- il y a 5 jours
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00:03Pour faire écho aux propos de Valérie Manclet-Taylor, au nom de l'Adil de la Réunion et de l
00:10'Adéal,
00:11je vous souhaite la bienvenue. Nous allons commencer. Merci d'avoir répondu présent.
00:15Services de l'Etat, Collectivité, Anil, Anna, acteurs de terrain, syndic, bailleurs sociaux,
00:22réseaux associatifs. La diversité de cette salle, elle est à l'image du parc des copropriétés,
00:27c'est-à-dire hétérogènes, mais surtout stratégiques pour l'avenir d'habitat réunionnais. En quelques mots,
00:33la copropriété représente près de 70 000 logements à la Réunion, soit environ 2 logements sur 10,
00:39concentrés dans les pôles urbains. Pour autant, nous connaissons très peu ce parc. Parmi vous,
00:45combien habitent en copropriété ? La question n'est donc pas de savoir si nous devons nous
00:50intéresser à la copropriété, mais comment nous pouvons le faire ? Avec quels outils ? Quelle
00:56temporalité ? Et surtout, avec quelle coordination entre acteurs ? Pour répondre à ces questions,
01:02nous vous proposons un triptyque sur cette journée très simple. Ce matin, dans la première session,
01:07nous allons apprendre à mieux connaître et comprendre ce parc, ses profils, ses fragilités,
01:12du national au local. Après une pause en milieu de matinée, nous allons être au cœur de la gestion
01:17des copropriétés. Pour cela, des syndics se sont rendus disponibles pour partager leur retour de terrain
01:23sur la gestion opérationnelle, les difficultés, les blocages, mais aussi dans une certaine mesure
01:28les leviers qui fonctionnent ou pourraient fonctionner. Enfin, cet après-midi, nous allons réfléchir
01:34collectivement à comment mettre en œuvre l'accompagnement de copropriétés en articulant les politiques publiques,
01:41les dispositifs de l'ANA, l'action des collectivités, mais aussi le reste de l'écosystème qu'il
01:47nous faut créer pour passer de la connaissance à l'action. Pour cela, nous écouterons deux grands
01:53témoins, mais je vous en dirai plus à 13h30. Commençons tout de suite avec la première session
02:00de cette matinée, « Regards croisés sur l'état des lieux des copropriétés ». Pour prendre un peu de hauteur
02:06avec une photographie nationale des copropriétés avant de zoomer sur la Réunion, j'ai le plaisir
02:11d'accueillir comme toute première contribution Roselyne Conant, directrice générale de l'Agence
02:15nationale d'information sur le logement, qui a sauté la mer pour enrichir nos réflexions
02:20à partir des enseignements de leur étude annuelle intitulée « Acquérir et rénover en copropriété
02:26à l'aune de la transition énergétique ». Roselyne, la scène est à vous.
02:47Bonjour à toutes et tous, je tiens à remercier l'ensemble des acteurs de la Réunion pour
02:52cet accueil, et en particulier Pascal Fouque, le directeur de la DIL, qui effectivement me
02:58permet de partager nos travaux, puisque la NIL a cette mission d'information et d'accompagnement
03:04du réseau des ADIL dans leur mission, mais aussi à ce rôle d'observation des pratiques
03:09et des marchés d'éclairage des décideurs publics sur certains sujets, et le sujet de la copropriété
03:14qui nous intéresse aujourd'hui, est partagée sur l'ensemble du territoire, avec des problématiques
03:19qui sont différentes, bien évidemment, puisqu'on le verra cet après-midi.
03:23Moi, aujourd'hui, mon objectif, c'est de vous donner un éclairage sur nos travaux
03:29qui ont choisi un angle un petit peu particulier.
03:32Donc, je ne vous donnerai pas la présentation de l'ensemble de l'étude qui est assez riche,
03:35mais je vais essayer de faire des focus.
03:37Cette étude, elle interroge sur comment, en fait, l'implication des copropriétaires
03:43a un effet dans la compréhension du sujet et de l'environnement copropriété,
03:50a un effet sur leur implication, donc leur implication toute simple sur la présence aux âgés,
03:55mais également leur implication sur le vote des travaux et l'ensemble des décisions
03:59qu'ils sont à prendre dans la copropriété.
04:00Donc, c'est un des exemples, effectivement, de cette étude qui est assez, je dirais, innovant.
04:05Et bien évidemment, comme toute étude, le premier élément, c'est de donner un cadre
04:15pour définir ce que c'est que la copropriété, rappeler notamment en termes de chiffres,
04:20finalement, qu'est-ce que ça veut dire la copropriété.
04:24Alors, vous voyez, c'est de la carte avec une matérialisation, finalement,
04:31de ce qu'est la copropriété sur l'ensemble du territoire.
04:34On aura un focus, après, sur le territoire de la Réunion.
04:36Donc, vous voyez que c'est 873 000 copropriétés qui représentent 13 millions de logements.
04:43Donc, par rapport, je dirais, au cheptel de 38 millions de logements ordinaires,
04:49vous voyez une concentration assez forte sur certains territoires.
04:5482% du parc en copropriété sont localisés dans l'urbain.
05:0040% des logements sont loués.
05:03Et 9% sont des résidences secondaires.
05:06Donc, on verra, effectivement, cette répartition interroge
05:11sur la façon dont on doit approcher le sujet de la copropriété.
05:17Et un chiffre qui est aussi important, c'est que 17% des logements en copropriété sont classés F&G.
05:24Donc, c'est vrai qu'on a un travail important sur les enjeux de rénovation énergétique.
05:30Donc, ces quelques chiffres nationaux nous éclairent,
05:34et je vais les compléter par des éléments complémentaires,
05:39sur se rappeler que c'est un parc qui est effectivement majoritairement ancien,
05:44mais avec une surreprésentation des logements récents.
05:48Donc, ce qui veut dire quoi ?
05:49C'est que 48% des logements datent d'avant 1975.
05:54Et la carte que vous voyez devant vous illustre la part des logements qui ont été construits après 2011.
06:00Donc, 12% de ces logements ont été livrés après 2011.
06:07Donc, concentrés, peut-être, il faut le dire, dans 80%,
06:1180% sont centrés dans les centres urbains.
06:15Donc, vous voyez qu'il y a quand même des dispositifs de défiscalisation
06:18qui ont aussi dopé la construction en copropriété.
06:22et une plus forte représentation du parc récent dans les espaces moins denses de la géographie urbaine.
06:3021% dans les petites villes, une partie dans les métropoles attractives
06:34et pas mal sur la façade maritime.
06:40Alors, je complète cette description en vous disant que c'est la distribution.
06:48Alors, je ne sais pas, il y a un sifflement ?
06:51Je ne sais pas à quoi c'est.
06:52Donc, la distribution de ces copropriétés,
06:56elle est assez asymétrique en fonction du nombre de lots d'habitation.
07:01Donc, sur cette petite représentation, vous voyez la première colonne, si on peut dire.
07:11On est sur les grands centres urbains et plus, effectivement, on avance sur la dernière colonne,
07:17on est plutôt sur le milieu rural et le milieu rural très dispersé.
07:23Donc, vous voyez que les centres urbains se caractérisent par la cohabitation de très grandes copropriétés,
07:28donc les ensembles immobiliers complets qu'on connaît à Marseille, en Ile-de-France notamment,
07:35et de très petites copropriétés également.
07:39Donc, vous avez une ligne qui permet d'indiquer où se situe la médiane
07:44par rapport, effectivement, au nombre de lots dans chaque copropriété.
07:50Alors, quelque chose d'assez important aussi, c'est de se dire que 7% des immeubles
07:56concentrent près de la moitié des logements en copropriété et sont localisés dans les grands centres urbains.
08:01Ça veut dire qu'en fait, on a finalement beaucoup de copropriétés, mais plutôt de petite taille,
08:07et on a des copropriétés qui sont immenses et qui concentrent énormément de logements.
08:13Et les petites copropriétés, ce sont vraiment davantage la norme à l'extérieur des espaces urbains.
08:19Donc, vous voyez, si je me déplace vers le graphique, vous ne m'entendez plus.
08:24Donc là, vous avez effectivement les grands centres urbains.
08:27Là, le nombre de lots est très important et plus on avance vers la ruralité,
08:35plus on avance vers la ruralité, plus effectivement le nombre de lots diminue
08:40et on a vraiment des toutes petites copropriétés.
08:45Alors, la copropriété, ce n'est pas simplement des chiffres.
08:48Ce n'est pas simplement des nombres de lots, ce n'est pas simplement des immeubles.
08:51Ce sont aussi des copropriétaires.
08:54Et habiter une copropriété, c'est à la fois un engagement, des responsabilités et un apprentissage.
09:00Ça veut dire qu'on va entrer dans un écosystème.
09:03Alors nous, on rencontre effectivement, les juristes d'Adil rencontraient dernièrement des primo-accédants
09:09qui vont acheter en copropriété.
09:11Et en général, ils ignorent totalement dans quel écosystème, effectivement, ils vont entrer.
09:17Donc, être copropriétaire, comme je le disais, c'est à la fois être propriétaire d'une partie privative,
09:24mais également, on a une cote-part de partie commune.
09:27Donc, c'est à la fois devoir respecter l'ensemble, effectivement, des règles qui vont s'appliquer en copropriété.
09:35Donc, respecter un règlement de copropriété, être membre d'un syndicat des copropriétaires,
09:41qui est une personne morale qui prend des décisions, participer aux décisions qui sont prises en assemblée générale
09:48et qui vont permettre d'organiser le fonctionnement de la copropriété et son entretien.
09:55Et puis, on confie la gestion d'un bien commun à un syndic.
09:59Donc, c'est vrai que quelquefois, en consultation, on a des questions,
10:04« Ah ben oui, c'est mon syndic qui s'en occupe. »
10:07Alors, on dit « Mais attendez, vous êtes locataire, pourquoi vous me parlez de syndic ? »
10:10Donc, il y a aussi une confusion des termes.
10:12La personne qui assure la gestion locative n'est pas forcément le syndic de l'immeuble,
10:16il peut l'être, mais pas forcément.
10:17Donc, c'est vrai qu'il y a aussi ce vocabulaire qui n'est pas forcément acquis
10:22et c'est cette montée en compétences aussi que l'on a interrogée par le biais de cette étude,
10:27à savoir est-ce qu'effectivement, au moment de votre achat, vous aviez connaissance de cet écosystème,
10:32comment vous avez développé cet apprentissage et comment vous impliquer.
10:37Donc, je vous parlais de devenir copropriétaire, donc un engagement.
10:42Devenir copropriétaire, c'est un apprentissage, c'est-à-dire qu'on doit découvrir
10:49quels sont les droits qui vont s'appliquer, mais aussi ses devoirs.
10:52C'est-à-dire qu'on ne peut pas faire un trou dans les parties communes comme ça sans autorisation.
10:57On ne peut pas stocker son vélo sur le palier,
11:01empêchant effectivement la circulation des autres copropriétaires.
11:04Donc, c'est des choses aussi qu'on n'a pas, quelques fois, qui ne sont pas naturelles.
11:07Donc, il y a tous ces enjeux d'apprentissage.
11:10C'est s'approprier un fonctionnement à des règles avec une traduction réglementaire et comptable.
11:18C'est-à-dire qu'il faut aussi comprendre qu'on a des appels de charges,
11:21alors trimestrielles ou mensuelles en fonction de ce qui est décidé.
11:23Il y a des appels de travaux complémentaires.
11:26Et puis, c'est vraiment intégrer aussi un collectif.
11:28C'est-à-dire qu'on a des voisins qui sont aussi copropriétaires.
11:32On a aussi des voisins qui peuvent être locataires et le copropriétaire n'est pas présent.
11:36Il faut comprendre tout ça.
11:37Et puis, tous ces copropriétaires ont des intérêts et des moyens hétérogènes.
11:42C'est-à-dire qu'un primo-accédant avec un taux d'endettement au maximum
11:46sera peut-être moins enclin à voter des travaux qu'un propriétaire occupant
11:50qui est dans la copropriété depuis 20 ans
11:52ou d'un propriétaire bailleur qui, effectivement, voit le calendrier de la décence énergétique
11:58approché et pousse à la réalisation de travaux.
12:01Donc, finalement, on est dans un collectif avec des enjeux et des intérêts très divergents.
12:07Et puis, il faut souscrire au fonctionnement collectif, comme je le disais,
12:11qui ne reflète pas la somme d'intérêts individuels.
12:15La copropriété, si on veut s'y impliquer, il faut y consacrer un peu de temps.
12:19C'est-à-dire qu'il faut prendre le temps de lire les convocations d'AG, les PV,
12:25si on peut être membre du conseil syndical.
12:27Donc, c'est vrai que l'administration de la copropriété,
12:32ce n'est pas simplement la confier à un syndic,
12:34c'est aussi s'impliquer dans sa gestion.
12:39Donc, finalement, la copropriété, c'est un écosystème complexe
12:46et qui est confronté à un impératif de rénovation énergétique
12:51qui tend à révéler la copropriété à elle-même.
12:54C'est-à-dire que, face à ces nouvelles contraintes qui sont face à nous,
12:59on se dit que, finalement, la copropriété, elle doit se mettre en mouvement
13:03pour aller vers une décision qui va justement correspondre
13:12aux grandes orientations qui sont données par les politiques publiques aujourd'hui.
13:17Donc, comme je disais, on parlait de la loi de 1965 tout à l'heure en introduction.
13:25Depuis 1965, on a eu de nombreuses évolutions législatives et réglementaires
13:30qui ont bien évidemment intégré les enjeux de décarbonation du parc présidentiel.
13:35Alors, en facilitant aussi, en faisant évoluer les règles de majorité,
13:39qui ont permis de faciliter justement les prises de décisions en matière de travaux.
13:43On a intégré des nouveaux diagnostics obligatoires, facultatifs,
13:47et tout ça, effectivement, il y a un enjeu d'apprentissage
13:50parce que, quand on vous parle de DTG, 3PT, DPE collectifs,
13:55voilà, ici, dans la salle, je pense qu'on sait à peu près de quoi on parle,
13:58mais si on va dans la rue, qu'on interroge un copropriétaire
14:01ou une personne qui n'est pas copropriétaire d'autant plus,
14:03je pense qu'on ne prendra pas forcément nos échanges.
14:08Et puis, la politique publique s'est structurée aussi autour d'aides.
14:13Donc, des aides se sont, je dirais, construites au fur et à mesure du temps.
14:19Ma prime rénov' a besoin de copropriétés, petites copropriétés,
14:24des prêts, des aides diverses et variées, des aides des collectivités territoriales, etc.,
14:30sur le sujet.
14:32Et c'est vrai que tout ce corpus à la fois législatif, réglementaire,
14:39cette fiscalité, c'est quelque chose qui est assez complexe.
14:41Donc, c'est vrai qu'il faut que les acteurs qui accompagnent les copropriétés
14:46soient là pour le traduire, que ce soit le syndic ou les acteurs de l'information,
14:52comme les adiles par exemple, ou les opérateurs qui peuvent intervenir
14:55et accompagner les copropriétés.
14:57Et c'est vrai qu'au-delà des enjeux législatifs, réglementaires,
15:02les aides dont je vous parlais, il y a aussi, comme je l'évoquais,
15:06c'est un collectif qu'il faut mettre en mouvement, qu'il faut fédérer et mettre en mouvement.
15:09Il faut acculturer les copropriétaires à l'importance de faire les travaux
15:15et puis leur expliquer que c'est possible, à quelle majorité et avec quels aides.
15:21Et c'est vrai que le besoin de travaux, il n'est pas apprécié forcément de la même manière
15:24en fonction des copropriétaires.
15:27Donc, quelquefois, je parle de procrastination, c'est-à-dire que, bon, oui,
15:31allez, le DPE, l'échéance, il faut le voter avant 2028.
15:35Bon, on est en 2025, finalement, ce n'est pas urgent.
15:38Donc voilà, il y a aussi cet enjeu de se dire, bon, on a encore le temps de le faire.
15:42Donc, c'est vrai qu'il y a aussi des enjeux, comme je l'ai expliqué, financiers,
15:49puisqu'on a certains copropriétaires qui ne sont pas prêts.
15:52Et puis, une réflexion à avoir aussi, et les syndicaux le font bien,
15:57sur l'évolution de leur métier.
15:59C'est-à-dire qu'ils ne sont pas de simples gestionnaires,
16:02ils sont à la fois médiateurs, ils accompagnent aussi dans la réalisation de travaux,
16:05ils sont à la fois professionnels du bâtiment, experts en bâtiment,
16:09ils sont à la fois juristes, puisque les règles de la copropriété sont complexes.
16:14Et c'est vrai que la rénovation énergétique a fait évoluer aussi leur métier
16:20vers, justement, cet enjeu d'accompagnement aux travaux qui peuvent être complexes.
16:25Et c'est vrai qu'on identifie aussi l'importance de se faire accompagner
16:30dans ces projets de rénovation par des copropriétaires qui sont moteurs
16:33et qui peuvent être un bon relais avec les copropriétaires.
16:38Et puis, la rénovation, c'est vraiment intégrer la démarche
16:49vraiment dans une démarche collective pour que personne, finalement,
16:54ne soit laissé sur le bord du chemin sans aide, sans information.
17:00Donc, il y a toute cette mise en mouvement qui est importante.
17:04Et j'aime bien cette phrase, c'est-à-dire qu'on n'est pas copropriétaire, on le devient.
17:09C'est-à-dire que quand on achète un bien en copropriété,
17:12on a un niveau de connaissance qui n'est pas forcément très élevé.
17:14Et c'est justement tout le rôle des acteurs qui vont accompagner les copropriétaires,
17:20justement, de les faire devenir copropriétaires, de pouvoir comprendre comment ça fonctionne.
17:26Et c'est le sujet que nous avons interrogé dans le cadre de notre étude, justement,
17:30un des sujets, qui est comment l'implication et la compréhension dans la copropriété,
17:40finalement, va générer cette mise en mouvement.
17:44Donc, cette étude, peut-être vous la resituez.
17:47Donc, elle a été publiée en septembre.
17:50Et nous avons mis également en ligne une synthèse de cette étude
17:54qui permet à la fois d'interroger différents sujets
17:59et puis de faire un focus sur différents profils de copropriétaires,
18:04les primo-accédants, les bailleurs.
18:06Et nous avons souci de faire un focus également sur les petites copropriétés
18:10où là, on a des problématiques particulières et ce qui constitue la majorité des copropriétés aujourd'hui.
18:17Et ce sont celles qui sont les plus, je dirais, éloignées du sujet rénovation énergétique.
18:22Parce qu'il y a d'autres sujets de travaux, notamment, qui se font prioritaire.
18:29Donc, on a interrogé un panel d'environ 2 000 propriétaires.
18:37Alors, il y en a qui ne sont que copropriétaires occupants.
18:40Il y en a qui sont copropriétaires bailleurs et occupants.
18:43Donc, on leur a posé plusieurs questions.
18:46Et ce qu'il en ressort, c'est qu'effectivement, connaître les arcanes de la copropriété,
18:50c'est vraiment un prérequis pour s'y impliquer.
18:54Donc, notre étude nous dit quoi ?
18:5677% des répondants admettent ne pas connaître le fonctionnement d'une copropriété au moment de leur achat.
19:03C'est-à-dire qu'ils achètent un appartement, mais ils n'en savent pas plus.
19:07Près d'un copropriétaire sur 4 avouent une connaissance toujours très approximative,
19:12malgré la pratique de la copropriété.
19:15Donc, c'est vrai que ce ratio correspond à peu près à ceux qui ne s'intéressent pas à la
19:20vie de la copropriété.
19:21Donc, vous avez des verbatimes dans l'étude qui sont assez parlants.
19:26On a acheté, c'était il y a pile un an, je savais qu'il y avait des AG.
19:31Je ne voyais pas trop la différence entre syndic, conseil syndical et commission travaux.
19:36Donc, vous voyez, on a vraiment fait ressortir justement comment est compris, ressenti la copropriété.
19:46Et puis, une implication dans la vie de la copropriété qui est fortement liée au niveau de connaissance de son
19:52fonctionnement.
19:53Donc, vous voyez effectivement dans le petit tableau qui est affiché devant vous,
19:56plus on connaît le fonctionnement de la copropriété, plus on va aller aux assemblées générales,
20:04plus on va se positionner comme membre du conseil syndical et puis faire avancer le sujet de la copropriété.
20:14Alors, cet effet connaissance du fonctionnement de la copropriété,
20:18donc sur la participation de l'assemblée générale, on le voit bien ici,
20:2388% des copropriétaires disent participer aux assemblées générales, dont 47% assidûment.
20:31Alors, c'est du déclaratif.
20:33Donc, c'est vrai que peut-être que certains ont voulu faire le syndrome de Bonnellet.
20:37Donc, on a effectivement ce qui ressort.
20:42Alors, les syndics nous diront peut-être, effectivement, par rapport au taux de participation de l'assemblée générale,
20:47qu'il y a un petit delta, ce que je viens de comprendre.
20:50Alors, pourquoi on ne va pas aux assemblées générales ?
20:54L'indisponibilité qui est invoquée, c'est un motif pour deux tiers des copropriétaires avertis.
21:02Donc, ça veut dire que le copropriétaire averti, c'est-à-dire qu'il a bien connaissance du fonctionnement,
21:07il ne va pas aux assemblées générales, pas parce qu'il se désintéresse, mais parce qu'il n'est pas
21:11disponible.
21:12Et du coup, il va recourir au mandat pour se faire représenter en donnant des consignes de vote.
21:19Donc là, on a plutôt des profils propriétaires bailleurs qui ont bien compris l'enjeu des travaux,
21:24qui ont bien compris l'enjeu du fonctionnement de la copropriété,
21:27mais qui sont potentiellement plus éloignés géographiquement et qui donnent mandat.
21:33Le désintérêt et le désengagement concernent 42% des copropriétaires non avertis.
21:39Donc, ils disent, moi, je n'y connais pas grand-chose.
21:41Et 42% disent, en fait, je ne vais pas aux âgés, de toute façon, je n'y comprends rien.
21:46Donc, ça ne sert à rien, il y a un endroit où, effectivement,
21:49je considère que je n'ai pas à effectivement y apprendre quelque chose.
21:52Et c'est très dommage.
21:53Et le désengagement est plus présent chez les copropriétaires aux connaissances incertaines.
21:59puisque, effectivement, mon vote ne sert à rien.
22:03Ça, c'est un verbatim qu'on a effectivement repris et entendu.
22:07Donc, évidemment, si on ne comprend pas le fonctionnement de la copropriété,
22:11on ne comprend pas tout l'enjeu de l'Assemblée Générale et d'être présent à l'Assemblée Générale.
22:15Alors, évidemment, quelquefois, lire une convocation d'Assemblée Générale,
22:19si on est au moment du vote des travaux et qu'on a un petit pavé de 250 pages,
22:23parce que forcément, il y a plusieurs devis,
22:24ça peut être effectivement rédhibitoire pour certains,
22:29mais c'est toute l'importance, justement, de prévoir cette acculturation au moment de l'achat,
22:36et je le verrai à la fin de l'étude,
22:38puisque l'objectif de cette étude, au-delà de dresser un portrait de la copropriété,
22:45d'interroger les copropriétaires sur leur niveau de connaissance et d'implication dans la copropriété,
22:52et les fait ricocher sur la rénovation.
22:56À la fin, l'étude donne des préconisations, justement,
23:01et notamment en matière de petites copropriétés,
23:03pour remédier à ces constats, et j'en terminerai d'ailleurs par ça.
23:10Et c'est vrai que l'importance de la montée en compétence des copropriétaires,
23:17on verra effectivement qu'elle est essentielle.
23:21Donc, comme je le disais, la culturation à la copropriété reste un préalable indispensable à toute dynamique du travaux.
23:31Donc, les facteurs, effectivement, augmentant les chances d'implication,
23:35c'est un bon niveau de connaissance ainsi que la disponibilité favorisent l'implication.
23:40Donc là, on voit ce qui ressort effectivement de l'étude.
23:43Un vote favorable pour la rénovation est fortement corrélé à une bonne connaissance du fonctionnement de la copropriété.
23:48Alors, quels profils de copropriétaires sont les plus, je dirais, en connaissance les plus impliqués ?
23:53Alors, on a un profil qui est évolué.
23:55Donc, on a les retraités qui ont un peu plus de temps,
23:59avec les actifs, effectivement, pour s'impliquer sur la copropriété.
24:03Ils sont souvent plus investis en fonctionnement.
24:05Mais on a, avec l'effet télétravail, des CSP+, qui sont plus dans leur domicile
24:12et qui, du coup, s'impliquent plus volontairement dans la gestion de leurs copropriétés.
24:17Et ça, c'est quelque chose qui ressort depuis quelques années.
24:21L'implication, elle est moins marquée chez les copropriétaires d'un immeuble récent.
24:26Alors ça, ça peut s'expliquer en raison, finalement, d'un besoin de travaux qui est moins prégnant.
24:31Donc là, on a aussi le fait que lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté,
24:37l'implication, effectivement, tend à diminuer.
24:40C'est-à-dire que pendant un moment, on s'est beaucoup impliqués, on a eu des AG,
24:43on a eu des présentations, on a enfin voté les gros travaux.
24:46Donc à l'AG qui suit, en général, finalement, l'implication retombe
24:50puisque les décisions majeures ont été prises.
24:53Et comme je le disais, sur les immeubles récents, on a moins d'enjeux de gros travaux.
25:01Et la participation aux assemblées générales aussi est un élément décisif de l'implication.
25:09Et c'est vrai que ceux qui y participent le sont également sur d'autres aspects.
25:13C'est-à-dire qu'ils vont accueillir, par exemple, petites entreprises qui viennent faire l'entretien courant.
25:19Ils peuvent se rendre disponibles aussi pour accompagner le syndic dans la gestion courante.
25:24Donc ce qui est vrai, c'est qu'il faut le rappeler, l'Assemblée générale, c'est vraiment un moment
25:28clé de l'année
25:30pour acculturer les copropriétaires puisqu'il y aura un rôle d'explicitation des délibérations
25:36et puis d'information sur les gros enjeux de la copropriété, son entretien,
25:42les salariés qui peuvent y travailler, les prestataires, etc.
25:45Donc, comme je disais, je n'avais pas passé à mon diable.
25:52Je vous la laisse quelques minutes si vous voulez la regarder.
25:56Donc, j'en viens au sujet des petites copropriétés, mais simplement sur le sujet
26:03et pour synthétiser ce qu'on a pu faire ressortir sur ces différents publics dans la copropriété.
26:13Sur les primo-accédants, vraiment ce qu'il faut retenir, ceux qui achètent,
26:18viennent d'entrer dans la copropriété.
26:21Ce sont plutôt donc des jeunes ménages avec un taux d'endettement plutôt élevé
26:27et ce sont souvent eux, effectivement, qui sont les moins moteurs en matière de vote de travaux
26:33puisque, comme je l'expliquais, ils ont un prêt en cours, un prêt, effectivement,
26:39avec un niveau de remboursement élevé et quelques-uns découvrent qu'effectivement,
26:45il y a des charges, il y a des appels trimestriels à payer en plus de leur mensualité.
26:48Et si le plan de financement n'a pas été bien, effectivement, pensé,
26:54on peut arriver à des copropriétaires qui sont à la limite de la difficulté
26:59parce qu'on va dire qu'au mois de septembre, quand on a le prêt à payer,
27:03la taxe foncière, l'appel de charges et si, en plus, il y a des travaux qui ont été votés,
27:08ça peut être bloquant.
27:09Donc là, c'est un petit peu ce que je vous disais sur les primo-accédants.
27:13Donc, je n'ai pas le temps de détailler ce point-là,
27:14mais je vous invite vraiment à lire l'étude sur ce point.
27:16Un autre point, je ne vais pas détailler puisque je vais vraiment focaliser sur les petites copropriétés,
27:21ce sont les bailleurs.
27:23Alors, à un moment donné, on se disait, il y a beaucoup de bailleurs dans l'immeuble,
27:26c'est un facteur de fragilisation.
27:29Les bailleurs sont moins impliqués, ils ne viennent pas forcément aux âgés,
27:31ils n'habitent pas là.
27:33Ils se disent, voilà, moi, c'est plutôt un investissement
27:36qui me permet d'avoir des revenus complémentaires.
27:39tant qu'ils ne votent pas trop de travaux, que ça ne me coûte pas trop cher,
27:42finalement, la copropriété, ça me va.
27:44Et finalement, on se rend compte avec l'étude que les bailleurs,
27:49ce sont ceux qui sont finalement plus en connaissance du sujet copropriété
27:55et qui sont moteurs, et notamment moteurs sur les travaux de rénovation énergétique.
27:59Parce qu'ils ont conscience que, d'une part,
28:03à un moment donné, ils ne pourront plus augmenter leur loyer
28:05et à un moment donné, ils ne pourront plus louer leur logement.
28:07Donc finalement, les propriétaires bailleurs,
28:09qui étaient un facteur de fragilisation,
28:11deviennent finalement un facteur d'impulsion.
28:13Donc ça, c'est assez nouveau.
28:14Et c'est vrai que les propriétaires, finalement, sont des alliés.
28:18Même s'ils ne vont pas forcément aux âgés,
28:20ils donnent des consignes de vote plutôt favorables sur la rénovation énergétique.
28:23Donc c'est plutôt un point positif.
28:27On va faire un focus sur les petites copropriétés,
28:32qui représentent à peu près plus de 66% des copropriétés.
28:38Et on a, nous, défini la petite copropriété,
28:42pas au sens de l'article 41.8 de la loi de 65,
28:46comme on l'entend strictement,
28:47donc s'il y a des juristes dans la salle.
28:49Je vous prie de m'en excuser.
28:52On a, nous, identifié les copropriétés de 11 lots,
28:59au maximum 11 lots,
29:01donc moins de 11 lots,
29:03pour justement les faire entrer dans un groupe un petit peu plus important,
29:06puisque si on reprend l'article 41.8 de la loi de 65,
29:12on a deux critères pour qualifier les petites copropriétés.
29:14Donc les copropriétés de haut plus 5 lots,
29:17et donc le budget prévisionnel moyen,
29:19sur une période de trois exercices constitutifs,
29:21est inférieure à 15 000 euros.
29:23Donc nous, on a,
29:24on a défini une correspondance statistique,
29:26et avec une définition de copropriétés de moins de 11 lots,
29:30ce qui représente 66% des immeubles.
29:36Donc 6 copropriétés sur 10 comportent moins de 11 lots,
29:41et réunissent 18% des logements sous le régime de la copropriété.
29:45Donc beaucoup d'immeubles, mais finalement,
29:47moins de logements puisqu'on a des petites unités.
29:50Près de deux tiers des copropriétés, donc,
29:54qui comportent moins de logements,
29:56se représentent, en termes de chiffres,
30:00592 287 immeubles,
30:02et sont vraiment, comme j'expliquais tout au début de ma présentation,
30:07plutôt présentes dans la ruralité,
30:09en particulier pour les copropriétés de moins de silos,
30:12et donc sur les zones peu denses.
30:15Donc vous voyez, sur la cartographie que vous voyez à l'écran,
30:18on a la part des copropriétés au sein du total du parc,
30:22en copropriétés par zone d'emploi.
30:24Donc plus c'est foncé, plus y en a.
30:30Donc la particularité de ce parc aussi à noter,
30:33c'est que c'est un parc donc plutôt ancien et plutôt énergivore.
30:3758% des logements situés en petites copropriétés
30:40datent d'avant 1945,
30:43ce qui est très supérieur à la moyenne de l'ensemble.
30:46Et un logement sur 4 est classé F ou G,
30:50au sein des petites copropriétés,
30:52contre 16,8% pardon, pour l'ensemble.
30:56Donc vous voyez,
30:58vous avez donc toutes ces données,
31:00sont issues de la base coprof,
31:03qui est un croisement effectivement de sources de données,
31:09ce qui permet vraiment d'illustrer effectivement mon propos.
31:15et ces petites copropriétés avec une proportion significative
31:19de copropriétés dépourvues d'un cadre de gestion robuste.
31:23Alors, si vous regardez les petits ronds bleus,
31:28c'est la taille moyenne et le petit rond rouge,
31:30c'est le pourcentage de gestion bénévole.
31:33Et au début des graphiques, c'est toujours les parties très urbaines
31:37et plus on se rapproche de moi,
31:39plus on a la partie rurale.
31:41Donc effectivement, vous voyez que plus on va en secteur rural,
31:48plus la taille de la copropriété est petite
31:52et la localisation éloignée des centres urbains,
31:55plus les chances d'une gestion non professionnelle augmentent.
32:00C'est-à-dire que dans les campagnes, effectivement,
32:052, 3, 4, 5 lots, les copropriétaires finalement,
32:08ils s'en débrouillent quand il y a un syndic bénévole.
32:11Parce qu'on a quand même des copropriétés
32:12où il n'y a pas du tout de gouvernance.
32:14C'est-à-dire qu'il n'y a pas d'AG, il n'y a pas de syndic.
32:17Et quelquefois, l'immeuble n'est même pas assuré.
32:20Donc, une véritable montée en gamme qui est nécessaire.
32:26Les limites à la gestion du syndic bénévole,
32:30c'est vraiment...
32:33On se rend compte que cette gestion bénévole,
32:38elle va être donc par des non-professionnels,
32:41avec des habitudes de fonctionnement.
32:43Et pourquoi est-ce qu'on ne va pas vers un syndic professionnel ?
32:46Parce que c'est un coût.
32:48Et quelquefois, on ne trouve pas de syndic pour gérer les petites copropriétés.
32:54Donc, ces syndic bénévoles, effectivement,
32:58qui n'ont pas assez de compétences des syndic professionnels,
33:03appliquent plus ou moins distanciées les règles de la copropriété
33:07en s'affranchissant certaines obligations.
33:10Très bien.
33:11Et quelquefois, il y a aussi des enjeux de confusion
33:14entre le fonctionnement de la copropriété et les relations de voisinage.
33:18Et ça devient très compliqué à partir du moment où il y a des impayés
33:20et des conflits dans la copropriété.
33:28Donc, comme je le disais, un fonctionnement souvent informel,
33:32un rythme annuel de la tenue des assemblées générales
33:36qui n'est pas respecté.
33:3874% des copropriétés en petites copropriétés
33:41déclarent une réunion annuelle contre 95% pour les autres.
33:45Donc, voilà vraiment un enjeu d'élasticité entre, finalement,
33:49la règle et son application.
33:53Je vais aller assez vite parce que je déborde.
33:57Donc, dans les petites copropriétés, on ne déroge pas.
33:59Une connaissance encore plus éloignée du sujet de la copropriété
34:03parce que si, en plus, il n'y a pas d'AG et qu'il n'y a pas de
34:06syndic professionnel,
34:06finalement, les règles, si le syndic bénévole ne les connaît pas trop bien,
34:10les copropriétaires, vous l'imaginez, ce n'est pas mieux.
34:14Mais c'est vrai que ça ne traduit pas forcément une absence d'implication
34:19puisqu'on a des petites copropriétés où des copropriétaires,
34:24le syndic bénévole, se renseigne, va voir son adil, s'implique
34:27et, finalement, arrive à structurer les choses.
34:31Mais avec un enjeu, quand même, d'une moindre proximité,
34:33avec la rénovation énergétique,
34:36puisque, finalement, on s'engage assez peu dans cette démarche.
34:40Donc, voilà.
34:40Même si la majorité des copropriétaires se dit favorable à la rénovation,
34:44celle-ci est moins engagée.
34:49Près d'un copropriétaire sud,
34:51déclare qu'aucune démarche n'a été engagée en matière de rénovation énergétique.
34:5470% des copropriétés du panel se situent en amont du DPE
35:00collectif.
35:00Donc, vous voyez, on est très loin du vote des travaux.
35:04Donc, je synthétise et je vais très vite.
35:09Donc, c'est vrai qu'il y a un véritable enjeu.
35:12On identifie un véritable enjeu, surtout sur ces petites copropriétés,
35:15de remettre à niveau l'état du logement,
35:19même y compris avant de se lancer dans la rénovation énergétique.
35:22Il y a des mises en conformité de l'installation électrique,
35:24des mises en conformité de l'installation de plomberie.
35:26Il y a des enjeux, finalement, qui sont un peu plus prégnants
35:30que d'aller vers cette rénovation.
35:33Et surtout que...
35:35Alors, je vais m'arrêter sur cette diapositive,
35:36parce qu'elle est hyper intéressante.
35:38C'est des travaux qui peuvent économiquement
35:40paraître inatteignables pour les copropriétaires.
35:42Dans un grand immeuble, vous voyez mon tableau.
35:46Alors, j'espère que vous arrivez à lire les chiffres.
35:48Quand on a effectivement une copropriété de 10 lots,
35:54le coût d'un DTG de 10 000 €,
35:56finalement, il revient à un coût beaucoup plus élevé
36:02pour un copropriétaire que lorsqu'on est sur une taille de 200 lots.
36:07Il coûte plus cher, 50 000 €, pardon.
36:10Mais la coût de part par logement, c'est 250 €,
36:13alors qu'elle est de 1 000 € dans un immeuble de 10 lots.
36:16Donc, vous voyez que, finalement,
36:18on ne prend pas un syndic professionnel parce que ça coûte cher,
36:20parce qu'on est divisé par trois, finalement, un syndic,
36:23faire des AG, tenir une comptabilité.
36:26Le travail, il est le même.
36:28C'est-à-dire que...
36:29Sauf qu'il y a plus, effectivement, de mails ou de courriers envoyés.
36:31Mais la base de la gestion, elle reste la même.
36:33Et on est sur la même chose en matière de réalisation diagnostique,
36:36de réalisation de travaux.
36:37On a moins la division, elle est moins importante.
36:40Donc, c'est vrai que c'est aussi un sujet qui freine la rénovation.
36:45Et puis, des dispositifs d'aide qui sont indispensables
36:49puisque réaliser des travaux en copropriété, ça reste coûteux.
36:53Mais aujourd'hui, des dispositifs d'aide qui ne sont pas forcément
36:56adaptés à la petite copropriété,
36:58bien que l'ANA a mis en place, effectivement,
37:00elle s'est bien emparée de ce sujet
37:04puisqu'on a vraiment fait remonter l'enjeu
37:06et collectivement les acteurs que le gain énergétique de 35%
37:11est difficilement atteignable en petites copropriétés.
37:15Donc, c'est vrai que les choses ont évolué
37:19et certaines aides sont mises en place à titre expérimental sur petites copropriétés.
37:27Mais on est encore loin du compte et on a encore énormément de copropriétés
37:32qui ne sont pas immatriculées.
37:35Donc, pas immatriculées veut dire aucune aide qui peut être demandée.
37:39Donc, vous imaginez.
37:40Là, l'enjeu, c'est de créer la gouvernance.
37:43On a des actions qui sont menées par certaines adiles dans ce domaine
37:47où il s'agit d'aller vers ces petites copropriétés
37:50et puis assurer la création, la mise en place d'une gouvernance.
37:55C'est faire une convocation d'une assemblée générale,
37:58tenir une assemblée générale,
38:00désigner un syndic.
38:01Alors, soit bénévole, soit on va trouver un professionnel.
38:03Et puis, enclencher le processus
38:05au moins des travaux de mise en conformité
38:07avant de se lancer dans la rénovation.
38:10Donc, finalement, qu'est-ce qu'on en conclut de cette étude ?
38:13Que la culturation, la compréhension du sujet copropriété est essentielle.
38:18Il est essentiel pour l'implication et la prise de décision en matière de travaux.
38:23Et finalement, les quatre dimensions que l'on identifie
38:28qui sont importantes pour justement arriver à passer le pas de la rénovation et des travaux,
38:34c'est l'information, alors l'observation, l'information, la structuration et l'accompagnement.
38:42Donc, l'objectif, effectivement, que nous, on a...
38:45Enfin, la réponse que l'on apporte à l'ensemble des constats que l'on fait dans cette étude,
38:51c'est différentes actions possibles qui peuvent être mises en place sur les territoires,
38:57notamment dans le cadre de la culturation des copropriétaires,
39:01en déployant sur l'ensemble du territoire une offre harmonisée de formations et d'informations,
39:07c'est-à-dire intégrer dans les SPRH une offre de formation des copropriétaires
39:13avec des cycles réguliers qui pourraient être effectivement portés par les ADI.
39:17La mise en place d'un plan d'acculturation à la copropriété au moment de l'achat,
39:21parce qu'on identifie que les primo-accédants, c'est vraiment une cible essentielle.
39:25Donc, potentiellement, alors même si le dossier d'achat est déjà bien complet,
39:29mais compléter l'inclusion au sein de la promesse de vente d'une notice explicative
39:33sur les droits et obligations des copropriétaires,
39:36avec quelques séances de formation et d'information,
39:39et puis renforcer le partenariat avec les banques pour l'élaboration des plans de financement
39:43qui permettent justement d'intégrer les charges courantes, les provisions pour travaux
39:48qui permettraient justement que les copropriétaires intègrent au moment de leur achat ces enjeux.
39:54Donc, c'est vrai que lorsqu'il y a un passage par la DEAL, on intègre, on explique tout ça,
39:58et c'est important de le rappeler.
40:00Et puis, aller vers les petites copropriétés peu ou pas organisées hors secteur programmé,
40:05où là l'objectif c'est vraiment constituer ce qu'on imagine des équipes mobiles petites copropriétés
40:11pour repérer ces copropriétés désorganisées et puis les accompagner.
40:16Alors, les détecter, un binôme à la fois juridique et technique,
40:21et puis avec un système de diagnostic flash où on identifie vraiment à la fois l'état du bâti,
40:27l'état de la structuration de la copropriété et l'avancée de sa gouvernance,
40:31mettre en place un accompagnement jusqu'à la réinstallation de la gouvernance
40:34et la formation des copropriétaires aux enjeux de la copropriété,
40:38et puis aider la copropriété à s'orienter vers un professionnel qualifié
40:42pour stabiliser les acquis dans la durée et voir engager un programme de travail.
40:47Sur les secteurs programmés, c'est proposer une ingénierie juridique
40:52en complémentarité des actions qui sont déjà mises en place.
40:57On verra, on parlera d'autopax cet après-midi, j'entre pas dans le détail.
41:02Et puis, permettre aux petites copropriétés de bénéficier d'une gestion professionnelle
41:08adaptée au modèle économique de chacun.
41:10Donc là, c'est ce qu'on a pu évoquer avec différents syndicats, UNICEF et NAIM.
41:17C'est vraiment proposer une offre qui corresponde aux petites copropriétés,
41:23assouplir et optimiser les modalités d'intervention des syndics.
41:26Donc, une offre professionnelle adaptée aux réalités des petites copropriétés.
41:31Renforcer le partenariat avec les acteurs de l'accompagnement,
41:33c'est-à-dire que les syndics qui, effectivement, proposent une offre un peu moins chère,
41:38le font parce qu'on a des acteurs en complémentarité sur le territoire
41:41qui peuvent accompagner les copropriétés pour soulager le syndic d'une partie de ses missions.
41:46Donc, renforcer le partenariat avec les acteurs de l'accompagnement
41:49pour bénéficier de relais, pour satisfaire les besoins d'information,
41:52médiation, d'acculturation et puis étudier l'opportunité d'un syndic d'intérêt collectif,
41:55social et solidaire dédié aux petites copropriétés en besoin de rénovation
42:01qui suppose la mobilisation des acteurs publics
42:04au titre d'une stratégie d'habitat privé renforcé.
42:07Donc, j'espère que je vous ai donné envie de lire notre étude.
42:11Je ne vous en ai donné que quelques petits morceaux.
42:13J'espère que je n'ai pas été trop longue et je vous remercie pour votre attention.
42:15Merci.
42:17Applaudissements
42:18Applaudissements
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42:21Applaudissements
42:22Applaudissements