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Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur de Roua.
00:08Et il est 10h30 sur BFM Business, l'heure des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel des
00:12principaux titres de l'actualité.
00:13Et ce nouveau rendez-vous clé aujourd'hui concernant la crise des lycéens, Sébastien Lecornu reçoit avec le ministre de
00:19l'Education nationale,
00:21les associations des lycéens et les syndicats étudiants.
00:24Parmi les réponses déjà évoquées vendredi dernier par Emmanuel Macron, l'idée d'une refonte en profondeur de Parcoursup,
00:30la question du nombre de professeurs et d'élèves par classe, doit également être abordée.
00:35La surprise cette nuit au Brésil avec la réélection inattendue de Lula, réélection avec près de 52% des voix
00:41pour un quatrième mandat.
00:42Son adversaire d'extrême droite, Flavio Bolsonaro, était pourtant donné vainqueur.
00:46Il a d'ailleurs déjà annoncé son intention de faire annuler le scrutin.
00:49En attendant, parmi les réactions des leaders internationaux, notez celle du premier ministre espagnol Pedro Sanchez.
00:55Ils considèrent ce matin que la réélection de Lula au Brésil marque le début, je cite, de la remontada du
01:01progressisme mondial.
01:02Allez, c'est l'heure des experts de Limon.
01:05Votre programme avec Bien Ici.
01:07On est bien ici.
01:08Trouvez votre futur logement par vie de quartier et temps de trajet sur bienici.com.
01:13Les experts de Limon avec Opéra Énergie, partenaire de la stratégie énergétique des PME aux grandes entreprises.
01:24BFM Business présente les experts de Limon.
01:27Marie-Cœur de Rouat.
01:29Et les experts de Limon, c'est tous les jours sur BFM Business, une des meilleures pour parler de notre
01:33immobilier, de nos logements.
01:35Et comme tous les jours, ça démarrera, on l'espère, parce qu'on a du mal à le contacter par
01:39cette séquence qui vous concerne, amis professionnels de ce secteur de Limon,
01:43le pro de Limon, des témoignages terrain de vos métiers.
01:46Aujourd'hui, on va parler promesse de vente.
01:48Attention, amis acquéreurs, lorsque vous la signez, eh bien, cette promesse de vente, elle vous engage.
01:54Alors, surtout, ne disparaissez pas du jour au lendemain.
01:57D'abord, ça coûte du temps aux vendeurs, mais ça vous coûtera à vous aussi de l'argent.
02:01Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:03Et aujourd'hui, on va parler crédit immobilier.
02:07Vous avez bien vu que l'OAT, la dette de l'État français à 10 ans, attend de nouveaux sommets.
02:12Alors bon, on ne va pas se mentir, ça s'est un petit peu calmé depuis ce matin, mais enfin,
02:15on a quand même dépassé la barre symbolique des 5% la semaine dernière.
02:19On est autour des 4,96 au moment où on se parle.
02:22Est-ce que cet OAT 10 ans va influencer la stratégie bancaire ?
02:26Est-ce que nos taux de crédit immobilier vont passer vraiment au-dessus des 4% ?
02:30Peut-être même au-dessus des 5% incessamment sous peu, nous dira un invité tout à l'heure.
02:36Mais d'abord, on l'espère.
02:37Est-ce que le pro de Limon est avec nous ?
02:38Le pro de Limon n'est pas avec nous.
02:39Alors du coup, on va lui poser la question tout de suite, on envoie le débat.
02:44Les experts de Limon, le débat.
02:47Les aléas du direct !
02:49Mais on la retrouvera, notre pro de Limon !
02:51On le retrouvera, notre pro de Limon !
02:52Bon, à mes côtés, je le disais, Romain Desalmeda, directeur de Vous Finance et Chambourcy.
02:57Bonjour Romain !
02:58Bonjour Marie !
02:58Et à mes côtés également, Geoffrey Jansen, associé chez Finance Conseil et directeur régional Hauts-de-France.
03:04Bonjour Geoffrey !
03:05Bon, je le disais, alors au départ, notre thématique, c'était de parler du taux d'usure,
03:08mais l'un va avec l'autre en fait, parce que là, on va déjà faire un petit topoto.
03:12Je n'ai pas le jingle, normalement on le sort le vendredi, mais enfin quand même, on va le faire
03:15entre nous.
03:16Romain, on parlait hors antenne de ce qui nous pendait au nez comme taux de crédit immobilier.
03:21Vous m'avez carrément parlé de 5%, là, ça m'a fait un peu mal.
03:25J'espère que je me trompe, mais on a entendu, à travers quelques partenaires bancaires,
03:33que les risques étaient que les taux augmentent d'ici la fin du premier trimestre,
03:382027, rapidement vers les 5%.
03:41Alors, nous en interne, on se dit que c'est techniquement peut-être pas possible,
03:45mais quand on voit l'augmentation des taux ces deux derniers mois,
03:49si ça continue sur ce chemin-là, oui, on va atteindre rapidement les 5%.
03:52Parce que là, on en a déjà parlé, c'est-à-dire que traditionnellement,
03:55j'ai envie de dire, quand tout va bien, nos banques augmentent ou changent de grille une fois par mois.
04:01Là, ce n'est plus vraiment le cas, là c'est un petit peu plus régulier, messieurs.
04:04Tous les 15 jours, quasiment.
04:06Oui, c'est ça. Cette semaine, on va avoir une nouvelle grille de taux avant la fin de la semaine.
04:11Et c'est vrai que la semaine dernière, on a eu deux partenaires bancaires
04:13qui ont changé déjà de grille de taux en cours du mois.
04:16Là, du coup, cette barre symbolique, je le disais en préambule,
04:19de l'OAT au-delà des 5%, même si ça s'agit ce matin, mais enfin quand même,
04:23est-ce qu'elle a incité des partenaires bancaires justement à dire
04:26« Oh là là, on réaugmente ça tout de suite » ou « C'est incessamment sous peu ? »
04:30Comment ça se passe ?
04:31Ah bah oui, on a clairement qui, tout de suite, quand ça a augmenté,
04:34on a eu une nouvelle grille de taux dans la semaine, dans la foulée,
04:3712 jours plus tard, on a eu une nouvelle grille de taux.
04:38Et d'ailleurs, même sans grille de taux, de toute façon,
04:40la répercussion se fait déjà dans les simulations qu'on reçoit pour nos clients.
04:43Donc, sans avoir une nouvelle grille, on a déjà des conditions tarifaires
04:47qui sont déjà plus élevées.
04:48On est à combien, là, messieurs ? Les conditions tarifaires, c'est quoi, là ?
04:51En fait, si on se fie aux grilles, il ne faut pas s'en fie, il ne faut pas s
04:55'en fier,
04:55parce que sinon, c'est une catastrophe.
04:56On a envie de pleurer.
04:57Si on prend déjà, en fait, si on recule à cet été,
05:00où on avait des grilles qui étaient en moyenne à moins de 3,50,
05:03si on parle de 25 ans, à moins de 3,5 %,
05:06on a déjà des grilles qui, aujourd'hui, affichent plus de 4,20, 4,30 sur 25 ans.
05:11On en parlait même tout à l'heure aussi en antenne,
05:13certains à plus de 4,40 sur la grille.
05:16Heureusement, on négocie encore des prêts sous la barre des 4 %,
05:20toujours, enfin, de notre côté, je ne sais pas si c'est pareil pour vous,
05:23mais grosso modo, on est toujours entre 3,70 et 3,90 actuellement sur 25 ans.
05:29Bon, 20 ans, il y a toujours très peu des cas.
05:31Début septembre, on était quand même à 3,50, en moyenne.
05:34Voix, même encore en dessous.
05:35On a augmenté de plus de 0,50 sur les deux derniers mois, en moyenne.
05:40On a encore des...
05:41C'est toujours pareil, les conditions de taux,
05:43c'est toujours aussi en fonction des CSP, malheureusement.
05:46Des profils, bien sûr.
05:47Et donc, du coup, on arrive encore à avoir,
05:49j'ai vu samedi chez un de mes collaborateurs,
05:52une proposition à 3,50 sur 25 ans.
05:54Mais ce n'est pas vous et moi, c'est ça ?
05:55Ça existe.
05:56Ce n'est pas pour tout le monde.
05:57Ce n'est pas pour tout le monde, effectivement.
05:59Il faut toujours réunir les conditions.
06:01Des revenus, de l'apport, voilà.
06:03De l'âge.
06:04De l'âge, effectivement.
06:05Pour en parler avec plusieurs.
06:06Donc, on en a encore.
06:07On a quand même une fenêtre de tir, là,
06:08qui nous permet d'avoir encore des taux en dessous de 4%.
06:11Maintenant, le risque, il est là.
06:12C'est comment vont répercuter, dès lundi,
06:15nos partenaires bancaires, la hausse de l'OAT ?
06:17On sait qu'il y a toujours un léger décalage.
06:19Alors, lundi, de toute façon,
06:21on va arriver sur les nouveaux barèmes,
06:22puisqu'on va passer sur le mois de novembre.
06:25Joyeux mois de novembre.
06:26Joyeux mois de novembre.
06:27C'est-à-dire que je pense qu'on va sortir du week-end d'Halloween
06:29et puis on va l'avoir, la surprise.
06:30Ça va faire peur, ouais.
06:30On va avoir peur lundi,
06:31parce que, de toute façon,
06:33on le sait,
06:34on nous a prévenus,
06:36ça fait deux mois qu'on est au courant,
06:37on n'est pas vers une baisse,
06:39on n'est pas vers une stabilisation.
06:40Jusqu'à la fin de l'année,
06:42ça va augmenter.
06:43Donc, du coup, je vais vous demander de sortir
06:45les boules de cristal, en fait.
06:47Alors, OK, là, c'est une banque qui vous a dit
06:50possiblement qu'on va passer au-delà des 5%
06:51ou à 5% au premier trimestre.
06:52Quand on voit qu'on est déjà à 4,45% sur certaines grilles.
06:54Alors, moi, je ne vous demande pas les grilles.
06:56Là, je vais vous demander votre perspective
06:58de tout moyen pour la fin de l'année.
07:00Donc, c'est quand même assez rapide.
07:01C'est dans deux mois, la fin de l'année.
07:02Donc, bon.
07:03Moi, je pense qu'on sera au-dessus de quatre
07:06sur la fin de l'année.
07:07Donc, 4,5% sur le mois de décembre,
07:10sincèrement,
07:10puisque c'est déjà, de toute façon,
07:11la tendance qui se dessine.
07:14Enfin, il faut se dire que...
07:16Alors, si je peux relativiser,
07:18il faut se dire quand même que sur une période longue,
07:20si les taux restent assez élevés,
07:22l'immobilier aura tendance à baisser quand même.
07:24Ah ben, ça, c'est l'espoir qu'on a à chaque fois,
07:25mais ça met du temps.
07:26On s'allie Sophie Autong, qui m'avait dit...
07:28Je me souviens, déclenchement de la guerre au Moyen-Orient,
07:30elle m'avait dit, Marie, ma conviction,
07:32c'est que cette fois-ci, comme on l'a connu
07:34au déclenchement de la guerre en Ukraine,
07:35les vendeurs, eh ben, ils vont comprendre
07:37beaucoup plus vite
07:38et ils vont baisser leur prix plus rapidement.
07:39Ça se passe moins sur les marchés très concentrés
07:42que les grosses métropoles, nous, on est de l'île,
07:44ça se passe, c'est moins vrai, effectivement.
07:46Maintenant, sur Limoges, bien évidemment,
07:48que les prix vont avoir tendance à baisser.
07:50A reculer plus vite qu'en l'île de France.
07:51Effectivement.
07:52Maintenant, il faut se dire que...
07:54Alors, de toute façon, il y a une grosse problématique
07:55parce qu'avec un taux d'usure à 5,40...
07:57Eh ben, on rentre dedans.
07:57Ça y est, je ferai, on rentre dedans.
07:59Et un taux à 4,45,
08:00quand vous rajoutez les assurances emprunteurs
08:02pour deux personnes à 0,40,
08:04ils ont plus de 40 ans,
08:06mathématiquement, ça ne passe pas.
08:07Bon, on va refaire le sketch, justement.
08:09Maintenant qu'on s'est dit que peut-être d'ici la fin de l'année,
08:12on sera entre 4 et 4,5% en taux moyen.
08:14La fin de l'année, c'est dans deux mois.
08:15Sauf qu'avant la fin de l'année,
08:17et donc le premier trimestre 2027,
08:18on sera toujours sur le même taux d'usure.
08:21Quel est ce taux d'usure ?
08:22Est-ce que l'un de vous deux peut me résumer grossièrement
08:23de quoi on parle
08:24et à quel niveau il est
08:26jusqu'au 31 décembre de cette année 2026 ?
08:28Oui, on peut même le faire ensemble.
08:31Le taux d'usure, c'est très simple
08:33et en même temps très compliqué.
08:35J'allais dire, accrochez-vous,
08:37parce qu'il me fait un challenge,
08:38mais moi ça fait des années.
08:39On va essayer de le faire de manière très très simple.
08:41Le taux d'usure comprend grosso modo
08:43le taux d'intérêt nominal
08:47auquel on additionne les assurances de prêts,
08:49donc le taux des assurances,
08:51les frais de dossier qui ont été pris par la banque,
08:54les frais de courtage,
08:55s'il y en a tous les frais en fait
08:56qui viennent s'ajouter aux frais de garantie.
08:59Tout ce qui vient, en gros c'est le TAEG.
09:01Et en disant en gros c'est le TAEG,
09:03c'est-à-dire que là on a un taux d'usure,
09:05si je ne dis pas trop de bêtises,
09:06qui au-delà de 20 ans est à 5,40.
09:08Donc là tout le monde peut se dire
09:09« Oh bah ça va, mon taux il est au taux 3,5-4%. »
09:12Pas du tout, parce que en plus
09:14le montant que vous allez emprunter
09:15va aussi avoir un impact sur le taux d'usure.
09:18Pourquoi ?
09:19Parce que si on prend demain
09:201 500 euros de frais de dossier dans une banque,
09:222 000 euros de frais de garantie,
09:23bon, ces frais-là sont fixes.
09:25On les paye une seule fois.
09:26Si j'emprunte 200 000 euros
09:28et que j'ai eu 1 500 euros de frais de dossier,
09:301 500 euros proportionnellement aux 200 000 euros,
09:33c'est beaucoup plus que si j'ai toujours mes 1 500 euros,
09:36mais j'ai un emprunt de 350 000 euros.
09:39Donc l'impact en pourcentage est beaucoup plus important
09:41sur mon TAEG.
09:44Et vu que ce fameux taux d'usure
09:46est calculé avec un trimestre de retard...
09:50Et en plus, vous dites trimestre de retard,
09:52mais il y a même...
09:53Moi je trouve que parfois
09:54les chiffres de la Banque de France mensuellement
09:56sont quand même décorrélés.
09:57Parfois on voit des taux d'intérêt moyens
09:58sur le mois précédent
09:59qui ne correspondent pas du tout à ce moment.
10:00Oui, parce qu'on calcule les taux moyens,
10:02mais on les calcule les taux moyens comment ?
10:03Si on prend toutes les régions de France,
10:05on n'a pas les mêmes taux en Normandie
10:07qu'en Ile-de-France.
10:08C'est une moyenne des prêts décaissés en plus.
10:10Oui, donc en fait,
10:11il n'y a pas du mois précédent,
10:12mais du troisième mois.
10:15Ça a plus de 6 mois de retard en fait dans la réalité.
10:18Donc on se retrouve déjà avec des problèmes.
10:21Alors ceux qui ont des problèmes,
10:22c'est qui précisément ?
10:24Ceux pour qui ça frotte déjà ?
10:25Aujourd'hui ou demain ?
10:27Déjà aujourd'hui,
10:28j'imagine que vous avez d'ores et déjà
10:30des clients,
10:31des acheteurs
10:31à qui vous dites
10:32« Là, ça coince au niveau du taux d'usure.
10:35Quel est le profil ? »
10:36Aujourd'hui,
10:37des CSP qui gagnent 2 000 euros chacun,
10:39emprunteur 1, emprunteur 2,
10:402 000 euros,
10:41qui ont 45 ans
10:42avec une assurance
10:43à 2 fois 0,45
10:45avec un taux à 4,20,
10:47on est à 5,10
10:49avant même d'arriver
10:50de rajouter les frais de dossier,
10:51les frais de garantie, etc.
10:53Donc ceux-là,
10:54forcément,
10:54si on n'a pas une grosse marge de négo,
10:56c'est impossible.
10:58C'est impossible.
10:58Et je ne vous parle même pas
11:00du taux d'usure sur 15 ans
11:01parce qu'on est à 4,69,
11:03alors là,
11:03ce n'est même pas la peine.
11:04On a déjà une tendance
11:05à augmenter les durées d'emprunt
11:06pour les clients.
11:07Mais c'est ça le sujet,
11:08c'est que vous êtes contraints
11:09parce qu'on va arriver
11:10sur le sujet qui nous intéresse.
11:12Ok,
11:12mon courtier me dit
11:13ou ma banque me dit
11:14« Là, ça ne passe pas,
11:16là, on dépasse le taux d'usure. »
11:17C'est quoi la solution ?
11:18C'est allonger le crédit
11:20pour avoir un taux d'usure
11:21plus élevé
11:21que celui qui est sur…
11:26Oui,
11:26je vais chercher un exemple
11:27qui est très lunaire
11:28parce que quand on en parle,
11:28des fois, on se dit
11:29« Ah oui, on ne peut plus acheter »
11:30mais en fait,
11:30le problème,
11:31il n'est pas que pour
11:32la classe moyenne.
11:33En fait, aujourd'hui,
11:35un CSP+,
11:35ou même un cadre
11:37ou un gérant d'entreprise
11:38avec 2 ou 300 000 euros
11:39de revenus,
11:39on ne se dit aucun sujet.
11:41C'est le client
11:41qui est le plus financier.
11:42C'est aussi les vieux.
11:44En fait,
11:44dès qu'il a passé 50 ans
11:46et on n'est pas vieux.
11:47Et on n'est pas vieux.
11:49En fait,
11:49le niveau de revenu
11:50n'a aucun impact
11:52sur le taux d'usure.
11:52Je peux gagner
11:532 000 euros par mois
11:54ou 10 000 euros par mois.
11:55Je suis traité
11:55à la même enseigne pour ça.
11:57La seule différence,
11:58c'est que oui,
11:58j'ai une marge de négociation
11:59sur mon taux nominal
12:00qui est meilleure.
12:01Oui, parce que vous dites ça,
12:02vous dites ça Romain,
12:03mais en fait,
12:03on sait très bien
12:04que le taux d'intérêt
12:04que va dégoter notre cadre
12:06patron de boîte
12:07à 300 000 euros,
12:08il peut faire baisser son taux
12:09alors que le jeune actif...
12:11Sauf qu'on a déjà eu le cas,
12:12c'est-à-dire qu'on a eu
12:13des dossiers comme ça,
12:15surtout en 2022
12:15parce qu'on est en train
12:16d'arriver
12:17et de reproduire
12:18ce qui s'est passé
12:18il y a quelques années en arrière
12:20où les plus beaux dossiers
12:21ne passaient plus.
12:22Oui, c'est-à-dire que
12:23non seulement effectivement
12:24les dossiers fragiles
12:24ne passent pas,
12:25mais en plus,
12:26les beaux dossiers
12:26ne passent pas non plus
12:27puisqu'on a beau des fois
12:29aller chercher ce qu'on veut
12:30en termes de marge,
12:30la banque peut se dire
12:31c'est un super client,
12:32je vais faire tout ce que je peux,
12:34baisser le taux,
12:35baisser les frais de dossier,
12:37aller chercher une assurance externe
12:39par exemple
12:39parce qu'on va y venir
12:40aux solutions.
12:41Allez-y.
12:42Tout cumuler,
12:43des fois la solution
12:44on ne l'a pas.
12:44Parce qu'effectivement
12:46l'autre solution
12:47c'est celle de choisir
12:48une assurance de prêt
12:49différente de celle de la banque
12:50parce qu'à ce stade
12:51elles sont encore plus chères
12:52celles des banques.
12:53Elles sont moins chères
12:54en délégation
12:54quand on l'assure pareil
12:55entre 25 et 50 ans
12:57ça reste moins cher
12:57quand on passe 50 ans
12:59de toute façon
12:59on arrive en fonction
13:00du montant emprunté
13:01sur un questionnaire complémentaire
13:02etc.
13:03qui va de toute façon
13:04de facto augmenter
13:05le taux de l'assurance.
13:06Donc oui ça reste
13:07même si la marge de manœuvre
13:09on peut l'avoir
13:10sur la délégation
13:10et c'est vrai
13:11je rebondis
13:12mais c'est vrai
13:12que sur les beaux profils
13:13ils ont de la chance
13:14d'avoir une marge
13:15de négociation
13:16supplémentaire
13:17qui leur permet
13:18encore une fois
13:19de respirer un peu plus
13:20que monsieur et madame
13:21tout le monde
13:21qui gagnent 2000 euros par mois.
13:22Ça c'est évident.
13:23Et il y a aussi le sujet
13:24au-delà de l'assurance de prêt
13:25on a parlé des frais de dossier
13:27il y a aussi les frais de courtage
13:28dont vous avez parlé brièvement.
13:29Moi je me souviens
13:30de l'époque 2022
13:31où il y avait plein de courtiers
13:32qui me disaient
13:32nous on est obligés
13:33de renoncer
13:34à nos honoraires directs
13:35parce que vous avez
13:37une partie de votre rémunération
13:39qui passe par la banque
13:40et une partie
13:40qui passe par le client.
13:41Et donc ça vous arrive
13:42de renoncer
13:43enfin ça vous est arrivé
13:44en tout cas en 2022
13:45est-ce que c'est quelque chose
13:45auquel vous vous préparez
13:46aujourd'hui à dire
13:47bon bah tant pis
13:48ne payez pas quoi ?
13:48En 2022
13:49on a dû supprimer
13:50nos honoraires
13:51on a même des banques
13:52parce que
13:53il ne faut pas oublier
13:54enfin 2022
13:54était très compliqué
13:55et on avait des banques
13:56qui avaient envie de prêter
13:57on avait des fois
13:58des conseillers en agence
14:00qui disaient
14:00mais en fait
14:00je ne comprends pas
14:01ce client
14:01c'est mon client
14:02c'est leur propre client
14:04je veux essayer
14:05de faire le maximum
14:05donc la banque
14:06baissait les frais de dossier
14:07nous on baissait
14:09ou on pouvait des fois
14:10carrément prendre zéro
14:11pas d'honoraires
14:13aujourd'hui
14:13on peut parler
14:14de la part de rémunération
14:16qu'on perçoit de la banque
14:16c'est infime
14:17c'est à dire que
14:18si aujourd'hui
14:18on vit
14:19sur ce que la banque
14:20nous rémunère
14:20on ne vit pas
14:22c'est les honoraires
14:23qui font aujourd'hui
14:25notre travail
14:27même en baissant
14:28tous ces frais
14:28bien sûr
14:29qu'on va être obligé
14:30de le faire en fait
14:31sur certains clients
14:32mais des fois
14:33ça ne va pas suffire
14:34et puis la problématique
14:35c'est d'être
14:36sur une périodicité
14:36de fin d'année
14:37donc les banques
14:38elles ont
14:39presque le temps
14:40de faire leur quota
14:40leur objectif
14:41et donc on arrive
14:42sur une fenêtre de tir
14:43qui est malheureusement
14:44on a l'impression
14:45qu'on est déjà
14:45le 25 décembre
14:46que tout le monde est parti
14:47c'est Noël
14:48c'est Noël
14:49qu'on n'a plus personne
14:50et que du coup
14:51on se dit
14:52on se reverra en janvier
14:52sauf que
14:53les projets
14:54de monsieur Hamtou
14:54c'est le jour
14:56un projet de vie
14:56c'est le coup de coeur
14:57c'est la rencontre
14:58entre un bien
14:58et puis voilà
14:59un coup de coeur
15:00donc il faut répondre
15:02il faut y répondre maintenant
15:04c'est quand même dramatique
15:05ce qui est en train
15:06de se passer
15:06et on en parlait
15:07là aussi en antenne
15:07puisque ce qu'on s'est dit
15:08depuis le début
15:09en parlant de ce mode
15:10de calcul du taux d'usure
15:11c'est que donc
15:11c'est la banque de France
15:12qui a entre ses mains
15:13ce mode de calcul
15:14qu'en 2022
15:15elle avait fini
15:17au bout de quoi
15:18un an
15:18par adapter
15:20ce mode de calcul
15:21pour que le taux d'usure
15:22reflète davantage
15:23la situation de marché
15:24là depuis le déclenchement
15:25de la guerre
15:26au Moyen-Orient
15:26début d'année
15:27tous les courtiers
15:28interpellent la banque de France
15:29en disant
15:30attention
15:30attention
15:31là on va retomber dedans
15:33clairement
15:34ah bah là on y va
15:35là on va droit dans le mur
15:36c'est à dire que
15:37en fait
15:38des fois je me dis
15:39est-ce que 2022
15:40a servi de leçon
15:41on a attendu
15:43la vie et l'histoire
15:43a servi de leçon
15:44c'est presque plus vaste
15:45on a attendu de mémoire
15:46je crois que c'était
15:47février 2023
15:48où on a revu
15:50le mode de calcul
15:51pendant un an
15:52vous allez recalculer
15:53à l'époque
15:54je me souviens
15:54que vous étiez amusé
15:55à calculer le taux de refus
15:57lié au taux d'usure
15:58en 2022
15:59il est à 70%
16:01en tout cas pour 50%
16:03c'est sûr
16:03là en gros
16:04à 5,40
16:05juste pour se donner
16:06une idée un peu mathématique
16:07à partir de quand
16:08je considère que le taux nominal
16:09que me propose la banque
16:10ça va coincer
16:10ça va dépendre de l'âge
16:11ça va dépendre de l'âge
16:12mais au-delà de
16:13à partir de 4,420
16:16ça va être compliqué
16:17ça va forcément être compliqué
16:19on a des projets
16:20on a fait même des simulations
16:21la semaine dernière
16:21pour des clients
16:22des projets de construction
16:23qui signent pas tout de suite
16:24finalement
16:25ah bon
16:26je parle même pas de la VFA
16:27parce que ça on sait
16:28que c'est un sujet
16:29les projets de construction
16:30de maisons individuelles
16:31ou ces choses là
16:33on a des clients
16:34qui arrivent aujourd'hui
16:35on sait qu'il va falloir
16:37faire tout le projet
16:38avec l'on constructeur
16:39etc
16:39et on va être plutôt
16:40sur des signatures
16:40qui vont se faire
16:41sur le début
16:42même des signatures
16:42de promesses
16:43et autres
16:43qui vont se faire
16:44que sur le début
16:44de 2027
16:46on est déjà
16:49en train de regarder
16:50l'usure
16:51c'est à dire qu'on sait
16:52qu'à l'heure actuelle
16:53où on est pile poil
16:54où on est limite
16:54où on dépasse un tout petit peu
16:55on se dit
16:56bon alors si on dépasse
16:57là déjà maintenant
16:58il va falloir attendre
16:59la revalorisation
17:00en début d'année
17:02pour se dire
17:02le projet va passer
17:03ou pas
17:04mais c'est intéressant
17:05ce que vous dites Romain
17:06parce que ça veut dire quoi
17:06le conseil qu'on peut donner
17:08à certains
17:08c'est de se dire
17:09si vous avez la possibilité
17:11de le faire tout de suite
17:11maintenant là
17:12parce que ça risque
17:13d'être pire
17:14au premier trimestre 2027
17:15selon vous
17:16alors
17:17ça va être réévalué
17:18parce que voilà
17:19on aura un nouveau taux d'usure
17:20oui sauf que
17:21les taux vont vite
17:22en début d'année
17:22les banques ont toujours
17:23tendance à baisser les grilles
17:24parce qu'il y a un appel d'air
17:25pour les nouveaux clients
17:27sauf si l'OAT est à 6
17:28oui oui
17:28mais normalement
17:29on est censé
17:30toujours en début d'année
17:31en janvier
17:32d'avoir des grilles de taux
17:33plus favorables
17:33parce que
17:34ils ont leur objectif
17:35les lignes sont à refaire
17:36etc
17:37donc normalement
17:38on est censé avoir
17:39des grilles de taux
17:39plus favorables
17:40maintenant le contexte
17:40fait que
17:41les perspectives
17:42elles ne sont pas
17:43non plus
17:44il y a plein d'autres
17:45il y a de contexte
17:46il y a les élections
17:47présidentielles en 2027
17:48on sait que
17:49chaque année d'élection
17:50on a un marché
17:51qui ralentit un petit peu
17:52par expérience
17:53ça fait 16 ans
17:53à chaque fois
17:54qu'il y a eu
17:55des années d'élection
17:57même au niveau des banques
17:58il y a beaucoup
17:59d'attentisme
18:00de tout le monde
18:01donc je pense
18:02qu'aujourd'hui
18:03je ne sais pas
18:03si on tire la sonnette
18:04d'alarme depuis un moment
18:05il ne faut pas attendre
18:06avant de revoir
18:08encore une fois
18:09le mode de calcul
18:09du taux d'usure
18:10écoute les experts de Limon
18:12ce serait pas mal
18:13messieurs
18:14il nous reste 3 minutes
18:14j'avais quand même
18:15une question
18:15parce qu'un courtier
18:18m'a aussi parlé
18:18parmi les solutions
18:20face
18:22au taux d'usure
18:23c'est peut-être
18:24d'opter pour
18:25un crédit à taux variable
18:27parce que
18:28si je prends
18:28un crédit à taux variable
18:29alors capé
18:30plus ou moins 2
18:31par exemple
18:32le taux de départ
18:33est plus faible
18:34que mon taux fixe
18:35est-ce que ça
18:36ça peut être une solution
18:38aussi
18:38voilà
18:40risqué et encore
18:40encore une fois
18:41ils sont capés
18:41risqué oui et non
18:42parce qu'ils sont capés
18:43après il faut déjà
18:43que vous trouviez
18:45des partenaires
18:45qui font du variable
18:47moi à l'instant T
18:49j'en ai peut-être
18:49un sur la place
18:50qui en propose
18:51sinon
18:52vous avez du variable
18:53on va être vite au cap
18:54faut se le dire tout de suite
18:57on va être vite au cap
18:58on sera très vite
18:58au plus 2
18:59donc voilà
19:01je suis sûr que ça soit
19:02la bonne idée du moment
19:03c'est pas forcément
19:03ou alors
19:04on peut avoir des mix
19:05des fois
19:05une partie variable
19:06une partie atophique
19:07on avait réussi à jouer
19:08un petit peu là-dessus
19:08il y a longtemps
19:09il y avait un fixe 7 ans
19:10qui était très bien
19:11je sais un partenaire
19:11qui était très très bien
19:13ce fixe 7 ans
19:15il y en avait plusieurs
19:18alors on me dit
19:18que c'est plutôt 3 ans
19:19c'est 3 ans à taux fixe
19:21et puis après
19:22capé plus de moins 2
19:22oui bah c'est une bonne solution
19:24parce que si dans 3 ans
19:25les taux baissent
19:26on peut en négocier son prêt
19:27rien n'est figé
19:28on a la chance en France
19:29d'avoir beaucoup de taux fixe
19:30ce qui n'est pas le cas
19:31partout en Europe
19:32on espère que ça perdurera
19:33parce que je travaillais
19:34sur un sujet récemment
19:35parce qu'il y a une grosse négociation
19:36qui est en train de s'ouvrir
19:37là justement
19:37liée aux applications
19:38des accords de balle
19:39qui pourrait nous coûter
19:40nos taux fixe
19:41ça serait très compliqué
19:43assez dramatique
19:44d'autant qu'on est quand même
19:45sur un système très sécure
19:47en ce moment
19:47le français est très attaché
19:48à son taux fixe
19:49et c'est vrai qu'aujourd'hui
19:50bon on parle de taux d'usure
19:52il y a encore des solutions
19:53on y arrive
19:53je pense que
19:54s'il y a un acquéreur aujourd'hui
19:55en fait il ne faut pas
19:56qu'il attende
19:57il faut qu'il aille sur son projet
19:59il a un taux
20:00même si les taux augmentent
20:01on a cette chance
20:02c'est de se dire
20:02peut-être que dans quelques années
20:03ils rebaisseront
20:04et on pourra renégocier
20:05les prix de l'immobilier
20:07ne vont pas baisser
20:07du jour au lendemain
20:09ça prend toujours du temps
20:10je pense juste qu'aujourd'hui
20:11quand on est acheteur
20:12il faut garder son bien
20:15longtemps
20:15c'est-à-dire que
20:16les taux sont en train de remonter
20:17les prix n'ont pas encore baissé
20:18j'achète pas pour revendre
20:19dans deux ans
20:19là on sait que
20:20c'est pas la bonne opération
20:21celui qui achète
20:22sa résidence principale
20:23l'achète pour plusieurs années
20:25bien sûr
20:25après il y a des ventes contraintes
20:26oui
20:27les divorces
20:28le taux de divorce
20:28en France est quand même élevé
20:30après il faut compter
20:31sur les courtiers
20:32pour faire notre job
20:32et aller négocier au mieux
20:33les conditions
20:34pour nos clients
20:35c'est ce qu'il faut se dire aussi
20:36et retenir
20:37on est là pour ça
20:38des conditions optimum
20:40et favoriser
20:41le fait d'avoir
20:42des conditions de taux
20:43qui permettent
20:43d'être en dessous du taux d'usure
20:45et d'accéder à la propriété
20:46puisque c'est le but
20:47mais bien sûr
20:47mais moi mon sujet
20:48c'est toujours de me dire
20:49effectivement comment je fais
20:50pour justement
20:51ne pas me voir refuser mon crédit
20:53pour x ou y raison
20:54mais c'est pour ça
20:54que je vous parlais
20:55alors déjà il faut consulter
20:56son courtier en amont
20:57il ne faut pas s'aventurer
20:58à acheter
20:59sans avoir
21:00il ne faut pas attendre
21:01et juste un mot
21:02il nous reste 10 secondes
21:03le taux
21:04je le fixe combien de temps
21:05vu la rapidité
21:06à laquelle
21:07les banques augmentent
21:08leur taux d'intérêt
21:08une fois que j'ai l'offre
21:09de la banque
21:10ce taux il est
21:11dans les 15 jours
21:12là il faut
21:13on valide
21:14le dossier de prêt
21:14oui bien sûr
21:15et là aujourd'hui
21:16vous arrivez à obtenir
21:17une offre de la banque
21:18au bout de combien de temps
21:19parce que vous me disiez
21:19que visiblement
21:20certaines banques
21:20sont déjà en 25 décembre
21:21après c'est toujours pareil
21:23il y a des banques
21:23qui éditent en agence
21:24donc c'est des éditions chrono
21:26donc ça ça va super vite
21:27on monte le dossier de prêt
21:27le matin à 9h
21:28à 18h peut être édité
21:29donc ça c'est pas un sujet
21:30et après on a des banques
21:31qui ont une période
21:32de latence
21:3815 jours
21:39complet
21:40pour pouvoir figer le taux
21:41mais en moyenne
21:4310 jours
21:44là je vous appelle
21:45j'ai un projet
21:45en moyenne vous me sortez un taux
21:4615 jours
21:48entre 10 et 15 jours
21:49il va falloir s'accélérer
21:50parce que c'est bientôt
21:51la fin de l'année
21:51merci à tous les deux
21:52Romain Desalmeda
21:53directeur de Vous Financez
21:54Chambourcy
21:55et Geoffrey Janssen
21:56associé chez Finance Conseil
21:57et directeur régional
21:58Hauts-de-France
21:58on prend le début par la fin
22:00ou la fin par le début
22:01on lance le pro de Limo
22:04les experts de Limo
22:05le pro de Limo
22:07mais oui on a récupéré
22:09Alexis Tranchy
22:09bonjour Alexis
22:11bonjour
22:12ça va et vous
22:13vous êtes conseiller immobilier
22:14Optimum à Lille
22:15bah justement
22:16ah oui les Hauts-de-France
22:17enfin
22:19je disais en plus
22:20c'était il y a longtemps
22:20donc je vais refaire le sketch
22:22aujourd'hui vous vous adressez
22:23à la fois aux vendeurs
22:24et aux acquéreurs
22:24pour rappeler
22:26l'importance
22:27de la promesse de vente
22:28on ne signe pas
22:29n'importe quoi
22:29et après on s'enfuit
22:31votre petite histoire
22:31est sympathique
22:33tout à fait
22:35pour la petite histoire
22:36effectivement je vendais une maison
22:37donc assez classique
22:38sur la métropole d'îloise
22:41donc mes vendeurs en plus
22:42avaient déjà déménagé dans le sud
22:43puisqu'ils avaient des projets
22:44dans le sud de la France
22:46on lance effectivement
22:47donc la commercialisation
22:48en exclusivité
22:49on commence les visites
22:50etc
22:50tout se passe bien
22:52j'ai une première proposition
22:54sur la maison
22:55qui sur le papier
22:56est acceptée par les propriétaires
22:58donc c'est une dame seule
22:59qui a acheté
23:00elle revient visiter
23:01avec sa famille
23:01son frère
23:02ses parents
23:02etc
23:03la maison correspond
23:05et donc ok
23:06on lance la démarche
23:07auprès du notaire
23:09elle avait deux choses
23:11c'est-à-dire
23:11elle devait revendre son appartement
23:13et également
23:13obtenir un prêt immobilier
23:15pour le complément
23:16et donc effectivement
23:17on signe une promesse
23:18unilatérale de vente
23:19donc à ne pas confondre
23:20avec le compromis
23:21on y reviendra après
23:23et du coup
23:24tout se passe bien
23:25on échange plusieurs fois
23:26pendant les délais
23:28donc assez classique
23:2960 jours pour obtenir
23:30son financement
23:31on vous en parlait
23:32tout à l'heure
23:33avec les courtiers
23:35et généralement
23:36on prend une date
23:36de 3 mois
23:37pour finaliser
23:38la vente complètement
23:40au bout de 3 semaines
23:41un mois
23:42elle me dit
23:42que tout est ok
23:43son appartement
23:44se finalise
23:44elle signe dans la semaine
23:46et qu'elle a rendez-vous
23:47la semaine suivante
23:48avec sa banque
23:48pour signer son offre
23:49de prêt
23:50sur le papier
23:51tout est ok
23:51en plus la maison
23:52est en vie
23:53parce que mes vendeurs
23:53avaient déjà déménagé
23:54on pouvait même
23:54avancer la vente
23:55etc
23:57et au final
23:57je la relance
23:58du coup
23:58une dizaine de jours
23:59après
23:59plus de réponse
24:01premier SMS
24:02deuxième SMS
24:03trois SMS
24:03plus aucune réponse
24:05de sa part
24:07du coup
24:08je contacte l'étude
24:09l'étude notariale
24:10parce qu'elle avait
24:11son propre notaire
24:12en plus de ça
24:12pour la représenter
24:14et elle avait aussi
24:15versé un compte séquestre
24:16donc le compte séquestre
24:17c'est quand même
24:17une somme
24:18converse à titre
24:19de bonne foi
24:19pour montrer sa bonne foi
24:20dans l'acquisition
24:21auprès d'un vendeur
24:22et c'est une somme
24:23qui est stockée
24:24sur le compte du notaire
24:26du coup effectivement
24:27on relance
24:28son notaire également
24:29lui-même
24:30n'a plus aucune nouvelle
24:32elle a peut-être eu
24:32un accident
24:33la pauvre dame
24:34on sait pas
24:35alors justement
24:35on s'est posé la question
24:36est-ce qu'elle est encore en vie
24:37est-ce qu'elle a eu un accident
24:38est-ce que
24:39x ou y raison
24:40mais le problème
24:40c'est qu'elle
24:41son téléphone sonné
24:42mais plus jamais de réponse
24:43et on voyait bien
24:44sur les sms
24:45qu'elle lisait les sms
24:47mais elle ne répondait jamais
24:48et donc forcément
24:49ça pose
24:49ça c'est plutôt mauvais signe
24:51lu
24:51c'est effectivement
24:52plutôt mauvais signe
24:54et idem
24:55elle ne répondait pas
24:55non plus à son notaire
24:56elle avait finalisé
24:57la vente de son appartement
24:58mais derrière
24:59plus aucune nouvelle
25:01et donc forcément
25:02au bout des 60 jours
25:04le vendeur est en droit
25:05de demander via son notaire
25:07à faire une mise en demeure
25:09donc auprès de l'acheteur
25:10pour prouver
25:10qu'il a entamé
25:11les démarches bancaires
25:12ouais non mais parce qu'en fait
25:13le sujet c'est que là
25:14vous avez votre vendeur
25:15qui est là
25:16en train de se dire
25:16je comprends pas
25:17et du coup
25:18est-ce qu'il n'a même pas pu
25:19relancer entre temps
25:20la vente de son bien
25:21j'imagine
25:21pas tout de suite
25:22comme c'est une promesse
25:23unilatérale de vente
25:24même un compromis
25:25vous devez attendre les délais
25:26donc minimum 60 jours
25:27pour la mise en demeure
25:28et effectivement
25:29minimum 3 mois
25:30donc on prend généralement
25:31la date des 3 mois
25:31pour la date butoir
25:32mais vous pouvez strictement
25:33rien faire en attendant
25:34mis à part préparer
25:36l'après-revente
25:38mais sinon vous devez
25:39effectivement
25:39attendre les délais
25:40juridiquement
25:41vous n'avez aucun choix
25:42là-dessus
25:45et du coup
25:46effectivement
25:46donc mise en demeure
25:47on a dû finalement
25:47attendre les 3 mois
25:49l'avantage c'est qu'elle avait
25:50déjà versé un petit séquestre
25:51sur le compte du notaire
25:53donc moi parallèlement
25:54dès que 3 mois
25:55c'est qu'il faut
25:56l'argent qui était versé
25:57sous séquestre
25:59chez le notaire
26:00il a été versé
26:01au vendeur
26:01qui attendait ?
26:03pas tout de suite
26:03alors pas tout de suite
26:04il y a toute la procédure
26:05juridique à faire
26:06en parallèle
26:07mais il faut forcément
26:08attendre du coup
26:09la fin des délais
26:10donc les 3 mois
26:10à côté de ça
26:11donc les vendeurs
26:12ont pris un avocat
26:13pour lancer la procédure
26:14auprès de cette dame
26:14et moi au bout des 3 mois
26:16ça m'a permis
26:16de remettre la maison
26:17en vente
26:17donc ça c'est l'avantage
26:19parce que c'est revendu
26:19la semaine suivante
26:20au même prix ?
26:21au même prix ?
26:22au même prix
26:23exactement
26:23parce que c'était ça le sujet
26:24c'était ça le sujet
26:26exactement
26:27et donc tout s'est parfaitement passé
26:29c'est un jeune couple adorable
26:31qui n'a pas disparu
26:33qui n'a pas disparu
26:34exactement
26:35donc tout s'est bien passé
26:36il y a quand même eu
26:37un petit dégât des eaux
26:38entre deux
26:38bon heureusement
26:39l'exemple n'est plus habité
26:40c'est des petites choses carrières
26:42et donc ça on gère tout
26:43à distance forcément
26:44d'où l'importance
26:45une fois de plus
26:45de l'exclusivité
26:46c'est qu'il y a une personne
26:47qui gère tout de A à Z
26:49mais effectivement
26:50donc on a pu la revendre
26:51tout s'est bien passé
26:52mais l'acquéreur
26:53qui vous a ghosté
26:54l'acquéreur
26:55qui vous a ghosté
26:56l'acquéreuse
26:57elle a fini
26:58elle a fini
26:59par payer quelque chose
27:00au vendeur lésé
27:01dans un premier temps
27:02ou pas du tout alors ?
27:03tout à fait
27:04les 10% de pénalité
27:05plus de dollars
27:06et intérêts etc
27:07donc la procédure
27:08a duré quasiment
27:08quand même un an
27:09c'était une vente
27:10qui datait
27:10au milieu de l'année dernière
27:11qui s'est finalisée
27:12là cet été
27:13mais effectivement
27:14du coup on parlait
27:15un avocat
27:16dossier assez facile
27:17puisqu'elle n'a pas
27:18elle respecté
27:19ses engagements
27:20et effectivement
27:22elle devait qu'elle était
27:22encore en vie
27:23qu'elle n'ait pas
27:23vraiment disparu
27:24donc vous avez su
27:25notre temps est terminé
27:26Alexis mais quand même
27:27entre nous
27:27vous avez su
27:28pourquoi elle avait disparu
27:29ou pas ?
27:30absolument pas
27:30on n'a jamais eu une nouvelle
27:31oh mais c'est nul
27:32on n'a pas eu une nouvelle
27:34malheureusement
27:35j'ai eu une nouvelle
27:36c'est pas possible
27:36c'est pas possible
27:38je vous laisse enquêter
27:39Alexis vous nous rappelez
27:40dès que vous savez
27:41pourquoi elle a disparu
27:42parce qu'en final
27:43elle a tout perdu
27:44cette pauvre dame
27:45quand même
27:45le logement
27:46elle a absolument rien eu
27:48mais elle a perdu
27:49plusieurs dizaines
27:50de milliers d'euros
27:51ah ouais quand même
27:51écoutez merci pour
27:52votre témoignage
27:53de l'importance
27:53c'est ce que je disais
27:54de l'importance
27:55de savoir ce qu'on signe
27:56quand on signe une promesse
27:56de vente
27:57tout à fait
27:58et la différence
27:58avec le compromis
27:59surtout
28:00on en parlera
28:02et on en reparlera
28:04avec grand plaisir
28:05merci Alexis
28:06Alexis Tranchy
28:07conseiller immobilier
28:09Optimum
28:09à Lille
28:10et dans la région
28:11lilloise
28:11merci à tous
28:12d'avoir été avec nous
28:12dans les experts
28:13de Limo
28:13on revient demain
28:14pour un nouvel épisode
28:17les experts de Limo
28:18sur BFM Business
28:20BFM Business
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