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Lundi 2 novembre 2026, retrouvez Armand Bensoussan (Président, Ateam), Stéphane Pouyot (Directeur activités architectures bâtiments, GANTOIS INDUSTRIES) et Fabrice Cousté (Journaliste, B SMART) dans SMART IMMO, une émission présentée par Fabrice Cousté.
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00:16Bonjour, bienvenue à tous, je suis ravi de vous retrouver pour cette nouvelle édition de Smartimo.
00:21Au sommaire, on va tout d'abord s'intéresser aux taux immobiliers qui sont en train de flamber.
00:25Vont-ils faire baisser durablement le marché ? On verra ensuite comment l'intelligence artificielle vient en soutien de l
00:33'urbanisme,
00:34notamment pour les aménageurs, une toute nouvelle solution, une nouvelle application qui pourra les aider.
00:40Et puis enfin, on part du côté de Bordeaux, Bordeaux-Lac exactement, avec ce projet Cardinal Richaud.
00:47On verra comment la tôle nervurée, perforée, peut habiller un bâtiment et réinvente l'architecture Smartimo.
00:59Dans Smartimo, on s'intéresse aux marchés immobiliers.
01:02Bien sûr, ce marché immobilier, après une timide reprise, risque-t-il de replonger la remontée des taux de crédit,
01:10fragilise en tout cas le pouvoir d'achat des ménages, menace de bloquer à nouveau les transactions ?
01:15Alors, faut-il s'attendre à une baisse durable du marché ?
01:18Quel levier actionner pour sortir de l'impasse ?
01:21On décrit tout ça avec notre invité, Armand Bansoussan. Bonjour.
01:25Bonjour.
01:26Armand, vous êtes le président d'ATIM, une agence familiale.
01:32Vous connaissez bien ce marché que vous pratiquez depuis plusieurs années.
01:35Depuis plus de 30 ans.
01:36Plus de 30 ans.
01:37Et vous me disiez, en préparant cette émission, que vous avez vécu beaucoup de crises,
01:41mais celle-ci, elle est particulièrement aiguë. Pourquoi ?
01:44Pour plusieurs raisons. La première, tout simplement, c'est le contexte politique actuel,
01:51qui est très instable et qui ne favorise pas l'investissement.
01:57Aujourd'hui, il n'y a pratiquement plus d'investissement locatif sur Paris.
02:02On a une fiscalité qui est très lourde, des loyers qui sont encadrés,
02:08qui ont fait désintéresser complètement les investisseurs.
02:13Donc, aujourd'hui, sur Paris, on retrouve uniquement, principalement, des primo-accédants
02:20pour acheter, tout simplement.
02:22D'accord. Des gens qui ont besoin, finalement, mais qui n'ont pas le choix.
02:26C'est-à-dire qu'il n'y a plus de gens qui ont réellement des projets,
02:29qui disent que c'est devenu trop cher, que ce n'est pas assez rentable.
02:32Ou vous voyez même des gens qui ont un parc immobilier.
02:34Alors, un parc, ce n'est pas non plus des dizaines,
02:36mais qui ont un ou deux logements et qui disent, là, je n'y arrive plus, je suis en train
02:38de le vendre.
02:38Oui, tout à fait. C'est exactement ça. On en est là, aujourd'hui.
02:43Quand on voit les taux, là, qui sont en train de se tendre,
02:45alors, on connaît le contexte géopolitique, on en a parlé sur cette antenne,
02:49avec des professionnels, institutions bancaires ou courtages,
02:53qui nous disent, ben voilà, là, c'est en train de grimper au niveau des taux immobiliers.
02:57Ça asphyxie encore plus les possibilités, c'est vrai, d'un ménage moyen.
03:01Tout à fait. Alors, on a déjà eu la nuance de printemps avec cette crise du détroit d'Ormose,
03:07qui a fait reculer les ventes entre 3 et 5 % en région parisienne et principalement sur Paris.
03:13Et là, maintenant, on a donc cette mauvaise nouvelle qui est arrivée au 1er octobre,
03:18avec la hausse des taux de 0,50 % sur pratiquement toutes les banques.
03:24Donc, ça va durcir le marché.
03:26Oui. Quel est l'effet ? Parce qu'on dit, voilà, si on voit sur 20 ans,
03:31ça fait quelques dizaines d'euros, donc ça ne remet pas en question un projet.
03:34Est-ce que psychologiquement, le fait d'avoir cette hausse,
03:36après, on s'en souvient, il n'y a pas si longtemps, des taux extrêmement bas,
03:40ça ne freine pas certains ménages et ça ne les bloque pas dans leurs intentions d'achat ?
03:44Bien sûr que ça bloque.
03:45Systématiquement, chaque fois qu'on a une mauvaise nouvelle,
03:48automatiquement, ça a un impact négatif sur les acquéreurs.
03:55Malheureusement, on est dans une spirale négative
03:58qu'il va falloir absolument casser et retrouver de l'optimisme
04:02si on veut que le marché redémarre.
04:05Mais malheureusement, on a l'impression qu'au niveau des politiques,
04:08alors que le logement est une des plus grosses dépenses qu'on a dans un ménage...
04:11Et une priorité d'avoir un poids ?
04:14On n'a pas l'impression que ce soit une priorité, on n'a pas de grand plan du logement,
04:17on a des rafistolages, on voit que, justement, le statut du LMNP,
04:22le statut du loire meublé non professionnel, est en train de la traboter.
04:25Mais pour autant, il n'y a pas de grandes mesures pour dire
04:27« Allez, on libère un peu les énergies sur cet immobilier ».
04:29Tout à fait. Il n'y a absolument rien qui a été mis en place pour le secteur de l
04:32'immobilier,
04:35pour la construction, pour le neuf qui est en crise totale.
04:40On attend avec impatience le prochain gouvernement pour voir ce qui va être mis en place.
04:45Au niveau des prix immobiliers, vous disiez tout à l'heure, c'est vrai qu'on avait l'impression
04:50qu'il y avait quand même un peu plus d'espérance, un peu plus de dynamisme
04:54en début de l'année, avant justement l'épisode de la guerre en Iran,
04:57que c'était en train de repartir et que ça a été cassé.
05:00C'est exactement ça.
05:01Vous l'avez vécu, ça, en agence ?
05:02Tout à fait. En 2025, on a eu un très bon début d'année qui s'est tout de suite
05:07éteint
05:08avec cette crise du détroit d'Ormose.
05:12On a quand même bien terminé, on va dire, l'avant-vacances,
05:19juin-juillet, qui ont été très bons, un petit peu comme une session de rattrapage.
05:23Un bon début du mois de septembre, et puis là, plus rien.
05:27Plus rien. Est-ce que c'est lié aux images qu'on peut voir avec ces dernières semaines ?
05:31Des grèves, des violences dans Paris, parce que ça tourne en boucle sur les chaînes d'infos.
05:37Et on imagine que celui qui est en train de se dire, tiens, pourquoi pas Paris ?
05:40Tout à coup, il a une petite crainte.
05:42Tout à fait. Évidemment que tous les étrangers qui souhaitent investir sur Paris,
05:45ils ont fermé le dossier systématiquement.
05:48Aujourd'hui, on retrouve vraiment uniquement les primes aux excédents.
05:53Principalement pour l'achat d'une résidence principale.
05:55Mais qui dit primes aux excédents, dit aussi peut-être budget un peu plus contraint.
06:00En effet, c'est un premier achat.
06:02Donc en effet, s'ils n'ont pas des parents fortunés qui leur ont laissé,
06:07entre guillemets, une certaine somme d'argent
06:12qui leur permet d'acheter un bien important,
06:18et bien ça bloque.
06:19Ça bloque, donc on arrive sur des ventes
06:24entre 350 000 et 500 000 euros principalement.
06:27D'accord.
06:28Bon, donc, en tout cas, c'est la fin des grandes surfaces, en tout cas à Paris.
06:33Oui, pour le moment.
06:34Est-ce que vous voyez, tiens, du côté des prix,
06:36est-ce que les vendeurs, eux, commencent à ajuster leur prix
06:39ou est-ce qu'ils restent accrochés, entre guillemets,
06:41à leur prix de la grande époque, mais il n'y a pas si longtemps, encore une fois,
06:442021-2022, au pic du marché ?
06:46Alors, le vrai travail d'un bon agent immobilier,
06:50c'est de faire comprendre aux vendeurs que la fête, elle est finie.
06:54Voilà.
06:54Et la grande difficulté, c'est de ramener, entre guillemets, à la raison,
06:59donc les vendeurs, leur faire comprendre que les accueilleurs,
07:04ils ont le pouvoir d'achat qui va encore diminuer avec la hausse des taux d'intérêt.
07:08Comment on fait pour convaincre le vendeur qui refuse de baisser leur prix ?
07:12Vous leur dites quoi ?
07:14Rendez-vous dans six mois, rendez-vous dans un an.
07:17Au prix qu'il en veut, il n'y a pas de fou, il n'y a plus de fou.
07:21Ça ne se vendra pas, tout simplement.
07:22Si on n'est pas au bon prix aujourd'hui, on ne vend pas.
07:25D'autant que vous parlez de folie, je ne sais pas si c'est vos termes,
07:28mais c'est vrai qu'il y a eu une espèce de boom, en tout cas,
07:31où on voyait le 18e, des cartiers, peut-être pas les plus reluisants,
07:37on va dire ça comme ça, pour être sympathique,
07:3919e, 20e, qui se vendait au même prix que le centre-ville.
07:43C'était à un moment, c'était aberrant.
07:43Là, on est revenu sur des disparités de différents.
07:46Exactement.
07:47Tout à fait.
07:47Le marché s'est assaini, quelque part.
07:49Il fallait.
07:50Il fallait.
07:51C'était un ballon de Baudruche qui a fini par exploser.
07:53C'était monté trop, trop vite.
07:56Donc, quelque part, ce rajustement, il était nécessaire.
08:03Maintenant, il va falloir quand même rebondir et avancer.
08:06Bien sûr.
08:08Armand Mbent, vous êtes sur le terrain depuis des années.
08:12Pour vous, quelles seraient les conditions pour enfin retrouver
08:16un marché immobilier dynamique pour 2027 ?
08:20On sait que c'est bientôt les présidentielles.
08:22On en entend un peu beaucoup, peut-être trop, d'ailleurs.
08:24Qu'est-ce qu'il faudrait faire ?
08:25Qu'est-ce qu'il faudrait faire ?
08:26Qu'est-ce qu'il faudrait les mesures, peut-être, de bon sens pour...
08:28Déjà, il faut des taux d'intérêt stables.
08:32Il faudrait que l'inflation se stabilise aussi.
08:35Parce que quand on achète, on est, comme on dit, en bon père de famille,
08:40on doit préparer son budget.
08:42On a les taxes foncières qui ont explosé.
08:45On a les charges qui ont explosé.
08:48Le coût de la vie qui a explosé.
08:50Donc, il faut avant tout redonner confiance aux gens en l'avenir.
08:56La confiance, ça ne se décrète pas.
08:57Est-ce que vous avez l'impression que les gens sont confiants aujourd'hui ?
09:00Parce que l'investisseur français, il aime la pierre, quand même.
09:03Bien sûr.
09:05Évidemment qu'il aime la pierre.
09:06Évidemment qu'historiquement, le français, il aime acheter de la pierre.
09:11Ça le sécurise.
09:12C'est surtout un très bon investissement.
09:14Parce qu'en général, en 15 ans, vous doubliez votre achat, le prix de votre achat.
09:18Ce qui n'est plus le cas.
09:19Ce qui ne sera plus le cas avant de longues années.
09:21Ça va être compliqué.
09:22Il faudra peut-être allonger ces délais.
09:24Bon, en tout cas, on va espérer que ça s'améliore.
09:29Évidemment, on verra ça.
09:30On garde absolument.
09:32Et on reste sur le terrain avec des professionnels.
09:34Pour vous accompagner, en tout cas, dans vos projets.
09:36Merci, Armand.
09:37Merci beaucoup.
09:37Je rappelle que vous êtes le président d'ATIM.
09:39À très bientôt.
09:40À bientôt.
09:41Merci à vous.
09:46Dans Smartimo, on va parler matériaux tout de suite.
09:49Qui aurait imaginé que la simple tôle ondulée, longtemps associée au hangar industriel,
09:53puisse devenir un matériau architectural à part entière.
09:57D'ailleurs, ne plus dire tôle ondulée, mais tôle perforée, nervurée.
10:01À Bordeaux, dans l'écoquartier Ginko, le projet Cardinal Richaud en fait la démonstration.
10:08Près de 7000 m2 d'habillage métallique, des façades qui jouent avec la lumière et un escalier monumental.
10:15Alors, comment transformer un matériau industriel en signature architecturale, tout en répondant aux défis environnementaux ?
10:22Réponse avec notre invité.
10:24C'est un spécialiste, Stéphane Pouillot.
10:25Bonjour.
10:26Stéphane Pouillot, vous êtes directeur activité architecture bâtiment de Gantois Industrie.
10:31Et on va avec vous découvrir ce projet du côté de Bordeaux, au nord de Bordeaux.
10:37C'est quoi exactement cette structure, ce projet Cardinal Richaud ?
10:41Alors, c'est pour venir requalifier un quartier de Bordeaux qui avait été plus ou moins abandonné,
10:46qui aujourd'hui retrouve une véritable dynamique à travers des constructions très modernes.
10:54Et aujourd'hui, on est intervenu sur ce projet en amont.
10:57Ça faisait à peu près deux ans qu'on travaillait sur ce projet très important pour nous,
11:01qui a été relativement stratégique sur l'année 2025.
11:04Donc, au sein d'un inco-quartier, Ginko, on est du côté de Bordeaux-Lac, pour ceux qui connaissent.
11:09C'est ça, tout à fait.
11:10C'est une zone commerciale.
11:11Oui, oui, oui.
11:12Donc, j'ai un grand bâtiment avec, il y aura à l'intérieur de ce bâtiment,
11:17une partie dédiée aux étudiants, une autre partie plutôt dédiée à des bureaux.
11:23Et on n'est pas très loin d'un centre hôtelier.
11:25Donc, une dynamique qui se crée autour de ce quartier, actuellement.
11:29Oui, qui est en plein essor.
11:30En plein essor, en plein changement, complètement.
11:32Alors, vous avez habillé près de 7000 m2 de façade, je le disais, avec de la tôle nervurée.
11:39Pourquoi choisir ce matériau plutôt qu'un bardage traditionnel ?
11:43Alors, ce matériau a été choisi par le cabinet d'architectes, Patrick Etcharen.
11:49Ce n'est pas son premier...
11:50Patrick Arot-Charen.
11:51Arot-Charen, absolument.
11:52Et puis, on cite aussi les paysagistes, parce que c'est important, etc.
11:54Trouillot et Hermel, qui ont été dessinés lauréats dans le cadre de l'AMI R, deuxième édition, lancée en 2019
12:01par Bordeaux Métropole.
12:03Exactement. Alors, il y a un double choix.
12:05Il y a un choix esthétique, bien évidemment.
12:07Ça, c'était très important.
12:08Et puis, il y a aussi eu un choix sur la couleur de ce matériau, qui a été, j'allais
12:15dire, stratégique aussi, parce qu'il y a une véritable signature à travers ce bâtiment.
12:22C'est notre deuxième expérience avec ce cabinet d'architectes.
12:25On avait déjà fait un projet un petit peu similaire, mais sur un matériau un peu plus brut.
12:30Là, on vient chercher une couleur un peu plus dynamique.
12:34Donc, voilà.
12:35Donc, le travail, ça a été effectivement un vrai travail de calpinage qui a été fait.
12:40Et puis, après, le choix esthétique ne m'appartient pas.
12:44Il ne nous appartient pas.
12:45C'est vraiment une signature de la part de Patrick, l'architecte.
12:48D'accord.
12:49Donc, on résume quand même.
12:50C'est de la tôle perforée, ondulée.
12:53Et donc, très concrètement, ça permet quand même de faire rentrer la lumière tout en protégeant les bâtiments de la
12:58chaleur.
12:59Et on sait qu'à Bordeaux, il peut faire très, très chaud.
13:00Il peut faire très chaud.
13:01Absolument.
13:02Donc, le choix du matériau, il a été déterminant.
13:04On est parti sur un aluminium.
13:06L'avantage de l'aluminium, c'est qu'il est recyclable.
13:08On peut le recycler autant de fois qu'on le souhaite.
13:10Il garde ses caractéristiques mécaniques initiales.
13:13Donc, ça, c'est plutôt bien.
13:16Et puis, perforé pour chercher de la transparence.
13:19On passe devant, effectivement, des ouvertures.
13:22Donc, on a cherché aussi de la transparence.
13:24Il faut savoir également que dans ce projet, il y a également d'intégrer un parking silo pour lequel on
13:30a effectivement également mis des petites touches comme ça de cette tôle qui permet de la ventilation également.
13:35et qui remplit le cahier des charges qui nous avait été donné dès le démarrage de ce dossier.
13:41Oui, c'est vrai que traditionnellement, la tôle ondule, ça évoque plutôt les hangars industriels.
13:46Vous en avez fait chez Gantoin Industrie un matériau esthétique, haut de gamme, si j'ose dire.
13:52Racontez-nous cette progression.
13:55Alors, l'industrie, on a un petit mot justement sur Gantoin Industrie.
13:58Évidemment, ça fait longtemps que vous travaillez sur ces matériaux.
14:01Alors, ce matériau, à la base, initialement, c'est un matériau qui est vraiment utilisé pour les applications industrielles.
14:07Initialement, on nervurait de la tôle pour faire du stockage de pastilles d'uranium en crayonnage et avant la mise
14:13en crayon pour aller sur des réacteurs nucléaires.
14:17Et effectivement, il y a quelque chose qui a plu aux architectes à travers quelques salons qu'on avait initiés,
14:24notamment Architectatwork au début des années 2010-2015.
14:28Et derrière, il y a eu un engouement pour ce matériau.
14:31Donc, on l'a retravaillé et aujourd'hui, on décline toute une gamme qui s'opère de deux façons.
14:36Soit ça se fait par emboutissage, soit ça se fait par nervurage sur des presses plieuses, ce qu'on appelle
14:42à double tablier.
14:43Je rentre un petit peu dans les délais techniques, mais ça permet également à l'architecte de pouvoir choisir la
14:49forme de sa nervure.
14:52Et parallèlement à cela, le choix de sa perforation, donc son choix de transparence et son choix esthétique pour l
15:00'ensemble de leur projet.
15:01En vous écoutant, j'ai l'impression que c'est vraiment l'imagination qui est la limite aujourd'hui au
15:05niveau de ce que vous pouvez faire.
15:06C'est extrêmement fin, extrêmement complexe.
15:09Oui, effectivement. Ganto est d'abord et avant tout plutôt connu pour la perforation, parce que c'est notre métier
15:15depuis 132 ans.
15:16C'est vraiment de créer de la tôle perforée.
15:18Et l'avantage de la nervure, c'est qu'on va créer un élément tridimensionnel.
15:23Et lorsque vous avez effectivement sur une façade de la tôle perforée et nervurée, la nervure permet de créer une
15:28ombre et ainsi jouer avec le soleil tout au long de la journée.
15:31Ce qui fait que le regard que vous portez sur la façade en début de journée n'est pas le
15:36même ressenti, la même vision du même bâtiment en fin de journée.
15:42Et c'est ce qui donne tout l'intérêt de ce produit-là.
15:44Bien sûr. On trouve également dans ce projet un escalier extérieur de huit volets en acier thermo-laqué.
15:49Là aussi, un sacré défi technique et architectural. Vous avez participé ?
15:53Absolument, complètement. Donc c'est un escalier qui a été produit chez Lantois.
15:57Et il y avait là aussi une vraie signature architecturale.
16:00Je ne sais pas si, quand vous allez l'observer, à travers les photos qu'on a pu faire,
16:05l'architecte voulait détacher l'escalier et cette partie hélicoïdale comme une hélice de la partie façade.
16:11Ce qui fait que la partie garde-corps de l'escalier est pleine, comme une vis en fait.
16:16On a l'impression que c'est un forêt qui s'enfonce dans la terre.
16:19Et la partie des garde-corps sur les structures palières est entièrement perforée.
16:23très ajourée. Donc ce qui génère énormément de transparence.
16:26Et la couleur est en accord, bien évidemment, avec la façade.
16:31Des questions quand même qui se posent.
16:33Une façade métallique, alors très séduisante sur le papier, c'est vrai qu'on voit les photos,
16:36mais en plein été, et on se souvient des canicules qu'on a connues à répétition.
16:41Est-ce que ça ne risque pas de transformer ce bâtiment en fournaise ?
16:43Au contraire, bien évidemment. C'est un frein à la chaleur.
16:47Et on a vécu effectivement un été extrêmement chaud.
16:51Et je vous remercie d'en parler parce que, pour nous, ça évoque des vrais sujets.
16:56Et j'allais dire, même au-delà des sujets d'avenir.
16:59Ce qui fait qu'aujourd'hui, nous travaillons sur des gammes de produits
17:03sur lesquels on sera à même de pouvoir apporter des solutions
17:07pour freiner l'effet de la chaleur sur un bâtiment.
17:11Et on sera même, nous, on est en étude avec une université
17:17pour mettre au point des systèmes de calcul
17:20et en fonction de la forme de l'élément qu'on viendra apporter sur la façade,
17:25des éléments métalliques, parce que c'est notre métier,
17:27pouvoir calculer effectivement l'atténuation qu'on pourra avoir
17:30sur le bâtiment au niveau de l'effet de la chaleur.
17:33D'accord.
17:34Et donc, de l'effet calorifique du bâtiment, en fait.
17:38Bon, donc, ça planche en ce moment.
17:40Ça planche.
17:40Demain, Stéphane, la toile ondulée, est-ce qu'elle pourrait devenir
17:43aussi incontournable en architecture que ce qu'on connaît ?
17:45Béton, bois ou verre ?
17:47Je dirais que c'est un complément.
17:50Actuellement, j'allais dire, les sujets porteurs,
17:53et on travaille beaucoup là-dessus, c'est les data centers.
17:56Donc, il y a beaucoup de sujets sur les data centers
17:58où il faut évacuer, là, au contraire, la chaleur, donc des calories.
18:02On lit beaucoup sur les parkings silos.
18:04Donc, là, il faut jouer sur la transparence
18:06en même temps qu'un matériau relativement rigide et léger.
18:09Donc, c'est tous des sujets qui, aujourd'hui, chez nous,
18:13amènent effectivement réflexion et sur lesquels nous travaillons.
18:16Eh bien, voilà un petit aperçu de ce qu'on peut faire,
18:18en tout cas, avec cette toile perforée, nervurée,
18:20qu'on verra sans doute de plus en plus à l'avenir.
18:23Merci, Stéphane.
18:23Stéphane Pouilleau, je rappelle que vous êtes
18:25directeur activité architecture bâtiment de Gantois Industrie.
18:29Et à très bientôt dans Smartimo.
18:30Merci, Fabrice.
18:31Cette édition se termine.
18:33Merci de l'avoir suivie.
18:34On se retrouve très prochainement
18:35pour un nouveau numéro de Smartimo sur Bsmart.
18:40Sous-titrage Société Radio-Canada
18:48Sous-titrage Société Radio-Canada
18:51Sous-titrage Société Radio-Canada
18:53Sous-titrage Société Radio-Canada
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