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Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
00:07Et il est 10h30 sur BFM Business, l'heure des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel de
00:11l'actualité du jour.
00:12Et ce sont les prix du carburant qui vont occuper l'exécutif aujourd'hui.
00:16Deux réunions programmées à Matignon pour tenter de trouver des solutions à la crise.
00:20Objectif, trouver de quoi aider les automobilistes les plus précaires sans faire déraper les finances publiques.
00:25D'ici là, les prix à la pompe ont franchi dans le week-end de nouveaux records.
00:282,41 euros le litre de gazole, 2,17 euros pour le sans-plomb 95.
00:33Également à la une cette semaine, la politique internationale.
00:36Dans le cadre de la nouvelle Assemblée Générale des Nations Unies,
00:39Emmanuel Macron doit rencontrer ce soir Donald Trump, le président américain,
00:43particulièrement remonté contre les rapprochements de l'Europe avec le Canada.
00:46Depuis Saint-Pierre-et-Miquelon, ce week-end, Emmanuel Macron et Macarnay ont d'ailleurs relancé une alliance sur le
00:52gaz naturel liquéfié
00:53pour diversifier les sources d'énergie de l'Europe.
00:57Notez d'ailleurs l'intervention télévisée ce jeudi à 20h du président français.
01:01Enfin, on suivra également la visite d'État du président chinois cette semaine aux États-Unis.
01:05Visite de mercredi à vendredi, officialisée ce matin par Pékin,
01:09qui dit souhaiter travailler à assurer une stabilité stratégique avec Washington.
01:13Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:15Votre programme avec Bien Ici.
01:17On est bien ici.
01:19Trouvez votre futur logement par vie de quartier et temps de trajet sur bienici.com.
01:23Les experts de l'IMO avec Opéra Énergie, partenaire de la stratégie énergétique des PME aux grandes entreprises.
01:35BFM Business présente les experts de l'IMO.
01:38Marie-Cœur de Roy.
01:39Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à 10h30 sur BFM Business.
01:43Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:47Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence qui vous concerne, amis professionnels de ce secteur,
01:51le pro de l'IMO des témoignages terrain de vos métiers qui nous intéressent.
01:55Nous, usagers de cet immobilier au sens large.
01:58Aujourd'hui, on rentabilise les résidences secondaires inoccupées une bonne partie de l'année.
02:03Et ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:05Et aujourd'hui, on va parler marché locatif.
02:08Est-ce que ça vaut encore le coup d'investir dans cette crise du logement ?
02:12Eh bien, on va vous dire que oui.
02:14Pas n'importe où et on vous dira où.
02:15Mais d'abord, c'est l'heure du pro de l'IMO.
02:19Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
02:22Et on est en ligne avec Jim Lambert-Seller.
02:26Je ne sais pas si je dis bien votre nom, d'ailleurs.
02:28C'est tout à fait correct.
02:29Merci beaucoup.
02:30Bonjour Marie.
02:30Je suis trop forte.
02:31Bonjour Jim.
02:32Bravo.
02:33Ce n'est pas souvent du premier coup.
02:35Ce n'est pas souvent.
02:35Franchement, d'habitude, je demande à Venedia qui prépare l'émission avec moi.
02:38Et là, j'ai complètement oublié.
02:40Mais à coup de pas.
02:40Donc, je suis extrêmement fière de moi.
02:42Président et cofondateur de Les Vacantes.
02:45Qu'est-ce que c'est Les Vacantes, Jim ?
02:47Alors, qu'est-ce que c'est Les Vacantes ?
02:49Alors, ce n'est pas une énième plateforme.
02:51Je dirais plus que c'est un nouvel usage de l'allocation de résidences secondaires,
02:57notamment en tout cas de biens inoccupés.
03:00Aujourd'hui, on vit quand même dans un paradoxe.
03:03En France, avec énormément de demandes de logements, de problèmes résidentiels que rencontrent beaucoup de Français.
03:11Et en face, des millions de logements qui restent fermés plusieurs mois dans l'année.
03:17On a voulu inventer ce jeu de rencontre.
03:18Alors, vous dites, voilà, 4 millions de résidences secondaires en France occupées en moyenne, seulement 42 jours par an.
03:25C'est dingue quand même.
03:25Quand on entend ça et qu'on voit effectivement la violence de la crise du logement pour certains, c'est
03:30quand même dingue.
03:31C'est un beau gâchis et c'est pour ça qu'on a créé ce lieu de rencontre, parce que
03:34de la demande, il y en a, vous l'avez dit.
03:36Et puis, bon, c'est plus tolérable aujourd'hui d'avoir à la fois ces volets qui sont fermés 8
03:40mois, 9 mois dans l'année.
03:42Et en même temps, des propriétaires qui ont besoin d'amortir leur coût de fonctionnement,
03:46parce qu'une résidence secondaire, ce n'est pas réservé aux riches.
03:49C'est aussi un patrimoine qu'on a parfois malgré soi et qu'il faut entretenir.
03:56Et on sait que ça coûte très cher à l'année.
03:58Donc, c'est aussi entre la fiscalité, ce coût de fonctionnement, une possibilité de rentabiliser le bien,
04:04plutôt finalement sur la basse saison.
04:06Donc ça, on est un peu en complémentarité avec d'autres solutions qu'on connaît très bien.
04:10Mais alors du coup, moi, quand j'ai lu un peu le pitch de votre boîte, l'idée, c'est
04:14de faire des contrats courts, j'ai envie de dire, un bail.
04:17Alors, ironiquement, j'appelle ça le bail précaire, le bail mobilité.
04:21Comment ça fonctionne chez vous, du coup ?
04:23Alors, on n'a pas la prétention de résoudre la crise du logement, évidemment.
04:27Par contre, on apporte une solution parce que c'est plus tolérable d'avoir tous ces biens fermés.
04:32Donc, on a envie de les remettre en circulation pour répondre à des besoins temporaires résidentiels.
04:37Donc, ça peut être concrètement des choses de la vie de tous les jours.
04:41Je veux changer de région, j'ai besoin de visiter sur place, j'ai besoin d'un point d'ancrage
04:45pour quelques mois,
04:46le temps que la vente se fasse pour mon bien.
04:49Ça peut prendre du temps, il me faut que j'ai un logement, je suis en mobilité professionnelle,
04:53je suis en séparation, je fais des travaux à côté, j'ai besoin de suivre le chantier, ça va durer
04:59quelques temps.
05:01Louer sur les plateformes de courte durée, c'est souvent très cher et ce n'est pas forcément adapté.
05:06On a inventé la solution qui est non pas de l'annuité, non pas du bail à l'année, un
05:11bail classique,
05:12mais quelque chose qui se loue au mois et donc on appelle ça de la moyenne durée et c'est
05:17quelque chose qu'on propose en format alternatif.
05:20Mais c'est un bail mobilité, on est d'accord, c'est ça l'idée ?
05:23Alors il y a le bail mobilité que l'on fait également, qui est vraiment adressé à une cible professionnelle,
05:29donc mission, logement, étudiant, stage, formation.
05:34Et on fait également le bail civil qui lui est vraiment dédié à la résidence secondaire,
05:38qui est un droit du droit commun, c'est-à-dire que c'est assez libre, un cadre assez libre,
05:43où on va avoir la possibilité de régulariser les charges, on va avoir une...
05:47C'est quoi, c'est le bail code civil, Jim ?
05:50Exactement, c'est le bail code civil, qu'on appelle parfois aussi bail résidence secondaire,
05:54et qui est vraiment assez libre et souple et protecteur pour le propriétaire.
05:58Mais on rappelle que ce bail code civil quand même, il est à usage d'une résidence secondaire,
06:02c'est-à-dire que pour le locataire, il ne faut pas que ça soit sa résidence principale.
06:05Je rappelle toujours la règle parce qu'on sait que certains ne le savent pas,
06:08ils s'en servent parfois à mauvais escient pour être très libre de pratiquer les loyers qu'ils souhaitent,
06:14dans les conditions qu'ils le souhaitent.
06:16Tout à fait, on fait très attention à ça, et c'est dédié à la résidence secondaire uniquement,
06:20et ça ne peut pas devenir la résidence principale du locataire.
06:23Et par contre, ça répond à beaucoup de cas de retraités qui veulent passer quelques temps dans une autre région.
06:31Il peut y avoir moins de contraintes sur le profil, il n'est pas nécessairement professionnel ce profil, sur le
06:35bail civil.
06:36Une dernière question quand même, Jim, parce qu'on est tenus par le temps.
06:40Moi, ce qui m'intéresse aussi, c'est du côté du propriétaire de cette résidence secondaire.
06:43Ce qui est bien d'avoir une résidence secondaire, c'est de pouvoir, j'ai envie de dire, au dernier
06:47moment, décider de partir.
06:48Alors, il y a l'été, il y a les périodes de vacances scolaires évidemment,
06:50mais il y a aussi un joli week-end en perspective avec du beau temps.
06:54Comment ça se passe du coup ? Est-ce que c'est très engageant ce que vous proposez,
06:57ou est-ce qu'il y a de la souplesse envisageable ?
06:59On s'adresse vraiment aux propriétaires qui n'occupent pas leur maison une grande partie de l'année,
07:03pas à ceux qui vivent à une heure de la maison et qui y vont les week-ends.
07:06C'est souvent, malheureusement, c'est le cas de beaucoup, beaucoup de résidences secondaires
07:09où les gens sont éloignés et n'y vont que, vous l'avez dit, une quarantaine de jours par an.
07:13Donc tous ces mois inoccupés, on propose de les mettre en recirculation,
07:17avec non pas de la gestion toutes les semaines, comme sur Airbnb par exemple,
07:21mais vraiment une personne qui va entretenir le bien sur plusieurs mois.
07:23Votre catalogue, combien de biens là en ce moment, Jim ?
07:26Alors aujourd'hui, on a 900 utilisateurs inscrits et on arrive aux 250 biens sur la plateforme.
07:32Et bien voilà, tous celles et ceux qui ont une résidence secondaire
07:34et qui cherchent à optimiser la rentabilité quand même, parce qu'on le dit, vous l'avez très bien dit,
07:38c'est souvent un gouffre financier pour certains ménages,
07:41cette résidence secondaire à entretenir quand on y va très peu.
07:44Et bien voilà, une solution, les vacantes, Jim Lambert-Seller,
07:47je l'ai dit deux fois très bien et je suis trop fière de moi,
07:49président et cofondateur des vacantes.
07:51Merci à vous d'avoir été avec nous.
07:53Si comme Jim, vous avez un témoignage terrain à nous apporter
07:55sur ce secteur de l'immobilier, n'hésitez pas à nous écrire,
07:58on a une adresse mail, lesexpertsdelimo.fr.
08:02Allez, c'est l'heure du débat.
08:08Et on va rester quand même un peu sur ce marché de la location.
08:11Bien sûr, on va moins parler résidence secondaire,
08:13mais enfin quand même, on en a besoin là aussi.
08:15On est avec deux invités parfaits pour parler de ce secteur-là.
08:19D'abord, Régis Sébille pour Biennissi, le responsable des analyses chez Biennissi,
08:23et Stéphane Briand, le directeur du développement chez Pulsim.
08:26Bonjour à tous les deux.
08:28Bon, on va avoir beaucoup de choses à dire.
08:30D'abord, je regarde Régis forcément parce que Biennissi nous apporte
08:34très régulièrement des données extrêmement précieuses sur l'état du marché.
08:37J'ai quand même envie qu'on fasse un topo là-dessus,
08:40parce que quand on regarde le marché locatif au sens large,
08:43on a le sentiment que tout le monde nous dit
08:45que ce n'est plus le moment, personne ne veut investir en fait.
08:48Et vous me dites à travers vos chiffres que ça peut être vrai dans certains endroits,
08:51ce n'est peut-être pas forcément le moment,
08:52mais il y en a d'autres où en fait, j'ai envie de dire,
08:55tous les astres sont alignés et toutes les planètes sont alignées
08:58pour que ce soit un investissement d'avenir.
09:00Vous regardez ces chiffres très régulièrement, Régis, on en est où de ce marché ?
09:03Alors toujours, on va les regarder régulièrement,
09:05et ce qu'on va voir surtout, c'est que depuis quelques années,
09:07il y a plus de biens à vendre qu'à louer.
09:10Donc on est sur une pénurie d'offres,
09:11et derrière là, quand il y a une pénurie d'offres,
09:14il est beaucoup plus facile d'aller sur l'investissement
09:16parce que forcément, on va avoir peu de vacances,
09:20on va toujours trouver un locataire.
09:21Et là, forcément, c'est le problème le plus important en fait
09:24pour un propriétaire investisseur,
09:26c'est de trouver un locataire et d'avoir le loyer qui rentre.
09:28Ça, c'était le problème d'hier, aujourd'hui, c'est plus du tout ça le sujet.
09:31Ce n'était pas le problème d'hier, dans les grandes villes,
09:32il y a toujours eu de la demande.
09:33Là, c'est extrême aujourd'hui.
09:34Et ce qu'on voit surtout, en fait, c'est ce qu'on va regarder
09:36sur les quelques années passées, en tout cas sur cette décennie en cours,
09:40depuis 2020, on regarde un peu plus long dans un projet immobilier,
09:43on va voir surtout que les loyers, ils ont continuellement augmenté,
09:47mais partout dans les grandes villes françaises.
09:48Alors que les prix de vente, eux, ils bougent,
09:50ils ont un peu baissé dans certaines villes,
09:52ils remontent un petit peu, et souvent, quand ils remontent,
09:54ils remontent moins fort que les loyers.
09:56Ce qui veut dire qu'on est clairement sur une bonne voie sur l'investissement, aujourd'hui.
09:59C'est-à-dire qu'effectivement, c'est plus rentable d'investir aujourd'hui,
10:02dans certaines villes, qui plus est dans les villes où les prix baissent
10:05et où les loyers continuent d'augmenter,
10:06que ça ne l'était finalement avant ce climat de permacrise
10:11qu'on connaît depuis le Covid, quoi, globalement.
10:13Alors, plus rentable, je ne vais pas dire ça,
10:14parce qu'il y a aussi beaucoup de contraintes pour les propriétaires.
10:18Derrière, c'est plus intéressant, plus sécurisant.
10:20On est d'accord, mais sur l'aspect financier uniquement.
10:22Sur l'aspect purement prix-loyer, je ne parle pas de la fiscalité.
10:26Sur l'aspect prix-loyer, exactement,
10:27on va avoir un intérêt qui est beaucoup plus important.
10:30C'est pour ça qu'il faut être très vigilant aujourd'hui,
10:32et en effet, regarder des villes ou des agglomérations
10:34où en effet, les prix soit stagnent, soit diminuent.
10:37Et c'est le cas d'ailleurs sur l'ensemble de la France.
10:38Il y a eu un recul de 1% là, au cours des 12 années et mois,
10:41si on a arrêté à juin 2026.
10:43Et en effet, si on maintenant compare par rapport à l'évolution des loyers,
10:46ils augmentent de façon générale sur l'ensemble de la France.
10:50Donc, je pense qu'il faut être aujourd'hui,
10:51si on se place du côté investisseur,
10:55il faut vraiment regarder une ville,
10:56soit où les prix ont stagné, soit où les prix continuent de baisser,
10:59parce qu'il y a une légère correction sur l'ensemble de la France.
11:00Mais en revanche, s'intéresser un petit peu à la profondeur du marché locatif,
11:04et savoir si les prix ont déjà commencé à grimper,
11:08et si ça continue.
11:09Il y a un autre point qui est pour moi aussi intéressant,
11:11c'est aussi le volume de transactions.
11:13Parce que si on compare à fin 2024,
11:15on était sur la même période à 845 000 ventes réalisées.
11:19Aujourd'hui, on est sur 12 mois glissant,
11:21on est à 960 000 ventes.
11:22Donc ça aussi, ça reste un signal positif,
11:25certes modéré.
11:26Avec un marché qui était jusque-là,
11:28je dis jusque-là,
11:29parce que visiblement, les choses commencent à changer,
11:30mais qui était jusque-là,
11:32sur la reprise de 2025,
11:34qui s'est un peu cassé la figure,
11:35on ne va pas se mentir,
11:36depuis le déclenchement de la guerre au Moyen-Orient,
11:38mais enfin, porté par le retour des primo-accédants,
11:40pas sûrs qu'ils restent là.
11:41Non, non, non.
11:42Et surtout, on va quand même peut-être parler rapidement
11:45des conditions financières.
11:46Non, on va parler des taux !
11:48On va parler des taux,
11:48mais c'est forcément corrélé,
11:50parce que lorsqu'on parle d'investissement locatif,
11:51la plupart des investisseurs vont utiliser cet effet de levier
11:55qui reste quand même plus que puissant
11:57si on regarde un investissement locatif.
11:59Malheureusement, mais après, il y a du positif.
12:02Si on regarde la moyenne,
12:03on est plutôt à 3,30 aujourd'hui,
12:05sur l'arrêté à juillet 2026,
12:07sur un taux moyen hors renégociation.
12:10Et a priori, si on regarde un petit peu les tendances et les courbes,
12:12ils parlent plutôt d'une augmentation de plus 0,2,
12:15voire plus 0,3 sur la fin d'année.
12:16Oui, voire pire, parce que là,
12:18je vous dis, le courtier empruntis sortait ses taux régionaux.
12:23Ce matin, je regardais avant de rentrer en plateau,
12:25et on est plutôt autour de 3,60,
12:26au moment où on se parle sur les grilles affichées des banques.
12:29Ça ne veut pas dire que techniquement, vous êtes à 3,60.
12:31Ça veut dire que ce qu'elles proposent, c'est ça.
12:33Après, avec les lignes de prêt à taux bonifiés,
12:35le prêt à taux zéro, si vous y avez droit,
12:38les fameux 30 000 euros à 1% d'action logement qu'on salue.
12:41Il y a quand même deux, trois choses
12:43qui peuvent vous permettre d'abaisser ce taux affiché, quand même.
12:47Mais effectivement, c'est un sujet, Régis, le crédit, aujourd'hui.
12:49C'est un sujet, c'est ce qui a bloqué, d'ailleurs, en 2024,
12:52les transactions immobilières,
12:54c'est-à-dire que les primo-excédents n'y arrivaient pas.
12:56Ça a bloqué aussi le marché locatif,
12:58parce que, faute de primo-excédents,
12:59on reste locataire et forcément, on ne libère pas de l'offre.
13:02C'est un peu ça, le sujet du jour,
13:04c'est-à-dire qu'il n'y a pas assez d'offres,
13:05on cherche de l'offre,
13:06et on est vraiment sur un investissement
13:07qui, au-delà d'être rentable,
13:10est aussi patrimonial,
13:11c'est-à-dire que c'est une valeur aussi
13:13qu'on va avoir, notamment dans les grandes villes,
13:15où on sait qu'on va avoir un investissement
13:17qui va donner des fruits,
13:18qui est vraiment la valeur de la pierre,
13:20et qui est là aussi pour ses enfants,
13:21pour plus tard, pour l'avenir,
13:23pour construire sa retraite,
13:24mais pas que,
13:25c'est aussi redynamiser un peu toute l'économie
13:27et tout le dynamisme des jeunes aujourd'hui.
13:29Et c'est le fait que, aussi,
13:31quand on va dans les grandes villes les plus chères,
13:32le rendement immédiat est quand même
13:34beaucoup plus faible
13:35que là où les prix sont plus faibles,
13:37mais enfin, c'est là une espèce
13:39de placement sécurisé,
13:41entre guillemets,
13:42on ne sait jamais,
13:43aujourd'hui je dis ça,
13:44mais voilà,
13:45mais globalement,
13:46voilà, on investit sur du long terme,
13:47sur une perspective potentielle
13:49de valorisation plus forte encore du patrimoine,
13:52l'aspect pénurie du marché
13:53a plutôt tendance à nous faire penser
13:55que ça ne va pas s'effondrer
13:56du jour au lendemain,
13:57à l'épreuve.
13:57Non, mais après,
13:58on parle en effet d'un investissement
13:59sur le long terme,
14:00c'est indéniable,
14:01l'horizon de placement
14:01pour un investissement locatif,
14:03on parle de 6, 8 à 10 ans,
14:04je pense qu'il y a 4 moteurs
14:05qui sont pour moi
14:07essentiels
14:07pour la réussite
14:08de cet investissement,
14:09il y a déjà le loyer,
14:10s'assurer qu'on va le percevoir
14:11et s'assurer également
14:12qu'il y a une indexation
14:13pour que mon rendement
14:14puisse augmenter,
14:15vous avez l'effet de levier du crédit,
14:17on en parlait,
14:17puisque le remboursement du crédit
14:19va s'opérer principalement
14:20par la perception du loyer,
14:22on va donc amortir son prêt
14:23au fur et à mesure,
14:24il y a la notion
14:25de revalorisation éventuelle du bien,
14:27mais mine de rien,
14:28c'est un facteur dans l'équation,
14:30il y a la notion de fiscalité
14:31qu'on peut plus ou moins maîtriser
14:33avec des dispositifs...
14:34Plus moins que plus !
14:35On en reparlera en tout cas,
14:37il existe certains leviers,
14:38il y a aussi ensuite maintenant
14:39l'aspect purement patrimonial
14:41au travers de la transmission,
14:42puisque ça souvent on l'oublie,
14:43mais c'est vrai que ça peut être
14:44un bon véhicule
14:46lorsque c'est bien préparé en amont
14:47pour transmettre du patrimoine,
14:49donc pour moi c'est vraiment ça
14:51les clés de la réussite
14:52d'un investissement
14:53et je terminerai juste
14:54sur le long terme,
14:55on parlait du crédit
14:55qui peut effrayer
14:56certains investisseurs,
14:57alors certes,
14:57ça va diminuer,
14:58je dirais,
14:59leur capacité d'emprunt,
15:01néanmoins,
15:01ce qu'il faut voir,
15:02vu qu'on se positionne
15:03sur du long terme,
15:04c'est qu'un prêt et un taux
15:05n'est jamais figés
15:06et que ça peut se renégocier
15:08et pour rappel aussi,
15:09les intérêts sont déductibles
15:10des loyers que l'on perçoit,
15:11donc ils viennent entre guillemets
15:12soit amortir,
15:13soit même neutraliser l'impôt.
15:16Donc c'est vrai qu'il ne faut pas
15:16non plus avoir absolument peur
15:18de ce taux d'intérêt
15:19puisqu'on parle
15:20d'une stratégie plutôt long terme.
15:21Alors attention quand même,
15:22je le dis d'un mot
15:23et après on va ouvrir le capot
15:24et on va donner des villes,
15:25mais attention quand même
15:25sur, vous parliez
15:26de l'indexation des loyers
15:28compte tenu de l'inflation,
15:30évidemment c'est ce qui permet
15:31aux propriétaires bailleurs.
15:32Enfin quand on a un gouvernement
15:33qui décide justement
15:35de geler les aides au logement,
15:37les APL,
15:39pas sûr qu'il ne décide pas
15:41de geler aussi ce qu'on appelle
15:42l'indice de référence des loyers
15:44qui permet tous les ans
15:46aux propriétaires bailleurs
15:47de réaugmenter le loyer
15:48compte tenu de l'inflation.
15:50C'est un vrai sujet
15:51qu'il faudra qu'on se pose
15:52dans le cadre de ce qui sera décidé
15:54par l'exécutif actuel futur,
15:55je ne sais pas.
15:56On ouvre le capot Régis.
15:58Les villes maintenant,
15:58je voudrais que vous me disiez,
15:59clairement vous avez analysé
16:01alors je vous dis à chaque fois
16:02c'est extrêmement précieux,
16:03à la fois les prix affichés
16:05et les loyers.
16:06Et donc là ça vous permet
16:07de faire des petites étoiles
16:08et j'adore les petites étoiles
16:10sur les villes qui selon vous
16:11sont plus stratégiques que d'autres,
16:13on va le dire comme ça.
16:15En gros sur les métropoles
16:16on va avoir trois catégories
16:17de métropoles aujourd'hui.
16:18On va avoir celles
16:19dont le prix en baisse
16:20sur les dernières années
16:21et le loyer continue à augmenter.
16:23C'est le cas de Paris,
16:24Bordeaux et Lyon.
16:25Donc on est plutôt
16:25sur des villes un peu patrimoniales
16:27où le prix d'entrée
16:28il est très cher
16:29mais derrière on a des loyers
16:30qui sont là aussi pour amortir.
16:32On va avoir aussi les villes
16:33qui ont augmenté
16:35deux fois plus vite
16:36en termes de prix de vente,
16:37en termes de loyer
16:38qu'en termes de prix de vente.
16:39C'est-à-dire que le loyer
16:40il a fortement augmenté
16:41et là du coup
16:42la rentabilité progresse.
16:43L'écart se creuse tellement
16:44que la rentabilité est bien meilleure.
16:46Exactement.
16:47Ça c'est des villes
16:47comme Lille, Nantes, Strasbourg
16:49ou encore Toulouse
16:50qui sont plutôt dans la deuxième partie
16:52de classement du top 10 français
16:54et qui sont des villes
16:55très étudiantes,
16:56très jeunes,
16:57très dynamiques
16:57et du coup
16:58on va avoir beaucoup de demandes
17:00sur des petites surfaces.
17:02Et les autres villes
17:03qui ont un loyer
17:04qui augmente aussi
17:05plus vite
17:06que les prix de vente
17:07si on regarde
17:07sur l'ensemble
17:08des métropoles françaises
17:09et des grandes villes régionales
17:11c'est un peu le cas
17:11c'est-à-dire que les loyers
17:12augmentent toujours plus vite
17:13que le prix de vente en ce moment
17:14donc il y a toujours un intérêt.
17:16La seule exception
17:16ça va être Rennes
17:18qui a eu une hausse
17:20de son prix de vente moyen
17:22sur 5-6 ans
17:23qui est plus importante
17:24que la hausse des loyers
17:26les loyers ont à peu près stagné
17:27et les prix sont même
17:28un petit peu plus hauts à Rennes
17:29actuellement
17:30sur les petites surfaces
17:31qu'à Nantes
17:31C'est intéressant
17:32La concurrente proche
17:34derrière
17:34et c'est un peu plus intéressant
17:35d'investir à Nantes
17:36aujourd'hui qu'à Rennes
17:37Qu'à Rennes
17:38mais c'est intéressant
17:38parce que pendant des années
17:39alors ce n'était pas
17:40l'effet Bordeaux non plus
17:41mais enfin pendant des années
17:42on nous a quand même parlé
17:43de Rennes, Rennes, Rennes
17:44et là vous nous dites
17:45c'est peut-être pas
17:46le meilleur moment
17:47C'est le cas en ce moment
17:48les prix sont un peu hauts
17:49ils risquent de baisser
17:50un petit peu
17:50parce que Rennes
17:51c'est une ville
17:51qui fait beaucoup de travaux
17:52actuellement
17:53donc il va y avoir
17:54un impact aussi
17:54sur le prix de l'immobilier
17:56dans les mois à venir
17:56Et donc là
17:57il y aura une porte d'entrée
17:58de retour d'investisseurs
17:59potentiels à Rennes
18:00là ça redeviendra intéressant
18:01quand les prix
18:01auront un peu chuté
18:03donc c'est quand même
18:04toujours intéressant
18:05de réussir à identifier
18:07les villes
18:08après moi ça me fait
18:09toujours rire
18:09je suis désolée
18:10d'un mot je le dis
18:11mais sur l'évolution
18:12des loyers
18:12les loyers augmentent
18:13partout
18:14et quand bien même
18:15on a multijelé
18:17désindexé
18:18les aides au logement
18:19je dis ça
18:19parce que
18:20j'entends l'effet inflationniste
18:22des aides au logement
18:23dont on parle
18:23très régulièrement
18:24ces derniers jours
18:25compte tenu des dernières
18:26annonces du Premier ministre
18:27enfin
18:27quand les aides au logement
18:29sont soit gelés
18:30soit non revalorisés
18:31soit désindexés
18:32un tout petit peu
18:33machin
18:33ça n'a pas fait baisser
18:34les loyers
18:35donc il faut le redire
18:36c'est-à-dire que
18:37et ça nous permet aussi
18:38de dire aux potentiels
18:39acquéreurs pour de l'investissement
18:40qu'il y a des opportunités
18:42de rendement
18:42quand même encore
18:43oui et clairement
18:44là où les loyers
18:44sont un peu plus forts
18:45aujourd'hui
18:45c'est qu'on trouve plus
18:46de meublés aussi
18:47sur l'offre disponible
18:47les meublés
18:48permettent d'avoir
18:49la notion d'inflation
18:50même au sens large
18:51donc c'est vrai
18:51que c'est compliqué
18:52d'aller aujourd'hui
18:53mettre une politique en place
18:54pour aller geler
18:55l'ensemble des loyers
18:56on arrive à le faire
18:57sur les aides au logement
18:59alors vous n'aviez pas
19:03les mêmes villes
19:04on n'a pas les mêmes villes
19:05maintenant je pense
19:06qu'on a eu peut-être
19:06un regard différent
19:07mais oui
19:08c'est toujours riche
19:09concentré sur
19:10studio de mémoire
19:11au niveau des logements
19:12moi j'ai une approche
19:13beaucoup plus large
19:14notamment en termes
19:14de typologie d'investissement
19:16et puis surtout
19:16j'ai essayé de trouver
19:17on va dire
19:18un joli mix
19:19pour
19:20en tout cas
19:21si on s'intéresse
19:22sur du rendement locatif
19:22bonne mère
19:23allez on y va
19:24et d'aller trouver
19:25une demande locative forte
19:26un marché suffisamment liquide
19:27et surtout un prix d'achat
19:28encore raisonnable
19:29j'ai retenu trois villes
19:30à savoir Marseille
19:31qui fonctionne quand même
19:32assez bien
19:33c'est vrai qu'il y a
19:33un phénomène
19:34des loutropismes
19:34où ils s'en plaignent
19:35d'ailleurs
19:35j'y étais encore ce week-end
19:36que tous les parisiens
19:37ça y est
19:37ont fait le choix
19:38de venir s'y installer
19:39mais comme les bordelais
19:40ils vont nous détester
19:40tous à la fin
19:41Bordeaux on pourra aussi
19:42en reparler
19:42moi j'ai quand même
19:43une petite méfiance
19:44et une réticence
19:44sur Bordeaux
19:45puisque j'ai le sentiment
19:46qu'on achète un peu
19:46trop sur le rétroviseur
19:48mais on pourra en reparler
19:49après ça peut être
19:49un joli débat
19:50et donc Marseille
19:51voilà Marseille
19:52ce qui est intéressant
19:53c'est qu'on est aujourd'hui
19:53sur un prix moyen du mètre carré
19:55autour des 3800 euros
19:56on va être sur un loyer moyen
19:58qui va dépasser
19:58les 17 euros du mètre carré
19:59ce qui fait que
20:00factuellement
20:01on va être sur un rendement
20:02locatif brut
20:03bien évidemment
20:03qui va dépasser
20:04les 5,50
20:05donc c'est pertinent
20:06avec en plus
20:06un marché locatif
20:07qui reste dynamique
20:08on a plus de demandes
20:09que d'offres
20:09des projets quand même
20:10assez majeurs
20:11sur l'ensemble
20:12de la capitale fosséenne
20:14et on a également
20:14des loyers
20:15qui continuent d'augmenter
20:16mais ça on a vu
20:17que c'était un constat général
20:183,9% sur un an
20:20plus de 10%
20:21sur 3 ans
20:22et c'est plus de 15%
20:24sur 5 ans
20:24donc ce qui est intéressant
20:25c'est qu'en plus de ça
20:26si on compare
20:27son prix d'acquisition
20:283800 euros du mètre carré
20:29on va être quand même
20:30en dessous de Lyon
20:30on va être en dessous
20:31de certaines grandes villes
20:33donc il y a encore
20:33vous ne dites même pas Paris
20:34tellement c'est obvious
20:36Paris est totalement décorrélé
20:38mais si on cite Lyon
20:40si on cite même Lille
20:41je pense qu'il y a encore
20:42un peu de
20:42quoi que Lille
20:43il y a même
20:43encore un petit peu en dessous
20:44il y a Nannis
20:45vous pouvez citer
20:46oui voilà
20:46je pense qu'il y a encore
20:47un petit peu matière
20:48sur à la fois le prix d'acquisition
20:50et une éventuelle
20:50regularisation
20:51mais aussi sur loyer
20:52donc je trouvais
20:52que c'était un bel exemple
20:53on peut également citer Lille
20:55où là aussi
20:56on va être sur un prix moyen
20:57du mètre carré
20:57qui reste encore cohérent
20:58pour une grande métropole
20:59c'est qu'on va être
20:59à 3300 euros du mètre carré
21:01là aussi en face
21:02on a un loyer
21:02qui est supérieur à 15 euros
21:03on est à 16,60
21:04donc là aussi
21:05on va être sur un
21:06sur un rendement locatif brut
21:08qui va dépasser les 5,50
21:09et ce qui est intéressant
21:11c'est que là en Lille
21:11on a aussi des prix
21:12qui ont légèrement diminué
21:13on parle d'une baisse
21:14de 1,5%
21:15au cours de la dernière année
21:16donc avec en plus
21:17voilà une ville
21:19aujourd'hui
21:19qui réunit
21:20tous les éléments
21:21je dirais nécessaires
21:22puisqu'on a de l'emploi
21:23on a de l'étudiant
21:24on a une proximité
21:25avec plusieurs grands
21:26massages d'emploi
21:26donc ça fonctionne bien
21:28et enfin
21:28je voulais terminer
21:29mais je crois que tu le citais
21:30forcément Toulouse
21:31qui pour moi aujourd'hui
21:32réunit vraiment
21:33tous les critères
21:34essentiels
21:35pour un investissement
21:36mais Toulouse c'est pas
21:36Sceau 2024
21:37je sais pas
21:38je vous pose la question
21:38non non
21:39parce que Toulouse
21:40sera Sceau 2027 aussi
21:41parce que Toulouse
21:42je suis persuadé
21:43Toulouse s'étend aussi
21:44par le sud
21:45augmente son métro aussi
21:46donc il va y avoir
21:47beaucoup d'emplois
21:47LGV qui n'est pas encore arrivé
21:49dans les prochains mois
21:50c'est le nouveau Bordeaux
21:51là pour vous
21:51là Toulouse alors
21:52c'est déjà le nouveau Bordeaux
21:54c'est déjà le nouveau Bordeaux
21:54d'accord
21:55et il vous aime vous
21:56les Parisiens ou pas
21:57juste
21:58il y a d'autres particularités
21:59c'est-à-dire que Bordeaux
22:00et les Parisiens
22:01s'en sont pleins
22:06qui m'écoutent
22:06vont peut-être râler
22:07mais c'est vrai
22:07si on compare à Toulouse
22:08entre l'industrie
22:09l'aéronautique
22:10l'aérospatiale
22:10le laser
22:11enfin il y a vraiment
22:12aujourd'hui un poumon économique
22:13qui est assez puissant
22:14au niveau de Toulouse
22:14il y a l'LGV qui arrive
22:15il y a la troisième ligne de métro
22:17Toulouse mine de rien
22:18c'est quand même
22:18très très grand
22:20à l'inverse de Bordeaux
22:21qui est quand même
22:21aujourd'hui un peu
22:22saturé dans certains quartiers
22:23et puis surtout
22:24si on revient sur Toulouse
22:25on est encore
22:26à 3550 euros
22:27du mètre carré
22:28en face
22:29on a encore un loyer
22:29qui est pour moi
22:30un peu bas
22:3015,30 euros
22:31c'est vrai qu'aujourd'hui
22:32Toulouse
22:33je pense qu'il y a matière
22:34encore sur le prix
22:35je pense qu'il y a matière
22:36aussi sur le loyer
22:38sachant que le loyer
22:39a déjà progressé
22:39de plus de 8%
22:40là au cours
22:41des 12 derniers mois
22:43donc pour moi
22:44Toulouse en tout cas
22:45si on parle d'étoiles
22:47très bien placé
22:48alors le temps file
22:49et quand même Régis
22:50vous avez dit un truc
22:50sur le meublé
22:51moi ça m'intéresse
22:52parce qu'une fois
22:52qu'on a dit
22:53où ça vous paraissait
22:54pertinent d'investir
22:55et où il fallait garder
22:57bon un petit warning
22:58en tête
22:58vous reviendrez
22:59on parlera fiscalité
23:00mais comme là
23:01on n'aura pas le temps
23:02juste parlons quand même
23:03de la typologie
23:05des biens
23:05c'est-à-dire qu'effectivement
23:06sur Biennissi
23:07vous avez de tout
23:08vous avez de la location vide
23:09de la location meublée
23:10aujourd'hui c'est le meublé
23:12qui fait le marché
23:12c'est le meublé
23:13qui fait le marché
23:14et en termes de rentabilité aussi
23:15on va avoir un loyer
23:16qui est de l'ordre
23:17de 50-60 euros
23:18de plus
23:19pour un meublé
23:20et qu'on est sur
23:21des petites surfaces
23:21forcément
23:22c'est une dépense
23:23de base
23:24d'à peu près 3 000 euros
23:26pour l'équiper
23:27pour équiper un studio
23:29ça se rentabilise
23:30en 3-4 ans
23:31assez rapidement
23:32si on fait un calcul
23:33au-delà
23:34de la rentabilité brute
23:36et qu'on le fait simplement
23:37en fait
23:37sur l'amortissement
23:38de la dépense
23:39et des frais
23:39c'est pas du tout
23:40la même chose
23:40et ça je m'adresse plutôt
23:42aux primo-investisseurs
23:43ceux qui sont des parents
23:45d'enfants
23:45qui veulent voir l'avenir
23:46etc
23:47si on achète un studio
23:48aujourd'hui à 100 000 euros
23:49un peu comme
23:49à Lille
23:50ou à Toulouse
23:52on va avoir
23:53un loyer
23:54en face
23:55de l'ordre de 500 euros
23:56et sur ces 100 000 euros
23:58qu'on va dépenser
23:58juste sur le logement
23:59on va rajouter à peu près
24:0020 000 euros
24:01entre frais de notaire
24:02frais d'agence
24:02frais d'ameublement
24:04les petits travaux
24:04etc
24:05ce qu'il faut regarder
24:06c'est ces 20 000 euros
24:07ces 20 000 euros là
24:08qui sont de la dépense
24:09au-delà du bien immeuble
24:11qui lui ne va pas bouger
24:12ou peut bouger
24:13ces 20 000 euros
24:14ça correspond à 40 loyers
24:16de 500 euros
24:16c'est-à-dire
24:173 ans et 4 mois
24:19donc c'est-à-dire
24:19qu'à partir du 41ème mois
24:21de loyer rempli
24:24c'est 0,5%
24:25c'est 0,5%
24:27de votre investissement
24:28qui rentre tous les mois
24:29dans votre poche
24:29donc c'est ce que vous conseillez
24:31aujourd'hui
24:32ou vous vous dites
24:33tout dépend
24:33parce qu'on a vu
24:35alors j'ai dit
24:35qu'on ne parlerait pas fiscalité
24:36mais enfin quand même
24:37d'un mot
24:37le sens de la fiscalité
24:39aujourd'hui
24:39c'est plutôt
24:39de durcir la fiscalité
24:41sur le meublé
24:42et on l'espère
24:43d'alléger celle
24:45sur la location nue
24:46est-ce que
24:46en termes de conseils
24:48pour l'avenir ?
24:49Elle est plus avantageuse
24:50aujourd'hui
24:50le problème du meublé
24:52c'est qu'ils permettent
24:52des loyers plus élevés
24:54et en face
24:54on va voir des gens
24:55qui cherchent des loyers
24:56moins élevés
24:57pourquoi ?
24:57parce qu'on va voir
24:58des coûts d'énergie
24:58qui sont aussi
24:59très très chers
25:00on parlait de Paris
25:02tout à l'heure
25:02on ne voulait pas en parler
25:03mais pourquoi Paris ?
25:05parce qu'en proche
25:06périphérie de Paris
25:07on va retrouver
25:07des loyers peut-être
25:08de 150-200 euros
25:10moins élevés
25:11que dans le centre de Paris
25:12et avec un accès
25:13au transport
25:14etc.
25:15qui crée
25:16une vraie
25:17concurrence
25:18donc on est vraiment
25:19sur cet effet
25:19de loyer possible
25:21parce que si on est
25:22au-delà de 1000 euros
25:23ça nécessite
25:24trois fois le revenu
25:26minimum
25:273000 euros
25:28derrière
25:28sauf que les étudiants
25:29c'est à qui ils s'adressent
25:30un jeune actif
25:31etc.
25:32il ne peut pas prétendre
25:33c'est le jeu mon large
25:34donc on va regarder aussi
25:36quel est le loyer
25:37qu'on met en face
25:38certes
25:38on a toujours ce calcul
25:39par rapport au prix d'achat
25:40le ticket est plus fort à Paris
25:42il est plus fort à Nice
25:43on en a parlé aussi
25:43tout à l'heure
25:44il faut regarder aussi
25:45à combien on peut le mettre
25:46sur le marché
25:47pour trouver
25:48une demande en face
25:49Stéphane
25:49justement
25:51ce sujet
25:52de trouver
25:52le bon équilibre
25:54entre le prix
25:55que je vais payer
25:55la typologie
25:56que je vais choisir
25:57donc si je le meuble ou pas
25:58et les coûts que ça va me coûter
25:59et le loyer
26:00que je vais pouvoir pratiquer
26:01pour pas avoir
26:02de difficulté
26:03à trouver un locataire
26:04qui puisse payer
26:05c'est tout le sujet
26:06puisque l'idée
26:07c'est quand même
26:07de respecter les contraintes
26:08à un cahier des charges
26:09du locataire
26:09mais en tant qu'investisseur
26:11c'est aussi de respecter
26:11son propre cahier des charges
26:12donc c'est vrai
26:13qu'en fonction
26:13de sa capacité d'emprunt
26:15de sa stratégie
26:18ça va déterminer
26:19en tout cas
26:19forcément
26:19la localisation
26:20qu'on soit sur une ville
26:22de taille moyenne
26:22ou en périphérie
26:23d'une grosse ville
26:24ou alors plutôt orientée
26:25sur une métropole
26:26où les risques
26:26dans l'ensemble
26:27sont un peu plus maîtrisés
26:28mais je ne sais pas
26:29s'il nous reste encore
26:29un peu de temps Marie
26:3050 secondes
26:31je voulais quand même citer
26:32des villes de taille moyenne
26:33qui pour moi
26:33sont quand même aussi intéressantes
26:34lorsqu'on parle de budget moindre
26:36je voulais citer
26:37Le Mans, Pau
26:37ou encore Limoges
26:39qui sont trois exemples différents
26:40mais typiquement
26:41et ça vaut le coup
26:42d'investir dans ces villes là
26:43parce que moi d'habitude
26:43c'est toujours les villes
26:44je dis warning
26:44ça ne coûte pas cher
26:45et pour cause
26:46c'est vrai qu'il faut faire
26:47très attention aux villes
26:47qui ne coûtent pas cher
26:48à la recherche du rendement
26:49néanmoins Le Mans
26:50on est aux alentours
26:50des 2000 euros du mètre carré
26:51Pau plutôt 2004
26:52et Limoges 1500 euros
26:54mais c'est des villes
26:55où il y a un vrai tissu local
26:57en termes de population
26:58en termes d'emploi
26:58il y a bien souvent
26:59une gare TGV
27:00qui est desservie
27:01donc c'est des villes
27:02où les habitants
27:03ont envie de rester
27:03il n'y a pas forcément
27:04de départ
27:05et c'est des villes
27:06sur lesquelles aujourd'hui
27:07il y a des investissements
27:08pertinents à faire
27:09tout en maîtrisant
27:10sa surface d'investissement
27:11et le risque de vacances
27:12quand même
27:12même si on a dit
27:13que ce n'était plus vraiment
27:14un sujet dans ces villes là
27:15si les prix sont très accessibles
27:16j'imagine qu'à choisir
27:18et le Mans
27:19pourrait être le nouvel enjeu
27:20oh le Mans
27:21le nouvel enjeu
27:22mais là voilà
27:26on termine avec le Mans
27:27donc le nouvel enjeu
27:28et vous reviendrez
27:29pour en parler
27:29voir si effectivement
27:30ou le nouveau
27:31bon non j'arrête
27:33tu vas trop loin
27:35merci Stéphane
27:36Stéphane Briand
27:37directeur du développement
27:38chez Pulsim
27:38et Régis Séby
27:39responsable de la recherche
27:40et des analyses
27:41chez Biennissi
27:42merci à tous les deux
27:43d'avoir été avec nous
27:44vous reviendrez
27:44c'est toujours passionnant
27:45en plus de nommer
27:46les villes de demain
27:47celles d'aujourd'hui
27:48et oui ça vaut encore
27:49le coup d'investir en France
27:50mais pour ça
27:51il faut vous convaincre
27:52et c'est à ça que sert
27:53notamment les experts de l'IMO
27:54à demain sur BFM Business
27:57Les experts de l'IMO
27:59sur BFM Business
28:00BFM Business
28:00BFM Business
28:01BFM Business
28:01BFM Business
28:01BFM Business
28:01BFM Business
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