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Vincent Lamotte, Directeur général délégué de Perial AM et Matthieu Navarre, Directeur de l'offre de Perial AM reviennent sur les différentes stratégies pour réaliser des investissements immobiliers : soit en direct sur les SCPI soit sur sur le marché secondaire. De plus, les clients professionnels peuvent investir sur des fonds professionnels, dont le fonds Perial Suites Value.
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00:12Smartimo spécial immobilier et investissement avec notre partenaire Périal Asset Management.
00:17On est toujours en compagnie de Vincent Lamotte, le directeur général délégué de Périal Asset Management
00:22et de Mathieu Navarre, le directeur de l'offre chez Périal.
00:26Messieurs, on a vu dans une première partie ce contexte des sociétés civiles de placement immobilière,
00:32des investissements en immobilier à travers les bureaux ou à travers d'autres choses.
00:34On va voir maintenant quelles sont les stratégies, notamment pour les professionnels.
00:38Mais tout d'abord, un petit mot Mathieu sur l'actualité des CPI chez Périal, bien évidemment,
00:45mais sur le marché primaire.
00:47On a vu qu'il y avait un marché secondaire où on pouvait vendre en seconde main, si j'ose
00:50dire.
00:51Ce marché primaire, où est-ce qu'on en est ?
00:52Oui, pour le dire de manière succincte et la plus claire possible, pour nos auditeurs,
00:56finalement, on a trois axes de travail très importants.
00:59Le premier, c'est de ne pas perdre de vue les fonds les plus anciens de la gamme de Périal
01:05AM.
01:05Et ce sont ceux dont nous avons parlé avec Vincent et qui, aujourd'hui,
01:09offrent la possibilité de rentrer sur le marché secondaire.
01:12Le deuxième, c'est de continuer à développer et aller capter les opportunités de marché.
01:15On parlera de fonds professionnels.
01:16Mais il ne faut pas oublier un troisième axe qui est très important et qui est de garder la dynamique
01:20sur les fonds
01:21qui collectent toujours, qui peuvent acquérir sur le marché, qui peuvent procéder à des acquisitions
01:26et, finalement, qu'on continue à dynamiser.
01:29Vous parliez, Fabrice, de Périal Opportunité Europe.
01:32Périal Opportunité Europe est la seule SCPI du marché qui a connu une décote en 2023
01:39et qui est revenue, finalement, et qui est totalement liquide aujourd'hui.
01:43L'ensemble des SCPI, je le dis tout à fait différemment, qui ont décoté en 2023,
01:47de manière plus ou moins forte, aujourd'hui, se retrouvent dans des situations totales des liquidités.
01:51C'est la seule qui est complètement dynamique encore aujourd'hui.
01:53On explique l'Europe. Pourquoi, aujourd'hui, il y a un tel focus ?
01:56Pourquoi un tel engouement ? Parce qu'on se dit, tiens, le marché français,
01:58on a quand même beaucoup d'actifs, beaucoup de bureaux, de l'immobilier,
02:01alors qu'on a l'impression que c'est la ruée sur l'Europe.
02:04Oui.
02:04Oui. Alors, c'est effectivement...
02:06On a aujourd'hui... Globalement, la collecte SCPI, c'est 80%.
02:09Cette collecte-là, elle est redirigée pour des acquisitions en Europe.
02:12C'est assez étonnant, mais l'épargne des Français...
02:14C'est presque un petit peu dommage. À un moment, on parle souveraineté.
02:16Ah, je comprends.
02:17Je veux dire, tiens, pourquoi la collecte des épargneurs français,
02:19finalement, elle part dans des bureaux et faire de l'emploi sur d'autres pays ?
02:22Effectivement, elle est complètement... Elle part totalement dans les pays étrangers.
02:25Alors, c'est dommage, mais il y a une explication.
02:28C'est d'abord, les rendements dans certains pays sont au-dessus de ce qu'on peut trouver en France.
02:33Chaque pays, aujourd'hui, offre une diversification
02:36qui permet de mutualiser le risque dans les SCPI.
02:39Si on prend des exemples concrets, les Pays-Bas, c'est un pays fort,
02:42par exemple, pour la logistique ou ce qu'on appelle le light industry hall.
02:45Si on descend plutôt en Europe du Sud, l'Espagne, l'hôtellerie fonctionne très, très bien.
02:50L'Italie, hôtellerie est aussi logistique.
02:53Donc, on a sur chaque pays des points forts qui permettent aux SCPI
02:57d'aller acheter des actifs immobiliers, des immeubles,
03:00avec des rendements supérieurs potentiellement à ce qu'on peut trouver en France.
03:03Alors, on n'est pas tout à fait en Europe, quoique,
03:05mais le Royaume-Uni également a tendance, lors des crises,
03:08et on le voit à chaque fois, à décoter extrêmement brutalement
03:10et du coup à rebondir beaucoup plus vite. Est-ce que vous confirmez ?
03:13Complètement. Alors, le Royaume-Uni a été le pays le plus visité par les SCPI
03:19sur les trois dernières années,
03:21parce que les corrections de valeur sont beaucoup plus importantes
03:24dans les pays anglo-saxons.
03:25Si on part de l'Europe du Nord vers l'Europe du Sud,
03:28finalement, les premiers qui corrigent les prix, ça va être l'Europe du Nord.
03:32Donc, on va d'abord aller acheter en Europe du Nord.
03:34Et puis, les Latins ont plutôt tendance à être un peu plus lents à corriger,
03:38à se faire étaler sur deux, trois ans.
03:40Donc, aujourd'hui, on arrive effectivement au bout de trois ans de correction.
03:43Donc, l'Europe du Sud est intéressante également à l'acquisition.
03:45Mais c'est vrai que le Royaume-Uni a été longtemps l'Eldorado des SCPI.
03:49Mathieu, ça veut dire pour quelqu'un qui souhaite aujourd'hui
03:53s'orienter et diversifier, comme on dit son portefeuille, vers l'Europe,
03:56Perel, Opportunity Europe, ça c'est... Qu'est-ce qu'on va y trouver ?
03:59Oui, parce qu'il a là une partie de son portefeuille qui est exposée en Europe,
04:02et d'ailleurs, nous regardons le Royaume-Uni, possiblement, pour de futures acquisitions.
04:06Ce qui est intéressant avec Perel, Opportunity Europe, au-delà de cette situation
04:09qui est assez unique sur le marché et de son âge, puisqu'on le disait, elle a 28 ans,
04:14finalement, c'est sa résilience.
04:16Et comment est-ce qu'on explique sa résilience ?
04:18Et comment on explique qu'elle attire encore les flux, aujourd'hui, sur le marché,
04:22qu'elle est encore capable d'acquérir sur le marché, j'ai presque envie de dire, malgré son âge ?
04:26Je pense qu'il y a deux phénomènes.
04:27Le premier, c'est son track record.
04:29C'est-à-dire que si on regarde les choses très, très factuellement,
04:31c'est une SCPI qui a 28 ans d'âge, qui a eu plusieurs vies,
04:35qui a d'ailleurs déjà connu des phénomènes de suspension de variabilité
04:38et de métamorphose de son patrimoine.
04:40Donc, ce que nous vivons sur Perel O2, sur Perel Grand Paris,
04:43n'est absolument pas une nouveauté pour Perel.
04:46C'est un track record qui est important dans les chiffres,
04:50plus de 7% de TRI historique,
04:52un taux de distribution moyen sur 28 ans à 5,75,
04:57donc une stabilité dans le temps,
04:59et qui s'explique très certainement par un triptyque en son sein,
05:03puisqu'elle est composée de bureaux de petite typologie,
05:05les bureaux qui ont souffert majoritairement de ces dernières années,
05:08ce sont des grandes surfaces en périphérie de ville.
05:11Alors, on a fait véritablement des bureaux de plutôt petite typologie en France,
05:15et puis un petit peu plus grosses en Allemagne et notamment aux Pays-Bas.
05:18On a des commerces, des pieds d'immeubles,
05:21on a majoritairement du retail, pas de centres commerciaux massifs,
05:26et puis on a des hôtels finalement du 3 globalement aux 5 étoiles
05:30entre la France, l'Italie et l'Espagne.
05:32Et ce triptyque-là fonctionne plutôt bien,
05:33puisque hôtellerie-commerce, ce sont deux classes d'actifs
05:35qui ont plutôt le vent en poule,
05:36qui tirent leur pingle du jeu dans un contexte de marché français
05:39qui est compliqué pour l'ensemble des autres classes d'actifs,
05:43et qui finalement pousse les SCPI,
05:45et puis qui est au-delà de ça une bonne granularité.
05:47Est-ce que ce n'est pas ça finalement qu'on attend d'une SCPI ?
05:49C'est la capacité...
05:50Oui, de s'exposer à différentes classes d'actifs et différents pays.
05:54Et une granularité dans la taille des actifs.
05:56On doit être autour des 6 millions d'euros globalement,
05:58l'actif sur un fonds qui avoisine les 800 millions d'euros total.
06:01On a beaucoup parlé donc de ces SCPI,
06:03les sociétés civiles de placement immobilière,
06:05mais il n'y a pas que ça.
06:06Il y a d'autres opportunités et stratégies de placement
06:10avec les fonds professionnels.
06:12Un mot, qu'est-ce que c'est en fonds professionnels ?
06:14Alors, un fonds professionnel,
06:16c'est un fonds qui est destiné à une catégorie d'investisseurs
06:18qu'on appelle le qualifié ou averti,
06:21au sens de l'AMF.
06:22Et qu'on les poche peut-être un peu plus...
06:23Dans les poches un peu plus profondes,
06:24donc 100 000 euros étant le ticket, entre guillemets, minimum,
06:27pour pouvoir investir dans ce type de fonds.
06:28Oui. Modulo, alors, si on a déjà investi,
06:30on a un ticket un petit peu moins élevé.
06:33Alors, modulo, si on a déjà investi,
06:34on est capable de le démontrer,
06:36parce qu'on a quand même des cas ici,
06:37il faut les respecter.
06:39On est capable de démontrer qu'on a déjà investi
06:40dans ces mêmes typologies de fonds
06:41ou qu'on travaille déjà dans ce métier global.
06:45Très intéressant, notamment,
06:46il faut le signer tout de suite,
06:47pour le fameux article 150 au BTR.
06:50C'est les gens qui ont, par exemple,
06:51vendu une activité professionnelle,
06:53qui veulent réinvestir,
06:54qui bénéficient d'ailleurs pas d'un crédit d'impôt,
06:56mais d'un arrangement fiscaux.
06:57On ne détaillera pas ici.
06:59Et à ce moment-là,
06:59on peut rentrer dans ces fonds professionnels
07:01pour réinvestir.
07:02Alors, effectivement,
07:03les fonds professionnels,
07:04ce qu'on appelle le private equity,
07:06globalement, le private equity,
07:07il existe hors immobilier,
07:08puis il existe également en immobilier.
07:10Ce private equity,
07:12il est éligible au réemploi,
07:14donc réutilisation par un entrepreneur
07:16qui a vendu son entreprise.
07:17Il peut réinvestir dans ce type de fonds.
07:20Ça lui permet de décaler la fiscalité
07:22sur la plus-value qu'il a réalisé.
07:25La seule petite contrainte qu'il va avoir,
07:27puisque la loi de finances de 2026
07:29a changé un petit peu la donne
07:30au niveau de l'immobilier,
07:31c'est que le seul immobilier aujourd'hui
07:33qui est éligible au réemploi,
07:36au 150 au BTR,
07:37ça va être l'hôtellerie.
07:38Parce que l'hôtellerie,
07:39ce n'est pas uniquement de l'immobilier,
07:41c'est également de l'exploitation.
07:42Et donc,
07:43ce que cherche le législateur,
07:45c'est qu'on réinvestisse
07:46dans ce qui crée de la valeur
07:47de l'exploitation.
07:48D'accord.
07:49Écoutez,
07:50je crois que ça tombe bien,
07:51puisque vous avez décidé justement
07:53de positionner,
07:54de créer un nouveau véhicule.
07:56Ça s'appelle Perial Suite Value.
07:58Oui, tout à fait.
07:59On a dans le prolongement
08:01du fonds professionnel précédent,
08:03Perial Next Value,
08:04qui était destiné
08:05à transformer des actifs immobiliers.
08:07Celui-là, il est fait rénover.
08:08Il est clôturé.
08:09Il va se fermer
08:10à la commercialisation
08:11dans quelques semaines.
08:12Il aura fait une collecte
08:13très correcte.
08:13Et on a déjà aujourd'hui
08:15quatre acquisitions
08:16en cours de transformation,
08:18de rénovation,
08:18donc avec des beaux théories
08:20dans ce fonds,
08:22entre 15 et 20%.
08:23Donc, pour le moment,
08:24c'est une réussite.
08:25Il faut attendre le débouclage.
08:26C'est dans six ans,
08:27le débouclage.
08:28Donc, c'est des fonds de six ans.
08:29Il faut attendre le débouclage.
08:30On a lancé, effectivement,
08:31Perial Suite Value,
08:32qui va être un fonds
08:33qui va être avec une thématique
08:34qui, aujourd'hui,
08:35est la thématique hôtelière.
08:38Le constat qu'on a fait
08:39chez Perial,
08:39c'est que le tourisme,
08:41notamment à Paris,
08:42Intramuros,
08:43est en pleine expansion.
08:44Et qu'il y a des besoins,
08:46notamment des besoins
08:47de suite haut de gamme,
08:48d'hôtellerie haut de gamme.
08:50Et ce qu'on voulait, nous,
08:51c'est proposer à nos clients
08:54de pouvoir investir
08:55dans des actifs,
08:56aujourd'hui,
08:57bureaux ou commerces,
08:58qu'on transforme
09:00en suite hôtelière haut de gamme,
09:01qu'on exploite
09:02et ensuite qu'on va revendre.
09:04Et donc,
09:05ce fonds Perial Suite Value,
09:07qui est un FPCI,
09:09a pour objectif,
09:10tout simplement,
09:10d'aller, finalement,
09:12retravailler des actifs
09:13de très belles factures,
09:14de l'haussmannien,
09:15pour une clientèle
09:16moyenne orientale
09:17ou américaine
09:17qui souhaite aujourd'hui,
09:19plutôt que d'aller
09:20dans un palace
09:21ou dans un luxe hôtel,
09:23d'aller dans une suite
09:24hôtelière haut de gamme,
09:25dans des beaux immeubles
09:26haussmanniens
09:26dans lesquels
09:26ils n'auraient jamais accès
09:27aujourd'hui.
09:28C'est des immeubles
09:29qui sont fermés
09:30aujourd'hui à l'accès.
09:31C'est surtout aussi
09:31comme à la maison.
09:32Comme à la maison,
09:34au cœur de Paris,
09:36au pied des monuments historiques.
09:37On a un très bel actif
09:39aujourd'hui identifié,
09:40Quai de Grenelle,
09:40qui a deux pas
09:41de la Tour Eiffel.
09:42Donc, vous sortez,
09:43vous êtes à la Tour Eiffel.
09:44C'est quand même formidable
09:44pour un touriste.
09:46Et donc,
09:47on transforme ces bureaux,
09:48on les exploite
09:49pendant 4-5 ans
09:50et ensuite,
09:51on revend ces actifs
09:52qui permettent
09:53à l'acheteur final
09:55d'avoir un rendement
09:56de 6 à 7 %.
09:57Oui.
09:57Et dans l'exploitation,
09:58Mathieu,
09:59on peut imaginer aussi
09:59que les taux de remplissage
10:00sont à l'avenant
10:00puisqu'on voit
10:01que l'offre parisienne
10:03est contrainte aujourd'hui.
10:04C'est ça.
10:04Alors, il n'y a pas
10:05de pénurie d'hôtels
10:06dans Paris.
10:07Il y a 1 800 hôtels
10:08globalement Paris-Intramuros.
10:09En revanche,
10:10le constat qui est fait,
10:11c'est que sur les catégories
10:12haut de gamme et luxe,
10:13on est à 200 sur la première,
10:15180 sur la seconde
10:16et avec un manque
10:18sur les arrondissements
10:18globalement 1 à 9.
10:20Et donc,
10:20c'est ce qui sera notre cible.
10:22Et donc,
10:22c'est effectivement
10:23ce que résumait parfaitement Vincent.
10:24La cible de clientèle
10:27finalement,
10:27pour cette para-hôtellerie,
10:30c'est exactement celle
10:32qui cherche finalement
10:33l'hôtellerie de luxe
10:34mais qui n'a pas forcément
10:35accès par une pénurie
10:37sur les arrondissements
10:38centraux parisiens.
10:39Un mot sur ce fonds
10:40pour terminer.
10:41Donc, période suite de value.
10:43Nouvelle stratégie,
10:43en tout cas opportunité aussi
10:44pour les investissements
10:46professionnels.
10:46Ticket d'entrée assez élevé,
10:47on l'a signalé.
10:48Période de blocage,
10:50si je veux dire,
10:50il faut attendre 6 ans,
10:51il faut être patient,
10:52mais c'est normal.
10:52Les bonnes choses arrivent
10:53avec le temps.
10:54Et puis,
10:55donc pareil,
10:56on passe par son conseiller
10:57en gestion de patrimoine
10:58pour y avoir accès.
10:58On passe par son conseiller
10:59en gestion de patrimoine.
11:00C'est un fonds effectivement
11:01qui est bloqué.
11:02C'est un fonds qu'on appelle
11:03value-add,
11:03création de valeur.
11:04Donc, il n'y a pas de dividendes.
11:05C'est pendant 6 ans,
11:07vous avez investi.
11:08Pendant 6 ans,
11:09la création de valeur
11:10se fait dans le fonds.
11:12Et au bout de 6 ans,
11:12le fonds est liquidé
11:13avec le TRI cible
11:15qui est aujourd'hui proposé
11:16pour ce fonds
11:16qui est de 11%.
11:17Le TRI minimum cible
11:19de 11%.
11:19Donc, c'est un beau TRI
11:20pour un fonds hôtelier.
11:22Oui, tout à fait.
11:23Voilà, pour un horizon
11:24un peu plus long terme
11:25et pour ceux qui ont
11:26la capacité justement
11:27de se diversifier.
11:28Pourquoi pas l'hôtellerie
11:30haut de gamme ?
11:30Hôtellerie de luxe.
11:31En tout cas,
11:32on aura plaisir
11:32à écouter vos récits
11:34sur ces prochaines acquisitions.
11:36Un grand merci messieurs
11:37pour ces stratégies immobilières.
11:39Ainsi s'achève cette émission
11:40sur l'investissement
11:42et l'immobilier.
11:43Merci à Vincent Lamotte,
11:45le directeur général
11:46délégué de Périal Asset Management.
11:48Et merci à Mathieu Navarre,
11:50directeur de l'offre Périal.
11:51Merci messieurs.
11:53Merci Fabrice.
11:53Et à très bientôt
11:54pour une nouvelle émission.
11:56Quant à nous,
11:56on se retrouve très prochainement
11:57dans Smartimo.
12:00Sous-titrage Société Radio-Canada
12:04Sous-titrage Société Radio-Canada
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