전월세난에 '생존 매수' 이어지는데..."집값 폭락" 전망한 LH 사장, 정말 꺾일까? [스타트 경제] / YTN

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■ 진행 : 조태현 앵커  ■ 출연 : 천소라 인하대 경제학과 교수    * 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.      이제 본격적인 가을 이사철입니다. 그런데 전월세 시장은 극도로 불안하고요. 이게 아파트 매맷값까지 끌어올리고 있습니다. 오늘은 천소라 인하대 경제학과 교수와 이 관련된 내용 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 교수님 어서 오십시오. 가을 이사철입니다. 그래서 이사를 준비하시는 분들이 많을 것 같습니다. 그런데 전월세 오름폭이 너무 커요. 서울 한강 이북 14개구 아파트 평균 매매가격이 12억 원을 넘어섰고요. 평균 전셋값도 6억 원을 넘었다고 합니다. 지금 전세 시장 상황 어떻게 보고 계십니까?    [천소라]  지금 말씀주신 것처럼 매매가격뿐만 아니라 임대차시장의 전월세 가격 모두 상승하고 있거든요. 화면에서 보시다시피 2월하고 10월을 비교해 보면 매매 그리고 전세 모두 상당 부분 상승한 상황이다, 이렇게 볼 수 있을 것 같고요. 어쨌든 정부의 정책기조가 실수요 중심의 정책이다 보니 어떻게 보면 임대차시장에서는 공급의 주체라고 할 수 있는 다주택자들이 매물을 거둬들이는 현상이 이어지면서 어떻게 보면 시장 전체적으로 매물이 감소하고 여기에 사람들이 잔여 수요가 남게 되면 이런 것들이 가격 상승으로 이어지는 국면이다, 이렇게 볼 수가 있을 것 같습니다.      전셋값이 이렇게 빠르게 오르고 있는데요. 높은 전셋값에도 전세를 구할 수 없다는 이야기가 곳곳에서 들려옵니다. 그러다 보니까 서울의 아파트에서 임대차 월세 비중이 절반을 넘어섰다. 그리고 이 월셋값도 몇 백만 원 수준까지 올랐다는 보도도 나오고 있거든요. 이거는 임대차 시장의 구조 자체가 변하는 거라고 봐야 되는 겁니까?    [천소라]  과도기 형태라고 볼 수 있을 것 같아요. 어쨌든 지금 말씀드린 것처럼 정부가 실거주 중심의 정책을 펴다 보니 어떻게 보면 전세 매물이 줄어들 수 있는 상황이 이어질 수 있고요. 기존에 임대차시장에 있던 수요들이 일부는 물론 매매로 전환될 수가 있고 일부는 여전히 전세라든지 월세 수요로 남아 있을 수 있는 부분이 있는 거죠. 하지만 6억이라는 전세도 서민 입장에서는 구하기가 쉽지 않은 부분이 있는데 이런 것들이 그동안에는 전세대... (중략)  YTN 윤재희 (younjh@ytn.co.kr)  ▶ 기사 원문 : https://www.ytn.co.kr/_ln/0102_202610270729005148 ▶ 제보 안내 : http://goo.gl/gEvsAL, 모바일앱, social@ytn.co.kr, #2424  ▣ YTN 데일리모션 채널 구독 : http://goo.gl/oXJWJs  [ 한국 뉴스 채널 와이티엔 / Korea News Channel YTN ]

Transcript

00:00네 이제 본격적인 가을 이사철입니다. 그런데 전월세 시장은 극도로 불안하고요. 이게 아파트 매매값까지 끌어올리고 있습니다.

00:07오늘은 천소라 인하대학교 경제학과 교수와 이 관련된 내용 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 교수님 어서 오십시오.

00:14안녕하세요.

00:15가을 이사철인데요. 그래서 요즘 이사를 준비하시는 분들도 많을 것 같습니다. 그런데 전월세 오른복이 너무 커요.

00:21지금 서울 한강 이북의 14개구 아파트 평균 매매가격이 12억 원을 넘어섰고요. 평균 전셋값도 6억 원을 넘어섰다고 합니다.

00:29지금 전세 시장 상황 어떻게 보고 계십니까?

00:32지금 말씀 주신 것처럼 매매가격뿐만 아니라 임대차 시장의 전월세 가격 모두 상승하고 있거든요.

00:39지금 화면에서 보시다시피 2월하고 10월을 비교해 보면 매매 그리고 전세 모두 상당 부분 상승한 상황이다 이렇게 볼 수가 있을 것

00:47같고요.

00:48어쨌든 정부의 정책 기조가 실수요 중심의 정책이다 보니 어떻게 보면 임대차 시장에서는 공급의 주체라고 할 수 있는 이러한 다주체자들이 매물을

01:00걷어들인 현상이 이어지면서

01:01어떻게 보면 시장 전체적으로 매물이 감소하고 여기에 사람들이 잔여 수요가 남게 되면 이런 것들이 가격 상승으로 이어지는 국면이다 이렇게 볼

01:10수가 있을 것 같습니다.

01:13전셋값이 이렇게 빠르게 오르고 있는데요.

01:16높은 전셋값에도 전세를 구할 수가 없다는 얘기가 곳곳에서 들려옵니다.

01:20그러다 보니까 서울의 아파트에서 임대차에서 월세 비중이 절반을 넘어섰다.

01:24그리고 이 월세값도 몇백만 원 수준까지 올랐다 이런 보도도 나오고 있거든요.

01:30이거는 임대차 시장의 구조 자체가 변하는 거라고 봐야 됩니까?

01:33어떤 과도기 형태라고 볼 수가 있을 것 같아요.

01:36어쨌든 지금 말씀드린 것처럼 어쨌든 정부가 실거주 중심의 정책을 펴다 보니

01:42어떻게 보면 지금 전세 매물이 줄어들 수 있는 상황이 이어질 수가 있고요.

01:47기존에 임대차 시장에 있던 어떤 수요들이 일부는 물론 매매로 전환될 수가 있고

01:53일부러는 또 여전히 전세라든지 월세 수요로 남아있을 수 있는 부분이 있는 거죠.

01:58하지만 6억이라는 전세도 사실은 서민 입장에서는 구하기가 쉽지 않은 부분이 있는데

02:03이런 것들이 그동안에는 전세 보증, 대출 이런 것들에 도움을 받아서 집을 살 수 있는 여력이 있다면

02:10이런 부분에도 규제가 들어가고 있는 상황이거든요.

02:14그래서 이제 보증금을 낮춰서라도 반전세라든지 월세 수요로 전환되는 부분들도 있고요.

02:20우리가 이제 그 가격 자체도 봐야 되겠지만 구조의 비중을 우리가 봤을 때

02:26모두 다 월세로 전환했다기 보다는 전세가 더 줄어드는 상황에서 월세도 줄어드는데

02:32이게 조금 더 덜 줄어들면 비중이 늘어날 수 있는 부분들도 있는 거죠.

02:37그래서 전월세 계약 건수라든지 이런 것들을 보면 사실은 1월부터 9월보다는

02:4210월 자체의 거래 건수는 좀 줄어들었거든요.

02:45그래서 전반적으로 임대차 시장이 좀 위축되는 국면에서 가격을 상승하는 상황이다

02:50이렇게 보는 것이 좀 더 맞을 것 같습니다.

02:52그래서 요즘 이사 준비하시는 분들은 정말 고심이 큰 것 같던데요.

02:56지금 홍지선 국토교통부 장관의 이야기 들어보면

02:59이 전세의 급속한 월세와 이 원인은 1인 가구 증가 같은 구조적인 변화 때문이다.

03:05라고 진단을 했단 말이죠.

03:06그런데 지표를 보자면 서울의 전세값이 이재명 정부 출범 뒤에 12%가 올랐는데요.

03:1211호 대책 그러니까 규제 지역을 확대한 11호 대책 이후에 10.48%가 올랐습니다.

03:17그렇다면 이런 구조적인 변화도 구조적인 변화지만

03:20정부의 정책이 이 전세의 월세화를 부추겼다 이렇게 봐야 되는 거 아닙니까?

03:26이것이 구조적 어떤 요인에 의해서 정확하게 어느 정도 비중이 늘었다는 것은

03:30물론 정량적인 분석이 필요하겠지만

03:32이것이 장기적으로 1인 가구 증가라든지

03:35이런 전세 보증금에 대한 우려 때문에 이것이 매매로 바뀌거나

03:41전세 가격의 어떤 구조 변화는 사실 이어지는 국면으로 봐야 되는 거죠.

03:46하지만 급등하는 상황에서는 정책의 어떤 원인을

03:49우리가 배제하기 상당히 어려운 상황이다 이렇게 보는 게 맞을 것 같고요.

03:53말씀한 장관의 말처럼 1인 가구 증가라는 것은

03:58어쨌든 중대형 아파트보다는 소형 아파트 임대 위주로 갈 수 있는 부분들도 있겠지만

04:04이런 것보다는 여전히 매매 가격과 전세 가격이 차이가 나는 상황에서

04:09매매로 급격하게 전환되지 못하는 가구에 있어서는

04:12임대차 시장에 남아있을 수밖에 없거든요.

04:15그리고 이것이 실거주 중심의 정책 때문에

04:18공급이 현저하게 줄어든 상황에서는

04:21수요가 몰리면서 가격이 올라가는 이러한 국면이 지속될 수가 있겠죠.

04:25이것을 단순하게 1인 가구 증가라든지

04:28보증금의 우려 이런 원인도 물론 있겠지만

04:31이것보다 단기간에 급등한 요인은 정책의 어떤 부작용이다

04:35이렇게 보는 것들이 조금 맞지 않을까 생각이 듭니다.

04:38사실 이 문제는 정부가 기준으로 하는 한국부동산원 자료에서

04:43아주 지표가 명확하게 나오기 때문에

04:45정부의 설명에 그렇게까지 설득력은 없는 것 같고요.

04:49이렇게 전세난, 월세 가격도 올라가면서요.

04:52생존 매수, 살기 위해서 집을 산다라는 말이 계속 나오고 있습니다.

04:57전세난, 월세난이 이렇게 심각하다면

04:59집값은 오를 수밖에 없는 거 아닙니까?

05:01전세, 월세난이 심각한 상황에서

05:04어쨌든 서울의 여러 가지 일자리라든지 교육이라든지

05:09이런 것들이 집중되어 있는 상황이잖아요.

05:12그렇다 보면 지금 사실 거주하고 있는 상당 부분의

05:16서울 시민 중도 임대차 수요에 기반한 사람들도 많은 거죠.

05:20그래서 이런 것들을 생각해 봤을 때

05:22우리가 지금 서울 아파트 상황에서

05:25전세값이 구하지 못해서 생존 매수도 이어질 수가 있겠지만

05:29매수 자체도 사실은 여력이 있어야 되는 거죠.

05:32그래서 좀 종합적으로 봐야 될 것이

05:34이것이 자금의 여력이 충분한가

05:36그렇지 않으면 오히려 월세로 밀려날 수 있는 상황도 이어질 수 있다.

05:40이렇게 보는 것이 이런 시각도 있을 것 같습니다.

05:44실제로 서울의 아파트값이 이재명 정부 출범 이후에 15.8% 올랐고요.

05:49그 가운데에서 11호 대책 이후에 11.3%가 올랐으니까요.

05:53많은 분들이 어쩔 수 없이 집을 사는 그런 모습들이 나온 것 같은데요.

05:58그런데 최근 들어서는 이런 집값의 오름 폭이

06:01어떤 외곽 지역 그리고 중하위권 지역으로도

06:04막 번져나가는 그런 흐름들이 보이는 것 같습니다.

06:05네, 맞습니다.

06:07그래서 지금 전체 서울의 평균 집값이 오른다 하더라도

06:10이것을 잘 뜯어보면

06:11강남 3구의 매매 어떤 가격 상승세는 주춤하거나

06:15둔화되는 모습도 보이고 있고요.

06:17그 외에 우리가 상대적으로

06:19중저가 아파트의 가격 상승세가 유지되는 모습을 보이고 있죠.

06:23그래서 지금 우리가 생각해 보면

06:25어쨌든 15억 아파트 이하에서는

06:27우리가 대출이 나오는 상황인데

06:29어쨌든 지금 이 가격에 넘어서는 가격들은

06:33서민들은 사실은 바로 현금으로 매입하기는 어려운 상황일 수도 있죠.

06:37그래서 이것을 상대적으로 내가 자금 여력이 되는

06:39어떤 규제를 조금 더 덜 받는 지역으로

06:42수요가 이동할 수가 있고요.

06:43하지만 우리가 좀 주의해서 봐야 될 것이

06:45이게 전체적인 경기와 인천 지역으로

06:48모두 다 상승할 거다라고 보는 것은

06:51조금 더 과장된 해석일 것 같고요.

06:54이 부분에서도 경기권 중에서 일자리가 가깝거나

06:57GTX라는 호재가 있다든가

06:59뭔가 이러한 수요가 이어질 수 있는 부분들

07:02이런 부분에 어떤 차별적으로 가격 상승세가 있을 수는 있겠다.

07:07이렇게 생각해 볼 수 있을 것 같습니다.

07:08조금 전에 교수님께서 강남은 둔화하고 있다라고 말씀을 해주셨어요.

07:12그래서 정부 쪽에서는 강남 쪽의 안정세를 들어서

07:15이게 이제 서울 전역으로 퍼져나갈 것이다.

07:18이런 전망도 나오고 있거든요.

07:19동의하십니까?

07:20우리가 정책의 효과를 어떻게 매저해

07:22우리가 바라봐야 하나

07:25이런 게 좀 우리가 궁금할 수가 있는데

07:27이것이 특정 지역의 가격 상승, 즉 고가 아파트의 하락을

07:30우리가 정책의 결실이다라고 봐야 하는지

07:33아니면 전반적인 서민들의 주거 안정을 봐야 하는지

07:36이렇게 우리가 구별을 해봐야 할 것 같은데

07:38이런 것이 지금 강남 3구에는 뚜렷한 하락세들이

07:42좀 어느 정도 보여지고 있지만

07:43아직까지 중저가 아파트들의 상승세는 이어지고 있는 국면이거든요.

07:49이런 것들이 계속 지속적으로 다른 외곽까지 퍼질지는

07:53우리가 아직까지는 지금 불확실한 상황이긴 하지만

07:56그렇지 않다고 하면 오히려 서민들의 주거 불안은 더 커질 수밖에 없다.

08:00이렇게 보는 것이 맞을 것 같습니다.

08:02이것도 지표로 말씀을 드리자면

08:04지난주에 서울의 아파트값, 서초, 강남 송파는 하락했지만

08:08성북이나 서대문 같은 곳은 0.36%, 굉장히 큰 폭으로 올랐으니까요.

08:13우리가 접근할 수 있는 지역은 여전히 만만치 않다라고 보는 게 더 맞을 것 같습니다.

08:17어찌됐건 정부에서는 여러 가지 이유를 들어서 급락을 넘어서 폭락 전망까지 지금 나오고 있어요.

08:23그리고 이 근거가 되는 것은 역시 고금리가 제일 큰 것 같거든요.

08:27고금리가 집값을 꺾을 요소가 될 수 있을까요?

08:30어쨌든 정반적으로 가격을 결정한 요인은 시장에서는 수요와 공급

08:35그리고 정착적인 효과들도 있을 수 있겠죠.

08:39그리고 지금 우리가 서울시의 아파트 공급량은 어쨌든

08:43지금 우리가 공급을 늘리겠다고 계획을 발표한다고 해도

08:47시차가 상당히 걸리는 문제이기 때문에

08:49공급은 비탄력적으로 이어질 가능성이 높고

08:52그렇다고 하면 지금의 수요세가 안정될 수 있는 부분들이 있는가

08:56우리가 어쨌든 수요에 영향을 줄 수 있는 여러 가지 요인들이 있는 거죠.

09:02그중에 하나가 금리 수고 있고요.

09:03말씀 주신 것처럼 금리가 상승하면서 이것이 자금 여력의 제한이라든지

09:09우리가 앞으로의 대출 상환 여력의 제한이 있다고 하면

09:12우리가 물론 이것이 수요의 둔화로 이어질 수는 있겠지만

09:17지금과 같은 상황에서 우리가 다른 선택지가 없는 상황

09:21임대차의 어떤 매물도 없고 이렇게 되면

09:24아까 말씀 주신 생존 매수로 이어질 수 있는 가능성들도 있기 때문에

09:28단기적으로 보면 이러한 금리 인상 기조가 지속적으로 이어지지 않는 한

09:33어떤 가격 상승을 한 번에 폭락까지 우리가 바로 점치기는 어려운 상황이다.

09:38이렇게 볼 수가 있을 것 같아요.

09:39그러니까 말씀을 들어보면 금리가 수요를 억누를 수는 있지만

09:43공급이 적고 거기다 전월세 안이 심각하기 때문에 큰 효과는 없을 것이다.

09:47이렇게 보면 되는 겁니까?

09:48어느 정도 시간이 걸릴 수 있는 부분들이 있지만

09:51이게 금리만 오른다고 해서 예를 들어서 다른 금융 규제라든지

09:56이런 것들이 완화적으로 바뀌고 공급이 어쨌든 지금 최근에 2, 3년까지는

10:01지금 우리가 절벽인 상황이지만 앞으로 정부가 얘기하는 공급 주택들,

10:053기 신도시라든지 앞으로 이런 것들이 원활하게 이루는 장기적인 생각에서는

10:09조금 더 영향을 받을 수 있는 부분들이 있거든요.

10:12하지만 단기적인 흐름에서는 바로 폭락하기는 우리가 조금 더 지켜봐야 될 부분이 있다.

10:17이렇게 볼 수가 있을 것 같습니다.

10:19지금까지 말씀을 다 종합을 해보자면

10:21역시 정책이 지금의 전월세 난을 부추긴 측면도 분명히 있는 것 같거든요.

10:26그렇다면 교수님께서 거시 정책의 전문가께서 보시기에는

10:30정부의 부동산 정책 방향, 어떤 식으로 점검을 해야 된다 이렇게 평가를 하십니까?

10:35애초에 정부가 올 초부터 계속 지속적으로 얘기했던 것이

10:39집값을 잡겠다, 이런 식의 정확한 워딩은 차이가 있을지

10:43어떤 그런 식으로 우리가 메시지를 많이 받아들인 측면들이 있거든요.

10:46이런 것들이 시장의 어떤 패닉파잉이라든지

10:49어떤 추가적인 수요를 바로 이끌어내는 부분들이 있기 때문에

10:52어떤 가격 자체를 규제한다기보다는

10:55시장 참여자들이 자유롭게 거래를 할 수 있는 환경을 조성해 줄 필요가 있다.

10:59이렇게 보고 있고요.

11:01지금과 같은 공급이 제한적인 상황에서는

11:03지금 이러한 규제가 이어지고 있는 상황에서는

11:06여전히 혼란을 우리가 피하기는 어려운 상황이다.

11:09이렇게 보고 있습니다.

11:10그렇다면요.

11:11지금 상황에서 실수요자들, 특히 가을 이사철에 전월세 찾기 힘들어하는

11:16실수요자분들, 어떤 선택을 하는 게 좋은 방향이라고 생각하십니까?

11:21일률적으로 지금 늦었다, 빨리 살아.

11:23혹은 지금 앞으로 금리가 오를 거기 때문에 주의해라.

11:26이렇게 우리가 선택을 모두에게 얘기할 수는 없고요.

11:29내가 가지고 있는 가용한 범위 내에서

11:31내가 접근 가능한 지역에 내가 살 수 있는 여력이 있는지를 확인한 후

11:36이런 것들이 내가 앞으로의 지속 가능성이

11:39대출 상환 능력이라 이런 것들을 내가 충분하게 감안할 수 있는지

11:44이런 것들도 우리가 생각을 해봐야 할 것 같고요.

11:47우리가 지금 서울에도 여러 지역들이 있지만

11:50경기권에도 사실 오르지 않는 지역들도 있거든요.

11:52그래서 우리가 이러한 결정들은 사실은

11:55임대료에 대한 불확실성도 존재하지만

11:58앞으로의 집값의 상승의 변화분

12:00혹은 금리 인상에 따른 우리가 대출 상환 능력에 따른

12:04소비 여력 둔화 이런 것들도 우리가 같이 봐야 하기 때문에

12:07가게의 상황에 맞게 적절하게 판단하는 것이 중요하다.

12:11이렇게 생각하고 있습니다.

12:12그러니까 내 수준에 맞는 생존 매수를 검토할 수밖에 없는

12:16그런 상황이라고 볼 수가 있겠습니다.

12:18상당히 씁쓸한 상황이기도 합니다.

12:20지금까지 천소라 인하대학교 경제학과 교수와 함께했습니다.

12:23오늘 말씀 고맙습니다.

12:24감사합니다.

12:25감사합니다.

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