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Lundi 21 septembre 2026, retrouvez Jean-Marie Souclier (Directeur Général, Sogenial Immobilier), Géraldine Chaigne (Directrice Générale, AGARIM) et Vincent Danis (Président, Savinianne) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:08Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine.
00:11Au sommaire de Smart Patrimoine aujourd'hui, nous reviendrons tout d'abord sur l'investissement immobilier.
00:15Face à l'alourdissement fiscal qui touche l'investissement en immobilier,
00:20faut-il trouver des moyens différents d'investir au travers notamment du démembrement
00:24ou de l'investissement en e-propriété ? Ce sera la première partie de l'émission.
00:27Nous en parlerons avec Géraldine Cheigne, fondatrice et directrice générale de Agarim.
00:31Nous enchaînerons ensuite avec Enjeu Patrimoine où nous reviendrons sur l'investissement en forêt
00:35au travers de groupements forestiers d'investissement.
00:38Quelle gestion de la forêt après l'été que l'on a connue et notamment les incendies que l'on
00:42a connus en France ?
00:44Faut-il reconsidérer l'investissement en GFI également ?
00:47Ce seront deux questions que nous poserons à Vincent Danis, président de Savignane,
00:50mais aussi à Jean-Marie Souclier, président de Ce Génial Immobilier.
00:53On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:00Et nous commençons tout de suite cette émission avec Patrimoine thématique
01:03où nous allons aborder l'investissement en immobilier,
01:06un investissement en immobilier qui doit se réinventer face à l'instabilité fiscale
01:10ou l'instabilité politique en France.
01:12Et pour en parler, nous avons le plaisir d'accueillir sur le plateau de Smart Patrimoine
01:15Géraldine Cheigne. Bonjour Géraldine.
01:17Bonjour.
01:17Vous êtes fondatrice et directeur général de Agarim.
01:20Agarim spécialisé en démembrement de propriétés immobilières, c'est bien ça ?
01:24Exactement, de l'immobilier résidentiel proposé en nue propriété
01:28sur des durées entre 10 et 15 ans.
01:31Et alors, est-ce que vous constatez aujourd'hui que ce besoin de se réinventer sur l'immobilier
01:36face à une fiscalité plus lourde, face à l'arrêt de certains programmes aussi,
01:42je pense notamment au Pinel, et surtout face à l'incertitude fiscale à venir sur l'immobilier en France ?
01:48Oui, absolument, vous avez tout à fait raison.
01:50D'ailleurs, la FPI confirme ces chiffres.
01:5290 000 réservations en VEFA en 2025 en repli de 10% par rapport à en 2024,
01:58et surtout un point bas depuis 1995.
02:00D'accord.
02:01Donc, premier chiffre, et deuxième élément...
02:02Donc, moins d'acquéreurs.
02:03Moins d'acquéreurs, et surtout en investissement locatif,
02:06moins 50% depuis l'arrêt du Pinel.
02:07D'accord, très clair.
02:08Donc, les chiffres sont sans appel.
02:09Par rapport à ça, pour autant, l'immobilier reste du coup un actif palpable, tangible,
02:16qui intéresse les Français.
02:18En immobilier résidentiel, ça reste aussi un placement de bon père de famille.
02:21On sait qu'il y a très peu de fonciers disponibles.
02:22Bien sûr.
02:23Et il y a un manque de logement résidentiel.
02:25Ça, c'est structurel.
02:26Bien sûr, oui.
02:27Du coup, en revanche, ce qui se passe, c'est que les investisseurs, aujourd'hui,
02:31cherchent une autre forme d'immobilier, à mon sens.
02:33Oui, parce que l'investissement traditionnel, l'investissement locatif,
02:37notamment dans des villes où, en plus, il y a un encadrement des loyers,
02:39on a parfois du mal à retrouver une rentabilité entre des prix qui ne sont pas encore ajustés
02:43et des loyers qui ne viennent plus couvrir forcément les investissements.
02:46Donc, de manière traditionnelle, ça marche moins bien.
02:48Alors, comment est-ce qu'on adapte l'immobilier ?
02:50C'est là où le démembrement de propriété peut devenir une solution ?
02:52Alors, exactement.
02:53Concrètement, les investisseurs, aujourd'hui, sont plus exigeants.
02:56Ils veulent une visibilité à long terme.
02:58Ils veulent avoir un investissement, à mon sens résidentiel, qui est visible,
03:01qui est lisible, qui est un actif, un actif bien placé, en cœur de ville.
03:06D'accord.
03:06Aujourd'hui, il n'y a plus cette carotte fiscale dont on parle.
03:09Ils sont sensibles à ne pas gérer un locataire.
03:11D'accord.
03:12Et à avoir le moins de fiscalité possible.
03:13Et dans ce contexte-là...
03:14Ça n'existe pas.
03:15Quand on leur propose, du coup, un produit qui relève du Code civil,
03:19qui n'est pas une niche fiscale, qui est la nue propriété.
03:21D'ailleurs, on n'a rien inventé.
03:23Aujourd'hui, encore plus qu'avant, quand on sait qu'il y a 9 000 milliards à transmettre,
03:26du coup, aux plus jeunes.
03:27Bien sûr.
03:28On sait qu'il y a, en effet, beaucoup de parents qui choisissent de garder l'usufruit de leurs biens
03:32et de céder la nue propriété.
03:34Bien sûr.
03:34Eh bien, nous, c'est ce qu'on a proposé.
03:35On s'inspire du Code civil et on propose à des investisseurs d'acheter la nue propriété des murs
03:42d'un appartement dans l'existement haussmannien, parisien ou en VEFA,
03:47toujours hyper bien situé en cœur de ville.
03:49D'accord.
03:49Donc, l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement.
03:51Et on leur propose une décote sur le prix d'acquisition.
03:54J'achète un appartement devant le parc Monceau.
03:56Je ne paye pas 12 000 du mètre carré, je paye 8 000.
03:58Parce que j'achète que la nue propriété ?
03:59Parce que pendant 10 ans, je n'ai pas de loyer.
04:00D'accord.
04:01Donc, on me donne les loyers dès l'acquisition.
04:03Un, ça me rassure en tant qu'investisseur.
04:04Ok.
04:05Deux, je n'ai pas de fiscalité dessus.
04:06Trois, je ne gère pas en locataire.
04:08Parce que c'est l'usufruitier qui est la caisse des dépôts ou action-lègement qui gère mon locataire.
04:13D'accord.
04:13Et je récupère bien à la fin un appartement en pleine propriété.
04:18Donc, j'ai bien une valorisation mécanique de ma nue propriété.
04:21Alors, je caricature un tout petit peu, puis vous me dites si c'est juste ou non.
04:24Mais ça veut dire que c'est comme si j'investis dans l'immobilier, sauf que je n'investis que
04:27dans les murs.
04:28Je ne m'occupe pas du tout de la gestion, puisque ça, c'est l'usufruitier qui s'en occupe.
04:31Ça dure combien de temps ?
04:32Entre 10 et 15 ans.
04:34Entre 10 et 15 ans.
04:34Et au bout de 10 et 15 ans, je récupère la pleine propriété.
04:36Exactement.
04:37En gros, j'investis à moindre coût, de manière décotée, sans gestion locative.
04:41Et ça peut même s'apparenter pour certains profils d'investisseurs privés comme un produit de capitalisation.
04:45D'accord.
04:45Alors ça, on voit beaucoup de SCPI le faire, mais vous, ce n'est pas via une SCPI.
04:48C'est-à-dire que vous avez parlé d'appartement.
04:49Donc, en fait, on va chercher des actifs individuels dans le résidentiel ?
04:52Oui.
04:52Et c'est d'ailleurs une demande très forte qu'on ait de la part d'investisseurs privés.
04:56Alors, je précise que nous, on ne fait pas d'investissement en direct.
04:58D'accord.
04:59On a nos professionnels du patrimoine, qui sont toutes les banques, tous les assureurs, le groupe Cristal, qui est un
05:05de nos gros partenaires,
05:07qui nous font l'honneur de référencer l'offre à Garim et qui proposent cette offre à des clients finaux
05:12qui recherchent bien un appartement, un actif lisible.
05:15Ils choisissent un appartement dans le 16e arrondissement, un appartement dans le 15e, devant le parc Monceau, quand on est
05:19en VFA, en plein centre de Bordeaux, en plein centre de Lille,
05:22pour s'assurer, dans 10 ou 15 ans, en récupérant la pleine propriété, de pouvoir le louer facilement.
05:28D'accord.
05:28On sait qu'il y a un manque de logement.
05:29C'est ce qu'on parle de résidentiel, toujours.
05:31Voilà, toujours résidentiel.
05:32D'accord.
05:32Donc, avec des clients particuliers qui louent l'appartement.
05:35D'accord.
05:36À l'extinction de l'usufruit, je le loue, j'ai un complément de loyer, ou alors je le revends
05:41et j'ai un capital retraite.
05:42D'accord.
05:42Donc, on est vraiment quand même dans une thématique d'investissement immobilière, mais via le démembrement de propriété.
05:47Exactement.
05:48Alors, ça fait quand même une dizaine d'années que Agarim existe, que vous pratiquez cette activité.
05:54Est-ce que vous voyez que le comportement des épargnants, des investisseurs change aujourd'hui, face notamment à un contexte
06:00un peu moins favorable pour l'immobilier ?
06:01Oui, tout à fait.
06:03Donc, avec mon équipe, ça fait plus de 20 ans, en fait, qu'on pratique l'années propriété.
06:07Chez Agarim, on ne propose que de l'années propriété.
06:10Ce qui est rassurant, c'est qu'il y a, du coup, je crois une forme d'expertise sur ce
06:14métier.
06:15La deuxième chose à préciser, et je crois qu'il intéresse nos partenaires, c'est qu'on se mouille.
06:20Sur chaque programme, j'achète le programme au même titre que mes clients, je porte le risque de mes opérations,
06:25je finance avec mes fonds propres et un pool bancaire.
06:27Donc, il y a une forme d'alignement du risque.
06:30Bien sûr.
06:30Et donc, l'année dernière, on a étudié 40 000 lots et on en a lâché 1 000.
06:34Donc, une sélection extrêmement forte.
06:36Le troisième point, il faut vous répondre, pardon, c'est qu'on propose de la nue propriété, donc toujours des
06:40appartements, vous avez raison, à partir de 80 000 euros en nue propriété.
06:44D'accord.
06:44Donc, en fait, c'est un couteau suisse qui permet de proposer un produit diversification pour des foyers qui ont
06:50300 euros d'efforts d'épargne par mois.
06:52Donc, ça, c'est la première chose.
06:53Un produit retraite ou, et aujourd'hui, on en parle beaucoup, un produit de transmission.
06:57J'ai plus de 60 ans, j'achète la nue propriété et en cours d'usufruits, je me rends compte
07:02que finalement, je n'aurais pas besoin d'avoir les fruits de cet appartement.
07:06Et je transmets cette nue propriété en cours d'usufruits à mes enfants ou à mes petits-enfants.
07:10On voit que les barèmes de droits de mutation sont peut-être en train de changer de manière favorable.
07:14C'est une façon de protéger sa famille.
07:16On en est dans l'ordre de l'annonce à l'heure actuelle.
07:17De l'annonce, en effet, on est bien d'accord.
07:20Et donc, c'est un super outil de transmission.
07:22Je transmets à moindre coût.
07:23Parce que je transmets la nue propriété.
07:25Et ça a moins de valeur.
07:27Exactement.
07:27Enfin, c'est considéré comme ayant moins de valeur, effectivement, puisqu'on n'a pas encore l'usufruits.
07:30Et c'est pour ça qu'on transmet avec moins de droits de mutation que si on avait transmis la
07:33pleine propriété.
07:34Absolument.
07:34D'accord. Et donc, ça peut être un outil de transmission.
07:36Un outil de transmission.
07:36Et c'est vraiment les trois profils de clients qu'on voit, plus un quatrième profil, des clients qui ont
07:41des profils plus financiers.
07:43Mais à juste titre, leur conseillant chez une patrimoine leur dit, non, mais il vous faut un peu d'immobilier
07:47résidentiel, malgré tout.
07:49Et donc, le client a des mauvaises expériences, ou en tout cas, ne veut pas en entendre parler.
07:52Et quand on lui parle de nue propriété qui, sur un sous-jacent, on l'a vu, résidentiel bien situé,
07:58mais où il a s'occupé de rien,
07:59et que c'est comme vu comme un projet de capitalisation, alors ça intéresse ces clients qui ont des profils
08:04plus financiers.
08:05D'accord. Et pourquoi que résidentiel ?
08:06Pourquoi que résidentiel ? Parce que déjà, on a beaucoup de choses à faire.
08:09Ok. D'accord.
08:10Dans la mesure où on voit qu'il y a quand même très peu de fonciers disponibles, il y a
08:13un manque de logements résidentiels qui est structurel.
08:16D'accord.
08:16Et puis, on travaille avec 60 bailleurs usufruitiers qui ont une vocation sociétale.
08:21D'accord.
08:22C'est de proposer du logement abordable, comme la Caisse des dépôts, comme Action Logement.
08:26Et donc, on a beaucoup à faire déjà avec ces contreparties usufruitiers qu'on connaît très bien.
08:31Merci beaucoup Géraldine Chagne de nous avoir accompagnés dans Smart Patrimoine.
08:34Je rappelle que vous êtes fondatrice et directrice générale de Agarim.
08:37Merci beaucoup.
08:38Merci à vous.
08:38Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.
08:46Et nous enchaînons à présent avec Enjeu patrimoine.
08:48Nous allons revenir sur une thématique particulière, l'investissement en forêt, au travers notamment de groupements forestiers d'investissement.
08:55Un investissement qui peut poser question, qui peut inquiéter, ou en tout cas qui mérite que l'on s'y
09:00intéresse.
09:00Après l'été, que l'on a connu, et notamment les différents incendies que l'on a connus sur le
09:05sol français, mais aussi européens.
09:08Pour décrypter ce sujet et pour comprendre ce que veut dire investir en forêt aujourd'hui, ce que ça veut
09:12dire aussi en matière de gestion de la forêt.
09:14Nous avons le plaisir d'accueillir sur le plateau de Smart Patrimoine, Jean-Marie Souclier.
09:18Bonjour Jean-Marie.
09:18Bonjour Nicolas.
09:19Vous êtes président de Sogenial Immobilier.
09:21Vous êtes Sogenial Immobilier qui abrite notamment le GFI Cœur Forest.
09:26Vous allez d'ailleurs, on va y revenir dans un instant, vous avez presque été, vous avez été un petit
09:30peu touché d'ailleurs par les incendies de cet été,
09:33mais globalement épargné par, quand on a vu l'ampleur des incendies dans certaines zones et notamment dans les Landes.
09:39Mais juste avant, on a le plaisir d'accueillir également Vincent Danis, président de Savignane.
09:42Bonjour Vincent.
09:43Bonjour Nicolas.
09:44Merci d'être avec nous également.
09:46Alors on va commencer avec vous Jean-Marie.
09:47Comment est-ce que vous avez vécu alors que le GFI Cœur Forest, d'ailleurs il y a plusieurs GFI,
09:52il y a deux GFI,
09:54mais les GFI Cœur Forest sont hébergés chez Sogenial Immobilier.
10:00Comment est-ce que vous avez vécu cet été d'incendies en forêt alors qu'en 2026, on avait déjà
10:07vécu la même chose en 2022,
10:09ça commence à devenir une inquiétude récurrente des canicules en France, des sujets qui sont très médiatisés
10:15et qui peuvent avoir une incidence sur la volonté d'épargnant d'investir ou non.
10:18Mais d'abord, comment est-ce que vous, vous avez vécu la séquence ?
10:20On a eu chaud sans jeu de mots, parce qu'on a tous eu chaud cet été, mais c'est
10:24vrai qu'on a eu particulièrement chaud
10:25quand on a vu les incendies, puisqu'on a eu une forêt qui est à Fontainebleau, juste à côté d
10:29'où ça a brûlé.
10:31L'adresse est Noisy-Sous-École, donc c'est vraiment la zone qui a brûlé.
10:34On était un petit peu en dessous, donc on a été épargné, mais ça a été assez tendu, puis on
10:37ne peut pas aller voir dans ces cas-là.
10:39Évidemment, les pompiers sont prioritaires, c'est eux qui sont là.
10:41Alors nous, on voulait juste aller voir nos forêts, mais c'était impossible, et c'est rassuré, vous ne pouvez
10:45rien faire, mais aller voir.
10:46On a des forêts dans les Landes aussi, donc voilà, ça a brûlé pas très loin de...
10:51Alors un peu plus loin dans les Landes, mais on en a quand même dans les Landes aussi.
10:54On en a aussi à Lacanau, là, on a été un petit peu plus touchés à Lacanau.
10:57On a grosso modo 5 hectares d'une parcelle qui a été touchée, mais réellement, en fait, finalement, 2 hectares
11:05de bois sur pied, donc d'arbres vivants.
11:07Le reste était des bois qui devaient être sortis, qui avaient été coupés, et c'est en attente, finalement, de
11:11reboisement, si les bois étaient sortis ou en courte sortie.
11:14Et donc voilà, donc ça a été finalement, on avait vraiment été touchés sur 2 hectares.
11:18Et ça, c'est aussi le choix des choix de gestion et des choix de sujets.
11:22Quand vous regardez les photos, alors on avait créé, nous, une piste très longue, finalement, de plus de 30 mètres,
11:27pour une zone de dégagement, finalement, pour le passage des camions de pompiers,
11:31et puis pour éviter des pare-feux, finalement.
11:33Et ces pare-feux ont finalement joué bien leur jeu, leur rôle, et on voit clairement sur les photos la
11:38zone touchée, le pare-feu, et notre zone qui est épargnée sur la plupart des forêts.
11:42Donc on n'est pas que sur le hasard ou la chance, mais aussi sur une illustration de gestion de
11:50forêt, et de bonne pratique de gestion de forêt ?
11:52Il y a toujours une part de hasard et de chance, puisque de toute façon, soit le feu, il est
11:57chez vous, soit il est ailleurs.
11:58Bien sûr.
11:58Et donc si les gens ont mis le feu, ils peuvent l'avoir mis chez vous, et puis si ça
12:01se propage, les sautes de feu, tout ça, il y a un moment où on ne maîtrise pas.
12:04Mais néanmoins, dans la forêt, il y a plusieurs choses qui peuvent, ou limiter, ou en tout cas considérablement ralentir.
12:10Et le but de ralentir, c'est le but de permettre finalement aux secours et aux pompiers d'arriver pour
12:15éteindre et pour se faire le plus vite possible.
12:17Et ça, ça met évidemment le travail des pistes forestières d'abord, d'avoir des pistes qui nous servent, nous,
12:22à aller chercher le bois quand on va couper des arbres,
12:25parce que c'est aussi le métier, c'est de la production de bois.
12:27Quand on va chercher des arbres, il faut des pistes, mais ça permet aussi aux pompiers de passer, de dégager
12:30les forêts quand il y a des coupes ou des sujets,
12:32ou quand il y a des tempêtes, parce qu'il y a eu pas mal de problèmes dans les Landes,
12:35par exemple dans les forêts qui n'avaient pas été dégagées,
12:37et du coup les pompiers ne pouvaient pas passer parce qu'il y avait des arbres partout.
12:40Il y a la création de ces pare-feux, quelque part, qui va aussi évidemment protéger ces éléments,
12:44puisque le but c'est de se dire, ok, cette zone elle brûle, mais quand on arrive sur ce pare
12:49-feu,
12:49normalement, à part les sautes de feu, les pommes de pin qui volent ou les sujets,
12:52on limite quand même la capacité au feu de se déplacer tout seul et de continuer à progresser le feu
12:58au sol.
12:59Bien sûr.
12:59Il ne peut pas faire rien qui peut dans ces cas-là passer.
13:01Et puis il y a aussi la sylviculture, on prône une sylviculture, on applique une sylviculture dite mélangée à couvert
13:08continu.
13:08Ce qui fait partie des bonnes pratiques qu'on entendait cet été dans les médias, de dire justement pour limiter...
13:14Exactement, mélanger, c'est donc on mélange les essences d'arbres,
13:16donc on n'a pas qu'une seule essence ou qu'une seule, que des feuillus, que des résineux, que
13:20des chênes, que des pins,
13:21on essaye de mélanger, les arbres ne brûlent pas à la même vitesse et les feuillus, évidemment, vont avoir une
13:27combustion qui va être plus lente
13:29et qui va donc ralentir finalement la propagation du feu, là où le pin va aller beaucoup plus vite.
13:33Et puis couvert continu, ça veut dire qu'on a toujours des branches au-dessus de la tête,
13:36alors des feuilles, pas toujours, parce qu'il y a du feuillage caduc,
13:38on a toujours des branches au-dessus de la tête et ça veut dire qu'on n'a pas de
13:41zone, finalement,
13:42où on fait des coupes rases, sauf les cas sanitaires, ce qui pourrait nous arriver un jour, ce qui n
13:46'est jamais arrivé,
13:46mais qui pourra arriver, qui a aussi des coupes rases sanitaires, une façon de protéger la forêt dans la durée.
13:50– Vincent Danis, alors on a connu effectivement, en fait, je précise,
13:57je ne parle que de la couverture médiatique et des feux impressionnants qu'on a connus en 2022 et en
14:032026,
14:04des feux effectivement dans les forêts françaises ou d'ailleurs ailleurs en Europe, c'est tous les ans,
14:10mais quand il y a une telle couverture médiatique et qu'on est face à des feux qui sont aussi
14:15impressionnants
14:16pour la deuxième année dans les 10 ans, est-ce que ça remet en cause,
14:23est-ce que ça fait aborder différemment l'investissement en GFI,
14:26alors même que c'est quand même un outil d'investissement et d'épargne qui est plébiscité par le marché
14:32aujourd'hui ?
14:32– En tout cas, qui plaît beaucoup aux épargnants qui veulent comprendre dans quoi ils investissent
14:36et donner du sens à leur épargne.
14:37Donc quand on leur propose d'investir dans des arbres et devenir copropriétaires de centaines d'arbres
14:42dans des dizaines de forêts différentes, ils comprennent ce dont il s'agit et ça leur plaît, c'est clair.
14:47Là, ce qui est vraiment nouveau pour moi cet été, c'est d'avoir vu des feux se multiplier,
14:51on va dire au nord de la Loire et dans des endroits où certes les forêts pouvaient être inflammables,
14:56mais on pensait que ça restait en règle générale plus humide,
15:00déjà plus diversifié en termes d'essence.
15:02– Bien sûr.
15:02– Alors qu'effectivement, la forêt de Fontainebleau,
15:05on a appelé très très vite ce génial pour savoir ce qui se passait en proximité.
15:09– Oui.
15:09– Mais on a vu aussi des incendies de forêt dans le Pas-de-Calais, il y en a eu
15:12en Belgique.
15:13Donc globalement, le côté investir au nord de la Loire,
15:16qui parfois était avancé par les sociétés de gestion,
15:19n'est plus suffisant dans une phase de réchauffement climatique
15:21où globalement, la cause de l'incendie,
15:24et dans la plupart des cas, une intervention humaine.
15:27Mais par contre, le risque lié à l'incendie vient vraiment de la sécheresse
15:31et là, le dérèglement climatique peut jouer son rôle.
15:33Donc on s'attend malheureusement à ce que ce genre de phénomène
15:36puisse se répéter au cours des prochaines années.
15:39Et nous, ça nous a amenés à aller interroger
15:42toutes les sociétés de gestion avec lesquelles on travaille
15:44pour savoir justement quels pouvaient être les impacts de ces changements-là.
15:50Donc la diversification des essences,
15:52on a bien compris selon certains que oui, bien sûr,
15:54mais en faisant bien attention à la nature des sols
15:57sur lesquels on était en capacité de replanter.
16:00Bien sûr.
16:02Quelqu'un de la Caisse des dépôts me disait
16:03« Nous, sur du sable, à part du pain maritime,
16:06on ne peut pas planter grand-chose. »
16:07Bien sûr, oui.
16:08Historiquement, d'ailleurs, c'était le seul arbre qui prenait.
16:11Oui, bien sûr.
16:11Donc il y a des moments où les médias généralistes
16:13ont parfois fait des éléments faciles à transmettre
16:17et un peu trop généralistes,
16:18mais qui ne s'adaptent pas à une réalité économique.
16:20D'accord.
16:21Et après, pour nous, une énorme question,
16:23c'est qu'habituellement, déjà,
16:24par rapport à toutes les classes d'actifs en tant que CGP,
16:26quand on amène les gens vers la forêt,
16:28on les amène vers un horizon de temps qui n'est pas le même.
16:31Oui, parce qu'on parle de transmission,
16:32généralement, de ce type d'investissement.
16:34Il y a une logique de transmission sur plusieurs générations.
16:36Il faut 120 ans pour qu'un chêne pousse.
16:39Donc ce n'est pas la même personne qui le plantera
16:40et qui viendra le couper 120 ans plus tard.
16:43Et là, on raisonne sur des produits qui ont été faits
16:45pour des détentions, a priori, plus courtes.
16:47C'est-à-dire, fiscalement, on pourrait être sur du 5-6 ans,
16:49même si, généralement, on conseille pour 8 à 10 ans,
16:52ce minimum, ce genre de détention.
16:55Et là, sur 8 à 10 ans, quand une forêt brûle,
16:57que se passe-t-il ?
16:58Et là, c'est un autre élément, pour moi,
17:00du contexte de cet été.
17:01C'est, on fait quoi d'un hectare de forêt
17:04qui vient complètement de brûler ?
17:05Au bout de combien de temps on peut le mettre en exploitation ?
17:08On y viendra peut-être, mais il y a à la fois
17:10les conséquences comptables court terme
17:11qu'on peut peut-être limiter,
17:13mais il y a quand même un impact dans le temps
17:15pour savoir quelle va être la prise de valorisation
17:17ou de dévalorisation d'une forêt
17:19lorsqu'on raisonne simplement sur 8 à 10 ans.
17:22Jean-Marie, dans les commentaires de Vincent,
17:24il y a cette idée d'intégrer dans la gestion du GFI
17:27presque le risque incendie
17:30qui, au moins dans l'esprit des épargnants
17:33ou des professionnels qui les accompagnent,
17:35cette idée que ça peut arriver
17:37et que ça arrivera peut-être demain
17:38dans les GFI conseillés par des conseillers
17:40en gestion de patrimoine vis-à-vis de leur épargnant.
17:42Qu'est-ce qu'on dit à un client
17:44si demain ça devait arriver ?
17:45La première chose, c'est que, oui, c'est une réalité.
17:48Ce qu'on disait, le bois brûle.
17:49D'ailleurs, on plante souvent du bois
17:51pour le couper, pour le brûler.
17:52C'est un des moyens de rentabiliser la forêt.
17:54C'est un des moyens de rentabiliser la forêt.
17:56C'est historiquement une des raisons
17:57pour lesquelles on plante du bois
17:58ou en tout cas on coupe du bois dans les forêts.
18:00Ça se vendait moins avant,
18:01ça se vendait beaucoup en charpente
18:02et en bois de chauffage.
18:04Et c'était classique.
18:05C'est un des arbres, il les coupait, il se chauffait avec.
18:07Moi, je pense que dans ces sujets-là,
18:10il y a plusieurs choses.
18:11On a parlé déjà de ce qu'on plante dans les forêts.
18:14Évidemment, de planter des choses adaptées au sol
18:16et adaptées à la station,
18:17ce qu'on appelle la station.
18:18C'est le sol, mais c'est aussi le climat,
18:20c'est aussi l'hygrométrie,
18:22combien on va avoir d'eau,
18:23c'est les ruissellements d'eau,
18:24c'est les expositions.
18:25C'est beaucoup de choses qui vont jouer
18:27sur quelles essences d'arbres.
18:28Quand on replante, on met.
18:30Et ce qu'on voit d'ailleurs,
18:31de façon, quand on laisse les forêts grandir naturellement,
18:33il y a cette sélection naturelle qui se fait
18:35entre les différentes catégories d'arbres
18:36et les différentes choses.
18:37Après, le sujet que nous,
18:39on promeut beaucoup chez Soledal,
18:41globalement, dans notre stratégie d'investissement,
18:43qu'elle soit forestière ou autre,
18:44c'est la diversification.
18:45C'est de se dire,
18:46il faut avoir des forêts, finalement,
18:48à beaucoup d'endroits différents.
18:50D'accord.
18:50De se dire, voilà,
18:52évidemment, ça brûle à beaucoup d'endroits différents,
18:54mais de se dire,
18:55si on a des forêts dans le Nord,
18:56en Bretagne,
18:57on a un peu dans les Landes,
18:58on évite le Sud-Sud ou la Corse,
19:01parce que c'est compliqué.
19:02Là, c'est vraiment des choses assez compliquées
19:04en termes d'investissement
19:05et de risque incendie sont très élevées.
19:08Mais c'est sûr qu'on en a du côté de...
19:09On en a dans le centre de la France.
19:11J'en ai visité vers Bourges l'autre jour,
19:14à côté de la forêt de Troncée,
19:15à Pont-Charreau.
19:15Voilà, on a des forêts un peu partout.
19:17Et c'est de se dire que, finalement,
19:19sur des divisions des forêts,
19:21dans l'emplacement et de leur taille également,
19:23les plus grandes forêts,
19:24il faut 250 hectares.
19:25Donc, on n'est pas sur 1 500 au total.
19:27Donc, on est diversifiés.
19:28Et c'est cette diversification
19:30qui permet de se dire que, finalement,
19:31parce qu'il y en a une qui brûle ou deux,
19:33certes, c'est une catastrophe,
19:35entre guillemets, c'est compliqué.
19:36D'abord, parce que ça nous brise le cœur,
19:38quelque part,
19:39parce qu'on achète ces arbres
19:40pour les voir grandir.
19:40Et que c'est même pas le...
19:41C'est d'abord ce premier sentiment,
19:43ce que je disais au début.
19:44On a eu peur pour nos arbres.
19:45On n'avait pas de logique économique.
19:47Au-dessus, on ne veut pas...
19:47On travaille pour avoir des belles forêts,
19:49pour l'entretenir et la protéger.
19:50Notre but, c'est de la protéger.
19:52L'avoir brûlée, c'est...
19:53Voilà, ça nous fend le cœur.
19:54Mais après, il faut avoir cette logique de gestion,
19:58de se dire, une fois qu'elle a brûlé...
20:00Alors, déjà, dans la valeur d'une forêt,
20:02je reviens un peu à ce qu'on disait tout à l'heure,
20:04on a la valeur du terrain
20:05et la valeur des arbres.
20:06Donc, déjà, suivant la forêt,
20:09évidemment, si on a une belle chênerie
20:10qui est, comme on a à Pont-Charault,
20:12qui est assez ancienne,
20:14avec des très beaux arbres,
20:15c'est sûr que si là, ça brûle,
20:16l'impact économique est plus important.
20:18Si on a des zones,
20:19comme on a eu là à Lacanot,
20:20qui avaient des vocations à être reboisées,
20:23finalement, outre le fait qu'on va devoir attendre
20:24un peu de temps pour reboiser,
20:26ça a moins d'impact économique.
20:27Et on traite aussi cela avec de l'assurance.
20:30Est-ce que ça veut dire, pardon,
20:32mais que dans la manière de gérer la forêt,
20:35on va aller vers encore plus de diversification géographique,
20:38si je comprends bien,
20:39en plus de la diversification par essence,
20:41pour justement minimiser le risque économique,
20:44pour le coup,
20:44puisque celui des incendies,
20:46on sait qu'il restera là
20:47et qu'il va forcément progresser ?
20:49C'est exactement notre stratégie
20:50et ça l'a toujours été de se dire
20:51on essaye d'être au maximum d'endroits différents,
20:54dans le maximum de zones.
20:55Par exemple, on n'a pas encore acheté
20:56dans l'Est de la France,
20:58on n'a peu acheté dans l'Est globalement.
21:00Je parle de Strasbourg à Grenoble,
21:02on n'a pas acheté dans ces zones-là.
21:04C'est des zones qui nous intéressent,
21:05on n'a pas encore trouvé les bonnes forêts,
21:06mais c'est d'autres sources de diversification.
21:08Et à chaque fois,
21:09en fait,
21:10plus on va morceler notre patrimoine,
21:12plus on va avoir de forêts
21:14à des endroits différents,
21:15avec des typologies différentes,
21:17moins, finalement, on aura de risques,
21:19parce que, finalement,
21:20si une forêt crâne,
21:21même si c'est 50 hectares,
21:23sur 1 500 hectares,
21:24ce n'est pas beaucoup,
21:24sur 3 000 hectares demain,
21:26ce sera encore moins,
21:26et ça va être le rôle.
21:27Et je parlais aussi de l'assurance,
21:28l'assurance va nous permettre
21:29de financer les reboisements.
21:31D'accord.
21:31Et quand on a certaines stations
21:33et des forêts exceptionnelles,
21:34on va les assurer un petit peu plus,
21:36bien évidemment,
21:36mais on va avoir déjà des assurances,
21:38finalement,
21:38pour financer le reboisement
21:39et faire cette création de valeur.
21:41Et encore une fois,
21:42on garde la valeur du sol,
21:44qui est une valeur importante.
21:45Et alors, avant de repasser la parole à Vincent,
21:46il y avait une question
21:47de au bout de combien de temps
21:48on peut reboiser une forêt qui a brûlé ?
21:49Ça dépend.
21:50C'est très variable.
21:50Ça dépend de comment elle a brûlé.
21:52Ça dépend si ça a brûlé de façon
21:55une forêt de pin sur du sable.
21:57Finalement, on va un peu moins impacter le sol
21:59puisqu'on est sur du sable.
22:00Une forêt qui va être plus sur des sols
22:03un peu plus de la terre plus classique
22:05ou argileuse,
22:05ça va être beaucoup plus long
22:06parce que ça va brûler plus longtemps.
22:08Donc, finalement,
22:09il y a les systèmes des tourbières
22:10et des choses comme ça
22:11qui vont aussi faire
22:12qu'il va falloir attendre très longtemps
22:14avant que les feux soient complètement états.
22:17C'est un sujet dont on a un peu parlé
22:18dans la presse.
22:19Mais le problématique,
22:20c'est que même quand ils ont éteint,
22:21il y a des reprises de feux
22:23parce que les feux progressent en sous-sol
22:24et qu'ils doivent aller très loin.
22:26Je ne suis pas expert,
22:26mais on entendait les pompiers
22:27dire que ça pouvait prendre un an
22:28parfois avant d'éteindre complètement un incendie.
22:30C'est-à-dire que déjà,
22:30pendant un an,
22:31on ne peut rien replanter
22:32et après, il faut laisser la forêt
22:33se reposer un petit peu.
22:34Donc, rapporter une durée de placement,
22:35il faut bien considérer
22:36que ce placement forestier
22:37doit être vu comme étant
22:38un placement long terme
22:40et pas comme un placement
22:41dans lequel, au bout de 5 ou 6 ans,
22:43parce qu'on a purgé
22:44une durée d'étention fiscale,
22:45il est raisonnable de sortir.
22:47Là, le risque sur une période
22:49pendant laquelle il faudrait
22:50attendre pour replanter
22:51et commencer à retrouver
22:53une forêt qui ressemble
22:54un petit peu à quelque chose,
22:55on sera plus peut-être
22:56sur 10-15 ans.
22:57Et ça veut dire que
22:59l'épisode d'incendie 2026
23:01va changer la manière
23:02dont vous abordez les GFI
23:04avec vos clients, par exemple,
23:05Vincent, ou pas forcément ?
23:06Parce qu'il y a effectivement
23:08les arguments commerciaux,
23:09mais il y a la durée
23:10de détention réelle aussi
23:10des investisseurs
23:11qui est quand même
23:11beaucoup plus longue.
23:12On est sur une vingtaine d'années,
23:13généralement.
23:14Alors, tout dépend de l'objectif.
23:16D'accord.
23:16C'est pour ça que je distingue bien
23:17les gens qui sont
23:18dans un objectif de transmission.
23:20Là, on est sur plusieurs générations
23:21et par nature,
23:22on est sur du très long terme.
23:23Ou bien, les personnes
23:25qui sont venues en se disant
23:26« Moi, j'aimerais simplement
23:27réduire mon impôt en fin d'année. »
23:29Oui, parce qu'il y a quand même
23:30effectivement des avantages.
23:30J'ai envie de comprendre
23:31dans quoi je peux investir.
23:33Et très franchement,
23:34c'est beaucoup plus simple
23:35d'aller expliquer une forêt
23:36que d'aller expliquer parfois
23:37ce qu'on peut trouver
23:38dans un fonds assorti
23:39d'une réduction d'impôt.
23:40D'accord.
23:40Donc là, ceux-là,
23:41ils demeurent.
23:42Ils ont cet objectif
23:43et leur dire
23:45« Vous allez placer
23:46dans un placement
23:46qui, naturellement,
23:47a une croissance
23:48de 2 % par an. »
23:50Ils comprennent
23:50et ça leur parle
23:51puisque finalement,
23:52ils se disent
23:52« Si c'est bien investi
23:54et qu'il y a la croissance
23:55que j'attends,
23:55quel que soit ce qui se passe
23:56sur les marchés financiers,
23:58globalement,
23:59au terme d'une période
23:59de détention raisonnable,
24:00je peux récupérer mon épargne
24:02et avoir la réduction d'impôt
24:03plus avoir une épargne
24:04qui est utile.
24:06Mais dans la diversification,
24:07on peut apporter
24:08un élément supplémentaire
24:09en tant que conseiller.
24:10C'est aussi
24:11d'aller au fil des ans
24:12sur des épargnants
24:13qui voudraient se constituer
24:14un patrimoine forestier,
24:16diversifier les sociétés de gestion
24:17parce que toutes
24:18n'ont pas les mêmes pratiques.
24:20Certains vont investir
24:21donc, encore une fois,
24:23uniquement dans les forêts du Nord.
24:24D'autres se risqueront
24:26en Ariège parfois
24:26ou dans la forêt des Landes
24:28donc ils iront
24:29beaucoup plus au Sud
24:29et même les pratiques
24:31forestières.
24:32Moi, je respecte beaucoup
24:33cet univers forestier
24:34parce qu'on rencontre
24:34des gens extraordinaires
24:35qui sont des experts forestiers
24:37qui ont un amour de la forêt
24:38et c'est très agréable
24:39d'entendre ces gens
24:40expliquer leur manière
24:41de gérer
24:42mais ils ont aussi
24:43des pratiques différentes.
24:44Le montant d'assurance
24:46par hectare
24:46n'est pas le même
24:47dans les sociétés de gestion.
24:48Le fait d'assurer
24:49telle ou telle partie
24:50selon l'ancienneté
24:51des groupements
24:51peut varier.
24:52Le fait de replanter
24:54tout de suite
24:54ou après une période,
24:55avoir.
24:56Les droits de chasse,
24:57parfois c'est une recette
24:59complémentaire
24:59pour un groupement
25:00et ça peut composer
25:01une partie de la rentabilité,
25:03parfois c'est quelque chose
25:04dont on ne parle pas
25:05ou quasiment peu
25:06parce qu'on se dit
25:07que ça va heurter
25:07la sensibilité
25:08d'épargnants
25:09qui seraient opposés
25:10à la chasse.
25:11Donc on trouve
25:11toutes ces pratiques-là
25:12et nous,
25:13notre chance
25:14c'est de pouvoir
25:15sélectionner des groupements
25:16auprès de plusieurs sociétés
25:17de gestion
25:17et amener les épargnants
25:19au fil des ans
25:19à diversifier leur placement.
25:21Une question,
25:21pour vous Vincent
25:22puis Jean-Marie
25:23vous pourrez répondre également
25:24mais quand on parle
25:25d'investissement
25:26on parle systématiquement
25:27du couple rendement-risque.
25:28Si on voit
25:29le risque d'incendie
25:31augmenter
25:32sur les forêts
25:34en France,
25:35est-ce que ça veut dire
25:35que lorsque l'on investit
25:37dans un groupement forestier
25:38il faut s'attendre
25:38à avoir le rendement
25:39augmenté
25:40alors même que
25:40on ne parle pas
25:41d'investissement
25:41sur les marchés financiers
25:42donc globalement...
25:44Si je raisonne
25:45de manière optimiste
25:47sur un hectare
25:48de forêt
25:49qui aurait brûlé
25:50il y aura
25:51une prime d'assurance
25:53il y aura
25:53la revente du bois
25:55calciné
25:56alors selon la nature
25:56de l'essence
25:57mais qui vaudra quelque chose
25:58il reste la valeur du foncier
25:59pour 30%
26:00il y aura peut-être
26:01des aides au reboisement
26:02il y a peut-être
26:03un maintien
26:05des crédits carbone
26:06qui avait été octroyé
26:07ou peut-être
26:07un financement
26:08qui peut aller
26:09jusqu'à 3000 euros
26:10l'hectare
26:10de nouveaux crédits carbone
26:12c'est-à-dire que
26:13comptablement
26:13pour celui qui simplement
26:14est épargnant
26:15et se dit
26:16j'avais combien au départ
26:16j'ai combien à la fin
26:17on peut dans un scénario
26:19optimiste se dire
26:19il n'y a pas de perte
26:21financière immédiate
26:23en revanche
26:23il y a bien
26:24de fait
26:25une perte de temps
26:26avant de retrouver
26:27une forêt
26:28qui normalement
26:29aurait une valorisation
26:29plus importante
26:31et puis
26:31il reste des dommages
26:32on va dire
26:33non financiers
26:34mais qui parfois
26:34comptent aussi
26:35pour les épargnants
26:36on voit apparaître
26:37aujourd'hui
26:38des tas de placements
26:38qui se veulent
26:41bénéfiques
26:41à la biodiversité
26:43moi j'ai parfois
26:43du mal à comprendre
26:44comment le fait
26:45d'acheter ou de vendre
26:45une action
26:46va changer quelque chose
26:47sur la vie des animaux
26:48par contre
26:49le fait qu'il y ait des dommages
26:50sur la faune
26:51quand une forêt brûle
26:52c'est à peu près certain
26:53et le temps qu'il faudra
26:54pour que ça se reconstitue
26:56c'est peut-être aussi
26:56un ou deux ans
26:57Jean-Marie
26:58très rapidement
26:58sur ce sujet
26:59rendement risque
27:00est-ce que du coup
27:01la discussion qu'on a
27:03doit aussi s'ouvrir
27:04sur le sujet
27:04des rendements de la forêt
27:05ou pas forcément
27:06puisque du coup
27:06le modèle économique
27:07lui ne change pas
27:08même si le risque augmente
27:09je pense que le rendement
27:10de la forêt
27:10en lui-même
27:14dans beaucoup de produits
27:16on peut se dire
27:16dans beaucoup de fonds
27:18ou beaucoup de sous-jacents
27:19on peut se dire
27:19qu'on peut augmenter
27:20les produits
27:20pour augmenter le rendement
27:21la forêt
27:21ce n'est pas possible
27:22la seule façon
27:23d'augmenter éventuellement
27:24c'est de couper
27:25beaucoup de bois
27:25mais du coup
27:26on détruit de la valeur
27:27puisque le bois
27:27est valorisé
27:28dans la valeur de la forêt
27:29c'est un juste équilibre
27:31justement
27:31de prélever juste
27:32ce qu'il faut de bois
27:33pour ne pas trop
27:34toucher la valeur
27:35créer du revenu
27:36pour le fond
27:37et payer les frais
27:39il y a de moins en moins
27:39de distribution
27:40sur ces produits-là
27:41mais payer les frais
27:42il y a des choses comme ça
27:42après le coup
27:43le rendement risque
27:44il est quand même assez
27:45enfin ce n'est pas
27:46le meilleur rendement
27:47qu'on a
27:48mais c'est des risques
27:49assez faibles
27:49finalement en forêt
27:50puisqu'on n'a pas
27:51de problème locatif
27:52il y a beaucoup de risques
27:53qui n'existent pas
27:54mais je reviens un peu
27:55sur ce qu'on disait
27:55sur le fait de dire
27:56que quelque part
27:57dans la valeur
27:58d'un actif forestier
27:59en effet
28:00comme le disait
28:01Vincent Danis
28:02on a finalement
28:03cette valeur du bois
28:04cette valeur du terrain
28:06et finalement la perte
28:07on se dit
28:08on voyait
28:08vous en parliez
28:09je crois
28:09il n'y a pas longtemps
28:11avec un de nos fondateurs
28:12où il disait
28:13qu'on avait brûlé
28:14grosso modo
28:150,60%
28:17ou 70%
28:18de la forêt française
28:19donc on veut dire
28:19qu'évidemment
28:20si ça tombe sur la nôtre
28:21ça va beaucoup nous impacter
28:22mais quelque part
28:23si nous on a une forêt
28:24qui brûle
28:24si on avait eu même
28:25toute notre forêt
28:26de Lacanot
28:26qui avait brûlé
28:27ça aurait représenté
28:28une part infime
28:29de notre fond
28:30finalement
28:30et c'est cette diversification
28:32et donc c'est là
28:32où le risque
28:33coupe le rendement risque
28:34finalement à moins d'être
28:36vraiment touché
28:36de façon massive
28:37mais ça finalement
28:38quel que soit le fond
28:39et quel que soit le sous-jacent
28:40ça va être un sujet
28:41compliqué à gérer
28:42parce que c'est un accident
28:43qui arrive
28:44mais globalement
28:45finalement
28:45les surfaces qui brûlent
28:46font que l'impact
28:48est très limité
28:48donc n'impacte pas
28:49ce couple rendement risque
28:51Merci Jean-Marie Souclier
28:52président de ce génial immobilier
28:53merci également Vincent Danis
28:54président de Savignane
28:56et je vous dis
28:57à très vite
28:57sur Bismarck for Change
28:58Merci Jean-Marie Souclier
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