- il y a 7 semaines
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO Marie-Cœur d'Aurora et les experts de l'IMO c'est
00:08tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business une demi-heure pour parler de notre
00:12immobilier de nos logements et aujourd'hui configuration un peu exceptionnelle pas un
00:18pro de l'IMO mais trois pro de l'IMO en plateau pour un débat complet sur le crédit immobilier
00:23mais oui c'est la rentrée beaucoup d'entre nous beaucoup d'entre vous veulent essayer de dégoter
00:28un bon crédit immobilier et l'assurance de prêt qui va avec on va vous donner toutes les indications
00:33pour obtenir les meilleures conditions parfois il y a des prêts à taux bonifiés il y a des prêts à
00:37taux
00:37bonifiés par les banques par l'état lui-même parfois vous avez aussi une question d'apport personnel
00:42parfois vous avez surtout une question d'assurance de prêt qui peut être très coûteuse dans votre
00:46banque est-ce que vous pourriez aller voir un assureur alternatif bref on va vous ouvrir la
00:50boîte à outils pour pouvoir emprunter dans les meilleures conditions possibles et on y va tout
00:54de suite c'est l'heure du débat les experts de l'IMO le débat et à mes côtés julie
01:02bachet la
01:02directrice générale de vous financer bonjour julie bonjour marie et à vos côtés julie
01:07emmanuel provo directeur général d'affiché à patrimoine bonjour emmanuel et également avec
01:13nous julien langlade le président de cafpi bonjour julien bonjour marie on est au complet pour faire
01:18un tour quand même tout aussi complet des conditions d'emprunt dans cette rentrée parce
01:23qu'on va pas se mentir quand on se lance dans un projet immobilier il ya quand même tout un
01:26tas
01:27d'éléments à prendre en compte dont on n'a pas forcément conscience au moment où on dit tiens
01:30j'achèterai bien un bien immobilier et d'autant qu'en plus c'est particulièrement compliqué à l'heure
01:35où on a le sentiment quand même que les taux ils sont plus du tout à 1% comme il
01:39ya de quatre cinq
01:40ans je regarde julie à dessin et que mon dieu c'est trop coûteux etc la réalité peut être tout
01:47autre bref on va
01:48démarrer je vais pas vous demander s'il faut d'abord aller voir sa banque plutôt qu'un courtier à
01:51tous
01:52les deux parce que vous n'allez évidemment pas me dire oui marie évidemment n'allez pas avoir de
01:55courtier j'ai juste vous demander tout simplement aujourd'hui bon en mal en qu'est ce que je peux
01:59obtenir comme taux de marché si je vais voir un courtier ou ma banque je vais voilà les y julien
02:06bah
02:06écoutez aujourd'hui en cette rentrée on considère que les taux proposés par les banques sur 25 ans
02:12vont s'établir autour de 3 50 ouais donc vous avez une cyclicité depuis depuis le début de l'année
02:16et au delà même depuis depuis depuis trois quatre ans donc voilà les taux les taux moyens qu'on observe
02:21au taux de trois et demi pour cent ça assez peu bougé finalement ces dernières semaines ces derniers
02:25mois exactement donc à partir du mois d'avril et au début du conflit au moyen-orient on a vu
02:29une
02:29petite remontée des taux en revanche qu'on voit depuis plusieurs mois maintenant c'est plutôt une hausse
02:33mesurée de ces taux qui permet de donner vie au projet si tenté que vous en ayez julie même constat
02:39du
02:39côté de vous financer plutôt une forme de stabilité des taux de marché attention j'insiste là dessus oui alors
02:44depuis le début
02:45de l'année on est quand même face à l'oat qui est quand même très la dette de l
02:49'état sur lesquels les taux sont globalement indexés et on voit que c'est extrêmement volatil ça bouge beaucoup heureusement
02:56les banques réagissent moins vite que l'oat mais et vraiment c'est une bonne chose puisque ça bouge beaucoup
03:03même en l'espace d'une semaine
03:05c'est vrai qu'on a eu plutôt un mouvement haussier depuis le début de l'année en juillet on
03:09a vu un certain nombre de baisses de barèmes bancaires qui peuvent s'expliquer à la fois parce que c
03:14'est le taux a baissé à la fois par le conflit au moyen-orient qui a connu une pause
03:19et puis aussi par le fait que les banques n'ont pas atteint enfin ne sont pas dans le rythme
03:24de leurs objectifs et peuvent donc avoir une approche un peu plus agressive qu'on pourrait aussi retrouver à la
03:29rentrée
03:29donc 3,50 je dirais c'est un taux moyen en fonction du profil du client comme toujours on peut
03:34avoir des conditions bien plus attractives et c'est l'avantage entre guillemets d'avoir des taux plus élevés que
03:40quand ils étaient à 1%
03:41c'est qu'on a une capacité de négociation qui est beaucoup plus importante en fonction de la qualité à
03:46la fois du projet mais surtout du profil des emprunteurs
03:48alors après on rappelle les banques elles font pas vraiment beaucoup d'argent sur le crédit immobilier par contre
03:53elles en font pas mal sur l'assurance de prêt qui va avec Emmanuel
03:56elles se gavent
04:01mais oui non mais parce qu'on va refaire le sketch mais comment ça se passe vous avez un projet
04:05immobilier vous allez voir votre banquier ou votre courtier
04:07vous allez essayer de vous attacher très longement sur à quel taux je vais pouvoir emprunter on va rentrer dans
04:11les petites lignes de taux bénifiés
04:13les aides publiques ou semi-publiques etc
04:15mais enfin derrière on a tendance trop souvent à oublier cette assurance de prêt qui elle peut être particulièrement coûteuse
04:20quand même
04:21c'est vrai d'autant plus que quand les taux augmentent
04:24la mensualité va augmenter pour une même surface
04:27et donc il va falloir gagner quand même quelques euros
04:31alors où est-ce qu'on va les gagner quand on est un consommateur quand on est un acheteur immobilier
04:36on va les gagner sur son assurance de prêt et voilà
04:39mais Julie disait qu'on peut négocier sur le taux avec la banque parce que précisément on n'est plus
04:43à 1%
04:44donc il y a moyen à 3,5% d'essayer de gratter si on a un bon profil
04:47on peut négocier l'assurance de prêt avec le banquier ?
04:50alors c'est l'éternelle question
04:54on peut essayer de négocier
04:55il y en a qui ont essayé
04:56c'est ça le sketch
04:58nous ce qu'on suggère en assurance c'est que
05:02c'est qu'au premier rendez-vous il faut pas forcément parler d'assurance de prêt de délégation externe
05:08ouais ouais d'aller voir ailleurs quand même
05:09voilà il faut déjà observer la proposition de la banque et avec cette proposition de la banque on aura déjà
05:14un taux
05:15un taux d'emprunt
05:16ouais
05:17et puis qui sera écrit
05:18parfois
05:19on espère
05:20et puis un taux d'assurance
05:23et puis avec ça
05:24effectivement on va
05:25commencer
05:25mais pas au début quoi
05:27comme dans une relation de couple
05:28on parle pas tout de suite de ce qui fâche quoi
05:29bah non parce que c'est
05:30on est un petit peu comme dans les
05:32on est un petit peu comme dans les sous
05:34qu'à Marrakech
05:35c'est à dire que
05:36lorsque vous voyez arriver l'américain
05:38vous multipliez par deux
05:39il y a une question de négociation avec le touriste
05:41vous multipliez par deux le prix
05:42et puis en espérant que
05:44l'américain vous le fera baisser de moitié
05:46et donc vous vous y retrouvez
05:47donc le banquier il va pas vous proposer tout de suite son meilleur taux d'emprunt
05:51si vous lui parlez de délégation
05:53il y a une question de négociation
05:53absolument
05:53bon avant ça on l'a dit
05:55on est quand même sur notre fameux taux de crédit
05:57bon on en revient à nos taux
05:59après bonifier là
06:00nos petites lignes là
06:02qu'on a vu fleurir
06:03ça fait plusieurs mois quand même
06:04qu'on les voit même plusieurs années
06:05il y a souvent des petites opérations commerciales
06:07mais là on a quand même l'impression
06:10vraiment
06:10alors à chaque fois je dis c'est la foire fouille
06:12et je passe pour une vieille
06:13mais c'est vraiment ça l'idée quoi
06:14c'est on a telle banque qui va faire
06:17du 3.10 pour tous les profils
06:18telle banque qui va faire
06:20plus du 2.49 mais du 1.99
06:22en fonction de vos âges
06:23si vous êtes primo
06:24si vous achetez dans le 9
06:25c'est quoi le sujet là
06:26elles font quoi les banques
06:27les banques comme l'a évoqué Julie tout à l'heure
06:29elles souhaitent conquérir des nouveaux clients
06:31et par ce biais là
06:32elles souhaitent proposer des taux attractifs
06:34donc ça passe par le taux nominal
06:35mais ça passe beaucoup aussi
06:36en fonction de leur catégorie d'emprunteurs
06:38ciblées
06:39donc de pouvoir mettre en place
06:41un certain nombre de taux bonifiés
06:43notamment dans le 9
06:44voilà donc tout ça
06:45peut permettre de réduire
06:46de façon très drastique
06:47le taux moyen
06:47dans quelle mesure Julien
06:48parce que c'est ça le sujet
06:49c'est quand on a dit
06:503.5% c'est le taux affiché là
06:52en ce moment
06:52globalement depuis quelques semaines
06:54quelques mois
06:54dans quelle mesure
06:55si j'arrive à cumuler
06:56toutes ces petites lignes
06:57j'arrive à faire baisser
06:59mon taux lissé
07:00j'ai envie de dire
07:00alors nous on avait partagé
07:01un exemple avec
07:02certains de vos confrères
07:03qui permettait d'arriver
07:04à un taux qui était
07:05moins de 1.5
07:06qui arrivait à 1.19%
07:08de taux moyen
07:09là on est sur le profil
07:11mais parfait quoi
07:12on doit avoir tout quoi
07:13donc on est sur des revenus
07:14mensuels de 4.000 euros
07:15un emprunt de 350.000 euros
07:17sur 25 ans
07:18et sur l'achat
07:19d'un appartement
07:19VFA de 80 m²
07:219 en vente en étapes
07:22d'achèvement
07:23et donc on cumule
07:24le PTZ
07:25le PTZ
07:26immodurable
07:27le prêt
07:28le prêt
07:281% emprunteur
07:301% patronal
07:31pardon
07:31d'action logement
07:32d'action logement
07:32qui permet in fine
07:34tout ça mis bout à bout
07:35d'arriver à un taux
07:36très attractif
07:36et donc
07:37très loin du 3.000
07:38de ce qu'on dit
07:39c'est-à-dire très loin
07:39des 3.5
07:40Julie j'imagine
07:40que vous faites aussi ce constat
07:41alors là on est sur un exemple
07:43exceptionnel
07:44parce qu'il doit cocher
07:44toutes les cases
07:45mais globalement
07:46c'est vrai que
07:47même si vous ne rentrez pas
07:49dans ce profil type
07:51il y a quand même
07:52une réalité du taux lycée
07:53qui est bien inférieure
07:54aux 3.5%
07:55oui c'est ça
07:55le taux moyen
07:56alors du coup
07:56nous on va l'appeler
07:57le taux moyen du projet
07:58et nous on constate
07:59qu'on a un écart
08:00de quasiment un point
08:02entre le taux moyen
08:03du prêt principal
08:04et le taux moyen
08:05global du financement
08:06en vrai c'est plutôt 0.9
08:08c'est quand même
08:09assez conséquent
08:09en gros vous passez
08:10de 3.5 à 2.5 quoi
08:11globalement
08:11oui c'est ça à peu près
08:13et là c'est lié effectivement
08:15bon majoritairement
08:16quand même le gros effet de levier
08:17c'est le prêt à taux zéro
08:18de l'état
08:18de l'état
08:20ce sont les prêts bonifiés
08:21des banques
08:22en complément de ce que disait Julien
08:23il y a beaucoup de prêts bonifiés
08:25que les banques
08:25sont dans l'obligation
08:26de réaliser aussi
08:28pour leurs objectifs
08:29de verdissement
08:30si vous achetez
08:31donc typiquement
08:32si vous achetez un logement neuf
08:33ou un logement performant
08:35énergétiquement
08:35y compris dans l'ancien
08:37c'est quoi un logement performant
08:38c'est quelle note
08:39de diagnostic de performance
08:40c'est au-delà de D
08:40on va dire
08:41c'est plutôt AB
08:42ou un engagement de travaux
08:44pour améliorer
08:45la performance énergétique
08:46donc dans tous ces cas là
08:47beaucoup de banques
08:48plutôt des banques nationales
08:49en plus
08:49ont des objectifs
08:50à ce niveau là
08:52et probablement des avantages
08:54si elles le font aussi
08:55donc c'est vraiment
08:56là tout l'intérêt
08:57de faire appel à un expert
08:58puisqu'effectivement
08:59c'est aujourd'hui
09:00assez complexe
09:00au-delà de la forfouille
09:01en tout cas
09:02chaque banque
09:03a son mode de fonctionnement
09:05et donc
09:05un expert en financement
09:07comme un courtier
09:08par exemple
09:09lui sait très exactement
09:11en temps réel
09:11quelle banque propose quoi
09:12et donc en fonction
09:14de votre profil
09:14on va être en capacité
09:16de vous accompagner
09:17vers la banque
09:17qui va vous permettre
09:18d'optimiser au maximum
09:20le coût de votre crédit
09:22clairement
09:22mais c'est intéressant
09:23ce que vous dites Julie
09:24et du coup ça me fait regarder
09:24vraiment Emmanuel
09:25sur l'anticipation
09:26du coût du crédit
09:27parce que ça
09:28c'est un vrai sujet aussi
09:28sur l'assurance de presse
09:29et toujours à chaque fois
09:30ça arrive
09:30c'est le petit dernier Emmanuel
09:32on est là en train de
09:33ah ouais je vais avoir
09:34les 30 000 euros
09:36à 1% d'action logement
09:37je vais avoir mon petit prêt
09:37à taux zéro de l'état
09:38je vais avoir mon prêt booster
09:39d'ici de là
09:40de machin de truc
09:41oh super j'ai un taux
09:42de 2,5 au lieu de 3,5
09:44mais en fait
09:45j'ai toujours mon assurance
09:45de prêt derrière
09:46et ça comment je fais
09:47pour anticiper le coût
09:48de ce que ça va représenter
09:50parce qu'il y a quand même
09:51très souvent
09:51de mauvaises surprises
09:53quand vous passez
09:53le pas de la banque
09:55et que vous dites
09:55ok je vise telle mensualité
09:57mais c'était sans compter
09:59cette assurance de prêt
10:00mais je crois que
10:01je crois quand même
10:02qu'on peut anticiper Marie
10:03parce que
10:05vous avez une somme de taux
10:07effectivement
10:08entre les PTZ
10:08le taux classique
10:09etc
10:10vous allez faire
10:11allez vous allez prendre
10:12aujourd'hui
10:13on est la rentrée
10:14vous allez prendre un taux
10:15à 3%
10:153,2%
10:17allez en moyenne
10:18et vous allez calculer
10:19votre assurance de prêt
10:20vous allez faire des simulations
10:21sur des sites
10:22vous allez demander
10:23à des courtiers
10:23etc
10:24vous serez absolument
10:25très proche de la vérité
10:27même si votre taux
10:28est à 3,45
10:28votre taux est à 2,95
10:30j'en sais rien
10:31vous serez très proche
10:32de la vérité
10:33parce que
10:33il y a très très peu
10:36de variations
10:38de la prime d'assurance
10:40en fonction du taux
10:41voilà
10:42d'accord
10:43mais en fonction des banques
10:44c'est plutôt en fonction
10:45de votre âge
10:45et du capital
10:46alors mais justement
10:47en fonction des banques
10:47alors Marie
10:48Marie
10:48Marie
10:49bah quoi ?
10:50avant de venir
10:50je me suis dit
10:51je vais me régaler
10:52je vais prendre un exemple
10:54parce que
10:54vous savez
10:55ça fait quand même
10:55des années
10:56qu'on se dit
10:56à un moment donné
10:57il faut prendre
10:57le taux de la banque
10:59il faut prendre
11:00l'assurance bancaire
11:01on dit à partir
11:02de 45-50 ans
11:03ça devient moyen
11:05régalade
11:05pourquoi ?
11:07il y a 15 jours
11:09un prêt bancaire
11:11alors un beau prêt
11:12600 000 euros
11:13ouais
11:15un taux vraiment
11:17tout à fait correct
11:173,05
11:18ah oui
11:19plus que tout à fait correct
11:20pas mal
11:21mais c'est l'histoire
11:22de quelqu'un
11:22qui a quand même
11:23un peu de poids
11:23dans sa banque
11:24il a du poids
11:24dans sa banque
11:25on lui propose
11:25un taux d'assurance
11:27accrochez-vous
11:271%
11:28waouh
11:29mais il est âgé
11:3055 ans
11:31il n'est pas si âgé
11:33mais il a franchi
11:35certaines bornes d'âge
11:35j'imagine
11:361%
11:371%
11:40il y a Julie
11:40vous avez entendu
11:41la cordière
11:41qui va avoir un problème
11:42de taux d'urgence
11:43oui oui
11:431%
11:45et donc du coup
11:46on lui a fait son assurance
11:47de prêt
11:480,40
11:49vous avez pu vous
11:51quand il a choisi
11:51mais attend
11:52du coup la banque
11:53a accepté
11:53qu'il ne prenne pas
11:54l'assurance de prêt
11:55alors
11:56ça m'a
11:57là où j'ai été
11:58quand même
11:59là où
12:01on fonde de l'espoir
12:02en l'être humain
12:03c'est que
12:03et même
12:04au banquier
12:05parce que
12:06le banquier a dit
12:07à son client
12:08écoutez je ne pourrais
12:08pas rivaliser
12:09prenez l'assurance
12:10à fiesta
12:11de toute façon
12:12mais donc ça
12:13donc les banques
12:14vont pas forcément
12:15freiner
12:16non ça dépend
12:17quel poids
12:18vous avez
12:18dans une banque
12:19c'est toujours
12:19la même démarche
12:21non mais c'était
12:22pour vous dire
12:23quand même
12:23que le taux
12:24de 1%
12:24même quand on a
12:25un peu de poids
12:25on a 1%
12:27oui ce que vous dites
12:28c'est que c'est pas forcément
12:28c'est pas nécessairement
12:30lié à vos revenus
12:30c'est souvent lié
12:31surtout à votre âge
12:32peut-être
12:33vos pépins de santé
12:33oui c'est ça
12:35mais il y a quand même
12:36encore des taux
12:36très élevés
12:38en assurance de prêt
12:38bancaire
12:39on peut quand même
12:39rajouter qu'une banque
12:40n'a pas le droit
12:41de refuser une assurance
12:42si elle est de garantie
12:43équivalente
12:46c'est qu'on est dans la négo
12:47j'imagine que dire à son banquier
12:48avec qui on est en train
12:49de négocier justement
12:50pas du 3-5
12:50mais du 3-2
12:52et puis un petit prêt
12:53à taux bonifié
12:53petit machin machin etc
12:54et si on lui dit tout de suite
12:56bah en fait moi
12:56il y a un rôle de conseil
12:58quand même
12:58un devoir de conseil
12:59aussi au niveau de la banque
12:59quand l'écart est aussi conséquent
13:01à niveau de garantie équivalente
13:03objectivement
13:03elle ne peut pas refuser
13:04en plus je suis à peu près sûre
13:05que même avec un taux de 3-0-5
13:07un point d'assurance
13:08plus les garanties
13:09plus les frais de dossier
13:10ça passe c'est vrai
13:10on avait peut-être un problème
13:11avec le taux d'usure
13:12alors on rappelle le taux d'usure
13:14le taux maximal
13:15auquel les banques
13:15sont autorisées à prêter
13:16et c'est en revue
13:17tous les 3 mois
13:18donc là on termine
13:19le trimestre
13:19qu'on avait entamé
13:21début juillet
13:22légère hausse du taux d'usure
13:23je suspecte d'ailleurs
13:24ce banquier d'avoir
13:27d'avoir accepté l'assurance
13:29pour que le dossier passe
13:31parce que peut-être
13:31le taux d'usure est à peu près
13:32mais donc en fait
13:32ça veut dire ce que vous êtes
13:33en train de dire
13:33pardon j'insiste
13:34mais ça veut dire
13:34que le banquier lui-même
13:35il n'a pas forcément la main
13:36sur le taux de notre assurance de prêt
13:37non
13:41après c'est un service à part
13:42en tout cas j'étais content
13:44que ce banquier ne lui propose pas
13:45une solution alternative interne
13:47oui parce qu'ils ont aussi
13:48leur propre contrat
13:49de plus en plus quand même
13:50de plus en plus les banques
13:51sont amenées parfois
13:53à négocier le taux de l'assurance
13:55c'est vraiment pas
13:55une première intention
13:56mais entre perdre
13:58complètement l'assurance
13:58ou avoir un peu moins
14:01de rentabilité dessus
14:02on voit de plus en plus
14:03de banques qui revoient
14:04le taux de leur contrat groupe
14:05puisqu'il y a un écart
14:06qui est vraiment trop important
14:07elles sont toujours
14:07en quasi monopole
14:08là-dessus les banques
14:09en tout cas
14:10elles ont des parts de marché
14:10très élevées
14:11Julien vous avez ce genre de client
14:12où vous dites
14:14voilà on est en train
14:15de négocier le crédit pour vous
14:16mais en fait
14:16j'ai calculé
14:18que dans cette banque là
14:19l'assurance de prêt
14:19qu'on va vous proposer
14:20elle va être toute pourrie
14:21donc vaut mieux peut-être
14:22que vous passez
14:23dans cette banque là
14:24parce qu'en réalité
14:25même si le taux nominal
14:26de votre crédit IMO
14:27il est peut-être
14:28un peu plus élevé que l'autre
14:29en réalité
14:30votre assurance de prêt
14:30sera plus compétitive
14:31j'ai envie de dire
14:32tous les jours
14:34nous on est là
14:34pour conseiller nos clients
14:36et donc leur proposer
14:36une offre packagée
14:37et donc le crédit
14:39et l'assurance
14:40donc bien sûr dans le conseil
14:41qu'on est amené
14:41à notre client
14:43la partie assurance
14:44est bien sûr intégrée
14:45prise en compte
14:45et ça vous arrive aussi
14:47de leur dire
14:48de ne pas négocier avec eux
14:49de dire
14:50surtout
14:52acceptez les conditions
14:52qu'on vous propose aujourd'hui
14:53de toute façon
14:54vous pourrez partir plus tard
14:55parce que
14:55typiquement on est sur un profil
14:57peut-être un peu fragile
14:57qui déjà a eu la chance
14:58qu'on lui fasse une proposition
15:00alors nous on fait du commerce
15:01avec les banques
15:02donc on s'interdit
15:03de dire à nos clients
15:04en on et off
15:07on s'interdit
15:08enfin on voit assez
15:09de personnes
15:09qu'on ne finance pas
15:10pour trahir l'assurance
15:11on s'interdit nous
15:12vis-à-vis de nos partenaires
15:13bancaires
15:14de retravailler
15:14les clients
15:15qu'on leur envoie
15:15bien sûr
15:16mais j'imagine
15:17que quand vous avez
15:17des profils
15:18où vous vous dites
15:18que l'assurance
15:19va être trop coûteuse
15:20ou limite impossible
15:22est-ce que vous leur dites pas
15:23bah effectivement
15:24il y a peut-être
15:24la seule solution
15:25qu'on voit
15:25c'est celle-ci
15:27enfin voilà
15:27l'idée c'est pas
15:28de trahir votre partenaire
15:29banquier
15:30mais c'est un moment
15:31votre client direct
15:32ça reste quand même
15:33tout à fait
15:33alors le client aujourd'hui
15:34est quand même
15:35bien informé
15:36en tout cas mieux informé
15:36qu'il ne pouvait l'être
15:37je pense il y a encore
15:38quelques temps
15:38sur l'assurance de prêt
15:39c'est chaud quand même
15:40à part nous
15:40je veux pas faire notre
15:41autopro dans les experts
15:42de l'IMO
15:42grâce à Marie
15:43merci Marie
15:44je vous en prie
15:44mais effectivement
15:45comme a dit Emmanuel
15:46donc là c'était un rapport
15:47de 1 à 2
15:48donc ça peut être
15:48parfois même des rapports
15:49de 1 à 3
15:50et encore plus important
15:51donc en termes de conseils
15:52clients bien sûr
15:53que nous on va amener
15:54ces sujets là
15:55mais on s'interdit
15:56comme je vous le disais
15:57de retravailler
15:57les bas clients
15:58clients qu'on peut envoyer
15:59à nos partenaires
15:59et ça fait partie
16:00du package global
16:01du conseil
16:02qu'on est amené à faire
16:03et le client
16:04quand il revient nous voir
16:05nous on s'interdit
16:06comme je vous le disais
16:08de travailler
16:08de façon maladroite
16:09nos clients
16:09donc on va vers
16:10nos partenaires
16:11en disant voilà
16:11tel client veut renégocier
16:12vous êtes en capacité
16:13de le faire
16:14oui non
16:14et en fonction
16:15on avise
16:15bon maintenant
16:16je vais vous poser
16:17des questions
16:17sur vos clients
16:18et sur les chouchous
16:19et les détestés
16:19des banques
16:20parce que ça va être
16:21le sujet
16:21ou des assureurs
16:22d'ailleurs
16:23en cette rentrée
16:24ma question c'est
16:24qui a le plus de chances
16:26d'obtenir les meilleures conditions
16:27et qui a le plus de chances
16:29de voir son projet immobilier
16:30se compliquer
16:32Julie
16:33je ne dirais pas
16:33qu'il y a un profil type
16:35parce qu'on s'est déjà
16:36rencontré plusieurs fois
16:37Marie
16:37et c'est vrai que pendant un temps
16:38les investisseurs
16:39n'étaient pas la clientèle
16:40cible des banques
16:42ce qui achète un bien
16:43pour le mettre à l'allocation
16:43exactement
16:44donc c'est moimbré aujourd'hui
16:45donc je dirais
16:46il n'y a pas une catégorie
16:48de clientèle
16:49qui est moins recherchée
16:50qu'une autre
16:50on voit que le marché
16:51aujourd'hui
16:52il est particulièrement porté
16:53par l'acquisition
16:53de la résidence principale
16:55en fait
16:56ça va être un peu
16:57votre profil personnel
16:59c'est même pas forcément
17:00une histoire de revenus
17:00mais plus vous avez
17:01des revenus élevés
17:03plus on aura
17:04l'attitude
17:05pour aller négocier
17:06des conditions
17:07plus intéressantes
17:08avec le banquier
17:08puisque le banquier
17:09ne gagne pas énormément
17:10d'argent sur le crédit
17:11mais il en gagne
17:12sur l'assurance
17:12il en gagne surtout
17:13sur la bancarisation
17:14du client
17:15et sur la relation bancaire
17:16qu'il va mettre en place
17:17donc plus un client
17:19a des revenus importants
17:20plus il y aura de flux
17:20sur les comptes
17:21plus ils pourront lui proposer
17:22de l'épargne
17:23des produits annexes
17:23des petits placements sympas
17:24donc c'est un petit peu
17:25à ça qu'ils vont être attentifs
17:26c'est vrai que si vous n'avez
17:28pas du tout d'apport
17:29un CDI de moins de 3 mois
17:30et des comptes
17:31qui ne sont pas foufous
17:32avec un gros saut de charge
17:33c'est-à-dire
17:33une mensualité de crédit
17:34qui sera plus importante
17:35que votre loyer actuel
17:37bon
17:37il va falloir effectivement
17:38faire appel à un super courtier
17:39on ne le répète pas assez souvent
17:40c'est ça aussi l'idée
17:41c'est-à-dire que si vous êtes locataire
17:42depuis un paquet d'années
17:43que vous en avez pour
17:44je ne sais pas
17:451000 ou 1200 euros par mois
17:47assurez-vous peut-être
17:48que sur l'emprunt
17:48on ne soit pas au-delà
17:49comme ça vous pouvez rassurer
17:50la banque sur votre capacité
17:51à payer
17:51soit pas au-delà
17:52soit
17:53mais ça c'est mes vieux réflexes
17:54parce que j'étais banquière
17:54aussi avant
17:55et c'est vrai
17:56vous êtes devenu courtière
17:57quel est le message ?
17:58je suis restée experte
18:00le message il est là
18:01les experts
18:01ils sont chez les courtiers
18:02aujourd'hui majoritairement
18:05mais effectivement
18:06pour moi on peut décider
18:07un dossier sur l'analyse
18:08des relevés de compte
18:09et la capacité
18:10que va avoir l'emprunteur
18:11à assumer les nouvelles charges
18:12soit parce qu'elles sont équivalentes
18:13ou pas beaucoup plus élevées
18:15que le loyer précédent
18:16soit parce qu'on a démontré
18:17une capacité d'épargne mensuelle
18:18qui permet de confirmer
18:20à la banque
18:20parce que la banque
18:21elle prend toujours un risque
18:22quand elle prête
18:22que vous allez pouvoir
18:23rembourser le crédit
18:25et donc c'est plutôt
18:25ce qu'on va appeler
18:26le risque d'échéance
18:27s'assurer que vous êtes en capacité
18:28à rembourser votre crédit
18:30c'est ça qu'on va regarder
18:31bien sûr
18:31et il y a aussi un sujet
18:32aussi de dépenses
18:33j'imagine
18:33je vous regarde
18:33je veux dire
18:34parce que évidemment
18:34on revient tous de vacances
18:35plus ou moins longues
18:37et on se pose la question
18:38parce que moi je sais
18:38je salue Pierre Chevillard
18:40le journaliste Pierre Chevillard
18:41qui vient régulièrement
18:42à l'antenne de BFM Business
18:43et qui prévient
18:44à chaque fois
18:44à chaque période de vacances
18:45et qui plus est
18:46les vacances estivales
18:47attention faites pas de bêtises
18:48avec votre compte
18:49n'allez pas jouer au casino
18:50et claquer tout ce que vous avez
18:52économisé toute l'année
18:53si vous avez un projet
18:54IMO à la rentrée
18:55ça aussi les banques
18:56vont le regarder là
18:57si je vais voir mon banquier
18:58en lui disant
18:59que je vais emprunter
18:59et qu'il voit
19:01des dépenses même ponctuelles
19:02j'ai envie de dire
19:02pour le coup
19:04je pense que je vais
19:05enfoncer une porte ouverte
19:05mais le banquier
19:06pour prendre un avis
19:07et accompagné par un courtier
19:09il regarde les relevés
19:10de comptes
19:11des trois mois précédents
19:12donc effectivement
19:13s'il voit des comptes
19:14à découvert
19:14des dépenses somptuaires
19:16sur des natures
19:19pas à faire
19:20donc effectivement
19:21ça va pas dans le bon sens
19:22même si c'est ponctuel
19:23même si c'était
19:24parce que c'était l'été
19:25j'ai fait quelques folies
19:26après il peut y avoir
19:27des éléments de discussion
19:28et donc c'est la capacité
19:29à convaincre son partenaire
19:31disons qu'on part pas
19:31avec deux kilomètres d'avance
19:33et ça veut dire quoi ?
19:34ça veut dire comme vous dites
19:34ils vont regarder
19:35mes trois derniers relevés de comptes
19:37ça veut dire que si par exemple
19:37j'ai fait un peu trop de bêtises
19:39pendant l'été
19:40peut-être que j'attends deux ou trois mois
19:42avant d'aller voir mon banquier
19:43oui oui
19:43plus vous avez des relevés de comptes
19:45qui démontrent
19:47tout propre
19:48tout beau
19:48tout le monde a le droit
19:49de partir en vacances
19:49et se faire plaisir
19:50bien sûr
19:51c'est pas le mois d'été
19:52c'est pas forcément
19:53les onze mois
19:54bien sûr
19:54c'est pour ça que je vous pose la question
19:55parce qu'au-delà même
19:57effectivement je parlais casino
19:58sortie machin
19:59mais tout le monde fait pas ça
20:00mais simplement ne serait-ce que
20:01la location de vacances
20:02les restaurants etc
20:03est-ce que c'est le meilleur mois
20:04j'ai envie de dire
20:05en septembre pour aller voir
20:06je pense que
20:07enfin tout s'explique
20:08donc après le banquier
20:10va certes analyser
20:11les relevés de comptes
20:11après si on explique
20:12pour x ou x raisons
20:12qu'on a eu
20:14pour fêter je ne sais quoi
20:15telle dépense
20:16ça se comprend
20:17voilà
20:17après encore une fois
20:19je pense que plus on arrive
20:20avec un dossier propre
20:20plus on a de chances
20:21de pouvoir obtenir un oui
20:23de notre partenaire
20:24vous êtes amené à dire
20:25attendez un peu
20:26alors
20:27oui
20:28parfois
20:28et pas que l'été
20:31si le sujet
20:32c'est que l'été
20:33normalement
20:34si la personne
20:34est plutôt bonne gestionnaire
20:36elle aura épargné
20:37pour pouvoir passer
20:39de belles vacances d'été
20:40si elle ne vit que
20:41sur son découvert en été
20:42ça va moins séduire la banque
20:44après si sur trois mois
20:45il y a vraiment
20:46un épiphénomène
20:48sur un mois
20:49on peut aussi donner
20:50six mois de relevé de compte
20:51par exemple
20:51pour dire voilà
20:51on est sur quelque chose
20:52de très ponctuel
20:54mais en fait
20:55toutes les questions
20:55de bon sens
20:56et d'être en capacité
20:57à rassurer la banque
20:58la banque
20:58comme un assureur
20:59elle va regarder
21:00le risque qu'elle prend
21:01est-ce que j'ai raison
21:03de prêter à cette personne-là
21:04est-ce que si c'était
21:05mon chéquier
21:05je ferais un chèque ou pas
21:07est-ce que je lui prêterais
21:07de l'argent
21:08exactement
21:08vous savez quand moi
21:09j'ai signé mon premier dossier
21:10c'est la question
21:10que mon directeur m'a posée
21:11ce serait ton chéquier
21:12tu ferais le chèque ou pas
21:13on les connait pas ces gens
21:16Emmanuel
21:17Julie
21:17vous tend une perche
21:18c'est comme les assureurs
21:20du coup c'est pareil
21:20je vous pose la même question
21:21les chouchous des assureurs
21:24et j'ai envie de dire
21:25les pas chouchous
21:27j'essaye de modérer mes propos
21:28je vais encore vous faire sourire
21:30nous on prend
21:31absolument tout le monde
21:32ouais mais à Finisca
21:34vous faites la promo
21:34c'est normal
21:35mais ce que je veux dire
21:35c'est globalement
21:36non
21:37on a
21:38alors
21:38on a deux choses
21:39tiens pour en revenir à l'été
21:41c'est la fin de l'été
21:41vous avez fait des roses épicines
21:43au bord de la plage
21:45et puis vous avez
21:46un petit taux
21:47un petit taux de cholestérol
21:48et de glycémie
21:49qui a un petit peu
21:50qui a un petit peu monté
21:52du coup
21:53nous les assureurs
21:54on a tendance à vous dire
21:55si vous voulez faire
21:56une petite prise de sang
21:57pour avoir une assurance
21:58normale
21:59faites une petite diète
22:01de 10-15 jours
22:01et passez votre prise de sang
22:03mais c'est normal
22:04mais attendez
22:05c'est intéressant
22:06ce que vous dites
22:06Emmanuel
22:07ça veut dire
22:07qu'au moment de la souscription
22:09de l'assurance de prêt
22:10on va me demander
22:11de faire une prise de sang
22:12systématiquement
22:12ou que dans certains cas
22:13il va arriver
22:13alors les petits dossiers
22:14aujourd'hui
22:15enfin les petits dossiers
22:16les dossiers à 200
22:17250 000
22:17300 000
22:18là pour le coup
22:19c'est du déclaratif
22:20mais c'est vrai
22:21que si vous avez
22:21des dossiers plus importants
22:22que vous avez fait la fête
22:23que vous n'avez pas compté
22:25pendant vos deux mois d'été
22:27c'est bien
22:27de se mettre
22:28un petit 10 jours
22:29de diète
22:30de toute façon
22:31la prise de sang
22:31va révéler
22:32quelque chose
22:32de structurel
22:33donc ça malheureusement
22:35vous ne pourrez pas
22:35l'effacer en 10 jours
22:36en revanche
22:37vous pourrez effacer
22:38vos soirées
22:39un peu arrosées
22:39etc
22:40c'est tout à fait normal
22:43il y a le bon
22:43et le mauvais
22:44cholestérol
22:45et pour en revenir
22:46aux clients chouchous
22:47on n'a pas véritablement
22:48de clients chouchous
22:49on a juste
22:50aujourd'hui
22:51des assurés
22:51qui sont un petit peu
22:53plus surveillés
22:53qu'ils ne l'étaient
22:54il y a 10, 15, 20 ans
22:55et on en parlait
22:56dans une autre émission
22:57et je veux parler
22:58notamment
22:59des professions
23:01de l'éducation
23:02où il y a énormément
23:03d'arrêt de travail
23:05absolument
23:05de burn-out
23:07etc
23:07et puis les professions
23:08de la santé
23:09qui sont aujourd'hui
23:10vraiment impactées
23:11d'ailleurs
23:12je vous interromps
23:13Emmanuel
23:13mais il y a quand même
23:13aussi un lien
23:14et ça nous permettra
23:15de conclure chacun
23:16une dernière prise de parole
23:17parce que le temps
23:17passe
23:19avec ce sujet-là
23:21justement
23:21de l'enjeu
23:23du climat actuel
23:24sur aussi notre état de santé
23:26notre capacité
23:26à obtenir de bonnes conditions
23:27j'imagine que ça joue
23:28quand même
23:29c'est fondamental
23:30en 3 ans
23:30on a eu plus 30%
23:32d'arrêt de travail
23:33mais toute compagnie
23:35confondue
23:35et même
23:36enfin justement
23:37source sécurité sociale
23:38CPAM
23:39mais donc il y a plus de vigilance
23:40du côté des banques
23:41quand même aussi
23:41et des assureurs
23:42oui mais après
23:43c'est plutôt les assureurs
23:44les assureurs
23:45vont devenir
23:46pas très prudents
23:47mais vont devenir
23:49vigilants
23:50demain
23:51à certaines professions
23:52à certains risques
23:53qu'on prend
23:53retour du chômage
23:54tout ça
23:55enfin ça aussi
23:55oui
23:56après l'assurance chômage
23:57est un peu indépendante
23:58de l'assurance de presse
23:59c'est optionnel
24:00là ça dépend
24:01vraiment
24:02de la conjoncture
24:04d'ailleurs d'un mot
24:05pour qu'après je passe la parole
24:06Emmanuel
24:06il y a un vrai sujet
24:07qui m'intéresse
24:07si je dois signer
24:08on a bien compris
24:09qu'effectivement
24:10il valait mieux
24:11parfois dans certains cas
24:12rester avec sa banque
24:13je sais qu'aucun de vous
24:14ne le dira peut-être
24:15Emmanuel un peu
24:16mais quand même
24:17parfois il vaut mieux signer
24:17l'assurance de pres de la banque
24:18quitte à l'acquitter plus tard
24:19il y a quand même des choses
24:21on le disait
24:21la banque peut pas s'opposer
24:22à ce que j'aille ailleurs
24:23s'il y a les mêmes conditions
24:25je fais attention
24:25aux conditions que je signe
24:27avec mon banquier aussi
24:27non c'est ça Emmanuel
24:28il y a quand même
24:29deux trois trucs
24:29des garanties pas nécessaires
24:31les garanties
24:32bon et les garanties
24:33pas nécessaires
24:34oui mais ça
24:34on s'en rend compte
24:35que deux trois ans
24:36lorsqu'on veut résilier son assurance
24:37c'est pour ça qu'il faut le dire avant
24:38voilà
24:39donc on fera probablement
24:40une émission sur les garanties
24:41non nécessaires
24:43non mais les garanties
24:45non mais typiquement
24:46par exemple
24:47je donne un exemple
24:47mais garantie perte d'emploi
24:48faites attention
24:49ne la prenez pas
24:50alors ça c'est
24:51ça c'est encore autre chose
24:52la garantie perte d'emploi
24:53c'est quelque chose
24:54qui coûte assez cher
24:55qui couvre assez mal
24:58et qui n'est pas substituable
24:59après en sortie
24:59par un assureur alternatif
25:00c'est ça aussi quoi
25:02on peut les prendre
25:03on peut les prendre
25:04mais l'assuré va payer cher
25:07oui donc ça fait partie
25:08du petit conseil
25:09Julien je vous regarde
25:10forcément
25:10on va se projeter
25:12un tout petit peu
25:12sur cette fin d'année
25:13on a donné je pense
25:14plutôt des bons conseils
25:15pour toutes celles et ceux
25:16qui veulent emprunter
25:17dernier conseil
25:18est-ce que c'est le moment
25:19de le faire
25:19parce que l'année prochaine
25:20ce sera compliqué
25:21je rappelle qu'on a une élection
25:22présidentielle l'année prochaine
25:23on sait que le marché
25:24quelle que soit la raison
25:25a tendance quand même
25:26à ralentir un petit peu
25:27notamment plus évidemment
25:29du côté des investisseurs locatifs
25:31que de ceux qui achètent
25:32leur résidence principale
25:33n'empêche
25:33est-ce que là
25:34c'est la dernière fenêtre
25:35de tir qui s'enclenche
25:36on va avoir septembre
25:37octobre novembre
25:38décembre ça va commencer
25:39à tanguer un peu
25:40est-ce que
25:41c'est le moment d'emprunter
25:42je le fais bien
25:44je vous le dis
25:44à chaque fois
25:45je pense que c'est toujours
25:45le moment d'emprunter
25:47je suis de la naturelle
25:48fondamentalement optimiste
25:49donc je ne suis jamais
25:50genre c'est la dernière fois
25:51qu'on peut
25:52c'est pas la dernière fenêtre
25:53de tir
25:53après encore une fois
25:55et je l'avais évoqué ici
25:56si vous avez un projet de vie
25:57aujourd'hui la hausse des taux
25:59elle est mesurée
26:00depuis le début de l'année
26:01il y a des opportunités
26:02qui sont faites
26:02les banquiers ont envie
26:03de prêter
26:04le marché immobilier
26:05se maintient
26:06alors il est moins haussier
26:07qu'on ne l'imaginait
26:07mais il se maintient
26:09donc bien sûr
26:10que c'est le moment
26:10d'emprunter
26:11en cette rentrée
26:12mais pas attendre peut-être
26:13des jours meilleurs
26:14c'était ma question
26:15alors les jours meilleurs
26:16parce que parfois
26:17il y en a qui attendent
26:18en se disant
26:18ça sera peut-être mieux demain
26:19je vais me permettre
26:20de citer ma grand-mère
26:21un tiens vaut mieux
26:22que deux tu l'auras
26:23donc allez-y
26:25si c'est le moment
26:26Julie ?
26:27Julie m'a appris ma phrase
26:28c'est celle que je vous dis
26:29à chaque fois
26:29vous avez la même grand-mère
26:31alors non
26:31moi l'ami ne disait pas ça
26:33mais je vais le garder
26:33pour moi ce qu'elle me disait
26:36c'est effectivement
26:37toujours le moment
26:37d'acheter a fortiori
26:39quand on est sur un marché
26:40qui est très clairement
26:41porté par les accessions
26:43de résidences principales
26:44les acquisitions
26:45de résidences principales
26:46en 2025
26:4778% des crédits distribués
26:49concernent l'acquisition
26:50de la résidence principale
26:51donc on n'est pas
26:52sur des projets
26:53qui sont reportables
26:54si on achète
26:55sa résidence principale
26:56c'est qu'on vient de se fiancer
26:57on a un bébé qui est arrivé
26:58au contraire
26:59on a besoin de plus petit
27:00donc on est souvent
27:01sur des achats
27:02qu'on ne peut pas
27:03reporter éternellement
27:04l'investissement locatif
27:06la résidence secondaire
27:07on peut le faire
27:07en fonction d'un contexte
27:10qu'on pourrait trouver
27:11plus favorable
27:11la résidence principale
27:12ça n'est pas le cas
27:13donc de toute façon
27:14et puis on rappelle
27:15un crédit
27:16ça se renégocie
27:16un crédit
27:17se renégocie
27:18un prix
27:18jamais
27:19donc si les taux
27:20étaient amenés à baisser
27:21les prix augmenteraient
27:21donc de toute façon
27:22il y a toujours un bénéfice
27:23à le faire
27:24quand on a besoin de le faire
27:25bon ben voilà
27:25c'est dit
27:26et d'ailleurs
27:26une assurance de prêt
27:27on va le redire
27:27on l'a dit très souvent
27:28je regarde Emmanuel
27:29je ne vous laisserai pas parler
27:30parce que l'émission est terminée
27:30le jingle est passé
27:31mais on peut aussi
27:33évidemment renégocier
27:34et changer son assurance
27:36de prêt en cours de route
27:37merci à tous les trois
27:38Julien Langlade
27:39le président de CAFPI
27:40Emmanuel Provo
27:40le directeur général
27:41d'AFI ESCAP
27:42patrimoine
27:42et Julie Bachel
27:44la directrice générale
27:45de vous financer
27:45merci à tous les trois
27:46d'avoir été avec nous
27:47pour nous donner
27:47les bons conseils
27:48pour emprunter
27:49en cette rentrée
27:50les experts de l'IMO
27:51reviennent demain
27:52sur BFM Business
27:54les experts de l'IMO
27:56sur BFM Business