- il y a 5 jours
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00:07Les premières difficultés d'écopropriété sont souvent des signaux faibles, ce qui les rend
00:12complexes à détecter et retarde leur accompagnement en cas de difficulté. Il y a donc un premier enjeu
00:19d'observation et de connaissance de ce parc spécifique pour identifier l'écopropriété
00:26saine, d'écopropriétés fragiles et d'écopropriétés les plus en difficulté. Et puis les difficultés
00:32se repèrent souvent au travers d'une problématique liée au bâti. Or ces dysfonctionnements sont
00:39plutôt la résultante d'autres difficultés, par exemple de gouvernance ou de santé financière,
00:45d'écopropriétés. Il y a donc un enjeu à pouvoir les identifier à travers ces outils d'observation
00:51suffisamment en amont pour mettre en place plutôt des actions à visée préventive qui
00:57vont être moins coûteuses. Pour revenir sur la gouvernance, c'est un enjeu essentiel
01:02et souvent sous-estimé au sein des copropriétés. Il est important d'avoir un binôme conseil
01:08syndical, syndic qui fonctionne bien et de faire comprendre et prendre conscience aux copropriétaires
01:14l'importance de participer aux assemblées générales qui sont le lieu et l'espace de prise
01:20de décision qui sont structurantes pour la vie de la copropriété. Enfin, j'évoquais
01:25la santé financière. La santé financière des copropriétés est capitale pour permettre
01:30leur fonctionnement optimal. Il y a un enjeu de mise en place de procédures à l'encontre
01:35des impayés aussi en amont que possible, une fois encore, afin de prévenir la dégradation
01:42ultérieure. Les stratégies d'intervention à mettre
01:48en place par les collectivités sont multiples et vont dépendre de la problématique repérée
01:55sur les copropriétés au travers des outils d'observation. Pour cela, il y a trois axes
02:02d'intervention à envisager. Il y a un axe de l'observation et la prévention. La première
02:09étape d'intervention et de prise de connaissance de cet objet copropriété. Un axe d'accompagnement
02:17au redressement des copropriétés fragiles et en difficulté. Et enfin, un dernier axe pour
02:23les cas les plus extrêmes de transformation de ces copropriétés à travers par exemple
02:27des opérations de recyclage.
02:30Le guide méthodologique plan initiative copropriété publié par l'ANA est donc la boîte à outils
02:36qui permet aux collectivités territoriales de s'approprier les différentes stratégies
02:41d'intervention et les outils mis à leur disposition pour intervenir auprès de ces copropriétés.
02:47À travers le service public de la rénovation de l'habitat et la contractualisation entre l'État et les
02:54collectivités territoriales via les conventions de pactes territoriales, la thématique copropriété
03:00peut être mobilisée sur chacun des volets de ce pacte pour cibler des interventions spécifiques
03:06et une animation spécifique de ce type de bâtis.
03:14Dans ce cadre, les principaux interlocuteurs des collectivités territoriales sont les délégués
03:19locaux de l'ANA, donc les déals, qui vont être présents à leurs côtés pour les aider à définir leur
03:25stratégie d'intervention en mobilisant en tant que besoin à la fois les conseillers et conseillères
03:30en stratégie territoriale et les experts de la copropriété au sein de l'agence.
03:35Enfin, il y a un partenaire incontournable également des collectivités, c'est l'opérateur qui va être en charge
03:41du suivi animation des dispositifs ou du dispositif mis en place par le maître d'ouvrage et qui devra démontrer
03:48à la
03:49fois des compétences en matière d'ingénierie financière pour accompagner la copropriété
03:53sur le montage de son dossier, de son plan de financement et de ses dossiers de subvention,
03:58des capacités en matière d'animation de la vie de la copropriété et enfin évidemment des compétences
04:06techniques pour pouvoir intervenir et aider les copropriétés à définir leur programme de travaux
04:13et enfin des compétences en matière d'accompagnement social des ménages les plus en difficulté.
04:27La NAM est à disposition des services de l'Etat et des collectivités locales, des données relatives au parc privé
04:32via les outils de connaissance du parc privé pour mieux préparer leur stratégie d'intervention.
04:37Aujourd'hui, on a le mémenteau de l'habitat privé qui est un outil de référence à des données sur
04:41le logement privé en France.
04:42Il permet à travers des collections de récits cartographiques interactifs une exploration des principaux enjeux du parc privé
04:50et également des thématiques d'intervention de l'agence comme les aides distribuées et leur territorialisation.
04:56On a d'autres outils à l'agence comme le registre national des copropriétés qui est tenu par l'ANA.
05:02Il vous permet d'avoir accès aux données brutes de votre territoire.
05:05Ces données renseignées par les représentants légaux, les syndics professionnels comme bénévoles
05:10où les notaires pourront vous aider à améliorer votre connaissance du parc de copropriétés
05:15et à mieux appréhender les processus de fragilisation des copropriétés.
05:19Et comme le grand public, vous accédez également à des données statistiques, des rapports annuels, trimestriels
05:25et un annuaire des copropriétés.
05:27Pour aller plus loin dans l'amélioration de votre connaissance et du suivi des copropriétés,
05:33le CEREMA et l'ANA, en partenariat, ont construit un référentiel national des copropriétés qui s'appelle CoProFF.
05:40C'est en fait la fusion du registre national des copropriétés avec les fichiers fonciers
05:45auxquels on a agrégé d'autres indicateurs d'autres bases de données comme le DPE, l'OVAC ou des données
05:50CNAF.
05:50Il est beaucoup plus exhaustif que les autres bases que j'ai présentées en amont
05:56et permet d'englober toutes les copropriétés en France, même celles qui ne sont pas immatriculées.
06:00Cela permet donc d'avoir une meilleure appréhension du parc des copropriétés sur votre territoire.
06:10Les outils de veille et d'observation des copropriétés VOC s'inscrivent directement dans le volet prévention de l'Agence,
06:16notamment du plan initiative copropriétés.
06:18Ce volet a pour objectif de détecter le plus en amont possible les premières fragilités des copropriétés
06:24afin de les accompagner et d'éviter qu'elles soient disqualifiées dans le parc de logement de leur territoire.
06:30C'est un dispositif qui favorise la prise de conscience des acteurs et d'améliorer l'expertise au sein des
06:36territoires
06:37et de normaliser l'observation au moyen d'indicateurs SOC.
06:40Ces mêmes indicateurs visent à détecter des fragilités, comme des fragilités de la gestion avec la gouvernance,
06:47notamment si on a un syndic professionnel ou bénévole dans la copropriété,
06:50des fragilités financières avec l'évolution des impayés dans la copropriété ou des copropriétés de leur territoire,
06:57ou même des fragilités liées à l'occupation avec le pourcentage des copropriétaires occupants et bailleurs.
07:02Cela a des conséquences plus ou moins sur l'observation qu'on peut en tirer des copropriétés.
07:07L'objectif est vraiment de pouvoir comparer l'état des copropriétés dans le temps et dans l'espace
07:13afin de prioriser et d'hierarchiser des actions publiques de redressement.
07:18La VOC peut être déployée sur tout ou une partie de vos territoires
07:23et de cibler un ensemble de copropriétés, une période de construction donnée ou un quartier en priorité.
07:29Aujourd'hui, l'ANA accompagne vraiment les collectivités locales via le déploiement,
07:34la mise en place ou la structuration d'un outil de veille et d'observation.
07:37C'est avant tout une aide à l'ingénierie.
07:40Elle est financée à hauteur de 50% maximum sur un plein fonds de 120 000 euros sur une durée
07:45de 3 ans.
07:53Les collectivités peuvent mettre en place le programme opérationnel de prévention et d'accompagnement des copropriétés,
08:00qu'on appelle un POPAC.
08:02C'est un outil qui permet de prévenir ou stopper une spirale de déqualification d'une copropriété
08:07qui montre des signes de fragilité.
08:09Il peut porter sur une copropriété, un groupe de copropriétés ou un territoire plus large.
08:15Les missions dans un POPAC peuvent être le repérage, la réalisation d'un diagnostic multicritère,
08:22l'accompagnement individualisé de copropriétés pour mettre en place les premières actions de redressement
08:29ou le signalement par exemple de situation d'habitat indigne.
08:33La convention de POPAC a une durée de 3 ans et peut être renouvelée pour une année.
08:41Pour les études et les expertises, par exemple la réalisation d'un audit foncier ou juridique.
08:48Pour l'aide au redressement et à la gestion, par exemple la mobilisation d'un avocat pour lancer des procédures
08:53à l'encontre des propriétaires débiteurs.
08:56Pour la réalisation de travaux avec MaPrimeRénov copropriété et MaPrimeAdapt copropriété.
09:02Et enfin pour la mission de suivi animation du POPAC porté par les collectivités à hauteur de 50% hors
09:10taxe,
09:10dans un plafond de 100 000 euros par an.
09:17Le dispositif MaPrimeRénov copropriété s'est déployé dans les Outre-mer à partir de 2023.
09:23C'est un dispositif pour des travaux d'amélioration de la performance énergétique des copropriétés.
09:29C'est une aide au syndicat des copropriétaires qui peut permettre de financer 25% du montant des travaux
09:34dans un plafond de 25 000 euros par logement.
09:37Et sous réserve de la réalisation de deux types de travaux sur la toiture, par exemple l'isolation thermique par
09:45l'extérieur,
09:46les parois extérieures, la ventilation naturelle ou les équipements collectifs.
09:54En complément, des primes sont mobilisables dans le cadre de la réalisation d'un troisième type de travaux.
10:01Également mobilisables pour les propriétaires modestes et très modestes.
10:06Et également dans le cas de copropriétés fragiles qui ont des impayés d'au moins 8%.
10:16Les copropriétés doivent avoir plus de 15 ans, réunir 75% de l'eau principale d'habitation
10:23ou 65% dans le cas des copropriétés de moins de 20 lots.
10:27Les copropriétés doivent être immatriculées au registre national des copropriétés.
10:31Un assistant à maîtrise d'ouvrage est obligatoire.
10:35Il peut par exemple aider les ménages à monter son dossier de demande de subvention ou assurer une assistance technique.
10:42Enfin, un audit énergétique est nécessaire sans obligation de gain énergétique.
10:51Une autre aide peut être mobilisée, ma prima date copropriété.
10:56Elle permet aux copropriétaires de bénéficier de subventions pour les travaux améliorant l'accessibilité de l'immeuble portant sur les
11:03parties communes et les équipements communs.
11:06Et notamment pour adapter les équipements aux personnes âgées en perte d'autonomie ou les personnes en situation de handicap.
11:13Par exemple, il peut s'agir de travaux d'installation de main courante, la motorisation d'une porte d'entrée,
11:19l'installation de boîtes aux lettres ou la création de rampes d'accès.
11:23L'ANA peut financer 50% du montant des travaux dans la limite de 10 000 euros de subventions par
11:30entrée d'immeuble.
11:39L'ANA propose différents outils aux collectivités locales pour accompagner les copropriétés dégradées et en difficulté,
11:45tant pour leur redressement que pour leur transformation ou recyclage.
11:48Le préalable au lancement de ce dispositif, c'est la réalisation d'une étude préopérationnelle.
11:53Celle-ci permet de connaître le contexte territorial dans lequel s'inscrit la copropriété,
11:57de réaliser un diagnostic précis de celle-ci et d'identifier les difficultés qu'elle rencontre.
12:01Elle permet ainsi de définir la possibilité ou non de redresser la copropriété
12:05et la stratégie à mettre en œuvre pour y arriver ou pour aboutir à son recyclage.
12:13C'est un préalable nécessaire et même obligatoire pour définir la stratégie d'accompagnement la plus adaptée à la copropriété
12:19en difficulté.
12:20Cette étude s'appuie sur un diagnostic global avec trois entrées, le fonctionnement urbain et l'état du bâti,
12:25l'organisation juridique et la gestion comptable et la composition sociale de la copropriété.
12:30Elle permet aussi de sensibiliser et mobiliser les copropriétaires et le syndic à la démarche,
12:35ce qui est un préalable nécessaire au bon déroulement de l'opération.
12:37En effet, le projet ne peut pas se faire sans eux.
12:42Les conclusions de l'étude préopérationnelle permettent d'établir une feuille de route
12:46visant à stabiliser le fonctionnement et la gestion de la copropriété
12:49avant d'engager les travaux nécessaires en fonction de la capacité financière des copropriétaires.
12:54Elles permettent également de prévoir les actions préalables à la remobilisation des acteurs,
12:58au rétablissement d'instances de gestion et de fonctionnement viables
13:01et à l'assainissement de la situation financière de la copropriété.
13:04Elles peuvent également permettre de réfléchir à un projet urbain à proximité.
13:13Elles sont financées à hauteur de 50% du montant hors-taxe plafonné à 100 000€ et 500€ par logement.
13:19A noter qu'en fin de dispositif, une étude peut être réalisée pour faire le bilan de l'opération
13:24et définir les objectifs pour la suite.
13:27Cette étude est financée à hauteur de 50% du montant hors-taxe plafonné à 100 000€.
13:39A l'issue de l'étude préopérationnelle, la collectivité pourra s'orienter vers trois dispositifs spécifiques
13:45pour accompagner la ou les copropriétés dégradées dans leur redressement
13:49par le biais d'une convention d'OPACD, coprodégradée,
13:54d'une OPA Renouvellement Urbain avec un volet copropriétés dégradées ou d'un plan de sauvegarde.
13:59La contractualisation doit permettre de poser un cadre d'intervention sous maîtrise d'ouvrage de la collectivité
14:05en partenariat avec l'Etat et l'ANA.
14:08Cette convention permet d'établir un plan d'action hiérarchisé pour traiter l'ensemble des dysfonctionnements repérés,
14:15l'objectif principal étant d'accompagner les instances de gestion vers un retour à un fonctionnement normal.
14:25Les OPA CD et Renouvellement Urbain sont pilotés par le maire ou le président de l'EPCI qui porte la
14:31compétence Habitat.
14:32Elles peuvent cibler une adresse en particulier ou être multi-sites, intercommunales ou portées sur un périmètre restreint.
14:39D'ailleurs, plusieurs dispositifs peuvent coexister et s'articuler à l'échelle d'un même EPCI.
14:45La durée des contrats peut être de 3 ans prorogeables ou de 5 ans, mais généralement les collectivités partent sur
14:51la durée la plus longue
14:52afin de favoriser un redressement optimum et le déploiement de la feuille de route.
14:57Ces dispositifs permettent de mobiliser des subventions pour financer à la fois de l'ingénierie à destination des collectivités maîtres
15:03d'ouvrage,
15:04mais également des syndicats pour la réalisation des programmes de travaux.
15:09Le suivi à l'animation doit être réalisé par un opérateur compétent. Il est financé à hauteur de 50%
15:15de la dépense assumée par la collectivité,
15:17dans la limite d'un plafond de dépense annuel.
15:20Des expertises complémentaires comme les études géotechniques, structurelles ou autres peuvent également être financées,
15:26qu'elles soient initiées par la collectivité ou le syndicat des copropriétaires.
15:31Quant au financement des programmes de travaux, les copropriétés peuvent bénéficier d'une subvention à hauteur de 35 ou de
15:3950% de leurs dépenses selon la dégradation du bâti.
15:43Ces taux sont également majorés et bonifiés par l'ANAS si la collectivité cofinance au moins à hauteur de 5
15:50% de la dépense.
15:56La différence majeure entre les OPA, CD, renouvellement urbain et le plan de sauvegarde finalement, c'est la gradation dans
16:03le suivi et l'accompagnement.
16:05Le plan de sauvegarde porte sur une adresse unique. Il est piloté par le préfet et sa mise en place
16:11est fixée par arrêté préfectoral après une phase d'élaboration.
16:14Dans ce cadre, le préfet désigne un coordonnateur et bien souvent, c'est la ville qui en assume cette mission.
16:26Le plan de sauvegarde cible principalement les copropriétés confrontées à de graves difficultés sociales, techniques et financières,
16:34susceptibles de compromettre la conservation de l'immeuble, d'où la nécessité d'un pilotage fort de l'Etat pour
16:40impulser une dynamique de redressement, voire parfois le recyclage.
16:45Le syndic dans ce cadre est tenu d'organiser le vote des mesures préconisées par le plan de sauvegarde pour
16:51sceller l'engagement du syndicat dans la démarche,
16:54car l'adhésion des instances de gestion est essentielle à la réussite de l'accompagnement.
17:03Globalement, sur le plan de sauvegarde, on mobilise exactement les mêmes financements, les financements du PIC.
17:09La seule garantie, c'est le taux de financement des travaux à hauteur de 50%, quel que soit l'état
17:17de dégradation du bâti.
17:26Il faut noter que l'objectif primaire, c'était de coller aux besoins des territoires ultramarins.
17:33Pour ça, l'ANA a lancé deux enquêtes, une première sur la formation et une deuxième sur l'animation inter
17:41-DROME.
17:42Sur la formation, l'enquête a été lancée courant juillet. La cible, c'était les collectivités et les déals et
17:50les opérateurs.
17:51Ce qui en est ressorti très concrètement, c'est qu'il faut, sur le volet copropriété, il y a plusieurs
17:56volets,
17:57mais sur le volet copropriété, il y a l'accompagnement des copropriétés dans leurs projets de rénovation et aussi la
18:05stratégie d'intervention.
18:06Ce qui est à noter quand même, c'est que 51% des répondants ont deux ans d'ancienneté,
18:12donc c'est plus qu'une formation initiale, c'est plutôt un perfectionnement qui est recherché sur ce volet copropriété.
18:19Donc ça, c'était sur les résultats du volet formation.
18:21Sur l'animation, donc l'enquête sur l'animation inter-DROME, sur le volet copropriété, parce qu'il y a
18:28eu plusieurs sujets,
18:29mais sur le volet proprement copropriété, ce qui est vraiment intéressant, c'est que pour 69% des collectivités,
18:35le dispositif copropriété n'est pas du tout connu ou très peu connu.
18:40Donc, ce qui a été décidé pour l'année prochaine, c'est d'organiser un volet animation sur ce sujet
18:49-là.
18:54Deux grands axes. Un plan formation sur lequel l'ANA est en train de travailler.
18:58Donc ce plan de formation, on va l'adapter au territoire ultramarin par rapport à l'enquête que je vous
19:04ai expliqué plus tôt.
19:06Il sera partagé avec vous courant 2026.
19:08Et puis, sur le GT SPRH en 2026, donc premier semestre 2026, on va organiser un GT Animation Inter-DROME,
19:17où on inclura les collectivités, mais aussi les opérateurs, sur deux grands axes.
19:22Il y aura un volet méthodo sur les copropriétés et un volet retour d'expérience,
19:27parce que c'est essentiel pour bien comprendre comment fonctionne une copropriété.
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