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Mercredi 30 septembre 2026, retrouvez Mansour Khalifé (Fondateur, MNK Partners) dans SMART BOURSE, une émission présentée par Pauline Gratelle.
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00:07Bienvenue dans Smart Bourse, votre émission consacrée à l'écoute des marchés.
00:11Aujourd'hui, on est en direct de Patrimonia à Lyon à la mi-journée.
00:16Je suis ravie de recevoir Mansour Khalifé, le président fondateur de MNK Partners
00:21dans un contexte géopolitique chahuté, un contexte géopolitique macroéconomique chahuté
00:26qui a profondément redistribué les cartes du marché immobilier mondial.
00:31Comment MNK a réussi à s'adapter, à adapter sa stratégie ?
00:35Réponse dans un instant avec Mansour Khalifé.
00:47Un invité avec nous tous les midis dans Smart Bourse.
00:50Aujourd'hui, on est en direct du salon Patrimonia à Lyon.
00:53Les taux d'intérêt, l'inflation persistante, le contexte macroéconomique
00:57ont profondément redistribué les cartes du marché immobilier international.
01:02Pour comprendre ces mutations et identifier les opportunités de relance,
01:06je suis avec Mansour Khalifé, président fondateur de MNK Partners.
01:10Bonjour Mansour.
01:11Bonjour Pauline.
01:11Alors Mansour, on a connu une remontée des taux d'intérêt des banques centrales,
01:15la Fed, la Banque Centrale Européenne, la Banque du Japon.
01:18Comment cette nouvelle donne monétaire et l'inflation ont-elles impacté
01:23les valorisations immobilières et les rendements ?
01:26Alors effectivement, les taux ont augmenté depuis maintenant quelques mois.
01:30On est derrière l'épisode 2022-2023.
01:33Il y a eu une accalmie et là, effectivement, les taux repartent
01:35parce que c'est les taux longs qui sont montés.
01:38Alors pour plusieurs raisons sur lesquelles on pourrait revenir.
01:40Et donc de facto, les taux courts sont en train de suivre.
01:43Donc on a une augmentation de la courbe, que ce soit sur l'Europe,
01:46que ce soit sur les Etats-Unis ou comme vous l'avez dit, sur la Banque du Japon.
01:50Après, les impacts ne sont pas tous les mêmes.
01:54Effectivement, quand on regarde l'inflation européenne,
01:56elle est principalement conjoncturelle.
01:59Donc c'est dû à cette crise qu'il y a au Moyen-Orient.
02:02Là où aux Etats-Unis, on a une inflation qui est maintenant rigide
02:06depuis plus de cinq ans.
02:08Donc l'augmentation des taux ne répond pas forcément à la même logique.
02:12Comment cela se passe sur l'immobilier ?
02:14On rappelle qu'en 2022-2023, on a eu une très forte correction de la prime de risque.
02:19Donc aujourd'hui, même si les taux montent, on a toujours une prime de risque.
02:23On l'achète en moyenne à 8, 8,5%.
02:25Donc quand les taux sont à 2,5%, à 3% ou même un peu plus dans certaines géographies,
02:30on voit qu'il y a quand même cette prise de risque.
02:32Cette prime de risque existe encore.
02:34Donc la question, c'est où est-ce qu'on va ?
02:37On pense que les taux vont continuer à monter.
02:38D'accord.
02:39Est-ce que cela va avoir le même impact qu'on a pu avoir sur 2023-2024 ?
02:43On ne le pense pas pour le moment dans tous les cas.
02:47Et globalement, on pense que, du moins sur l'Europe,
02:51l'augmentation des taux jusqu'à présent, 50 points de base,
02:54va nous apporter un peu plus d'inflation sur le loyer.
02:57Bien sûr, il faut avoir les locataires qui sont capables de payer le loyer.
03:01L'augmentation, bien sûr.
03:02Donc voilà.
03:03Donc pour le moment, on reste assez positif sur l'investissement immobilier
03:08parce qu'il y a eu une prime de risque.
03:10Là où globalement, sur les autres classes d'actifs,
03:12si on regarde par exemple les actions,
03:14la valorisation est tellement haute que la prime de risque devient de plus en plus réduite.
03:17Oui, vous l'avez rappelé, c'est sûr que les taux longs ont remonté vite et fort.
03:21Je pense par exemple au rendement américain à 10 ans
03:24qui s'établit désormais entre 5,25 et 5,30%.
03:28Une remontée qu'on constate, comme vous l'avez mentionné, un peu partout dans le monde.
03:33Est-ce que l'inflation sur les coûts de construction et de rénovation
03:36est aussi l'un des principaux freins pour le marché, Mansour ?
03:40Alors je dirais que le coût de la construction aujourd'hui n'est pas un frein.
03:44Ce qui est plus un frein, c'est l'augmentation des taux d'intérêt
03:46parce que que ce soit côté particulier ou côté investisseur professionnel,
03:51l'argent coûte de l'argent, dans tous les cas il coûte plus cher
03:55et finalement ça tasse globalement les rendements.
03:58Donc aujourd'hui on est très très vigilants sur attention de ne pas reconstituer des murs de dette
04:03parce qu'on est quand même dans des zones où les taux d'intérêt vont continuer à monter.
04:07Oui, et avec ces taux longs que vous mentionniez juste avant qui restent assez volatiles,
04:14comment on fait pour gérer justement cette incertitude ?
04:16Vous l'avez rappelé, on ne sait pas quand le conflit au Moyen-Orient va se finir,
04:20on n'a pas de boule de cristal.
04:21Comment vous faites chez MNK pour gérer cette incertitude ?
04:25Alors l'incertitude est quelque chose qu'on gère de manière continue,
04:28c'est pour ça que nous avons développé un outil quantitatif en interne,
04:31donc on brasse beaucoup beaucoup de données, qu'elles soient macroéconomiques, démographiques ou immobilières
04:36et finalement ça nous permet de suivre en continu les marchés
04:39pour détecter où sont les signaux faibles des marchés où il faut aller.
04:43Donc aujourd'hui la règle elle est à la sélectivité,
04:48il faut être plus que jamais sélectif, plus que jamais diversifié
04:51et surtout ne pas se baser sur les premiers réflexes qu'on peut avoir en disant
04:56tiens on a plus de rendement dans tel marché.
04:58Je parlais du Japon typiquement, les taux qui passent de quasiment 0 à 3%,
05:03le marché japonais coté à 3-4% de rendement,
05:07est-ce qu'il va y avoir un retour de ce marché ?
05:09On pense que oui, mais dans tous les cas il faudra attendre.
05:12Donc il y a de la latence sur le marché de l'immobilier physique,
05:15donc ce n'est pas comme la bourse, ça ne va pas aussi vite,
05:19mais ceci dit ce sont des signaux qu'il faut anticiper
05:21pour éviter de se retrouver dans un cycle qui n'est pas bon.
05:24Oui, vous l'avez rappelé, ce contexte macroéconomique mondial qui est très très agité,
05:29c'est peut-être l'occasion Mansour de faire un point sur ce marché immobilier.
05:32Alors en Europe, qu'est-ce que vous constatez comme tendance globale ?
05:36En France par exemple, mais aussi peut-être en Allemagne,
05:38et puis ailleurs, on a parlé rapidement du Japon, mais aux Etats-Unis ?
05:42Alors effectivement, comment se comporte l'immobilier dans cet écosystème ?
05:45Comme je le disais tout à l'heure, on a des zones qui réagissent de manière très très différente.
05:50Alors nous, on est encore très négatif sur l'investissement immobilier aux Etats-Unis,
05:54et je parle de l'investissement en général.
05:57Pourquoi ? Tout simplement parce qu'il y a une inflation qui est rigide,
06:00c'est une inflation de services, et globalement ça fait plus de 5 ans qu'ils ont du mal à
06:05la résorber.
06:05Donc les taux vont monter, et on l'a bien fait d'attendre depuis tout ce temps,
06:08parce qu'on pense qu'on va rester sur un plateau qui est bas.
06:11Et comme notre métier est d'investir, donc ça veut dire de chercher des trajectoires de marché
06:14qui sont assez dynamiques, on pense qu'aujourd'hui, il n'y a pas encore ce dynamisme de reprise
06:19sur le marché américain, on préfère ne pas y aller.
06:21L'Europe, par contre, aujourd'hui a un narratif qui est très très positif.
06:25Pourquoi ? Parce qu'on tire de la croissance en Europe.
06:27Merci à l'Allemagne, avec sa sortie de la rigueur budgétaire,
06:30beaucoup de capitaux sur l'infrastructure, la défense, et tout ça va apporter de la croissance en Europe
06:35qui finalement se tient bien, mine de rien, on est moins impacté par l'intelligence artificielle aussi.
06:41Et finalement, on pense qu'aujourd'hui, faire de l'investissement en Europe reste assez positif,
06:45et ce n'est pas pour rien qu'on voit arriver aussi les Américains.
06:48Après, sur d'autres géographies, j'ai parlé du Japon, on pourrait parler d'autres du Canada typiquement,
06:53qui offrent des points d'entrée, mais nous restons dans tous les cas assez attentifs.
06:58Je pense qu'il faut avoir beaucoup de retenue aujourd'hui sur les marchés,
07:01parce qu'il y a énormément de volatilité, ça commence par la macro et ça se termine sur l'immobilier.
07:06Vous parliez de l'Europe, justement, qui est un bon endroit pour investir.
07:11Est-ce qu'il y a des pays, en particulier, vous mentionniez l'Allemagne avec ses plans, etc.,
07:16est-ce qu'il y a des pays sur lesquels vous allez plus que d'autres en Europe ?
07:19Alors oui, effectivement, et même quand on parle d'Europe, tous les marchés ne se ressemblent pas.
07:24On va préférer faire de la logistique industrielle sur le centre de l'Europe,
07:30sur la République tchèque, la Pologne principalement, mais aussi sur l'Allemagne,
07:33là où, par exemple, on va être très négatif sur le retail en Allemagne,
07:39parce que les consommateurs ne sont pas revenus à la consommation.
07:43Après, on voit un signe très faible de reprise du marché du bureau.
07:48Alors attention, on n'a jamais fait de bureau bashing chez MNK Partners,
07:53on pense que le bureau aujourd'hui est à sa place, ça reste sur des petites surfaces,
07:57des bonnes localisations et surtout des actifs qui sont efficients énergétiquement.
08:01Donc on voit qu'il y a une diversité.
08:03Le sud de l'Europe performe très, très bien d'un point de vue macroéconomique.
08:07Et donc l'Espagne, l'Italie, nous venons d'en signer en Italie pas plus tard qu'hier,
08:11donc ce sont des pays qui nous intéressent aussi.
08:13D'accord, oui. Justement, vous parliez des segments.
08:15J'allais vous poser cette question sur la partie vraiment plus opérationnelle.
08:19Quel segment vous regardez ? Quel segment fonctionne mieux que d'autres ?
08:22Donc vous avez parlé du bureau, mais peut-être aussi d'autres segments dans l'immobilier.
08:27Alors chez MNK Partners, on regarde un cycle par un couple ville-segment.
08:32Donc finalement, dans l'absolu, quel segment il faut privilégier aujourd'hui ?
08:36J'ai envie de vous dire, ça dépend de la ville.
08:37Et si on regarde les villes, c'est ce que je disais globalement.
08:40Si on regarde Hambourg, en Allemagne, on va préférer faire de la logistique.
08:43Là où, par exemple, sur des villes comme Lodz, en Pologne, on va préférer aussi faire de la logistique.
08:48Oui, c'est ça. Par rapport aux villes, en fait, vous décidez du segment qui va ensemble avec cette ville.
08:54Complètement, parce qu'on a un regard qui est très macroéconomique sur la ville.
08:58Et quand vous prenez un pays comme l'Allemagne, c'est quasiment six marchés.
09:01Donc finalement, est-ce que dans l'absolu, on doit aller en Allemagne ?
09:04J'ai envie de dire oui, mais où ?
09:05C'est ça, la réponse.
09:06Et donc, quand on va au Royaume-Uni, on va privilégier quelques actifs industriels,
09:12principalement sur l'Ecosse, mais aussi des actifs de bureaux qui nous intéressent aujourd'hui dans l'agglomération de Londres.
09:19Donc, on voit que c'est très, très différent.
09:21Là où, aujourd'hui, on va un tout petit peu lever le pied sur le commerce.
09:25Pourquoi ? Parce qu'en inflation, on l'a vu avec le Covid, on l'a vu avec l'augmentation
09:29des taux.
09:30Le commerce, c'est la première classe d'actifs qui trinque une fois que les consommateurs ont besoin de garder
09:35leur argent au lieu de consommer.
09:37Est-ce que vous observez, Mansour, un blocage des transactions par manque de liquidité peut-être ou des vendeurs qui
09:44ont ajusté peut-être leur prix ou leurs exigences aussi ?
09:48Alors non, aujourd'hui, on ne voit pas de blocage des transactions sur le marché.
09:51On n'est pas du tout dans le même cas qu'il y a eu en 2020, fin 2022, 2023,
09:56où on avait eu un départ de capitaux très, très important de l'immobilier vers d'autres classes d'actifs.
10:02Aujourd'hui, au contraire, on voit un retour, alors qu'il n'est pas dans les mêmes proportions que le
10:07départ.
10:07Et ce qui est normal, on est dans des niveaux de marché normaux.
10:10Mais aujourd'hui, ce qui est intéressant dans l'immobilier, c'est ce que je disais, c'est que la
10:13prime de risque a corrigé déjà.
10:16Donc finalement, les investisseurs vont préférer faire de l'allocation immobilière.
10:20Pourquoi ? Parce que ça rapporte et il suffit d'avoir des bons locataires pour sécuriser le placement sur le
10:25long terme.
10:25Bon, dans ce contexte macro compliqué qu'on a évoqué depuis maintenant quelques minutes, Mansour,
10:31où se situent selon vous les meilleures opportunités de rendement ajustées au risque aujourd'hui ?
10:37Alors, on a parlé des secteurs et des zones géographiques, mais si vous deviez nous donner, allez, trois meilleures opportunités
10:43?
10:43Alors, on ne va pas donner toutes nos recettes à tout le monde, mais effectivement, je pense que l'outil
10:48quantitatif,
10:48alors rien n'est statique chez MNK, un outil quantitatif qui est mis à jour, qui met les roadmaps,
10:53ce qu'on appelle les feuilles de route d'investissement, sont mises à jour tous les trimestres.
10:56Et en fonction globalement des chiffres, il y a une analyse qui est faite et on décide où il faut
11:00aller.
11:00Mais là, globalement, comme j'étais en train de vous dire, on va beaucoup aller sur la logistique,
11:07sur l'Europe du centre, sur l'Allemagne, sur quelques régions du Royaume-Uni.
11:12On regarde aussi les pays du Sud qui ont beaucoup de croissance, même si ça reste assez compliqué.
11:17Et donc le Canada, qu'on a commencé à attaquer depuis maintenant un peu moins de six mois.
11:24Donc je pense que dans les prochains mois, on pourrait avoir des opportunités qui rentrent dans le portefeuille.
11:30Et on a aussi d'autres pays. On a parlé de pays très, très lointains, mais ça, c'est encore
11:35un peu prématuré pour en parler.
11:37Bon, on n'a pas de boule de cristal en dessous, mais comment vous voyez les prochains mois, les prochaines
11:41années sur ce marché de l'immobilier ?
11:43Vous aviez évoqué en tout début d'interview que ça ne ferait pas forcément comme 2023, selon vous.
11:49Comment vous voyez ces prochains mois et ces prochaines années sur ce marché ?
11:53Alors, dès 2023, on a dit qu'attention, du moins dès 2024, avec la baisse des taux d'intérêt, on
11:58avait dit attention, on est dans des zones inflationnistes.
12:00Je pense qu'on va rester dans des zones inflationnistes pendant au moins cinq ans.
12:04Les risques géopolitiques ne sont pas terminés. Alors, il y a effectivement un focus qui est sur le Moyen-Orient.
12:08Mais on pense qu'il y a un gros, gros risque marché qui pourrait avoir un impact très important sur
12:13le PIB mondial qui pourrait venir de Taïwan.
12:15Donc, pour le moment, on reste extrêmement vigilant. On a envie d'être optimiste.
12:19L'optimisme fait naître. Mais dans tous les cas, on reste extrêmement vigilant.
12:24On pense que l'Europe a sa place dans l'investissement immobilier.
12:27Après, sur les autres géographies, il faut rester très attentif sur l'évolution de la géopolitique mondiale.
12:33Il n'y a pas que l'Iran. Tous les problèmes ne viennent pas que de l'Iran.
12:36Les problèmes peuvent venir aussi d'ailleurs. Ils viennent surtout des problématiques budgétaires des États.
12:41Le mot d'ordre, vigilance. Merci beaucoup Mansur Khalifé, président fondateur de MNK Partners.
12:48Merci à vous de nous avoir suivis. On se retrouve ce soir à 17h30 en direct de Patrimonia dans Smart
12:54Bourse.