- il y a 10 minutes
Avec Julie Bachet, Directrice générale de Vousfinancer, spécialiste du courtage en crédits immobiliers
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NewsTranscription
00:00You Money, leader français de la gestion de patrimoine en ETF, présente
00:06Sud Radio, Oser Investir, Thomas Binet
00:10Et nous vous retrouvons Thomas après cette pause.
00:14Quel sujet allez-vous aborder dans Oser Investir ?
00:19Monsieur François, on va parler des cartes bancaires premium, privilèges utiles ou dépenses superflues.
00:23Payez-vous pour des services que vous n'utilisez jamais.
00:26Et nous parlerons ensuite crédit immobilier. Nous recevons Julie Bachelet, directrice générale de Vous Financer.
00:31Taux, apports, exigences bancaires, est-il encore possible d'emprunter dans de bonnes conditions ?
00:36Et enfin, nous serons avec Olivier Maltès, nous décrypterons la flambée des taux d'intérêt.
00:41Pourquoi la France emprunte-t-elle toujours plus cher et quelles conséquences pour votre épargne ?
00:46Éco-Réseau Business, le magazine de référence des investisseurs, présente
00:51Sud Radio, Oser Investir, le conseil de la semaine.
00:56Thomas, les cartes bancaires premium coûtent cher. Est-ce que franchement, elles en valent encore le coup ?
01:02Ça dépend surtout de votre usage, Jean-François. Pendant longtemps, avoir une carte premium, c'était presque un symbole de
01:08statut.
01:09Aujourd'hui, la vraie question est beaucoup plus simple.
01:11Est-ce que vous utilisez vraiment les services inclus ?
01:14Assurance voyage, location de voiture, assistance à l'étranger, plafond de paiement plus élevé,
01:19parfois accès d'ailleurs à certains autres avantages.
01:21Si vous voyagez souvent ou si vous louez régulièrement une voiture, la carte peut vite devenir intéressante.
01:26Mais si elle dort dans votre portefeuille, vous payez surtout une cotisation.
01:30Donc le piège, c'est de payer pour des avantages qu'on n'utilise jamais en fait.
01:34Exactement et c'est très fréquent. Beaucoup de gens savent qu'ils ont une carte premium mais ne savent pas
01:39précisément ce qu'elle couvre.
01:41Il faut regarder les garanties, les exclusions, les plafonds et surtout vérifier si ces protections ne font pas de doublons
01:46avec une assurance habitation, une assurance voyage ou un autre contrat.
01:50Une carte premium peut être rentable mais seulement si ces services correspondent vraiment à votre mode de vie.
01:56Du coup, avant de la conserver Thomas ou de la prendre tout court, qu'est-ce qu'il faut faire
02:01?
02:01Il faut faire un calcul simple. Combien elles me coûtent chaque année et combien ces avantages me feraient réellement économiser
02:07?
02:07Il faut aussi comparer avec des cartes moins chères parce que les offres ont beaucoup évolué.
02:12Et attention, les assurances et avantages ne sont jamais automatiques dans toutes les situations.
02:16Il faut lire les conditions. Donc une carte premium peut être un bon choix, un bon outil.
02:21Mais ce n'est pas forcément un bon réflexe pour tout le monde.
02:23Le bon choix justement, c'est de ne pas garder une carte prestigieuse simplement pour son statut.
02:29C'est celle dont vous utilisez vraiment les services.
02:32BDL Club Invest. Voyez plus grand pour votre argent. Présente...
02:37Sud Radio. Osez investir. L'invité.
02:40Alors Thomas, nous sommes en compagnie de Julie Bacher, directrice générale de Vous Financez,
02:47un réseau de 130 agences de courtage en crédit immobilier qui a été créé en 2008.
02:52Bonjour Julie Bacher. Bonjour.
02:54Entre les incertitudes politiques, les difficultés budgétaires de la France et les tensions sur les marchés financiers,
03:00est-ce que le crédit immobilier risque de redevenir plus cher pour les Français,
03:04de retrouver une situation comparable à 2023 lorsque l'accès au crédit immobilier était devenu très compliqué ?
03:12Alors vous le savez Thomas, je suis toujours résolument positive.
03:16Néanmoins, là je dois dire que oui, les taux risquent d'augmenter, mais ce n'est pas ça qui m
03:22'inquiète.
03:22Puisqu'on voit que les taux ont déjà légèrement augmenté depuis le début de l'année.
03:25En revanche, ce qui risque de nous ramener à ce qu'on a vécu en 2023-2024, c'est une
03:29problématique avec les taux d'usure.
03:31Alors c'est quoi un taux d'usure ?
03:32Alors le taux d'usure, c'est le taux au-delà duquel une banque ne peut pas prêter.
03:35Et donc ce taux d'usure, il est calculé tous les trimestres par la Banque de France.
03:39Et c'est la moyenne des taux pratiqués au cours du trimestre précédent augmentée d'un tiers.
03:45Ce qu'on appelle la règle des quatre tiers.
03:47Et les banques ne peuvent pas prêter, ne peuvent pas y mettre une offre de prêt avec un TAEG,
03:52donc un taux annuel effectif global supérieur au taux d'usure.
03:55Le TAEG, c'est le calcul qui retient le taux d'intérêt, le coût de l'assurance, les frais de
04:01garantie,
04:02les frais de dossier, les frais de courtage éventuellement.
04:05Et donc c'est ce taux-là qui ne doit pas dépasser le taux d'usure.
04:08En 2023, on a été clairement, le marché a été bloqué par ces taux d'usure,
04:12puisque souvent les offres de prêt pouvaient être amenées à dépasser ce taux d'usure,
04:16et donc le crédit n'est pas octroyé.
04:17Et c'est ça qui vous inquiète ?
04:18C'est ça qui m'inquiète particulièrement,
04:20puisque les derniers taux d'usure qui ont été sortis par la Banque de France
04:22ont augmenté de 0,11% par rapport au taux d'usure du trimestre précédent.
04:28Or, on peut constater que sur le trimestre de juillet à fin septembre,
04:32les taux d'intérêt des barèmes des banques ont, eux, augmenté bien plus que ça.
04:37Et donc on risque à un moment donné de se retrouver bloqué.
04:40C'est déjà le cas pour certains types de dossiers.
04:43Alors justement, on regarde le marché de l'immobilier,
04:45on observe, en tout cas c'est ce que certains professionnels évoquent,
04:48que ça se grippe un peu, en fonction très probablement d'une situation du moment,
04:53mais aussi des échéances électorales qui arrivent.
04:57Les offreurs comme les demandeurs, c'est-à-dire les vendeurs comme les acheteurs,
05:00se regardent un peu en chien de faïence.
05:02Alors, est-ce que les banques françaises ont intérêt à prêter davantage,
05:05parce qu'on peut se poser la question aussi différemment,
05:07pour relancer le marché immobilier qui aurait tendance à se gripper,
05:10comme je l'indiquais à l'instant,
05:12ou sont-elles devenues beaucoup plus prudentes face aux risques économiques des uns et des autres ?
05:16Non, on ne sent pas à date de resserrement vraiment important de la part des banques
05:20dans leurs critères d'octroi.
05:22Les banques ont joué le jeu cette année,
05:24on va être sur un marché du crédit immobilier qui sera assez stable
05:26par rapport à celui de l'année dernière,
05:28donc on parle de plus de 140 milliards d'euros de crédit distribués
05:31pour le crédit immobilier,
05:32donc un marché qui, somme toute, sera resté, on va dire, assez dynamique.
05:37Après, ça dépend toujours comment on regarde les choses.
05:39Le marché aurait pu être plus dynamique,
05:40mais on est sur un marché qui aura bien fonctionné en 2026.
05:45Alors, ce que vous dites, c'est que ça fonctionne bien pour le moment,
05:47on dit bien pour le moment, à date,
05:49mais dans le même temps, est-ce que c'est plus difficile
05:51ou plus facile aujourd'hui d'obtenir un crédit qu'il y a 5 ou 10 ans ?
05:56Alors ça, c'est vraiment une bonne question.
05:58Je prêtais déjà, il y a 5 ou 10 ans, j'étais déjà dans ce métier.
06:01Non, je ne dirais pas que c'est plus compliqué aujourd'hui,
06:03à l'exception quand même de ces normes du HCSF,
06:06donc du Haut Conseil à la Stabilité Financière,
06:08qui a imposé des normes juridiquement contraignantes aux banques,
06:11et notamment celle de ne pas dépasser un endettement de 35%,
06:14en tout cas pour 80% de leur production.
06:16Et ça, c'est quelque chose qui a rendu l'accès au crédit plus compliqué,
06:21notamment, je pense, aux investisseurs,
06:23pour qui ces normes ont clairement rendu l'accès au crédit plus difficile.
06:28On entend souvent dire quand même que les banques ne prêtent plus sans apport personnel,
06:33et généralement, on entend même d'ailleurs dire qu'on demande de plus en plus d'apports.
06:37Est-ce encore possible aujourd'hui d'emprunter à 100% ?
06:40Oui, oui, oui, alors là c'est assez cyclique.
06:42C'est vrai qu'en 2023-2024, il y avait des exigences d'apport qui étaient plus importantes au niveau
06:47des banques.
06:48On parlait plutôt de 20% plus les frais de notaire.
06:50Là, on est revenu à quelque chose de plus modéré de la part des banques.
06:56Pour autant, le montant de l'apport n'a pas forcément baissé,
06:58puisque les taux étant en hausse, pour maintenir un endettement raisonnable,
07:02c'est vrai que les emprunteurs peuvent avoir un peu plus recours à de l'apport
07:06pour limiter le montant de l'emprunt.
07:07Alors pour ceux qui nous rejoignent en cours d'émission,
07:09je rappelle que nous sommes avec Julie Bachet, directrice générale de Vous Financez.
07:13Pour un investisseur immobilier, intéressons-nous à cette catégorie aussi d'acheteurs.
07:17Le verre est un problème.
07:18Est-il aujourd'hui le niveau des taux, le prix des logements ou les exigences des banques ?
07:25Alors je ne pense pas que ce soit le niveau des taux,
07:26puisqu'à la limite les investisseurs, eux, vont pouvoir déduire les intérêts d'emprunt.
07:30Donc ce n'est pas ça qui est un vrai frein.
07:32Le prix des logements ?
07:32Le prix des logements peut en être un.
07:34Le manque d'incitation fiscale, probablement aussi.
07:38Après, si les taux augmentent trop et qu'on est sur des taux d'intérêt qui sont supérieurs à la
07:41rentabilité de l'opération,
07:43évidemment que ça va finir par devenir un problème.
07:45Est-ce que les banques, pour autant, ont modifié leurs exigences face à un investisseur depuis quelque temps ?
07:50Elles sont plus vigilantes, en tout cas, à la performance énergétique du logement qui est acheté.
07:54Ça, c'est une réalité, puisqu'on le sait.
07:56Alors même si ça change assez régulièrement ou qu'il y a des amendes, enfin, c'est amendé régulièrement,
08:02on sait qu'un logement F ou G ne pourra plus être loué.
08:05On ne sait pas quand ce sera le cas, puisqu'à chaque fois c'est repoussé, mais ça arrivera.
08:10Et donc là, les banques, elles vont être très vigilantes, effectivement, à la qualité du bien qui est acheté par
08:15un investisseur,
08:16puisque la garantie derrière, ça reste quand même la valeur du bien.
08:18Donc si on achète un logement, qu'on ne pourra plus louer alors qu'on est investisseur,
08:23clairement, la banque va y être attentive.
08:25Julie Bachelet, je vais vous poser une question à laquelle, généralement, on m'apporte toujours la même réponse,
08:28mais je compte sur vous pour parler vrai sur Sud Radio.
08:31Est-ce le bon moment pour emprunter ou faut-il mieux attendre ?
08:35C'est vrai que c'est la question qu'on me pose tout le temps et la réponse est toujours
08:38la même.
08:39C'est toujours le bon moment d'acheter.
08:41Donc vous aurez toujours la même réponse, en fait.
08:42Vous aurez probablement toujours la même réponse, parce que, quel que soit le niveau des taux,
08:45il est préférable de rembourser un crédit que de payer un loyer à perte.
08:48Ça, c'est une vérité absolue qui ne changera jamais.
08:50Ensuite, je pense qu'il est plus intéressant, si vous pouvez quand même acheter aujourd'hui, d'acheter maintenant.
08:55Déjà, on ne sait pas quel sera le niveau des taux dans six mois ou dans un an.
08:59Et la bonne nouvelle avec un taux d'intérêt, c'est qu'en France, le marché se fait sur des
09:04taux d'intérêt à taux fixe.
09:06Et donc, votre taux ne peut jamais augmenter.
09:08En revanche, il peut baisser par le truchement des renégociations ou des rachats de crédits.
09:12Donc, si vous pouvez acheter aujourd'hui que vous avez besoin d'acheter, on est sur un marché qui est
09:17clairement porté par les acquéreurs de leur résidence principale.
09:19Donc, ce sont des projets qu'on a besoin de faire.
09:22Faites-le si vous avez le bon logement et que ça rentre dans votre budget, puisque les taux d'intérêt,
09:27au pire, vous pourrez toujours les renégocier quand ils seront à la baisse.
09:30Alors, ma dernière question, et en un mot, si c'est possible pour vous, si vous deviez donner un conseil
09:35à un Français qui nous écoute ce dimanche matin et qui veut emprunter,
09:38au-delà du fait d'y aller maintenant, on l'a déjà pris celui-là, il en faut un autre,
09:42vous proposez quoi ?
09:44Le vrai bon conseil, c'est vraiment de se faire accompagner par un expert, puisqu'aujourd'hui, on voit que
09:49les banques vont avoir plusieurs types de prêts immobiliers.
09:52Ça va dépendre du profil de l'emprunteur, du projet qui est à réaliser, des prêts qui peuvent être bonifiés
09:56en fonction de la performance énergétique du logement.
09:58Et seul un professionnel tel qu'un courtier connaît tous ces prêts-là et peut accompagner dans les meilleures conditions
10:04un emprunteur pour optimiser son plan de financement.
10:06Merci à vous.
10:07Merci Julie Bâché d'être passée du côté d'Osez Investir et je rappelle que vous êtes la directrice générale
10:13de Vous Financez.
10:15Sud Radio, Osez Investir, le coin de l'expert.
10:20Thomas, nous recevons à présent Olivier Malteste, expert des marchés financiers et professeur de finance à Paris-Dauphine.
10:28Il revient aujourd'hui sur la flambée des taux d'intérêt depuis fin février.
10:32Absolument Jean-François, parce qu'on va donner un prolongement justement avec Olivier à l'échange qu'on vient d
10:36'avoir avec Julie Bâché.
10:38Olivier, depuis la guerre en Iran, la hausse est spectaculaire, mais pour quelles raisons ?
10:43D'abord, les taux mondiaux qui sont fixés par l'offre et la demande ont fortement grimpé.
10:49Il y a trois raisons essentielles et ça c'est vrai dans le monde entier.
10:51D'abord, la guerre en Iran et le blocage du détroit d'Hormuz ont fait flamber le pétrole et le
10:55gaz et donc logiquement les craintes d'inflation.
10:58Ensuite, les États ne sont plus les seuls à emprunter.
11:00De nombreuses entreprises et en particulier dans l'intelligence artificielle émettent massivement des obligations et font appel au marché.
11:06Plus d'emprunteurs pour la même épargne, l'argent devient plus cher.
11:10Et enfin, les investisseurs japonais qui prêtaient beaucoup à l'étranger trouvent désormais aussi des taux attractifs chez eux.
11:15Pourquoi aller chercher ailleurs dans ce cas-là ?
11:17Résultat, le taux à 10 ans américain est passé d'environ 4% en début d'année à plus de
11:215,2% et le taux français de 3,2% à plus de 5% aujourd'hui.
11:25Est-ce que ça veut dire que la France est particulièrement touchée par ce que vous évoquez ?
11:28Oui, et pour mesurer le risque propre à la France, on compare son taux à celui de l'Allemagne, le
11:33pays jugé le plus sûr de la zone euro.
11:36Cet écart qu'on appelle le spread, on en entend beaucoup parler, tourne aujourd'hui autour entre 1,7 et
11:421,8%.
11:44Avant la dissolution de 2024, il n'était que de 0,5% et au pire de la crise de
11:49la zone euro, fin 2011, il approchait les 2% et donc vous voyez qu'on s'en approche dangereusement.
11:54Alors on parle toujours d'un phénomène, un peu un serpent de mer. Est-ce que les marchés croient que
11:59la France puisse faire faillite ?
12:01Non, on n'en est heureusement pas là. Le 1er octobre, la France voulait emprunter 12 milliards d'euros à
12:06long terme et les investisseurs lui ont proposé près de 27,5 milliards d'euros, soit 2,3 fois plus.
12:12Elle trouve donc toujours à se financer la France, mais c'est plus cher et entre le budget en discussion,
12:17la présidentielle qui s'approche, les tensions sociales qu'on connaît actuellement, la pression risque de durer.
12:22Alors on entend parfois que la Banque Centrale Européenne pourrait faire baisser nos taux d'intérêt. Vous en pensez quoi
12:27Olivier ?
12:27Techniquement, la BCE peut racheter de la dette française pour faire baisser les taux. Elle s'est même dotée d
12:32'un outil spécifique en 2022 pour le faire.
12:34Mais elle ne l'utilise que face à des mouvements de marché injustifiés et désordonnés, je cite.
12:39Or quand on écoute certains candidats, qu'on suit les débats budgétaires ou la tension actuelle, difficile de dire que
12:44les marchés ont tort de s'inquiéter.
12:46Et la BCE s'est interdit d'intervenir quand la hausse s'explique par la situation propre du pays. Donc
12:50je n'y crois pas à ce stade.
12:52Alors marché financier, Banque Centrale, tout ça paraît un peu loin de nous malgré tout.
12:56Concrètement, qu'est-ce que la hausse des taux change pour ceux qui nous écoutent ce matin ?
13:01La hausse des taux déjà alourdit le coût de notre dette. Et donc chaque euro consacré aux intérêts est un
13:05euro qui ne finance ni l'école, ni l'hôpital, ni la défense, ni une baisse d'impôt.
13:09Elle renchérit le crédit immobilier, évidemment. On en a parlé juste avant.
13:12Et il y a quand même une bonne nouvelle pour finir cette émission ce dimanche.
13:17Les épargnants vont pouvoir emprunter aujourd'hui et prêter à l'État français à 10 ans à plus de 5%.
13:22Et les fonds en euros de l'assurance-vie, notamment, vont en profiter progressivement.
13:25Merci Olivier.
13:27Et merci à vous, drôle d'époque. Thomas Binet, on se dit quoi ?
13:31On se dit à la semaine prochaine.
13:32La semaine prochaine, Thomas.
13:33Merci à vous.
13:34Sud Radio. Oser investir. Thomas Binet.
13:38Avec Yomoni, leader français de la gestion du patrimoine en ETF.