- il y a 4 mois
Mardi 30 juin 2026, retrouvez contact@bsmart.fr Cousté (Journaliste, BMSART) dans SMART IMMO, une émission présentée par Fabrice Cousté.
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00:16Bonjour, bienvenue à tous, je suis ravi de vous retrouver pour cette nouvelle émission
00:18de Smart Imo, un Smart Imo un petit peu particulier aujourd'hui.
00:22On va s'intéresser au business, tout d'abord au business café, hôtel, restaurant.
00:26Quels sont les pièges à éviter quand on veut créer, transmettre ou céder dans de bonnes conditions ?
00:32On verra ça avec nos experts juridiques.
00:35Et puis également, comment acheter sans souci ?
00:37Vous êtes peut-être sur le point d'acquérir un bien immobilier.
00:40Comment ne pas faire d'erreur ? On a des solutions, vous verrez, avec deux entrepreneurs.
00:45Smart Imo, c'est parti !
00:51Et dans Smart Imo, on va s'intéresser au secteur des cafés, hôtels, restaurants, le CHR.
00:58On va tout savoir sur ces entreprises, comment bien les gérer, les céder, que faire en cas de difficulté.
01:04On a la chance d'être en compagnie de deux experts.
01:07Baptiste Roblin, bonjour.
01:08Bonjour Fabrice.
01:09Baptiste, vous êtes avocat associé dans un cabinet spécialiste justement.
01:13Et puis à vos côtés, Théophile Fornachari.
01:16Bonjour Théophile.
01:16Bonjour à tous.
01:17Vous êtes administrateur judiciaire chez FHBX.
01:22On commence avec vous.
01:23Vous venez de publier l'ouvrage avec Maître Sarah Becker, Claire de Notaire,
01:27le guide pratique pour ouvrir, gérer et céder un café, hôtel, un restaurant.
01:32Alors première question, pourquoi cet ouvrage ?
01:34On sait que les Français évidemment, ils adorent ces endroits, surtout en ce moment où les terrasses sont pleines.
01:40Un investissement plaisir bien évidemment, mais attention, bien sûr derrière il y a des règles de gestion à respecter.
01:46Pourquoi avoir créé cet ouvrage ?
01:48Tout simplement parce que je pense qu'il manquait dans le paysage éditorial un livre, un petit livre pratique de
01:54référence
01:55qui aborde toutes les questions du CHR, vraiment avec une vision 180 degrés.
01:59C'est le cas ici, vous avez aussi bien du droit commercial, du management, de la finance d'entreprise,
02:03du droit des entreprises en difficulté.
02:06Et précisément à l'ère de l'IA, où on voit une influence croissante d'Internet quand on a des
02:11questions,
02:12les entrepreneurs utilisent beaucoup l'IA aujourd'hui, se pose je crois la question des sources, de la fiabilité des
02:17sources.
02:17Et bien un livre papier, ça me paraît fondamental aujourd'hui pour être certain que les sources,
02:23des informations qu'on y trouve, soient vérifiées.
02:25Et c'est aussi pour ça que pour le rédiger, ce petit bouquin, avec ma co-autrice Sarah Becker,
02:29on s'est appuyé sur un panel d'experts, dont notamment Maître Farnachari,
02:33qui, sur tout un tas de sujets, abordent les problématiques de manière claire, documentée, fiable, sourcée.
02:42Exactement, 330 pages, un peu plus pour ce petit bouquin comme vous l'appelez.
02:47C'est vrai que c'est intéressant parce qu'à l'ère de l'IA, on a l'impression qu
02:49'on a toutes les réponses,
02:50c'est la fiabilité qui va compter et évidemment, on a encore besoin de vous.
02:55Une question, vous êtes appuyé sur des témoignages de grands professionnels,
02:58la chef, Amandine Chéniot, encore Serge Trigano, l'inventeur du Club Med, de Mama Shelter plus récemment,
03:04et puis il a d'autres projets en cours.
03:06Quels en sont les enseignements ?
03:07Pourquoi c'était important aussi de valider en quelque sorte par ces personnalités ?
03:11Alors pour moi, c'était fondamental, c'était vraiment un souhait profond
03:14de faire participer une grande chef et puis un grand entrepreneur du monde de l'hôtellerie.
03:20D'abord parce que cet ouvrage, il s'adresse avant tout aux entrepreneurs eux-mêmes.
03:25Et donc, il était important pour moi qu'il puisse, au moment où il parcourt le livre,
03:29disposer de témoignages d'entrepreneurs dans la restauration, dans l'hôtellerie.
03:33Vous savez, souvent quand on ouvre un livre de droit ou un petit livre sur la finance,
03:37on a des difficultés, on a des problèmes, on est justement face à une situation un petit peu de stress.
03:40Et je me disais, au moment où je vais chercher cette information,
03:43pouvoir m'appuyer comme ça sur le témoignage de personnes qui ont réussi,
03:46qui sont confrontées elles-mêmes au quotidien à ces difficultés entrepreneuriales,
03:49ça me paraissait fondamental.
03:51Et puis, ce sont en l'occurrence deux très beaux témoignages.
03:54Ce que raconte Serge Trigano sur notamment l'ouverture du Mama Shelter dans le 20e arrondissement,
03:59à l'heure où vous le croyez, c'est assez extraordinaire.
04:01Et de l'autre côté, Amandine Chéniot, c'est vraiment ce que moi je trouve fabuleux dans ce secteur,
04:05c'est la tension entre la dimension créative du chef entrepreneur
04:09et en même temps cette dimension commerciale,
04:12parce qu'il ne suffit pas d'être un grand chef quand vous voulez avoir votre propre restaurant,
04:15il faut aussi être un très bon gestionnaire.
04:16Alors justement, on se tourne vers Théophile Fornachary, administrateur juristique.
04:21Pourquoi vous êtes là ?
04:22Tout simplement parce que c'est vrai qu'on entend souvent, on en a beaucoup parlé durant le Covid,
04:26il ne suffit pas d'ouvrir, c'est un métier passion certes, mais derrière il faut gérer.
04:29Et il y a des défaillances, voire des pertes de business.
04:34Où on en est aujourd'hui justement ?
04:35Est-ce que vous voyez qu'il y a une accumulation de difficultés en ce moment ?
04:39Alors je réagis, j'aime bien le lien que vous faites entre la défaillance et la gestion.
04:44Parce que le but de mon propos aujourd'hui, c'est de montrer que l'utilisation de nos procédures
04:48qui peuvent faire peur, j'en ai parfaitement conscience,
04:51peuvent et doivent être abréhendées comme un outil de gestion.
04:55Dans le sens où, effectivement, rencontrer des difficultés pour faire face aux charges courantes,
05:01c'est l'avis de tout entrepreneur, et particulièrement le cas effectivement de la restauration en ce moment.
05:06Il y a plusieurs facteurs qui l'expliquent.
05:08Il y a encore un peu de résidus de dette Covid.
05:11Pour faire simple, pour passer le Covid, l'État encourageait, on va dire, les restaurateurs notamment,
05:17à recourir à de l'endettement, 25% de chiffre d'affaires pour le PGE,
05:21lorsqu'un restaurant qui tourne bien, en moyenne, fait une rentabilité entre 10 et 12%.
05:25Déjà, on voit bien que s'il y avait de la dette avant le Covid, on peut se retrouver face
05:30à des difficultés.
05:30Oui, même si cette dette était très...
05:32À taux zéro, le fait est qu'il faut dégager une capacité de financement importante pour un restaurant pour faire
05:39face à la dette.
05:40Alors, il y a des outils pour réétaler la dette, mais clairement, on voit que dans certains cas, ce n
05:45'est pas suffisant.
05:46Deuxième cas qui est plus récent, c'est l'augmentation des coûts de matière première,
05:50résidus crise Covid, augmentation de la matière première, augmentation des coûts.
05:54Je rappelle que l'inflation a un impact direct sur les beaux commerciaux.
05:59Donc, on a eu une augmentation des loyers, alors même, et c'est le deuxième volet,
06:05que le chiffre d'affaires a eu tendance à se rétrécir,
06:07parce que dans une crise de la consommation, du pouvoir d'achat,
06:11un des premiers budgets qu'on rétrécit, par définition, c'est le restaurant.
06:15Ou alors, on continue à y aller, mais sans verre de vin, sans dessert.
06:18Donc, initialement, à la fin, on se retrouve avec un chiffre d'affaires qui se tarie un peu sur les
06:23restaurants.
06:24Il y a un gros effet de télétravail aussi.
06:27Effectivement, quand on n'est que deux jours au travail, enfin, en physique,
06:31il y a un impact sur tous les restaurants qui capitalisent sur la clientèle du travail.
06:36Et je repense notamment aux chèques restaurants qui, maintenant, peuvent être utilisés pour faire les courses.
06:42Il y a un impact, à nouveau, sur le chiffre d'affaires.
06:45Exactement. Donc, on se retrouve avec un effet ciseau qui fait que la crise, aujourd'hui, affecte particulièrement les restaurateurs.
06:51Moins de chiffre d'affaires, plus de coûts et une dette, quand même, significative à rembourser.
06:55On peut tordre le coup à une idée reçue, mais c'est vrai qu'en voie arriver, on va administrateur
06:58judiciaire,
06:59on a l'impression qu'on avait déjà un pied dans la tombe.
07:01Alors, justement, non. Administrateur judiciaire, nous, on est là pour sauver l'entreprise.
07:04Donc, on intervient dans plusieurs aspects.
07:07Soit dans la négociation amiable, mandat ad hoc, conciliation, soit en sauvegarde et redressement.
07:11Pour faire simple, le mandat ad hoc, la conciliation, c'est des négociations confidentielles avec les créanciers,
07:16mais moins de levier vis-à-vis des créanciers.
07:18Sauvegarde et redressement, c'est public, c'est sur le CABIS,
07:21mais avec un pouvoir beaucoup plus fort pour étaler la dette sur des durées beaucoup plus longues
07:27et pour mettre en œuvre des mesures de restructuration qu'on ne pourrait pas financer dans un cadre amiable.
07:31Résiliation d'un contrat, licenciement, qui peuvent faire l'objet d'une avance par l'AGS.
07:35Pour les restaurants, c'est notre sujet du jour.
07:37Je préconise souvent d'aller directement en sauvegarde ou en redressement.
07:41C'est beaucoup plus fort.
07:42Et la confidentialité, on va dire, est moins l'air de la guerre pour un restaurant.
07:47Il n'y a pas de client qui tire un CABIS avant d'aller au restaurant.
07:50Donc, l'impact sur le chiffre d'affaires est beaucoup plus mesuré, voire nul.
07:54Et l'impact sur le crédit fournisseur, il se gère.
07:56Donc, moi, je préconise beaucoup pour un restaurant qui se retrouve en difficulté
08:00de se tourner vers une sauvegarde qui est préservée,
08:03qui est réservée aux sociétés qui ne sont pas en état de cessation des paiements
08:06ou un redressement.
08:07La différence, elle est devenue quasiment cosmétique entre les deux
08:10pour anticiper et bénéficier des leviers de ces procédures qu'on va sûrement détailler.
08:14Bien sûr.
08:15Baptiste Roblin, on en parlait à l'instant.
08:17Les usages ont beaucoup changé.
08:20Livraison, vente à emporter, click and collect, même dark kitchen.
08:23Le droit, est-ce qu'il va suffisamment vite pour suivre les évolutions de la société ?
08:28Alors, je n'ai pas le sentiment sur le secteur du CHR qu'il y ait une lenteur du droit.
08:35D'abord, vous avez beaucoup de contentieux en matière de droit de la restauration,
08:39pour tout un tas de raisons.
08:40Et du coup, ça pousse à une grande créativité, à la fois pour les avocats,
08:44qui sont amenés à défendre des restaurateurs qui ont des difficultés,
08:46et pour les magistrats dans les décisions qu'ils rendent.
08:48Un exemple que je donne souvent, c'est la vente à emporter,
08:51qui est aujourd'hui considérée comme une activité incluse dans l'activité de restauration.
08:55Ça veut dire que quand vous avez un bail de restauration,
08:57vous n'avez pas forcément besoin de demander l'autorisation aux bailleurs
08:58pour faire de la vente à emporter.
09:00Ça, c'est un arrêt de la Cour d'appel de Paris,
09:01qui a été rendu très peu de temps après le début de la crise Covid,
09:05parce que les magistrats se sont aperçus qu'on avait besoin de cette vente à emporter
09:08pour survivre à ce moment-là.
09:10Et que c'était donc compliqué de contraindre, de condamner finalement certains restaurateurs
09:14à ne pas pouvoir du tout travailler,
09:15parce qu'ils n'auraient pas pu accueillir du public à cette période.
09:19Je crois que la difficulté, ce n'est pas tellement la lenteur législative,
09:23contrairement à ce qu'on peut avoir dans d'autres secteurs d'activité,
09:25c'est de faire cohabiter des groupes de restaurateurs entre eux
09:28qui ont des activités et quelque part des intérêts parfois un petit peu divergents.
09:32Par exemple ?
09:33Quand on pense par exemple à la question de la baisse de la TVA,
09:35ce n'est pas un sujet simple,
09:37les modèles économiques ne sont pas tous les mêmes,
09:39puis on se pose souvent la question de savoir à qui ça va vraiment profiter,
09:41cette fameuse baisse de la TVA.
09:43Autre exemple qu'on peut citer, c'est celui de la question du label Femaison.
09:47Aujourd'hui sur le Femaison, vous avez beaucoup de discussions
09:49entre les restaurateurs eux-mêmes,
09:51sur la question de savoir s'il faut durcir ce label
09:53pour mieux identifier les restaurateurs qui quelque part
09:55jouent véritablement le jeu du Femaison,
09:57ou si au contraire il faut laisser une certaine forme de laxisme,
10:00voire de flou, c'est un petit peu le cas dans la législation actuelle,
10:02parce que ça pérennise aussi certains modèles économiques.
10:05Et donc quand on interroge les syndicats de la restauration eux-mêmes
10:08sur ces sujets-là, ils ont du mal finalement à trancher.
10:10Donc on ne peut pas accuser cette fois-ci le législateur
10:12de ne pas aller assez rapidement quand on n'a pas encore identifié
10:14de vraies solutions.
10:16Bien sûr.
10:17On revient à ceux qui sont peut-être en difficulté,
10:20ou du moins qui gèrent au quotidien, on sait que ce n'est pas évident.
10:23Quelles sont vos recommandations justement pour éviter ces difficultés,
10:26pour éviter peut-être certains pièges à éviter ?
10:28Premier message que je souhaite rappeler, c'est anticiper.
10:32Le risque c'est quoi ?
10:34C'est de voir des difficultés de trésorerie,
10:36mais se dire que demain ça va aller mieux,
10:38et finalement être au bord du précipice
10:40quand on n'a plus le choix que d'ouvrir une procédure collective.
10:43Bord du précipice c'est quoi ?
10:44Ça veut dire attendre que le bailleur engage une action,
10:48ce qui fait que vous êtes à deux doigts de perdre le bail,
10:50donc pas d'autre choix que d'aller en procédure collective,
10:52mais de manière contrainte.
10:53L'URSSAF qui demande une liquidation,
10:55vous n'avez pas payé, du coup vous allez en procédure collective
10:57de manière contrainte.
10:59En revanche, si on anticipe,
11:01on se dit, ok, avec mon niveau d'activité,
11:04je ne vais pas pouvoir faire face à cette dette
11:05où je perds de l'argent, il faut que je mette en oeuvre des mesures
11:08et je ne dois pas attendre.
11:09Si on anticipe et qu'on utilise ces procédures
11:11de sauvegarde et de redressement comme un outil de gestion,
11:14ça peut être une vraie clé de réussite pour sauver l'entreprise
11:16et éviter justement, quand je disais bord du précipice,
11:19qu'on ouvre une procédure de manière contrainte,
11:21on peut payer un mois de salaire,
11:22finalement on se fait une cession et on perd son affaire.
11:25Donc l'enjeu c'est anticiper pour utiliser les leviers.
11:28Les leviers, rapidement, c'est la possibilité de réétaler la dette
11:31sur des durées très longues, 8 à 10 ans,
11:33pour adapter le remboursement de la dette
11:35en fonction des capacités de remboursement
11:37et c'est, pendant la période d'observation,
11:39donc 6 à 12 mois,
11:40engager les leviers du redressement
11:42pour retrouver de la rentabilité.
11:43Négocier avec son bailleur,
11:45en le mettant autour de la table sous l'égide
11:46de l'administrateur judiciaire,
11:48négocier avec son franchiseur,
11:49en lui disant écoutez, 3-4% de redevances de franchise,
11:52je ne sais pas faire,
11:53donc on se met autour de la table
11:54pour avoir une sorte de franchise sur la franchise
11:57le temps que l'activité reparte,
11:59voire même dans les cas,
12:00en sauvegarde et en redressement,
12:02on peut résigner tout contrat qui est trop onéreux
12:03sur simple décision ou autorisation du juge commissaire,
12:06donc dire aux franchiseurs,
12:07soit on se met d'accord,
12:08soit je suis désolé,
12:09mais je ne vais pas avoir que d'autres solutions
12:10d'engager une mesure de résiliation
12:12très rapide dans le cadre du redressement.
12:14D'accord, ok, ça veut dire,
12:15on ne va pas tous les faire,
12:16et on les en a évidemment dans le cas.
12:18Il y a des leviers si on anticipe,
12:21et il faut le faire rapidement,
12:22il ne faut pas avoir la tête dans le saut.
12:24A contrario, on sait aussi,
12:25on entend parler de bonnes affaires
12:27qui peuvent être réalisées,
12:28effectivement des gens peut-être
12:28qui se sont pris trop tard,
12:29qui sont vraiment au bout du rouleau,
12:30pourtant c'est des choses qui,
12:33objectivement, valent de l'heure.
12:34Est-ce que ça veut dire qu'aujourd'hui aussi,
12:36on dit à chaque crise,
12:37il y a des opportunités,
12:38est-ce qu'il y a des opportunités
12:39en ce moment sur ce marché ?
12:41Oui, effectivement,
12:42il y a beaucoup d'appels d'offres aujourd'hui
12:43pour des affaires, des cafés,
12:45alors des hôtels un peu moins,
12:47mais ça vient quand même malgré tout.
12:49Donc si vous êtes préparé
12:51pour pouvoir vous positionner rapidement,
12:54la clé c'est être accompagné,
12:56entre guillemets,
12:57pour pouvoir comprendre les enjeux spécifiques
12:59d'une reprise dans ces procédures,
13:01pouvoir vous positionner rapidement,
13:03parce qu'il faut pouvoir engager des fonds
13:05pour financer le BFR lié à la reprise,
13:07il y a beaucoup d'opportunités,
13:08il y a quelques choses trappes,
13:10et typiquement le restaurant en fait partie,
13:12dans le sens où quand vous reprenez un restaurant
13:14en redressement judiciaire,
13:15il y a souvent un prêt
13:16qui a financé l'acquisition du bien,
13:18et ça fait partie des quelques exceptions
13:19parmi lesquelles la dette est transférée au repreneur.
13:22Donc gros warning là-dessus
13:23pour être accompagné,
13:25pour ne pas reprendre ce type d'affaires
13:27un peu à l'aveugle,
13:27mais si vous pouvez vous positionner rapidement
13:29et que vous avez des fonds disponibles
13:31pour financer la reprise,
13:32il y a clairement pas mal d'opportunités en ce moment.
13:35Donc il faut suivre les administrateurs
13:39et la revue aussi,
13:41je ne vais pas faire de la pub à un confrère,
13:43hebdomadaire,
13:44pour suivre ces opportunités.
13:46Baptiste, une dernière question,
13:47c'est vrai que dans ces métiers,
13:49café, hôtel, restaurant,
13:50beaucoup d'entrepreneurs,
13:51ou apprentis entrepreneurs,
13:52se lancent par passion,
13:53souvent la cuisine, l'accueil,
13:55le lieu, une ambiance qu'ils veulent créer,
13:57mais peut-être néglige un petit peu
13:59la violence économique, juridique aussi
14:01qu'on peut trouver.
14:03Quel serait le conseil que vous auriez à donner
14:05à quelqu'un qui veut se lancer ?
14:06D'abord, c'est très bien de se lancer par passion,
14:08c'est une très bonne chose,
14:09ce sont des métiers dans lesquels on travaille énormément,
14:11l'hôtellerie, la restauration,
14:12donc je pense que c'est compliqué
14:13si on n'est pas passionné,
14:14parce que ça demande une énergie folle.
14:16Par contre, il ne faut pas le faire
14:17sans être bien entouré.
14:19Alors bien entouré,
14:20évidemment, ça va être avoir un bon expert comptable
14:22qui connaissent le domaine d'activité,
14:24un bon juriste, ça peut être un avocat,
14:26ça peut être un notaire au moment de l'acquisition,
14:28bien auditer le bail commercial,
14:29vraiment l'actif central du fonds de commerce,
14:32et puis savoir aussi s'entourer,
14:34le cas échéant, d'un bon bureau d'études,
14:36d'un bon architecte spécialisé,
14:38vous savez, sur la question de l'accessibilité,
14:40de la sécurité des locaux,
14:41avec le drame malheureux du Grand Montana,
14:43on a vu que ce n'était pas du tout
14:44des questions théoriques,
14:46la question de la sécurité du local,
14:47savoir s'il est bien adapté,
14:49également sur les questions de performance,
14:50de l'extraction pour les restaurants,
14:52on voit beaucoup de contentieux aujourd'hui
14:53liés aux nuisances sonores, olfactives,
14:55de systèmes d'extraction qui ont été mal installés,
14:58voire qui sont complètement absents,
14:59et donc avoir un bon bureau d'études,
15:01au moment où on s'apprête à acheter une affaire,
15:03se positionner sur un local,
15:04ça me paraît aujourd'hui fondamental.
15:06Être bien entouré, voilà,
15:07et puis si vous souhaitez regarder un petit peu
15:10comment ça se passe,
15:11l'on vous renvoie au guide pratique
15:12pour ouvrir, gérer et s'aider à un café,
15:15hôtel, restaurant,
15:16c'est aux éditions Le Moniteur.
15:17Un grand merci à vous deux Baptiste Roblin,
15:19je rappelle que vous êtes avocat donc
15:21et co-auteur de cet ouvrage,
15:23et merci à Théophile Fornachary,
15:25administrateur judiciaire.
15:26Merci messieurs,
15:27et à très bientôt dans Smartimo.
15:33Dans Smartimo, on se pose cette question,
15:35et surtout on va y répondre,
15:36comment acheter sans souci ou presque ?
15:39On est ravis d'accueillir deux entrepreneurs
15:41sur le plateau qui ont peut-être la solution,
15:43si vous êtes en train d'acquérir un bien immobilier.
15:46Je suis ravi d'accueillir Mourad Marmouche.
15:48Bonjour Mourad.
15:48Bonjour Fabrice.
15:49Vous êtes le président co-fondateur de Vimob,
15:52bienvenue à vous.
15:52Merci Fabrice.
15:53Et à vos côtés, Fabrice Nicolaides.
15:55Bonjour Fabrice.
15:56Bonjour Fabrice.
15:56Vous êtes le fondateur de Maybe Atom
15:58avec une toute nouvelle application
16:00qui va sortir dans les prochaines heures.
16:02On est ravis de vous accueillir.
16:03On va expliquer tout d'abord vos concepts.
16:05On démarre avec vous Mourad.
16:07Donc Vimob, en quelques mots, c'est quoi ?
16:10C'est une application qui permet de mettre en relation
16:12les futurs acheteurs
16:14pour être accompagnés avec les experts en bâtiment
16:16lors de leur visite immobilière.
16:18Voilà.
16:18Lors de leur visite,
16:19alors là, on est vraiment dans le coup de cœur
16:22ou en tout cas, on va pour chercher son bien.
16:25Souvent, on voit des choses qui nous plaisent,
16:27qui nous plaisent un peu moins,
16:28mais ce qu'on ne voit pas,
16:29c'est peut-être ça le plus important.
16:31Vous avez une anecdote personnelle d'ailleurs
16:32qui a provoqué le lancement de votre startup.
16:35Expliquez-nous.
16:36C'est ça.
16:36Quand j'ai acheté, j'ai visité plusieurs biens
16:38comme tout le monde.
16:39On a eu un coup de cœur.
16:40Donc, on a fait une offre,
16:43on a signé
16:43et par la suite,
16:45après trois mois après les démarches administratives,
16:46on a récupéré les clés
16:47et là, on rentre dans la maison,
16:49c'est vide,
16:50il n'y a pas de meubles,
16:50il n'y a rien
16:51et là, on découvre le bien en sa réalité.
16:53C'est-à-dire des choses
16:54qu'on n'a pas vues lors de la visite
16:55puisque vous le savez très bien,
16:56les visites,
16:57ça dure entre 30 minutes et une heure.
16:59On en a deux ou trois en moyenne.
17:01Ça passe très rapidement.
17:02Il y a des choses qu'on n'arrive pas,
17:03surtout si on n'a pas de connaissances
17:05dans l'immobilier,
17:06qu'on n'arrive pas à détecter
17:07lors des visites.
17:07Alors là,
17:08quand on a récupéré les clés,
17:09on a ouvert les placards
17:10et là, c'était les cadavres,
17:13plomberie vieillissante,
17:13enfin, des fuites,
17:15l'humidité,
17:16des traces d'humidité,
17:17l'électricité qui ne marche pas
17:18dans une pièce
17:19mais qui marche dans une autre pièce.
17:21Voilà.
17:21Et là, c'est des milliers,
17:24voire peut-être pour certaines grosses propriétés,
17:26des dizaines de milliers d'euros.
17:28Grâce à votre solution,
17:29grâce à Vimeuble,
17:29on peut éviter ça.
17:31Expliquez-nous comment.
17:32C'est ça.
17:33L'idée, c'est d'être visité,
17:36d'être accompagné
17:38et conseillé
17:38par un expert du bâtiment
17:39qui nous accompagne
17:40lors de la visite,
17:41qui lui fait une analyse globale du bien,
17:44de nous donner vraiment l'état,
17:45un récap de l'état réel du bien.
17:47Il analyse l'isolation,
17:49l'électricité,
17:50la plomberie.
17:50Il nous envoie un rapport
17:51dans les 48 heures
17:52qui suivent la visite
17:53avec chiffré,
17:55bien détaillé,
17:56avec tous les travaux
17:57à court, moyen et long terme.
17:59C'est ce qui nous permet
18:00de négocier bien le lien
18:01avec quelque chose de factuel,
18:03de concret
18:04et de prendre aussi
18:05une décision rapide
18:06par rapport aux travaux.
18:07Voilà,
18:08de sortir l'effet coup de cœur,
18:09lui regarde tout ce qui ne va pas
18:10et il vous dit attention
18:11et ça permet sûrement
18:12de négocier auprès de l'acheteur aussi
18:14un rabais
18:15si vraiment il y a
18:15des gros travaux à faire.
18:17On va y revenir dans un instant.
18:18On s'intéresse maintenant
18:19avec vous Fabrice
18:20et Nicolas Hides
18:21à Maybe Atom.
18:22Alors là,
18:22c'est un petit peu différent.
18:24On peut avoir le coup de cœur
18:25mais on peut même aller plus loin.
18:27Expliquez-nous le concept
18:28de Maybe Atom ?
18:29Alors,
18:30on achète des lunettes.
18:33On peut essayer
18:34les lunettes
18:34avant de les acheter.
18:35On achète une voiture.
18:37On peut l'essayer aussi
18:38avant de l'acheter
18:39pour voir l'assise,
18:40le confort,
18:41les reprises,
18:42savoir si on s'y sent bien.
18:44On peut aussi
18:45prendre un hôtel
18:46parce qu'on a regardé
18:48les photos d'un hôtel
18:49qui pourrait nous convenir
18:50ou qui ne va pas nous convenir.
18:52Eh bien,
18:52pour le poste plus important
18:53des ménages,
18:54rien n'a été fait
18:55et ça reste effectivement
18:56je dirais assez froid
18:57puisque moi qui n'ai que 25 ans
18:59d'immobilier,
19:00j'ai vu qu'on peut vendre
19:03des appartements
19:03ou des maisons
19:04deux fois 20 minutes.
19:06Donc,
19:06on permet aux clients
19:07qui hésitent,
19:08on va permettre aux clients
19:09qui ont des doutes
19:10de se rassurer,
19:12on va leur proposer
19:14de tester le bien immobilier
19:15avant de l'acheter.
19:16De la même façon
19:17qu'on essaye un véhicule,
19:19une heure,
19:19là on va pouvoir
19:20rester dans l'appartement ?
19:21Vous allez pouvoir
19:22rester dans l'appartement
19:2324h, 48h jusqu'à 7 jours.
19:24Vous allez payer pour voir,
19:26c'est-à-dire que vous n'allez pas
19:27payer pour un appartement
19:28qui ne pourrait pas vous plaire
19:30mais vous allez payer
19:31pour tester le bien
19:32et si jamais vous achetez le bien,
19:34au bout de 48h, 7 jours,
19:36on va vous rembourser
19:37d'allocation.
19:37Donc, c'est terrible
19:38parce que ça vous retire
19:39les doutes,
19:40ça vous retire
19:41tous les effets
19:42d'hésitation,
19:43vous allez avoir surtout
19:44des effets de levier
19:45plus, plus, plus
19:46qui vont vous permettre
19:47de vous dire
19:47finalement on a bien fait
19:48d'essayer cet appartement.
19:50Alors, première question,
19:51qu'est-ce qu'on fait
19:51des vendeurs en place
19:54qui habitent
19:55dans leur appartement ?
19:55Qu'est-ce qu'ils font
19:56dans ces cas-là ?
19:57Un vendeur en place
19:58aujourd'hui,
19:59on sait très bien,
19:59vous et moi
20:00et Mourad aussi le sait,
20:01un vendeur est un acheteur
20:02dans 95% des cas.
20:04Donc, aujourd'hui,
20:05le vendeur,
20:06quand il n'a pas vendu,
20:07on va lui proposer
20:07de tester son bien
20:08et on va lui soumettre
20:10aussi la possibilité
20:11d'en partir
20:12avec nos partenaires hôteliers
20:13parce que nous,
20:14on a créé l'expérience,
20:15ce n'est pas seulement
20:16les partenaires hôteliers,
20:17c'est l'assurance,
20:18c'est les ménages,
20:18c'est l'ameublement
20:19aussi au cas où
20:21quand le bien est vide,
20:22si jamais le vendeur
20:23a déjà acheté
20:24et qu'il a mis son mobilier.
20:26Mais on permet effectivement,
20:27je dirais,
20:28aux vendeurs
20:28de partir avec nos partenaires hôteliers.
20:30Ils auront des remises
20:31entre 10 et 30% de remises
20:32et lorsqu'ils vont rentrer,
20:34ils auront une très belle offre
20:35peut-être du client
20:36qui voulait acheter,
20:37qui a testé son bien immobilier.
20:39Et puis, c'est vrai
20:40que ça permet,
20:40c'est vrai qu'en visite,
20:41vous l'avez dit tout à l'heure,
20:43c'est une heure, deux heures,
20:44on y va peut-être deux fois,
20:46trois fois,
20:46mais on y va,
20:47on n'essaie d'y aller pas
20:48aux différents moments de la journée,
20:49mais c'est rare qu'on passe une nuit.
20:50Et là, on peut s'apercevoir
20:51effectivement qu'il y a
20:52des nuisances sonores
20:53qu'on n'avait pas imaginées,
20:54qu'il y a une route
20:54qui passe à côté,
20:55qu'il y a le voisin du dessus.
20:56Autant de problèmes
20:57qu'on ne voit pas du tout au début.
20:59Là, en essayant finalement,
21:00pendant deux, trois jours,
21:01on va se faire une idée très précise
21:02de comment ça fait d'y habiter.
21:10permettent aux agents immobiliers,
21:12aux mandataires,
21:12aussi aux promoteurs,
21:13de les sortir
21:14d'une manière complètement innovante.
21:16Et ce qui va aussi permettre,
21:18je dirais,
21:19non seulement de tomber amoureux
21:20de l'appartement ou de la maison,
21:21mais aussi de tomber amoureux
21:23de l'environnement.
21:24On va aller voir,
21:25on va rencontrer les commodités,
21:27les restaurants.
21:28On va voir effectivement,
21:29je dirais,
21:29on va pouvoir venir
21:30ou partir de l'appartement
21:32avec sa voiture.
21:33On va voir si c'est facile
21:34de se garer.
21:35Les accès aux périphériques
21:37ou à l'autoroute,
21:37on va aussi découvrir les parcs.
21:39Donc, on va risquer
21:40de tomber non seulement
21:41amoureux de l'appartement,
21:42mais aussi de l'environnement.
21:44Oui, bon,
21:44même si on avait déjà
21:45une petite idée.
21:46Mourad, c'est intéressant
21:47parce que dans la même lignée
21:48que vous,
21:48ça permet effectivement
21:49de sécuriser le client.
21:51On pense aux agences.
21:52Est-ce qu'aujourd'hui,
21:53vous travaillez
21:54avec des agents immobiliers,
21:55peut-être qu'on se réflexe
21:56Vimob qui disent,
21:57attendez,
21:57n'allez pas à la visite,
21:59surtout si vous avez
21:59le coup de cœur,
22:00sans un expert ?
22:01C'est ça, exactement.
22:02Les agents,
22:03on en a parlé avec Fabrice,
22:04effectivement,
22:05les agents immobiliers,
22:06ils ont trois entreprises
22:07ou deux, trois entreprises
22:08avec qui ils travaillent.
22:09Là, nous,
22:10on a enlevé cette méfiance.
22:11C'est-à-dire que
22:11quand l'acheteur souhaite visiter,
22:14il réserve lui-même,
22:15c'est facile,
22:15c'est digitalisé
22:16sur un lien Internet,
22:17vime.fr.
22:18Donc, il saisit l'adresse,
22:19il a l'expert
22:20qui sont à proximité,
22:21il le réserve,
22:22il se retrouve le jour
22:23de la visite.
22:24Alors, ce qui se passe
22:25avec les agents immobiliers,
22:26c'est qu'ils ont deux entreprises
22:27avec qui ils travaillent.
22:28Là, on voulait enlever
22:29cette méfiance-là.
22:30C'est-à-dire,
22:30c'est à eux de choisir
22:31l'entreprise avec qui ils visite
22:32et se dire,
22:33voilà, on a quelqu'un
22:34de confiance,
22:35quelqu'un qui va nous donner
22:36le prix exact des travaux
22:37et ce qui va nous permettre
22:39de négocier avec le vendeur
22:41pour avoir l'agent immobilier.
22:43Et donc, du coup,
22:43ça va nous permettre
22:44de baisser le prix
22:45et de voir
22:47le coup de cœur
22:48où ça va nous mener.
22:50Et de mieux négocier,
22:50effectivement,
22:50aussi avec le vendeur.
22:52Le coût du service,
22:53c'est quoi ?
22:54Ça va être quelques centaines d'euros,
22:55ça dépend de la surface ?
22:56Exactement.
22:56Là, on est disponible
22:57en Ile-de-France.
22:58Les coûts sont entre
22:59150 euros et 300 euros.
23:02C'est remboursé.
23:03Si on choisit cet expert-là
23:04pour faire les travaux
23:05par la suite,
23:06si l'offre est acceptée
23:06et si on choisit cet expert-là,
23:09l'entreprise propose
23:10de diminuer ce prix
23:11de la visite sur les travaux.
23:12Donc, ça permet de rembourser.
23:15Le calcul est rapidement fait
23:16parce que si on fait
23:18même trois ou quatre visites
23:20avec 250 euros,
23:21on dépense 1 000 euros.
23:21Mais c'est chose
23:22qu'on pourrait négocier
23:24sur le bien,
23:25chose qu'on n'aurait pas pu faire
23:26si on n'a pas de connaissances,
23:28beaucoup de connaissances
23:28dans le bâtiment
23:29ou dans la rénovation.
23:30Donc, ça, ça peut...
23:31À rapporter au prix moyen,
23:33moyen France entière,
23:34c'est 280 000.
23:35Finalement,
23:36ça ne donne pas
23:371 % 0,1 % du bien
23:39et ça peut éviter
23:40pas mal de choses,
23:40voire effectivement
23:41permettre de négocier.
23:43Est-ce que,
23:44même question,
23:45le réflexe Vimeuble,
23:46donc pour l'expert
23:47qui vous accompagne
23:48lors des visites,
23:49on va avoir demain
23:50un réflexe,
23:51Maybe Atom,
23:52tiens,
23:52je peux tester,
23:53je peux m'y installer
23:54pour deux, trois, quatre jours ?
23:55Vous savez,
23:56à terme,
23:58on est en pourparlers
23:59avec des gens
24:00qui s'intéressent à nous
24:00de plus en plus
24:01pour investir
24:02beaucoup d'argent
24:03chez nous
24:03parce qu'ils ont compris
24:04que demain,
24:05ça pouvait devenir
24:06une nouvelle norme.
24:07Aujourd'hui,
24:08c'est vrai que les gens,
24:10ils ne veulent plus,
24:11je dirais,
24:12s'engager
24:13avec deux,
24:14trois visites.
24:15Mourad en parlait
24:16tout à l'heure
24:16et moi qui ai travaillé
24:1725 ans dans l'immobilier
24:19et c'est clair
24:19qu'on peut faire ça
24:21avec une visite coup de cœur
24:22mais lorsqu'on réfléchit
24:24entre trois ou quatre
24:24biens immobiliers,
24:25le fait de se rassurer,
24:27les clients,
24:27c'est ce qu'ils veulent aujourd'hui,
24:28ils veulent de la réassurance.
24:30Donc,
24:30lorsque vous allez avoir
24:31une agence immobilière
24:32qui va permettre
24:33de proposer,
24:34de suggérer,
24:35de dire,
24:35voilà,
24:36je pense que cette maison,
24:37elle est faite pour vous,
24:38je vous invite vraiment
24:39à l'essayer,
24:40à la tester
24:41parce que vous verrez
24:42que ce que je vous dis,
24:43c'est réel,
24:44vous voyez,
24:44ce n'est pas du vent,
24:45c'est réel,
24:45c'est du concret,
24:46là,
24:47vous avez une véritable valeur ajoutée
24:48et le fait de tester demain,
24:50ça va devenir peut-être
24:51une nouvelle norme.
24:52Oui, absolument,
24:53vous avez raison.
24:53Une question peut-être
24:54un peu poil à gratter
24:55mais là,
24:55on arrive dans une période
24:56de vacances,
24:57juillet,
24:57août,
24:58il y a des super propriétés
24:59qui sont présentées.
25:01Qu'est-ce qui empêche
25:01quelqu'un de se dire,
25:02tiens,
25:02moi,
25:02je vais faire des vacances
25:04Maybe Atom,
25:04je vais tester,
25:05bon,
25:06je n'ai finalement
25:06aucune intention d'acheter,
25:07je me mets vraiment
25:08dans la peau
25:08d'un mauvais coucheur
25:09et finalement,
25:10je vais tester,
25:11je ne sais pas,
25:12il y a une assurance
25:13contre ça
25:13parce qu'on n'a pas envie
25:14non plus que la maison
25:15soit visitée
25:16par les touristes,
25:16entre guillemets.
25:17On a mis un petit peu de temps
25:19à créer Maybe Atom
25:21parce qu'il fallait
25:23complètement conceptualiser
25:24ce beau bébé.
25:25Donc,
25:26c'est assurance
25:27jusqu'à 2 millions d'euros,
25:29ménage
25:29avant et après le test,
25:31troisièmement,
25:32ameublement,
25:32on a signé avec 3 sociétés
25:33d'ameublement très connues.
25:35Donc,
25:35lorsque la maison est vide,
25:36s'il y a 3 chambres,
25:37on amène 3 livres,
25:38on amène un canapé 3 places,
25:39pardon,
25:40un canapé 2 places,
25:41une table et 6 chaises
25:41et donc,
25:43mais l'avantage aussi,
25:44pour répondre vraiment
25:45précisément à votre question,
25:46Fabrice,
25:46c'est que demain,
25:47demain,
25:48le client,
25:49ça reste le client
25:49de l'agence.
25:51Donc,
25:51l'agence,
25:51elle sait que,
25:52par exemple,
25:52si M. Mourad,
25:53si Mourad,
25:54pardonnez-moi,
25:55il veut essayer l'appartement
25:56où la maison a 5 millions d'euros
25:58sur la côte d'Azur,
26:00elle s'est renseignée sur Mourad.
26:01Elle sait qu'il est propriétaire
26:02dans l'appartement ici,
26:04elle sait aussi
26:04qu'il a une start-up
26:05qui cartonne
26:06et effectivement,
26:08je dirais,
26:08eh bien,
26:09donc,
26:09ça reste au client de l'agence.
26:10Donc,
26:10c'est la responsabilité de l'agence,
26:12ce n'est pas du Airbnb,
26:13ce n'est pas quelqu'un
26:14qui va réserver en ligne le test,
26:15c'est quelqu'un
26:16qui va d'abord montrer
26:17patte blanche
26:18aux professionnels de l'immobilier
26:19et c'est la découverte
26:20du client normal
26:21qu'une agence,
26:21elle ferait.
26:22Très bien.
26:23Bon,
26:23donc,
26:23il y a quand même,
26:24effectivement,
26:24des gardes fous.
26:26On revient sur l'expérience Vimob.
26:28Aujourd'hui,
26:28vous adressez d'abord
26:30aux professionnels
26:31qui doivent se référencer,
26:32c'est ça,
26:32sur la plateforme.
26:34Vous avez dit,
26:34vous avez démarré
26:35en Ile-de-France.
26:36Demain,
26:36ça sera disponible
26:38France entière
26:38pour être accompagné
26:39par un expert
26:40pour cette visite.
26:41C'est ça.
26:41Alors,
26:42nous,
26:42on choisit,
26:43effectivement,
26:44on référencer
26:44les entreprises générales
26:45du bâtiment.
26:46J'insiste enfin
26:47sur l'entreprise générale
26:48du bâtiment
26:49parce qu'il doit vous accompagner
26:50sur tous les aspects
26:51d'un bien immobilier.
26:52Électricité,
26:54isolation,
26:55plomberie,
26:56toiture,
26:56mur,
26:58parce que ça permet vraiment
26:59d'avoir une visite globale,
27:00enfin,
27:01vraiment sur tous les aspects
27:02du bien immobilier
27:02et ça permet de rassurer
27:03le client.
27:05C'est ce qu'a cité Fabrice
27:06et effectivement,
27:07là,
27:07on cherche à rassurer
27:08le client
27:09et c'est le but
27:10parce qu'il s'engage
27:10pour au moins
27:11cinq ans,
27:12sept ans,
27:13au moins,
27:13j'ai dit au moins,
27:14parce qu'un crédit,
27:15ça peut être plus.
27:1715-20 ans,
27:17normalement,
27:17un crédit.
27:18C'est ça.
27:19Non,
27:19mais le temps moyen,
27:20c'est vrai que
27:21de détention,
27:22c'est sept ans,
27:23c'est un peu les six
27:23qu'on voit.
27:24Aujourd'hui,
27:25c'est vrai qu'on achète,
27:26on vend beaucoup plus facilement
27:27qu'il y a 20 ans en arrière.
27:28C'est vrai qu'on change un peu.
27:29On est un peu sur les...
27:32C'est l'immobilier
27:33au bérisé un petit peu.
27:35Mais c'est vrai que
27:36le fait de se rassurer,
27:37c'est la société de Morad,
27:39est bien,
27:39parce que ça va permettre
27:40à tous les clients
27:41de se dire,
27:42au moins,
27:42ça va coûter tant
27:43pour les travaux.
27:44C'est ça.
27:44Et puis après,
27:45les entreprises
27:45qu'on a référenciées
27:46sur notre plateforme,
27:47on les vérifiait avant,
27:48parce que c'est la question
27:49que je peux vous poser aussi.
27:50Est-ce que vous avez déjà
27:51fait des travaux chez vous ?
27:52Probablement oui.
27:54Est-ce que vous avez vérifié
27:54l'entreprise ?
27:55Toujours.
27:56Toujours, voilà.
27:57C'est ça, le but.
27:57C'est vraiment vérifier,
27:59vérifier son assurance.
28:00Est-ce qu'il couvre
28:00l'ensemble des travaux,
28:01l'électricité,
28:02plomberie, etc.
28:03Parce que moi,
28:04quand je vérifie
28:05en face des entreprises-là,
28:06parfois, je suis un peu surpris.
28:08Il faut qu'il y ait eu cabille,
28:09il faut qu'il y ait une expérience, etc.
28:11Si elle est pas radiée,
28:12il faut vérifier aussi
28:12qu'elle couvre leur assurance,
28:14parce que parfois,
28:14elle peut couvrir
28:15que l'électricité plomberie.
28:16Si jamais il fait autre chose
28:18et ça crée un incendie
28:19ou quelque chose comme ça,
28:20vous n'êtes pas assuré,
28:22enfin, couvert par l'assurance.
28:24Donc, c'est quelque chose
28:25qu'on vérifiait
28:25avant de les intégrer
28:26à notre plateforme
28:27et qu'on suit à travers les visites.
28:30Parce que si jamais
28:31ils sont mal notés aussi,
28:32c'est quelque chose
28:33sur laquelle on insiste.
28:36S'ils sont mal notés,
28:37au bout de six mois,
28:38ils sont bannis de la plateforme.
28:39Il faut vraiment créer un...
28:41On n'aura que des super experts
28:43RGE qualifiés.
28:44On rappelle donc
28:45la plateforme vimob.fr.
28:48Donc, voilà,
28:49pour vos prochaines visites,
28:50pensez-y et se réflexe.
28:51Et puis,
28:52pour ceux qui souhaitent également
28:53être référencés
28:54chez Maybe at Home,
28:56la nouvelle application est sortie.
28:57Donc, ce sont les agents
28:58là aussi qui peuvent
28:59vous contacter directement
29:00pour être référencés.
29:01Les agents, les mandataires,
29:01les promoteurs,
29:02là, on commence effectivement
29:04à signer beaucoup de contrats.
29:05Donc, c'est bien
29:07parce que les gens comprennent
29:08que maintenant,
29:09il y a autre chose
29:10qui va leur permettre de vendre.
29:11Ils vont vendre différemment,
29:12mais ils vont vendre.
29:13Voilà.
29:14Merci Fabrice,
29:15Fabrice Nicolaides
29:16de Maybe Atom.
29:17Merci à Mourad Barmouch
29:18de Vimob.
29:19Merci messieurs.
29:20Voilà comment acheter
29:21sans souci ou presque.
29:22C'était le contrat.
29:23Je pense que c'est pas mal rempli.
29:24En tout cas,
29:24on a des pistes.
29:25Cette édition de Smartimo
29:26se termine.
29:27Merci de l'avoir suivie.
29:28On se retrouve très prochainement
29:29pour un nouveau numéro.
29:31Excellente semaine à tous.
29:32Merci.
29:33Merci.
29:36Sous-titrage Société Radio-Canada
29:40Sous-titrage FR ?