00:04Et nous commençons avec la première partie de cette émission immobilier, le pire est-il à venir ?
00:08Pour en parler, nous avons le plaisir d'accueillir sur le plateau de Smart Patrimoine Guy Marti.
00:11Bonjour Guy.
00:13Bonjour Nicolas.
00:13Merci d'être avec nous, vous êtes fondateur de pierrepapier.fr.
00:15Vous n'êtes pas totalement d'accord avec le titre que j'ai choisi sur cette émission, le pire est
00:20-il à venir ?
00:20Moi j'ai envie de dire que c'est un titre alarmiste, alors que la bonne nouvelle, c'est qu
00:25'on n'est pas loin du pire.
00:26Et bien dans ce cas, tout va bien.
00:30Guy, on décrypte régulièrement les sujets immobiliers, notamment du cycle immobilier ensemble.
00:37J'ai noté plusieurs choses que vous m'aviez dit lors de nos discussions précédentes.
00:40Notamment, vous m'aviez dit, nous aurons durablement des taux relativement bas et une absence d'inflation,
00:44si et seulement si le monde devait vivre globalement en paix.
00:48Ça c'était il y a longtemps que je disais ça.
00:50On n'y est pas du tout.
00:50Non, non, on n'y est pas du tout.
00:51Et depuis 2022, vous répétez régulièrement qu'à chaque fois que, donc à chaque fois qu'on se voit d
00:56'ailleurs,
00:56que nous sommes entrés dans une période de longue inflation et de taux d'intérêt élevés.
01:00On est donc à l'inverse de ce qu'on se disait au tout début.
01:04Aujourd'hui, on en est où du cycle immobilier, Guy ?
01:07Et globalement, le pire est-il devant nous ?
01:09Alors, ce qu'il faut savoir, c'est que sur le marché immobilier, c'est comme sur les marchés boursiers,
01:14il y a ce qu'on appelle une mémoire de marché.
01:17Et dans l'immobilier, elle est beaucoup plus longue encore qu'en bourse.
01:20Or, si on prend la période 82-2022, pendant 40 ans, on a eu un contexte de taux faibles, inflation
01:29faible,
01:29et quelque part, on a fixé tous nos points de repère avec ça.
01:32D'accord.
01:33Et on se promène aujourd'hui dans une situation différente, avec encore des schémas qui viennent de cette période.
01:39Alors qu'en fait, on parle de 2019, sur le sujet inflation faible et taux faibles,
01:43ça fait depuis 2019 que ça n'existe plus en immobilier ?
01:46C'est plutôt depuis l'invasion de l'Ukraine, donc 2022.
01:50D'accord, ok.
01:51Bon, on ne va pas se battre sur la date.
01:52Parce qu'on a vu au moment du Covid aussi, où on voyait effectivement que les taux remontaient,
01:56mais ça restait relativement faible.
01:58C'était relativement faible, alors que là, hop, ça accélère.
02:01Et alors, le problème, c'est que quand on passe d'une période à une autre,
02:06et on l'a déjà fait dans le passé, parce qu'avant ces 40 ans, il y avait une période
02:10inflationniste taux élevée.
02:11Oui, bien sûr.
02:12Quand on passe d'une période à l'autre, il y a un temps d'adaptation.
02:15Et pour l'immobilier, c'est toujours très brutal.
02:19Donc, il se passe plein de choses.
02:20Alors, surtout en ce moment, là, puisque les taux remontent,
02:23mais de toute façon, ils remontent.
02:25Mais où vont-ils se stabiliser ?
02:27Et ce qu'il faut voir, c'est qu'il y a quelques années terriblement compliquées
02:31avant qu'on soit habitué ou entrer complètement, l'économie, les entreprises, les banques centrales,
02:38dans la nouvelle période.
02:40Et ce jour-là, l'immobilier redeviendra un abri, une protection contre l'inflation.
02:46Et redeviendra quelque chose d'intéressant et de compétitif.
02:49Et on sait que même dans ces périodes très chahutées,
02:52il y a deux bons transports, si je puis dire, du patrimoine.
02:55C'est la bourse et c'est l'immobilier.
02:57Donc, il faut quand même analyser ça avec le temps long.
02:59Quelques années difficiles.
03:00Quelques années difficiles devant nous.
03:02Est-ce qu'on va au-devant d'une nouvelle crise du logement,
03:04si tant est qu'on ne soit pas déjà dedans aujourd'hui, Guy ?
03:07Alors, on est dedans depuis longtemps.
03:09Oui.
03:10Ce qui est intéressant, c'est qu'on est sans cesse en France en crise du logement,
03:13même si elle change à chaque fois de nature.
03:16Alors, il y a deux sujets.
03:17Il y a le sujet conjoncturel et le sujet structurel.
03:21Le conjoncturel, étymologiquement, conjoncture, c'est bien de jeter.
03:24Le conjoncturel, c'est ce qu'on se prend dans la figure.
03:26D'accord.
03:27Ce n'est pas de notre faute.
03:27Ce qu'on ne maîtrise pas.
03:28C'est les taux, exactement.
03:29L'inflation, tout ce qu'on veut.
03:31Le structurel, par contre, c'est ce qu'on a mal préparé.
03:36Et là, il faut reconnaître que si on parle taux et inflation,
03:41on est dans l'économie.
03:44Or, le logement, il est à mi-chemin.
03:46Enfin, il est à moitié dans l'économie et à moitié dans le politique.
03:49C'est-à-dire, politique au sens organisation de la cité.
03:51Oui, bien sûr.
03:52Et le politique a organisé la rareté.
03:56C'est-à-dire que depuis plus de 20 ans,
03:59on ne construit pas, et ce n'est pas d'hier, si vous voulez,
04:02c'est tous les gouvernements,
04:04on ne construit pas autant qu'il y a de nouveaux ménages.
04:08D'accord.
04:09Depuis plus de 20 ans, on n'est pas sur la sortie d'un certain nombre de biens à l
04:13'allocation
04:14depuis les nouveaux DPE.
04:15C'est beaucoup plus long.
04:16On a pu aggraver les choses récemment.
04:18D'accord.
04:18Ça, c'est clair.
04:19On les a aggravées à court terme.
04:21Et ce n'était pas très malin, tous ces DPE, etc.
04:23Mais quand on manque de logements,
04:26on ne va pas créer des restrictions à l'allocation, si vous voulez.
04:28Mais de toute façon, il n'y a pas de vision des politiques.
04:31Alors, les conséquences, il faut bien les regarder.
04:33Parce que si les prix sont élevés,
04:36si il y a rareté, il y aura prix élevé.
04:38Oui.
04:39Prix des prix d'acquisition et prix des loyers.
04:41Bien sûr.
04:42Si les prix sont élevés, il y aura moins d'acquéreurs.
04:45D'autant plus avec les taux.
04:47C'est-à-dire qu'actuellement, il y a 80% d'acquéreurs qui ont besoin de financement.
04:51Enfin, j'ai actuellement toutes ces années-ci.
04:54Bon.
04:54Si les taux montent, ce 80% va encore baisser.
04:57Oui, bien sûr.
04:58Et si les prix restent élevés,
05:00quelque part, on maintient toute une population locataire.
05:05Or, on n'a pas assez construit, donc les loyers sont élevés.
05:08Et là, on a des choses assez étonnantes.
05:10J'ai relevé quelques chiffres.
05:11C'est pour ça que je regarde mon papier.
05:13C'est que dans le pouvoir d'achat des ménages,
05:16enfin dans les dépenses des ménages,
05:18il y a 28% qui vont pour le logement.
05:20Tout compris, propriétaires, locataires, etc.
05:23Mais il faut bien se rendre compte que c'est plus
05:25que l'alimentation et les transports réunis.
05:28Même avec le pétrole à 100 dollars.
05:30D'accord.
05:30Et donc, l'impact du logement sur le pouvoir d'achat
05:34est très très fort.
05:36Ça, c'est la première conséquence.
05:37La deuxième conséquence, c'est tous les jeunes qui restent chez les parents.
05:41Parce qu'ils ne peuvent pas se loger.
05:42Parce qu'ils ne peuvent pas se loger.
05:43Et l'INSEE a publié des chiffres très très intéressants
05:47en donnant sur les dix dernières années
05:49combien il y avait de nouveaux jeunes en plus
05:52qui étaient restés chez leurs parents.
05:54Alors, je me suis amusé à prendre ce chiffre,
05:57à le diviser par deux,
05:58pour imaginer des couples.
06:00D'accord.
06:01En prendre seulement les trois quarts
06:02en me disant, il y a toujours des couples qui ne font pas d'enfants.
06:06Eh bien, ces couples-là,
06:08ça représente déjà beaucoup plus
06:11que les bébés qui manquent pour la natalité.
06:13D'accord.
06:14C'est-à-dire que...
06:15Alors, je ne dis pas que c'est la cause.
06:16Il y a peut-être d'autres facteurs.
06:18Mais cela viendrait expliquer le recul de la natalité.
06:19Mais en tout cas, ça explique en partie
06:21que c'est l'une des causes du recul de la natalité.
06:24Et donc, il y a des conséquences.
06:26Et on finira là-dessus, oui, sur les conséquences.
06:29Voilà, c'est ce que je veux dire.
06:30Un mot très rapide, en quelques secondes.
06:32Est-ce qu'une élection présidentielle peut tout changer ?
06:33Ou quand on est sur un sujet qui a commencé il y a 20 ans ?
06:35Oui, oui, elle peut changer.
06:36Elle peut changer.
06:38Si il y a une décision qui est prise.
06:40Il faut un ministre du Logement
06:42à qui on ne demande pas des résultats pour tout de suite.
06:45Rien de spectaculaire.
06:46On lui dit, on veut des résultats
06:48pour dans 3, 5, 10 ans.
06:50D'accord, le long terme.
06:51Il faut prendre les mesures à long terme.
06:54Certains pays l'ont fait.
06:56Et si on le fait,
06:57alors, il n'y aura rien...
06:59Alors, on va peut-être retrouver un enthousiasme,
07:01un investissement, s'il y a quelque chose.
07:02Mais les conséquences sur les loyers et sur les prix
07:06ne feront sentir qu'avec le temps.
07:08Merci Guy Marti, fondateur de PierrePapier.fr.
07:10Merci d'avoir été avec nous.
07:11Et on enchaîne tout de suite avec Enjeu Patrimoine.
07:13Merci d'avoir regardé cette vidéo !
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