00:00خبير المصرفي الأستاذ وليد عادل أهلا بحركة معنا يا فند
00:03أهلا وسلم بحضرتك يا فند
00:05خلينا نعرف الأسباب الرئيسية وراء اتجاه عدد من البنوك
00:10لتعليق أو إيقاف منح التمويلات لشركات التطوير العقاري
00:14خاصة في هذا التوقيت الحرج
00:18طيب خليني أقول لحضرتك بس مبدئيا كده
00:21أن نحن نبتدي من نقطة مهمة جدا
00:24وهي أن قرار البنوك المصرية بتأجيل منح تمويلات جديدة
00:28لبعض شركات التطوير العقاري
00:29ده مش معناه أن البنوك أوقفت تمويل القطاع العقاري بالكامل
00:33أو أن السوق العقاري بالكامل على وشك الانهيار
00:37زي ما بعض برضو الناس بتضخم الموضوع
00:40ولكن نحن نقدر نقول أن نحن قدام مرحلة مهمة
00:44من إعادة تقييم المخاطر الاتمانية في القطاع العقاري الماضري
00:48زي ما حضرتك قلت بالظبط
00:50ودي فعلا حاجة يعني
00:52زي ما بيقوله من العنوين الرئيسية
00:54هو فعلا نوع من أنواع أعادة تقييم المخاطر الاتمانية في القطاع العقاري
00:59وده لأسباب واضحة
01:01ما طبعا احنا شايفين ارتفاع تكاليف التنفيذ
01:04وفي ضغط السيولة
01:05وكمان فيه تفاوض معدلات المدعات
01:08نحن نشوف حاجات عالية قوي وصلت لعشرة مليون
01:11تمام
01:12وحاجات تانية في الأسعار
01:14وحاجات تانية يعني ما بين التلاتة والأربع مليون
01:17لكن كان فيه ارتفاعات خلال الفترة اللي فاتت
01:19قدت إلى مش هنقول شلل في حركة المدعات
01:24ولكن قدت لحدوث ركود بعض الشيء في المدعات
01:29وكمان حصل حاجات تانية
01:31هي معدلات التحصيل تأثرت طبعا بالشركات
01:35وكمان تأخر في تسليم بعض المشروعات
01:38كل الأسباب ديت
01:40خلت إن عدد من البنوك المصرية
01:44يربق تمويلات أو يبدي تمويلات جديدة
01:46ويبدأ في مراجعة بعض التسليمات القائمة
01:48طبعا ده بالتجامل معه
01:50حاجات تقول دلوقتي إن القرار ده
01:52مرتبط بزيادة المخاطر
01:54الاقتمانية للقطاع في هذا التوقيت
01:56وضغط سيولة
01:58وارتفاعة تكلفة التمويل
02:00صح؟
02:00مضغوط يا فاند
02:01طيب هل كان الحل الأفضل
02:04في هذا التوقيت وإحنا بنقول
02:06إن فيه مشكلات كتيرة جدا
02:08بتواجه شركات التطوير العقاري
02:10من عدم التنفيذ
02:12من العقود الحالة
02:14مرتبكة إن يطلع قرارات
02:16من القطاع المصرفي
02:17تقول إن أنا هعلق أو
02:19هيحصل إيقاف لعمليات التمويل
02:22كده بشكل عام
02:24ولا كان المفترض إن يحصل
02:26تقييم لكل الشركات
02:28بحيث إن الشركات اللي عندها مراحل
02:30عشان تنجز أو تسلم
02:32ما يبقاش عندها مشكلتين
02:34موش يا فاند
02:36ما أقول لحضرينك على حاجة
02:37هو المفترض إن أنا ههدي الموضوع
02:39يعني لما هاجي هطرح المشكلة
02:41أو هطرح الموضوع أنا هطرحه عام
02:43مش هطرحه قص
02:43تمام
02:44ولكن أنا بالنسبة لي لما ببص
02:46تمام طمصرفي
02:47هرجع أقير الشركة
02:49أنا بقيمها على أسس تاني
02:50بقيمش على إن دي شركات كبيرة
02:53وعملاقة وفيه شركات صغيرة
02:55بالعكس ممكن شركات صغيرة
02:56يبقى عندها القدرة التمويلية
02:58عندها ملائقات مالية
03:00موعد تسلمها للمشروعات
03:03والوحدات السكنية بيتم في موعدها
03:06يعني بالمقيد أو عم المقيد
03:08نشوف شركات كبرى من المطورين
03:10العقاريين ليهم أسماء كبيرة
03:12أو في السوق
03:12يعني كان القرار المفترض
03:15يبقى عام
03:16ولا كان القرار المفترض
03:18إن يخص الشركات
03:19خاصة إحنا بنتكلم
03:20على إن ممكن يكون فيه قرارات
03:23متعلقة بشكل أو آخر
03:24بشكاوى العملاء
03:26تأخر التسليم
03:27اللجنة الرئاسية
03:28كل دي أسباب بتقول
03:30إن الدخول في هذا الملف
03:33في هذا التوقيت
03:34حارق جدا يا أستاذ وليد
03:36وبالتالي نهاردة
03:37القرارات اللي يجب أن يتم إصدارها
03:40لازم تدرس
03:41هل القرار دا حراك شايفه
03:42إنه في صالح القطاع العقاري
03:44ولا بيزيد المشكلة
03:45لو يا فنزم
03:47لو عملت في محاضرتك
03:48بتقولي كده
03:49وأشرت بإصبعي
03:51أو بأصدع أي حد من المسؤولين
03:54على شركات معينة
03:55أنا من وجهة نظري الشخصية
03:57وممكن حضرتك توافقين على الكلام دا
03:59يبقى أنا كده بحط دائرة
04:01حول الشركات دي
04:02وناس كتير جدا
04:03هتهاب إنها
04:04تتعامل معها
04:05بالعكس يعني منطق
04:07إن السيعة تخص
04:08دا منطق كويس جدا
04:10وده منطق للإصلاح
04:11بشكل عام
04:12في الوقت الحالي
04:13في الوقت الحالي يا فنزم
04:14مش هيبقى بالشكل
04:15اللي حضرتك شايفه
04:16وخصوصا إن السوق
04:17مش مستقرة أصلا
04:18الكلام دا نعمله
04:19لو فيه استقرار في السوق
04:21وفيه المبيعات
04:21وفيه القطاع نفسه
04:23لكن القطاع
04:23إنت حضرتك إنه هو
04:24شايفه
04:25وحضرتك تعلمي كويس جدا
04:27إنه بيقابل
04:27وبيواجه مشكلات
04:29يعني كده مشكلة
04:30مش مشكلة واحدة بس
04:31ولكن خلينا نقول
04:32إن إحنا لما بنبص المهاردة
04:34على إعادة مراجعة
04:35وتقييم
04:36الاقتمان
04:37بالنسبة للشركات دي
04:38أنا ببص على حاجات كتير جدا
04:39ببص على حجم الببيعات المعلنة
04:41تمام
04:41ببص على التحصيل الفعلي
04:43ببص على التدفقات النقدية
04:44اللي مرهودة حاليا
04:51والتنفيذ
04:52والديون القائمة
04:53وقدرة الشركة
04:54على استكمالات المشروع
04:55وتسليمه في مواعيده
04:56وكمان بحط
04:58كمان احتمالات
04:59تمام
04:59والدراسات اللي بتقول
05:00من الربحية المحاسبية
05:01تمام
05:02هتدخلي كمان
05:03هتبقى متوقع
05:04أنها توصل كام
05:05والسيولة نفسها
05:06تبقى كام
05:07كل ده لازم أقضب
05:08عندها
05:08هل حركت شايف
05:09إن كان فيه رؤية
05:11أخرى للتعامل
05:12مع هذا الملف
05:13من القطاع المصرفي
05:14بدلا من
05:15إيقاف التمويل
05:16بشكل عام
05:17على فكرة
05:18هو القطاع المصرفي
05:19ما أوقفش التمويل
05:20بشكل عام
05:21ولكن هو بيعيد
05:22الدراسات
05:23أيوة يعني
05:23هو علق التمويل
05:25زي أوقف التمويل
05:27آه طبعا
05:28المعنى واحد
05:28يعني
05:29يعني أنا لو رحت
05:29على فكرة
05:30علق التمويل
05:31علق أوقف
05:32على فكرة يا فاند
05:33حضرتك
05:34عوز أقول حضرتك على حاجة
05:35علق التمويل
05:35يعني أنا لسه
05:36باخد خطوات
05:37بناء عليها
05:38أنا أخد قرارات
05:40القرارات دي
05:41تكون زي ما تكون
05:42بس طبقا
05:42المراجعات الاقتمالية
05:44والدراسات الاقتمالية
05:45الجديدة
05:45اللي أنا بعملها
05:45طبقا للوقع الحالي
05:47لكن إيقاف بقى
05:48التعامل ده
05:49يبقى أنا كده خلاص
05:50أنا كده وقفت
05:50التعامل
05:51أنا لنش هعمل
05:51أي حاجة بمستقبلية
05:52أنا خلاص
05:53أنا عندي مشكلة حقيقية
05:54تمام حققت إيدي عليها
05:56وبالتالي أنا خد قراره
05:57والقرار تمام طلع
05:58لكن الكطاع المصرفي
06:00هو الكطاع الوحيد
06:02اللي لو مول
06:02الكطاع العقاري
06:04هو مستفيد في كل الحالات
06:05حتى في حالة
06:06إن المطور يتعصر
06:08لأنه هو عنده
06:09أصل هيقدر
06:11يتملكه في حالة
06:12إن العميل لم يسدد
06:14أو المطور
06:15ما قدرش إن هو يدفع
06:17قيمة التمويل
06:18اللي حصل عليه من البنك
06:19هنرجع مرة تانية
06:20إنه يبقى فيه
06:22معوقات للتطوير العقاري
06:25إحنا ما صدقنا
06:26إن الدنيا كانت فتحت
06:27علشان شركات التطوير العقاري الجد
06:30تقدر تشتغل
06:31أنا أقول لحضرتك على حاجة
06:34وأنا متأكد
06:35إن حضرتك
06:36يعني ليش خبيرة
06:37أنت خبيرة وقاديرة
06:38في اللي أنا أقوله ده
06:39تمام
06:40حضرتك النهاردة
06:42تعلاني كويل جدا
06:43التغيرات اللي حصلت
06:45في القطاع العقاري
06:46وكمان فترات التأسيط
06:48اللي كانت
06:48أو كانت بيتم على
06:50من تلك خمس سنوات
06:52النهاردة
06:53إحنا بدأنا نشهد
06:54عشرة واثناشر سنة
06:55هل النهاردة
06:57لما نيجي نقول
06:57النهاردة
06:58القطاع المصرفي
06:59كان بيمول فيه
07:00في الفترات السابقة
07:01وكانت
07:02مدة السداد
07:03بتضاوح من
07:04ثلاثة لخمس سنوات
07:05زي النهاردة
07:06لما تبقى التمويل
07:07بيطرح
07:08للمطورين العقاريين
07:10وشركات التطوير العقاري
07:12وإحنا عارفين
07:13إن فترات السداد
07:14متدت
07:14تمام
07:15لمدة عشر واثناشر سنة
07:17وإحنا أصلا
07:18مش عارفين
07:18تبقى للتطورات
07:20اللي لازم نخذها
07:20في اعتباراتنا
07:21الجيو سياسية
07:22على الوضع الحالي
07:23ما هو ده اللي رفع
07:24أسعار العقارات
07:25وعمل المشكلات الكتيرة
07:27اللي احنا عايشينها
07:29دلوقتي
07:29ما هو فكرة
07:30إن المطور يدخل
07:31هو يمول
07:32على عشر سنين
07:33وعلى اتناشر سنة
07:35وعدد السنوات
07:36اللي احنا
07:36يعني بنسمع عنها
07:37في مصر
07:38من خلال المطور
07:39هو ده اللي رفع
07:40أسعار العقارات
07:41لأنه هو النهاردة
07:42بيدي سعر بناء
07:43على فايدة
07:44لمدة عشر سنين
07:45واثناشر سنة
07:47طيب
07:47أنا هقول لحضرتك
07:48مثل بسيط جدا
07:49أوضح لحضرتك
07:50كل حدا فيه
07:51النهاردة
07:51لو شركة باعت
07:52بعشرة مليار جنيه
07:53وقالت أنا عندي
07:54مبيعات
07:55بعشرة مليار جنيه
07:56ولكن
07:56حصلت فعلا
07:57مليار جنيه فقط
07:58ده اللي احنا بنسميه
08:00الكاشف له
08:00صح
08:01اللي هو الفلوس الفعلية
08:02صح
08:02تمام
08:02وهي صرفت
08:04وهي بتعمل بقى
08:05وبتنفذ المشروعات
08:06اثنين مليار
08:07او تلاتة مليار
08:08أنا عندي فجوة
08:09تمولي لي
08:10او فجوة نقدية
08:11قدرها
08:11من مليار
08:12لتنين بليار
08:13تمام
08:14مين اللي هيقدر
08:15يسدد الكلام ده
08:15وتهلل شركة
08:16ولا البنك
08:17اللي يقش النهاردة
08:18بمعدلات مخاطرة
08:20مرتفعة
08:20تمام
08:21واحنا مش ضمنين
08:23السوق خلال
08:23السنة القادمة
08:24ولا السنة اللي جاء
08:25اللي بعدها
08:25هيحصل فيه ايه
08:27طبعا ما حضرتك
08:28لازم تاخدي
08:28بعين لاعتبار
08:29ان الناس
08:31اللي داخل
08:31تشتري برضو
08:32العقارات
08:33وحتيت التلاهف
08:34على انتلاك العقارات
08:35قالت
08:36من السنوات السابقة
08:37للسنوات الحالية
08:38تبقى لضغط
08:39المصرفات
08:40على
08:40الأسر المصرية
08:42تمام
08:42والأوضاعات
08:44جيوية سياسية
08:44اللي اثرتهم
08:45الاتنين
08:46على حجم المبيعات
08:47وعلى ان الناس
08:48تروح انها تشتري
08:49العقار زي الفترة
08:49اللي فاتت
08:50كم احنا دايما
08:51بننظر لأي قرار
08:53بتتخذوا الحكومة
08:54والقطاع المصرفي
08:55بشكل خاص
08:56تأثيره على
08:57الاسعار ايه
08:58هل هذا القرار
08:59هيؤدي
09:00الى رفع
09:01اسعار العقارات
09:02في مصر
09:07الاسعار
09:07اللي موجودة حاليا
09:08بالورقة
09:09والألم
09:10الكلام دوت
09:11مع ارتفاع
09:12الاسعار
09:12يقول ان مع ارتفاع
09:14الاسعار
09:14تروح العقارات
09:15تزيد خمستاشر
09:16او عشرين في المية
09:17كمان
09:17تمام
09:17لو نزلنا على
09:19ارض الواقع
09:20وشوفنا
09:20ان مفيش اصلا
09:21مبيعات
09:22العقارات
09:22لازم تنزل
09:23في الاسعار
09:23وده اللي هيحصل
09:24يعني انت لما حضرت
09:25وليه
09:25انت شايف رؤيتك ايه
09:27اقول لحضرتك
09:27بقنا رؤيت ايه
09:28نرجع كده
09:29من ثلاث سنين
09:30وراء
09:30لما كان النهاردة
09:31عندنا قبل عملية
09:33تمام
09:33تعويم
09:34التعويم اللي حصلت
09:35او تعديل سعر الصرف
09:37وتحديل سعر الصرف
09:38كنا هنشوف
09:39ان الحديد
09:40والاسمنت
09:40ومواد البناء
09:41والعقارات نفسها
09:42تم تقييمها
09:43على سعر دولار
09:44كان بسبعين
09:45واكتر من السبعين
09:46ووصيح
09:47تمانين جنيه للدولار
09:48يعني اصلا
09:48الاسعار اللي موجودة حاليا
09:50ديت
09:50بتقييمات الدولار
09:51لما كانوا بتمانين جنيه
09:53وبخمسة وسبعين جنيه
09:54صحيح
09:54النهاردة بقى
09:55لما نيجي
09:55احنا لازم نجيب وراء
09:56عشان نعرف احنا فين
09:57ورايحين على فين
09:59حلو قوي
10:00يعني احنا نعرف
10:01احنا فين
10:02ورايحين على فين
10:03من خلال النهاردة
10:04هالحرك شايف
10:05رؤية اخرى للقرار
10:06ان القرار ده
10:08هيلزف اصحاب الشركات
10:10التطوير العقاري
10:11ان هم
10:12يعملوا خط فاصل
10:13ويراجعوا نفسهم فيه
10:15هم بنوا قد ايه
10:16وسلموا منه ايه
10:18وحيبيعوا
10:18عدد وحدات قد ايه
10:20في المستقبل
10:20وبالتالي هو لازم
10:21ينجز اللي بدأوا
10:23يا فندم وفي حالة تمام
10:25انا النهاردة
10:25لما كان عندي
10:26مجموعة وحدات
10:27او كان عندي النهاردة
10:28اه
10:29مثلا هنقول
10:30ان انا كنت مطور حقاري
10:31وكان عندي مشروعات
10:32والمشروعات دي جاهزة
10:33للتسليم
10:34والكلام ده
10:34انا رفعت الاسعار
10:36النهاردة
10:36تمام من
10:37مثلا
10:38السعر الوحدة
10:39كان بمليون ونص
10:40او مليون ونص
10:41انا انا طلعت بيه
10:43الاربعة وخمسة
10:43مليون جنيه
10:44طيب اللي بيهم الناس
10:45دلوقتي والعنوان
10:47اللي احنا هنختم به
10:48مع حضرتها
10:48هذا القرار
10:50هيبقى لي
10:51مردود
10:52ان الاسعار
10:53هتنخفض
10:54بنسبة من عشر
10:54خمستاشر في المية
10:56في الوقت
10:58القريب العاجل
10:59يعني
10:59فحالات الركود
11:01فحالات الركود
11:02على فكرة
11:03لو حصل ان الناس
11:04رحت جابيت على عقارات
11:05ويشترك
11:06وده طبعا مش
11:06مش هيحصل
11:07لان الناس اصلا
11:08اغلب النهار
11:09ده الناس
11:09ايوة بس
11:10لما منصة العقارات
11:12الناس
11:12يعني اكتشفت
11:14يعني
11:15اعداد مهولة
11:16ملايين
11:17من الناس
11:17اللي اشترت وحدات
11:18سكنية
11:19عايزة بس فلوسها
11:21يا فانتب
11:22هي مش عايزة فلوسها
11:22بس ده فيه ناس
11:23بتعيد
11:23عاوزة تعمل
11:25ريسيلينج تاني
11:26يعني عايزة تتعيد
11:27بيع الوحدة دي
11:28التانية خالص
11:28او تسيب
11:29تاخد السيولة بتاعتها
11:30وتتقارج
11:31لانها مش قادرة
11:32اصلا
11:32انها تلتزم
11:34بالاقصات اللي عليها
11:35وحضرتك
11:36تعلاني الكلام دوت
11:37وفيه شركات وسيطة
11:38بدأت تتدخل
11:39عشان تحل
11:40الازمات المالية
11:41لبعض الافراد
11:42وتعمل اعادة دي
11:43للوحدات السكنية
11:45مرة تانية
11:45وتسيل
11:47بتاعت دوت
11:48الوحدات السكنية دي
11:49اللي هم
11:49اللي هم بدأوا فيها
11:50اللي بدأوا في المشروعات دي
11:52بس ده معناها
11:53اللي استثمر في العقار
11:54في فترة زيادة اسعار العقارات
11:57هو مش هيحقق ارباح
11:58هو لو حقق
12:00هو قردي وصل للمرحلة
12:02بس مش عارف يسايل فلوسه مرة تانية
12:04حقق من الاتنين
12:05وهي يتنازل عن جزء من الارباح
12:07اللي هي اصلا
12:08لسا العلم عند الله فيها
12:09صحيح
12:10لانه ماخدهاش تشفق دي
12:12مش عارف اصلا
12:13لا يستلم ولا يبيع
12:15بالعكس
12:16ده المعارضة هو بقى عنده عذر
12:18اضبر انه هو محتاج لسيولة
12:20عشان خاطر يواجه الالتزامات تانية
12:22هو ما كانش حططك اعتباراته
12:23ففي ضغط على البيع اكتر من الشراء
12:25هو ده اللي انا بقول لحضرتك عليه
12:27هيا ترى
12:28المستقبل هيخلي الناس تروح اكتر للعقار
12:31طبعا ده مش هيحصل انا بقولك
12:33طب ايه اللي هيحصل
12:34ان يحصل عملية ركود تاني
12:36او ما يبقاش فيه
12:37بيع زي المكان في الفترة الاولى
12:39طيب هو دايما احنا لما بيحصل عندنا اي قرار اقتصادي
12:42بلاقي ان الناس اتجهت اتجاهات اخرى
12:45هل ده معناه ان انا هلاقي ان الناس دلوقتي بتروح للدولار
12:49لان سعره بيرتفع
12:50ولا هتروح للدهب
12:52بما ان اه هيبقى فيه
12:55اه
12:55افكار مختلفة حول العقار يعني
12:58يا استاذ مناج اللي راح راح
13:00دلوقتي واقف فرج على شاشات
13:03ايما هو هيرجع دلوقتي لما هيبيع العقار
13:05هيرجع فلوسه
13:06ها بالزبط كده هيرجع فلوسه
13:08هيرجع بيها فين بقى
13:10لما العقار يتباع العقار واقف
13:12مش دا اللي يشتريه
13:13هيجب فلوسه منين
13:14هو دا اللي انا بقول عليه
13:15عشان كده بقول
13:16هل يطرق عنواجه ازمة ركوت اخرى
13:19وبتم التنازل عنه
13:21اجزاء اكبر من الارباح عشان قافل
13:23يبقى فيه تسهيل
13:24في عمليات البيع
13:25ويحصل الناس دي على سيولة اكتر
13:27المهندس كمال غنيم
13:29كان معنا في حلقة من الحلقات السابقة
13:32واكترح اكتراح معرفش مدى امكانية
13:36تنفيذه مع القطاع المصرفي
13:39اكترح ان بنك الاسكان والتعمير
13:41بما ان فيه مشكلة في هذا القطاع
13:43واحنا خايفين انها تأثر
13:45على سمعة العقار المصري بشكل كبير
13:47واحنا كمان عندنا صاروة عقارية
13:50البلد اشتغلت عليها خلال الفترة اللي فاتت
13:53هل يجوز ان بنك زي بنك الاسكان والتعمير
13:56يدخل شريك لتنفيذ المشروعات المتعسرة
14:02واستكمالها
14:03ده بنت هيرجع للدراسات الاقتمالية
14:05ومعدلات المخاطر اللي ممكن هو يبقى قادر على تحملها
14:10مع اعتبار كل الحاجات الغير متوقعة
14:13والمتوقعة
14:14الاصطات اللي ممكن يقابلها خلال السنوات
14:16اللي جاية اللي هيتم فيها الدعم
14:18ومنسان ديت القطاع العقار
14:19هل هو هيبقى قادر ولا ملأها
14:22هو احنا استاذ وليد متفاجئين باللي بيحصل
14:26ولا المفترض ان فيه دراسات
14:27بناء عليها تم اتخاذ القرارات
14:30لا يا فنزم احنا متفاجئين
14:32لان ما كانش حد عارف ان هيبقى في حرب
14:33وما كانش حد عارف ان هيبقى في حرب
14:35لا بان الحرب موجودة بقالها سنين
14:37لا يا فنزم ما كانتش بالشكل دوت
14:39وخصوصا ان احنا تأثرنا بسلاسل الامداد
14:41وخصوصا ان اللي تأثر اكتر
14:43الاكل والشرب
14:44وجيوب الشعب وجيوب الناس تأثرت اكتر
14:47وبالتالي تأثرت الناس انها تمصل للاولويات
14:50زي مدارس الاولاد
14:52والاكل والشرب والعلاج الطبي
14:54والحرمات ديات
14:54وبدأت تتنازل عن حاجات اكتر طرفهية
14:57زي مثلا انا احط بقيس في لسف عقارو
15:00او احطه في دهب او احطه في ضلار
15:01او اي قناة من قناة الاستثمارية الاخرى
15:03شكرا استاذ وليد عادل
15:06كل الشكر الخبير المصرف
