- il y a 1 semaine
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur de Roy.
00:08Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à 10h30 sur BFM Business.
00:12Nouvelle horaire en cette rentrée, mais toujours la même formule,
00:15parce que ça démarre tous les jours par cette séquence.
00:17Amis professionnels de ce secteur de l'immobilier et du logement,
00:21le pro de l'IMO, des témoignages terrain de vos métiers,
00:24parfois de bons conseils.
00:25Et là, en l'occurrence, je pense que les propriétaires de France ont tous reçu la douloureuse,
00:29soit fin août, soit en ce moment.
00:31Vous savez, la petite taxe foncière, figurez-vous que parfois il y a des erreurs qui s'y glissent.
00:36Et on peut les contester, on verra ça dans quelques instants.
00:40Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
00:42Ça faisait longtemps qu'on n'avait pas parlé Rénault,
00:45et surtout, ça faisait longtemps qu'on n'avait pas parlé Copro.
00:48On va parler de la Rénault dans les Copro, mais d'abord, c'est donc l'heure du pro de
00:52l'IMO.
00:53Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
00:57Et on est en ligne avec Manon Belin, avocate fiscaliste chez Neora,
01:01avocate et cofondatrice d'Orca.tax.
01:04Bonjour Manon.
01:06Bonjour.
01:07Oui, c'est vrai, c'est une rentrée assez douloureuse pour tout un tas de propriétaires
01:12qui ont reçu la fameuse taxe foncière.
01:16Alors, alors, ça pique de plus en plus, on ne va pas se mentir.
01:19Il y a rarement une super baisse, on ne va pas se mentir non plus.
01:22Et puis, souvent, on la reçoit en se disant, de toute façon, de manière assez fataliste,
01:25que puis-je y faire ?
01:26Eh bien, vous, vous nous dites qu'on peut y faire,
01:29mais à condition de savoir bien la décrypter, cette taxe foncière.
01:32Dites-nous en plus, s'il vous plaît, Manon.
01:35Tout à fait.
01:36C'est vrai que c'est en montant que souvent, on regarde,
01:39on ne comprend absolument pas à quoi il correspond,
01:41et on paye parce qu'arrive le délai, l'échéance pour payer,
01:45et après, on oublie, on passe à autre chose jusqu'à l'année prochaine.
01:48Donc, cette taxe foncière se calcule sur ce qu'on appelle une valeur locative,
01:54une méthode des années 70,
01:56qui est réévaluée chaque année pour faire correspondre au prix de marché
02:00par un coefficient de revalorisation nationale.
02:02Mais bon, ça veut dire que partout, ça augmente de la même manière.
02:04Et cette valeur locative prend en compte un certain nombre d'éléments
02:09qui sont amenés à bouger dans le temps.
02:12mais si vous ne les mettez pas à jour,
02:14votre taxe foncière est calculée comme dans l'état dans lequel votre bien était
02:19au moment de la construction.
02:21Et sauf qu'effectivement, ces valeurs,
02:23certes, elles n'ont pas été revues depuis les années 70,
02:25c'est-à-dire que spontanément, ça ne se met pas à jour.
02:27Mais enfin, si nous-mêmes, on ne le fait pas,
02:28effectivement, il peut y avoir des erreurs.
02:30C'est-à-dire que mon bien, il a pu aussi bien s'améliorer
02:32qu'au contraire, s'être abîmé dans le temps.
02:36Bien sûr. Alors, ça va dans les deux sens.
02:39Nous, on ne va pas dire que toutes les taxes foncières sont surévaluées.
02:42Ça serait complètement faux.
02:44Nous, aujourd'hui, sur Orca.tax,
02:46vous avez un simulateur gratuit de taxes foncières.
02:50Ensuite, un service qui vous permet d'aller jusqu'à la réclamation.
02:53Nous, on voit que 87% de nos clients sont surévalués.
02:57Mais c'est parce que nos clients ont déjà…
02:5987% de vos clients.
03:01Oui, mais parce que oui, j'imagine qu'ils avaient déjà de sérieux doutes
03:03sur le niveau de leur taxe foncière en disant
03:05que là, il y a quelque chose qui cloche quand même.
03:06C'est ça.
03:07Et puis, on a un simulateur gratuit avant le service payant.
03:11Donc, les personnes, au final, savent à peu près
03:13ce que ça va donner au moment de la vérification finale.
03:16Non, mais parce qu'en gros, qu'est-ce qui doit m'alerter ?
03:18Je lisais, effectivement, quand vous préparez cette émission
03:21avec ma collaboratrice que je salue, d'ailleurs, Vénédia,
03:23qui est en région en ce moment.
03:25En gros, l'idée, c'est qu'on peut avoir
03:27deux logements parfaitement similaires au même endroit.
03:29qui payent des taxes foncières complètement différentes.
03:33Et donc, de fait, là, ça peut mettre la puce à l'oreille
03:35sur l'idée qu'il y a peut-être un souci.
03:38Exactement.
03:39Ça, c'est sûr que comparé avec son voisin,
03:41c'est toujours une bonne idée.
03:42Parce que deux logements dans le même immeuble
03:44sont censés être taxés exactement de la même manière
03:47à quelques mètres carrés près.
03:49Oui, c'est ça.
03:50C'est-à-dire que la surface, il y a Alban aussi en régie,
03:52notre réalisateur, toujours partie prenante, évidemment,
03:54de l'émission, qui me dit
03:55mais la taille aussi du logement compte forcément aussi.
03:57Oui, oui, bien sûr.
03:58Je parlais de deux logements de taille similaire,
04:01mais effectivement, il peut y avoir des erreurs
04:02sur la surface, sur l'état d'entretien.
04:05Donc là, on a plus de 80 % des logements en France
04:08qui sont dans le meilleur état possible.
04:11Donc ça augmente de 20 % la taxe foncière.
04:14Alors on ne prend absolument pas en compte
04:15le fait que quand un bien a plusieurs décennies,
04:19forcément, il y a des murs qui commencent à craquer,
04:22la toiture.
04:22Donc là, on parle vraiment du gros oeuvre.
04:25Après, les équipements qui peuvent changer.
04:27Par exemple, dans une salle de bain, dans les années 80,
04:30vous pouviez avoir une baignoire et un bidet.
04:33Et au final, souvent, le bidet a été supprimé
04:35et les baignoires ont tendance à être remplacées par des douches.
04:38Et ça, ça a un impact qui va faire baisser la taxe foncière.
04:40– Manon, il nous reste très peu de temps,
04:43mais comme c'est passionnant, de toute façon,
04:44vous viendrez sur le plateau pour qu'on prenne plus d'or.
04:45Mais très rapidement, est-ce que vous pourriez me dire justement
04:47comment je fais pour être sûre de mon coup,
04:49c'est-à-dire de pouvoir contester cette taxe foncière
04:52et de me rendre compte qu'il y a une aberration dans la taxe foncière ?
04:55Et deux, combien je peux espérer en retirer, en fait,
04:57de cette contestation de taxe foncière ?
05:00– Non, nous, on a le service Orca.tax
05:02qui propose un simulateur gratuit
05:05qui se confirme, du coup, dans 87 % des cas.
05:07Et au niveau du montant,
05:11nous, on est sur les plus de 1 600 dossiers étudiés
05:13à 260 euros de remboursement par an,
05:16sachant que vous pouvez être remboursé
05:17entre 2 et 6 ans en arrière.
05:20– Ah oui, c'est sympa, ça, le petit track record.
05:22Eh bien, voilà, petite solution.
05:23Si ça pique un peu cette année, votre taxe foncière,
05:26faites un tour du côté d'Orca.tax.
05:28Merci à Manon Belin, avocate fiscaliste,
05:30génial, avocat et donc confondératrice de cette plateforme
05:33qui vous permet de regarder la fiabilité,
05:36et on va lire comme ça de votre taxe foncière
05:38et probablement peut-être de la contester
05:40s'il y a un bug.
05:41Merci Manon, si comme Manon,
05:42vous avez un témoignage terrain
05:44à nous apporter à l'antenne de BFM Business
05:46et des experts de l'IMO, ça tombe bien ?
05:47On a une adresse mail,
05:50lesexpertsdelimo.fr.
05:51Allez, c'est l'heure du débat.
05:54– Les experts de l'IMO, le débat.
05:57– Bah oui, quand on parle, évidemment,
06:00de taxe foncière, je prends un peu plus de temps
06:02parce que ça concerne beaucoup de monde
06:04et ça pique véritablement à la rentrée,
06:06surtout quand on sort de la période de vacances.
06:08Bref, allez, on change de sujet,
06:10mais c'est un sujet tout aussi sensible.
06:11Zahir Kidou est avec nous,
06:12le président de Foncia ADB.
06:13Bonjour Zahir.
06:14– Bonjour Marie.
06:15– Et également à mes côtés,
06:16Sylvain Lefebvre, président fondateur de Synergiec.
06:19Bonjour.
06:19– Bonjour Marie.
06:20– Alors je le disais, on va parler réno,
06:21on va parler copro, c'est parfait.
06:23Vous êtes les hommes de la situation.
06:25D'abord, je voudrais faire un petit état des lieux.
06:28On sort de cette saison des assemblées générales.
06:32Est-ce qu'on a beaucoup dit souvent sur le plateau Zahir
06:35qu'il y avait une prise de conscience,
06:37on va parler des copros qui votaient de plus en plus.
06:38Est-ce que c'est toujours vrai pour cette saison
06:41qui s'est clôturée là, cet été 2026 ?
06:45Est-ce que c'est toujours vrai ?
06:46Est-ce que les copropriétaires sont toujours
06:49dans le trend du vote de la réno ?
06:51– La dynamique se poursuit en effet,
06:53Marie, puisque cette année, on a à peine finalisé
06:56la campagne, la saison d'assemblée générale.
06:59On est sur les copropriétaires gérées par Francia
07:01à 200 projets votés ou engagés
07:04dans les travaux de réservation énergétique.
07:07– 200 projets avec des immeubles,
07:08enfin beaucoup de logements à la clé.
07:09– Tout à fait, en termes de quantum de logement,
07:11c'est 11 500 logements.
07:13– C'est pas rien.
07:13– Donc ça, c'est pour les 8 premiers mois de l'année,
07:15en sachant qu'on en a d'autres à venir.
07:17Là-dedans, sur ces 200 projets,
07:19on en a quand même 70 qui ont voté
07:21les travaux en assemblée générale
07:23et on y reviendra après, Marie,
07:25et 130 d'entre eux qui ont voté la phase d'études.
07:28Donc 11 500 logements en 8 mois.
07:30Et si on regarde chez Francia,
07:32donc depuis 4 ans,
07:33puisque chez Francia, on s'est engagé
07:35dès 2022 sur la rénovation énergétique,
07:38c'est 66 500 logements
07:41qui ont pu être rénovés en copropriété.
07:44Donc non seulement la dynamique se poursuit,
07:46elle est même croissante en augmentation
07:48par rapport à l'année dernière.
07:50et la leçon, en fait, qu'on tire avec les équipes,
07:53c'est que dès lors que nos copropriétaires
07:55sont accompagnés de façon structurée,
07:57à la fois avec des moyens techniques,
07:59des moyens humains,
08:00également, ils arrivent de façon éclairée
08:02à voter les travaux de rénovation énergétique
08:04en assemblée générale.
08:06Sylvain, vous êtes un peu ce financeur,
08:08vous allez arriver avec les solutions de financement,
08:10en tout cas, pour ces copros.
08:12Vous avez, vous aussi, ce sentiment
08:13que cette prise de conscience
08:14dont on témoigne chez Francia,
08:16elle est générale aujourd'hui
08:17dans les copropriétés de France,
08:18où il y a quelques réticences,
08:20aussi en fonction des syndics, peut-être,
08:22et puis des gestionnaires
08:23qui sont peut-être moins dans cette pédagogie,
08:26aussi, dont il faut faire preuve
08:28pour convaincre l'ensemble de la copro.
08:29Il faut désacraliser le sujet
08:31et dire aux copropriétaires
08:33n'ayez pas peur,
08:34parce que quand on arrive dans une copro,
08:37alors en moyenne, chez Synergec,
08:38la copro est de 50 lots.
08:4050 lots et un million d'eux de travaux.
08:42Alors, dit comme ça en assemblée générale,
08:44tout le monde...
08:45Ça pique un peu comme la taxe foncière, oui.
08:48Et moi, je n'ai pas le simulateur
08:49pour réduire son temps.
08:50Et si on le faisait, le simulateur ?
08:52Le job de l'AMO,
08:53ce n'est pas de réduire...
08:55L'assistant maîtrise d'ouvrage.
08:56Voilà, maîtrise d'ouvrage financier,
08:57donc ce n'est pas d'intervenir
08:58et de se dire les travaux,
08:58c'est comme ci, comme ça.
08:59Ce n'est pas notre job.
09:00Il y a des experts pour ça,
09:01des experts qui font les diagnes.
09:02Nous, on est là pour dire,
09:03OK, vous avez décidé ça,
09:04comment on finance ça ?
09:05Et atomiser à l'échelle d'un lot
09:06qui revient finalement à 30 000 euros par lot
09:09et que vous enlevez la part de MaPrimeRénov',
09:13les C2E, l'éco-PTZ, etc.
09:15Les certificats d'économie d'énergie.
09:16Merci d'en faire.
09:17Je fais toujours le lexique.
09:18Je ne perds pas mes bonnes vieilles habitudes.
09:20Et au final, ça va être 80 euros par mois
09:22pour un particulier ?
09:23Oui, c'est ça.
09:24C'est-à-dire que si on explicite derrière,
09:26derrière, c'est quand même plus facilement digeste.
09:29Maintenant, justement, vous le dites,
09:30donc je voudrais qu'on y revienne un tout petit peu.
09:31Pour l'éco-pro, les aides,
09:32elles n'ont pas bougé là, Sylvain ?
09:34Rien n'a bougé.
09:35Et c'est bien de le rappeler à tout le monde,
09:36effectivement, puisque le monogeste,
09:38en particulier, tout ça devient bien compliqué.
09:43Il manque de clé de lecture sur le long terme,
09:44mais c'est un peu le sujet que tout le monde a.
09:45Oui, puis surtout, on a chronique.
09:46Je vous rappelle que depuis le 1er septembre,
09:48par exemple, vous ne pouvez plus isoler les combles
09:50en monogeste.
09:50C'est cool, après l'été caniculaire qu'on a vécu
09:53et qui perdurent d'ailleurs dans certaines régions.
09:55Le sujet, le vrai sujet que l'on a,
09:57c'est de dire, vous me posiez la question de savoir
09:59est-ce qu'il y a des doutes un peu sur les copropriétaires ?
10:03On a moins de 10% d'AG nous reportés.
10:06Alors, ça va être multimarques, bien sûr,
10:07mais il y a moins de 10% d'AG qui sont annulés
10:10ou reportés parce que la crise,
10:12parce que l'absence de confiance, etc. dans le long terme.
10:14Mais ça, c'était avant l'été.
10:16La première vague d'Assemblée Générale,
10:18là, la deuxième vague arrive d'Assemblée Générale également.
10:21On n'a pas de report, mais on en a, je crois,
10:23120 ou 130 à faire d'ici la fin de novembre, on va dire,
10:26parce que décembre, il ne se passe quand même pas grand-chose.
10:28Et globalement, pour l'instant, tout est maintenu.
10:29Donc, c'est plutôt une bonne nouvelle
10:31de se dire que, bien sûr, on veut y aller.
10:34L'enjeu que l'on a, c'est de se dire comment on intègre,
10:37mais j'imagine que vous avez votre avis là-dessus,
10:39c'est comment on intègre le confort d'été
10:41et quelle temporalité.
10:43Enfin, moi, le vrai sujet, j'en ai qu'un, à la limite,
10:46c'est comment on peut réduire ça
10:47pour accompagner les ménages français à rénover plus vite.
10:49Une fois qu'on leur a dit, finalement,
10:50que ce n'est pas si cher que ça, allons-y.
10:52Comment on fait ?
10:52Quelle levier on a pour y aller ?
10:54Et comment on a besoin de professionnels ?
10:55On va en parler, évidemment.
10:57D'abord, juste Zahir, pour revenir sur la fluctuation
10:59des aides publiques, quand même,
11:01parce que c'est un vrai sujet,
11:02est-ce que ça, ça n'a pas eu tendance à dissuader ?
11:04Parce que vous nous dites que vous avez une dynamique
11:05de vote en copro qui est quand même
11:08assez solide, visiblement.
11:10Il n'y a pas eu plus de difficultés à convaincre
11:13quand on entend de ci, de là,
11:15quand bien même les aides n'ont pas bougé.
11:16Sur la copro, on réinsiste là-dessus.
11:19Est-ce qu'il n'y a pas eu ?
11:20On ne sait jamais, après tout.
11:22Et puis, le calendrier de rénovation
11:24qui va peut-être être assoupli,
11:25voire disparaître en fonction, on ne sait pas,
11:27du résultat de l'élection présidentielle.
11:29Est-ce que vous sentez une forme de fragilité
11:31quand même à cette motivation,
11:33à ce dynamisme du vote en copro pour les travaux ?
11:35Alors, plusieurs éléments de réponse à votre question, Marie.
11:37La première, c'est que la dynamique ne s'est pas affaiblie,
11:41comme je le disais en préambule
11:42avec les chiffres que je vous ai donnés.
11:44Deuxièmement, je pense que les Français,
11:45en tout cas nos clients copropriétaires,
11:47ont compris que les aides étaient là
11:49et qu'il fallait les saisir.
11:50C'est-à-dire qu'ils ont plutôt pris l'inverse
11:52en se disant, on ne sait pas combien de temps
11:53elles vont durer.
11:53Tout à fait.
11:54Donc, la motivation, elle n'a pas affaibli,
11:58bien au contraire.
11:59Après, le deuxième élément,
12:01peut-être pour reboucler avec ce que vous évoquiez,
12:03Sylvain,
12:04tant sur la partie confort d'hiver,
12:06mais également la partie confort d'été.
12:08Ce qu'on constate typiquement au Pen Mirabeau,
12:10une copropriété de 240 logements
12:12qu'on a pu rénover assez récemment,
12:14dont les travaux sont réalisés cet hiver.
12:16On a eu les copropriétaires au mois de juin.
12:18Ils n'avaient toujours pas allumé la climat.
12:20Donc, ce que ça signifie,
12:21c'est que lorsqu'un projet de rénovation...
12:23On est où exactement ?
12:24Au Pen Mirabeau, à proximité de Marseille.
12:26D'accord.
12:26Donc, là-bas, dans les Bouches-du-Roune,
12:28ils ont plutôt l'habitude de la chaleur,
12:30au-delà des épisodes de canicule
12:32qu'on a pu avoir cette année.
12:34Mais ce que ça signifie,
12:35c'est que lorsqu'un projet de rénovation énergétique
12:37est approché de façon globale,
12:40en fait, il permet évidemment
12:41d'avoir des économies d'énergie
12:43et donc des économies de charge.
12:45Et là, on va parler du pouvoir d'achat des Français,
12:46mais également un confort immédiat
12:49à la fois en été et également en hiver.
12:52Donc, en fait,
12:53chez Foncia,
12:53on n'a pas une réponse unique.
12:55Ce qu'on peut dire simplement,
12:56c'est que plutôt que d'aller équiper
12:58appartement par appartement
13:00des climatisations individuelles,
13:01parce que là aussi,
13:03vous pourriez l'évoquer, Marine,
13:04mais on a eu...
13:05Mais non, mais on va le faire.
13:05En fait, je voulais le faire au début,
13:06en fin d'émission,
13:07mais finalement,
13:07puisque vous voulez parler
13:08du confort d'été,
13:09de nos bouilloirs thermiques,
13:10on va y aller tout de suite.
13:11Donc, effectivement,
13:12on a quand même eu ce sujet clim
13:13pendant tout l'été,
13:15de se dire aussi,
13:16puis alors,
13:16des petits tours de passe-passe
13:17quand la copro n'est pas d'accord,
13:19machin.
13:19Bon, c'est quoi les règles ?
13:21On peut les rappeler quand même
13:22un tout petit peu.
13:23Et comment on fait pour essayer
13:24de faire ça à l'échelle collective ?
13:26La réponse,
13:27la réponse,
13:27elle est globale.
13:28C'est-à-dire qu'aujourd'hui,
13:29en fait,
13:30il faut analyser avec les experts,
13:32qu'ils soient techniques,
13:33qu'ils soient émaux financiers,
13:35mais également techniques,
13:37une approche globale.
13:38Donc, ce que ça signifie,
13:40c'est que dès l'audit,
13:41là, vous avez évoqué, Sylvain,
13:43la phase d'Assemblée Générale
13:44avec un taux de 10%.
13:46D'accord ?
13:46Il faut savoir que chez Foncia,
13:47on n'a pas de frein
13:49en Assemblée Générale.
13:50Le travail, il se fait en amont.
13:51En amont,
13:51vous êtes dans la négo avant.
13:52Pendant deux ans,
13:54voire trois ans,
13:55vous savez qu'une durée moyenne
13:56d'un projet de rénovation énergétique
13:57chez Foncia,
13:58c'est de 18 à 24 mois.
13:59Et pendant ces 18 à 24 mois,
14:01qu'est-ce qu'on fait ?
14:02On vulgarise,
14:03on fait des réunions
14:04avec le conseil syndical,
14:05on fait appel,
14:06le gestionnaire,
14:06qui est un chef d'orchestre chez nous,
14:08il va faire appel
14:09à tous les techniciens,
14:10tous les experts,
14:11financiers, techniques,
14:12pour justement accompagner
14:13la copropriété
14:14et prouver à la copropriété
14:16que non seulement
14:16ils vont avoir
14:17une économie de charge,
14:19là, au Pen Mirabeau,
14:19on parle de 42% d'économie.
14:22Enfin, c'est quand même pas neutre.
14:24Mais sur la clim, Zahir !
14:25Dans un contexte
14:26de pouvoir d'achat prégnant
14:27et sur la climatisation,
14:29justement,
14:30aujourd'hui,
14:31quand vous faites les travaux
14:32de façon structurelle,
14:34la climatisation,
14:35elle est réversible.
14:36Donc, ce qui permet
14:37d'avoir le confort
14:38à la fois l'été
14:39et également l'hiver.
14:40En fait, c'est ça le sujet.
14:41Alors que le réflexe,
14:42il est plutôt individuel
14:44de s'équiper en clim,
14:46en sachant que les artisans,
14:47aujourd'hui,
14:48ne vous répondent pas.
14:49Je veux dire,
14:49essayez.
14:50Tous les Français ont essayé
14:52entre le mois de mai
14:53jusqu'au mois de juillet
14:54voire le mois d'août.
14:55Il n'y a pas de réponse.
14:56Mais donc, ça veut dire quoi ?
14:56Ça veut dire que là,
14:57du côté des coprons,
14:58on va peut-être avoir aussi,
14:59et c'est forcément lié
15:01à l'été caniculaire
15:02qu'on a connu,
15:03mais ma question,
15:04c'est est-ce qu'on va avoir
15:06dans les travaux de rénaux
15:07qui vont être votés en copro,
15:08peut-être,
15:08l'ajout
15:09de changements
15:10de système de chauffage
15:11pour mettre des packs
15:12RR,
15:13donc les pompes à chaleur réversible
15:15et mettre la clim dans l'immeuble ?
15:16Est-ce que c'est ça
15:17que ça va donner
15:18dans les mois futurs,
15:19les années futures ?
15:20On va changer un petit peu
15:21les votes en copro ?
15:22Oui,
15:23ce n'est pas faisable
15:24partout non plus,
15:24donc le meilleur conseil
15:27que l'on peut donner,
15:29c'est une rénovation
15:29d'ampleur,
15:30globale,
15:31énergétique.
15:32Là,
15:33lorsque je rebondis
15:34sur Zahir,
15:34sur ce que vous disiez,
15:35si on a 50%
15:37d'économie
15:38efficacement de chauffage,
15:39les 80 euros par mois,
15:40finalement,
15:40ça devient 40 euros
15:41en coût final à payer
15:42pour rénover,
15:44retrouver un confort global
15:45d'été et d'hiver,
15:47retrouver une capacité
15:48avant,
15:48nous allouissons bien
15:49parce qu'on sort
15:50des F ou des G
15:51même s'il y a un peu
15:52d'aménagement.
15:52Il y a un peu de cycle
15:53de performance énergétique.
15:55C'est moi que vous êtes là,
15:56Marie,
15:56on ne pourrait pas faire
15:57sans vous définitivement.
15:59Et puis après,
15:59on peut évoquer aussi,
16:00Sylvain,
16:01pour compléter vos propos,
16:02la protection solaire.
16:03Dans le sud de la France,
16:05notamment,
16:05on va faire appel
16:06à la protection solaire.
16:07Les volets.
16:08Donc,
16:08les volets,
16:09évidemment,
16:09mais les volets,
16:10on le sait,
16:14entre la ventilation,
16:16l'isolation
16:17et les protections solaires
16:18et tout le système
16:19structurel
16:20de l'entièreté
16:20de l'immeuble,
16:21en fait,
16:22on va arriver
16:22à bénéficier
16:24d'un confort
16:24à la fois l'été
16:25et également l'hiver.
16:26Et on va trouver,
16:27il faut aussi se rappeler
16:27que loi climat résilience
16:29en 2021
16:30arrive post-Covid
16:31dans un contexte
16:32d'augmentation
16:33de l'énergie
16:34hallucinant.
16:34À l'époque,
16:35l'électricité pour 70%.
16:36Donc,
16:36le prisme d'entrée,
16:37c'était les économies
16:39de charge.
16:39Et aujourd'hui,
16:40avec le réchauffement
16:42climatique notamment,
16:43est-ce qu'il s'est passé ?
16:44Le confort va devenir aussi...
16:46Oui,
16:46et finalement,
16:47qu'il y ait des lois
16:47ou pas des lois
16:48ou qu'il y ait des incitations,
16:49quels que soient les changements,
16:51finalement,
16:51le mouvement,
16:51il est bien engagé
16:52parce que le parc français
16:54est quand même vieillissant
16:54en termes de logements collectifs.
16:57Oui, bien sûr.
16:57Privé,
16:58on est là sur le secteur privé,
16:59évidemment.
16:59Et il faut bien,
17:01même si on se dit,
17:02imaginons même
17:03que le DPE
17:04s'assouplisse à nouveau,
17:05finalement,
17:05il y a un tel besoin de confort,
17:06il y a un tel coût des charges,
17:08qu'il y a une conjonction
17:09d'éléments qui font
17:10que les copropriétaires,
17:11on le voit,
17:11nous,
17:12lorsqu'on intervient
17:12sur notre partie
17:13dans les AG
17:14et notamment chez vous également,
17:16globalement,
17:16il n'y a pas d'opposition.
17:17Tout le monde se dit,
17:18oui,
17:18il faut y aller.
17:18Il faut le faire.
17:19Il faut y aller.
17:19Par contre,
17:20c'est un monde complexe.
17:21Eh bien,
17:22justement,
17:22on va essayer
17:23d'y consacrer la deuxième partie.
17:24C'est-à-dire qu'on a dit
17:25que tout,
17:26finalement,
17:27portait au dynamisme
17:28de cette Rénault en copro,
17:29que ce soit le contexte climatique
17:31et le réchauffement
17:32dont on subit aujourd'hui
17:33les conséquences,
17:34l'enjeu budgétaire,
17:35notre dépendance
17:36aux énergies fossiles,
17:37tout ce que vous voulez.
17:37Le fait est qu'il existe
17:38encore des freins.
17:40Alors,
17:40il y a des situations bloquantes
17:41quand on a préparé
17:42cette émission.
17:42Zahir,
17:43vous me parliez notamment
17:44d'un exemple très précis
17:45du côté de Villeurbanne
17:46et c'est ça,
17:47votre point bloquant
17:48aujourd'hui sur la Rénault en copro
17:49et il illustre parfaitement
17:51ce blocage.
17:51Il y a deux angles de vue,
17:53évidemment,
17:53à Villeurbanne,
17:54on parle d'une copropriété
17:55de 641 lots principaux
17:58avec 2200 habitants.
18:00Donc,
18:01c'est un immeuble
18:01qui est en plan de sauvegarde
18:02depuis 2019.
18:04On a réussi
18:06à faire voter
18:06un budget de travaux
18:07de 56 millions d'euros.
18:08C'est considérable,
18:0956 millions d'euros.
18:11Et sur les 56 millions d'euros,
18:12nos équipes,
18:13avec nos partenaires,
18:14nos experts,
18:16financiers et autres,
18:17on a réussi
18:17à faire financer
18:1849 millions d'euros.
18:19Donc,
18:19vous avez fait le calcul,
18:21le reste à charge,
18:23il est de 7 millions d'euros.
18:25D'ailleurs,
18:25on voulait vous en parler.
18:28Vous êtes mal tombés là.
18:29Mais plus sérieusement,
18:30c'est 7 millions d'euros-là
18:31qu'est-ce qui se passe aujourd'hui.
18:32La banque nous dit deux choses.
18:35Premièrement,
18:35c'est une copropriété
18:37entre guillemets
18:38dégradée
18:39parce que plan de sauvegarde.
18:41Donc,
18:41il y a une forme,
18:41et il faut avoir le courage
18:42de le dire,
18:43une forme encore
18:44de discrimination
18:46de la part des banques
18:47qui n'ont pas encore
18:48ce courage-là
18:49d'aller sur ce type
18:51de copropriété.
18:52Alors que,
18:53je le rappelle,
18:54budget de 56 millions,
18:57financement et autres,
18:5849 millions,
18:59donc reste à charge
18:59de 7 millions.
19:00Alors même que
19:01la copropriété
19:02est maîtrisée
19:03et globalement saine,
19:05alors oui,
19:05évidemment,
19:06dans ces quartiers-là,
19:07dans ces copropriétés-là,
19:09on en gère beaucoup
19:10chez Foncia,
19:11il n'y a pas de discrimination,
19:12il faut un syndic pour tous.
19:13Par contre,
19:13la banque,
19:14elle va dire,
19:14votre copropriété,
19:16Foncia,
19:17elle est en plan de sauvegarde.
19:18Premier angle de vue.
19:19Et malgré la loi Habitat dégradé
19:21de 2024,
19:21donc ça fait deux ans.
19:22Deuxième angle de vue,
19:23loi Oguet de 70.
19:25Dans la loi Oguet,
19:26en fait,
19:27ce qu'il faut bien comprendre,
19:28en fait,
19:28et cette loi,
19:29j'y reviendrai tout à l'heure,
19:30fait l'objet
19:31de deux propositions de loi
19:32par la sénatrice
19:34Estrosi Sasson
19:35et l'ex-ministre du Logement,
19:36Valérie Latard.
19:37Qu'est-ce que nous dit
19:37cette loi,
19:38qui date de 70 ?
19:39Elle nous dit que,
19:40lorsque la copropriété,
19:42le syndicat des copropriétaires,
19:43emprunte,
19:44va contracter une garantie financière,
19:46une caution,
19:46cette caution-là,
19:48au cas de défaillance
19:48d'un de nous trois
19:49en tant que copropriétaires,
19:50si on se retrouve
19:51un de nous trois
19:52en situation d'impayé,
19:53la garantie va au profit
19:54du SDC,
19:55du syndicat des copropriétaires.
19:57Et c'est là
19:57où la banque bloque aujourd'hui.
19:59La banque,
20:00elle nous dit,
20:00ben non,
20:01M. Foncia
20:01ou messieurs,
20:02dames,
20:02les copropriétaires,
20:04si nous mettons en place
20:05une caution,
20:05une garantie financière,
20:07c'est la banque
20:08qui doit récupérer.
20:09Parce que c'est la banque
20:10qui porte.
20:10Et c'est,
20:10somme toute,
20:11assez logique.
20:16Assez logique,
20:16ce n'est pas le cas.
20:18Et donc,
20:18actuellement,
20:19sur la table,
20:19nous avons deux PPL,
20:21donc deux propositions de loi.
20:23La première,
20:24qui s'appelle
20:24la PPL de la sénatrice
20:26que j'ai évoquée,
20:27Estrosi Sasson,
20:29donc qui s'appelle
20:30la loi CHOC.
20:31Et donc,
20:31dans cette loi-là,
20:32comme dans celle
20:33que Mme Valérie Létard,
20:35notre ex-ministre du logement,
20:36a proposée,
20:37en fait,
20:38les deux propositions de loi
20:40proposent de modifier
20:41la loi de 70
20:42avec des termes
20:43que je ne maîtrise pas.
20:44Oui, mais en gros,
20:45pour que ça aille au bénéfice,
20:46mais que ce soit opérationnel,
20:47Marie,
20:47parce que le levier essentiel,
20:49et je pense que,
20:50Sylvain,
20:50vous en conviendrez,
20:51le levier essentiel,
20:52aujourd'hui,
20:53ça reste le financement.
20:54Et malgré la loi
20:55Habitat dégradée,
20:57dans laquelle,
20:57souvenez-vous,
20:58on est venu,
20:59via adhésion automatique,
21:00justement,
21:01des copropriétaires,
21:02justement,
21:03assouplir l'emprunt collectif
21:04pour le SDC,
21:05en fait,
21:06malgré ça,
21:06aujourd'hui,
21:07il y a encore des freins.
21:08Sylvain,
21:09c'est exactement
21:09la même problématique
21:10que vous avez ciblée ?
21:12Oui,
21:12la finalité de tout ça,
21:13c'est de se dire
21:171,4 millions ou 50
21:18sur les très grosses copros,
21:20et je vois celle
21:21à laquelle vous faites référence,
21:23oui,
21:23c'est des gros budgets,
21:24et s'il n'y a pas
21:25la finance parfaite,
21:26à un moment donné,
21:26personne ne va dire oui.
21:28Mais ça veut dire
21:28qu'il faut être capable
21:29de payer les entreprises.
21:30Mais vous imaginez,
21:31c'est voté,
21:31donc il y a eu des devis de fait,
21:32par des architectes,
21:33par des maîtres d'oeuvre,
21:34d'exécution en bâtiment,
21:36ils attendent,
21:36et puis la finance n'arrive pas
21:38pour plusieurs raisons.
21:39La première,
21:40c'est notamment les subventions.
21:42Depuis deux ans,
21:43on est habitué
21:44à ce que l'ANA
21:45ferme ses guilletés pendant...
21:46L'Agence Nationale de l'Habitat.
21:47Merci,
21:48Maria Nouveau.
21:49Et pendant,
21:49on s'est fermé depuis deux ans
21:51les quatre premiers mois de l'année,
21:52avec une absence de visibilité,
21:54pas de budget, etc.
21:55Donc,
21:56évidemment,
21:56à un moment donné,
21:57il faut rattraper le retard,
21:58donc ça s'engorge,
21:59donc on prend déjà du retard là.
22:00Et puis,
22:01au niveau crédit,
22:02globalement,
22:03on a à travers les banques
22:04qui prêtent sur ces sujets-là,
22:05on a 1,2 milliard,
22:061,3 milliard de bandes passantes
22:08dispo
22:08quand on a besoin
22:08de 3, 4 milliards.
22:10Donc,
22:10globalement,
22:10un dossier de crédit collectif,
22:13imaginez un dossier,
22:14je vais prendre un cas
22:16d'un dossier de Marseille
22:17qu'on a traité,
22:18c'est 180 copropriétaires,
22:20c'est 40 kilos de papier,
22:21on traite encore ça à la main,
22:2240 kilos de papier,
22:24puisque pour chaque copropriétaire,
22:25on a un peu d'infos,
22:26on cumule tout ça,
22:27et ça s'appelle un prêt,
22:28effectivement,
22:29collectif.
22:30Il a de collectif,
22:31mais non ce prêt,
22:32visiblement.
22:33On est bien d'accord.
22:34Et que,
22:34donc,
22:35si on ne trouve pas
22:36plus de partenaires,
22:37mais pour trouver
22:37plus de partenaires,
22:38et là,
22:38je reviens
22:39dans ce que vous disiez Aïr,
22:41il faut évidemment
22:42avoir plus de choix
22:43et avoir un esprit de la loi
22:44différent sur le côté bancaire.
22:46Donc,
22:46il faut du prêt collectif
22:47à l'adhésion obligatoire.
22:49Donc,
22:49dans l'idée,
22:50ça va être,
22:51on est dans une copropriété,
22:52on ne demande plus
22:53qui veut,
22:54qui ne prend pas,
22:54on prend pour tout le monde
22:55pour gagner du temps,
22:56et celui qui ne veut pas,
22:57qui se dit,
22:57moi,
22:58je n'ai pas besoin de crédit,
22:59il vire l'argent
22:59sur le compte du syndic,
23:02et puis le sujet,
23:03il est réglé,
23:04on va gagner beaucoup de temps.
23:05Les mutuelles
23:05et les sociétés de caution,
23:07pardon,
23:09réfléchissent
23:09et commencent à évoluer
23:10là-dessus,
23:11on en a rencontré pas mal aussi,
23:12on essaye de les faire bouger,
23:14mais derrière tout ça,
23:15il y a la loi bancaire de 84
23:16qui protège les banques,
23:18qui se disent,
23:19bon,
23:20j'imagine,
23:20il y a l'anniversaire de Marie
23:22prochainement,
23:23non,
23:23mais que le contexte,
23:25c'est ça,
23:26c'est de se dire
23:26que les banques se protègent,
23:27parce qu'il y a plein de fonds
23:28d'investissement
23:28qui voudraient bien venir
23:29sur ce sujet,
23:30qui sont prêts,
23:30qui se disent,
23:31mais le risque,
23:31il est dérisoire,
23:32même si on l'appelle
23:33qu'au pro dégrader,
23:34le risque atomisé à l'échelle
23:35toujours d'un lot,
23:36et puis on rappelle
23:37qu'on revalorise le patrimoine
23:38aussi accessoirement,
23:39mais bien sûr,
23:39mais quand vous prêtez,
23:41mais même,
23:41vous imaginez,
23:42une banque,
23:43et la caution,
23:44la société caution
23:45qui cautionne la banque
23:46sur un prêt,
23:47donc sur un lot
23:47en moyenne de 30 000 en France,
23:49en moyenne en prix de réno,
23:51le logement moyen,
23:52allez,
23:52il va valoir peut-être
23:53150, 200 000,
23:54plus ou moins,
23:55selon les endroits,
23:56évidemment,
23:56entre Cholet,
23:57Paris 16ème,
23:58j'imagine qu'il y a une différence
23:58du prix du mètre carré,
24:00et que globalement,
24:01on a 30 000 ou 40 000
24:02à garantir
24:03sur un bien qui vaut 200,
24:04donc la notion
24:05d'approche de risque finale
24:06en valeur hypothéaire
24:07est de zéro,
24:08et il y a des fonds d'investissement
24:10mais partout en France,
24:11en Europe et autres
24:12qui seraient prêts à nous suivre,
24:13mais ils ne peuvent pas intervenir,
24:14car pour intervenir
24:15sur de l'immobilier en France,
24:18il n'y a que les banques
24:19qui ont le droit de le faire,
24:20donc s'il y avait...
24:21Et ça, du coup,
24:22ça veut dire
24:22qu'il faut changer la loi,
24:23donc c'est le législateur,
24:25encore une fois,
24:25on boucle la boucle,
24:26qui a entre ses mains
24:26la capacité aussi
24:27à bien financer
24:29ses travaux de Reynaud en copro.
24:30Bien sûr,
24:31et la copro,
24:31ça va être un enjeu politique fort
24:33parce que le confort d'hiver,
24:35bon, sinon on a froid,
24:36on commence,
24:36on s'y habitue un peu,
24:37le confort d'été
24:38qui arrive depuis deux ans,
24:39qui fait monter un peu
24:40en dehors de la température,
24:42mais qui fait surtout monter l'ambiance,
24:44devient un vrai sujet,
24:45et tous ceux
24:46qu'on le rencontre
24:47disent on ne veut plus jamais ça,
24:48on ne veut plus vivre
24:48à 40 degrés
24:49sous les toits de Paris
24:50ou les toits de Marseille.
24:52Enfin, peu importe.
24:52Messieurs,
24:52il ne me reste qu'une minute,
24:54oui, le temps passe trop vite.
24:55Du coup, justement,
25:00comme on a parlé confort d'été,
25:01confort d'hiver,
25:02justement quelque chose
25:03d'un peu pratico-pratique
25:04pour tous les copropriétaires
25:06et copropriétés
25:07qui nous écoutent,
25:09c'est le moment de lancer
25:09quel type de travaux ?
25:10Parce qu'on sait qu'à chaque fois,
25:11on est un peu,
25:12il vaut mieux aller à contre-courant.
25:13Moi, c'est toujours ma question,
25:14parce qu'entre les prix
25:15des artisans
25:16dès la disponibilité
25:17et le prix des matériaux,
25:18etc.,
25:19c'est le moment de lancer
25:20ces travaux
25:21pour le confort d'été,
25:23pour le confort d'hiver,
25:24est-ce qu'on peut rappeler
25:25quelques petites bases
25:25de bon sens ?
25:27Je pense qu'il faut
25:28pas tarder
25:30et pas hésiter
25:31à convoquer
25:32même ce qu'on appelle
25:32une AGE.
25:34Exceptionnelle,
25:34une Assemblée Générale
25:35exceptionnelle.
25:36Merci Marie.
25:36Je vous en prie,
25:37décidément.
25:38Pour à minima
25:39lancer la phase d'études,
25:41je veux dire,
25:41on le voit chez nous,
25:42lorsqu'un projet
25:44d'études
25:44de rénovation énergétique
25:45globale
25:46est voté
25:47généralement
25:48à l'automne,
25:49il permet dès l'été,
25:51c'est un peu,
25:51je ne m'engagerais pas
25:52sur des travaux
25:53dès cet hiver,
25:54mais en tout cas
25:54pour des travaux
25:55qui vont être entamés
25:56globalement cet hiver,
25:57avec une phase d'études
25:58qui va durer
25:58selon la taille
25:59des copropriétés
25:59entre un mois et demi
26:01et trois mois.
26:01Plus la copropriété
26:02est conséquente,
26:04plus les phases d'audit
26:05vont prendre du temps.
26:06Ce que moi,
26:06je peux dire
26:07aux copropriétaires
26:07qui nous écoutent,
26:08parce que c'est votre question,
26:09Marie,
26:10c'est que dès l'été prochain,
26:11ils pourront profiter
26:12du confort d'été
26:13et puis l'hiver d'après.
26:14Par contre,
26:15pour cet hiver,
26:16oui.
26:16C'est un peu tard,
26:17mais c'est pour ça
26:18que c'est ça.
26:18Mais la phase d'études
26:19n'est pas engageante
26:21en soi.
26:21Oui, bien sûr,
26:22elle permet au moins
26:23de poser les bases.
26:24Un dernier mot,
26:25Sylvain,
26:25parce qu'Alban,
26:26il a déjà fait partir
26:26la musique de la fin.
26:28Je ne peux que corroborer
26:30les dires de Zahir.
26:31Plus vite vous commencez,
26:32plus vite c'est fini.
26:33C'est assez facile à dire.
26:34Et soyez unis,
26:36solidaires
26:36et faites de la réno d'ampleur.
26:37C'est joli en plus.
26:38Soyez unis, solidaires
26:39et pour de la réno d'ampleur.
26:40Voilà les derniers mots.
26:41Merci beaucoup
26:42de Sylvain Lefebvre,
26:43président fondateur
26:44de Synergiec.
26:45Et à mes côtés également
26:46Zahir Kinou,
26:46le président de FONCIA ADB.
26:48Merci à tous les deux
26:48d'avoir été avec moi.
26:49Vous reviendrez évidemment
26:50à la saison de fait
26:51commencer pour les experts
26:52de l'IMO
26:53qui reviennent tous les jours
26:54à 10h30 sur BFM Business.
26:57Les experts de l'IMO
26:58sur BFM Business.
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