- il y a 2 mois
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur de Rois.
00:07Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business,
00:11une demi-heure pour parler de nos logements, de notre immobilier.
00:14Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence à mi-professionnelle de ce secteur de l'immobilier,
00:19le pro de l'IMO, des témoignages terrain de vos métiers.
00:23Et ça nous intéresse d'autant plus quand vous nous proposez des véhicules d'investissement.
00:29On parle souvent SCPI. Est-ce que vous savez tout sur les SCPI sans frais ?
00:33On verra ça dans quelques instants.
00:35Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
00:38Et aujourd'hui, on va s'adresser à nos seniors.
00:40On va essayer de monétiser leur patrimoine pour faire face à tout un tas d'éléments dans la vie,
00:45que ce soit pour se faire plaisir ou pour adapter nos logements,
00:47que ce soit à nos grands âges ou aux canicules.
00:51On verra ça dans quelques instants.
00:52Mais d'abord, c'est l'heure du pro de l'IMO.
00:55Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
00:59Et on est en ligne avec Benjamin Prodom, associé gérant chez Cézambres Capital.
01:03Bonjour Benjamin.
01:05Bonjour Marie, merci pour votre invitation.
01:07Et merci d'y avoir répondu.
01:08Alors Benjamin, vous voulez nous parler SCPI ?
01:11Je pense que nos auditeurs et téléspectateurs connaissent les SCPI depuis un paquet d'années
01:15parce qu'on en parle très souvent.
01:16En revanche, il y a quelque chose qui est de plus en plus courant dans ces SCPI,
01:20c'est les SCPI sans frais.
01:22Alors de quoi on parle ? Parce que sans frais, aucun frais ?
01:26Alors, les SCPI, c'est des sociétés civiles de placement immobilier.
01:31Donc c'est des fonds immobiliers qui vont être gérés par des professionnels de l'immobilier
01:35et qui vont être investis de manière diversifiée sur du commerce, du bureau, du logement, de l'hôtellerie.
01:41Ça peut être en France et en Europe.
01:44Les SCPI nouvelle génération, elles sont dites sans frais de souscription.
01:48C'est-à-dire qu'en fait, historiquement, les SCPI, elles avaient des frais de souscription
01:52qui étaient quand même élevés, voire très élevés selon nous chez ces hommes capitales,
01:55parce qu'elles étaient autour de 10%.
01:57Et aujourd'hui, vous avez des SCPI nouvelle génération sans frais de souscription,
02:01donc 0% de frais à la souscription.
02:04Par contre, elles sont sur un modèle économique un petit peu différent,
02:07c'est-à-dire que les SCPI, au-delà des frais de souscription,
02:09elles se rémunèrent aussi sur les loyers encaissés sur les immeubles en France et en Europe.
02:15Et sur ces nouvelles SCPI, les frais pris sur l'encaissement des loyers
02:19sont légèrement supérieurs, mais l'un dans l'autre,
02:22on pense que les investisseurs s'y retrouvent vraiment sur ce modèle-là.
02:25Mais alors justement, vous le disiez, c'est-à-dire que c'est peut-être pas à la souscription
02:29qu'il y a des frais, mais au final, c'est au moment du versement des loyers,
02:32donc de ce que moi, je vais percevoir.
02:33Qu'est-ce que ça change sur le rendement de la SCPI ?
02:36Est-ce que du coup, quand je parle d'une SCPI sans frais,
02:39je vais avoir un rendement qui sera inférieur à celle avec frais ?
02:44Non, pas forcément, parce que ces nouvelles SCPI,
02:47souvent, elles ont été lancées juste après le Covid,
02:51donc en 2021-2022 pour la plupart,
02:54et elles ont bénéficié d'un environnement de marché très favorable.
02:58Comme elles étaient sans frais de souscription,
03:00elles ont beaucoup collecté.
03:02Il y a beaucoup d'investisseurs qui ont fait le choix de se tourner vers ces nouvelles SCPI.
03:05Et donc, du coup, comme elles avaient de l'argent à investir dans un marché
03:08qui était plutôt baissier, avec beaucoup de vendeurs, mais peu d'acheteurs,
03:14eh bien, elles ont pu avoir des très bons points d'entrée,
03:16donc des investissements réalisés dans des très bonnes conditions.
03:20Donc, comme elles ont acheté à des prix qui sont bas,
03:22aujourd'hui, ce sont les SCPI qui délivrent, pour la plupart,
03:26les meilleurs rendements sur le marché.
03:27Elles sont autour, actuellement, de 7% net pour les investisseurs.
03:32Donc, pour un investisseur qui met 10 000 euros, c'est 700 euros.
03:36Pour un investisseur qui met 100 000 euros,
03:38c'est autour de 7 000 euros, actuellement, net dans sa poche.
03:41Et question, Benjamin, est-ce que vous avez des conseils sur ces SCPI sans frais ?
03:45Est-ce qu'il y en a dont on doit se méfier ?
03:46Est-ce qu'il y en a où on peut y aller, entre guillemets, en toute confiance ?
03:49Est-ce que, voilà, vous avez des indications à transmettre
03:52à celles et ceux qui seraient intéressés pour souscrire ces SCPI sans frais ?
03:58Nous, chez Cézanne de Capital, notre conseil et notre sélection des SCPI
04:02qu'on réalise pour les investisseurs qu'on accompagne,
04:04c'est d'aller plutôt vers des SCPI qui ont déjà collecté
04:07plusieurs centaines de millions d'euros, voire un milliard pour certaines,
04:12pour qu'elles aient fait la preuve de leur gestion, justement,
04:17des investissements et leur capacité à distribuer des rendements
04:21autour de 7%, voire même plus sur les dernières années.
04:247, c'est plutôt la fourchette basse, et des sociétés qui ont évidemment
04:28l'agrément de l'AMF, de l'autorité des marchés financiers
04:32pour exercer leur activité.
04:34Donc, nous, notre sélection, aujourd'hui, elle se tourne plutôt
04:37vers ce type de nouvelles SCPI sans type de souscription.
04:40Merci Benjamin.
04:41Benjamin Produm, associé gérant chez Ses Ambres Capital.
04:44Si, comme Benjamin, vous avez des témoignages terrain,
04:47des conseils d'investissement à nous apporter, n'hésitez pas à nous écrire.
04:51On a une adresse mail, lesexpertsdelimo.bfmbusiness.fr.
04:55Allez, c'est l'heure du débat.
04:57Les experts de l'IMO, le débat.
05:00Et à mes côtés, Igal Nathan, directeur associé de René Coste.
05:03Bonjour, Igal.
05:04Bonjour, Marie.
05:05Ravie de faire ma rentrée avec vous.
05:06Mais oui, ravie de faire votre rentrée avec nous,
05:08et nous, de faire notre rentrée avec vous.
05:10J'ai du mal, décidément.
05:11C'est ça, le problème de la rentrée.
05:12On n'est toujours pas préparés.
05:13À nos côtés, également, Thibaut Corvésier, cofondateur de Merci Prosper.
05:18Bonjour, Marie.
05:18Bonjour, Igal.
05:19Alors, je vous ai réunis sur ce plateau pour parler d'un sujet
05:22dont on parle quand même assez régulièrement dans les experts de l'IMO,
05:24qui est celui de la monétisation de notre patrimoine,
05:27qui plus est quand on est un seigneur.
05:29Et il me paraît, en tout cas à ce stade,
05:32que le sujet est d'autant plus intéressant aujourd'hui
05:33qu'on a beaucoup parlé des problématiques des seigneurs
05:36à adapter leur logement à leur âge
05:38et à leur parfois perte de dépendance
05:40et pour rester chez eux,
05:42parce que c'est ça l'envie de nos seigneurs.
05:43Il y a aussi ce sujet de l'adaptation,
05:45pas uniquement à nos pertes d'autonomie,
05:47mais aussi aux fortes chaleurs,
05:49et on l'a vu au cœur de l'été, au moment des canicules.
05:52Est-ce que vous avez le sentiment, l'un comme l'autre,
05:54que les solutions que vous proposez
05:56sont aussi des réponses à ces changements climatiques,
05:59finalement, et à la nôtre adaptation de nos logements
06:01à ces changements climatiques ?
06:02Messieurs, je ne sais pas lequel de vous deux souhaite commencer.
06:04Je vais commencer.
06:05Vous avez raison, le Viagé n'est pas vieux.
06:07Le Viagé a 220 ans d'avance,
06:09puisqu'on fête cette année les 222 ans du Viagé.
06:12Portalis l'avait mis dans le Code civil en 1804.
06:15Et donc, le Viagé est toujours moderne.
06:18À l'époque, c'était une modernité juridique.
06:20Aujourd'hui, c'est une réponse à une question sociétale,
06:24qui est la monétisation des patrimoines immobiliers.
06:27Et effectivement, pouvoir activer
06:29les ressources immobilières des retraités
06:32pour pouvoir adapter leur logement,
06:33puisque, vous le savez Marie,
06:35puisque je vous l'ai déjà répété sur ce plateau,
06:37on ne vend pas en Viagé.
06:38On achète du temps, du confort et de la liberté.
06:41Et donc, ça peut être aussi un confort thermique
06:43en sortant de ces mois d'août et juillet difficiles.
06:47Mais bien sûr, Thibault, je vous regarde.
06:48Est-ce que vous avez eu le sentiment aussi
06:49d'avoir des demandes de seniors un peu plus fortes
06:52ces dernières semaines, ces derniers mois,
06:54compte tenu du contexte climatique ?
06:56On a beaucoup de demandes, oui.
06:59Et c'est vrai que les mentalités, progressivement,
07:01commencent à changer, comme le disait Egal.
07:03Et ça fait douze ans que je travaille
07:05sur ces solutions de monétisation immobilière.
07:08J'ai beaucoup travaillé sur le Viagé que je connais bien.
07:10Et j'ai voulu aller un petit peu plus loin.
07:13Mais oui, en fait, les mentalités,
07:14elles commencent à changer.
07:15On a, nous, fait un petit baromètre
07:18avec Opinion Way, en fait, cette année,
07:19qui montrait qu'il y a 60% des seniors
07:22qui sont prêts à mettre, finalement,
07:25ce patrimoine immobilier au profit,
07:27finalement, de leur bien-vivre.
07:30Et le bien-vivre, c'est aussi l'immobilier, en fait.
07:34C'est bien d'être propriétaire,
07:35mais l'immobilier, ça coûte.
07:36Ça coûte.
07:38Vous rappeliez, en fait, que c'est vrai
07:39qu'avec les réchauffements climatiques,
07:42il y a un certain nombre de sujets
07:44qui rentrent en ligne de compte.
07:45Et donc, c'est important de, finalement,
07:48répondre à cette aberration.
07:49On est riche de son patrimoine
07:51et pour autant, on rencontre des difficultés
07:53alors qu'on devrait profiter pleinement de la vie.
07:55Mais c'est ça qui est, entre guillemets, assez terrible
07:57et en même temps qui fait, entre guillemets,
07:59les affaires de votre business model à tous les deux.
08:01C'est de dire, en fait, qu'il fasse très chaud
08:03ou qu'il fasse très froid
08:04dans les désirs des seniors
08:06pour améliorer leur quotidien.
08:08Il y a encore même, aujourd'hui,
08:10ce sujet climatique,
08:11ce sujet d'adapter nos logements.
08:13Ma question, elle est là.
08:15Est-ce que vous avez eu le sentiment
08:16que ces dernières années,
08:17on l'a connue avec le diagnostic
08:18de performance énergétique,
08:20aujourd'hui, on parle davantage
08:22des bouilloires thermiques.
08:23Alors, on ne parlait que des passoires thermiques.
08:25Est-ce que vous avez ce sentiment, justement,
08:27que les envies des seniors
08:29et les besoins d'argent des seniors
08:32vont davantage, qu'avant en tout cas,
08:34sur l'amélioration thermique de leur logement ?
08:37Oui, c'est une réglementation
08:38qui s'impose à eux.
08:39Il faut prendre, en fait, juste des seniors,
08:42mais comme tous les autres, d'ailleurs,
08:43qui se retrouvent propriétaires.
08:45La seule différence qu'il y a
08:46entre un senior et un actif,
08:47c'est que ses revenus sont limités.
08:50Mais pour autant, il se heurte, en fait,
08:53aux mêmes obligations,
08:55notamment de rénovation énergétique.
08:58Un senior, quand il arrive à la retraite,
08:59souvent, il a les moyens, on va dire,
09:01de faire face aux charges un peu courantes.
09:03Mais dès qu'il y a des charges
09:04un peu exceptionnelles,
09:07de rénovation énergétique,
09:08quand il faut refaire un toit,
09:11la structure des murs ou autre,
09:13eh bien là, c'est des charges
09:13qui sont importantes.
09:14Et il n'a pas prévu.
09:16Il faut qu'il y fasse face.
09:17Et donc, l'idée, c'est de trouver des solutions.
09:19Bon, on y va sur les solutions, messieurs, quand même ?
09:21Tout à fait.
09:22Deux phénomènes, peut-être,
09:25qui rendent ces solutions extrêmement modernes
09:28et dont on a besoin.
09:29D'une part, l'adaptation des logements.
09:31Vous avez raison.
09:32Et notamment, quand on est en copropriété,
09:34le senior ne peut pas piloter ses dépenses.
09:36Mais bien sûr, un vrai suré.
09:36Parfois, il se fait face à un mur de financement.
09:39Et puis, le phénomène des grandes transmissions.
09:41On sait que dans les 10 ans à venir,
09:43il y a 9 000 milliards qui vont être transmis.
09:46Et comment est-ce qu'on peut exactement accélérer,
09:50optimiser ce phénomène de grandes transmissions.
09:53Et pour ça, le viagé se modernise.
09:55Thibault apporte une solution.
09:57Nous, chez Roné Coste, effectivement,
09:59on est un one-stop-shop de la monétisation immobilière.
10:02Un one-stop-shop.
10:03On propose toutes les solutions.
10:05Le viagé, la nu-propriété, la cession Bayavi,
10:08le prêt viagé hypothécaire.
10:10Et en 2026, nouveauté, on lance le contrat viagé-famille protect
10:15avec une garantie d'héritage, puisque c'était une des barrières,
10:19un des freins au viagé, cette protection d'héritage.
10:21Ça veut dire quoi, cette garantie d'héritage ?
10:23Ça veut dire qu'en cas de décès, en cas de décès prématuré,
10:29un complément de prix est versé aux héritiers,
10:32que ce soit les enfants, les neveux, quels qu'ils soient.
10:35Et donc, ça permet aux retraités qui vont recourir
10:39à une solution de monétisation, viagé, nu-propriété,
10:42cession Bayavi, de garantir une partie de ce capital immobilier
10:47pour ses héritiers.
10:48Ygal, sur le viagé en tant que tel,
10:51alors à chaque fois qu'on en parle,
10:53voilà, j'exprime une certaine frilosité.
10:56Alors, pas du point de vue du vendeur viagé,
10:59qui, on le sait, il y a quand même beaucoup de demandes
11:01pour le coup de la part des seniors.
11:02La question, c'est toujours de savoir
11:04s'il y a beaucoup d'acheteurs en viagé.
11:06Et vous le dites, c'est une solution qui a 222 ans,
11:09très moderne peut-être,
11:10mais enfin quand même,
11:11qui n'a pas forcément tout le temps bonne presse,
11:13je n'y suis pour rien.
11:15Est-ce que vous avez le sentiment
11:17que les choses sont un peu en train de changer
11:18au niveau des acheteurs ?
11:19Eh bien, vous avez raison.
11:20Pour vous donner nos grandes données,
11:22nous, chez René Coste,
11:23on a à peu près 12 000 retraités
11:24qui nous contactent chaque année.
11:26Et on va arriver à faire que 2 000 contrats
11:29via génie-propriété.
11:30Donc, finalement, ça en laisse beaucoup,
11:32insatisfait.
11:33Et d'un autre côté,
11:33on a 65 000 investisseurs particuliers
11:36qui nous contactent chaque année.
11:37Donc là, on laisse 63 000 investisseurs frustrés.
11:40Et de l'autre côté,
11:42Thibaut connaît bien le marché,
11:43on a toute une partie des institutionnels,
11:47assureurs, caisses de retraite,
11:49assurance vie,
11:50qui se sont lancés sur le viagé.
11:52C'est une classe d'actifs pour les institutionnels
11:54qui représente à peu près 2 milliards et demi.
11:56On en gère 800 millions
11:56chez René Coste.
11:58Donc, d'un côté,
11:59en retail,
12:00c'est-à-dire,
12:01pour le particulier,
12:0265 000 investisseurs,
12:04orphelins, j'allais dire,
12:05du Girardin,
12:07orphelins,
12:08de tous les mécanismes fiscaux
12:10qui viennent chercher
12:10de l'investissement immobilier,
12:13intelligent et optimisé fiscalement.
12:14Et puis, ces institutionnels
12:16qui savent que
12:17le financement du bien vieillir,
12:19ça fait partie de leur prérogative.
12:21Ou alors, sinon,
12:22j'ai la solution de Thibaut.
12:25Non, mais il n'y a pas
12:26la solution de Thibaut,
12:27la solution d'Egal.
12:28Il faut compter.
12:28On a un point en commun,
12:29en fait, avec Egal,
12:30c'est que finalement,
12:31quand ils ont repris
12:32avec son associé René Coste,
12:34c'était, je crois,
12:34en 2014-2015,
12:35c'est le moment
12:36où moi,
12:36je me suis lancé
12:38dans cet univers
12:39pour redonner,
12:40finalement,
12:41du pouvoir d'achat,
12:42du pouvoir de bien vivre,
12:43on l'appelle comme on veut,
12:43en fait, au seigneur.
12:45Et je pense que Egal le disait,
12:46en fait,
12:46il y a des solutions
12:47et eux-mêmes,
12:50apportent aussi des nouveautés.
12:51Oui, oui,
12:51ce n'est pas que le viagé
12:52tel qu'on le connaît,
12:53c'est ce que vous disiez.
12:54Nous, on a voulu en apporter une.
12:56Fort d'un constat,
12:58le viagé, encore une fois,
12:59c'est très bien pour...
13:01Alors,
13:03il ne faut pas être
13:04trop stigmatisant,
13:05mais c'est très bien,
13:06selon moi,
13:07en fait,
13:07pour ceux qui ont 85 ans,
13:09qui n'ont pas d'héritier
13:12et donc qui n'ont pas
13:13de sujet de transmission
13:15ou alors, au contraire,
13:16pour des personnes
13:17qui ont des petits revenus,
13:20des petits patrimoines
13:21et qui se confortent,
13:22en fait,
13:23dans une rente
13:23qui va les sécuriser
13:25jusqu'à la fin de vie.
13:26Et donc,
13:27ça,
13:27c'est super.
13:28Néanmoins,
13:29le constat que,
13:30moi,
13:30j'ai fait,
13:31c'est que le viagé
13:32et le viagé,
13:33en fait,
13:33dans le viagé,
13:34c'est vrai que c'est une grande boîte
13:35dans laquelle les gens
13:36ne sont pas forcément
13:37au courant de ça.
13:38Il y a le viagé avec rente,
13:39il y a le viagé sans rente,
13:40donc la nue propriété,
13:42ça reste du viagé.
13:43Il y a aussi d'autres solutions,
13:44en fait,
13:47qu'aujourd'hui,
13:48René Cos,
13:49qui est le leader,
13:50en fait,
13:50sur ce marché
13:51et qui a 50%,
13:52je pense,
13:52du marché,
13:53comme le disait Guigal,
13:54en fait,
13:54il y a 2 000 transactions
13:55qui sont faites,
13:56donc le marché,
13:56il doit se situer
13:57à 4 000,
13:575 000 transactions.
13:58Ce sera peut-être 6 000,
13:597 000 demain
14:00parce qu'il y a une demande
14:01qui est de plus en plus importante.
14:03Mais en tout cas,
14:04il y a un constat
14:05qui est évident,
14:05c'est que c'est un marché
14:06de niche
14:07par rapport aux 18 millions
14:09de seniors,
14:09en fait,
14:09qu'on a aujourd'hui en France
14:10et qui seront plus importants demain.
14:12Donc l'idée,
14:13ce n'est pas de dire
14:14que ce n'est pas bien
14:14parce que c'est bien
14:15pour un certain nombre de personnes.
14:16Oui, bien sûr.
14:17Et il y a d'autres solutions
14:19comme le prêt-viagé hypothécaire
14:20également
14:22qui présente des avantages
14:23et qui ont aussi
14:24des inconvénients,
14:25selon moi,
14:25parce que le coût
14:26est très élevé.
14:28Donc nous,
14:28ce qu'on a essayé de faire,
14:29simplement,
14:29c'est repartir,
14:30et je pense que c'est important,
14:31au-delà des solutions
14:32un peu techniques,
14:34de partir du besoin du seigneur.
14:35Le seigneur,
14:36il y a un seigneur
14:37qui nous disait
14:37« Moi, ce n'est pas
14:38en léchant les murs
14:38que je vais toucher de l'argent. »
14:40Donc,
14:41il faut pouvoir libérer
14:43une partie
14:44de ce patrimoine immobilier.
14:45Mais donc,
14:46très concrètement,
14:46pour qu'on mette
14:48les mots,
14:49Thibault,
14:50le principe,
14:50c'est de dire
14:50« Je vais vendre
14:51une partie
14:52de mon patrimoine immobilier
14:54et vous,
14:54vous allez devenir
14:55entre guillemets
14:56actionnaire
14:57de mon logement.
14:58Moyennant quoi,
14:58vous allez me verser
14:59l'équivalent en euros
15:00sonant et trébuchant
15:01de cette prise de participation. »
15:03Oui,
15:03on est parti
15:04d'un constat très simple,
15:05c'est que les seigneurs,
15:06ils ont souvent acheté
15:06à deux leurs biens.
15:07On leur propose finalement
15:08de faire le chemin inverse
15:09et d'en vendre une partie
15:10en fonction de leurs besoins.
15:12Bien sûr,
15:12il y a un coût
15:13parce qu'il faut passer
15:13chez le notaire,
15:14il faut acheter
15:16cette part indivise
15:17en pleine propriété.
15:19Il faut rémunérer
15:20aussi un investisseur.
15:22Donc,
15:23en fait,
15:23il va toucher
15:24une partie en cash
15:25et il va concéder
15:26une partie un peu...
15:28Un petit loyer.
15:29Qui est l'équivalent
15:30d'un loyer
15:31qu'il aurait dû payer
15:32au titre de l'argent
15:33qu'on lui a donné.
15:34Donc,
15:34en fait,
15:34c'est le contrat prospectus
15:36père,
15:36c'est un contrat
15:36qu'on a conçu
15:37avec des notaires
15:38qui est un contrat
15:39à durée indéterminée.
15:40C'est-à-dire que le seigneur,
15:41il veut rester 5 ans,
15:4210 ans,
15:4215 ans,
15:43ad vitam,
15:44il fait ce qu'il veut.
15:45Par contre,
15:45il y a un prix
15:46qui est à 10 ans.
15:47Et le prix à 10 ans,
15:48c'est un prix.
15:50Par contre,
15:50après,
15:51il y a des mécanismes
15:51de complément de prix
15:52qui font que le seigneur,
15:54en gros,
15:54il va toucher 10
15:55et il va vendre 18%
15:57de son bien.
15:58Par contre,
15:58si par avant,
15:59on va lui donner
16:00toutes les années
16:01qu'il n'a pas utilisées
16:06au-delà des 10 ans,
16:07on ne va pas le mettre
16:09à la porte de chez lui,
16:10on ne va pas lui demander
16:11de payer un loyer
16:12parce que ça viendrait
16:13altérer son pouvoir d'achat.
16:14On lui dit juste
16:14quand vous vendrez,
16:16quand vous vendrez,
16:17en fait,
16:18vous vendrez,
16:18vous toucherez en fait
16:19la cote part
16:20correspondant à la vente.
16:23Vous vendrez,
16:24vous toucherez la cote part
16:25qui vous revient
16:25et vous paierez
16:26l'équivalent d'un petit loyer
16:28sur les années ultérieures
16:29aux 10 ans.
16:30Et en fait,
16:31alors ça,
16:31c'est un mécanisme
16:32qui est de l'indivision
16:33conventionnelle.
16:34C'est connu,
16:35il a fallu faire
16:37une convention
16:37pour encadrer
16:38et sécuriser
16:40à la fois les seniors
16:41et les investisseurs.
16:42On va parler après
16:43des investisseurs.
16:43Voilà,
16:44on va pouvoir parler de tout ça.
16:45Et puis,
16:46quand on a proposé
16:48le contrat,
16:49on a simplement
16:49la moitié de la solution.
16:50Après,
16:51ce qu'il faut savoir,
16:51c'est à quel prix.
16:53Et donc,
16:53c'est pour ça
16:53qu'on a monté
16:54une foncière
16:55qui en plus
16:56est agréée par l'État
16:57sur lesquelles
16:58il y a un cofinancement
16:59de l'État.
17:01Et l'avantage,
17:02c'est qu'il y a des choses
17:03qui sont données
17:05aux investisseurs,
17:06en l'occurrence 25%
17:07de réduction d'impôt
17:07et qui permettent
17:09aux seniors
17:11de ne pas avoir
17:11cette charge
17:12dans le coût
17:13de leur solution.
17:14Donc,
17:14ça permet de proposer
17:14une solution
17:15à un prix raisonnable.
17:16Alors,
17:17j'écoute la solution
17:18de Thibault,
17:18je vous regarde.
17:19Là,
17:19du coup,
17:20parce que je me dis
17:21mais s'il existe
17:23la solution de Thibault,
17:24est-ce que c'est parce
17:24que le viager
17:25ou en tout cas
17:25les solutions
17:26au sens large
17:27du viager
17:27que vous proposiez
17:28n'étaient pas suffisantes
17:29aujourd'hui ?
17:30Est-ce que Thibault
17:31répond à un trou
17:32dans la raquette ?
17:33J'espère en tout cas.
17:34Pour lui,
17:34j'adore Thibault.
17:35Après moi,
17:36une solution
17:37dont il me faut
17:37plus de 5 minutes
17:38pour comprendre.
17:39Oh,
17:39il est vilain,
17:40égal !
17:41Parce que,
17:42il faut dire,
17:44le viager,
17:44c'est un contrat,
17:45je disais,
17:46de 1804.
17:47Donc,
17:47ça fait 220 ans
17:48qu'il existe.
17:49Il est sécurisé,
17:50il a été jugé
17:51en cours d'appel,
17:52en cours de cassation.
17:53Donc,
17:53c'est un contrat
17:53qui est...
17:54Oui,
17:54mais ce que propose...
17:55Je vous regarde,
17:55égal,
17:55parce que ce que propose
17:57Thibault quand même,
17:57il y a un vrai sujet
17:58sur ce pari sur la mort
17:59qui est quand même
17:59très compliqué.
18:00Je vais le dire,
18:00je mets les pieds dans le plat.
18:02Et effectivement,
18:02quand je pense
18:03à une solution
18:04plus technique
18:05que morale,
18:06forcément,
18:07je me dis
18:07que ça peut séduire aussi.
18:08C'est pour ça
18:09que toutes ces solutions
18:09sont complémentaires.
18:11Le viager,
18:12la nue propriété,
18:13le viager sans rente,
18:14la cession bail à vie
18:14qui permet,
18:15pareil,
18:16cette fois,
18:16de récupérer 100%
18:18puisque c'est une vente classique
18:20avec un bail
18:21avec un loyer à vie.
18:22Donc là,
18:22dans ces cas-là,
18:23c'est 100% sécurisé,
18:24encore plus qu'une cession partielle.
18:25La cession partielle,
18:26le prêt viager hypothécaire.
18:27Il faut comprendre
18:28que toutes ces solutions,
18:29elles fonctionnent
18:30sur le même principe.
18:31En France,
18:31les banques,
18:32elles prêtent sur des revenus.
18:34Et quand on est senior,
18:35complé.
18:36Exactement.
18:37Toutes nos solutions
18:37de monétisation,
18:38elles sont basées
18:39sur le patrimoine.
18:40Elles permettent
18:40de monétiser,
18:41de rendre liquide
18:42financièrement
18:43une partie de ce patrimoine.
18:44Elles sont toutes complémentaires.
18:46C'est en additionnant
18:47ces solutions
18:48qu'on répond.
18:48C'est pour ça que tout à l'heure,
18:50je vous l'ai dit,
18:51vous avez souri,
18:52mais one-stop shop
18:52ou en tout cas,
18:54l'endroit
18:55où on peut trouver
18:56les solutions.
18:56Parce que,
18:57comme Thibaut,
18:58moi je pense qu'il faut
18:59partir des besoins des seniors,
19:00mais il faut des besoins
19:02du senior.
19:02C'est-à-dire qu'il faut
19:05rencontrer le retraité
19:06ou le couple de retraités,
19:08comprendre leurs besoins,
19:09leurs problématiques,
19:10leur situation familiale,
19:11patrimoniale,
19:12matrimoniale,
19:14fiscale,
19:14et leur proposer
19:15la bonne solution.
19:16C'est pour ça qu'on a refusé
19:18avec René Coste
19:19d'offrir une seule solution.
19:21Parce qu'évidemment,
19:22si vous avez une seule solution,
19:23il va falloir faire rentrer
19:24le client dans la solution.
19:26aux chausses-pieds
19:27et pouvoir avoir
19:28une gamme complète
19:29de solutions
19:30qui va du viager
19:31jusqu'au préviager hypothécaire
19:33en passant par
19:33la session partielle
19:34ou la session
19:35by-avis
19:35et qui permettent
19:37de donner exactement
19:38le bon contrat
19:39à la situation
19:40et à la problématique
19:41de notre client.
19:42Encore une fois,
19:43messieurs,
19:43de...
19:43Mais encore une fois,
19:44juste pour répondre
19:45en fait à EGAL
19:46que j'apprécie beaucoup
19:47également,
19:48cette solution,
19:50elle est inscrite
19:51dans le code civil
19:51parce qu'en fait,
19:52finalement,
19:53on a revisité
19:53l'indivision.
19:54mais bien sûr...
19:55C'est exactement
19:55comme le viager
19:56qui existe dans le code civil
19:57depuis longtemps.
19:58C'est une solution,
20:00on fait des simulations
20:01pour les seniors
20:02de telle manière
20:03à ce qu'ils aient
20:03une compréhension parfaite
20:05de ce que l'on fait
20:06et on fait des études
20:07de satisfaction
20:08qui montrent
20:08qu'ils comprennent
20:09très bien.
20:10Donc,
20:10en l'occurrence,
20:11en fait,
20:12je t'encourage...
20:13Vous avez toute la pédagogie
20:14nécessaire.
20:14en fait,
20:15EGAL,
20:15en fait,
20:16à prendre une simulation
20:18et de regarder,
20:19en fait,
20:19la pédagogie qu'on y met
20:20et les retours d'expérience
20:22sont plutôt très encourageants
20:23parce que les seniors,
20:26là aussi,
20:26il faut être pragmatique.
20:28Le Salon des seniors
20:29qu'on fait,
20:29comme René Coste,
20:30en fait,
20:30chaque année,
20:31quand on parle
20:32de solution de monétisation
20:33et ça,
20:33c'est...
20:34Les mentalités évoluent
20:35mais on a quand même
20:36encore dans la tête
20:37toujours l'image du viager
20:39et quand on parle
20:39de monétisation du patrimoine,
20:41d'ailleurs,
20:41monétisation,
20:42ça ne parle pas aux seniors
20:43donc on leur parle,
20:44en fait,
20:44de vendre
20:45ce qu'il leur bien,
20:46eux nous disent
20:47c'est du viager
20:48et il y a une réticence.
20:50C'est pour ça que je parlais.
20:50En fait,
20:51c'est pour ça que je parlais de...
20:52Je pense qu'il faut juste
20:53accepter le fait
20:53que c'est une solution.
20:55Moi,
20:55ce que je dis,
20:56c'est que c'est une solution
20:57si ça avait dû être
20:58la solution qui allait s'imposer.
21:00Ce serait déjà le cas.
21:00Ce serait déjà le cas.
21:01Mais d'où l'intérêt
21:02qui est beaucoup...
21:02D'où l'intérêt,
21:03en fait,
21:03de changer le mot viager
21:04sur les solutions bancaires,
21:06notamment les solutions bancaires,
21:07préviagés hypothécaires,
21:08puisqu'on a annoncé
21:09une prise de participation
21:10dans Mirabel,
21:11une fintech
21:12qui fait du préviagé hypothécaire.
21:14Il y a des solutions
21:15de vente immobilière,
21:16il y a des solutions
21:17de monétisation immobilière,
21:18il y a des solutions bancaires.
21:20Toutes ces solutions,
21:20je répète,
21:21elles ne se basent pas
21:21sur le revenu des retraités
21:23puisqu'ils ne peuvent pas
21:23emprunter sur leur revenu.
21:25Mais bien sur la valeur
21:27du patrimoine.
21:28Et elles permettent,
21:29notamment avec le contrat
21:30Famille Protect,
21:32elles permettent aussi
21:32de répondre
21:33à ces besoins
21:34de transmission
21:35et de succession à venir.
21:38Et c'est bien
21:39de travailler
21:39sur des solutions comme ça.
21:40Le préviagé hypothécaire,
21:41ça a longtemps été porté
21:42par le crédit foncier.
21:45Il ne faut pas oublier
21:47que le crédit foncier...
21:48Donc moi,
21:48j'étais conscient
21:49de cette solution
21:49quand on a monté.
21:50Merci de l'insperger.
21:51Et si on l'a monté,
21:53c'est qu'on a apporté
21:54des bénéfices
21:55par rapport à ces solutions.
21:56le préviagé hypothécaire,
21:58c'est une très bonne solution
21:59parce que ça permet
21:59de prêter non pas
22:00sur la base du revenu
22:01mais sur la base du patrimoine.
22:03Donc c'est scalable.
22:05Mais ça fait partie
22:05effectivement
22:06du portefeuille de possibilités.
22:07Après, la question
22:08et qui est malheureusement
22:10en fait,
22:11ceux qui font du préviagé hypothécaire
22:13n'en parlent pas assez.
22:14La question,
22:14c'est de savoir
22:15à quel prix.
22:15Et c'est le prix en fait
22:16plutôt d'un crédit
22:17à la consommation.
22:18Donc Mirabel
22:19est un petit peu moins cher
22:20que Arago
22:21mais fait du 6,
22:22là où Arago fait du 7%.
22:26J'étais sur un podcast
22:27avec Mathieu Stéphanie récemment.
22:29Je lui expliquais en fait
22:30qu'il y avait une règle
22:30qui était la règle des 72.
22:31Donc tu prends 72,
22:33tu vises par le taux
22:33et tu sais au bout
22:34de combien de temps
22:34ça t'a coûté
22:36deux fois la mise.
22:38Donc tu empruntes 50 000 euros,
22:40tu empruntes 100 000 euros
22:41parce qu'en fait
22:43le montant moyen
22:44qui est pris en fait
22:46par les seigneurs,
22:47c'est 100 000 euros.
22:48Au bout de 10 ans
22:49ça te coûte 100 000 euros.
22:51Au bout de 20 ans
22:52ça te coûte 200 000 euros.
22:54Donc en fait
22:55il y a un effet exponentiel.
22:56Nous,
22:57et pour être tout à fait
22:58autocritique
22:59par rapport à la solution
23:00qui est la nôtre,
23:00on part avec une solution
23:02d'investissement
23:03donc avec des coûts
23:04d'acquisition
23:06qui ne sont pas neutres
23:08en fait dans l'équation.
23:09Donc par rapport à un prêt
23:09par exemple
23:10où on est un petit peu
23:11plus élevé.
23:12Par contre le coût
23:13de financement intrinsèque
23:14qu'il y a,
23:15lui en fait
23:16il est de 3,
23:173,5%.
23:18Donc on a quelque chose
23:19qui n'a pas du coup
23:20la même...
23:21Messieurs,
23:22il ne nous reste que 3 minutes
23:22je sais que voilà
23:23et on ne s'est pas placé
23:24justement du point de vue
23:25des investisseurs cette fois.
23:27Je fais comment
23:28pour investir
23:29dans du viagé
23:30être acheteur
23:31en viagé
23:31au sens large
23:32et je fais comment
23:33pour investir
23:34et vous donner
23:34les fonds nécessaires
23:36à Merci Prosper
23:37pour pouvoir monétiser
23:38le patrimoine des seigneurs.
23:39Vous avez 1 minute 30 chacun.
23:41Et bien allez
23:41donc si je veux investir
23:43dans un investissement locatif
23:45sans locataire
23:46puisque c'est le retraité
23:48qui reste chez lui
23:48et puis sans fiscalité
23:50puisque les loyers
23:51sont versés
23:51sous forme de réduction
23:52de prix
23:52il suffit que je me connecte
23:54sur le site
23:54cost-viagé.com
23:55qui fait vachement bien
23:56la pro.
23:57Et là je vais avoir
23:57plus de 3000 offres
23:59différentes
23:59ça peut commencer
24:01à quelques dizaines
24:01d'euros par mois
24:02jusqu'à
24:03je regardais ce matin
24:04la plus grosse rente
24:04elle à 12 000 euros
24:05par mois
24:06et ça peut commencer
24:07avec un apport
24:08de quelques milliers d'euros
24:09jusqu'au plus gros bouquet
24:11il est à 14 millions.
24:12Mais avec une durée
24:13et avec une durée
24:15qui peut aller
24:16de 7-8 ans
24:17jusqu'à 20-25 ans
24:19en fonction des projets
24:21donc ça c'est
24:21l'investissement à l'unité
24:23si je suis particulier
24:24que je veux investir
24:25en viagé
24:25mais mutualisé
24:26je peux investir
24:28dans une SCI
24:29viagé
24:30je peux même loger
24:31dans mon contrat
24:32d'assurance vie
24:34donc tout l'univers
24:36est possible
24:36pour les particuliers
24:37en rappelant
24:39mais j'imagine
24:40Thibaut va le dire aussi
24:41que c'est un investissement
24:42de capitalisation
24:43donc il ne procure pas
24:44de revenus
24:44mais il permet
24:46de capitaliser
24:47pour la retraite
24:48c'est pour ça que je vous posais
24:48la question de l'échéance
24:50un dernier mot Thibaut
24:51sur ma manière d'investir
24:52chez vous
24:52nous on a monté
24:53une foncière
24:54qui s'appelle
24:54la foncière prospère
24:55donc je vais faire aussi
24:56la promo
24:57donc vous allez
24:59sur le site
25:00de la foncière
25:01c'est une foncière
25:04qui est co-financée
25:04par l'Etat
25:05c'est à dire que nous
25:05on a pris des engagements
25:06vis-à-vis de l'Etat
25:07pour le maintien à domicile
25:07des personnes âgées
25:08et plein de choses
25:09qui sont expliquées
25:10faites sur le site
25:10en contrepartie de quoi
25:11l'investisseur bénéficie
25:13aujourd'hui de 25%
25:14de réduction d'impôt
25:15dans le plafonnement
25:16des niches fiscales
25:18derrière
25:18on a la rémunération
25:20du contrat prospère
25:21c'est à dire qu'on distribue
25:22le contrat prospère
25:23dans des conditions
25:23qui font qu'on va pouvoir
25:24sécuriser le fameux
25:263% de coût de financement
25:28équivalent en fait
25:29donc ça c'est pourquoi
25:30parce qu'en fait
25:31le seigneur
25:31il prépaye au départ
25:33l'usage du contrat
25:34pendant 10 ans
25:35donc ça c'est sécurisant
25:36et puis après
25:37il investit sur
25:38de l'immobilier résidentiel
25:39donc en fonction
25:40de l'évolution
25:41du marché
25:41immobilier résidentiel
25:42ça monte, ça baisse
25:44nous on est resté
25:44très prudents
25:45c'est à dire que je pense
25:46que les années
25:47qui sont devant nous
25:48seront moins fleurissantes
25:50que celles qui ont pu
25:50être dans le côté
25:51donc on a calé ça
25:52sur l'inflation
25:53à plus 1,5%
25:54de manière raisonnable
25:55si vos seigneurs
25:56à tous les deux
25:57justement encore une fois
25:58on se base tous
25:59sur la valeur du patrimoine
26:00mais si vos seigneurs
26:00adaptent aussi leur logement
26:01que ce soit
26:02à leur perte d'autonomie
26:03mais aussi
26:04on boucle la boucle
26:05de ce parcours
26:06on a démarré
26:06aux évolutions climatiques
26:08on va rendre ces logements
26:09avec une meilleure valeur
26:10je pense à Hervé Degrève
26:11chez Vasco
26:12mais effectivement
26:13il y a ce sujet là aussi
26:14de ce que vous pouvez
26:15permettre aussi de faire
26:16quand bien même
26:16le seigneur en fera
26:17ce qu'il veut
26:17mais s'il améliore
26:19son patrimoine
26:21il le revalorise aussi
26:22juste ticket d'entrée
26:23combien Thibaut ?
26:241500 euros
26:25et ben voilà
26:26c'est dit
26:26je pense qu'on a fait le tour
26:27et puis vous reviendrez
26:28parce que c'est toujours
26:28passionnant
26:29c'est ce sujet là
26:29parce que oui
26:30il y a un vrai sujet
26:31sur la monétisation
26:32du patrimoine
26:32pas uniquement pour le seigneur
26:33mais vous le disiez
26:3418 millions c'est ça ?
26:3518 millions de seigneurs
26:36mais plus demain
26:37et puis on porte des convictions
26:38avec EGAL
26:40je n'ai pas abandonné
26:41l'idée de vous convaincre
26:42mais attendez
26:43et moi je ne suis pas là
26:44pour convaincre EGAL
26:45mais pour convaincre
26:46les seigneurs
26:47ou les aidants
26:48qui nous écoutent
26:49mais je n'ai pas abandonné
26:50l'idée d'investir
26:52mais le côté positif
26:53c'est qu'on est plusieurs
26:54et René Coste
26:56est un excellent professionnel
26:57je pense que c'est d'ailleurs
26:58presque les seuls
26:59qui ont une approche
27:03un peu industrielle
27:04en fait du sujet
27:04mais il y en a d'autres
27:05il y en a d'autres
27:05Thibaut je suis obligée
27:06de vous couper
27:07parce qu'il y a la jingle
27:07et la musique de l'émission
27:08qui a démarré
27:09dans ce cas-là
27:09on trouvera alors
27:10notre réalisateur
27:11Alban va me fâcher
27:12je n'ai pas envie
27:12de me faire fâcher
27:14dès la rentrée
27:15merci à tous les deux
27:16Thibaut Corbezier
27:17co-fondateur de
27:18Merci Prosper
27:19et EGAL Nathan
27:20René Coste
27:21les experts de l'IMO
27:22reviennent demain
27:22sur BFM Business
27:25Les experts de l'IMO
27:27sur BFM Business