00:00Tout pour investir, le placement à suivre.
00:05Guillaume Poitrinal, bonjour.
00:07Bonjour.
00:08Ça fait plaisir de vous retrouver, intervenant régulier en antenne de BFM Business.
00:12Guillaume Poitrinal de WO2, fondateur de la société.
00:17Et on va parler, bah oui, alors peut-être avant de commencer sur l'immobilier en bourse,
00:22parce que c'est vrai que c'est un sujet qui intéresse beaucoup.
00:24On a eu dernièrement le CIPCA, le salon de l'immobilier bas carbone.
00:30Vous êtes un pionnier en la matière, on le sait, avec WO2.
00:33Et on a reçu un des participants au CIPCA.
00:37On a eu des tas de réponses, de mentions sur les réseaux sociaux.
00:40C'est un sujet qui passionne absolument tous les investisseurs particuliers.
00:45Il y a un vrai attrait là-dessus.
00:47Alors, est-ce que c'est aussi une conséquence des événements climatiques
00:51dont l'été a été parsemé, mais à un niveau jamais vu ?
00:55Est-ce qu'il y a aussi une fenêtre qui est en train de se rouvrir sur les investissements verts
01:00?
01:00Enfin, quel est votre sentiment là-dessus ?
01:01Je pense que dans ce paysage de crise qu'on connaît immobilière,
01:05malgré tout, on parlait tout à l'heure, ça ouvre des opportunités à la bourse.
01:09Mais dans ce paysage de crise immobilière, il y a un petit îlot de prospérité,
01:13c'est la construction bas carbone.
01:15Pourquoi la construction bas carbone ?
01:16Tout simplement parce qu'en fait, on a encore de la demande.
01:20On a de la demande sur les bureaux, on a de la demande résidentielle
01:23pour des bâtiments d'un genre nouveau, qui généralement sont fabriqués non pas en béton.
01:28Le béton, c'est un peu un îlot de chaleur, comme on le sait aujourd'hui.
01:30Mais fabriqués avec des matériaux dits biosourcés, principalement du bois,
01:34avec les nouveaux composites en bois qu'on a et qui fonctionnent formidablement.
01:37Ça permet d'avoir une empreinte carbone qui est inversée,
01:40mais surtout un confort d'habitation, que ce soit d'ailleurs pour les bureaux
01:43ou que ce soit pour les logements, qui est absolument extraordinaire
01:47parce qu'il n'y a pas d'inertie.
01:49L'inertie, c'est le piège de la ville.
01:51L'inertie, c'est en fait cette ville qui chauffe, qui rachauve,
01:54et qui ne déstocque pas la nuit, c'est juste terrible.
01:58Et donc le bois, c'est un matériau formidable parce qu'il est à la fois très isolant
02:01et sans inertie.
02:03Et c'est pour ça que le SIPCA a été un grand grand succès,
02:05avec un record de visiteurs, un record d'exposants.
02:08Et tout le monde voit bien qu'en fait, la reprise va se faire
02:10par des nouvelles technologies, comme toujours, comme dans tous les secteurs.
02:13Et les nouvelles technologies en immobilier,
02:15c'est cette fameuse construction ultra bas carbone
02:18avec des grands voiles de bois qui arrivent, qui sont préfabriqués,
02:21des constructions qui sont deux fois plus rapides,
02:23deux fois plus rapides, pas plus chères,
02:25et un vrai confort d'habitation.
02:27Qui donne des regrets à tout un tas de...
02:29Vous savez, les fameux dispositifs de Normandie,
02:33les dispositifs qui ont des noms de ministres,
02:34toujours qui s'enchaînent tous les cinq ans, quasiment.
02:38Beaucoup de ces investissements,
02:39de ces produits qui étaient destinés à de l'investissement locatif,
02:43même après l'émergence des normes de construction,
02:47HQE, bas carbone, etc.,
02:49beaucoup étaient construits n'importe comment.
02:51Absolument.
02:52Il faut qu'il y ait un grand ménage là-dedans aussi pour que...
02:54En fait, soyons clairs,
02:56l'immobilier, il a deux sujets en France.
02:58Il est suradministré et surtaxé.
03:00Bon, si on veut relancer l'immobilier, il faut s'attaquer aux deux.
03:03Dans la suradministration,
03:04je l'ai souvent dénoncé ici sur ce plateau,
03:06il y a l'inouïe, une inouïe complexité administrative française,
03:11qui au lieu de s'occuper de l'essentiel réchauffement climatique,
03:14donc en fait,
03:16kilogramme de CO2 par mètre carré sur le cycle de vie de l'immeuble,
03:19ça devrait suffire.
03:20Et bien non, nous on s'occupe de 100, 150, 200 critères
03:24pour pouvoir passer les fameuses,
03:26d'abord RT 2012 devenues RE2020,
03:29dans lesquelles on accumule les critères,
03:31on accumule les complexités,
03:32on accumule les coûts,
03:33et finalement à la fin,
03:34les gens ne sont pas plus heureux.
03:36Donc ça coûte plus cher
03:38et ça ne fait pas des constructions qui sont de meilleure qualité.
03:40La complexité administrative,
03:42c'est l'ennemi de la performance environnementale.
03:45Tiens, il y a un urgent qui vient de tomber sur l'AFP,
03:49record de chaleur absolue à Lavore dans le Tarn,
03:51c'était dimanche, il a fait 40 degrés.
03:53Parce que ma question, c'est,
03:56voilà, sur tous ces dispositifs,
03:58on a besoin de logements en France,
03:59investissements locatifs, etc.
04:01Si c'est pour que les jouets cuisent,
04:05honnêtement, il y a tout à revoir.
04:06Il faut faire la ville différemment,
04:08il faut faire des espaces verts,
04:09et il faut faire de la construction,
04:10bas carbone, sans inertie, en bois.
04:12Bon, ça c'est parfait,
04:13et on vous a bien entendu Guillaume Poitrinal.
04:15Alors on va parler quand même de notre sujet,
04:17l'immobilier en bourse.
04:19C'est vrai qu'on est dans un cycle boursier
04:21qui est assez particulier,
04:22où on a une surconcentration de valeurs
04:25sur certains secteurs.
04:26L'intelligence artificielle,
04:27semi-conducteur, ça on n'en parle même pas.
04:29Et au milieu de tout ça,
04:30on a un secteur des foncières cotées,
04:33on va dire,
04:34notamment les locaux commerciaux,
04:37les locaux de bureaux, etc.
04:38avec des grandes capitalisations,
04:40qui sont un peu en déshérence,
04:41parce qu'on ne sait plus tellement
04:44quel va être le curseur.
04:45C'est-à-dire, est-ce qu'on va miser sur la dynamique de cours ?
04:47Est-ce qu'on va miser sur le dividende,
04:49qui est vraiment dans le squelette,
04:50dans l'organigramme des foncières cotées
04:52en matière de redistribution de valeurs ?
04:54On est un petit peu perdus.
04:56Quel est l'état du marché en ce moment des foncières cotées ?
04:58C'est un gros marché,
04:59très inconnu,
05:00parce que très peu distribué dans le grand public.
05:02C'est vrai.
05:03Dans le grand public,
05:04on a distribué des SCPI,
05:06des OPCI,
05:07on en a mis dans les assurances vie,
05:09les CGP les ont vendus, etc.
05:11Et la foncière cotée,
05:12elle ne s'est jamais occupée du grand public.
05:14Et moi, quand je dirigeais Unibail Rodamco,
05:16je ne m'occupais pas du grand public.
05:18Je m'occupais des grands institutionnels,
05:20les grands assureurs vie,
05:22auxquels j'allais vendre mon papier,
05:23à l'époque,
05:25quand je dirigeais cette entreprise.
05:26Il faut savoir que c'est un gros secteur,
05:28quand même 400 milliards de capitalisation en Europe.
05:30C'est énorme.
05:31400 foncières cotées.
05:32Et vous en avez de tous les types possibles.
05:35Vous en avez qui s'occupent de bureaux,
05:37il y en a qui s'occupent de logements,
05:38il y en a qui s'occupent de logistique,
05:39il y en a qui s'occupent d'hôtellerie,
05:41il y en a de tous les types possibles.
05:43Et dans tous les pays,
05:44et vous savez que dans tous les pays,
05:45il y a des dynamiques différentes.
05:46Oui, totalement.
05:46Les immobiliers en Espagne fonctionnent très très bien,
05:48en France, on est en Berne,
05:50parce qu'il y a un doute sur les taux d'intérêt,
05:52comme vous savez,
05:52et que le taux d'intérêt,
05:53c'est un peu l'ennemi.
05:55Donc, qu'est-ce qui se passe aujourd'hui
05:58sur ce marché des foncières cotées ?
05:59Il est survendu.
06:01Pourquoi est-ce qu'il est survendu ?
06:02Pour des raisons que vous venez d'évoquer,
06:04mais aussi parce que l'instrument est liquide,
06:07contrairement à une part de SCPI
06:09qui est très illiquide,
06:10ou un appartement que vous venez d'acheter
06:11qui est quand même assez illiquide,
06:13il est très liquide.
06:14Vous pouvez le vendre en une heure.
06:16En une heure, vous pouvez vous en séparer.
06:17Qu'est-ce qui s'est passé
06:18avec la remontée des taux depuis 2020 ?
06:21Il s'est passé que les cours de bourse
06:22sont perdus près de 50% en moyenne.
06:26Ça a été, c'est Tchernobyl
06:28sur le marché des foncières cotées.
06:3150% de baisse de cours.
06:33Pourquoi ?
06:33Parce que les institutionnels
06:35dont je vous ai parlé,
06:36quand ils ont vu que les taux allaient remonter,
06:38ils ont dit
06:38je dois m'alléger en immobilier.
06:40Première chose,
06:42on vide le portefeuille de foncières cotées.
06:44Et donc, tous les institutionnels,
06:46les assureurs-vie,
06:47les fonds de pension hollandais,
06:48etc.,
06:49sont sortis des foncières cotées.
06:50Qu'est-ce qu'on a aujourd'hui ?
06:51Mais ça, c'est sur tout le marché européen
06:53qu'on a assisté à cette heure ?
06:54Quasiment sur tout le marché européen.
06:55Covivio a perdu 61%.
06:58Unibail a perdu 70%.
07:00Land Security a perdu 63%.
07:02En Angleterre, très belle fonds.
07:04Colonial,
07:05la maison mère de sociétés foncières lyonnaises
07:07a perdu 71%.
07:08Très belle foncière cotée espagnole.
07:11Donc, on a un effondrement des cours.
07:14Vous allez me dire,
07:16OK, mais peut-être que c'est justifié,
07:17l'effondrement des cours.
07:18Quand on regarde les cash-lots locatifs,
07:21ils sont toujours là.
07:22Quand on regarde la vacance locative,
07:25vous prenez une maison comme Unibail
07:27que je connais bien,
07:27il n'y a quasiment pas de vacances locatives.
07:29Les commerçants sont toujours là,
07:30au quatre temps,
07:31au Forum DL.
07:32Et ça tourne.
07:33Et vous avez du monde.
07:34Et le réchauffement climatique
07:35ramène des clients
07:36parce que c'est climatisé.
07:37Donc, vous avez toujours,
07:39dans cet univers de foncières cotées,
07:41des opportunités.
07:42Et là, aujourd'hui,
07:43ces foncières,
07:44elles ne se payent pas cher,
07:45si je deviens boursiers, là,
07:46pour le coup.
07:47Il y a des affaires à faire
07:48et du rendement aussi.
07:49À des niveaux de PER
07:50qui tournent autour de dix fois.
07:53C'est-à-dire qu'en...
07:53Même pas le prix des murs.
07:54Donc, si vous voulez,
07:56et vous vous dites,
07:56mais qu'est-ce que j'achète derrière tout ça ?
07:57Est-ce que c'est des hangars en province ?
08:00Un peu...
08:00Non.
08:00Vous allez acheter
08:01des très beaux immeubles
08:03chez Gécina
08:04qui sont parfaitement loués
08:05au cœur de Paris
08:07et que vous allez,
08:08alors, pour le coup,
08:09en transparence
08:10avec la valeur boursière,
08:12que vous allez toucher
08:13à des valeurs
08:14prix au mètre carré
08:15extrêmement faibles.
08:16Vous allez acheter
08:17de l'Unibail
08:18à 4 700 euros
08:19le mètre carré,
08:20c'est-à-dire en dessous
08:20du coût de reconstruction
08:22des actifs
08:23d'Unibail.
08:24Tellement la crise
08:25a été violente.
08:26Vous allez racheter
08:28du Gécina
08:28à 6 000,
08:297 000 euros
08:29du mètre carré
08:30dans Paris.
08:31Je vous parle d'adresse
08:32dans le 8e arrondissement,
08:33je vous parle d'adresse
08:34dans le 7e arrondissement.
08:35Donc,
08:35on est à un moment
08:37aujourd'hui
08:38où il faut sérieusement
08:39s'intéresser
08:39aux foncières côtés.
08:41Certes,
08:42il y a le risque
08:43des taux d'intérêt
08:44qui peuvent remonter.
08:46Mais là,
08:46franchement,
08:47le marché a complètement
08:48intégré une hausse
08:49violente
08:50des taux d'intérêt.
08:52Je rappelle juste
08:53une chose,
08:53c'est que les taux d'intérêt
08:54ne peuvent rester élevés
08:55que si nous avons
08:57malgré tout
08:58de l'inflation.
08:59Sinon,
09:00on est dans des taux réels
09:01qui, eux,
09:02seront insupportables,
09:04notamment vu
09:05le niveau de dette
09:05que nous avons,
09:06pas simplement partagé
09:07par la France
09:08mais par les autres pays.
09:09Et donc,
09:09la question,
09:10c'est le taux d'intérêt réel.
09:11Or,
09:12la foncière cotée,
09:13elle a un gros avantage,
09:14c'est que ses loyers
09:15sont indexés
09:16sur l'inflation.
09:17Quand vous parlez
09:18de foncière cotée
09:19dans les centres commerciaux,
09:19c'est même deux index
09:20sur l'inflation.
09:21Le loyer variable
09:22payé par le commerçant
09:23indexé sur son chiffre d'affaires
09:25plus un loyer indexé
09:27sur les indices
09:28des loyers commerciaux.
09:30Donc,
09:30on a un produit
09:32anti-inflation
09:33formidable.
09:34Et en plus,
09:36du rendement.
09:37Et il y a du rendement,
09:385,
09:396,
09:397 %
09:40de rendement en dividende.
09:41Une capacité d'emprunt
09:42de ces foncières
09:43qui est hyper résiliente,
09:45c'est-à-dire qu'elle continue
09:46à emprunter
09:47sur les marchés
09:47parfois moins chers
09:48que l'État français.
09:49On voit des coupons
09:50à 3,60, etc.
09:51Donc,
09:52vous bénéficiez
09:52en tant qu'actionnaire
09:53de la capacité d'emprunt
09:55de la foncière
09:56sur ces marchés obligataires
09:57qui sont toujours
09:58restés ouverts.
09:59Donc,
09:59il n'y a pas de sujet
10:00d'endettement.
10:01Elles ont en général
10:02un endettement
10:02qui est maîtrisé.
10:03Et puis,
10:03vous avez un produit
10:04qui est liquide.
10:05Oui,
10:05pas oublier ça.
10:06Vous pouvez le mettre
10:07dans l'assurance-vie.
10:08Pas dans le PEA
10:08parce qu'en général,
10:09elles sont transparentes
10:10fiscalement.
10:11Elles ont un régime fiscal
10:12qui est très proche
10:13de celui de la SCI.
10:14Donc,
10:15elles sont ce qu'on appelle
10:16des SIC,
10:16Société d'investissement
10:17immobilier coté.
10:18La société ne paye pas
10:19d'impôts,
10:20charge à elle
10:20de distribuer
10:21l'essentiel de ses profits,
10:22d'où le dividende.
10:23Donc,
10:23vous allez être taxé
10:24sur le dividende,
10:25mais vous pouvez placer
10:26ces foncières cotées
10:28à l'intérieur
10:28de votre contrat
10:29d'assurance-vie
10:30compte évidemment
10:32en unité de compte.
10:34Guillaume Poitrinal,
10:35WO2,
10:37merci sur l'immobilier
10:39bas carbone
10:40et puis sur l'état
10:40du marché
10:41et notamment celui
10:41des foncières cotées.
10:43À une prochaine fois
10:44dans Tout pour Investir.
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