00:10On commence tout de suite ce Lex Inside et on va parler du photovoltaïque qui connaît un
00:15développement important ces dernières années et on va s'intéresser au montage juridique dans
00:20le photovoltaïque et pour en parler j'ai le plaisir de recevoir Amélie de Baudry-Dasson,
00:26avocate associée au sein du cabinet Dentons. Amélie, bonjour. Bonjour Arnaud. On va parler
00:32ensemble des montages juridiques dans le photovoltaïque mais avant toute chose, pour bien
00:38situer le sujet, pourquoi le photovoltaïque connaît un tel essor ces dernières années ? Il est vrai que
00:45le sujet n'est pas nouveau. On connaît en France l'exploitation photovoltaïque terrestre et maritime
00:51depuis les années 70. Mais pendant longtemps, ça n'a été qu'une possibilité à la main des
00:57propriétaires fonciers d'engager ce type d'exploitation. Il y a eu un tournant en 2019 avec la loi énergie
01:04-climat.
01:05On a quitté l'option pour rentrer dans le champ de l'obligation. A l'époque, toute construction
01:12tertiaire, sauf les bureaux, d'une emprise au sol de plus de 1000 m² avait l'obligation d'inclure sur
01:2030%
01:22de cette voiture un procédé d'installation photovoltaïque. Il y avait également une obligation
01:28pour les parcs de stationnement couverts, accessibles au public. Alors, on ne va pas énumérer toutes les
01:34réformes parce que ça prendrait trop de temps et on va se concentrer sur l'existant. Aujourd'hui,
01:39on distingue deux choses, les toitures et les parcs de stationnement. Pour les toitures, ce qui est
01:45concerné, ce sont tous les bâtiments avec une emprise au sol de plus de 500 m². Ces bâtiments
01:52doivent être des bâtiments tertiaires, c'est-à-dire des bâtiments de commerce, de bureau, d'industrie,
01:56d'entrepôt, etc. On n'est pas dans le champ du résidentiel. Ensuite, l'obligation, elle porte
02:01à la fois sur les bâtiments neufs, c'est-à-dire ceux qui ont fait l'objet d'une demande
02:06d'un
02:06permis de construire depuis le 1er janvier 2024, et les bâtiments existants au 1er janvier 2024
02:14ou dont la demande de permis avait été déposée avant le 1er janvier 2024. Donc concrètement,
02:19ces bâtiments-là, ils ont eu d'abord en 2023 l'obligation d'avoir 30% de leur toiture
02:25couverte de photovoltaïque, puis 40% au 1er juillet 2026, et enfin 50% arriveront au 1er
02:37juillet 2027.
02:38D'accord, donc plusieurs étapes.
02:39Plusieurs étapes. Pour les parkings, donc là c'est différent, on a d'abord l'obligation
02:44pour les parkings neufs, c'est-à-dire qu'ils sont construits ou qui font l'objet d'une
02:49rénovation lourde de plus de 500 mètres carrés, et puis tout parc de stationnement
02:54extérieur de plus de 1500 mètres carrés. Eux, l'obligation c'est d'avoir des ombrières
02:59avec un système d'ombrage mixte. Ces ombrières, elles doivent recouvrir 50% de la surface du
03:06parc de stationnement, et on doit avoir sur ces 50% au moins 35% de production solaire,
03:13et le reste peut être végétalisé. D'accord. Donc on voit que maintenant, on est dans
03:17des obligations qui sont très contraignantes, avec des périmètres importants, et la réalité
03:24des choses, c'est que souvent les propriétaires fonciers n'ont pas en interne les ressources
03:30techniques, opérationnelles, à la fois pour gérer l'installation et l'exploitation
03:34de ces systèmes photovoltaïques. D'accord. Ce qui pose donc la question de la contractualisation
03:39avec des tiers. Alors justement, on va s'intéresser aux aspects contractualistes,
03:43quelles formes peuvent prendre les montages juridiques dans le photovoltaïque ?
03:48Alors pendant longtemps, l'essor du photovoltaïque a été freiné par le juridique en France
03:53parce que le montage contractuel était trop complexe. Il reposait sur des baux constitutifs
03:58de droit réel, qui étaient généralement des baux amphithéotiques, adossés à une division
04:03en volume. Pour les propriétaires fonciers, il y avait des inconvénients évidents. D'abord,
04:09la division en volume, ça implique un démembrement de propriétés. Et donc, quand on veut notamment
04:16revendre ou obtenir un financement pour gérer son actif, c'est un inconvénient. L'autre inconvénient,
04:22c'était le fait de consentir au titulaire du bail la possibilité d'avoir des droits réels. Et ça s
04:29'impliquait
04:29donc plusieurs choses. Déjà, un, il pouvait grever le bien d'hypothèque. D'accord. Deux, il pouvait constituer des servitudes
04:36sur le bien. Et puis trois, il pouvait le céder librement.
04:39Donc, ça impliquait quand même un vrai frein juridique, ce qui fait qu'au fur et à mesure, la pratique
04:44s'est orientée vers un montage contractuel plus souple,
04:47qui a été le bail civil. D'accord. Et le bail civil, il fonctionne avec les deux systèmes d'autoconsommation
04:54qui peuvent être mis en place dans un montage photovoltaïque.
04:57D'abord, l'autoconsommation individuelle, c'est-à-dire que c'est le site qui bénéficie de l'électricité produite
05:02ou collective.
05:04C'est-à-dire qu'on injecte dans le réseau public de distribution d'électricité l'électricité produite par le
05:09site.
05:10Alors, il y a évidemment d'autres contrats qui sont nécessaires pour ça, notamment les contrats de mise à disposition
05:15d'électricité.
05:16Mais on ne va pas rentrer dans le détail et se concentrer sur le bail civil.
05:18D'accord. Alors justement, vous dites que le bail civil est particulièrement répandu pour ses montages.
05:25Quels sont ses avantages et ses caractéristiques ?
05:28Les avantages, ils sont nombreux. Déjà, on l'a dit, on sort des problématiques liées à la volumétrie ou encore
05:36la constitution d'hypothèques.
05:37Ensuite, le mérite formidable du bail civil, c'est qu'il n'est pas attaché à un statut d'ordre
05:43public, il repose sur la liberté contractuelle.
05:45Donc, les parties, le bailleur et le preneur, peuvent s'accorder librement sur les conditions de leur bail, que ce
05:51soit en matière de durée, de loyer, de charge, etc.
05:54D'accord.
05:55Et puis surtout, l'intérêt, c'est qu'il permet aux propriétaires fonciers de faire reposer sur l'exploitant photovoltaïque
06:02l'intégralité des risques et des obligations liées à l'installation et à l'exploitation.
06:07Donc, ils s'ouvrent généralement sur une phase préliminaire de conditions suspensives, qui est une phase assez longue parce qu
06:15'il y a beaucoup de conditions à réaliser pour pouvoir mener à bien ce projet.
06:20Ces conditions, elles incombent toutes à l'exploitant. On peut citer le fait d'obtenir l'autorisation d'urbanisme, le
06:26financement, la proposition technique et financière de raccordement, les études de faisabilité et j'en passe.
06:33Donc, ça fait pas mal d'obligations.
06:35Voilà. Et ça, généralement, on s'accorde sur des délais de réalisation des conditions suspensives qui sont longues, qui sont
06:41entre 12 et 24 mois.
06:43D'accord.
06:44Une fois que ces conditions sont toutes réalisées, le bail prend effet. Ce qui implique, généralement, qu'on conclue ce
06:52bail d'abord sous sein privé et qu'une fois les conditions réalisées,
06:56on réitère le bail en la forme authentique pour pouvoir le publier au service de la publicité foncière.
07:02Pourquoi ? Parce que, généralement, ces baux s'articulent sur des durées contractuelles entre 20 et 30 ans. Or, en
07:09France, les baux de plus de 12 ans doivent être publiés au SPF.
07:13D'accord.
07:13Voilà. Donc, une fois que nos conditions sont réalisées, le bail prend effet. Et donc, c'est la phase de
07:18construction de l'installation photovoltaïque.
07:21Ça prend combien de temps, en général ? Est-ce qu'il y a des durées moyennes ?
07:24Ça dépend vraiment de l'exploitant et de la capacité qu'il a à mener à bien le projet dans
07:30les délais les plus courts. Mais ce qui est sûr, c'est que l'ensemble des risques et des obligations
07:34pèsent sur lui.
07:35Parce qu'il doit conclure les marchés de travaux. Il doit souscrire les assurances requises. Et puis, surtout, il doit
07:40supporter toutes les reprises et réparations de désordres liés à l'installation.
07:46On arrive ensuite à la mise en service de l'installation qui correspond au démarrage de son exploitation. Et là,
07:53il faut avoir en tête quand même une chose importante, c'est que pendant toute la vie du bail,
07:57tout ce qui touchera à l'installation, que ce soit des travaux de réparation, de remplacement, de mise aux normes,
08:04etc., tout ça incombera à l'exploitant.
08:06Donc, c'est vraiment un point en moins pour le propriétaire foncier. Alors, le propriétaire foncier, il y a quand
08:12même des choses à avoir en tête.
08:13Comme quoi ?
08:14Notamment, généralement, les exploitants veulent des garanties de ce qu'on appelle de jouissance paisible.
08:19Et notamment, qu'on ne porte pas atteinte à la fois au niveau d'ensoleillement.
08:23Donc, l'exemple classique, c'est l'interdiction de réaliser des constructions ou des plantations qui porteraient atteinte à l
08:30'ensoleillement de l'installation.
08:31Mais encore, s'il y a des travaux ou des désordres qui entraînent des pertes d'exploitation avec un arrêt
08:37total ou partiel de la production d'électricité,
08:40il y aura une indemnisation de l'exploitant.
08:43D'accord.
08:43Une autre chose importante, c'est l'articulation, parce que généralement, nous avons trois personnes.
08:48Nous avons le bailleur, l'utilisateur du site qui est le titulaire du bail commercial, celui qui va exploiter l
08:54'entrepôt,
08:54et puis l'exploitant photovoltaïque.
08:56Donc, se pose la question de qui supporte quelle charge par rapport au foncier,
09:00et notamment pour les toitures, les fameuses questions de reprise de l'étanchéité de la toiture,
09:06qui sont épineuses et qu'il faut traiter dans le bail.
09:08On va conclure là-dessus.
09:10Merci Amélie.
09:12Je rappelle que vous êtes avocate associée chez Danson.
09:17Merci.
09:18Tout de suite, on enchaîne.
09:20On va aborder un autre sujet particulièrement prégnant, les cyberattaques.
09:27Merci.
09:27Merci.
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