- il y a 6 semaines
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Aurora.
00:07Et il est 10h31, c'est l'heure des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel de l
00:11'actualité du jour
00:12et la plus grande victoire électorale de l'extrême droite en Allemagne depuis la seconde guerre mondiale.
00:16L'AFD a remporté le Land de Saxe-en-Alt hier soir, victoire avec 44% des voix largement devant
00:22la CDU du chancelier Mertz.
00:24Et puis en France, l'heure est toujours à la préparation du budget pour l'an prochain.
00:27Le ministre de l'Economie confirme ce matin la piste de taxer l'épargne salariale.
00:32L'idée, selon les échos, serait de la soumettre à cotisation quand elle dépasse 3000 euros par an.
00:37Autre scénario selon le journal, créer une nouvelle contribution d'assurance maladie,
00:41également au-delà des 3000 euros, contribution qui serait partagée entre les salariés et les employeurs.
00:46Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
00:48Votre programme avec Bien Ici.
00:51On est bien ici.
00:52Trouvez votre futur logement par vie de quartier et temps de trajet sur bienici.com.
00:56Les experts de l'IMO avec Opéra Énergie.
00:59Partenaires de la stratégie énergétique des PME aux grandes entreprises.
01:08BFM Business présente les experts de l'IMO.
01:12Marie-Cœur Deroua.
01:13Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours sur BFM Business.
01:16Et depuis cette rentrée, tous les jours à 10h30, une demi-heure, pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:22Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence qui vous concerne, amis professionnels de ce secteur de l
01:28'IMO,
01:28et qui nous concerne, usagers de ces logements, de cet immobilier.
01:31Aujourd'hui, un témoignage fort intéressant pour ceux qui peinent à vendre.
01:35On va parler de la vente interactive.
01:38Comment elle peut accélérer cette vente ?
01:39Et comment elle peut aider à fixer le meilleur prix pour le vendeur ?
01:42On verra ça dans quelques instants.
01:44Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
01:46Ça faisait longtemps qu'on n'avait pas parlé SCPI.
01:48Ça date d'avant l'été.
01:50Alors, oh là là, on avait envie d'en parler des SCPI.
01:52Comment se porte le marché ?
01:53Et puis surtout, une vraie, vraie bonne question à se poser.
01:55Vous les voyez, les SCPI sans frais, qui pullulent partout depuis des années.
02:00C'est vraiment sans frais, ces SCPI sans frais ?
02:02On répondra à ça dans quelques instants, mais d'abord, c'est l'heure du pro de l'IMO.
02:06Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
02:10Et on est en ligne avec Laetitia Julien, consultante luxe et prestige à Marseille pour Capifrance.
02:15Bonjour Laetitia.
02:17Bonjour Marie.
02:18Et aujourd'hui, vous allez nous parler de vente interactive.
02:20D'habitude, j'ai mon petit marteau comme ça.
02:22J'aime bien la vente interactive parce que pour vous, professionnels de l'immobilier,
02:27ça vous aide dans votre business, mais ça aide aussi le vendeur à fixer le bon prix
02:30quand il n'est pas vraiment sûr de lui et qu'il a parfois les yeux plus gros que le
02:34ventre.
02:34Vous nous racontez un peu votre anecdote, comment ça a pu accélérer encore ces derniers jours une vente, justement ?
02:41Oui, en effet.
02:42Moi, depuis 2023, Capifrance, mon réseau me donne accès à l'outil de la vente interactive.
02:47C'est une solution que j'utilise particulièrement lorsqu'un bien tarde à se vendre,
02:51pour redynamiser le marché.
02:53L'exemple le plus précis, ça va être une maison sur Marseille
02:56que j'avais à la vente depuis plus de six mois.
02:59On a une situation où le marché se contracte, c'est un marché d'acquéreur,
03:03donc il faut redynamiser tout ça.
03:04Et là, à ce moment-là, je définis avec mon vendeur le lancement d'une vente interactive,
03:08un prix de départ des premières offres possibles fixé à 460 000 euros
03:13et la vente se conclut à 590 000 euros.
03:17Ouah ! Attendez, Laetitia, comment c'est possible ?
03:19Parce qu'effectivement, vous attirez finalement les acheteurs avec un prix de départ
03:24qui est quand même largement sous-évalué,
03:25mais ça finit très haut quand même, cette histoire.
03:29Oui, mais la réalité, elle est là.
03:30Vous avez dit un mot important, c'est l'attractivité.
03:32À un moment donné, quand le bien, on dit communément qu'il est grillé sur le marché,
03:35ça veut dire qu'en fait, il n'est plus visible pour les acquéreurs
03:38parce qu'il a été trop vu, trop diffusé.
03:40À ce moment-là, on redynamise avec un prix de départ.
03:43Ce prix de départ, 460 000 euros, n'est pas du tout l'estimation du bien.
03:47Il est nettement inférieur à la valeur réelle du bien.
03:49Mais c'est justement pour ça, parce que les acquéreurs,
03:51ils ont tous des critères de recherche.
03:53Et à ce moment-là, on ouvre les critères,
03:55mais on resserre la qualification des acquéreurs
03:57sur leur capacité à aller au-delà de la première offre possible.
04:00Parce qu'à la fin, avant de convaincre un vendeur,
04:03avant de convaincre, pardon, je veux dire un acquéreur,
04:05encore faut-il que le bien, il rentre dans son radar.
04:07Et moi, ce bien, il n'était pas dans le radar de mes acquéreurs.
04:09Mais là, ça a permis de le booster.
04:11Mais alors, question, les vendeurs,
04:13puisque le petit lapsus que vous avez fait me permet de rebondir là-dessus.
04:16Lui, enfin, le ou les vendeurs, ils en attendaient
04:19combien de cette vente immobilière ?
04:21Et au final, est-ce qu'ils sont satisfaits du prix ?
04:25Complètement.
04:26C'est-à-dire qu'en fait, on a atteint,
04:28à quelque chose près, à quelques milliers d'euros près,
04:30on a atteint leur prix souhaité.
04:32Et du coup, le job, il est fait.
04:35Ce qui est important aussi à savoir,
04:36c'est que le vendeur, il reste toujours maître de lui.
04:39C'est lui qui garde la décision finale.
04:41Oui, c'est ce que j'allais vous dire.
04:42Parce que si finalement, la vente interactive,
04:44c'était soldé par vraiment 460 000 euros,
04:46il aurait été contraint de vendre ou pas, du coup, à ce prix-là ?
04:49C'est ça, le sujet ?
04:49Pas du tout, pas du tout.
04:51Par contre, ça aurait donné un message assez clair
04:54qui aurait voulu dire que sur le marché, en ce moment,
04:57il n'y avait pas d'offres pour ce bien,
04:58en tout cas dans le prix espéré par le vendeur.
05:00Mais c'est passionnant, Laetitia,
05:02parce qu'on est dans une phase,
05:03et les gens qui regardent,
05:04les experts de l'immobilier régulièrement le savent,
05:06de remonter des taux.
05:07Et on attend qu'il y ait une forme de vraie correction
05:09du côté des prix, puisqu'on sait que pour les acquéreurs,
05:11ça joue sur leur budget global.
05:13Et on sait que vous, professionnels de ce secteur de l'immobilier,
05:16vous peinez quelquefois à convaincre le vendeur,
05:19disaient qu'ils ont parfois les yeux plus gros que le vende.
05:20C'est normal, c'est leur patrimoine.
05:22Et à les convaincre que le prix, ce n'est peut-être pas le bon.
05:24Est-ce que ce n'est pas aussi ça,
05:26et ce sera ma dernière question,
05:27l'intérêt de ces ventes interactives,
05:29de montrer qu'objectivement,
05:30ce n'est pas juste une vue de l'esprit de vous, professionnels.
05:33Objectivement, il n'y a peut-être pas d'acheteur à ce prix-là.
05:37Exactement.
05:37Et je dirais que la phrase la plus évidente,
05:39c'est de réaliser qu'à un moment donné,
05:41le juste prix d'un bien,
05:42c'est celui qu'un acquéreur est prêt à payer à un instant précis.
05:46Eh bien voilà, ça sera le mot de la fin Laetitia.
05:48Et c'est passionnant,
05:48et c'est vrai que c'est vraiment un outil clé,
05:50que ces ventes interactives que vous proposez chez Capifrance.
05:53Laetitia Julien, consultante luxe et prestige à Marseille pour Capifrance.
05:58Si comme Laetitia, vous avez des témoignages terrain à nous apporter
06:00dans Les Experts de l'IMO,
06:01n'hésitez pas à nous écrire.
06:03On a une adresse mail,
06:06lesexpertsdelimo.fr.
06:07Allez, c'est l'heure du débat.
06:10Les Experts de l'IMO, le débat.
06:13Et oui, on va parler SCPI.
06:15À mes côtés, Pierre-Antoine Burgala, DG d'Ironco.
06:18Bonjour Pierre-Antoine.
06:19Bonjour Marie.
06:20Et à mes côtés également, si on parle SCPI,
06:22on parle de Paul, Paul Bourdois,
06:24cofondateur de France SCPI.
06:26Bonjour Paul.
06:26Bonjour Marie.
06:27Alors, je disais, on va parler SCPI sans frais messieurs,
06:29mais quand même, on est au mois de septembre,
06:32on va essayer de célébrer, ou pas d'ailleurs,
06:34la rentrée des SCPI.
06:35Et donc, je vous regarde tous les deux.
06:36Ça va comment, ce marché des SCPI, en cette rentrée ?
06:40Alors, ça va en demi-teinte, Marie.
06:42Je ne vais pas faire de réponse de...
06:44De normands, mais on adore les normands.
06:46Un peu, même si je suis breton.
06:48Pas moi, je suis plutôt normande.
06:50Alors, je vais vous faire une réponse pour vous.
06:52Le marché, pour redevenir sérieux,
06:53le marché, il est en demi-teinte.
06:55C'est-à-dire qu'on sent une stabilisation du marché,
06:58et dans le même temps, et dans le même temps.
07:00Il y a toute une génération, en fait,
07:02qui est en train d'être remplacée.
07:03J'ose le mot, vraiment remplacée.
07:05D'un côté, vous avez une collecte qui est...
07:07Le grand remplacement des vieilles SCPI.
07:09Absolument.
07:10Et vous allez comprendre,
07:11vous avez d'un côté des SCPI qui collectent,
07:13qui drainent une collecte.
07:1480% de la collecte qui est faite par des SCPI
07:16qui sont plutôt diversifiées, plutôt européennes.
07:19Et dans ces 80%, il y a, je dirais,
07:21une dizaine de véhicules qui collectent.
07:24Donc, la collecte est très concentrée.
07:25Et parallèlement à cela, il y a des SCPI
07:27qui sont plutôt orientés bureau, France,
07:30qui, elles, peinent et donc n'arrivent pas à collecter
07:33et voire ont des parts en attente.
07:35Donc, ça se compte en millions, même en milliards.
07:39Et effectivement, c'est compliqué pour ces SCPI.
07:42Les parts en attente, c'est quoi ?
07:43C'est les gens qui veulent sortir,
07:44qui n'arrivent pas à sortir ?
07:44Exactement.
07:45Il y a un problème de liquidité
07:46sur cette partie du marché.
07:49Pierre-Antoine, je vous regarde,
07:50parce qu'effectivement,
07:50on est quand même dans une phase qu'on a connue
07:52au moment de la crise ukrainienne.
07:55Est-ce qu'on va, est-ce qu'il faut se préparer
07:58à la même chose du côté des SCPI
08:00que ce qu'on a connu autour de 2022-2023 ?
08:02Oui.
08:03Alors, effectivement, pour compléter ce que dit Paul
08:04sur les SCPI qui souffrent aujourd'hui,
08:07ça a été aussi notamment dû,
08:08au-delà des classes d'actifs,
08:10le bureau qui a un changement d'usage assez profond,
08:12enfin bref, on connaît tout ça,
08:14par la remontée des taux extrêmement brutales
08:15qu'on a eue à l'été 2022,
08:17puisqu'on a pris 400 points de base, 4%.
08:19Oui, on était passé de 1 à 4 d'un coup.
08:20Enfin, hyper rapidement,
08:22c'est surtout ça, c'est la rapidité de la hausse.
08:24Oui, et les SCPI n'aiment pas les chocs violents,
08:26pour le coup.
08:27Personne.
08:27Et ces SCPI ont eu un succès,
08:30effectivement, j'aime bien l'idée du grand remplacement
08:32que vous avez évoqué.
08:33Ces SCPI ont eu un énorme succès
08:35avant la remontée des taux
08:36et aujourd'hui subissent le fait
08:37d'avoir beaucoup collecté et beaucoup investi
08:40avant cette remontée des taux.
08:41Et la conséquence, c'est quoi ?
08:42C'est que l'immobilier qu'ils avaient acheté
08:44a pris cohérent par rapport à cette période-là
08:46ne l'est plus aujourd'hui.
08:47Mais j'ai l'impression qu'on refait l'histoire
08:50à chaque fois.
08:51Oui, et si je dois répondre à votre question,
08:53oui, effectivement, il y a une pression
08:55sur l'environnement obligataire actuellement,
08:58mais ça semble encore très éloigné
09:00de ce qu'on a vécu à l'été 2022.
09:02On sent que c'est plus gros.
09:03Alors, on sent que ça...
09:04Enfin, voilà, la crise inflationniste,
09:06on a l'impression que c'est une poussée
09:07plus qu'une crise,
09:08dans le sens où on sent que c'est peut-être plus lent
09:10que ce qui s'est passé autour de 2022-2023.
09:13N'empêche, est-ce que ces pays
09:15pourront y échapper
09:16ou pourront ne pas revivre, finalement,
09:19refaire l'histoire de cette manière-là ?
09:21En fait, c'est ça le sujet, quoi.
09:22Parce qu'à chaque fois,
09:22on nous promet un grand nettoyage.
09:24Les moments de crise,
09:25ils viennent tous sur le plateau pour dire
09:26« Oui, mais c'est bien,
09:27parce que maintenant,
09:27on n'achète plus n'importe quoi
09:28ou à n'importe quelle prime. »
09:29Enfin bon, j'ai l'impression quand même
09:30que de nouveau...
09:31De toute façon,
09:32tout est une question de prime de risque
09:33que vous êtes prêts à y mettre.
09:35Aujourd'hui, les SCPI qui collectent beaucoup,
09:37celle citée par Paul,
09:38donc une dizaine,
09:41collectent effectivement beaucoup de capitaux
09:42et les déploient en moyenne
09:43entre 7,5% et 9%,
09:46suivant la qualité,
09:47la localisation,
09:48la classe d'actifs,
09:49le secteur d'activité des immeubles.
09:51Et en fait,
09:52il faut regarder
09:54quel est le rendement
09:55de l'actif sans risque.
09:56Si vous êtes autour des 4%
09:58et votre immobilier rémunère
09:597,5%, 8%, 8,5%,
10:01vous avez un coussin de sécurité
10:04a priori satisfaisant
10:06pour encaisser un éventuel choc
10:08qu'il pourrait y avoir.
10:09Oui, mais c'est ça, en fait.
10:10C'est se prémunir
10:11des différents chocs, quoi.
10:13Moi, je rajouterais
10:14que ce qui est probablement certain,
10:16et je veux bien prendre le pari avec vous,
10:18Marie,
10:18c'est que si vous êtes encore là
10:20dans 10 ans
10:20et que vous m'invitez,
10:22eh bien, je suis prêt à parier
10:23qu'il y aura des SCPI
10:24qui auront beaucoup collecté
10:26aujourd'hui,
10:27qu'on encense
10:27et qui, effectivement,
10:28seront probablement,
10:30peut-être,
10:31dans une crise semblable
10:32à celle que l'on voit aujourd'hui
10:34pour certaines SCPI.
10:34Donc on n'apprend jamais
10:35des erreurs du passé,
10:36j'ai envie de dire.
10:37Non, c'est pas ça.
10:38Pour ceux qui ont la rêve,
10:39code quantum.
10:41Des sociétés de gestion,
10:42je ne l'ai pas.
10:43Trop jeune, Paul.
10:45Les sociétés de gestion
10:46qui investissent
10:47de manière un peu trop rapide
10:51parce qu'elles collectent
10:51de manière trop forte,
10:52eh bien, peut-être qu'à un moment donné,
10:54il y aura des problèmes.
10:54Juste un mot, Paul, quand même,
10:55parce que vous avez parlé
10:56de tous ceux qui n'arrivent pas à sortir.
10:58On en est où, là ?
10:59Parce que c'est vrai
10:59qu'on en a beaucoup parlé
11:00ces derniers mois,
11:01de ceux qui cherchent à vendre
11:02qui n'arrivent pas.
11:03Il y en a encore beaucoup.
11:05Et qu'est-ce que vous présentez pour eux ?
11:07Quel est le bon conseil
11:08à leur donner, quoi ?
11:09Il y a 1,7 milliard d'euros
11:11de parts en attente,
11:12toutes SCPI confondues.
11:14C'est énorme.
11:14C'est énorme.
11:151,7 milliard.
11:161,7 milliard.
11:17Et toutes les SCPI
11:18ne sont pas au même niveau.
11:19C'est-à-dire qu'il y en a
11:19qui, effectivement,
11:21sont bloquées, littéralement bloquées.
11:23Et elles vont être obligées,
11:24à terme, probablement,
11:25de vendre des actifs
11:26dans un moment
11:27qui n'est pas propice
11:27aux vendeurs, forcément.
11:29Et donc, quand vous êtes épargnant,
11:31que vous êtes sur ces SCPI-là,
11:32vous êtes bloqués.
11:34Vous avez une solution
11:36qui n'est qu'une rustine,
11:38qui est le marché secondaire.
11:39C'est-à-dire que vous pouvez passer
11:39par des acteurs
11:42qui organisent le marché secondaire,
11:44qui peuvent vous aider
11:44à vendre de gré à gré,
11:45mais, effectivement,
11:46il va falloir s'armer de patience.
11:48Donc là, on ne peut rien faire.
11:49On est bloqué, quoi.
11:50Ou alors, vous passez par des acteurs
11:51qui permettent de vendre
11:52de gré à gré,
11:53mais avec une décote.
11:54Oui, mais qui permettent,
11:54avec une sacrée décote.
11:56Donc, bon, voilà.
11:58Ceci étant dit,
11:59passons à notre thème du jour.
12:01Je voulais parler, effectivement,
12:02avec vous, messieurs,
12:03des SCPI sans frais.
12:04On en parle assez régulièrement,
12:05quand même.
12:06Effectivement, moi,
12:07si je vais sur Internet,
12:08j'ai plein de conseils
12:09pour acheter des SCPI sans frais.
12:11Ma question, c'est,
12:12c'est quoi une SCPI sans frais
12:14versus une SCPI avec frais ?
12:17Qui commence ?
12:17Pierre-Antoine, allez, hop.
12:18Allez.
12:19Oui, effectivement,
12:20ça tombe bien.
12:21On est un des acteurs
12:24de la SCPI sans commission
12:25de souscription.
12:26Alors, ça ne veut pas dire
12:26sans frais.
12:27C'est vrai qu'il y a eu...
12:27Mais c'est pour ça
12:28que c'est important
12:28d'ouvrir le capot
12:30et d'expliquer.
12:30Oui, oui, tout à fait.
12:31Et déjà, ça nous permet
12:33de remonter un peu
12:34à ce qu'est la SCPI.
12:35La SCPI,
12:35c'est que vous confiez
12:36vos capitaux à un gestionnaire,
12:38donc typiquement Iroco,
12:39qui se charge pour vous
12:41d'investir en plus
12:42sur un marché historiquement
12:44inaccessible pour...
12:45Les particuliers.
12:46Les particuliers, effectivement,
12:47puisqu'on est sur
12:47l'immobilier professionnel.
12:48Il y a quelques SCPI
12:49sur l'immobilier résidentiel,
12:51mais elles se comptent
12:51sur le doigt d'une main.
12:52Et donc, vous avez accès
12:53à de la logistique,
12:55des entrepôts,
12:56des commerces,
12:57des bureaux.
12:57Et donc, nous,
12:58en échange de ce travail,
12:59évidemment,
13:00on va se rémunérer.
13:01Historiquement, la SCPI,
13:03qui existe depuis 60 ans,
13:03mine de rien,
13:05a été construite
13:06avec des commissions
13:07de souscription.
13:08Ces commissions de souscription,
13:10il y a une fable
13:11qui est assez dure encore
13:12sur le marché,
13:13qui consiste à dire
13:13que ce sont des frais de notaire
13:14ou comme des frais de notaire
13:16ou des frais de sortie.
13:17Absolument pas.
13:19Les commissions de souscription
13:20permettent de rémunérer
13:21la collecte.
13:22Donc, moi,
13:23en tant que gestionnaire
13:24des SCPI,
13:25si j'ai une SCPI
13:26avec des frais de souscription,
13:26je vais prendre un petit bout.
13:28Et éventuellement,
13:29s'il y a un distributeur,
13:30c'est-à-dire un commercialisateur
13:31de ces SCPI,
13:32il va prendre un autre bout.
13:33Le marché a été construit comme ça.
13:35Nous, on est parti du principe
13:37que le monde évolue
13:38et qu'on va proposer
13:40une autre façon
13:41de proposer de la SCPI.
13:44On ne va pas offrir de la liquidité
13:45puisqu'on en a parlé
13:46en sous-jacent de la liquidité,
13:47puisque la SCPI,
13:48par essence,
13:48n'est pas un fonds liquide.
13:50On est sur un sous-jacent immobilier.
13:52Mais on va se dire...
13:53On pense à tous ceux
13:54qui sont bloqués, précisément.
13:55On va offrir de la liberté
13:57à l'épargnant.
13:58Et donc, on va faire le choix
14:00de variabiliser
14:01toutes nos commissions.
14:03C'est-à-dire qu'on veut être
14:04rémunéré pour le bon travail
14:06que l'on fait sur Iroco.
14:08C'est-à-dire que quand on achète bien
14:09un immeuble,
14:09on va être rémunéré.
14:10Quand on encaisse bien
14:11les loyers,
14:12qu'on cherche les bons locataires,
14:13on va prendre une commission également.
14:16Mais on ne prend pas à l'entrée.
14:18Parce que, pour nous,
14:19le sujet de ça,
14:20c'est qu'il suffit de collecter
14:22pour gagner sa vie
14:22en tant que société de gestion
14:23quand vous avez une SCPI
14:24avec des frais de souscription.
14:25Quitte à faire n'importe quoi...
14:26Faire n'importe quoi,
14:27je pense que c'est le but de personne
14:28parce qu'il faut exister
14:29le plus longtemps possible.
14:29Mais ça peut arriver.
14:31Mais effectivement,
14:31vous pouvez collecter de l'argent
14:33sans pour autant être obligé
14:35de l'investir
14:36ou dans de bonnes conditions.
14:37Et effectivement,
14:38chez Iroco,
14:38ce n'est pas le cas.
14:39Donc, c'est une forme de paiement
14:40à la performance.
14:41C'est une forme de paiement
14:42à la performance, exactement.
14:43Mais ce qui veut dire que moi,
14:44quand je passe par vous,
14:44je paye moins cher.
14:45Alors oui,
14:46mais ça, on va en débattre,
14:46j'imagine.
14:53On est moins gourmand
14:55qu'une SCPI
14:56qui prend des frais de souscription
14:57parce qu'en fait,
14:58le gros du gros de la performance
15:00sur ce modèle-là
15:00se fait à l'entrée.
15:02Pourquoi je dis ça ?
15:03Et après, effectivement,
15:04Paul, je te laisserai
15:05donner ton point de vue.
15:07Mais quand vous avez un client
15:08qui fait confiance à une SCPI
15:10et qui donne 100 euros,
15:11quand vous avez une SCPI
15:13qui a des frais de souscription
15:14de l'ordre de 10 %,
15:15ce que ça veut dire,
15:16puisque ce ne sont pas
15:17des frais de sortie,
15:18ce ne sont pas des frais notaires,
15:19c'est que le gérant de la SCPI,
15:21il a à disposition 90 euros
15:22à mettre au travail
15:23sur de l'immobilier.
15:24Ensuite,
15:26vous payez des frais de notaire
15:27quand vous faites une acquisition,
15:29vous payez aussi
15:30des agents immobiliers
15:31parce que le marché
15:32est organisé
15:32en immobilier professionnel
15:33avec des agents immobiliers.
15:35Et donc, il y a de l'argent
15:36qui tourne réellement au travail
15:38sur de l'immobilier
15:39et qui vous donne des loyers.
15:40D'accord ?
15:41Pour une SCPI
15:42qui n'a pas de frais de souscription,
15:43en fait,
15:44en supprimant
15:44cette commission de souscription,
15:46on va mettre mécaniquement
15:47plus d'argent au travail.
15:48Tout l'argent,
15:49vous allez le mettre au travail ?
15:50Pas tout,
15:50parce qu'en fait,
15:51quand on va recevoir
15:52les 100 euros,
15:52nous aussi,
15:53on veut se rémunérer.
15:54Quand on va recevoir
15:55les 100 euros,
15:55on a ce qu'on appelle
15:56une commission d'acquisition.
15:58C'est-à-dire que
15:58chaque fois qu'on va acheter
16:00un immeuble
16:00qui nous semble pertinent
16:01pour la SCPI,
16:02on va prendre 3%,
16:03par exemple,
16:03dans le cas de l'Irocosen.
16:04Donc, l'argent réellement
16:06mis au travail sur l'immobilier,
16:07c'est 97 euros.
16:08Une fois que j'ai dit ça,
16:10ça fait globalement
16:10à peu près 8% de plus
16:11mis au travail sur l'immobilier.
16:13Donc, si j'achète
16:14le même immeuble
16:15que ma petite copine
16:16qui a des frais de souscription,
16:17donc un rendement équivalent.
16:19Vous avez payé pareil,
16:20mais vous allez être
16:20plus propriétaire qu'elle,
16:22en gros.
16:22Exactement.
16:23J'ai une masse
16:23de loyers potentiels
16:25plus importantes.
16:26Et je prends effectivement
16:27un peu plus de frais de gestion
16:28puisque nous,
16:29on est à 12% sur l'Irocosen
16:30quand la moyenne du marché
16:31est peu ou prou à 10%.
16:32Sauf que l'assiette
16:33n'est pas du tout la même.
16:34On parle de l'assiette
16:35des loyers.
16:35Les frais de gestion,
16:36c'est sur les loyers.
16:37Donc, en fait,
16:38l'impact réel,
16:39il se fait surtout à l'entrée
16:41avec les frais de souscription.
16:42Paul, quand vous entendez ça,
16:43moi, j'ai envie alors du coup
16:44d'acheter.
16:44Oui, vous avez envie.
16:46Oui, oui, oui.
16:47Non, mais en effet,
16:48ça donne envie.
16:49Alors, il y a des contreparties.
16:50On en a évoqué une
16:51qui sont les frais de gestion.
16:52En effet, il y a une deuxième
16:53contrepartie qui est
16:55que vous payez des pénalités
16:56de sortie,
16:57de retrait anticipé.
16:58C'est-à-dire que vous êtes
17:01bloqué entre guillemets
17:02ou en tout cas pas bloqué.
17:03Mais si vous sortez
17:03avant une certaine durée,
17:04alors ça va de 5, 6 ans,
17:078 ans parfois
17:07pour des nouvelles SCPI sans frais,
17:10vous payez l'équivalent
17:12quasi de frais de souscription.
17:14Donc, en gros,
17:15ce que vous êtes en train de me dire,
17:16c'est qu'au final,
17:17je n'y gagne pas forcément
17:18en termes de frais annexes.
17:20Alors, si,
17:21mais il faut se dire
17:22que les SCPI
17:23qu'on appelle les SCPI sans frais,
17:25en fait,
17:26ce n'est pas un amoindrissement
17:27des frais,
17:28c'est juste une distribution
17:29qui est différente des frais.
17:31Iroco, comme France SCPI d'ailleurs,
17:32comme personne,
17:33n'est philanthrope.
17:34Donc, tout le monde
17:35doit être rémunéré
17:35pour le travail qu'il fait.
17:36Il y a juste un déplacement.
17:39Et alors, Pierre-Antoine
17:40n'est pas d'accord.
17:41Je ne suis pas d'accord.
17:42Mais il y a des frais
17:44qui sont répartis autrement.
17:45C'est tout.
17:45Et donc, sur la durée,
17:46vous avez des frais de gestion.
17:47Alors, c'est 12% pour Iroco.
17:49Ça peut aller jusqu'à 20%
17:50pour des SCPI sans frais.
17:51Ah ouais !
17:5320%, ce n'est pas rien.
17:54Il y a un décalage de frais
17:55qui se fait.
17:55Si je peux me permettre
17:56de répondre effectivement
17:57sur les pénalités de sortie,
17:58en fait, là aussi,
17:59ça nous permet de revenir
18:00sur ce qu'est une SCPI,
18:01une SCPI sous-jacent immobilier.
18:03Il faut l'avoir
18:04dans le long terme.
18:06Un épargnant
18:06qui vient chercher
18:07une rémunération
18:10assez élevée
18:11sur une SCPI
18:12et à court terme
18:12fait un mauvais choix.
18:14Il faut qu'il se positionne
18:15sur un compte à terme,
18:16sur du livret A,
18:17éventuellement une assurance vie,
18:18mais pas de la SCPI.
18:19On est d'accord, Pierre-Antoine,
18:20mais qu'est-ce qui se passe
18:21quand il y a un marché
18:21qui se retourne
18:22et que je n'avais pas anticipé ?
18:23Et qu'est-ce qui se passe
18:23quand j'ai moins
18:24un coup de mou dans ma vie
18:25ou quand on pense
18:26à ce 1,7 milliard qui est bloqué ?
18:28Les pénalités de sortie,
18:29on les a souhaitées cohérentes
18:31vis-à-vis déjà
18:32de l'horizon
18:33de placement recommandé
18:34d'une SCPI
18:35qui est de 10 ans.
18:36Chez Iroco,
18:37pour les deux SCPI,
18:38c'est 6 ans de pénalité
18:39et le jour qui suit
18:40cette sixième année,
18:41c'est zéro.
18:42Donc effectivement,
18:43il n'y a pas un report
18:44de la commission de subscription
18:45sur la commission de sortie
18:47puisqu'elle disparaît
18:49à partir des 6 ans.
18:50C'est quoi cette pénalité d'ailleurs ?
18:51Parce qu'on dit pénalité
18:52mais ça équivaut à combien ?
18:53C'est 5 %,
18:54en tout cas chez nous.
18:55C'est 5 %
18:56de l'épargne retirée
18:57et ensuite,
18:58on n'a pas fait ça
18:59pour s'enrichir mécaniquement
19:01sur une sortie anticipée
19:04et mal prévue
19:05puisque dès lors
19:06qu'il y a un décès,
19:08une invalidité...
19:09On peut justifier
19:10une sortie anticipée.
19:11Exactement,
19:11sans pénalité.
19:12C'est-à-dire que quelqu'un décède,
19:13on n'est pas des monstres,
19:14dans les 3 ans,
19:16alors c'est malheureux
19:16et on ne prendra pas
19:18cette pénalité.
19:18Le but,
19:19c'est de protéger
19:20la communauté d'épargnants
19:21qui fait confiance
19:22en la SCPI
19:23à long terme
19:24de mouvements
19:25un peu volatiles d'épargnants
19:26qui viendraient
19:27chercher une performance
19:28un peu sympa
19:29et partir au bout d'un an.
19:31Ma question maintenant
19:31qu'on a dit tout ça
19:32entre les pénalités,
19:33les frais de gestion,
19:35etc.,
19:35c'est de quoi
19:36je dois me méfier ?
19:38C'est-à-dire qu'évidemment,
19:38il y a Iroco
19:39mais il n'y a pas qu'Iroco
19:40sur ces SCPI sans frais.
19:42Vous le disiez,
19:43par exemple,
19:43ces frais de gestion,
19:44ils peuvent aller jusqu'à 20%,
19:45c'est quand même pas rien.
19:47Qu'est-ce que je dois regarder
19:48quand je me fais attraper
19:50sur Internet
19:50par une annonce
19:52d'une super SCPI sans frais ?
19:54Nous,
19:55ce qu'on regarde
19:56au-delà de la structure de frais,
19:57ce qu'on demande
19:58à nos clients
19:58et ce qu'on les incite
19:59à regarder,
20:00c'est vraiment
20:01la qualité de gestion
20:03de la société de gestion
20:05qui a créé la SCPI.
20:06Une fois qu'on a dit ça,
20:07on n'a pas dit grand-chose.
20:09Il faut regarder
20:10les signaux faibles,
20:12il faut regarder
20:13tous les indicateurs
20:15et ça,
20:15vous pouvez les trouver
20:16facilement chez Iroco
20:17ou dans d'autres SCPI.
20:19La valeur de reconstitution,
20:21la régularité
20:21de la performance
20:22parce que ce n'est pas le tout
20:23d'avoir une énorme performance
20:24au début,
20:25mais il faut que ça dure.
20:26Ça, c'est ce qu'on dit
20:26sur toutes les SCPI.
20:27Mais d'ailleurs,
20:27est-ce que les SCPI sans frais,
20:29on va revenir sur ce qu'on disait,
20:30mais est-ce que les SCPI sans frais
20:31affichent de meilleurs rendements
20:32que les SCPI avec frais ?
20:34Oui.
20:35Vous avez le paysage aujourd'hui
20:37des SCPI sans frais.
20:38Je vous parle en TD,
20:39donc taux de distribution
20:41annualisé 2026.
20:42Donc, ça peut encore changer.
20:43Ce n'est évidemment pas garanti.
20:44Mais si je fais le constat
20:45sur la dizaine de SCPI
20:47qui sont dites sans frais,
20:49vous avez une performance moyenne
20:50depuis le début de l'année
20:51qui est de 6,67 en moyenne.
20:53Et les SCPI,
20:54si je prends dans la globalité,
20:56ce TD moyen annualisé,
20:57c'est 4,6%.
20:58Ah ouais,
20:58il y a quand même
20:59un écart pas mal.
21:00Après, il y a le poids de l'historique
21:01qui fait que j'imagine
21:02les SCPI avec frais de subscription,
21:04puisque le modèle
21:04sans frais de subscription
21:05est relativement récent.
21:07Donc, effectivement,
21:08il n'y a pas de raison
21:10à ce que la performance
21:11d'une SCPI
21:12qui a des frais de subscription
21:13ne soit pas plus importante
21:15que celle avec des
21:16sans commission de subscription.
21:18Pourquoi je dis ça ?
21:18Parce que si vous lancez
21:20aujourd'hui
21:21une SCPI
21:23du début
21:23qui a des frais de subscription,
21:25le fait de beaucoup collecter
21:26si elle a un beau succès commercial
21:29va mécaniquement
21:29vous emmener
21:30sur des rendements
21:31assez élevés.
21:32Donc,
21:33j'aime bien comparer
21:34ce qui est comparable,
21:35c'est-à-dire que
21:36on prend les deux modèles,
21:37on prend des hypothèses
21:38de rendement
21:39équivalentes d'immeubles
21:40et là,
21:41on compare.
21:41Là, je trouve
21:41qu'on peut tirer le trait.
21:42Non, bien sûr,
21:43mais il peut y avoir
21:43quand je disais
21:44qu'effectivement,
21:45il y a des pubs
21:46un peu partout.
21:47Voilà.
21:47La question,
21:48c'est de savoir
21:48si effectivement,
21:49si en plus de ça,
21:50c'est associé
21:51à des taux de rendement
21:52qui sont bien meilleurs,
21:54deux points de plus
21:54que l'ensemble
21:55de toutes les SCPI,
21:55forcément,
21:56on peut être un petit peu
21:58moins vigilant
21:58sur ce qui se cache
21:59derrière ses frais.
22:00C'est pour ça que je rejoins
22:02largement Paul
22:03sur ce qu'il dit
22:04et je pense que chez Iroco,
22:05on fait un bon boulot là-dessus.
22:07C'est la qualité
22:08du gestionnaire,
22:09son track record.
22:10Donc Iroco,
22:11c'est six ans d'existence.
22:13Aujourd'hui,
22:13Iroco Zen,
22:14c'est quasiment 200 actifs
22:16sous gestion.
22:18Donc effectivement,
22:19il faut regarder
22:19au-delà du simple chiffre
22:21et analyser
22:23pourquoi une SCPI
22:24va faire 10% de rendement.
22:25Est-ce que c'est pérenne ?
22:26Est-ce qu'ils n'ont pas acheté
22:28des choses
22:28qui sont un peu grappilles ?
22:30qui ne sont pas forcément
22:31bien dans leur marché
22:31juste pour faire
22:32un rendement élevé ?
22:33Donc ça,
22:33ça s'apprécie
22:35avec des professionnels
22:35du patrimoine
22:37en prenant le temps
22:37effectivement
22:38de bien analyser la SCPI.
22:39Bon,
22:40juste quand il nous reste
22:40trois minutes,
22:41à chaque fois le temps s'écoule
22:42et Paul,
22:43vous disiez que vous,
22:43vous voyez une forme de risque
22:45à ces SCPI sans frais
22:48qui sont de plus en plus nombreuses.
22:49Vous le disiez,
22:50il n'y a que 10 SCPI au final
22:51mais elles représentent
22:5220% de la collecte totale.
22:54Donc c'est...
22:54Ce n'est pas assez.
22:55Exactement.
22:56C'est pas assez.
22:58Et c'est beaucoup en même temps
22:59et vous allez avoir
23:01des accidents industriels.
23:02Vous avez déjà une SCPI
23:03qui est à la peine
23:04qui a été créée.
23:05Ça a été la pionnière d'ailleurs.
23:06La première SCPI
23:07qui s'est créée.
23:09Je ne vais pas me faire des amis
23:09mais ce n'est pas grave.
23:11Novaxia Neo
23:11qui a été créée en 2019-2018.
23:14Elle est déjà à la peine.
23:15Son rendement,
23:15elle est dans un cercle vicieux.
23:17Son rendement a baissé.
23:18Pour l'instant,
23:19il y a des projections
23:20sous les 4%
23:21pour cette SCPI sans frais.
23:22Elle a 26...
23:24Alors,
23:25je ne veux pas vous dire de bêtises
23:26mais elle a plusieurs millions d'euros,
23:27plusieurs dizaines de millions d'euros
23:28de parts en attente
23:29pour cette SCPI qui est créée.
23:31Elle est bloquée.
23:31Les épargnants sont bloqués dessus.
23:33C'est compliqué.
23:34Donc,
23:35quand on parle de SCPI sans frais,
23:37oui,
23:37mais attention,
23:38il faut être vigilant.
23:40En fait,
23:40le sujet qu'on se dit
23:41depuis le début,
23:41c'est que c'est juste
23:42que c'est exactement
23:43les mêmes règles
23:44que pour toute SCPI.
23:46Simplement,
23:46ne pas se laisser avoir
23:47par la pas du gain
23:49et toujours soulever le capot.
23:50En fait,
23:50à chaque fois,
23:51on revient là-dessus.
23:52Si je dois résumer
23:52par rapport à l'acteur
23:54qui est cité,
23:55la SCPI sans frais de subscription,
23:57elle met,
23:58et ça,
23:58on ne peut pas me l'enlever,
24:00plus d'argent au travail.
24:01Donc,
24:01mécaniquement,
24:02elle a besoin de prendre
24:02moins de risques
24:03pour faire la même performance
24:04qu'une SCPI
24:04qui a des frais de subscription.
24:06Et ensuite,
24:06effectivement,
24:07ça n'enlève rien
24:08au fait qu'on parle
24:09d'un momentum
24:09à chaque fois pour les SCPI.
24:11Aujourd'hui,
24:11on est plutôt
24:12dans un bon momentum.
24:13On parlait d'immobilier
24:13résidentiel tout à l'heure,
24:14c'est toujours pareil.
24:15Et en l'occurrence,
24:16l'acteur cité
24:17s'est lancé en 2019,
24:18a eu un joli succès commercial
24:20dès le début,
24:21a beaucoup acheté
24:22dans des conditions
24:22qui sont moins bonnes
24:23qu'aujourd'hui.
24:24Donc,
24:24comme tout SCPI,
24:25frais de subscription incluse,
24:26elle souffre aujourd'hui.
24:28Bon,
24:28il nous reste une minute cinquante.
24:29On a Iroco,
24:30on a compris,
24:31mais il n'y a pas qu'Iroco.
24:32Alors,
24:32est-ce que vous avez
24:33des recommandations
24:35à nous faire,
24:36Paul,
24:36en termes de SCPI sans frais ?
24:38Est-ce que vous avez
24:38quelques noms comme ça ?
24:40Alors,
24:41oui,
24:41mais des recommandations,
24:42non.
24:42Je vous donne des idées
24:43des SCPI qu'on suit
24:44parce que je fais attention
24:45aux termes,
24:45c'est extrêmement important
24:46vis-à-vis de l'AMF.
24:48Iroco Atlas,
24:52c'est une des...
24:53Taux de rendement ?
24:549,40.
24:55Wow !
24:559,40 l'an dernier.
24:57Donc,
24:58assez costaud,
24:59en effet,
25:00intéressante.
25:00Il n'y a pas que Iroco Atlas,
25:02il y a aussi Eden
25:02qui est un peu le mouton
25:04à cinq pattes,
25:05qui est une SCPI européenne,
25:07donc intéressante
25:07en termes de fiscalité.
25:08Alors,
25:08on en a fait,
25:09des SCPI 100% européennes.
25:11Bien sûr,
25:11et sans frais.
25:12Donc,
25:12je crois qu'elle a
25:13un taux de distribution
25:132025 non garanti
25:15pour cette année,
25:16évidemment,
25:16de 8%.
25:17Les performances passées
25:18ne préjugent pas
25:18des performances.
25:19Merci de le dire.
25:21Vous avez
25:228%,
25:238% quand même,
25:24c'est pas mal aussi.
25:248%,
25:24c'est énorme,
25:25c'est énorme.
25:25On ne se rend pas compte,
25:26mais 8%,
25:27faire travailler son argent
25:28à 8% sur l'immobilier...
25:29Si, si,
25:29on se rend bien compte,
25:30je vous assure.
25:32Vous avez
25:33deux autres SCPI
25:34que je cite,
25:35en plus d'Iroco Atlas
25:36et d'Eden.
25:38Vous avez
25:38Remake Live
25:40qui est
25:42le concurrent direct
25:43d'Iroco
25:44qui est intéressant.
25:45Par l'inventeur
25:46de la SCPI sans frais,
25:47vous m'avez...
25:48Il y a un inventeur
25:49de la SCPI sans frais ?
25:50Il y a quelqu'un
25:50qui a pris le pari.
25:51Alors, il a probablement
25:52eu l'idée en même temps
25:52que d'autres,
25:53mais en tout cas,
25:53il a pris le pari.
25:54Il s'appelle Nicolas Kert.
25:56On l'embrasse.
25:57On l'embrasse,
25:58absolument.
25:59Il a pris le pari
26:00de lancer ce modèle
26:03avec des risques aussi.
26:04Et donc,
26:04Remake Live,
26:05plus de 7% de rendement
26:06en 2025,
26:08intéressante.
26:09Une toute dernière,
26:09allez rapidement.
26:10Une toute dernière,
26:12Epsi Cap Explore,
26:13par exemple,
26:13qui est une SCPI
26:14qui vise
26:15des actifs
26:17de moyenne capitalisation
26:19qui vient d'être créée.
26:20Donc,
26:20on n'a pas encore
26:21de rendement établi,
26:22mais qui va avoir probablement
26:23un joli rendement
26:24en 2026.
26:25Ouais,
26:25objectif long terme,
26:266,5, j'ai lu.
26:27Exactement.
26:28Pas mal.
26:28Mais sinon,
26:29il y a Iroco,
26:29on l'a dit.
26:30Iroco,
26:30plus de 9%,
26:31incroyable.
26:32Merci,
26:32Pierre-Antoine.
26:33Pierre-Antoine Burgala,
26:34le directeur général
26:35d'Iroco qui est avec nous
26:36et Paul Bourdois,
26:37évidemment,
26:38cofondateur de France SCPI
26:39à chaque fois avec nous
26:40pour décrypter aussi
26:42ce qui se cache derrière
26:43ces fameuses SCPI.
26:44Merci d'avoir été avec nous
26:45dans Les Experts de l'IMO
26:46qui reviennent demain
26:47à 10h30 sur BFM Business.
26:50Les Experts de l'IMO
26:52sur BFM Business.