın ederi bu gibi.
05:36Tabii çok subjektif değerlendirmeleri de açık bir tarafı olabiliyor bu konuların.
05:44Bizim burada önerebileceğimiz bu anlamda objektif konunun uzmanı bir danışmanlar, danışmandan danışmanlık almaları olabilir bu anlamda.
05:55Çünkü bu konulara her tarafa eşit mesafede yaklaşacak uzman kişilere ihtiyaç var bu konularda.
06:03Ne türk alacak insanlar?
06:04Kesinlikle doğru değer tespiti bu anlamda çok önemli.
06:08Bunun zaten çok detaylı konular doğru değer tespiti dediğimiz şey.
06:14Yani bu alanda olmayan birisinin çok bilir kişi gibi aslında belki de yoruma açık olmaması gereken bir konu.
06:24Onun dışında söyleyebileceğim bilgi kirliliği söz konusu bu alanlarda.
06:30Örnek veriyorum yaşadığımız olaylardan bazıları bizim bölgemizde şu şekilde bir imar artışı söz konusu olacak.
06:38İşte bu yüzden biraz daha bekletelim bu şekilde.
06:42İşte kentsel dönüşüm sürecinde işte para vermekten belki kurtulabiliriz gibi gibi bilgi kirlilikleri çok fazla.
06:49Ama bilgi kirliliği ama buna inanıyor da olabilir.
06:51Maalesef.
06:52Buna inanıyor da olabilir yani.
06:53Şimdi bilgi kirliliği bunu manipüle edelim bu böyle bir manipülasyon yapalım da yayalım bu bilgiyi değil.
06:58İnandığı şeyi savunuyor.
06:59Maalesef boşa kürek çekmiş olacak.
07:01Bu anlamda yönetimlere çok iş düşüyor bu anlamda.
07:06Aktif hayatta benim karşılaştığım zamanım durumlarda oluyor.
07:09Şimdi lisanslı firmalar tarafından bir değer tespitleri yapılıyor.
07:13Bununla ilgili fiyatlamalar çıkıyor.
07:16Bunu bile mesela kabul etmeyen insanlar var.
07:18Şimdi belki son zamanlarda şöyle durumlarla da karşılaşıyorum.
07:24Durum değerleme tespiti yapılmış.
07:26Lisanslı firmalar tarafından araştırması yapılmış.
07:29İlgili ilçe belediyeleri tarafından bu kıymet takdiri dediğimiz alanlar var.
07:35Kıymet takdirleri yapılmış.
07:37Ama vatandaş mesela benim yerim şu kadar.
07:40Neye göre o kadar?
07:41Raporlar var.
07:42Hesaplar var.
07:43Emseller var.
07:44Yerler var.
07:45Ve de bununla ilgili artık insanlarımız şu şekilde düşüncelere giriyor.
07:49Ben sözleşme yapmayayım.
07:52Benim hissem oradan satılsın.
07:54Daha yüksek rakama satılıyor.
07:55Bu sefer işgüzarlık pozisyonuna kadar çevirme yolu.
07:59Onunla gidebiliyor.
08:00Bunlarla ilgili de aslında bir önlemler alınmalı diye düşünüyorum.
08:04Evet kesinlikle haklısınız.
08:06Yani bu anlamda SPK lisanslı derleme uzmanlarının raporlarına inanmayacağız.
08:12Neye inanacağız bu soru işareti gerçekten o anlamda.
08:15Hani ki bu SPK lisanslı derleme kuruluşlarının aldıkları eğitimler, o anlamda yapılan araştırmalar, bilimsel enstitülerin kurallara uyumlanmaları vesaire inanılmaz derecede
08:28hassas çalışmalar.
08:30Yani aslında bu anlamda biraz da bilinçlenmeye belki de ihtiyacımız var.
08:35Hani her konuda olduğu gibi bilimsel şekilde olan çalışmalara desteklememiz gerekiyor.
08:41Yani başka bir yol yok.
08:43Lisanslı firmalarının yanı sıra da ilgili ilçe belediyelerindeki kıymet takdiri komisyonları oluyor.
08:49Şimdi ilgili ilçe belediyesinde işte harita planlamasından tutun, imar bölümünden tutun, mali hizmetler bölümünden tutun.
08:55Belediyenin kendi içlerinde personeller belirlenerek alınan lisanslı firmadan raporların aktif piyasadaki real değerler üzerinden de bir ekstra değerlemesini yapıyor.
09:07Yani bir süzgeçten geçiyor, ekstra bir süzgeçten daha geçiyor ama maalesef hani yine yeterli olmuyor.
09:14Yine yeterli olmuyor.
09:15Artık dediğim gibi bakın kentsel dönüşüm diye bir gerçeğimiz var.
09:19Artık bunu kabul edelim.
09:21Ne yazık ki, ne yazık ki anlayan insanlarımızı konunun dışında bırakalım.
09:25Anlamayan insanlarımız da buradan ekranlar karşısından seslenmiş olalım.
09:30Bakın kendinizi düşünmüyor olabilirsiniz.
09:33Çocuğunuzu düşünün, ailenizi düşünün, binadaki komşularınızı düşünün.
09:37Artık hani nasıl değerlendirmek istersiniz.
09:40O yüzden en hızlı şekilde dönüşümler umuduyla diyelim bir anıma sözümüzü zevredelim.
09:46Tam da bu esnafda kentsel dönüşüm gerçeği var.
09:48Biz bunu haftalardır söylüyoruz ve bu konudan uzayıp olduğumuz konular var ama bu süreç nasıl ilerliyor?
09:54Ya da nasıl ilerlemeli?
09:55Yani şöyle şunu öneririm aslında.
09:59En başında bu konunun uzmanı danışmanlardan danışmanlık hizmeti almanın önemli olduğunu düşünüyorum.
10:07Çünkü süreç ilerledikten sonra yapılan müdahaleler daha zorlaşabilir.
10:13O anlamda yani ilk başta önlemimizi alırsak çok daha efektif bir süreç değerlemesi yönetebiliriz.
10:22Onun dışında öncelikle bu bizim kumaşımızdan ne çıkar?
10:28Yani bunun değerlemesi, bunun fizibilitesi.
10:31Onun dışında ön araştırmalar, mimari durumumuzun araştırılması.
10:37Onun dışında bu değerleme raporlarının sunulması ve değer takdirinin adaletli bir şekilde yapılması önemli.
10:46Biliyorsunuz aslında der üzerinden bir paylaşım yapılması esasken bazı paylaşımlarda arsa paylarına göre kanun kapsamında gerçekleştirildiği için bazı paylaşımlarda adaletsizlikler
11:01vs. olabiliyor.
11:02Çünkü bu arsa paylarının da hatalı olması söz konusu olabiliyor.
11:06Bunların dediğim gibi sürece girmeden önce öncesinde tespit edilirse...
11:10Özür diliyerek ben bir araya daha girmek istiyorum.
11:12Yine aktif hayatta yaşadığımız sıkıntılı burada gündeme getirmiş olalım.
11:16Şimdi vatandaşın arsa payıyla ilgili bir problem var.
11:19Bakın bu arsa payları düzeltilebiliyor.
11:22Bu dava yoluna gidildiği zaman bu böyle yapıldı, böyle olacak diye bir kanun yok.
11:28Sadece kentsel dönüşüm sürecini yine uzatmak aslında baktığınız zaman.
11:32Çünkü bu bireysel vatandaşların arasında kendi aralarında uzlaşmayla kısa yoldan çözümü varken mahkeme yoluna giderek saçma bir şekilde süreci uzatıyorlar.
11:42Bu sonu geciktiriyorsun.
11:44O yüzden şunu bilelim.
11:46Bu yanlış arsa paylarının düzeltilmesi gibi bir konu mevcut.
11:51O yüzden düzeltilmeyecekmiş gibi bunu bir fırsat olaraktan değerlendirmeyi artık unutalım.
11:57Evet.
11:58Fırsat konularından bir tanesinde maalesef o şekilde oluyor.
12:01Onun haricinde tabii çok fazla faktör var bu süreçle alakalı.
12:06Daha sonrasında yani aslında uygulamada daha aktif olan şey şu.
12:12Yönetim defteri kararının başta alınıp 2-3 kişi temsilci seçilip ondan sonra tüm müteahhitlerin muhataplarının onların üzerinden ilerlemesi çok daha
12:23aslında hızlandırıcı bir süreç.
12:25Ama maalesef o şekilde de uygulamada gerçekleşmiyor.
12:29Öncelikle müteahhitler davet ediliyor.
12:32Ondan sonrasında oy çokluğu bir karara bağlanılıyor.
12:36Ondan sonrasında bir yönetim defterinde bir karar söz konusu oluyor.
12:40Sonrasında riskli yapı tespiti ve onun dışındaki talihye yıkım ruhsat ve inşaat süreçleri o şekilde ilerliyor.
12:48Bu da aslında Gizem Hanım'ın söylediği güzel bir nokta.
12:51Diyeceksiniz ki neden?
12:52Şimdi müteahhit ve mal sahibi olarak karşılıklı diyaloglar gerçekleşirken insanlarımız maalesef güvensel sıkıntılar yaşayabiliyor.
13:02Ama onları temsil eden bir organizasyon sağlayan bir danışmanla yol alırlarsa müteahhitin işi de kolaylaşıyor.
13:09Vatandaş da aynı şekilde acaba olmuyor kafalarında yani.
13:12Bu güzel bir çözüm ve de hızlandırmaya yönelik bence çok doğru bir hamle aslında baktığınız zaman.
13:17Peki tam da aslında bu noktada sorumuzun üzerinden de geçmiş olduk.
13:23Biraz daha detaylandıracak olursak hani kentsel dönüşüm süreci daha nasıl hızlandırılabilir?
13:28Yani danışmanlar bu konuyu hızlandırabiliyor.
13:31Oldukça yavaş galiba.
13:32Maalesef maalesef.
13:33Tereplerini biliyoruz ama nasıl hızlandıracağımızda.
13:35Bakın yapım süreci değil anlaşma süreci, ruhsatlandırma süreci.
13:39Hani yapım süreci aralarında bence en kolay süreç gibi bir şey kalıyor.
13:43Aynen öyle.
13:45Yani maikler arasındaki uyuşmazlıklardan bahsettik.
13:48Orası ana kilit noktamız.
13:51Onu eğer geçtiğimizi düşünürsek aslında ruhsat süreçleri de ülkemizde maalesef uzun süreçler.
13:57Bunların yani kurumlar arasında entegrasyon problemimiz de var.
14:02Örnek veriyorum Çevre Şehircilik Bakanlığı, Tapuk Kadastro Sistemleri, İSKİ gibi kurumlar arasında organizasyonun da aslında ilerleyebileceği ve bunun da dijitalleşebileceği
14:14bir sisteme doğru evrilsek çok daha hızlanabilir.
14:18Şu an yönetmeliklerimiz de belediyeden belediye çok fazla fark ediyor.
14:23Maalesef yorumlama mesela siz farklı yorumluyorsunuz ben farklı yorumluyorum.
14:27Bu yönetmelik belediye nasıl değişiyor?
14:30Evet.
14:31Şimdi yorumlamaya açık konular aslında baktığınız zaman.
14:33Bir imar yönetmeliği var bununla ilgili.
14:35Yani yasak yokken yasakmış gibi mi gösteriliyor bir yer?
14:38Yok hayır.
14:38Farklı yorumlama.
14:40Şimdi bu bardak size göre mesela şöyle bakın.
14:44Buradan baktığınız zaman tertemiz beyaz ama Gizem Hanım'ın tarafından baktığı zaman logo ve yazıların olduğu kısım var.
14:53Hani bu bardağı 360 derece bakmakla 180 derece bakmak açısında ciddi şekilde farklar olabiliyor yani öyle değerlendirelim.
15:01Evet yani meslektaşlarımız arasında bile örnek veriyorum Beylikdüzü'nde sürekli ruhsat çalışması yapan bir arkadaşımızın tecrübesiyle sürekli Kadıköy'de ruhsat çalışması
15:12yapan bir arkadaşımızın tecrübesi bir olmuyor.
15:14O anlamda birbirimizden destek alabiliyoruz çünkü o kadar yerel yönetimlerle ve süreçlerin işleyişe de yönetmeliğimiz bile aynı olsa süreçlerin işleyişleri
15:23farklılaşıyor bu sefer.
15:24O kadar o yüzden yerel yönetimlerle ilişkili süreçler ki bu kadar yani adapte olmaya ayrılan süreç bile süreyi uzatan bir
15:33faktör.
15:33Maalesef maalesef.
15:34Şöyle yine bir araya girmek istiyorum kusura bakmayın Gizem Hanım.
15:38Şimdi ilçe belediyelerinin arasında da farklar olabiliyor mesela atıyorum A ilçesiyle B ilçesinin arasında mesela farklı uygulamalar olabiliyor veya hani
15:47süreçsel ya birindeki iki aylık süreç diğerinde nasıl bir yıl olabiliyor.
15:52Hani bir de aslında baktığınız zaman çalışan kadronun başarısı da çok önemli bizim için.
15:57Hani çalıştığım bölgeden pay biçecek olursam şimdi biri muhalefet belediyesi biri iktidar diye değerlendirmiyorlar.
16:08Benim çalıştığım Maltape bölgesinde bir iktidar belediyesi değil muhalefet belediyesi olmasına rağmen mesela iktidara çok saygı duyarak bakanlığın direktiflerinin uygulamasını
16:19rahatlıkla hani entegre bir şekilde hareket ediyorlar.
16:22Çalışan kadroları ona göre muazzam bir yol izliyorlar. Vatandaşa karşı kentsel dönüşümle ilgili bir gerçeği kabullenmiş durumdalar.
16:30Hani ekstra kendi çocuklarından ödün vererek mesela mesai saatinden sonrasına kalan birimde çalışan arkadaşları görüyoruz.
16:41Hani takdir ediyoruz bu tarz insanların çoğalması umuduyla diyelim o zaman Gizem Hanım.
16:45Kesinlikle. Odan ayrıca finansman modelleri de tabii ki çok etkili. Son dönemlerde bir takım teşvikler vesaire var.
16:53Bunların da artırılması ve güçlendirilmesi oldukça bu sürece hızlandırıcı etkenlerden olacaktır.
17:01Yani bunun tabii ardı arkası yok ama belli başlı olarak söyleyebileceklerim bunlar.
17:06Peki kentsel dönüşüm sürecinde doğru değer tespiti. Bu ne kadar önemli?
17:13Kentsel dönüşüm sürecindeki değer tespitlerinde ve hak dağılımlarında belirsizlikler ve uyuşmazlıklar oluyor ve bunlar nasıl çözülüyor?
17:20Evet. Doğru değer tespiti çok kritik bir nokta.
17:24Benim de hatta doktora çalışmalarım bu kritik noktayı fark edince onların üzerine oldu.
17:29Çünkü dediğim gibi değer aslında subjektif bir tarafı da olan bir konu.
17:35Yani değerleme uzmanlarının bile kendi aralarında yüzde on sapma payı vardır ve bunların içerisinde kalmaya çalışırlar.
17:42Çünkü çok fazla değerleme yöntemleri var. En çok kullanılanlardan bir tanesi emsal karşılaştırma.
17:50Ama hani çok analitik ve formalizasyon içermediği için bu konu bir takım spekülasyonlara da maruz kalınabiliyor maalesef bu konuda.
17:59Yani bu yöntemler gün geçikçe gelişiyor.
18:03Yapay zeka teknolojileriyle bunların ve verilerin de artmasıyla birlikte daha analitik bir hale geliyor.
18:11Bu anlamda belirsizlikler kayboldukça da bence süreçlerin hızlanması söz konusu olacak.
18:18Yani değer konusu başlı başına aslında süreci yönetmekte en önemli faktörlerden bir tanesi.
18:24Bir de Gizem Hanım bunlarla ilgili aslında devletimizin de bir yaptırım getirmesi gerekir diye düşünüyorum.
18:30Nasıl diyeceksiniz? Şöyle.
18:32Şimdi vatandaş yanlış ve yalan beyanla ilgili bir dava açıyor.
18:38Şimdi bu iki taraf için de bence geçerli olmalı.
18:42Hani müteahhit, mal sahibi diye değerlendirilmemeli de şöyle değerlendirilmeli.
18:46Kentsel dönüşüm 6306 sayılı kanununa göre yapılan yerlerle ilgili dava süreçleri olduğu takdirde bir yaptırım olmalı.
18:55Hani bu müteahhit için de aynı olmalı, mal sahibi için de aynı olmalı.
18:58Yani yalan yanlış beyanlarda ilgili de bir yaptırım olmalı diye düşünüyorum.
19:03Yine yaşamış olduğumuz birkaç örnekle nitelendirecek olursak.
19:08Şimdi mesela vatandaşın bir talebi var.
19:11Vatandaş diyor ki biz diyor sizinle diyor %50 anlaştık diyor.
19:16Siz diyor bize diyor %45 verdiniz diyor.
19:20Lakin burada bir gerçek verilen real bir imalatı yapılan bir yapı var.
19:2510 tane işte daire olaraktan değerlendirilin.
19:28Yüzer metrekareden 1000 metrekare.
19:30500 metrekare vatandaşın olması gerekiyor.
19:32500 metrekare müteahhitin olması gerekiyor.
19:34Vatandaşın iddiası da şu ben %45'i aldım sen %55'i aldın.
19:40Eee yapılan tespitte müteahhitin aldığı daire belli.
19:45Mal sahibinin aldığı daire de belli.
19:46Bu ufak bir matematik hesabı aslında baktığımız zaman.
19:50Şimdi birinin %50'den fazla almadığı kanıtlandığı takdirde
19:56şimdi bu mal sahibi olduğu zaman bir yaptırım olmuyor.
19:59Bence olmalı.
20:00Şimdi bir hem vatandaşa karşı atılan bir iftira, bir karalama ve de bununla ilgili
20:07aslında ciddi şekilde bir itibar düşüren insanlar için geçerlidir.
20:12Bunu da ayrı bir değerlendirme gerekir.
20:15Ama bununla ilgili bence bir yaptırım olmalı diye düşünüyorum.
20:19Çünkü vatandaş öyle iddia etti ama şimdi bir döndürdük hesaba vurduğu kişi
20:26%53 küsür mal sahibi almış, %46 küsür müteahhit almış.
20:31Eee şimdi ne olacak?
20:33Ama o 45'e kim ona söyledi ki öyle bir...
20:36Kendi kafasından ürettiği bir yönetmelik.
20:39Maalesef, maalesef, maalesef.
20:41Dünyada en kolay dava açılabilen ülkelerden bir tanesiyiz.
20:45Bu anlamda dediğiniz gibi çok fazla sayıda zaten davamız söz konusu ve işin sonunda
20:51belki böyle bir yaptırım olursa çünkü kaynaklarımızı kullanıyoruz.
20:55Hakimin orada bir zaman kaybı oluyor.
20:57Oradaki çalışanları...
20:58Milli zarar.
20:59Milli zarara da aslında dokunuyor.
21:02O anlamda yani iftiraya yönelik davaların da ayrı değerlendirilmesi gerekir.
21:07Şimdi bir de çünkü hani her vatandaşın itibarı da bir olmayabiliyor.
21:11Şimdi vatandaşın bir hacmi var.
21:14Şimdi bu hacme göre de davalar söz konusu aslında baktığınız zaman.
21:18Şimdi burada vatandaş hani askeri cüretli çalışan bir kişiyi bu şekilde itibarını zedelece bir duruma girmiyor.
21:23Hani görünür bir kimliği olan bir insanla ilgili bu iftira olduğu zaman...
21:28Dediğim gibi bir de şimdi biz söze çok değer verdiğimiz için...
21:32Bir de iyi insan olmanın zor olduğu bir dönemde olduğumuz için biz böyle gördük.
21:39Çizgimizden hiçbir zaman ödün vermeden erlemenin yolundayız.
21:43Ama ama ama böyle kendi yolunda gitmeyen insanların da devletimiz her zaman bizim ardımızda diyebiliyoruz biz.
21:52Onlarla ilgili de bir yaptırım yaparlarsa mükemmel olur.
21:55Çünkü kentsel dönüşümün önüne bu da ciddi şekilde bir engel.
21:58Şimdi Gizem Hanım devam edecek olursak taşınmazın değerine etki eden faktörler nelerdir?
22:05Evet taşınmazın değerine etki edecek çok fazla sayıda aslında faktör var.
22:11Bunu yine uzmanını bırakmayı önermekle birlikte yine vatandaşlarımız bilgilensin, bilgi sahibi olsun diye genel adlarıyla anlatabilirim.
22:21Konum, fiziksel özellikler, yapı kalitesi, deprem performansı, katı, cephesi, manzarası, net, bürüt, metrekareleri, onun dışında imar ve hukuki durumu, aysa
22:34payı o anlamda.
22:35Belli bir yaşın üzerinde bir daire aldığınızda aslında aysa alıyorsunuz bir anlamda.
22:42Aysa payına bakmanız gerekiyor o anlamda.
22:44O da aslında dönüşüm için bakmamız gerekiyor diye düşünüyorum.
22:48Yatırım değerini değerlendireceksek.
22:5245 yaşında bir yapı aldık.
22:53Şimdi arsa payı düşükse dönüşümden yararlanamayacak.
22:56Yani ekstrasında daireyi aldık yaptırırken de bir daire parası daha vermek zorunda kalabiliriz.
23:03Evet.
23:03Burada arsa payı aslında ciddi şekilde önem arzu ediyor.
23:06Eski yapılarla ilgili.
23:07Evet kesinlikle.
23:09O anlamda onun dışında söyleyebileceğim yani amortisman sürelerine bakılabilir.
23:15Kira getirisi, proje fizibilitesi, yıkılıp yeniden yapıldığında nasıl bir projesi çıkıyor, imar durumu, mevcut imar durumu gibi gibi.
23:24Mesela eski değerleme raporlarında statik projeler incelenmiyordu ama artık o bile bir etken olarak görülüyor ki görülmesi de gerekiyor.
23:33Bence en önemli en önemli durum çünkü binada her şeyi değiştirebiliriz bakın yapılan beton armayı değiştirmenin hani söz konusu güçlendirebilirsin
23:42ayrı bir konu ama hani kapıyı pencereyi boyayı işte mutfak dolabını tamam düşünelim ama mesela atıyorum bu üçüncü aşamada düşünelim
23:52dördüncü aşamada düşünelim birinci aşamada her zaman bence beton armayı ve beton sınıfı ve yapının yaşı bizim için en önemli
24:01faktör olmalıdır diye düşünüyorum.
24:03Kesinlikle yani bir müteahhit iş insanı olarak siz daha iyi bilirsiniz yapının temel türünün ne kadar maliyet fark ettiğini biliyorsunuz.
24:14O anlamda değerine de kesinlikle etki eden çok büyük bir faktör baktığınızda yani bir sismik izolatörün kullanılmasıyla bir forek kazığın
24:23yapılmasıyla başka bir temel türü inanılmaz maliyeti anlamında fark ettiriyor.
24:28Onun dışında toplu konutlarda herhangi bir kalem çok sayıda alındığında ne kadar maliyetimiz fark ediyor değil mi yani tüm bunlar
24:36değeri etki eden faktörler ve çok fazla sayıda bunlardan sayılabilir.
24:41O yüzden işi uzmanına bırakılması gerektiğini tavsiye ediyorum bu anlamda.
24:46Aslında herkes kendi alanında başarılı olduğu için ne yapmamız gerekiyor?
24:53A kişisinin alanıyla ilgili B kişisinin aslında yorum yapıp hareket etmemesi gerekmekte.
25:11Kesinlikle.
25:12Peki kentsel dönüşümde uzmanlardan danışmanlık almak neden bu kadar önemli?
25:16Gayrimenkul uzmanından ve mimardan danışmanlık alırken neye dikkat edici takipçi sayısına falan?
25:22Yok.
25:23Yok.
25:24Bizde öyle şeyler var.
25:26Yani bir mimar neyine bakabilir bir projenin?
25:30İmar haklarının işte teknik analizini yapabilir.
25:32Yapılabilir inşaat alanını hesaplayabilir.
25:35Net bürüt alanlarındaki ifadelere bakabilir.
25:38Proje kalitesinde teknik şart vermesini kontrol edebilir.
25:41Proje süreçlerinin koordinasyonunu kontrol edebilir.
25:45Onun dışında gayrimenkul uzmanı, bunu anlatıyorumlar, piyasa analizlerini yapar.
25:50Değer esaslarının adaletli bir şekilde değerlendirilmesi sürecinde yardımcı olur.
25:55Müteahhitlerin tekliflerini daha ekonomik ve adaletli bir şekilde karşılaştırılmasında yardımcı olur.
26:03Gibi gibi yeni bağımsız bölümlerin değer analizini genel anlamda yapar.
26:09Bizde hani bu iki alanda aslında integrasyonlu bir şekilde bu anlamda çalışıyoruz.
26:15Yani çok daha önemli olduğunu düşünüyorum bu anlamda danışmanlığın.
26:20Peki Gizem Hanım, biraz önce ufak değinerek geçtik konuya.
26:25Biraz detaylandıracak olursak, ar safayı neden bu kadar önemli?
26:30Niçin bu kadar önemli?
26:31Bir de ben hiç bilmediğim için nedir?
26:34Şöyle söyleyelim.
26:36Tapunuzda her dairenin, her bağımsız bölümün, kat mülkiyetine ve kat irtifakına konu olan her bağımsız bölümün,
26:44binanın üzerinde bulunduğu yapıya ne oranda dağılımını gösteren, ne oranda dağıldığını gösteren bir paydır bu ar safayı.
26:53Ve 6306 sayılı kanun kapsamında herhangi bir kentsel dönüşüme girildiği takdirde bu ar safayı oranında dağılım esastır.
27:04Yine kat mülkiyeti kanununa göre bunun değer esaslı olması gerekir.
27:09Ancak maalesef ki geçmiş dönemde verilen ar safayların çoğunda bu hatalıdır.
27:15Orantısızlık var mı?
27:17Çünkü genelde metrekare esaslı verilmiştir, değerine dikkat edilmemiştir.
27:23Onun dışında metrekare esaslı bile olmayan, neye esaslı verildiği bilmeyen çok değişik rakamları da maalesef görebiliyoruz piyasada.
27:31O anlamda ar safayına çok dikkat etmek gerekir.
27:36Yani bu ar safayı da düzeltilebilir bir durum.
27:40Bunu da unutmayalım.
27:41Yani o da değişmez kanunlardan değil yani.
27:43Tabii şöyle değerlendirelim, insanlarımızın daha rahat anlayabilmesi için.
27:4810 daireli bir yer.
27:5010 daireli bir yerde 1000 üzerinden bir dağıtım yapıldığı takdirde mesela 100, 100, 100, 100 bölündü.
27:57Ama mesela burada Bircan Hanım 100 aldı, Gizem Hanım 100 aldı.
28:02Kadir Bey geldi burada Mevlüt'ü tanıyor diye 200 arsa payı aldı mesela.
28:08Olmaz bu, olmaz bu.
28:10Ne oluyor bu durum?
28:12Mahkemeye taşındığı takdirde hemen Kadir Bey'inki de 100 olarak düzeltilimi yapılıyor.
28:17Öbür 100 ne oluyor?
28:18Diğer vatandaşlara bölünüyor.
28:20Çit hisse doğrultusundan.
28:21Hemeniz 110 olduk bir an.
28:22Tabii, tabii.
28:24Yok öyle değerlendirmeyin.
28:25Şimdi siz 100 alırken işte Kadir Bey'in 200 alabilmesi için ne oldu?
28:28Burak mesela 100 alması gereken hisseden 50 aldı.
28:33Onlarınki eşitleniyor gibi.
28:34Anladım.
28:35O yüzden insanlarımız tabii bunu da unutmasın.
28:39Bu düzeltilebilir bir gerçektir.
28:41Peki malikler müteahhit seçerken neye baksınlar?
28:43Evet.
28:44Takipçi sayısı.
28:45Yine mi?
28:45Olmamalı.
28:46Yok mu?
28:47Olmamalı.
28:49Yani yine pek çok kriter söz konusu.
28:53Bu anlamda geçmiş projeler, teknik yeterlilikleri tabii ki başlayacağı faktörler.
29:00Daha önce tamamladıkları projeler, bunların işçilik seviyeleri, onun dışında önceki maliklerin deneyimleri belki, onlarla birebir görüşmeler yapılabilir.
29:11Onun dışında bunlar genel geçer.
29:13Ben de ya.
29:14Geçmişine bakarım.
29:15Ne yapmış bu adam daha önce?
29:16Kimleri, neleri taahhüt etmiş de yerine getirmiş mi diye bakarım.
29:20Ben anam babam üsülü bir cevap vereyim mi burada?
29:23Nedir?
29:23Ben daha önceki yapmış olduğu bir binada bir tane kapıyı tıklatmalarını tavsiye ederim.
29:28Daha önce de söylemişsiniz.
29:29Çok mantıklı.
29:30Bu zor bir şey değil.
29:31Evet.
29:32Bu zor bir şey değil.
29:33İşte Mevlüt Bey'den evi aldınız, memnun musunuz falan gibi şeyler.
29:38Ben çok birebir bir cevap yani.
29:40Doğru bir cevap.
29:41Şimdi mesela yine bir örnekle açıklamak isterim.
29:44Şimdi bunlar hep referans.
29:48Diyeceksiniz ki neden, nasıl?
29:50Şimdi bugün de hep Kadir'in kulağını çınlattık.
29:52Buradan selam olsun Kadir Bey'e de.
29:55Şimdi Kadir Bey yine gitmiş.
29:59A firmasından bir daire almış.
30:02Tamam.
30:02Zarar görmüş.
30:03B firmasından daire almış.
30:05Dolandırılmış.
30:07C firmasından...
30:08Yaşandı bu.
30:08Tabii tabii.
30:09Bu maalesef yaşanan bir gerçek yani.
30:11Şimdi C firmasında geldi.
30:13Mevlüt Öztürk'ü buldu.
30:16Şimdi problem yaşarsa atıyorum D firmasıyla devam edecek.
30:19Ama C seçeneğinde kaldı bu adam.
30:21C, C, C, C, C gidiyor artık.
30:24O yüzden...
30:25Ama şu da var.
30:26A ile B bu kadar sıkıntılı iken C'ye gelmek de çok ciddi.
30:30Siz ne olur ikna edeceksiniz.
30:32Bak herkes dolandırıcı değil.
30:33Güzel kardeşim.
30:34Sağlıklı insanlar da var.
30:36Bakın öyle yapacağım böyle yapacağım.
30:37Bakın bu göreceli bir kavramdır.
30:39Gizem Hanım da mimar.
30:40O da bilir.
30:41Hani bu size göre hoş görünen, bana göre hoş olmayabilir.
30:45Ama vatandaş zarar gördü mü?
30:49Asıl gerçek burada bu.
30:51Bu maddi manevi.
30:52Evet.
30:53Evet.
30:54Onun dışında söyleyebileceğimiz tabii ki mali güçleri, findeks raporları,
30:59belki verilebileceği teminatlar vs. istenebilir.
31:04Ve ben şunu da öneriyorum maliklere.
31:07Tamamlama sigortası istenmesi.
31:10Evet.
31:11Yani size maliklere tavsiyelerde bulunuyoruz.
31:16Şunu isteyin, bunu isteyin vs. gibi.
31:18Eğer bir tamamlama sigortası koşulu getirirlerse sürece zaten bu sigorta firmaları onların yerine bütün bu risk skalasını, fizibilitesini yapıyorlar.
31:28Bu anlamda herhangi bir handikapta ise sigorta kapsamında onların zaten zararlarını karşılıyorlar.
31:36Çok güvenli bir yöntem bunu da göz ardı etmediler.
31:40Şiddetle tavsiye edelim ama şöyle devletimizin yine getirmiş olduğu iş ve işleyişler var.
31:46Şimdi ruhsat sürecinde almış oldukları %6'lık bir teminat, çevreşehircilik sistemi üzerinden kademeli satış sistemiyle yaklaşık %10'luk bir malın
31:56bloke halinde tutulması,
31:57yani %100'lük bir dilimin içerisinde %16'lık oranı iskan alana kadar kesinlikle mal sahipleri adına teminatta tutuluyor.
32:06Bu yeter mi? Yetmez. Biz ne yapabiliriz?
32:09Oldu risk sigortası kötü bir şey değildir bu.
32:12Aslında bu sadece mal sahibini de güvende tutan bir sistem değil.
32:16Aynı zamanda müteahhiti de güvende tutuyor.
32:19Diyeceksiniz ki ne anlamda?
32:20Üçüncü şahıslara karşı mesela adam inşaatını yapıyor.
32:25Adamın inşaatında bir problem yok ama yan tarafındaki inşaat yıkıldı.
32:29Ne oldu?
32:31Hatası günahı olmayan bir vatandaş burada zarar gördü.
32:34Bunun mali boyutlarına kim katlanıyor?
32:38Orayı yapan müteahhit.
32:39Ama şimdi bir sigortanız varsa burada mesela zarar görmeden siz de geçebilirsiniz.
32:45Peki neden yapmaz ki herkes bu maliyetli bir şey olduğu için?
32:48Aslında çok atla devede bir maliyet içeren bir durumda değil ama...
32:52İliç meselesi belki.
32:53Gibi.
32:54Biraz bilinçli olmalı.
32:55Gibi.
32:55Bu bizim standartımız mesela.
32:57Hani bu ekstra bir durum olaktan ben bunu nitelendirmiyorum.
33:01Diyeceksiniz ki neden?
33:03Ben kendimle ilgili aslında burada bir garanti almayla ilgili bir yol izliyorum yani.
33:10Bu sırada malikler de bundan faydalanmış oluyor.
33:13Evet.
33:15Peki Bircan Hanım bize mi geçti?
33:18Evet sizdeyiz.
33:19Şimdi malikler müteahhit seçerken nelere dikkat etmeli konusunu konuştuk burada.
33:25Peki müteahhit görüşmelerini malikler ne şekilde yapmalılar Gizem Hanım?
33:30Evet.
33:31Yani teklif kriterlerini çok detaylı incelemeliler dediğim gibi.
33:37Çünkü elma ile elmayı karşılaştırmaları lazım sözleşmelerde.
33:41Yani az önce de bahsettim.
33:43Sadece bir kalemin marka farkından oldukça etkilenen bir maliyet farkı var toplamını hesapladığınızda.
33:51Yani sadece bir kalem bile bu kadar fark ettirdiği bir projede o kadar çok faktör var.
33:59Bunların hepsinin o yüzden diyorum yine bir uzman eşliğinde değerlendirildiği sürece en son ki karar mekanizmasında ne yapılabilir onu söyleyebilirim.
34:10Karar mekanizmasında da aslında karar vermekte kullanılan bilimsel, analitik, daha objektif yöntemler var.
34:18Bunların işte kriterlerin puanlandırılması olabilir.
34:22AHP diyoruz buna.
34:23Analitik, yiyerarşik yöntemler.
34:26Onun dışında başka topsis diye bir yöntemimiz var.
34:30Yani karar ağacı diye bir yöntemimiz var.
34:33Bunu ben hatta kendi hayatımda da çok arada kaldığım konularda kullanıyorum.
34:39Bunun bir formizasyonu var.
34:42A konusunda olursa nasıl olur, işler nasıl gider.
34:46B riskiyle karşılaşıldığında işler nasıl gider.
34:49En sonunda en nihayetinde çıkan o bilimsel yöntemlerin sonucundaki o değer raporuna göre de aslında çok daha objektif.
34:57Çok daha analitik bir şekilde karar verilebilir.
34:59Gizem Hanım burada mesela süreçlerle ilgili nasıl değerlendirme yapabiliriz?
35:03Yani ufak bir örnek verecek olursak şöyle değerlendirelim.
35:06Şimdi benim karşımdaki yapan firma, inşaat faaliyetini yürüten firma 24 ayda yeri yaptı.
35:14Ama ben 10 ayda yaptım.
35:16Şimdi ben burada vatandaşa 14 aylık bir süre artısı sağladım.
35:21Yani bu şöyle düşünün.
35:22Çok ciddi bir finansal kazanç aslında onlara baktığınızda.
35:25Hani bunu sadece çok basit nitelendirecek olursak hani bir kira olarak değerlendirelim.
35:31Şimdi vatandaş size hem dairenizi yeniledi hem de 1 milyon liralık sadece bir kira artısı sağladı.
35:39Kaç kişi var ama burada soru işareti.
35:41Şimdi atıyorum burada 30 kişi olduğunu değerlendirirsek ne yaptı?
35:4530 milyon liralık bir bütçe yaptı.
35:47Yani aslında biz vakitle yarışıyoruz.
35:49Vakitle yarışırken de insanlarımıza bu artıları sağlayabiliyoruz.
35:54Şimdi insanlarımız bu konularla ilgili kılı kırk yararak tabiri vardır ya aslında o tarz bir yol izlemeli.
36:03Şimdi bazen bizle karşılaşıyoruz.
36:06Şimdi şantiye alanında mesela vatandaş diyor ki ya işte neden süreç başlamadı?
36:15O sürecin başlaması aslında o kişiden ziyade firmayı daha çok ilgilendiriyor.
36:21Daha çok zarar veriyor ona.
36:23Diyeceksiniz ki nereden?
36:25Şimdi oradaki vatandaşın onu dilendiren vatandaşın bir dairesi var.
36:29Mesela firmanın da orada 30 dairesi var.
36:31Yani 30 katı bir zarar görmekten bahsediyoruz aslında baktığınız zaman.
36:35Ve de bu hacmi aynı şekilde devam ettirememekten bahsediyorsunuz.
36:40Diyeceksiniz ki neden?
36:42Şimdi biri 10 ay biri 24 ay.
36:44Yani ben o sürede yaklaşık 2,5 diz yapıyorum o işi.
36:49Bu ne demek oluyor?
36:52Ben bunu yaparken de bakın bir projede 10 daireli bir yer basit.
36:56Bu hani ufak bir şantiye alanından bahsediyoruz.
36:5910 daireli bir yerde bile 10 milyon liralık sadece kira avantajı sağlıyorsak 2,5 katı hızında da değerlendirdiğin zaman ne
37:06oluyor?
37:0725 milyona çıkıyor.
37:08Bunun 100 daire olduğunu değerlendirdiğin zaman ne oluyor?
37:12Otomatikmen 100 milyon liraya çıkıyor.
37:142,5 katını yine değerlendirdiğin zaman 250 milyon TL.
37:17Bakın bu da aslında ciddi şekilde bir ekonomi kaybı bizim için.
37:22O yüzden işimizi düzgün yapalım.
37:24Hiçbir zaman hani oturduğumuz yerde beklemiyelim.
37:29Evet yani dediğiniz gibi bu karar verme mekanizması çok detaylı bakılması gereken bir süreç.
37:35Sadece bir kalemin hızlanması dediğiniz gibi hızlı bir şekilde bu sürecin tamamlanması bile ne kadar kazançlara fayda sağlıyor.
37:44Bakın görünmeyen bir ayrıntı aslında baktığınız zaman.
37:46Evet o yüzden bunu tam kapsamlı bir anlamda incelediğimizde çok daha fazla bununla ilgili çoğaltılabilecek örnekler de var.
37:54Çok kapsamlı şekilde incelemek gerekiyor.
37:57Bir de şöyle düşünün bunun bazı hassas konuları da var.
38:00Diyeceksiniz ki nedir bu mesela?
38:03Şimdi 75 yaşında Fatma teyzemizin bir dairesi kentsel dönüşme girmiş.
38:08Şimdi Fatma teyzemizi orada 24 ay bekletmek beni üzüyor açıkçası.
38:12Ama mesela bu Fatma teyzemizin başka bir geliri de yok.
38:16Bir tane evi vardı, emekli maaşı var.
38:18Ne yapacak bu kadıncağız?
38:20Devletimiz yine bu konuyla ilgili destek oluyor.
38:23Kira yardımlarını sağlıyor.
38:24Ama işi yapan firmaların da bununla ilgili ciddi şekilde hassasiyet göstermeleri gerekir diye düşünüyorum.
38:31Kesinlikle.
38:32Şimdi tamam her şeyi gördük ve seçtik artık müteahhitimizi.
38:36Mükemmel bir müteahhit bulduk.
38:38Ama bunun bir ön protokolü ve sözleşme aşaması var.
38:44Asıl burada nelere dikkat edeceğiz?
38:46Bu protokolleri neye göre yapacağız?
38:48Şimdi burada size sorularımız başlıyor.
38:52Yani ön protokol aşamasında maliklerin amacı burada teklifi değerlendirmek ve kaba hatlarıyla aslında bir sözleşme sürecine varmak.
39:02Yani yargıtay kararı gereğince zaten tüm esasların burada değerlendirilmesi yani itirazada tabi bir süreç.
39:09Ön protokol çok da süreci yönetebilecek bir protokol değildir.
39:14Ana protokol o şekildedir.
39:16Ön protokol da yine imar ve mimari fizibilitelerden, onun dışında ekonomik koşullardan, müzakere süresinden, teslim koşullarından vs. vs.
39:25bahsedebiliriz paylaşma esaslığından.
39:28Yine bu anlamda gayrimenkul hukukçusundan faydalanmak gerekiyor bu anlamda da.
39:34Yani insanlar zannediyor ki her avukat aynı, her işte mimar aynı, her gayrimenkul uzmanı ayrı.
39:43Ama hani düşünün ki bir göz doktoru kalbinizle ilgili bir rahatsızlığa nasıl bakamıyorsa bu anlamda da uzmanlaşmış kişilerle çalışmak çok
39:52elzem.
39:53Gayrimenkul konusunda uzmanlaşmış bir avukatla ilerlemeniz gerekiyor bu süreçlerde.
39:58Onun dışında yani ön protokolü müteahhite tam kapsamlı bir vekalet vermenizi önermem.
40:05Ona ana protokolü tüm şartlar koşullar belirlendiği zaman verilmesi gerekir.
40:11Gizem Hanım, mimari tasarımın kentsel dönüşüm sürecindeki önemi nedir?
40:15Evet, bu da göz ardı edilen bir konu olduğunu düşünüyorum ben açıkçası.
40:20Hani mimarın nasıl bir proje geliştirdiği, bunu işin en sonunda bazen de mali kayıplarla birlikte anlayabiliyorsunuz.
40:28Bunda hani örneklerle yaşanmış tecrübeler de sabit açıkçası.
40:33Hani o kadar kritik hatalar yapılabiliyor ki mimari projedeki o büyük büyük kolonların evlerin ortalarından çıkması,
40:43kullanılmayan ölü atıl alanların bırakılması vesaire gibi konular.
40:47Bir mülkün satılma sürecini de çok inanılmaz uzatabiliyor.
40:53Onun dışında değerine de çok inanılmaz etki edebiliyor.
40:56Sadece cephe anlamında ve enerji verilmeli uzun maliyedeki konular anlamında da söylemiyorum.
41:05Yani mesela mimar tasarımın usulünden bahsedersek fonksiyonel planlaması girebilir bu işin içine.
41:11Cephe tasarımı girebilir.
41:12Doğal ışık ve havalandırması, enerji verimliliği, enerji verimliliği bile yani işin 30 yıllık, 40 yıllık, 50 yıllık sürecine baktığımızda inanılmaz
41:24maliyet farkları yaratan konulardır.
41:27Onun dışında otopark ve ortak alanların tasarımı bazen öyle tasarımlar geliştirilebiliyor ki yani belki bir artı bir on tane daire
41:39çıkabiliyor çok kullanışlı.
41:41Oranın yapısına, oradaki bölgenin getirilerine uygun bir proje geliştirilebiliyor.
41:48Ve bu anlamda müteahhit de rahatlatıcı bir hal alıyor.
41:51Çünkü müteahhit en nihayetinde o daireleri satmak isteyecek ve buradan parasını kazanacak.
41:56Satılabilen bir ürün yapılmış oluyor mimar sayesinde.
42:00Ama o bölgeye uygun olmayan bir proje geliştirildiğinde bunun satış süreçleri de zorlanıyor ister istemez.
42:06Örnek veriyorum aile yapısına uygun bir bölgede konumlanmış bir proje.
42:10Daha çok tercih edilebiliyor.
42:123 artı 1, 2 artı 1 daire tipleri.
42:141 artı 1 kaldırmıyor böyle mesela.
42:15Gibi, gibi.
42:16Hani çok o yüzden dikkat edilmesi gereken konular var.
42:20Örnek veriyorum bazı bölgede çok lüks ürünler tercih edilmişken o bölgeye hitap etmiyor yine o ürünler.
42:29Yani o bölgedeki hane halkı belki daha az lüks ama daha genç evleri tercih edebilir.
42:38O yüzden hani oradaki kitleye hitap etmesi de çok önemli.
42:42Mimarin bu anlamda nasıl bir proje geliştirdi.
42:45Yani metre kareden ziyade mimari kalite ona bakmak gerekiyor.
42:50Örnek veriyorum 10 metre karelik bir koridor alanı ölü alan sayılabilir.
42:57Yani bazen biz koridor alanlarını mümkün olduğunca az bırakmaya çalışırız.
43:02Metre karesi fazla gözükür o anlamda.
43:05Ama baktığınızda değerin yerinden daha düşük olabilir.
43:0818 metre kare salon var 10 metre kare koridor var mesela.
43:11Evet.
43:12Bu tamamen tasarımı yapan mimarla ilgili bir durum.
43:15Şimdi aslında burada Gizem Hanım şimdi bu tasarım konusuyla ilgili kalem farklılıkları var.
43:21Benim şu son dönemde kafama dank eden diyeyim.
43:25Hani biraz normal halk tabiriyle konuşalım ki aktarabilmiş olalım buradan.
43:29Şimdi kalem farklılıkları var.
43:32Tasarım kişiye göre değişebiliyor.
43:34Şimdi kişi var 50 metre kareye öyle bir projelendiriyor ki hani saçma sapan hani bunu bu şekilde hiç düşünmemişsiniz yani.
43:45Ama bir de vatandaş var 80 metre kareye hani o mimarını 50 metre kare yapan mimara nazaran alakasız bir tasarım
43:53yapıyor.
43:53Dediği gibi Gizem Hanım'ın mesela 15 metre kare koridor, 18 metre kare salon.
43:58Efektif kullanmamış oluyor böylelikle.
44:00Şimdi o yüzden kalem farklılığını da değerlendirdiğimiz zaman bence şimdi alışılmış gerçeklerimiz var.
44:07Hani işte projeye ben işte isim verecek olursak A kişisiyle anlaştım.
44:15A kişisiyle devam edelim.
44:16Hayır ya B kişisine de bir başvuralım.
44:19Bir de onun tasarımını görelim.
44:20C kişisine başvuralım.
44:22Tasarım görelim.
44:23Hani bu ufak maliyetlerdir.
44:25Hani bir şantiye ortamında aktif hayata geçirmeden önce biraz da olsa bu konuyla ilgili para harcayalım bence.
44:33Neden?
44:34Doğru, sağlıklı, düzgün yapıyı elde edebilmemiz için.
44:39Kesinlikle.
44:40Değer katıyor mu ama gerçekten maliye açıdan satış aşamasından?
44:44Tabii katmaz olur mu?
44:45İnanılmaz katıyor.
44:46Yani tecrübe edindiğimizde bunu sahada çok daha net anlıyoruz.
44:51Hani bir dairenin satış kaderini de inanılmaz etkiliyor.
44:56Kullanıcılar çok daha işin içerisinde ayrı yet hissedebileceği bir daire olabiliyorken
45:03aynı metrekarede çok daha farklı aynı adada çok daha farklı tasarımlar geliştirmiş mimarların projelerine.
45:13Çok daha hızlı bir satışa gidilebiliyor orada.
45:15Bunlar bizim sahada tecrübe ettiğimiz deneyimler.
45:18Yine aktif hayatımdan bir örnek vereyim Bircan Hanım.
45:20Şimdi iki seçenek dayan var.
45:23İkisi de 3 artı 1.
45:24Biri 120 metrekare, biri 85 metrekare.
45:2885 metrekare bitti.
45:30Ama 120 metrekareler kaldı.
45:33Kaldı.
45:34Hani ağır aksak ilerledi.
45:36Hani tamamen kaldı.
45:3785'i daha çok aldılar.
45:37Neden işte?
45:38Neden?
45:39Bölgeyi hesap eden.
45:40Bir, bir.
45:42Şimdi bir de bu metrajın ona göre çarpan fiyatı oluyor.
45:47Ha tabii doğru ya.
45:49Şimdi tamamen...
45:50Metrekare çarpı.
45:51Tabii tabii.
45:52Öyle bir ergonomik bir yapı tasarlanmış ki.
45:55Hani vatandaş fiyat çok makul geliyor.
45:57Alanda ihtiyacını görüyor.
45:59Şimdi ne olmuş oluyor?
46:01Kafi diyor.
46:02Mis gibi diyor.
46:02Şimdi bir daire atıyorum.
46:04Bin kişi içerisinden 950 kişiye hitap ederken diğer daire mesele 50 kişiye hitap ediyor.
46:10O yüzden hani pazara genişletmiş oluyor aslında baktığınız zaman.
46:15Diğer yandan konu açılmışken şunu da söyleyeyim.
46:18Şöyle biz mimarlık eğitimine böyle hatır sanır sayılır üniversitelerden bir tanesinde çok daha ütopik projeler geliştirerek tasarım derslerimizde nazara o
46:33şekilde eğitimler aldık.
46:34İsterdik ki o eğitimlerin sonucunu gösterebileceğimiz bir piyasaya çıkalım.
46:39Ama şu anki piyasada maalesef ki geliştirebileceğimiz projeler yönetmeliklerin de geliştirdiği, yönetmeliklerin de sınırlandırdığı şekilde de bu şekilde gelişmek zorunda
46:51kalıyor.
46:52Birbirine benzeyen iç mimari alanda efektif çözümler belki geliştirebildiğimiz projeler belki cephe anlamında ama yine de çok ufak tefek.
47:02Yani bizim neden bir ikonik yapımız yok diye bu konuda beni düşündüren bir konudur açıkçası.
47:12Yani Frank Lloyd Wright'ler, Zahadit'ler değil mi?
47:16Hani Antonio Gaudi'ler vesaire yani bu tarz projelerin de ikonik ülkemizi de temsil eden o anlamda turistik yapıda da
47:24belki bir kitleye hitap edebilecek potansiyelde yapıların da geliştirilmesi gerekiyor.
47:29Bu anlamda da yönetmeliklerin belki bize daha müsaade edebilecek alanlar yaratması gerektiğini düşünüyorum.
47:35Onunla ilgili İzlem Hanım'ın dediği gibi şimdi bir aşamaya geldikten sonra kabuğunuzu kırmak istiyorsunuz.
47:43Şimdi ne yapabilirim? Nasıl bir farkındalık çıkartabilirim?
47:49Şimdi ben de o konuyla ilgili ciddi şekilde bir merak saldım.
47:52Şimdi tabii yakın zamanda 27 yılına girdikten sonra inşallah bakalım ilk çeyreği, ikinci çeyreği arasında ekstra bir proje geliştirme zamanı
48:04ayırdım kendime.
48:06Orada minimum 3-4 aylık sadece mimari tasarım zamanı belirledim.
48:12Neden? Şimdi mimari anlamda işte bir haftada 10 günde hemen karar verilip ilerleniyordu ama ben onu istemiyorum.
48:20Hani tamam etütler yapıldı. Bir de renderlar hazır olsun bu işin.
48:25Render da yapıldı. Tamam. İç tasarımını nasıl yapabiliriz?
48:28Hani şimdi yaptığın cephenin bir de iç alanı var.
48:33Bu iç alanın da o cepheye göre farklılıkları olabiliyor.
48:37O yüzden ikisini entegre bir şekilde ilerletip farklı bir yapı olmasını istiyorum.
48:45O da yine mimarlarımızın maharetine kalmış bir durum oluyor aslında.
48:50Ne yapacağız burada?
48:51Birden fazla kalemi güçlü mimarlarımızla tasarım çalışmaları yaparak biz de kalıcı bir eser bırakmanın yolundayız açıkçası.
49:01Maalesef bu şekilde düşünen müsaitimizi ancak piyasada çok fazla yok.
49:05Ama zaten müteahhit konusuyla ilgili de yanlış anlaşılmasın buradan bir gönderme yapmak ve herhangi bir şey yapmak değil.
49:12İnsanlarımızın karşısında artık ben böyle hani konuşamıyorum.
49:17Şöyle konuşamıyorum.
49:19Şimdi müteahhit bekliyorlar.
49:21Hani müteahhit dediğiniz 60 yaşında kel göbekli hani alışılmış bir profil var.
49:26Hani şunu da bir kıralım artık.
49:27Bu kabuğu da kıralım yani.
49:29Çünkü bizim taze kana ihtiyacımız var.
49:32alanında hızlıysan, başarılıysan, kimseye herhangi bir zararın yoksa faydadan başka bence bu kişilerin yolu açılmalı diye düşünüyorum.
49:40Bir de başarı çok yaşla da doğru orantılı bir şey değil.
49:42Evet.
49:43Yüzde yüzde öyle düşünüyorum.
49:45Sürdürülebilir kentsel dönüşüm projeleri nasıl geliştirilir?
49:50Evet.
49:50Aslında başından beri anlatıyoruz nasıl geliştirilebilir ama.
49:53Evet.
49:54Yani sürdürülebilir konu da çok kapsamlı bir konu.
49:58Onun da farklı boyutları var.
49:59Çevresel sürdürülebilirlik, ekonomik sürdürülebilirlik.
50:02Enerjisel.
50:03Evet sosyal sürdürülebilirlik gibi.
50:05Bu anlamda yine doğru mimarlarla çalışmak çok önemli.
50:11Biliyorsunuz Birleşmiş Millet'in 2026 raporunda da yüzde otuz üçlük bir emisyonların yaklaşık yüzde otuz yedilik oranını gayrimenkul ve bu
50:21inşa sektöründen kaynaklı.
50:23Bu anlamda yani küresel ısınmaya ve maalesef küresel emisyonlara kötü anlamda bir etkimiz oluyor.
50:34Bunun yani bu farkındalıkla bu projelerimizi geliştirerek minimum karbon salınımını gözeterek tasarımlar yaparak enerji verimliliğini ön planda tutan tasarımlar yaparak
50:46gün geçtikçe bu anlamda da zaten çalışmalar söz konusu.
50:51Ancak hani bunun da farkındalığının gün geçtikçe gelişmesinde kesinlikle yarar var.
50:56Bununla ilgili hatta ilgili yönetmelikler de aslında zorunlu durumlar getiriyor.
51:04Ufak bir reklam arasından sonra o belediyelerle ilgili yeni gelen mesela zorunlu durumlar neler onlarla devam edelim.
51:12Kısacık bir aranın ardından yeni adresimiz devam ediyor.
51:16Kıymetli konuğumuz gayrimenkul uzmanı Gizem Günlüğü ile sohbetimiz.
51:20Bir sorumuz daha var.
51:22Soruyu sormadan önce reklamla gitmeden önce ufak bir vermemiz gereken not vardı onu vermedik onu da vermiş olalım.
51:29Şimdi yönetmelik gereği 2000 metrekareye geçen mesela hani neler yapılabiliyor diye konuşmuştuk ya.
51:362000 metrekareye geçen yapılarla ilgili mesela güneş enerjisi panelleri zorunluluğu geldi mesela.
51:42Şimdi ne oluyor?
51:432000 metrekareye geçtiyse sizin binanızdaki alanınız bu yapıya artık güneş enerjisi paneli kuruyorsunuz.
51:49O da binanın bazı ihtiyaçlarını sağlıyor.
51:52Bunun gibi faktörler olabilir aslında.
51:53Öncelikle bilik açısından muazzam bir şey.
51:55Evet evet.
51:56Peki Gizem Hanım mimar ve gayrimenkul uzmanı olarak değerlendirdiğimiz zaman nasıl hizmetler alabiliriz?
52:04Şimdi bunun birden fazla yetisi olduğu için nasıl faydalanabiliriz?
52:11Yani Türkiye'de bu süreçlerin daha hızlı ilerlemesi ve işte bahsettiğim nedenlerden dolayı malik temsilciliği, malik kentsel dönüşüm uzmanı temsilciliği mesleğinin
52:27yaygınlaşması gerektiğini düşünüyorum ben.
52:29Bu uzmanlardan danışmanlık alımının yaygınlaşması gerekiyor.
52:34Bu alanlarda hangi hizmetler verilebilir konusunda ise bağımsız proje yönetimini sağlanabilir.
52:41Bu anlamda ne demek müteahhitin yürüttüğü uygulama süreci izlenir, takip edilir.
52:47Yani vatandaşa dokunabilir aslında baktığınız zaman.
52:50Kesinlikle.
52:50Bir mimar normalde ofisinde ama gayrimenkul alanıyla ilgili bilgileri de varsa hani müteahhit, masai ve bütün alanlarda entegre sağlayabiliyorsa ne
53:00oluyor?
53:00Vatandaşa dokunabiliyor aslında baktığınız zaman.
53:02Kesinlikle. Zaten süreci kitleyen en önemli şey entegrasyon.
53:07Mimari proje ve teknik şartnameyi kontrol edebilir.
53:11Mimari projenin vadettiği projeyle, müteahhitin vadettiği projeyle uygunluğunu karşılaştırabilir.
53:20Daha sonrasında inşaatın ilerleme ve kalite kontrolü anlamında da malik temsilciliği anlamında destek olabilir.
53:29Çünkü bazı aşamalar vardır ki o aşamalarda bir uygunsuzluk varsa ileriki aşamalarda çok geçtir.
53:36Yani yalıtım konuları olabilir.
53:38Bunlar işte inşaatın kaba inşaatı sürecindeki kısımlar olabilir gibi gibi.
53:43Onun haricinde gayrimenkul değerinin korunması ve adaletli paylaşımı konusunda bahsettiğim daha analitik, daha objektif karar mekanizmalarıyla bunu yöneterek bu değerin
53:54korunması ve adaletli bir şekilde paylaşılması konusunda yardımcı olabilir.
53:59Bu anlamda yine sözleşme öncesi risk analizleri, hukuki ve finansal teminatların kontrolleri, şeffaf bir raporlama ve takip sistemiyle bu süreçlerin
54:11çok daha iyi, çok daha hızlı, verimli, sağlıklı yönetebileceğini düşünüyorum.
54:17Gizem Hanım bu değerli ve güzel bilgilerinizle insanlarımızı aydınlattığınız için çok teşekkür ediyoruz.
54:21Bu bölümümüzün de sonuna gelmiş bulunmaktayız.
54:24Harika bir program oldu. Ben demişti sizi boğacağız sorularımıza diye.
54:28Gerçekten hiç bizi hiç üzmeden bütün sorulara cevap verdiğin için çok teşekkür ediyoruz. Ayaklarınıza sağlık.
54:34Hep birlikte kapatalım evet.
54:35Tabii.
54:35Çok güzel bir hafta sonuna gönderelim izleyicilerimizi.
54:39Olur, olur.
54:40Haftaya yine aynı saatte yeni adresiniz. Tam da burada. Görüşmek üzere. Hoşçakalın.
54:44Görüşmek üzere.