- il y a 6 semaines
Christian de Kerangal, directeur général de l'IEIF et Aurélie Rébaudo-Zulberty, Dirigeante associée de N'CO Conseil font le bilan du sommet des investisseurs. A l’heure d’une crise profonde dans l’immobilier qui affecte toutes les classes d’actifs (bureaux comme résidentiel), quelles sont les stratégies d’investissement ?
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00:12Smartimo depuis le CIPCA édition 2026, on va parler du bilan du sommet des investisseurs.
00:18C'est un temps fort de ce CIPCA, de salon d'immobilier bas carbone.
00:22Le sommet des investisseurs qui est organisé par Anko Conseil et l'IEIF
00:26et qui réunit les acteurs financiers, les institutionnels, pour discuter des enjeux liés à la transformation des modèles d'investissement.
00:33Qu'est-ce qui s'est dit ce matin ? Le rapport de nos deux invités.
00:37On est ravis d'accueillir Aurélie Rebaudo-Zulberti. Bonjour Aurélie.
00:41Bonjour.
00:41Donc dirigeante associée du cabinet Anko Conseil, bienvenue à vous.
00:44Et à vos côtés, Christian de Carangal. Bonjour Christian.
00:46Bonjour.
00:47Christian, vous êtes directeur général de l'IEIF, un cabinet institut de prospective depuis bien des années
00:54et qui nous donne la substantifique moelle sur ces développements.
00:57Alors, je vous connaissais très bien les investisseurs. Vous les avez encore côtoyés ce matin.
01:02Justement, un petit peut-être rétropédalage, Christian ou Aurélie, ce sommet, il sert à quoi finalement au sein du CIPCA
01:10?
01:10À quoi sert de réunir ces investisseurs sur un salon comme l'immobilier bas carbone ?
01:17Les investisseurs, depuis longtemps, le sommet des investisseurs existe au sein du CIPCA, quasiment depuis le début.
01:23Et c'est essentiel parce que les investisseurs, ce sont des acteurs qui vont donner le la, en fait, vont
01:27engager, amener l'ensemble de la chaîne immobilière à partager ces enjeux.
01:32Donc, si les investisseurs ne les prennent pas en compte et la manière dont ils vont prendre en compte ces
01:37sujets va forcément infléchir tout ce qui va se passer dans la chaîne immobilière.
01:40Et c'est pourquoi il est important, et pour le CIPCA notamment, de les réunir, de partager les retours d
01:46'expérience, les tendances, les changements, les évolutions, sans langue de bois, en toute franchise.
01:52Et je regarde, Christian, parce que pendant les tables rondes, on a vraiment échangé de manière très sincère sur l
01:58'évolution du marché, les difficultés et la manière de les dépasser.
02:02D'autant qu'on est sur une matière mouvante, Christian, l'immobilier qui est en crise actuellement, qui subit des
02:09cycles, vous les connaissez, vous les analysiez à l'UIF.
02:12Aujourd'hui, quel est l'état d'esprit justement de ces investisseurs ? On rappelle d'un mot, ce sont
02:15les grands institutionnels, les banques, les groupes bancaires, etc.
02:20Clairement, aujourd'hui, on est à la troisième année d'une crise qui est sévère, qui est probablement aussi sévère
02:27que celle des années 90 pour ceux qui l'ont connue.
02:30Et puis, il y a une partie conjoncturelle, remontée de l'inflation, remontée des taux, croissance à tonnes, mais il
02:39y a aussi des éléments très structurels.
02:42Le changement climatique en est un majeur, il n'y avait pas ça avant. Et je rajouterais deux choses. Le
02:48choc démographique qui fait qu'aujourd'hui, il y aura moins de contenu en emploi de la croissance.
02:53Et puis, la montée en puissance de l'IA qui va amener énormément de changements. Donc, tout ça amène nos
02:59investisseurs dans une situation qui est objectivement compliquée.
03:04On parle beaucoup de visibilité qui s'est... Il y a très peu de visibilité.
03:08Il y a très peu de visibilité avec une instabilité géopolitique qui est majeure. Et puis, ce qu'on n
03:15'avait pas dans la décennie précédente, c'est que l'immobilier est en concurrence avec, je ne sais pas moi,
03:20des obligations qui rapportent autant et qui sont plus faciles à gérer.
03:26Oui, et les cycles se raccourcissant, c'est sûr que ça n'aide pas la primauté de l'investissement immobilier
03:32par rapport à des obligations ou autres.
03:33Exactement. Or, pourtant, on parle bien d'immobilier. Donc, ça veut dire de quelque chose, une infrastructure essentielle, puisque c
03:41'est ce qui nous permet de nous loger, de travailler, de se soigner, de consommer, etc.
03:47Donc, c'est fondamental.
03:48Justement, crise multifactorielle et qui touche à tous les actifs. On a aussi bien une crise sur le bureau, même
03:54si on parle souvent d'un marché à deux vitesses, évidemment, avec des marchés qui marchent très bien et puis
03:59d'autres assez sinistrés.
04:00Et puis, le résidentiel, là aussi, qui est en panne, où la promotion souffre maintenant depuis des années et on
04:07n'en voit pas tellement la lumière au bout du tunnel.
04:10Quel est le message ? Quel est, encore une fois, sur quoi vont porter leurs efforts ces investisseurs demain ?
04:18Je pense juste deux choses. En France, on est particulièrement investi sur le bureau. Il faut savoir que 53%
04:27du patrimoine des investisseurs institutionnels est sur le bureau.
04:31En France, alors que c'est 40% en Europe et 30% aux Etats-Unis. Donc, première chose, ils
04:36cherchent à se diversifier. Et deuxième chose, je pense qu'ils commencent à regarder de manière beaucoup plus forte tout
04:43ce qui est résidentiel.
04:44Et on les attend sur le résidentiel parce qu'on a besoin de créer une offre locative qui est insuffisante.
04:50Oui, tout à fait. Alors, on lit une question justement sur la fameuse valeur verte. C'est quelque chose qui
04:55revient maintenant dans les débats, c'est-à-dire cette valeur créée par un bureau ou un immeuble.
05:00qui soit réversible ou pas, qui va justement s'apprécier dans le temps à condition de choisir les bons matériaux,
05:06les bons modes constructifs.
05:07Est-ce que, évidemment, il y a un surcoût ? Est-ce que les investisseurs sont sensibles à ça ?
05:11Est-ce qu'on commence à avoir des retours sur investissement ?
05:14Alors, les investisseurs sont très sensibles au sujet de la valeur verte, mais ils attendent que l'ensemble de la
05:18chaîne se mette d'accord,
05:21ou en tout cas se construise ensemble la manière de valoriser justement les actifs, valoriser la performance des actifs sur
05:28ce sujet bas carbone,
05:29que ce soit des sujets d'atténuation ou des sujets d'adaptation.
05:33Et ce qui a été partagé unanimement, je crois, par l'ensemble des intervenants ce matin, c'est que cette
05:40valeur verte aujourd'hui,
05:40elle est plutôt une brand value ou plutôt un refuge anti-échouage, donc quelque chose de plutôt qui va protéger
05:49les actifs
05:49qui sont aujourd'hui dans des périodes qui sont compliquées et qu'en tout cas, c'est un minimum.
05:53Et pour autant, les évaluateurs, en particulier eux, mais aussi l'ensemble de la chaîne, ont des difficultés à matérialiser
06:02de manière financière
06:03le ROI de cette fameuse valeur verte qu'on attend tous.
06:08Pour autant, la manière dont on va pouvoir attirer mieux un locataire, avoir une prime de loyer, sécuriser des investissements,
06:18des lignes de crédit.
06:19Donc là, on en a effectivement beaucoup parlé. Comment est-ce que les financeurs vont regarder, vont accorder des financements
06:27en fonction de ces fameux critères bas carbone et d'adaptation ?
06:32Comment est-ce qu'on va pouvoir réduire les risques opérationnels et les coûts de gestion opérationnelle ?
06:37Tout ça, ça, nécessairement une matérialité. Aujourd'hui, ce qui se passe, c'est qu'on n'arrive pas tous
06:42à se mettre d'accord sur cette matérialité.
06:43On sait qu'il y a quelque chose. On a encore du mal à le chiffrer aujourd'hui.
06:48Juste pour compléter, il y a eu un consensus de l'ensemble des investisseurs et financeurs qui étaient là ce
06:54matin
06:55pour dire que, quelque part, les évaluateurs ont un rôle et devraient avoir un rôle pour essayer d'intégrer à
07:03l'intérieur des évaluations
07:05une anticipation de la viabilité des immeubles. Parce que, quelque part, c'est de ça dont on parle.
07:11Et les évaluateurs, jusqu'à présent, et on peut le comprendre, regardent une valeur à un instant T,
07:16mais, quelque part, on leur demande aussi d'anticiper la résilience à l'intérieur des valorisations.
07:24Je pense aussi à ces appels d'offres. Il y en a peu, mais quand on les gagne, il n
07:29'y a pas un appel d'offres qui est gagné
07:30sans penser à l'échelle du quartier, sans penser justement à ce qui nous entoure ici au SIPCA,
07:35c'est-à-dire la nature en ville, la résilience.
07:38Aujourd'hui, c'est complètement un acquis, ça, pour les gens qui vont fabriquer et financer demain.
07:43Ou pas encore ?
07:44Alors non, ce n'est pas encore un acquis. Il y a, en fait, énormément de pression qui est mise,
07:50et c'est normal, sur le bâtiment. C'est-à-dire que le bâtiment, on veut qu'il soit, qu
07:55'il se décarbone petit à petit.
07:57Soit vertueux.
07:57On veut qu'il soit résilient, on veut qu'il y ait de la biodiversité, on veut qu'il y
08:01ait de l'eau, etc.
08:02Et c'est normal. Sauf que, de plus en plus d'investisseurs se disent,
08:08mais quelque part, il faudrait penser certaines choses au niveau du quartier, ou au niveau de la ville,
08:13et pas seulement au niveau des bâtiments, parce qu'on fait trop porter aux bâtiments.
08:17Un exemple qui nous a été donné, c'est, aujourd'hui, dans Paris, vous avez un certain nombre de bâtiments
08:23qui font des cuves contre une éventuelle inondation.
08:28Pourquoi est-ce que ça ne pourrait pas être pensé par la ville, et peut-être cofinancé par des investisseurs,
08:34avec quelque chose qui serait collectif plutôt que d'être individuel ?
08:38Aurélie, est-ce qu'il y a un sens de l'urgence ?
08:40En plus, aujourd'hui, on est en plein soleil sous cette magnifique neve du Grand Palais, mais il fait chaud.
08:44On sait que ça a été compliqué cet été, quand même, pour beaucoup de personnes,
08:47ceux qui devaient rester, évidemment, au travail ou dans ces villes, qui deviennent quand même assez étouffantes.
08:53Là aussi, est-ce que ces investisseurs sont conscients de ce changement ?
08:56Est-ce qu'ils sont prêts à mettre les moyens, quelque part, pour accompagner cette transition nécessaire ?
09:00Alors, la question des moyens, elle est toujours compliquée,
09:03parce qu'elle est intrinsèquement liée à la question de la valeur et au retour sur investissement.
09:07Donc, tout ça, c'est évidemment une mécanique complexe.
09:10Ils ne peuvent pas mettre l'argent sur lequel, demain, ils ne pourront pas avoir un retour sur investissement.
09:14Néanmoins, ils sont conscients.
09:16Ce qui a été très intéressant, ce qui a été signalé à plusieurs reprises,
09:19notamment par les pionniers du bas carbone,
09:22des grands noms de l'investissement,
09:25c'est de se dire qu'ils étaient très contents d'avoir démarré,
09:28par la conviction et par la compréhension du fait que c'était un intérêt commun,
09:35et notamment un intérêt économique et financier à terme, commun à terme,
09:39de se détacher un peu de ces cycles qui vont très vite et qui perturbent l'immobilier et les investissements,
09:44et de se dire qu'on va se fixer un cap.
09:46Et en faisant ça, ils sont aujourd'hui très contents de regarder en arrière et de se dire,
09:49on a quand même bien fait, parce que les investissements qu'on a mis en place il y a encore
09:53quelques années,
09:54qui pouvaient être jugés un petit peu très exemplaires et peut-être un peu too much,
10:00aujourd'hui, ils sont très contents de les avoir faits parce qu'ils ont le résultat,
10:04avec des bâtiments qui sont plus résilients.
10:06Si je caricature, ça veut dire qu'il y avait des prototypes quelque part qui ont été lancés,
10:09ou des galops d'essai, grandeur nature.
10:12En tout cas, des pionniers.
10:12Finalement, on voit qu'aujourd'hui, si on compare par rapport à un bâtiment normal,
10:18on remarque des écarts de température, on remarque à mieux vivre aussi.
10:22Et ça, c'est important pour la ville de Debron.
10:24Clairement, ça c'est important parce que notamment,
10:26n'importe quel investisseur institutionnel, foncière ou même gestionnaire de fonds,
10:33ce qu'il recherche, c'est que son actif soit loué,
10:36et qu'il n'y ait pas de problème de vacances,
10:38et notamment à cause des questions climatiques.
10:42Est-ce qu'on a vu cet été avec notamment les vagues de chaleur ?
10:45Mais pas que, les incendies, la tornade qu'on a connue,
10:50peut-être les inondations qu'on va avoir maintenant,
10:51malheureusement, je ne vais pas être oiseau de mauvaise augure,
10:53mais tout ça, ça met en péril le bon fonctionnement des immeubles.
10:58Et eux, ce qu'ils craignent avant tout, c'est que leurs immeubles soient vacants.
11:00Parce que là, c'est sûr qu'il n'y aura absolument aucun héroïe.
11:03Donc toute l'anticipation qu'ils avaient pu faire
11:05en y mettant force, croyance et conviction,
11:08aujourd'hui paye,
11:09puisqu'ils ont des actifs qui sont plus résilients face à ces sujets-là.
11:12Ils en sont contents, mais il y a encore beaucoup de chemin à faire,
11:16notamment pour d'autres qui sont moins pionniers,
11:18et puis pour matérialiser ce fameux héroïne.
11:20Oui, bon, ça progresse.
11:22Christian, il nous reste quelques minutes justement
11:23pour évoquer aussi la situation,
11:25vous le disiez, économique, pas évident,
11:27mais vous êtes les champions de la prospective à l'UF.
11:30Quel est l'horizon ?
11:31Alors vous aurez une journée, justement, je pense, prochainement,
11:35comme chaque année, qui va balayer ses sujets.
11:38Vous avez fait tourner déjà les moulinettes, on imagine.
11:42Qu'est-ce que ça dit ?
11:43Parce qu'on est dans une situation un peu complète.
11:44L'an dernier, on se souvient, il y avait quand même l'élection des maires.
11:48L'année prochaine, ça sera l'élection présidentielle.
11:50On est un peu entre ces deux échéances.
11:52On a l'impression que ce temps politique aussi,
11:54il n'est pas tout à fait le même que le temps des investisseurs.
11:57Clairement, aujourd'hui, on est dans une situation très instable.
12:03Les investisseurs détestent l'incertitude.
12:05Et je pense que pour l'instant, pas tous,
12:09mais un certain nombre d'entre eux se sont dit,
12:13pour ce qui est d'investir, on lève le crayon
12:17et on attendra une meilleure visibilité.
12:19Et à mon avis, ça n'arrivera pas en France avant l'élection présidentielle.
12:24Par contre, ils se concentrent sur la gestion de leur parc qui est fondamentale.
12:29Comment est-ce que ce parc-là, on essaye de l'améliorer,
12:33de l'adapter, parfois de le transformer pour avoir des locataires,
12:38pour avoir des revenus et donc pour le coup,
12:41pour avoir une performance financière qui soit acceptable.
12:45Donc clairement, nous, pour répondre plus directement à votre question,
12:50on ne voit pas d'amélioration majeure.
12:52Pas de rebond encore.
12:54Avant la fin 2027.
12:56Attentisme finalement jusqu'aux élections.
12:57Oui.
12:58Ça ne veut pas dire par contre,
13:02ce que je vous dis est surtout sur le marché des bureaux,
13:04mais ça ne veut pas dire qu'il n'y aura pas quand même,
13:07il y a des acteurs qui se positionnent,
13:09soit à des fins d'opportunité, enfin des opportunistes,
13:12soit des acteurs qui se disent,
13:14il y a des poches de marché sur lesquelles on peut investir.
13:18La santé, la logistique urbaine, les résidences gérées,
13:23il y a un certain nombre de choses où il se passe pas mal de choses.
13:25Et l'hôtellerie également, qui est en plein boom en ce moment.
13:28L'hôtellerie.
13:29Aurélie, pour conclure, justement,
13:31donc ce sommet édition de 2016,
13:33un bon cru à nouveau,
13:34et puis c'est bien de faire rencontrer les gens sur cette thématique
13:36et dans ce lieu notamment.
13:38Effectivement, un grand cru,
13:40je ne sais pas si on peut dire ça comme ça,
13:42mais en tout cas de beaux échanges.
13:44Je note aussi cette interpellation de François Gemmène
13:47qui nous poussait à dire,
13:49attention, on ne peut pas tout attendre des pouvoirs publics,
13:51donc notamment des assurances politiques.
13:53Il faut que les financements privés soient de plus en plus impliqués.
13:58Et c'était aussi l'intérêt d'avoir quelques financeurs autour de table
14:01pour pouvoir porter ce message de la manière dont eux
14:04allaient faciliter la mobilisation des capitaux privés.
14:08C'était assez intéressant pour ça.
14:11Et je retiendrai quelques messages.
14:14Anticipation, mettre le mot.
14:16Anticipation, faire collectif, mutualisation.
14:20Et là, ce sont les mots d'Astrid Veil que je reprends,
14:24mais très clairement arriver à faire s'aimer l'ensemble des acteurs
14:27et notamment les bailleurs avec les occupants, les properties,
14:30pour qu'ensemble, on arrive à une performance
14:32qui soit valorisable pour tout le monde.
14:34Voilà, all you need is love, comme disait l'autre.
14:36Merci en tout cas aux acteurs de ce sommet des investisseurs
14:40version CIPCA 2026, Christian de Querangal,
14:43le directeur général de l'IEF
14:44et Aurélie Rebaudo-Zulberti, dirigeante associée de Enco Conseil.
14:48Merci, à très bientôt.
14:49Merci beaucoup.