00:00عايزين المطور أو المستثمر اللي بيشوف حضرتك النهاردة يسمع إجابة واضحة
00:06هي فعلاً فرصة حقيقة لتحقيق أرباح ولا موضة زي ما حراك قلت كده في حوارنا سياسة القطيع
00:14حاجة انتشرت وكسبت فالكل رايح لهذا الانتجاه
00:17طيب إحنا هنقسم كلامنا لكذا حاجة
00:19أول حاجة إحنا زي ما إحنا بنتكلم إحنا المستثمر أو المواطن المصري بنتمنه
00:25مفيش حاجة اسمها فقاعة قريم إحنا في طلب وفي عرض في بعض الأوقات ممكن يكون المعروض يزيد عن الطلب
00:34إحنا دولة 120 مليون زيادة سكانية كبيرة جداً كل فترة
00:41حجم المتاح دوت هيستوعبه الزيادة السكانية في أسرع وقت ممكن 3-4 سنين بالكتير
00:48وهنلاقي إنها هيرجع تاني للطلب الزي من المعروض
00:52ده شيء نطمن بي
00:54التسعير
00:56التسعير في وقت من الأوقات كان على إن الدولار هيوصل 70
01:00الكلام دوت من 5 سنين فاته
01:04فالمتعسر النهاردة اللي ممكن يكون صعر على 70
01:09يعني النهاردة لو إحنا تكلمنا على المطور وقت لو إحنا جبنا للتشارت
01:13ده هو صعر وباع على 70
01:14أيوه
01:15هو يريته صعر بس ده هو باع للناس على 70
01:18ده هو باع للناس على 70 وتعصر
01:19طب ليه تعصرت
01:20يعني أنت النهاردة لو رجعنا تشارت الدولار
01:24للتشارت بتاع من 2018
01:26أو من
01:282016 لغاية النهاردة
01:31هنلاقي
01:33ونقارن دوت ما بين
01:34التشارت بتاع المبيعات بتاع الناس
01:36اللي تعصروا هنلاقي إن جزء
01:39كبير جدا منهم زي ما أنت قلت إنه هما قيموا الدولار بـ 70 وفي ناس كانت بتقيمهم بـ 80
01:44فاكتوروف سيفتي وكان بيحط 15%
01:46طب أنت ليه تعصرت؟
01:48هو تعصر نتج عن إدارة داخلية لا تملك الدولة السيطرة عليها
01:54الواجل ده كان بيدفع عمولات كبيرة جداً
01:56بيدفع على التسويق مبالغ كبيرة جداً
01:59كان بيحاول يواكسع ركعة الأراضي اللي بيشتغل فيها
02:02يعني إن هذا بياخد مقدمات بدل ما يبني في المشروع كان بياخد أرض تانية وثالثة
02:06وكان بيدفع عمولات كبيرة فهي المشكلة هي مشكلة إدارة داخلية
02:11خاصة بالمطور نفسه سوء إدارة منه
02:15هو اللي قدت ليه الأزمة بتاعته
02:18علشان كده زي ما قلت لحضواتك هتلاقي إن الكيانات الكبيرة
02:22ما تأثريتش بالموضوع ده وإحنا من وقته قصير من كم يوم من 3-4 أيام
02:27كان فيه طرح للشركة كيان كبير جداً
02:31وإحنا شوفنا قد إيه الناس بتتكالى بالنهاية تروح تشتري من عندهم
02:35والناس قد إيه خناق وإن هما يدفعوا الداون بيمينت
02:39تب سؤال يعني بحكم خبرة حضرتك وحضرتك النهاردة
02:43يعني واحد من الناس اللي بتشتغل في هذا القطاع
02:46هو مصر وبرة مصر في مشروعات كبيرة وعملاقة
02:50هل سعر العقراط في مصر سعر عادل للتكلفة؟
02:54يعني نهاردة لما لاقي سعر المتر في وقت من الأوقات أو في منطقة من المناطق
02:58بيوصل لمية ألف ومية وخمسين ألف
03:01هل ده سعر عادل لتكلفة الإنشاء وتكلفة شراء الأرض من الدولة اللي بتدعم هذا القطاع؟
03:08لا مش عادل لكن هو برضو سياسة تسعير مبنية على العرض والطلب
03:15كل منتج مبني على العرض والطلب حضرتك ممكن تجيبي جهاز محمول أو موبايل
03:21سعر ومئة ألف جنيه وتقدر تجيبي بنفس الفانشن زيت والأدوات دي بخمس ألف جنيه
03:27هي براندينج براندينج قوة البراند قد إيه وانتمائي ليه قد إيه والتضحية اللي أنا ممكن أضحيه عشان أخده قد إيه
03:35والناحية التانية الفاليو
03:36لا بس أنا هنا ولو ده نموذج فالدولة هنا جات قالت لك لا أنا عندي شركات بتشتغل في مصر
03:44وعندها أيدي عاملة مصرية وبتصدر في مصر
03:47ففرض الدرائب على الحضرتك هتستورده من بره حتى لو كان موديل أو منتج مختلف
03:53النهاردة الدولة بتدعم هذا الملف يعني السكن والصحة والتعليم
03:58دي ملفات أساسية كفالها الدستور لأي مواطن في مصر
04:02النهاردة لما حركت يجي على السكن علشان حركت عايز تحقق أرباح أعلى
04:06لا كان لازم حد يجي يقول لحضرتك لا توقف
04:10السعر في المنطقة دي حضرتك أخدت الأرض بإكس تكلفة إنشاءها
04:14اللي هي حاجة ما فيهاش حسابات مختلفة عن أي حد ده يعني طوب رمل زلط حديد
04:22يعني حاجات كلها معروف أسعرها كان فيه جهة يجب أن تتوقف وتقول
04:27للمطورين أو لشركات المقاولات لا حركت مش من حقك أن انت تبقى لجنبك
04:32بتلاتين ألف وحركت بتبيع بمئة ألف
04:38لا السوق الحر ما يقدرش يحدد سياسة التسعير
04:43سياسة التسعير ده ده موضوع قديم من يدى نقوله أنت بتكلف كذا وتبيع بكذا
04:50لكن لكن وضع شروط محددة وده اللي الدولة بتسعليه النهوة ده
04:56اللي قلمة رخصة مطور عقاري ومدى غاجل ده صقفته ومدى علمه ومدى تأهله
05:05أنه هو يقدر يكون مطور عقاري وامتلاك أدواته
05:08مش مجرد بس أنه هو يملك ملاءة مالية وإحنا تكلمنا في القصة دي
05:12الملاءة المالية لوحدها غير كافية أن تخلق مطور عقاري
05:17كل الاشتراطات دي هي دي اللي كانت تأهله
05:20إحنا أغلب المشاكل اللي حضرتك بتتكلمي عليها أو أغلب
05:23لو جينا جمعنا الجزء اللي فيه مشاكل وتعصر وناس مش قادرة
05:28هم مش مؤهلين
05:30كم واحد تقريبا من التسعتاشر ألف اللي مسجلين في غرفة التطور العقاري
05:36لا مش نسبة كبيرة منهم
05:38مش نسبة كبيرة
05:39يعني أنا أقول أنه هم ما يكملوش تلتمائة شركة
05:43مش نسبة كبيرة
05:44بما أني بقول أنه اللي مسيطر على السوق عشر شركات
05:47فأنا لما أقول تلتمائة أنا كده بديه رقم كبير جدا
05:50هو للعلم السوق غير مسيطر عليه
05:54الفكرة في العرض والطلب
05:55أنا النهار دا عندي منتج وعندي تسعتاشر ألف مطور
05:59أنا أوتوماتيك هروح للمطور اللي أنا أقصق فيه
06:02هروح للمطور اللي أنا ضامن أنه هو هيطلع للك
06:05حالك بتقول دلوقتي لما المنصة كشفت أزمات لشركات كبيرة
06:09ولجنة من الرئيس
06:12يعني لما الرئيس يتدخل في هذا الملف
06:15معناه أن الموضوع أصبح كارثي
06:17بدليل أن النهار دا شركات كتيرة مسلمتش للعملاء
06:21العقود اللي بتتعامل كلها معظمها
06:25عقود إزعان
06:26آه بنطالب إن إحنا في سوق واقتصاد حر
06:28لكن السوق دا بيحمي فقط المطور
06:32مع السوق الحر دا
06:33حالك لازم تجيب لي هيئات وقاليات تحميني أنا كمواطن وكمشتري وكعميل
06:38بص يا الله داك حاجة أولا إحنا بس عشان نحدد الموضوع تدخل الإدارة السياسية في تنظيم السوق العقاري مش كان
06:49بسبب إن حصل فيه كارثة
06:51كان بسبب إيه؟
06:53كان بسبب إن معدلات الأداء
06:55معدلات الكارثة بتنزيم
06:58لا معدلات الأداء كانت ممكن كانت تخرج بقى الإطار اللي كان موجود لي
07:05الإدارة السياسية كانت بتقول والله إن أنا حابة إن أنا أشغل المدينة زي العاصمة الإدارية
07:10وإن هي تكون متكملة الخدمات ويكون فيها نسبة الـ population عالي خلال 3-4 سنين أو 5 سنين
07:17تعصر بعض المطورين في المكان دا جعل فيه تباطئ في تحقيق الأهداف المنظور
07:27فجعل السلطة أو الإدارة السياسية تتدخل لتنظيم العمل ووضع إيد يعني فين موضع الخطأ أو إيه اللي حصل عشان يحصل
07:37كده
07:38لكن ما نتكلمش إن حصل كارثة كرايزز ضخمة جدا زي اللي حصلت في 2008 وإحنا ما حصلش دا
07:46لكن إحنا كان فيه معدلات أداء موجودة
07:49معدلات الأداء دي حصل فيها تباطئ
07:52فإدارة السياسية تدخلت لمعرفة ليه حصلت تباطئ دا
07:56ومين السبب فيه
07:58وانا زي ما بقول لحضرتك
07:59دا ليه حصلت تباطئ ومين السبب فيه
08:02السبب فيه وجود مجموعة من المطورين اللي كانوا غير مؤهلين
08:10لدخول السوق العقاري والدولة سمحت لهم بالدخول
08:14ما هذا خطأ
08:15ممكن يكون خطأ من الجهة التنظيمية
08:17ترجمة نانسي قنقر
