- 2 gün önce
Arsa Alırken İmar Durumu Nasıl Kontrol Edilir_
Kategori
📚
ÖğrenmeDöküm
00:00Arsa almadan önce mutlaka izleyin.
00:02Merhaba arkadaşlar, kanalıma hoş geldiniz.
00:05Bugün sizlerle arsa almayı düşünen herkesin mutlaka bilmesi gereken çok önemli bir konuyu konuşacağız.
00:12Arsa alırken imar durumu nasıl kontrol edilir?
00:15Diyelim ki karşınıza çok güzel bir arsa çıktı.
00:18Satıcı size, bu arsa çok değerli, yakında imara açılacak, buraya rahatlıkla ev yapabilirsiniz.
00:25Birkaç yıl beklerseniz fiyatı birkaç katına çıkar, dedi.
00:29Peki, bu söylenenlerin gerçekten doğru olup olmadığını biliyor musunuz?
00:34Tapuda arsa olarak görünen her yere ev yapılabilir mi?
00:38Bir arazinin yola yakın olması, etrafında evlerin bulunması veya elektrik ve su bağlantısının olması, o yere istediğimiz evi yapabileceğimiz anlamına
00:47gelir mi?
00:48Kesinlikle hayır.
00:49İşte bugün bunları adım adım anlatacağız.
00:52Bir arsa satın almadan önce hangi bilgilere bakmamız gerekiyor?
00:56İmar durumunu nereden öğrenebiliriz?
00:58Ada ve parsel sorgulanması nasıl yapılır ve satıcının anlattıklarına karşı nasıl tedbir alabiliriz?
01:05Amacımız, paranızı yatırmadan önce doğru araştırmayı yapmanızı sağlamak.
01:10Çünkü arkadaşlar, arsa alırken yapılan bir hata bazen yıllarca biriktirdiğiniz paranın yanlış bir yatırıma dönüşmesine neden olabilir.
01:19Videomuzun sonuna kadar izleyin.
01:21Özellikle arsa almayı düşünen bir yakınınız varsa bu videoyu onunla da paylaşabilirsiniz.
01:26Hadi başlayalım.
01:28İmar durumu nedir?
01:29Oncelikle imar durumunun ne olduğunu açıklayalım.
01:33İmar durumu, bir taşınmazın bulunduğu yerde geçerli olan imar planı ve ilgili plan hükümleri çerçevesinde nasıl kullanılabileceğini ve yapılaşma koşullarını
01:42anlamamıza yardımcı olan resmi bilgidir.
01:45Yani bir arsanın üzerine konut yapılabilir mi?
01:48Ticari bir yapı yapılabilir mi?
01:50Yapılaşma koşulları nelerdir?
01:52Bunları araştırırken imar durumuna bakarız.
01:54Ancak burada çok önemli bir ayrıntı var.
01:58Bir taşınmazın tapusunun bulunması, üzerine mutlaka ev yapılabileceği anlamına gelmez.
02:04Tapu, mülkiyet durumuyla ilgilidir.
02:06İmar durumu ise taşınmazın plan kararları ve yapılaşma koşulları bakımından değerlendirilmesini gerektirir.
02:12Bunlar birbiriyle bağlantılı olsa da aynı şey değildir.
02:16Örneğin bir taşınmazın tapuda tarla olarak kayıtlı olduğunu düşünelim.
02:21Bu taşınmazın gelecekte imara açılacağını söyleyen biri olabilir.
02:25Fakat yalnızca bu söze güvenerek satın alma kararı vermek doğru değildir.
02:30Aynı şekilde tapuda arsayı yazması da istediğiniz büyüklükte bir ev yapabileceğiniz anlamına gelmez.
02:37Yapılaşma hakkını belirleyen unsurların tamamını incelemek gerekir.
02:41İlk adım, ada ve parsel numarasını öğrenin.
02:45Şimdi gelelim uygulamada ne yapmamız gerektiğine.
02:48Diyelim ki satın almayı düşündüğünüz bir arsa buldunuz.
02:52Öncelikle satıcıdan taşınmazın açık adresini ve tapu bilgilerini isteyin.
02:56Özellikle il, ilçe, mahalle veya koy, ada ve parsel bilgilerini öğrenin.
03:02Peki, ada ve parsel ne demektir?
03:05Ada, kadastro ve harita sisteminde belirli sınırlarla çevrili parsellerin oluşturduğu bir birimdir.
03:12Parsel ise sınırları belirlenmiş, tapu ve kadastro kayıtlarında ayrı olarak tanımlanan taşınmaz bölümüdür.
03:18Bunları bir adresin daha ayrıntılı tanımlayıcı bilgileri gibi düşünebilirsiniz.
03:23Örneğin bir taşınmaz İstanbul'da, belirli bir ilçede ve mahallede bulunabilir.
03:29Fakat yalnızca mahalle adını bilmek, tam olarak hangi taşınmazdan söz ettiğimizi anlamamız için yeterli değildir.
03:36Ada ve parsel bilgileri bu nedenle önemlidir.
03:39Burada dikkat etmemiz gereken bir konu daha var.
03:43Satıcının gönderdiği ilan fotoğrafı veya harita üzerindeki işaret, taşınmazın sınırlarını kesin olarak göstermeyebilir.
03:50Bu nedenle taşınmazı yalnızca fotoğrafa bakarak değerlendirmeyin.
03:55Önce resmi kayıtlardan hangi taşınmazı inceleyeceğinizi belirleyin.
04:00Parsel sorgulanması nasıl yapılır?
04:02Şimdi bilgisayarımızı açalım ve internet üzerinden parsel sorgulamasının nasıl yapılabileceğini konuşalım.
04:09Ekran görüntüsü
04:10Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Parsel Sorgulama Uygulaması
04:14Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün resmi parsel sorgulama uygulaması üzerinden taşınmazın yerini araştırabilirsiniz.
04:22Uygulamada ilgili il, ilçe, mahalle veya kö ile ada ve parsel bilgileri kullanılarak sorgulama yapılabilir.
04:30Burada amacımız, satın almayı düşündüğümüz taşınmazın haritadaki yerini doğru tespit etmektir.
04:36Taşınmazın konumuna, çevresindeki yollara ve yakınındaki diğer alanlara bakabiliriz.
04:42Ancak arkadaşlar, önemli bir uyarıda bulunayım.
04:45Parsel sorgulama ekranı, tek başına imar durumunu kesin olarak gösteren bir belge değildir.
04:51Bu uygulama taşınmazın, konumunu belirlemek ve kadastro bilgilerini incelemek açısından yararlıdır.
04:57Fakat buradan bir parselin kesinlikle konut imarlı olduğu veya istediğiniz yapının yapılabileceği sonucunu çıkarmamalısınız.
05:05Peki, asıl imar bilgisini nereden öğreneceğiz?
05:08Bir sonraki bölümde bunu anlatacağım.
05:11İmar durumu belediyeden nasıl öğrenilir?
05:14Arkadaşlar, arsa alırken yapmamız gereken en önemli araştırmalardan biri,
05:19ilgili idarenin imar biriminden bilgi almaktır.
05:22Taşınmazın bulunduğu yere göre belediyenin imar ve şehircilik birimine,
05:26ilgili büyükşehir veya ilçe belediyesine ya da yetkili başka bir idareye başvurmanız gerekebilir.
05:32Özellikle köylerde ve belediye sınırları dışındaki alanlarda yetkili kurumun hangisi olduğunu ayrıca öğrenmek gerekir.
05:40Peki, başvurduğumuzda ne soracağız?
05:43Birincisi, bu parselin yürürlükteki imar planında hangi kullanım kararında kaldığını soracağız.
05:49Konut alanı mı?
05:50Ticaret alanı mı?
05:52Tarım alanı mı?
05:53Yoksa yol, park, yeşil alan veya başka bir kamu kullanımında mı kalıyor?
05:58İkincisi, yapılaşma koşullarını öğreneceğiz.
06:01Parselde yapılaşma hakkı varsa emsal, taban alanı, kat veya yükseklik sınırı, çekme mesafeleri ve varsa diğer özel koşullar nedir?
06:11Üçüncüsü, parseli etkileyen bir plan notu, kısıtlama, telk veya başka bir işlem bulunup bulunmadığını araştıracağız.
06:19Dördüncüsü, imar planında değişiklik, uygulama veya parselasyon gibi süreçlerin bulunup bulunmadığını soracağız.
06:26Burada özellikle şunu vurgulamak istiyorum.
06:29Sözlü olarak aldığınız bir bilgiyle yetinmeyin.
06:32Mümkün olduğunda taşınmazına da ve parsel bilgilerini belirterek, resmi imar durumu belgesi veya ilgili resmi plan ve kararlar hakkında bilgi
06:41isteyin.
06:42Çünkü varsa satın alırken önemli olan yalnızca bugün ne söylendiği değil, resmi kayıtlarda ne bulunduğudur.
06:49İmar planı varsa her şey tamam mı?
06:51Şimdi çok önemli bir konuya geldik.
06:53Diyelim ki belediyeden araştırma yaptınız ve taşınmazın imar planında konut alanında kaldığını öğrendiniz.
07:00Hemen satın almalı mısınız?
07:02Hayır, henüz bütün araştırmalarımızı tamamlamadık.
07:06Bir taşınmazın imar planında konut alanında bulunması, doğrudan istediğiniz projeye başlayabileceğiniz anlamına gelmeyebilir.
07:14Parselin yapılaşmaya uygun hale gelmesi için bazı imar uygulamalarının tamamlanması gerekebilir.
07:20Örneğin parselin yola cephesi, geometrisi, büyüklüğü, uygulama durumu veya başka teknik ve hukuki koşullar önem taşıyabilir.
07:29Bazen plan kararları bulunmasına rağmen parselin bulunduğu bölgede uygulama işlemleri henüz tamamlanmamış olabilir.
07:37Ayrıca imar planları değişebilir.
07:39Bu nedenle yalnızca eski tarihli bir belgeye veya yıllar önce verilmiş bir bilgiye dayanarak karar vermemek gerekir.
07:47Burada en sağlıklı yaklaşım şudur.
07:49Taşınmazın mevcut durumunu, yürürlükteki planı, plan notlarını ve gerekli uygulamaların hangi aşamada olduğunu birlikte incelemek.
07:57Eğer satın alma amacınız üzerine ev yapmaksa, yalnızca genel imar bilgisini değil, düşündüğünüz yapının bu parselde mümkün olup olmadığını da
08:06yetkili idareye ve gerektiğinde bir mimara veya şehir plancısına danışın.
08:11Emsal, taban alanı ve kat sınırı ne demektir?
08:14Şimdi birçok kişinin kafasını karıştıran teknik terimlere geçelim.
08:18Bir arsa alırken sadece imarlı olup olmadığını değil, ne kadar yapılaşma hakkı bulunduğunu da öğrenmemiz gerekir.
08:25Öncelikle emsal, diğer adıyla kat alanı kat sayısı kavramını açıklayalım.
08:31Emsal, ilgili imar koşulları kapsamında hesaplanan toplam emsale dahil kat alanının parsel alanına oranını ifade eder.
08:39Basit bir örnek verelim.
08:41Diyelim ki bir parselin alanı 500 m² ve örnek olarak emsal değeri 0,50.
08:46Basit hesapla 500 m²'nin 0,50 ile çarpılması sonucunda 250 m²'lik emsale esas toplam alan ortaya çıkar.
08:55Ancak bu örnek, her durumda 250 m²'lik bir ev yapılabileceği veya bu alanın tek katta kullanılabileceği anlamına gelmez.
09:04Hesapta hangi alanların dikkate alınacağı, plan notları ve ilgili mevzuat önemlidir.
09:10Bir diğer kavram da taban alanı kat sayısıdır.
09:13Bu değer, yapının parsel üzerinde kaplayabileceği taban alanının hesaplanmasında kullanılır.
09:19Kat sayısı veya bina yüksekliği sunuru da binanın nasıl tasarlanabileceğini etkiler.
09:25Bunun yanında ön, yan ve arka bahçe çekme mesafeleri gibi kurallar da yapının yerleşimini belirleyebilir.
09:32İşte bu nedenle iki farklı arsanın yüz ölçümü aynı olsa bile yapılaşma imkanları birbirinden farklı olabilir.
09:38Arsa alırken yalnızca metrekareye bakmayın.
09:41O metrekarede hangi şartlarla yapılaşma mümkün?
09:45Asıl önemli olan budur.
09:47Yol, park ve kamu alanı riskine dikkat.
09:50Arkadaşlar, arsa alırken özellikle dikkat etmemiz gereken konulardan biri de taşınmazın imar planında hangi alanlarda kaldığıdır.
09:58Bir parselin tamamı veya bir bölümü yol, park, yeşil alan ya da başka bir kamu kullanımına ayrılmış olabilir.
10:06Böyle bir durumda parselin kullanılabilir alanı ve yapılaşma imkanı etkilenebilir.
10:11Ancak yalnızca haritadaki görüntüye bakarak kesin karar vermemek gerekir.
10:16İlgili planı, plan notlarını ve uygulamanın durumunu yetkili idareden öğrenmeliyiz.
10:22Satıcı, burası ileride değerlenecek, yol geçerse daha da kıymetlenir diyebilir.
10:27Belki gerçekten bir plan kararı vardır.
10:30Belki de bu yalnızca bir tahmindir.
10:33Bu iki durumu birbirinden ayırmalıyız.
10:35Özellikle bir taşınmazın gelecekte imara açılacağı, yolunun yapılacağı veya çevresinin gelişeceği iddiası varsa bunun hangi resmi karara dayandığını sorun.
10:45Sözlü vaatleri kesinleşmiş bir hak gibi değerlendirmeyin.
10:49Unutmayın, yatırım yaparken beklentilerimizi değil, doğrulayabildiğimiz bilgileri esas almalıyız.
10:56Tarla ile arsa arasındaki farkı bilin.
10:59Şimdi gelelim sıkça karşılaşılan bir başka konuya.
11:02İlanlarda bazen yatırımlık arsa, köy içinde arsa, ev yapmaya uygun arazi veya imar yakında gelecek gibi ifadeler görüyoruz.
11:10Peki, bunların hepsi aynı anlama mı geliyor?
11:14Hayır.
11:15Tarla, arsa ve imar durumu birbirinden farklı kavramlardır.
11:19Tapudaki vasıf, taşınmazın hukuki ve kadastro kayıtlarındaki niteliği hakkında bilgi verir.
11:25Ancak tek başına tüm yapılaşma haklarını belirlemez.
11:28Bir tarım arazisinde yapı yapılıp yapılamayacağı, arazinin konumu, plan durumu, tarım mevzuatı, varsa özel koruma hükümleri ve diğer ilgili koşullara
11:38bağlı olabilir.
11:39Bu nedenle tarla ama herkes ev yapıyor.
11:42Sözünü duyduğunuzda dikkatli olun.
11:45Komşu parselde bir bina bulunması.
11:47Sizin satın alacağınız parselede aynı şartlarla yapı yapılabileceğini göstermez.
11:52Aynı şekilde ileride kesin imara açılacak.
11:55Sözü de tek başına güvenilir bir yatırım gerekçesi değildir.
11:59Eğer tarla veya arazi satın alıyorsunuz, satın alma amacınızı baştan belirleyin.
12:05Tarımsal kullanım mı düşünüyorsunuz?
12:07Uzun vadeli yatırım mı yapıyorsunuz?
12:09Yoksa ev mi yapmak istiyorsunuz?
12:11Buna göre ilgili idarelerden ve gerekiyorsa uzmanlardan bilgi alın.
12:16E-plan ve dijital sorgulamalar ne işe yarar?
12:19Günümüzde bazı imar planlarını internet üzerinden de incelemek mümkün.
12:24Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının E-plan gibi resmi sistemleri üzerinden erişime açılmış plan ve plan değişikliği bilgileri araştırılabilir.
12:34Ekran görüntüsü
12:35Resmi E-plan sistemi ve imar planı araştırması
12:39Burada dikkat etmemiz gereken nokta, aradığımız parselin doğru yerde olduğundan emin olmaktır.
12:45İl, ilçe ve mahalle bilgilerini kontrol edin.
12:48İncelediğiniz planın hangi bölgeyi kapsadığına, tarihine ve durumuna dikkat edin.
12:54Ancak her taşınmazın, bütün bilgilerinin tek bir dijital ekranda eksiksiz bulunacağını düşünmeyin.
13:00Sistemde bilgi görememeniz, taşınmazın kesinlikle imarsız olduğu anlamına gelmez.
13:06Aynı şekilde ekranda bir plan görmenizde bütün yapılaşma şartlarının tamamlandığını kanıtlamaz.
13:11Dijital sorgulamaları ilk araştırma için kullanın.
13:15Satın alma kararı vermeden onca gerekli bilgileri ilgili idareden doğrulayın.
13:20Özellikle ciddi bir yatırım yapacaksanız, resmi belge ve kayıtları esas alın.
13:26Tapu kayıtlarını ve mülkiyet durumunu da inceleyin.
13:29Arkadaşlar, imar durumunu araştırdık.
13:32Peki, başka neye bakacağız?
13:34Tapu kayıtlarına.
13:35Çünkü bir taşınmazın imar durumu kadar mülkiyet durumunu da doğru anlamamız gerekir.
13:41Satıcının gerçekten malik olup olmadığını, taşınmazın kime veya kimlere ait olduğunu ve tapu kaydında yer alan önemli kısıtlamaları inceleyin.
13:50İpotek, haciz, irtifak hakkı veya başka bir şerh ve beyan bulunup bulunmadığı, taşınmazın durumuna göre önem taşıyabilir.
13:58Hisseli bir taşınmaz söz konusuysa, ayrıca dikkatli olun.
14:02Satın aldığınız şeyin belirli bir bölümün mülkiyeti mi yoksa paylı mülkiyette bir hisse mi olduğunu açıkça anlayın.
14:09Bir kişinin size arazinin belirli bir köşesini göstermesi, o bölümün tapuda bağımsız bir parsel olduğu anlamına gelmez.
14:17Bu nedenle tapu ve kadastro bilgilerini birbirinden bağımsız değil, birlikte değerlendirin.
14:23Gerekli durumlarda tapu müdürlüğünden bilgi alın ve hukuki açıdan karmaşık bir işlem söz konusuysa bir hukuk uzmanından destek isteyin.
14:31Arsa alırken dolandırıcılığa karşı nasıl tedbir alırız?
14:35Şimdi bütün bu bilgileri günlük hayatta karşılaşabileceğimiz örneklerle birleştirelim.
14:41Diyelim ki bir ilan gördünüz.
14:43Satıcı, arsanın çok yakında imara açılacağını ve fiyatının kısa sürede ikiye katlanacağını söylüyor.
14:50Oncelikle şu soruları sorun.
14:52Bu iddia hangi resmi bilgiye dayanıyor?
14:55Yürürlükteki imar planı nedir?
14:57Yetkili idare bu parsel için ne söylüyor?
14:59İmar uygulaması tamamlanmış mı?
15:02Arsa üzerine hangi koşullarla yapı yapılabilir?
15:05Tapu kayıtları ve mülkiyet durumu uygun mu?
15:08Bu soruların cevaplarını doğrulamadan kapora vermeyin.
15:12Satıcının acele ettirmesi, bugün almazsanız yarın fiyatı artacak demesi veya araştırma yapmanıza engel olması durumunda daha dikkatli davranın.
15:21Elbette her hızlı satış teklifi dolandırıcılık değildir.
15:25Fakat ancele karar vermek, önemli kontrollerin atlanmasına neden olabilir.
15:30Ödeme ve satış işlemlerini de güvenli, resmi yollarla yürütün.
15:35Tapu devri ve ödeme sürecinde kullanılacak yöntemi önceden netleştirin.
15:39Mümkün olduğunda güvenli ödeme uygulamaları ve ilgili resmi prosedürler hakkında bilgi alın.
15:44Şunu unutmayın, bir arsanın ucuz olması mutlaka iyi bir fırsat olduğu anlamına gelmez.
15:51Bazen düşük fiyatın arkasında yapılaşma kısıtlamaları, mülkiyet sorunları veya başka önemli nedenler bulunabilir.
15:58Arsa almadan önce kontrol listemiz.
16:01Şimdi videonun en önemli bölümünü kısa bir kontrol listesiyle toparlayalım.
16:06Arsa almadan önce şu adımları uygulayın.
16:091. İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgilerini doğru öğrenin.
16:142. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün parsel sorgulama uygulamasından taşınmazın konumunu kontrol edin.
16:213. İlgili belediyeden veya yetkili idareden güncel imar planını ve imar durumunu araştırın.
16:274. Konut, ticaret, tarım, yol, park veya başka bir kullanım kararında kalıp kalmadığını öğrenin.
16:345. Emsal, taban alanı, kat veya yükseklik sınırı ve çekme mesafeleri gibi yapılaşma koşullarını inceleyin.
16:426. Parselin imar uygulaması, yola erişimi ve varsa diğer teknik veya hukuki kısıtlamaları hakkında bilgi alın.
16:507. Tapu kayıtlarını, mülkiyet durumunu ve önemli takidatları kontrol edin.
16:568. İmara açılacak, kesin değerlenecek gibi sözleri resmi bilgilerle doğrulamadan karar vermeyin.
17:029. Amacınız ev yapmaksa, düşündüğünüz yapının gerçekten mümkün olup olmadığını ilgili idareye ve gerekirse bir uzmana danışın.
17:1110. Bütün kontrolleri tamamlamadan, yalnızca ilan fotoğraflarına veya satıcının anlattıklarına güvenerek ödeme yapmayın.
17:19Bu 10 adımı uygulamak, arsa alırken karşılaşabileceğiniz birçok riski önceden fark etmenize yardımcı olabilir.
17:2610. Değerli arkadaşlar, bugün sizlerle arsa alırken imar durumunun nasıl kontrol edileceğini, ada ve parsel sorgulamasını,
17:35belediyeden hangi bilgilerin alınacağını ve satın alma öncesinde nelere dikkat edilmesi gerektiğini konuştuk.
17:41Şunu hiçbir zaman unutmayın.
17:43Arsa alırken yalnızca toprağa değil, o toprağın size hangi hakları sağladığını da araştırmalısınız.
17:49Bir arsanın konumu çok güzel olabilir, fiyatı cazip olabilir ve gelecekte değerleneceği söylenebilir.
17:56Ancak doğru bir yatırım kararı verebilmek için tapu kayıtlarını, imar durumunu, yapılaşma koşullarını ve taşınmazın bütün önemli özelliklerini birlikte değerlendirmek
18:06gerekir.
18:07Bu videonun sizlere faydalı olduğunu düşünüyorsanız beğenmeyi ve gayrimenkul hakkında doğru bilgi almak için kanalıma abone olmayı unutmayalım.
18:16Ayrıca arsa almayı düşünen arkadaşlarınıza ve yakınlarınıza da bu videoyu gönderebilirsiniz.
18:22Belki de bu bilgiler, önemli bir yatırım kararından önce onların da daha dikkatli hareket etmesine yardımcı olur.
18:29Bir sonraki videoda görüşmek üzere.
18:32Hepinize sağlıklı günler ve doğru yatırımlar diliyorum.
18:35Hoşçakalın.