- 2 ore fa
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00:08Musica
00:13Dobbiamo passare ora al residenziale e allora andrei subito a chiamare gli ospiti
00:20Sono, vado subito a prendere il foglio, Andrea Napoli, fondatore e CEO di Locker, eccolo qui
00:26Insieme a Claudio Borroni, head of residential di Colliers
00:30Eccolo qua, prego
00:35Grazie
00:37Ecco anche Claudio che ci... Claudio, prego
00:42Allora, proseguiamo il nostro viaggio nel mercato immobiliare e avviamo un segmento particolarmente importante
00:49Che è quello appunto residenziale, perché la casa continua a essere sostanzialmente uno dei principali beni patrimoniali
00:55Delle famiglie italiane, ma sta cambiando profondamente il modo in cui viene acquistata, utilizzata e vissuta
01:01E allora io partirei da Andrea Napoli, con uno sguardo subito sui dati
01:07Perché secondo quanto raccolto anche dal vostro osservatorio
01:12Sta cambiando il modo insomma di acquistare da parte degli italiani e di abitare soprattutto le case
01:19Quali sono le nuove tendenze?
01:20Ma allora innanzitutto buonasera a tutti e grazie
01:23Sì, sta cambiando totalmente perché come lei diceva oggi la casa rappresenta uno dei principali asset di risparmio delle famiglie
01:32italiane
01:32Si stima che circa siano 6 mila e miliardi investiti in immobili
01:37E negli anni abbiamo visto come la casa stia cambiando completamente con formazione
01:41Sta crescendo tantissimo la locazione, le compravendite sappiamo che stanno andando molto bene
01:45Ma la locazione di cui tanto si parla in queste settimane e anche in questi giorni
01:51Visto che è appena stata varata la nuova manovra di governo
01:54Sta incidendo tantissimo
01:57Sta cambiando come?
01:58Beh innanzitutto i dati ci mostrano come il mercato del canone libero stia notevolmente diminuendo
02:05A favore di quel canone concordato di cui si parla tanto in queste settimane
02:10Abbiamo visto che in Italia grosso modo il canone concordato oggi sta crescendo attorno al 30-35%
02:16Con un dato anomalo perché il centro-sud va tantissimo
02:20Al centro-sud il canone concordato va tantissimo
02:22Al centro-nord va molto meno
02:24Con l'eccezione di Milano dove per effetto dei nuovi accordi territoriali che sono entrati in vigore un paio di
02:31anni fa
02:31Il canone concordato di cui non si conosceva assolutamente nulla è tornato in auge
02:36Altra cosa che stiamo assistendo è l'abuso dell'uso, come dico io, del contratto di natura transitoria
02:43Quel contratto che entrava sul mercato solo per determinate motivazioni che erano legate ad esigenze di salute, di studio
02:52Legate alla famiglia, al proprietario per 12 mesi non aveva bisogno di quella casa perché poi sarebbe rientrato e darà
02:58fuori per lavoro
02:58Oggi si vedono anche i dati sui portali immobiliari che come sono cresciuti
03:04Grosso modo rispetto a 4-5 anni fa abbiamo monitorato e sono circa cresciuti del 32-33% gli annunci
03:12a canone concordato
03:13Questo ci fa capire come la casa sia al centro del panorama
03:17Mi ripeto, anche la politica oggi la stia attenzionando tantissimo
03:23Visto anche quello che sta avvenendo in ambito europeo
03:25Ma come siano cambiate totalmente le tipologie contrattuali
03:29Poi sono cresciuti di oltre il 150% i contratti ad uso studenti
03:34Un po' perché c'è tanta mobilità da parte degli studenti che si spostano
03:39Un po' perché comunque le nostre università sono estremamente attrattive dal punto di vista del mondo estero
03:45Questo ci va a fare però anche una riflessione
03:47Che oggi noi stiamo governando un mercato immobiliare che rappresenta grossomodo un 20% del PIL nazionale
03:54Con delle normative, sentivo anche il Presidente Spaziani di Testa prima dirlo
03:59Con delle normative che sono abbastanza obsolete, che sono vecchie
04:03Perché se sul commerciale ragioniamo con norme che sono vecchie di circa 50 anni
04:07Sul residenziale sono vecchie di circa 30 anni
04:10Ecco Claudio, qual è oggi lo stato del mercato residenziale?
04:14Poi si parla tanto di Milano e Roma ma ci sono anche altre città che possono dare soddisfazioni, giusto?
04:20Sì, grazie, buongiorno a tutti, grazie molto per l'invito Silvia
04:24Mi sono portato qualche numero per cercare di dare concretezza al mio pensiero
04:29Perché secondo me il mercato residenziale in Italia oggi è in salute
04:32E in salute lo dimostra prevalentemente dei dati che mi sono portato
04:37Che fondamentalmente sono due dati
04:40Il primo dato riguarda un dato relativo al capital market, quindi al B2C
04:47I primi nove mesi dell'anno sono stati transatti circa 770 milioni di prodotto living
04:55O da riquilificare in living
04:57Quindi un messaggio decisamente interessante
05:01In seconda battuta i primi sei mesi del 2026 hanno registrato in Italia circa 381 mila transazioni immobiliari
05:13Che è il numero di prima, scusatemi, 770 milioni di euro che ho detto prima
05:17Sono un più 21% rispetto al 2025
05:20Quindi un dato in crescita è un dato interessante
05:23Invece per quanto riguarda il mercato del B2C
05:27Come dicevo i primi sei mesi hanno registrato 381 mila transazioni
05:32È stato un più 2,4% rispetto all'anno scorso
05:36La cosa interessante è che non più si parla esclusivamente di Milano e Roma
05:41Ma di tutto il territorio nazionale
05:44Tenete in considerazione che anche quest'anno sono previste circa
05:50In Italia sono previste circa 770 mila transazioni
05:54Leggermente superiori rispetto ai numeri dell'anno scorso
05:59Un numero particolare e rilevante è che di queste 770 mila transazioni
06:06Solo il 10% riguarda prodotto nuovo e di qualità
06:13Milano e Roma naturalmente la fanno da padrona
06:17Con 25 mila transazioni all'anno in media su Milano e 37 mila su Roma
06:21Ma su Milano c'è una situazione abbastanza particolare
06:26Che è dovuta ai permessi urbanistici
06:29Sappiamo tutta la difficoltà che c'è in questo momento
06:32Da una parte
06:33Dall'altra c'è comunque il tema del continuo aumento dei valori
06:40Delle abitazioni e quindi c'è da ripensare la città o meglio da allargarsi
06:45Noi lato Colliers stiamo lavorando molto anche sull'Interland di Milano
06:50Su luoghi ben collegati dai mezzi pubblici
06:53Poiché i prezzi sono in continuo aumento
06:57Stiamo visionando secondo me un mercato di sostituzione
07:01Dovuto anche dalla flag tax alle 3600 famiglie che sono arrivate l'anno scorso
07:06Che hanno comprato immobili di qualità
07:08Stiamo assistendo al riposizionamento di determinate famiglie milanesi
07:12Che si stanno spostando nell'Interland o quant'altro
07:15Insomma segnali sicuramente positivi
07:21Per quanto riguarda infine la domanda che mi facevi sulle città secondarie
07:26La piattaforma residenziale di Colliers è nata quattro anni e mezzo fa
07:31Con il mio arrivo e contrariamente da quanto pensavano molti
07:36Il mio progetto è stato quello proprio di partire da città secondarie
07:40Per poi posizionarsi su Roma e infine su Milano
07:43Questo ci sta dando grande soddisfazione
07:46Perché spesso e volentieri alcune città secondarie
07:49Non sono tenute in considerazione da parte prevalentemente di investitori istituzionali
07:54Che sono sempre focalizzati su Milano e Roma
07:56Ma ci stanno dando grandi risultati, molto positivi
08:01Ho alcuni esempi molto concreti di città dove oggi sono presenti i nostri cantieri
08:07Faccio un esempio a due città universitarie di cui poco se ne parla
08:12Faccio un esempio di Perugia dove ci sono 35.000 studenti stranieri
08:17Di cui un terzo sono locali, due terzi vengono da fuori
08:20Sappiamo benissimo che c'è carenza di studentati
08:23Anche se oggi sta diventando l'asse class del momento
08:28Ma questo significa che abbiamo notevoli interessi di investitori privati
08:33A comprare appartamenti anche da dare in locazione agli studenti
08:37Stessa cosa la posso dire per un'altra città
08:40Chiamiamola secondaria di 130.000 abitanti
08:43Che è Ferrara, un'altra città che ci sta dando notevoli risultati
08:48Notevoli soddisfazioni
08:51Sia perché è una città universitaria
08:53Ma anche perché spesso e volentieri
08:55In queste città secondarie
08:57Più delle volte ci troviamo a gestire l'unico cantiere della città
09:01Quindi se vuoi del prodotto nuovo
09:03Di efficienza e quant'altro
09:05Devi passare da noi
09:07In ultimo mi fa piacere spendere una parola
09:10Su una città sulla quale ultimamente
09:12Credo moltissimo
09:13Sulla quale ci siamo già posizionati
09:15Che è la città di Genova
09:18Genova, i valori sono ancora contenuti
09:21Crediamo e sono convinto
09:23Che l'arrivo dell'alta velocità
09:25Porterà una trasformazione totale della città
09:28Siamo già presenti con due cantieri
09:30Ma stiamo lavorando al fine di implementare
09:34Quella che sarà l'attività sul territorio genovese
09:37Guarda, anche oltre
09:37Non esistono solo Milano e Roma
09:40Giustamente come ci dicevi
09:42Sempre interessante
09:43Le location secondarie sono un tema da sviluppare
09:49Con vigore
09:51Perché i margini sono lì
09:53Nelle grandi città
09:54La saturazione ormai è evidente
09:57Anche se poi i prezzi continuano a salire
10:00C'è il mercato di sostituzione
10:01Ma un conto è fare con mille difficoltà
10:05Un cielo terra a Milano
10:07Un altro è farlo ad Ancona
10:09Ecco probabilmente i margini sono diversi
10:11Sono mercati ancora da utilizzare
10:14Mi colpiva
10:17L'osservatorio Colliers è
10:19L'osservatorio di una multinazionale
10:22Che lavora a livelli elevati
10:26Per investitori anche istituzionali
10:29Quindi diciamo che nel 100% del mercato è un pezzetto
10:36Il più pesante è quello che serve a livello professionale
10:40Ma quando guardiamo le 700.000 compravendite nazionali annue
10:46È un pezzetto perché sono fatte da box, da cantine, da monolocale per la nonna
10:53Che non passano dal circuito professionale
10:56Assolutamente no
10:57Però dato che l'obiettivo è parlare del mercato residenziale
11:00Vorrei ricordare che l'importanza ancora di più
11:05Una cosa che mi sono dimenticato a dire
11:06Che grazie a lei mi è venuta in mente
11:08Che nel 2025 il mercato del B2B su real estate
11:13Ha transato 12,4 miliardi di euro
11:16Il mercato del B2B su residenziale l'anno scorso ha transato 100 miliardi di euro
11:22Quindi è un mercato più di 10 volte superiore rispetto a quello dei soggetti istituzionali
11:29Assolutamente
11:29E' assolutamente il primo mercato in Italia
11:32Infatti il mercato vero è quello della signora Maria
11:37Assolutamente, a quello mi riferivo
11:39E da lì questa riflessione
11:42Lance ogni giorno dice che aumentano i costi dei materiali
11:47Quindi i costi di costruzione aumentano eccetera
11:50Fino ad oggi noi abbiamo assistito a un mercato del nuovo
11:56Abbastanza intenso
11:57A Milano sappiamo che è bloccato
12:00Ma in generale un mercato del nuovo che produceva quanto il mercato richiedeva
12:04Ma grandissima parte è coperta dall'usato da ristrutturare
12:09Sempre la sciura Maria prendeva la casa
12:12Diceva mi faccio due conti
12:14Chiamo mio cugino muratore
12:15E alla fine l'Italia è diventata quella che è
12:19Anche passando da questo
12:20Oggi la situazione è preoccupante
12:22Non tanto per gli allarmi di Ance
12:24Che per permissione deve farlo
12:28E' come quando si chiede lo stato d'emergenza quando piove
12:32A prescindere che sia forte o meno
12:35Si chiede per avere rimborsi
12:36Il punto è che i materiali effettivamente stanno arrivando a livelli impossibili
12:42Con l'aggravante che non ci sono neanche più le maestranze
12:47Quindi anche i cantieri più importanti vengono dati con appalti, subappalti
12:52Con dei costi che sono difficilmente controllabili
12:55Ci si stupisce che a Milano oggi i costi degli appartamenti sono decisamente voluti
13:01Ma se un developer va a acquistare un SL all'interno di un immobile a 5-6 mila euro metro
13:06quadro
13:07Ci mette sopra Milano oggi come minimo 3 mila euro metro quadro di capex
13:11Per la ristrutturazione e la costruzione
13:13Siamo già a 9 mila euro
13:15Vorrei guadagnare il 20-25% di margine per fare la tua operazione
13:20Bell'è fatto, siamo già a 12 mila euro metro quadro
13:23Il tema è sulle città secondarie
13:26Perché con 2.500 euro metro quadro su costi di costruzione
13:30Che avviene anche sulle città secondarie
13:32Se non compri un NPL o se non hai già il prodotto in tasca
13:36Può essere un tema
13:38Perché alcune città di cui ho parlato finora
13:40Arriviamo al top di mercato che sfiora i 4 mila euro metro quadro
13:43Del nuovo
13:44Che ha un incremento del 20-25% in più rispetto all'usato
13:48I conti non tornano
13:49E infatti il mercato si andrà a bloccare o a rallentare
13:52Anche per questo motivo in alcune zone
13:55Cosa ne pensa?
13:56Andrea
13:57Ma io concordo ed è la tematica che poi è legata anche al piano casa
14:00Il piano casa prevede la costruzione di alloggi affordable
14:04Che siano accessibili ma con un costo che dovrebbe essere di costruzione ben più basso
14:09Per cui con investitori che sono investitori pazienti
14:12Ma in realtà poi i costi ci dicono che diventa assolutamente difficoltoso
14:18Ho tenuto conto poi di un'altra cosa di cui ancora
14:21Si parla ancora poco
14:23Che comunque abbiamo la stretta da parte dell'Europa
14:25Che con il 2030-2035
14:27Oltre all'efficientamento degli immobili
14:31Anche tutti i nuovi che continuano ad essere costruiti
14:33Comunque devono essere sempre più
14:34Meno energivori
14:36Carbon free
14:37Il gas
14:37Tutto quello che ben sappiamo
14:39Quindi la tematica oggi è assolutamente importante
14:42Ed è una tematica che da qualche parte dovrà essere presa
14:46La politica da un lato sta cercando
14:48Io seguo anche le politiche abitative
14:50Per conto delle forze di governo
14:51E posso dire che la politica sta cercando in tutti i modi
14:54Ma è chiaro che finché ci sono tutti questi problemi
14:58Di guerre pandemiche in giro per il mondo
15:01Non aiutano sicuramente alla riduzione dei costi
15:06Che poi disgraziatamente sono aumentati dalla pandemia in poi
15:09Con quello che è stato il problema dei 110
15:13Visto che lo Stato rimborsava
15:15C'era qualcuno che tanto pagava i conti di qualcun altro
15:19Che da allora non si sono più abbassati
15:20Sarebbe da capire se effettivamente questi costi
15:23Che oggi noi paghiamo sull'immobiliare
15:25Siano veramente costi reali
15:26O se sono solo frutto oggi
15:28Di tutti gli aumenti che ci ha messo sulla speculazione
15:31Io mi sono fatto un'idea assolutamente personale
15:34Che va bene a 110 i ponteggi si affittavano
15:38Come l'esdraio a Ferragosto in spiaggia
15:41Dei prezzi folli
15:43Ma poi i prezzi dovrebbero rientrare
15:46Al venire meno delle agevolazioni
15:49Secondo me le aziende sono talmente in difficoltà
15:53Molte aziende che dicono
15:54Questo è altrimenti non ci sto dentro
15:57Ma lo fanno quasi tutti
16:00E quindi questo è il prezzo
16:01Ormai c'è l'effetto a suefazione
16:04Nel senso che noi
16:05E racconto a me viene in mente
16:07Quando è entrato in vigore l'euro
16:09Quando è entrato in vigore l'euro
16:10I prezzi abbiamo fatto il cambio uno a uno
16:13Quindi mille lire erano diventati un euro
16:15E pian piano ci siamo abituati
16:17Sempre di più a questo incremento dei costi
16:20Ed è chiaro che a un certo punto
16:22Essendo cresciuto tutto
16:23Essendo comunque diminuito anche il costo della vita
16:25Perché poi effettivamente ci sono dei dati oggettivi
16:27Dove il carburante costa di più
16:29L'energia elettrica costa di più
16:30Il gas costa di più
16:32Ed è chiaro che poi quando tu vai a parlare di produzione
16:34Questo incide
16:35Bisogna fare i conti anche sulla situazione attuale
16:38Che stiamo ovviamente vivendo
16:39Allora visto che poi alla fine di questa giornata
16:42Vogliamo uscire cercando di capire
16:44Quelle che sono le sfide
16:45Le opportunità del settore
16:46Proprio a tutti e due chiederei
16:47Guardando al futuro
16:48Che cosa
16:50Quali saranno le sfide più importanti
16:52E che cosa in qualche modo
16:54Cogliere da questo momento
16:56Per migliorare in futuro
16:58Andrea e poi Claudio
16:59Ma allora
17:00Secondo me la sfida
17:01Io parlo dal punto di vista
17:02Occupandomi di locazioni
17:03La vedo da quel punto di vista lì
17:04È innanzitutto andare a ritrovare nuovi modelli
17:07Che non sono solo nuovi modelli
17:08Da un punto di vista contrattuale
17:09Che come dicevo prima
17:10Oggi noi abbiamo un problema
17:12Di un transitorio
17:13Che è molto più
17:14Un facente di funzione
17:15Di un contratto temporaneo
17:16Ma anche ad occuparci
17:18Di quelle che sono
17:18Le nuove esigenze abitative
17:19Dei giovani
17:20Noi l'anno scorso
17:21Avevamo presentato in Senato
17:22Una ricerca
17:23Dove abbiamo visto che i giovani
17:24Guardano molto
17:25Ai co-housing
17:26Ai co-living
17:27A queste nuove forme abitative
17:29Di cui ancora poco si parla
17:30Che sono scarsamente normate
17:32E che devono essere
17:33Sempre più attenzionate
17:34Dall'altro lato
17:35Dobbiamo cominciare a guardare
17:37A chi
17:37C'è stato prima di noi
17:38Quindi
17:39Agli anziani
17:40Comunque che oggi
17:4160, 70, 75, 80 anni
17:43Comunque hanno una speranza di vita
17:45Buona
17:46Sono in grado di essere
17:47Totalmente autonomi
17:48E dobbiamo cominciare
17:49A guardare a quello che è
17:50La grande tematica del futuro
17:51Che sono i senior housing
17:52Quindi andare
17:54Anche da quel punto
17:54Da questo punto di vista
17:55A vedere nuove
17:56Forme residenziali
17:58Per chi oggi
17:59Ha case troppo grandi
18:00Per essere abitate
18:02Da una singola persona
18:03E che fatica
18:04Poi a rimetterle sul mercato
18:05Che ha la necessità
18:07Di trovare nuove soluzioni
18:09Claudio
18:10Avrei dato la stessa risposta
18:11Ma a questo punto
18:12Devo cambiare qualcosa
18:14E direi
18:16Che
18:16A mio avviso
18:17Dato che prima
18:18Ho parlato prevalentemente
18:19A delle nuove costruzioni
18:20Bisogna lavorare molto
18:21Sulla riqualificazione
18:23Del patrimonio immobiliare
18:25Italiano
18:26Il più delle volte
18:27Obsoletto
18:28E non adeguato
18:29Alle nuove esigenze abitative
18:30Penso che sia un driver
18:32Molto importante
18:34Soprattutto in questo momento
18:36Se guardiamo la città di Milano
18:37A vista la situazione urbanistica
18:39È sempre più importante
18:41Riqualificare
18:41Quello che già c'è
18:42E portarlo ai nuovi standard
18:44Abitativi
18:45Con le cose
18:47Che alla fine della fiera
18:49Sono state richieste
18:49Dopo il covid
18:50Quindi ambienti esterni
18:53Spazi più flessibili
18:55Amenities all'interno
18:57Dell'immobile
18:59Che alla fine della fiera
18:59È un pezzo di casa in più
19:01Che puoi utilizzare
19:02Secondo la tua esigenza
19:04Su prenotazione
19:05Cosa che mi ha dato
19:07Un grande aiuto
19:08A portare questo modello
19:09Sulle città
19:11Secondarie
19:12Perché in molti casi
19:13Era una preoccupazione
19:15Era una preoccupazione
19:16D'avere la palestra all'interno
19:18Però mi costa di più
19:19Perché ho la palestra
19:20Insomma
19:20Cose che ad agio ad agio
19:22Nel tempo
19:23Sono state digerite
19:27E meglio comprese
19:30Sicuramente
19:31Bisogna lavorare in più
19:33Oltre che sul nuovo
19:35Cercare di sistemare
19:36Le normative
19:37Per far ripartire
19:38L'urbanistica
19:40Anche a Milano
19:40E anche in talune
19:41Altre città secondarie
19:43Dove secondo me
19:44È un tema
19:45Abbastanza cruciale
19:46Sta ripartendo
19:48Quindi anche
19:49L'usato
19:51Poiché
19:53Oltre il patrimonio
19:54Faticente
19:55L'usato
19:56Deve essere
19:56Sistemato
19:58Migliorato
19:58E quant'altro
19:59Però
19:59Il driver di tutto
20:01Secondo me
20:02In questo mestiere
20:03Chi fa il mio mestiere
20:04È e deve essere
20:06La professionalità
20:07Da un lato
20:08Per una società
20:09Di consulenza
20:10Come Colliers
20:11L'obiettivo
20:12È quello
20:13Di consigliare
20:13Lo sviluppatore
20:14Nel miglior prodotto
20:16Possibile
20:16Avendo una conoscenza
20:18Esatta
20:19E precisa
20:20Del territorio
20:21In secondo luogo
20:23A mio avviso
20:24Ci vuole una notevole
20:26Professionalità
20:27Anche da parte
20:28Dei venditori
20:29Perché
20:30I clienti
20:31O meglio
20:31Gli acquirenti
20:33Anche visto
20:33Quello che si legge
20:35Tutti i giorni
20:35Sui giornali
20:36Oggi
20:37Sono molto preparati
20:38E in un appuntamento
20:39Di vendita
20:40Sono in grado
20:41Di chiederti
20:41Se quel progetto
20:43È prevista
20:43Una scia
20:44Un PDC
20:45Se è stato approvato
20:46Un piano attuativo
20:47O quant'altro
20:47Cosa che fino a pochi anni fa
20:49Non se ne sentiva mai parlare
20:52Da mal di testa
20:53Da grande mal di testa
20:54Ma ce la faremo
20:55Grazie
20:55Grazie
20:56Grazie
20:57Grazie davvero
20:58Anche a
20:59I nostri ospici
21:00Che ci hanno dato
21:01Una panoramica
21:02Del settore residenziale
21:14Grazie a tutti
21:18Grazie a tutti
21:18Grazie.