00:11Dans Smartimo, on se pose cette question en 2027, est-ce que le statut LMNP, loueur meublé non professionnel, s
00:18'est terminé ?
00:19On le sait, le gouvernement veut revoir les avantages fiscaux de la location meublée, amortissement plafonné, fiscalité moins attractive.
00:26Ce LMNP, longtemps considéré comme un Eldorado pour les investisseurs, est-il en train de perdre tout son intérêt ?
00:32Quelles conséquences pour les propriétaires et le marché locatif dans son ensemble ?
00:37Autant de questions qu'on va poser à notre invité, c'est un expert, Éric Allouche. Bonjour.
00:41Bonjour Fabrice.
00:41Éric, vous êtes directeur exécutif d'ERA Immobilier et on rentre tout de suite dans le vif du sujet.
00:47Avec cette proposition de loi, ce n'est pas encore gravé dans le marbre,
00:51mais c'est vrai qu'on aurait un coup de rabot, effectivement, sur les avantages, ou prétendus avantages, de ce
00:56statut, loueur meublé non professionnel.
00:59Pour vous, qu'est-ce que ça veut dire ? On sait que le gouvernement a besoin d'argent.
01:02Mais est-ce que c'est la bonne solution ?
01:04Alors, que le gouvernement ait besoin d'argent, ce n'est pas un scoop, tout le monde le sait.
01:07On est dans une période de déséquilibre budgétaire.
01:09Ceci dit, si vous coupez les investissements, parce que je rappelle que ce statut de loueur en meublé non professionnel,
01:16qui n'est pas un Eldorado, qui est juste une possibilité pour des gens d'investir dans l'immobilier.
01:22Et on sait que les gens qui investissent dans l'immobilier, dans ce type d'investissement, ne sont pas des
01:26nantis.
01:26Ce sont des gens, je crois qu'il y a une étude qui a été sortie, qui gagne environ 3
01:31000 euros par mois.
01:32Donc, ce ne sont pas des gens qui gagnent beaucoup d'argent, ce ne sont pas des gros investisseurs, etc.
01:37Donc, raboter ce régime reviendrait à priver de la possibilité d'avoir des gens qui investissent dans l'immobilier,
01:45ce qui est nécessaire dans notre pays pour avoir des logements.
01:47Donc, quand on coupe les investissements, on se coupe les pattes.
01:51Et effectivement, pour prendre l'image de la poule, si vous empêchez la poule, si vous bridez la poule et
01:58qu'elle ne peut plus manger,
01:59il n'y aura pas d'œuf et demain, il n'y aura pas de poussin.
02:01On sait que l'immobilier, c'est du temps long.
02:03Donc, l'immobilier de demain, c'est aujourd'hui.
02:05Et déjà, il est trop tard quand on voit la pénurie de logements, notamment avec les étudiants aujourd'hui.
02:11On n'a pas fait ce qu'il fallait pendant deux quinquennats.
02:14On espère que ça va peut-être changer de manière à ce qu'il y ait un peu plus de
02:17place pour l'investisseur.
02:18Oui, d'autant que c'était pour le coup réellement une poule aux œufs d'or.
02:22C'est vrai qu'il y a bien sûr les logements qui ne sortent pas, mais aussi tout l'aménagement.
02:27On sait qu'il y a un halo autour de ce logement qui fait que c'est des revenus.
02:31Et puis, des taxes d'habitation, des taxes foncières en tout cas.
02:34Il y a tout un écosystème.
02:36Là, on a l'impression qu'on est en train de renier un peu aux entournières.
02:40Et ça devient de plus en plus compliqué.
02:42Absolument.
02:43Alors moi, je ne parlerai pas de poule aux œufs d'or, même si j'ai pris l'image de
02:45la poule.
02:45Parce que ce n'est pas des œufs d'or.
02:47C'est juste un bénéfice qui est tiré par des gens qui investissent.
02:51Il faut savoir qu'en France, on a plus de 2 000 milliards qui sont placés dans les assurances vie,
02:56qui rapportent, je ne sais pas, un petit peu évidemment à l'État, mais qui pourraient être beaucoup mieux fléchés
03:01en allant dans le logement.
03:03Puisque le logement, je rappelle, ça profite à tout le monde.
03:05Le logement, c'est un besoin vital.
03:07Donc il faudrait que le gouvernement, quel qu'il soit demain, quel qu'il sera, et on espère que la
03:12préoccupation va commencer maintenant, prendra en compte cette nécessité.
03:17Et justement, est-ce que vous avez l'impression qu'on en parle suffisamment, selon ce qui est un peu
03:20l'éléphant dans la pièce, en tout cas dans le budget des Français ?
03:22C'est vrai qu'on parle beaucoup de l'énergie, on parle de l'essence, etc.
03:25Mais c'est une dépense contrainte obligatoire pour la plupart des Français.
03:29Absolument.
03:29Alors on n'a pas pris ça en compte pendant encore une fois longtemps.
03:33Là, c'est revenu à l'agenda des principaux candidats, puisque tout le monde a un petit peu des propositions
03:39là-dessus.
03:39Je pense que c'est une bonne nouvelle, parce que c'est quelque chose qui devrait transcender les intérêts politiciens
03:45des uns et des autres.
03:46Le logement concerne toute personne.
03:48Et ce qui est certain, c'est que demain, si on n'a pas des gens qui investissent, et a
03:51priori c'est des gens dans le privé, on n'aura pas suffisamment de logement.
03:55Donc il faut s'en préoccuper maintenant, et il faut que ce soit attractif.
03:58Il faut que les gens ont les yeux qui brillent lorsqu'on parle d'immobilier.
04:02Puisqu'encore une fois, l'immobilier, c'est toute une chaîne derrière, et c'est du temps long.
04:06C'est de la TVA, évidemment, c'est des entreprises qui travaillent, c'est des Français qui sont socialement beaucoup
04:14plus intégrés dans la société.
04:16Donc c'est extrêmement important, le logement.
04:18Alors là, effectivement, avec ce projet de loi, plafonnement des amortissements à 2,5%, 7000 euros par an maximum à
04:26déduire,
04:26on sait à peu près combien les propriétaires risquent-ils de perdre ?
04:30Il risque de perdre beaucoup.
04:32Je dirais, en alignant le régime des meublés non professionnels sur effectivement le régime classique de l'allocation,
04:40on est quand même dans un schéma où on va restreindre les possibilités,
04:46sous prétexte de réduire les niches fiscales pour faire des économies.
04:50Mais c'est toujours une réduction, c'est-à-dire qu'on se réfère toujours par rapport au statut le
04:55moins intéressant.
04:56Vous savez, ça s'était passé avec les Gilets jaunes, lorsque l'on avait aligné le prix, la fiscalité du
05:03diesel sur l'essence.
05:05On pourrait faire l'inverse aussi.
05:06On pourrait dire, effectivement, il faut de l'incitation, puisque je rappelle qu'il y a énormément de coercition, c
05:11'est-à-dire de la taxation,
05:13alors qu'en fait, il faut de l'incitation, c'est-à-dire donner envie aux gens d'investir, et
05:17ce, dans l'intérêt des Français.
05:18Donc c'est le logiciel qu'il faut changer, la manière de voir les choses.
05:22D'autant que les Français sont toujours attachés à la pierre et à l'investissement immobilier,
05:26à un particulier qui vient et qui pousse la porte d'une agence, qui veut investir dans l'immobilier.
05:31Qu'est-ce que vous conseillez aujourd'hui ? On achète en meublé, on loue vide, on attend ?
05:36Ça dépend du profil. Ça dépend du profil de chacun, ça dépend de son taux d'imposition,
05:41ça dépend effectivement de paramètres qui sont personnels.
05:45Ceci dit, investir dans l'immobilier, déjà, si les gens peuvent être propriétaires de leur résidence principale,
05:49avant de courir, on essaie de marcher.
05:51Je rappelle que seulement 50%, 57% des Français sont propriétaires de leur résidence principale,
05:56donc c'est important aussi d'être propriétaire de sa résidence principale.
05:58Ensuite, un investissement locatif, il faut regarder la qualité du logement.
06:03Aujourd'hui, on peut même investir dans une passoire thermique,
06:07parce que, contrairement à ce qu'on peut penser,
06:09si demain on a un régime plutôt de gauche, pour faire simple,
06:12on aura forcément des aides qui seront augmentées,
06:15si on a un régime plutôt de droite, encore une fois pour faire simple,
06:18on aura certainement un assouplissement des obligations.
06:21Donc dans les deux cas, investir dans une passoire thermique n'est pas forcément une mauvaise idée,
06:26surtout si c'est pour une résidence principale.
06:28Si c'est pour du locatif, effectivement, il faut regarder,
06:30il faut regarder le montant des travaux, etc.
06:32Donc ça, ça suppose d'avoir un regard de spécialiste.
06:37Il faut aller voir pour ça une agence immobilière RERA,
06:39puisque les agences immobilières RERA sont habituées à ce genre de choses,
06:43à mettre en place les projets, à accompagner les gens,
06:47pour que leurs projets soient réalisés de la meilleure façon possible.
06:51Tiens, justement, vous parliez de votre groupe, c'est vrai,
06:54plus de 400 agences en France, c'est compliqué, une fois de plus cette année,
06:58malgré quand même un volume assez important.
07:00Alors, on n'est pas sur les records d'il y a quelques années.
07:03Qu'est-ce que vous entendez, là, en agence ?
07:05On entend qu'il y a surtout un delta, un grand gap
07:09entre les gens qui sont restés accrochés à leur prix, peut-être de 2022,
07:13et ceux qui veulent acheter et qui sont contraints,
07:15parce que nous oublions-t-on qu'entre-temps,
07:16on a multiplié les taux d'intérêt par 4 ans.
07:19Aujourd'hui, on en peut prendre 1%.
07:20Aujourd'hui, c'est 4%. En tout cas, on s'en dirige.
07:22Alors, c'est normal et c'est une constante.
07:24Tout le monde veut vendre le plus cher possible.
07:26Les gens qui ont acheté en 2022, qui veulent vendre aujourd'hui,
07:28déjà, ce n'est pas la majorité, parce qu'en général,
07:30un bien est gardé beaucoup plus que ça.
07:32On est à 12 ans, voire même un peu plus parfois.
07:35Donc, ce n'est quand même pas l'essentiel.
07:36C'est sûr que quand on a en mémoire l'après-Covid,
07:39on a une augmentation du volume de vente
07:41et aussi des prix immobiliers qui étaient anormales.
07:45Aujourd'hui, on se retrouve avec un taux entre 3,5 et 4%.
07:49On fait la tête.
07:50Ceci dit, moi qui ai acheté il y a 24 ans,
07:53j'étais à 5%.
07:54Vous voyez, et ce n'était pas une grosse histoire.
07:56Donc, évidemment, on se réfère à la période qui était une période anormale.
08:01Aujourd'hui, l'immobilier ne va pas si mal que ça.
08:03On va terminer l'année, en gros, à 950 000 transactions,
08:07peut-être un petit peu moins, je dirais,
08:09aux alentours de 900 000, 920 000.
08:11Donc, ce qui est plutôt pas mal, quand même,
08:12dans une période agitée.
08:14C'est le moins qu'on puisse dire.
08:15Il faut continuer à investir dans l'immobilier.
08:17C'est ça que je veux dire.
08:18C'est qu'investir, déjà, dans sa résidence principale,
08:21c'est être propriétaire.
08:23C'est ne pas perdre son argent avec des loyers qui sont perdus.
08:27Il vaut mieux payer un crédit, et même à 4%,
08:29plutôt que de continuer à être locataire.
08:32Et ça, ce sera toujours vrai.
08:34Donc, les gens qui peuvent acheter aujourd'hui,
08:35il faut le faire, parce que les taux vont monter.
08:37Bon, en tout cas, c'est dit.
08:40On continue, même si, effectivement,
08:41tout n'est pas simple pour l'investissement locatif privé.
08:44On est en attente, évidemment, des nouvelles mesures.
08:46Mais achetez, achetez surtout votre résidence principale,
08:49si vous pouvez.
08:50Voilà le conseil d'Éric Allouche,
08:51le directeur exécutif des rats immobiliers.
08:54Merci, Éric.
08:55Merci, Fabric.
08:55Et à très bientôt dans Smartimo.
