- 2 gün önce
Kategori
📚
ÖğrenmeDöküm
00:01Elinize bir miktar birikmiş paranız var. Bir tarafta ekonomik belirsizlikler, diğer tarafta yüksek enflasyon, finans piyasalarındaki dalgalanmalar ve gayrimenkul fiyatları.
00:12Şimdi kendinize şu soruyu soruyorsunuz. Acaba bu parayla bir ev mi almalıyım, arsa mı almalıyım yoksa paramı bankada tutup piyasaların
00:22düzelmesini mi beklemeliyim?
00:24Belki de şu anda bir eviniz var, satmayı düşünüyorsunuz. Ancak satarsanız daha sonra aynı evi daha pahalıya almaktan korkuyorsunuz.
00:34Peki, gerçekten bugün gayrimenkul almak için doğru zaman mı? Yoksa biraz daha beklemek mi gerekiyor?
00:40Bugün bu konuyu gayrimenkul piyasasının içinden gelen bir bakış açısıyla değerlendireceğiz.
00:46Ev almanın avantajları, satış yapmanın mantıklı olabileceği durumları, arsa yatırımının risklerini önümüzdeki aylarda nerelere dikkat etmemiz gerektiğini konuşacağız.
00:58Özellikle şu sorunun cevabını arayacağız.
01:01Piyasaların durgun olduğu dönemler nakdi bulunan yatırımcılar için bir fırsat olabilir mi?
01:08Videomu sonuna kadar kalmanızı öneriyorum.
01:10Çünkü bazen bir gayrimenkul yatırımında kazancı belirleyen şey yalnızca ne alacağın değil, hangi şartlarda aldığın ve ne kadar süre bekleyeceğindir.
01:21Öncelikle içinde bulunduğumuz ekonomik ortamı anlamamız gerekiyor.
01:26Enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde insanların satın alma gücü azalabiliyor.
01:31Konut kredisi maliyetleri yükseldiğinde ev almak isteyen herkes finanse kolayca ulaşamıyor.
01:37Bir vatandaşın ev almayı isteği olabilir ancak peşinat yetersizse veya kredi taksitliğini karşılayamıyorsa satın alma kararı erteleyebilir.
01:47İşte burada önemli bir durum ortaya çıkıyor.
01:50Bir bölgede evlere olan ihtiyaç devam etse bile evleri satın alabilecek kişilerin sayısı azalabilir.
01:56Alıcı sayısı düştüğünde satışlar yavaşlayabilir.
02:00Satıcı da evleri satabilmek için fiyat konusunda pazarlığa daha açık hale gelebilir.
02:06Fakat burada önemli bir ayrım var.
02:09Piyasa satışlarının azalması bütün evlerini ucuzlayacağı anlamına gelmez.
02:13Bazı ev sahipleri fiyatı düşürmek istemez.
02:17Bazıları satışı erteler.
02:19Bazıları ise nakde ihtiyaç duyduğu için piyasa değerinin altında bir fiyata kabul edebilir.
02:25Dolayısıyla gayrimenkul piyasasında yalnızca ilanlardaki fiyatlara bakarak karar vermek doğru bir yaklaşım değil.
02:34Asıl önemli olan benzer özellikteki evlerin gerçekte hangi fiyatlara satıldığıdır.
02:40Örneğin bir bölgede benzer daire 6 milyon lira ilana konulmuş olabilir.
02:45Ancak bu dairenin gerçekte 6 milyon lira satışı satılmayacağı ayrı bir araştırma konusudur.
02:53İlan fiyatı ile gerçekleşen satış fiyatı aynı şey değildir.
02:57Benim burada dikkat çekmek istediğim nokta şu.
03:00Piyasanın durgun olduğu dönemlerde acele etmeyen, araştırma yapan ve nakdi doğru yöneten alıcıların pazarlık avantajı elde etme ihtimali vardır.
03:10Şimdi biraz da rakamlara bakalım.
03:13Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası'nın Ağustos 2026 konut fiyat endeksi verilerinde konut fiyatlarının yıllık nominal olarak yaklaşık %23 artmıştı.
03:23Aynı dönemde yıllık enflasyon daha yüksekti.
03:27Bu bize önemli bir şey söylüyor.
03:29Konut fiyatları Türk lirası cinsinden artması konutun enflasyon karşısında mutlak değer kazandığı anlamına gelmiyor.
03:37Yani bir evin fiyatı yükselse bile genel fiyat artışlarının gerisinde kalıyorsa evin real değeri düşmüş olabilir.
03:44Burada iki ayrı kavramı birbirinden ayırmamız gerekiyor.
03:48Nominal fiyat ve real değer.
03:50Nominal fiyat evin üzerinde konuştuğumuzda Türk lirası fiyatıdır.
03:55Real değer ise bu fiyatın enflasyon karşısındaki durumunu anlatır.
04:00Peki bu ne anlama geliyor?
04:01Gayrimenkul fiyatları enflasyonun gerisinde kaldığında bazı alıcılar için daha cazip fiyatlar oluşabilir.
04:08Ancak bu durum bütün bölgeler ve bütün gayrimenkulleri aynı şekilde gerçekleşmez.
04:14Bir başka önemli gösterge de satış rakamlarıdır.
04:17Türk verilerine göre Ağustos 2026 Türkiye genelinde konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %14.7 azalarak 124.410
04:28oldu.
04:29İkinci el konut satışlarında düşüş ise %19.4 seviyesinde.
04:34Bu rakamlar piyasadaki dikkatli değerlendirilmesi gereken bir yavaşlamayı işaret ediyor.
04:41Ancak satışların azalması fiyatların buradan sonra kesinlikle yükselmeyeceği veya düşeceğini tek başına göstermez.
04:48Bizim yapmamız gereken bu göstergeli bir araya değerlendirerek ve satın alacağımız gayrimenkulü kendi özelliklerine bakmaktır.
04:58Şimdi gelelim benim asıl üzerinde durmak istediğim konuya.
05:02Eğer bir kişinin kenarda birikmiş parası varsa borçlarının kontrol altındaysa ve bu parayı kısa vadede ihtiyacı olmayacaksa bugünkü piyasa koşullarında
05:13gayrimenkul fiyatlarını araştırması mantıklı buluyorum.
05:16Burada özellikle altını çiziyorum.
05:19Fırsat araştırmak başka şeydir.
05:21Öne gelen evi satın almak başka bir şeydir.
05:25Benim anlatmak istediğim yalnızca ev fiyatların düşmüş olabilir.
05:29Düşüncesiyle herhangi bir konut satın almak değil.
05:32Satıcının gerçekten satış yapmak istediği fiyatı bölgedeki emsallerine göre muakul olup topu ve hukuki durumu temiz, korumu güçlü bir gayrimenkulü
05:42bulunduğunda ciddi biçimde değerlendirebilirsiniz.
05:45Çünkü ekonomik belirsizlik dönemlerinde bazı satıcılar nakde geçmek isteyebilir.
05:52Böyle durumlarda normal koşullara kolay kolay pazarlık edilmeyecek fiyatlara anlaşma imkanı doğabilir.
05:59Örneğin bir evin gerçek piyasa değeri araştırmalarımıza göre 6 milyon lira olsun.
06:05Satıcı acil satış yapmak istediği için 4 milyon 600 bin liraya anlaşmaya açık olabilir.
06:11Bu örnekte önemli olan satıcının başlangıçta kaç lira istediği değil, evin gerçekten ne kadar eğer 4 milyon 600 bin liralık
06:20fiyat gerçek emsallerinin doğrulanabiliyorsa bu alım incelemeyi değerli bir alımdır.
06:26Ama aynı evin gerçek diğeri zaten 4 milyon 500 bin liraysa ortada düşündüğünüz kadar büyük bir fırsat olmayabilir.
06:34Bu nedenle pazarlık yaparken önce fiyat araştırması sonra karar verin.
06:39Bir de şu noktayı unutmayalım.
06:41Gayrimenkul yatırımdan yalnızca satın alma fiyatı yoktur.
06:44Topu harcı, diğer işlem giderleri, varsa tadilat, bakım, boş kalma süresi ve satış sonrası ortaya çıkabilecek masraflar da hesaba katılmalıdır.
06:54Kısaca benim görüşüm şu, nakdi olan ve uzun vadeli düşünen kişiler bugünkü piyasa araştırmasını yapmalı, satışları görmeli ve gerçek fiyatları
07:04kaçırmamak için hazırlıklı olmalıdır.
07:07Ancak bütün birikmini tek bir gayrimenkul ile bağlamak da çok doğru bir yaklaşım değildir.
07:12Önümüzdeki 5-6 ay neden önemli olabilir?
07:16Şimdi birçok kişi merak ettiği bir konuya gelelim.
07:19Önümüzdeki 5 veya 6 ay içinde ev almak mantıklı olabilir mi?
07:22Benim değerlendirmem şu, bu dönem piyasa yakından takip etmek ve uygun fiyatlı gayrimenkulleri araştırmak için bir fırsat pencrisi olarak görülmek
07:32mümkündür.
07:33Ancak bu sürenin sonunda fiyatların mutlaka yükseleceğini söylemek doğru olmaz.
07:40Gayrimenkul fiyatları etkileyen birçok faktör var.
07:43Birincisi enflasyon, sehri.
07:45İkincisi konut kredi faizleri, insanların krediye ulaşım imkanı.
07:50Üçüncüsü inşaat maliyetleri ve yeni konut arzı.
07:54Dördüncüsü insanların gelirleri ve konut satışı alma gücü.
07:58Birincisi ise ekonomik beklentiler ve yatırımcıların davranışları.
08:03Eğer önümüzdeki aylarda finansman koşulları iyileşir, alacakların piyasayla ilgili artan konut talebi canlanırsa,
08:11bazı bölgelerde fiyatlar üzerinde baskı azalabilir.
08:14Böyle bir senaryoda, bugün uygun fiyatlara alınmış bir gayrimenkul uzun vadede avantaj sağlayıp çok ciddi karlar elde etmenizi sağlayabilir.
08:24Ancak bunun tersi de mümkün.
08:26Ekonomik bilirsizlik yüzü varsa, kredi koşulları yeterince iyileşmezse veya alıcıların ödeme gücü zayıf kalırsa,
08:34fiyatlar beklenenden çok uzun süre baskı altında kalabilir.
08:37Bu nedenle ben olsam takvime değil, fırsatın kendisine odaklardım.
08:43İyi bir gayrimenkulü sırf 6 ay dolmak üzere diye satın almam.
08:47Fiyatı, konumu, topusu, kira potansiyeli ve kendi mali durumuma uygun olduğu için satın almayı değerlendirirdim.
08:56Gayrimenkulü piyasasında sık konuşulan konulardan biri de seçim dönemleridir.
09:00Bazı yatırımcılar seçimlere yaklaşırken ekonomik politikaların değişebileceğini, kredi koşullarının farklılaşabileceğini ve piyasaya yönelik yeni desteklerin gündeme gelebileceğini düşünür.
09:11Bu beklentiler bazı insanların gayrimenkulü alım kararlarını öne çekmesine neden olabilir.
09:16Ancak burada önemli bir ayrım yapalım.
09:19Seçim yaklaşması ev fiyatlarında mutlaka yükseleceği anlamına gelmez.
09:23Gelecekte hangi politikaların uygulanacağı ve bunların konut piyasasını nasıl etkileyeceği bugünden kesin olarak bilemeyiz.
09:30Konut piyasasına yönelik yalnızca siyasi takvim belirlemez.
09:34Faizler, enflasyon, gelirler, arz ve talep gibi faktörler de son derece önemlidir.
09:40Bu nedenle yatırım kararını yalnızca seçim beklentisine dayandırmak risklidir.
09:45Benim yaklaşımım şu olur.
09:47Seçim dönemi fiyatlar yükselebilir.
09:50Düşüncesini bir ihtimal olarak değerlendiririm.
09:53Ama satın alma kararını bugünkü gerçek fiyatlar ve kendi bütçeme göre veririm.
09:58Çünkü bir yatırımdan önemli olan yalnızca gelecekte fiyatın yükselmesi değil, yanlış bir tahmin gerçekleştiğinde ayakta kalabilmektir.
10:07Peki ev almaya karar verdik.
10:09Hangi özelliklere dikkat etmeliyiz?
10:11Birinci konu konumdur.
10:13Ulaşım imkanı, iş merkezlerine yakınlık, okul ve hastane gibi hizmetlere erişim ve bölgenin gelişimi potansiyeli önemlidir.
10:21Ancak yalnızca bir bölgede gelecekte büyük projeler yapılacağı söylentisine dayanarak satın alma kararı vermeyin.
10:29Proje resmi durumu ve gerçekleşme ihtimalini de araştırın.
10:34İkinci konu binanın kendisidir.
10:36Binanın yaşı, bakım durumu, ortak alanları, teknik özellikleri ve deprem güvenliği açısından incelenmesi gerekir.
10:44Gerekli durumlarda uzmanlardan teknik destek almanızı öneririm.
10:48Üçüncü konu tapudur.
10:50Tapu kayıtları, mülkün durumu, ipotekler, hacizler, şerpler ve diğer kılıklamalar kontrol edilmelidir.
10:59Taşımasın kat mülkiyeti veya kat ittifaklı durumu, ruhsat ve iskan belgeleri ve gayrimümkünün niteliğine göre incelenmelidir.
11:07Aynı bölgede benzer büyüklükte, benzer yaşta ve benzer özellikte konukların fiyatlarını araştırın.
11:14Mümkünse gerçekleşmiş satışlara ilişkin güvenilir bilgiler edinin.
11:19Beşinci konu ise satıcının durumu.
11:21Satıcının neden satış yapmak istediğini anlamaya çalışın.
11:25Ancak acil satış söylemini tek başına fırsat olarak kabul etmeyin.
11:29Tüşük fiyatın arkasında hukuki, teknik veya başka bir sorun bulunabilir.
11:34Unutmayın, ucuz alınan her ev iyi yatırım değildir.
11:37Bazen ucuz görünen bir gayrimenkul, ileride çok daha yüksek masraflara yol açabilir.
11:43Şimdi de arsa yatırımını konuşalım.
11:45Bazı yatırımcılar konut yerine arsa almayı tercih ediyor.
11:48Bunun nedenlerinden biri, doğru yerde doğru fiyata alınan bir arsanın uzun vadede diğer artış potansiyelidir.
11:55Fakat arsa yatırımı konut yatırımından farklıdır.
11:58Bir ev satın aldığında şartlarına bağlı olarak hem kullanabilir veya kiraya verebilirsin.
12:04Arsa ise çoğu zaman düzenli kira getirisi sağlamaz.
12:09Yatırımcının getirisini elde etmesi için uzun süre beklemesi gerekebilir.
12:13Üstelik her arsa imarlı değildir.
12:16Her arsanın üzerine istediğiniz yapıyı yapamazsınız.
12:19Arsa satın almadan önce imar durumunu, kullanım kararlarını, kadostro bilgilerini, yola erişimini, parselin hukuki durumunu ve varsa kısıtlamalarını araştırmanız gerekir.
12:31Bir bölgede gelecekte imar çıkacağı söyleniyorsa bunu kesin bilgi olarak kabul etmeyin.
12:37Belediyeden ve ilgili resmi kurumlardan doğrulanabilir bilgi edinmeden yalnızca söylentiler üzerine yatırım yapmayın.
12:45Ayrıca tarla ile imarlı arsa birbirinde karşılaştırmayın.
12:50Tapuda taşınmazın niteliği, imar planındaki durum ve fiilen yapılabilecekler ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
12:57Benim önerim arsa alacak işlerin yalnızca bugünkü fiyatları değil, o arsanın hangi amaçla kullanabileceğine ve ne kadar süre beklemeleri gerektiğine
13:07de bakmalarıdır.
13:09Peki, evini satmak isteyenler ne yapmalı?
13:13Şimdi diğer taraftan bakalım.
13:15Diyelim ki bir evimiz var ve satmayı düşünüyoruz.
13:18Satmak yanlış bir karar mıdır?
13:20Hayır. Gayrimenkul de her koşulda elde tutulması gerektiğini söylemek de doğru olmaz.
13:26Örneğin, yüksek faizli borçlarınız varsa, aylık ödemeler, bütçelerinizi zorluyorsa ve acil nakit ihtiyacınız bulunuyorsa, satış seçeneğini değerlendirmeniz gerekebilir.
13:38Bazen yatırım amaçlı alınmış bir evin kiraya getirisi, bakım masrafları ve diğer giderleri karşılayamayabiliriz.
13:46Evet, bu durumda alternatif karşılaştırmalar muantıklıdır.
13:52Ancak bir evi satmadan önce 3 soruyu kendimize sorun.
13:56Birincisi, bu evi satarsam elime net olarak ne kadar para geçecek?
14:00İkincisi, satıştan sonra bu parayı nasıl değerlendireceğim?
14:04Üçüncüsü, ileride yeniden ev almak istersem aynı özellikle bir gayrimenkule ulaşmak kolay olacak mı?
14:11Örneğin, evimizi satıp parayı uzun süre değerlendirmeden bekletirsek, enflasyon nedeniyle satın alma gücümüz azalabilir.
14:19Öte yandan, evimizi satıp borçlarımızı azaltmamız ve daha verimli bir yatırım gerçekleşmişse doğru bir karar olabilir.
14:28Dolayısıyla, mesele sadece evin fiyatını yükselip yükselmeyeceği değil.
14:34Önemli olan, satıştan sonra hangi mali durumda olacağımızdır.
14:38Eğer oturduğumuz evde söz ediyorsak, barınma ihtiyacımız yeniden ve kiralama veya satın alma durumumuz ortaya çıkacak.
14:47Maliyetleri de hesaba katmamalıyız.
14:50Sıf piyasa durgun diye aceleyle satış yapmakta, sıf fiyatlar bir gün yükselir düşüncesiyle her koşulda beklemek de doğru olmayabilir.
14:59Peki, krediyle ev almak mantıklı mı?
15:02Burada özellikle dikkat etmesi gereken bir konu var.
15:05Krediyi gayrimenkulü satın almak, nakit parayı bulunan bir alıcıyla yüksek miktarda kredi kullanmak zorunda olan bir alıcının riskleri aynı değildir.
15:14Kredi kullanacaksanız yalnızca evin fiyatına bakmayın.
15:18Toplam geri ödeme tutarına, aylık taksitlere, diğer borçlarınıza ve gelirinizdeki olası bir düşüşü de hesaba katın.
15:25Örneğin, bugün ödeyeceğiniz bir taksit ileride bütçenizi zorlayabilir, gelirinizde düzenli olup olmadığına ve elinize acil durumlar için ne kadar nakit
15:35kalacağına da önemlidir.
15:37Faizden ileride düşeceği beklentisiyle bugünden yüksek borç altına girmek risk taşır.
15:43Beklenen değişiklik gerçekleşmeyebilir veya tahmin edildiğinden daha geç gerçekleşebilir.
15:49Öte yandan, uygun koşullarda alınan bir kredi, doğru fiyatlı bir gayrimenkulün erişimini de sağlayabilir.
15:57Burada herkes için geçerli tek bir cevap yoktur.
16:00Önemli olan, satın alacağınız gayrimenkulün fiyatı ile finansman maliyetini birlikte değerlendirmektir.
16:08Bütün parayı eve yatırmak doğru mu?
16:10Bence bu videonun en önemli bölümlerinden birisi burası.
16:13Elinizde 5 milyonlar olduğunu düşünün.
16:15Bu paranın tamamını tek bir eve yatırmak zorunda değilsiniz.
16:20Gayrimenkulü uzun vadeli bir yatırım aracı olabilir.
16:23Ancak gayrimenkulün akde çevirmesi gerekeldiği zaman,
16:27acil bir durum satış yapmak zorunda kalacağınızı unutmamanız gerekebilir.
16:32Bu nedenle satın alma sonrası bir miktar nakit bulundurmak önemlidir.
16:37Evde tadilat çıkabilir.
16:39Beklenmedik bir sağlık veya aile gideri oluşabilir.
16:42Geliriniz azalabilir.
16:43Kiraya vermeyi planladığınız ev bir süre boş kalabilir.
16:47Bütün bu ihtimalleri düşünmeden yapılan yatırım iyi bir gayrimenkulü alınmış olsa bile
16:52mala mali açıdan zorlayıcı olabilir.
16:56Yatırım yaparken yalnızca ne kadar kazanabileceğiniz değil,
17:00işler beklediğiniz gibi gitmezse ne kadar dayanabileceğinizi de hesaplayın.
17:04Bana göre doğru yatırım insanı uykusuz bırakmayan ve mali durumuna gereksiz yere
17:09kırılgan hale getirmeyen yatırımdır.
17:12Peki önümüzdeki dönemde ben nasıl hareket ederdim?
17:15Şimdi bütün bu anlattıklarımızı bir araya getirelim.
17:19Eğer elimle nakit olsaydı öncelikle satın almak istediğim bölgeyi belirlerdim.
17:24Sonra o böldeki satılık, konutları ve arsaları karşılaştırırdım.
17:30İlan fiyatlarının taşınmazların özelliklerini ve mülkün olduğu gerçek satış değerlerini
17:35araştırırdım.
17:36Satıcılarla görüşüp pazarlık yapar ve fiyatın gerçekten avantajı olup olmadığını
17:41anlamaya çalışırdım.
17:42Bunun yanında topu ve imar durumunu kontrol eder, teknik riskleri inceler ve toplam
17:49maliyeti hesaplardım.
17:51Bütün bunlardan sonra uygun fiyatta oku ki ve teknik açıdan incelenmiş uzun vadeli
17:56hedeflerime uygun bir gayrimenkul bulursam satın almayı değerlendirirdim.
18:01Ancak sırf piyasada kötü durumda diye herhangi bir evi veya arsayı satın almazdım.
18:06Aynı şekilde önümüzdeki 5-6 ay içinde fiyatların kesin yükseleceğini düşünerek
18:12acele etmezdim.
18:12Benim için önemli olan piyasanın en düşük noktasını tam olarak bilmek değil, makul bir fiyata
18:19doğru gayrimenkulü alabilmektir.
18:21Çünkü piyasanın en düşük noktası ancak geçmişe baktığımda kesin olarak görebiliyoruz.
18:27Bugün ise yalnız elimizdeki verilere, araştırmalara ve kendi mali durumumuza göre karar verebiliyoruz.
18:33Değerli izleyiciler, bugün sizlerle gayrimenkul almalı, satmanın veya beklemenin avantajları
18:40ve risklerini değerlendirdik.
18:41Benim kişisel yaklaşım şu, nakit para bulunan, borç yükü kontrol altında olan ve uzun vadeli
18:48düşünen kişiler için durgun piyasa önemlidir.
18:51Doğru gayrimenkulü araştırmak ve pazarlık yapmak açısından fırsatlar sunulabilir.
18:57Ancak ev ve fiyatlarının önümüzdeki 5-6 ay veya seçim döneminde mutlaka yükseleceğini
19:03söylemek mümkün değil.
19:05Bu nedenle acele karar vermeden araştırma yapmak, fiyatları karşılaştırmak, hukuki
19:10kontrolleri tamamlamak ve kendi mali durumumuzu korumak gerekir.
19:15Şimdi söz sizde.
19:17Sizce şu anda ev almak mı mantıklı, evini satıp beklemek mi?
19:23Yoksa arsa yatırımı yapmak mı?
19:25Düşüncelerinizi ve tecrübelerinizi yorumlarda bir bölümünden paylaşabilirsiniz.
19:30Farklı görüşlerinizi birlikte değerlendirelim.
19:33Eğer gayrimenkul olurken, satarken veya yatırım yaparken işinize yarayacak bilgileri,
19:39videoları takip etmek istiyorsanız videoyu beğenmeyi, kanala abone olmayı ve bu
19:46bilgileri daha fazla kişiye ulaşmasına destek olmayı unutmayın.
19:49Bir sonraki videoda görüşmek üzere, sağlıcakla kalın.
19:52Note, bu video genel bilgilendirme ve kişisel değerlendirme amacı taşımaktadır.
19:58Gayrimenkul fiyatları ve yatırım getirilerinin garanti değildir.
20:02Karar vermeden önce kendi mali durumunuzu, ilgili taşınmazın hukuki ve teknik özelliklerini
20:08ve güncel piyasa koşullarını değerlendirin.