00:05L'invité de ce Smart Impact c'est François Hagage, bonjour.
00:09Bonjour.
00:09Bienvenue, vous êtes le directeur général développement et opération d'Apsis,
00:12c'est une foncière immobilière, un promoteur qui conçoit des quartiers bas carbone,
00:17spécialiste des opérations urbaines mixtes, qu'est-ce que ça signifie précisément ?
00:22Ça recouvre pas mal de choses finalement parce que Apsis vient plutôt du domaine du commerce,
00:30on y reviendra peut-être, mais on est bien connu pour avoir développé le centre commercial Beaugrenelle à Paris 15ème
00:36et considérant que finalement la ville est composée de tous les éléments de programme,
00:41comme on dit dans notre jargon, la ville que ce soit du logement, des hôtels, des bureaux pour travailler,
00:45des commerces en pied d'immeuble, c'est ça qui façonne la ville aujourd'hui
00:49et donc donne lieu à des projets qui sont de plus en plus mixtes.
00:52D'accord, donc vous êtes sorti d'une spécialisation en quelque sorte plutôt centre commerciaux,
00:58commerces pour aller vers des opérations plus larges, c'est ça ?
01:01Et en considérant justement que l'immobilier va de plus en plus se tourner vers le client final,
01:07le visiteur final, que ce soit même dans l'hôtellerie, le bureau, la façon de travailler,
01:13le logement, la façon d'habiter, finalement on a peut-être trop eu tendance
01:16à se concentrer sur le contenant et moins l'exploitation de le contenu, l'usage final
01:22et finalement quand on vient du commerce, on s'est toujours adressé à ce client final
01:26et nous on vient mettre cette façon de concevoir nos quartiers, nos bâtiments,
01:30justement au cœur de nos projets mixtes.
01:32Quelques chiffres, fin 2025 vous annonciez 31 sites valorisés à 5 milliards d'euros sous gestion,
01:3716 actifs en portefeuille foncière et plus de 350 collaborateurs en France et en Pologne.
01:42Petite question de curieux, pourquoi la Pologne ? C'est quoi vos activités là-bas ?
01:45En fait, tout a commencé il y a 30 ans, donc en 1996,
01:48APSIS a été fondé par notre président Maurice Bancé en Pologne.
01:51Pourquoi la Pologne ? Parce qu'à cette époque, notre président Maurice,
01:56qui justement vient de la matière commerciale, s'est construit autour de la matière commerciale,
02:00était empêché de faire son métier parce qu'il y avait une loi, la loi dite Raffarin,
02:05à l'époque qui empêchait tout développement de surface de commerce en France,
02:09en considérant que le territoire était déjà bien équipé, notamment en centres commerciaux de périphérie
02:14et qu'il y avait un besoin de freiner un peu ce développement.
02:18En Pologne, on sortait de l'ère soviétique après la chute du mur de Berlin,
02:23et ce qui a donné une soie finalement de rattrapage de cette population
02:30qui a toujours été tournée finalement très vers l'Europe.
02:32Et donc c'est pour cela que notre président Maurice Bancé s'est tourné vers la Pologne pour d'abord
02:38commencer.
02:38Donc on a fait nos premiers projets de commerce d'abord là-bas.
02:42On est bien connu pour avoir développé un site qui s'appelle Manufactura,
02:45une ancienne usine de textile, donc le textile qui a beaucoup souffert dans les années 80,
02:50et qui a donné un grand projet de transformation de 200 000 m² autour évidemment du commerce à l'époque.
02:56On y retrouve un musée, des hôtels, et c'est maintenant un centre-ville, un nouveau cœur de ville qu
03:03'on a recréé autour de ce site.
03:04Alors la dimension bas carbone évidemment, on va en parler longuement dans ce Smart Impact,
03:09elle apparaît quand en fait dans l'histoire d'Apsis ? Est-ce que c'est récent ? A quel
03:13point c'est récent ?
03:14Justement je pense que c'est... Alors il y a 30 ans, donc à 30 ans, il y a 30
03:19ans évidemment on en parlait un peu moins.
03:21Mais on a toujours eu cette fibre qui est de faire avec le déjà-là.
03:26Je pense qu'aujourd'hui, on le voit de plus en plus, les projets devront de plus en plus le
03:30faire avec l'existant.
03:32Et justement j'en parlais, donc Manufactura à Lotz, c'est déjà un existant qu'on a transformé,
03:36on a conservé les façades, qu'on a restauré brique par brique.
03:40Donc il y a déjà eu cette fibre finalement de faire avec le déjà-là depuis le départ des projets
03:45d'Apsis.
03:46On peut parler de Beaugrenelle qui était un site de commerce sous dalle à Paris XVe.
03:52Et on l'a complètement retransformé.
03:54On a toujours eu finalement, quand on regarde nos 30 ans de projets,
03:57c'est toujours des projets qui se sont reconstruits sur la notion de reconstruire la ville sur la ville
04:01et faire encore une fois avec le déjà-là.
04:03Alors il y a un bon exemple qui nous emmène à Bordeaux, c'est le quartier Canopia.
04:08Alors en quoi il est...
04:10Alors c'est un quartier d'aujourd'hui, mais en quoi il est précurseur d'une certaine façon ?
04:14Est-ce qu'on peut appeler un quartier bas carbone ou un quartier résilient ?
04:18Il y a plein de termes différents qu'on peut employer.
04:20Justement, au-delà des mots, c'est un projet qui...
04:24Déjà, quand on parle de projet bas carbone, il faut d'abord se concentrer sur la localisation.
04:29Quand on regarde un bilan carbone dans nos métiers de l'immobilier,
04:33une grande partie des consommations est liée au déplacement.
04:36Donc ce qui va de plus en plus, quand on veut faire un projet qualitatif,
04:40se concentrer sur des sites qui sont connectés aux transports en commun,
04:44aux tramways, aux bus.
04:46Donc déjà Bordeaux, à la sortie de la gare Saint-Jean,
04:49qui aujourd'hui est fréquentée par une trentaine de millions de visiteurs,
04:52et qui va devenir un grand hub métropolitain,
04:55évidemment on est déjà sur un site qui est très bien positionné.
04:58Ensuite, dans la conception, évidemment on s'intéresse à tout ce qui est bioclimatique,
05:03l'enveloppe, et sur un projet comme Canopia, on a recours à massivement de la pierre en façade.
05:10C'est d'abord aussi un respect du patrimoine bordelais,
05:13qui est considéré comme une ville de pierre.
05:16Et ensuite, on peut aussi citer des exemples de...
05:20On a démonté des façades pierre par pierre pour les numéroter,
05:23pour les remonter en place, donc on a une bonne partie des façades qui sont réemployées.
05:28Donc voilà, ça passe aussi par ce type de sujet.
05:30Et puis pour finir, peut-être un exemple, on a imaginé sur ce projet
05:34un système de rafraîchissement et de chauffage urbain
05:38à partir d'un échange thermique avec la Garonne.
05:40C'est une première à l'échelle d'un quartier,
05:42donc c'est finalement comme de la géothermie, mais à partir de l'eau d'un fleuve.
05:46C'est un peu ce qui se fait à Paris avec la Seine d'ailleurs, ça existe aussi ?
05:49Alors ça existe, et on peut aussi citer quelques exemples à Marseille, avec la mer,
05:55mais ça n'a jamais été fait à l'échelle d'un quartier.
05:57Donc là on parle de 70 000 m2 développés sur 4 hectares,
06:00donc c'est une première sur ce système-là,
06:03et on atteint des taux de 2NR, comme on dit, de plus de 92%.
06:08Ça veut dire que le confort thermique, par exemple,
06:10on interrompt cet été, par exemple, je connais bien Bordeaux,
06:13et il y a fait très chaud, il était meilleur, entre guillemets,
06:17dans ce quartier-là, grâce à ce système ?
06:19En tout cas, sur ces consommations qui vont permettre de rafraîchir les bâtiments,
06:22on est beaucoup plus vertueux que d'autres types de systèmes.
06:26On estime que, j'ai parlé de 92% pour ce système-là,
06:29les chauffages urbains, comme on a à Paris, sont en moyenne des taux de 2NR de 70%,
06:33donc c'est assez exceptionnel.
06:34Ensuite, ça m'amène à un autre sujet,
06:36parce que là on a parlé de rafraîchissement,
06:39et c'est de plus en plus important, comme on a pu vivre avec des étés caniculaires,
06:42comme aujourd'hui, de rafraîchir l'intérieur des bâtiments.
06:45Mais ensuite, il y a aussi les températures, ce qu'on appelle températures ressenties.
06:48Donc là, on a fait, sur Canopia, une étude avec une start-up qui s'appelle The Climate Company,
06:52qui avait déjà œuvré pour les JO en 2024, pour la place de Catalogne.
06:57Et on a fait la comparaison entre une rue intérieure,
07:01parce que dans le quartier de Canopia, on va développer aussi les rues,
07:04c'est des rues privées,
07:05et grâce à notre végétalisation, la plantation massive d'arbres,
07:08on parle de 600 arbres plantés,
07:10la végétalisation en façade, le choix des matériaux,
07:13on a pu arriver à un résultat exceptionnel,
07:16qui est de dire qu'entre une rue totalement minérale,
07:19non traitée, qu'on peut avoir à Bordeaux,
07:21qui est une ville très minérale,
07:22et une rue intérieure de Canopia,
07:23on aura une différentielle de températures ressenties de plus de 10 degrés,
07:27ce qui est assez incroyable.
07:28Donc ce n'est pas de la magie,
07:30ça veut dire que quand il fera 36, 38,
07:32les températures moyennes seront de cet ordre-là,
07:35mais vous savez, quand vous passez à côté d'un parc qui est rafraîchi,
07:38vous avez cet effet de ressenti.
07:40Et donc ça, c'est grâce aussi à cette conception
07:42qu'on a pu imaginer dès le départ sur ce projet de Canopia,
07:45qu'on a pu avoir ce type de résultat exceptionnel.
07:48Et sur les choix, le réemploi des matériaux,
07:50je veux bien qu'on termine là-dessus,
07:51il nous reste une grosse minute,
07:53effectivement, quand on se lance dans un nouveau projet,
07:56vous dites faire avec l'existant,
07:58on est dans cette logique-là ?
07:59On est dans cette logique-là,
08:01si vous passez à côté de Canopia,
08:03à côté de la gare Saint-Jean,
08:04où vous tournez la tête,
08:05bon, évidemment, vous voyez une douzaine de rues,
08:07parce que c'est un projet énorme,
08:08et on parle peut-être du plus gros chantier actuellement
08:10d'immobilier privé sur le territoire français,
08:13mais vous voyez aussi des façades qui sont maintenues en place
08:16avec des systèmes de, comme on appelle, de butons,
08:18vous savez, c'est ces tyrans qui permettent de maintenir en place
08:20des façades à côté du trottoir.
08:22Et comme je l'ai dit,
08:24pendant la période de déconstruction,
08:26on dit plutôt déconstruction-démolition,
08:27parce que vous allez voir,
08:28on a donc démonté, numéroté,
08:30pierre par pierre,
08:32ces façades,
08:32que maintenant on va s'employer,
08:34qui est déjà en cours maintenant,
08:35puisqu'on est à près d'un an de l'ouverture,
08:38on est en train de monter,
08:39remonter ces façades,
08:41voilà, on pourra passer sur la rue
08:42et se dire,
08:43ben voilà,
08:43cette façade a été maintenue en place,
08:45enfin, a été en tout cas réutilisée.
08:47Et donc, voilà,
08:48donc c'est des investissements aussi importants,
08:51parce qu'il y a aussi le débat de ce qui est le neuf,
08:54l'existant,
08:54les bilans économiques,
08:55mais on considère que la valeur supplémentaire,
08:59et c'est aussi notre vision long terme,
09:00parce que comme on investit sur le long terme,
09:04on reste propriétaire de nos bâtiments,
09:06de nos quartiers,
09:07comme Canopiard,
09:08ben c'est ça qui fait la valeur sur le long terme,
09:10d'avoir ce patrimoine aussi,
09:11et je pense que c'est cohérent
09:13avec les enjeux de transition climatique
09:15auxquels on doit tous faire face aujourd'hui.
09:17Merci beaucoup François Gach,
09:19et à bientôt sur Be Smart for Change.
09:21On passe à notre rubrique
09:22Transitions urbaines,
09:23direction Le Mans,
09:25pour découvrir l'entreprise Radiant.
