- 2 gün önce
Bir Evin Gerçek Değeri Nasıl Belirlenir_ Evin Değerini Öğrenmenin 7 Yolu!
Kategori
📚
ÖğrenmeDöküm
00:00Arkadaşlar, bir ev satın almayı düşünüyorsunuz. İnternete giriyorsunuz. Aynı mahalledeki evlere bakıyorsunuz. Bir ev 4 milyon liraya, başka bir ev
00:115 milyon liraya, bir diğeri ise 6 milyon liraya satılık. Peki, bu evlerin hangisi gerçekten fiyatını hak ediyor?
00:18Ya da diyelim ki kendi evinizi satacaksınız. Evinizin değerini bilmeden fiyat belirlediniz. Belki de evinizi değerinden çok daha ucuza satacaksınız.
00:29Belki de piyasanın çok üzerinde bir fiyat isteyerek aylarca alıcı bekleyeceksiniz. İşte bugün bu konuyu bütün ayrıntılarıyla konuşacağız.
00:37Bir evin gerçek piyasa değeri nasıl belirlenir? İnternetteki ilan fiyatlarına güvenilir mi? Metrekare hesabı nasıl yapılır? Evin bulunduğu kat, binanın
00:48yaşı, tapu durumu ve çevresindeki diğer evler fiyatı ne kadar etkiler?
00:53Üstelik videomuzun sonunda örnek bir daire üzerinden hesaplama yapacağız. Eğer ev almayı, ev satmayı veya gayrimenkulünüzün değerini öğrenmeyi düşünüyorsanız videomuzu
01:04sonuna kadar izlemenizi tavsiye ediyorum.
01:06Kanalımıza destek olmak için videomuzu beğenmeyi ve abone olmayı da unutmayalım. Haydi başlayalım.
01:13Bir evin gerçek değeri ne demektir? Arkadaşlar, oncelikle bir kavramı doğru anlamamız gerekiyor.
01:20Bir evin gerçek değeri dediğimiz zaman, ev sahibinin kafasına göre belirlediği fiyatı kastetmiyoruz.
01:26Aynı şekilde, internette bir emlak sitesine yazılmış olan fiyatı da doğrudan gerçek değer olarak kabul edemeyiz.
01:34Gayrimenkul piyasasında birbirinden farklı kavramlar vardır. Bunlardan birincisi, ilan fiyatıdır.
01:41Yani ev sahibinin veya emlak danışmanının evi satışa çıkardığında istediği fiyattır.
01:46İkincisi, gerçekleşen satış fiyatıdır. Bu, alıcı ile satıcının anlaşarak satış işlemini gerçekleştirdiği fiyattır.
01:55Üçüncüsü ise piyasa değeridir. Bir gayrimenkulün, belirli bir tarihte, uygun pazarlama koşullarında, bilgili ve istekli bir alıcı ile satıcı arasında
02:05gerçekleşmesi beklenen makul değerdir.
02:08Bu uç kavram birbirine yakın olabilir ama her zaman aynı değildir.
02:12Örneğin, bir ev sahibi dairesini 5 milyon liradan satışa çıkarmış olabilir.
02:18Ancak aynı özelliklere sahip daireler, bölgede 4 milyon 300 bin lira civarında alıcı buluyorsa, o evin 5 milyon lira ettiği
02:26sonucuna hemen varamayız.
02:28Diğer taraftan, bir evin acil satılması gerekiyorsa, satış fiyatı normal piyasa koşullarında beklenen değerin altında da kalabilir.
02:36Burada dikkat etmemiz gereken bir konu daha var.
02:40Tapuda gösterilen satış bedeli, tek başına evin gerçek piyasa değerini kesin olarak ortaya koymaz.
02:46Aynı şekilde, belediyenin emlak vergisine esas değeri de evin güncel piyasa değeriyle aynı değildir.
02:53Yani evinizin gerçek değerini öğrenmek istiyorsanız, tek bir rakama bakarak karar vermemelisiniz.
02:59Peki, doğru fiyatı belirlemek için nereden başlayacağız?
03:03İlk olarak evin bulunduğu bölgeyi inceleyeceğiz.
03:06Evin bulunduğu konum değerini nasıl etkiler?
03:10Gayrimenkulde çok sık duyduğumuz bir söz vardır.
03:12Konum, konum, konum.
03:14Gerçekten de evin bulunduğu yer, fiyatı belirleyen en önemli unsurlardan biridir.
03:20Düşünün ki iki daire var.
03:22İkisi de 100 metrekare, ikisi de 3 odalı ve ikisi de benzer yaşta.
03:26Ancak birinci daire toplu taşımaya, okullara, hastanelere, alışveriş merkezlerine ve günlük ihtiyaçların karşılanabileceği yerlere yakın.
03:36İkinci daire ise ulaşım imkanlarının daha sınırlı olduğu, sosyal olanakların daha az bulunduğu bir bölgede.
03:42Bu iki evin aynı fiyata sahip olmasını beklemek doğru olmaz.
03:47Çünkü insanlar yalnızca 4 duvar satın almazlar.
03:50Aynı zamanda o bölgede yaşayacakları hayatı da satın alırlar.
03:55İşe ulaşım kolaylığı, çevrenin güvenliği, otopark imkanı, sokakların durumu, yeşil alanlar ve mahalledeki genel yaşam koşulları da fiyatı etkileyebilir.
04:05Bununla birlikte, aynı mahallede bulunmak bile tek başına yeterli değildir.
04:10Ana cadde üzerindeki bir daire ile sessiz bir ara sokaktaki dairenin özellikleri farklı olabilir.
04:16Bir evin manzarası açıkken diğerinin penceresi doğrudan karşı binaya bakabilir.
04:22Ayrıca bölgede yeni bir metro hattı, hastane, yol veya başka bir önemli yatırım planlanıyorsa bu durum alıcıların beklentilerini etkileyebilir.
04:31Ancak yalnızca söylentilere dayanarak bir evin değerinin kesinlikle artacağını düşünmemek gerekir.
04:37Bir projenin gerçekten onaylanıp onaylanmadığı, ne zaman yapılacağı ve fiyatlara nasıl yansıyacağı ayrıca araştırılmalıdır.
04:45Buradan çıkaracağımız sonuç şu.
04:48Evinizin değerini öğrenmek istiyorsanız yalnızca evin içine değil, çevresine de bakmanız gerekiyor.
04:54Aynı bölgedeki benzer evleri karşılaştırın.
04:57Arkadaşlar, gelelim evin piyasa değerini araştırırken kullanabileceğimiz en önemli yöntemlerden birine.
05:04Bu yöntem, emsal karşılaştırmasıdır.
05:07Peki, emsal ne demektir?
05:09Satmayı veya satın almayı düşündüğünüz eve özellikleri bakımından benzeyen, mümkün olduğunca aynı bölgede bulunan diğer gayrimenkullerdir.
05:18Örneğin, İstanbul'da bir daire satın almayı düşünüyorsunuz.
05:22Dağ üreniz 100 metrekare net kullanım alanına sahip, uç odalı, ara katta ve asansörlü bir binada bulunuyor.
05:29Bu durumda gidip aynı ilçedeki 200 metrekarelik lüks bir daireyi doğrudan karşılaştırma yapamazsınız.
05:36Çünkü büyüklük, bina kalitesi, konum ve diğer özellikler farklıdır.
05:41Bunun yerine mümkün olduğunca şu özelliklere sahip evleri araştırmalısınız.
05:46Birincisi, aynı mahallede veya çok yakın bir bölgede bulunması.
05:51İkincisi, net kullanım alanının benzer olması.
05:54Üçüncüsü, oda sayısının ve kullanım planının yakın olması.
05:58Dorduncüsü, binanın yaşının ve fiziksel durumunun benzer olması.
06:03Beşincisi, kat, cephe, manzara, asansör ve otopark gibi özelliklerinin karşılaştırılabilir olması.
06:11İnternetteki ilan siteleri bu araştırmaya başlamak için faydalıdır.
06:15Fakat burada çok önemli bir ayrıntı var.
06:18İlan fiyatı, gerçekleşmiş satış fiyatı değildir.
06:22Bir ev sahibi 5 milyon lira isteyebilir.
06:24Başka bir ev sahibi de aynı özellikteki ev için 4 milyon 500 bin lira isteyebilir.
06:30Ancak bu evlerin hangi fiyatlardan satılacağını yalnızca ilanlara bakarak kesin olarak bilemeyiz.
06:37Üstelik bazı ilanlar uzun süredir yayında olabilir.
06:40Bazıları pazarlık payı bırakılarak hazırlanmış olabilir.
06:44Bazıları da evin özellikleri bakımından sizin karşılaştırdığınız davreden farklı olabilir.
06:50Bu nedenle mümkünse gerçekleşmiş satışlara ilişkin, güvenilir verileri araştırın.
06:56Bölgeyi iyi tanıyan, güncel satış deneyimi bulunan gayrimenkul danışmanlarından bilgi alın.
07:02Gerekli durumlarda profesyonel değerleme hizmetinden yararlanın.
07:06Bir de şu hataya düşmeyin.
07:08Karşınıza çıkan en pahalı 3 ilanı seçip, kendi evinizin de aynı fiyata edeceğini düşünmeyin.
07:14Karşılaştırma yaparken hem yüksek hem düşük fiyatlı ilanların neden farklılaştığını anlamaya çalışın.
07:20Çünkü doğru emsal seçimi.
07:22Doğru fiyat belirlemenin temelidir.
07:25Metrekare hesabı nasıl yapılır?
07:27Şimdi çok önemli bir konuya geldik.
07:30Metrekare hesabı.
07:31Gayrimenkul ilanlarında sık sık şu ifadeleri görürüz.
07:3580 metrekare, 100 metrekare, 120 metrekare veya 150 metrekare.
07:40Peki, bu rakamlar dairenin gerçek kullanım alanını mı gösteriyor?
07:45Her zaman değil.
07:46Çünkü bürüt metrekare ile net metrekare arasında fark vardır.
07:50Net alan.
07:51Genel olarak dairenin bağımsız bölüm içindeki kullanılabilir alanını ifade eder.
07:56Bürüt alan ise kullanılan hesaplama yöntemine ve ilgili tanıma göre ortak alanlara ilişkin payları da içerebilir.
08:03Bu nedenle ilanlarda yazan metrekare bilgisini sorgulamadan kabul etmemek gerekir.
08:08Diyelim ki bir daire 100 metrekare olarak ilan edilmiş.
08:12Fakat bu alanın bürüt mü, net mi olduğu belli değil.
08:16Aynı bölgede başka bir daire de 100 metrekare olarak satışa çıkarılmış.
08:21Ancak ikinci dairenin net kullanım alanı daha büyük olabilir.
08:25İki dairenin fiyatını karşılaştırırken bu farkı gözden kaçırırsanız yanlış sonuca ulaşabilirsiniz.
08:32Peki, metrekare fiyatını nasıl hesaplayacağız?
08:35Diyelim ki karşılaştırdığımız bir dairenin fiyatı 4 milyon 500 bin lira ve net alanı 100 metrekare.
08:42Hesaplama şöyle.
08:434 milyon 500 bin lira bölü 100 metrekare.
08:46Sonuç, metrekare başına 45 bin liradır.
08:50Şimdi başka bir dairenin net alanının 120 metrekare ve fiyatının 5 milyon 400 bin lira olduğunu düşünelim.
08:565 milyon 400 bin lirayı 120'ye böldüğümüzde yine 45 bin lira sonucuna ulaşırız.
09:02Bu iki dairenin metrekare fiyatları aynıdır.
09:05Ancak dikkat edin.
09:07Bu, iki dairenin de kesinlikle aynı değerde olduğu anlamına gelmez.
09:11Çünkü katları, cepheleri, bina yaşları, bakım durumları ve diğer özellikleri farklı olabilir.
09:19Metrekare fiyatı bize karşılaştırma yaparken yardımcı olur.
09:23Fakat tek başına yeterli değildir.
09:25Ayrıca net alan ile net alanı.
09:27Aynı tanıma göre hesaplanmış bürüt alan ile bürüt alanı karşılaştırmak daha sağlıklıdır.
09:33Bir evin değerini hesaplarken yalnızca ilan başlığındaki metrekare rakamına güvenmeyin.
09:39Mümkün olduğunca gerçek alanı ve bu alanın nasıl hesaplandığını doğrulayın.
09:44Binanın yaşı, kat ve dairenin fiziksel durumu.
09:47Arkadaşlar, aynı mahallede bulunan ve aynı büyüklükte olan iki evin fiyatı neden farklı olabilir?
09:53Çünkü evin içinde bulunduğu binanın özellikleri de önemlidir.
09:58Örneğin, biri yeni yapılmış, bakımlı ve modern bir binada bulunan daire olsun.
10:03Diğeri ise daha eski.
10:05Ortak alanları bakımsız ve önemli tadilat ihtiyacı bulunan bir binada yer alsın.
10:10İki dairenin diğer özellikleri benzer olsa bile fiyatlarının aynı olması beklenmeyebilir.
10:15Fakat burada yalnızca binanın yaşına bakarak karar vermek de doğru değildir.
10:20Eski bir bina bakımlı olabilir.
10:23Daha yeni bir binada ise yapım kalitesi, bakım veya başka sorunlar bulunabilir.
10:28Önemli olan, binanın yaşıyla birlikte mevcut fiziksel durumunu,
10:33bakım geçmişini ve güvenlikle ilgili özelliklerini değerlendirmektir.
10:37Özellikle deprem riski bakımından binanın yalnızca kaç yıllık olduğuna bakıp
10:42güvenli ya da güvensiz olduğuna karar vermeyin.
10:45Binanın teknik özellikleri ve mevcut durumu, gerektiğinde uzmanlar tarafından incelenmelidir.
10:51Şimdi kat konusuna gelelim.
10:53Bazı alıcılar ara katları tercih eder.
10:56Bazıları yüksek katlarda manzaralı daireleri sever.
11:00Bazıları ise merdiven veya asansör kullanımı bakımından daha kolay erişilebilen daireleri tercih eder.
11:07Giriş katı, yüksek giriş, ara kat ve son kat arasında fiyat farklılıkları görülebilir.
11:12Ancak bu farklılıklar her bölgede aynı değildir.
11:16Asansörün bulunması, otopark, balkon, güneş alma durumu,
11:21gürültü ve dairenin manzarası da alıcıların kararını etkileyebilir.
11:25Bir de tadilat konusu var.
11:27Evin mutfağı, banyosu, tesisatı, pencereleri ve zeminleri yenilenmiş olabilir.
11:33Başka bir evde ise önemli bakım masrafları bulunabilir.
11:37Ancak ev sahibinin tadilata harcadığı paranın tamamı satış fiyatına eklenmez.
11:43Örneğin, ev sahibi mutfağı yenilemek için 300 bin lira harcamış olabilir.
11:47Fakat bu harcama, evin piyasa değerinin otomatik olarak 300 bin lira artacağı anlamına gelmez.
11:54Yapılan tadilatın kalitesi, bölgedeki alıcıların tercihleri ve benzer evlerin durumu önemlidir.
12:00Kısacası, evin dış görünüşüne aldanmadan binayı ve dairenin gerçek durumunu değerlendirmek gerekir.
12:07Tapu, iskan ve hukuki durumu mutlaka kontrol edin.
12:11Şimdi geldik.
12:12Ev alırken gözden kaçırılmaması gereken konulardan birine.
12:16Bir evin fiziksel özellikleri çok iyi olabilir.
12:19Konumu güzel, manzarası açık ve fiyatı da cazip olabilir.
12:23Ancak tapu ve hukuki durumla ilgili sorunlar varsa bu durum hem alım kararını hem de gayrimenkulün değerini etkileyebilir.
12:31Öncelikle tapunun niteliğini ve bağımsız bölüm bilgilerini kontrol etmelisiniz.
12:36Kat mülkiyeti mi var? Kat irtifakı mı var?
12:39Taşınmazın tapu kayıtları, fiilen gördüğünüz daireyle uyumlu mu?
12:43Bu soruların cevapları önemlidir.
12:46Kat irtifakı bulunması tek başına bir taşınmazın değersiz veya satın alınamaz olduğu anlamına gelmez.
12:52Aynı şekilde kat mülkiyeti bulunması da bütün teknik ve hukuki kontrollerin gereksiz olduğu anlamına gelmez.
13:00Binanın yapı kullanma izin belgesi, yani iskan durumu da araştırılmalıdır.
13:05Gerekli durumlarda belediyedeki onaylı proje ve ruhsat bilgileri incelenmeli.
13:10Mevcut yapının bu belgelerle uyumu değerlendirilmelidir.
13:13Ayrıca tapu üzerinde ipotek, haciz, şer veya başka kısıtlamalar bulunup bulunmadığı da ilgili kayıtlar üzerinden kontrol edilmelidir.
13:22Bunların her biri farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.
13:26Bir kayıtla karşılaşıldığında hemen kesin hüküm vermek yerine, kaydın ne anlama geldiğini ve satışa etkisini uzman yardımıyla değerlendirmek gerekir.
13:35Burada önemli bir ayrıntı daha var.
13:38Bir evin piyasa değerini belirlemek ile o evin satın alınmasının hukuken güvenli olup olmadığını belirlemek aynı işlem değildir.
13:45Örneğin, fiyatı bölge ortalamasının altında olan bir ev buldunuz.
13:50Bu gerçekten iyi bir fırsat olabilir.
13:53Ancak düşük fiyatın nedenini araştırmadan karar vermeyin.
13:57Satıcının acil nakit ihtiyacı olabilir.
14:00Evde tadilat gerektiren sorunlar bulunabilir.
14:03Ya da tapu ve yapı durumuyla ilgili ayrıca incelenmesi gereken bir konu olabilir.
14:09Bu nedenle yalnızca ucuz diye bir eve yönelmek yerine, fiyatın neden düşük olduğunu anlamaya çalışın.
14:15Unutmayın, bir evi satın alırken ödediğiniz para kadar, ne satın aldığınızı tam olarak bilmeniz de önemlidir.
14:23Belediye rayiç bedeli evin gerçek değeri midir?
14:26Arkadaşlar, bu konuda çok sık karıştırılan bir başka kavram da belediye rayiç bedelidir.
14:31Bazen bir kişi evinin değerini öğrenmek için belediyeye başvuruyor ve burada karşılaştığı rakamı evinin gerçek satış değeri olarak kabul ediyor.
14:40Oysa belediyenin emlak vergisine esas değeriyle bir konutun güncel piyasa değeri aynı kavram değildir.
14:47Belediyede kullanılan değer, ilgili vergi mevzuatı çerçevesinde belirlenir ve farklı amaçlara hizmet eder.
14:54Bir davirenin piyasada kaç liraya alıcı bulabileceğini anlamak için yalnızca bu değere bakmak yeterli olmaz.
15:01Örneğin, bir evin emlak vergisine esas değeri bir milyon lira olabilir.
15:06Ancak benzer özellikteki evlerin piyasa koşullarında çok daha yüksek fiyatlardan işlem görmesi mümkündür.
15:13Burada verdiğimiz rakam yalnızca örnektir.
15:16Her taşınmazın durumu farklıdır.
15:18Aynı şekilde, belediyedeki değer düşük diye evin mutlaka ucuz olduğunu da düşünmeyin.
15:24Piyasa değerini belirlemek için konumu, alanı, binanın durumu, emsal satışlar ve diğer özellikler birlikte incelenmelidir.
15:32Tapu işlemlerinde beyan edilmesi gereken bedel ve uygulanacak harç kuralları ise ayrıca değerlendirilmelidir.
15:40Evin piyasa değerini tahmin etmek, tapu işlemlerinde hangi bedelin beyan edilmesi gerektiği sorusundan farklıdır.
15:46Bu iki konuyu birbirine karıştırmamak gerekir.
15:50Örnek bir evin değerini birlikte hesaplayalım.
15:53Şimdi öğrendiklerimizi bir örnek üzerinde uygulayalım.
15:56Diyelim ki 100 metrekare net kullanım alanına sahip, uç odalı, ara katta bulunan bir davireyi değerlendireceğiz.
16:04Daviremiz asansörlü bir binada.
16:06Konumu iyi, toplu taşımaya yakın ve genel durumu bakımlı.
16:10İlk olarak aynı bölgede bulunan benzer davireleri araştırıyoruz.
16:15Araştırmamız sonucunda, özellikleri karşılaştırılabilir uç davirenin satış ilanlarını bulduğumuzu varsayalım.
16:22Birinci davirenin ilan fiyatı 4.200.000 lira.
16:25İkinci davirenin ilan fiyatı 4.500.000 lira.
16:30Üçüncü davirenin ilan fiyatı 4.800.000 lira.
16:33Bu uç ilanı gördüğümüzde, hemen kendi daviremizin değerinin 4.500.000 lira olduğunu söyleyebilir miyiz?
16:40Hayır, henüz söyleyemeyiz.
16:42Çünkü öncelikle bu ilanlardaki davirelerin gerçekten benzer olup olmadığını kontrol etmeliyiz.
16:49Birinci daire daha eski bir binada olabilir.
16:52İkinci daire bizim daviremize çok benzeyebilir.
16:56Üçüncü davirenin ise daha iyi manzarası veya daha yeni bir iç dekorasyonu olabilir.
17:01Ayrıca ilan fiyatları ile gerçekleşen satış fiyatlarının farklı olabileceğini unutmamalıyız.
17:07Diyelim ki yaptığımız araştırmada ikinci davirenin özelliklerinin bizim daviremize daha yakın olduğunu gördük.
17:14Diğer ilanları da karşılaştırdıktan sonra, mevcut veriler ışığında kendi daviremiz için bir fiyat aralığı oluşturabiliriz.
17:22Örneğin, yalnızca açıklama amacıyla 4.300.000 ile 4.600.000 lira arasında bir ön değerlendirme aralığı belirlediğimizi düşünelim.
17:31Bu rakamlar gerçek bir bölge araştırmasına dayanmıyor.
17:35Yalnızca yöntemi göstermek için verilmiş varsayımsal rakamlardır.
17:39Gerçek bir fiyat aralığı belirlemek için güncel ve güvenilir emsal verileri gerekir.
17:45Sonra daviremizin fiziksel durumunu inceliyoruz.
17:48Mutfak ve banyo bakımlı mı?
17:50Tesisatta sorun var mı?
17:52Daire güneşi alıyor mu?
17:54Binanın ortak alanları nasıl?
17:56Otopark imkanı var mı?
17:58Ardından tapu ve yapı durumunu kontrol ediyoruz.
18:01Bu incelemelerden sonra ilk fiyat değerlendirmemizi gözden geçirebiliriz.
18:06Davire'nin özellikleri benzer evlerden daha iyiyse, bu durum fiyatı olumlu etkileyebilir.
18:12Önemli tadilat ihtiyacı veya diğer olumsuzluklar varsa bunlar da değerlendirmeye alınmalıdır.
18:18Ancak her özellik için gelişigüzel bir miktar eklemek veya çıkarmak doğru değildir.
18:24Fiyat düzeltmelerini mümkün olduğunca piyasa verilerine dayandırmak gerekir.
18:29Son olarak, elimizdeki verilerin ne kadar güvenilir olduğunu sorguluyoruz.
18:33Yalnızca ilanlara bakarak bir ön tahmin yapabiliriz.
18:37Daha sağlam bir değerlendirme için gerçekleşmiş satış verileri, bölge bilgisi ve gerekirse profesyonel değerleme raporu önem kazanır.
18:46İşte arkadaşlar, bir evin değerini belirlemek böyle sistemli bir araştırma gerektirir.
18:52Evinizi satarken fiyatı nasıl belirlemelisiniz?
18:55Şimdi konuyu evini satmak isteyenler açısından değerlendirelim.
18:59Diyelim ki evinizi satmaya karar verdiniz.
19:02İlk yapmanız gereken şey, komşunuzun evini kaç liradan satışa çıkardığını öğrenmek olabilir.
19:08Fakat yalnızca komşunuzun istediği fiyatı örnek almak yeterli değildir.
19:13Çünkü komşunuzun evi daha büyük olabilir, daha iyi durumda olabilir veya farklı bir katta bulunabilir.
19:20Öncelikle kendi evinizin özelliklerini doğru biçimde belirleyin.
19:24Net kullanım alanı, oda sayısı, katı, bina yaşı, ısınma sistemi, otopark imkanı ve tapu durumu gibi bilgileri hazırlayın.
19:34Sonra benzer evleri araştırın.
19:36İlan sitelerinde yalnızca en yüksek fiyatlı evlere bakmayın.
19:40Benzer özelliklerdeki evlerin fiyat aralığını inceleyin ve mümkünse satışa dönüşen işlemler hakkında güvenilir bilgi edinin.
19:48Bir de satış süresini göz önünde bulundurun.
19:51Evinizi satmak için acele etmiyorsanız, farklı bir strateji izleyebilirsiniz.
19:57Ancak kısa sürede satış yapmanız gerekiyorsa, fiyat belirlerken mevcut piyasa koşullarını daha dikkatli değerlendirmeniz gerekir.
20:04Burada önemli olan, satış fiyatını yalnızca duygularınıza göre belirlememektir.
20:10İnsan yıllarca oturduğu evine bağlanabilir.
20:13Evine emek vermiş olabilir.
20:15Çocuklarını orada büyütmüş.
20:17Güzel anılar biriktirmiş olabilir.
20:19Bunların hepsi insani ve anlaşılır duygulardır.
20:23Ancak alıcı, sizin o evde yaşadığınız anılara değil, satın alacağı taşınmazın özelliklerine ve kendi bütçesine bakar.
20:31Bu nedenle evinizin değerini belirlerken, duygusal değerle piyasa değerini birbirinden ayırmalısınız.
20:38Bir diğer, konuda ilan fiyatını sürekli değiştirmektir.
20:42Evinizi satışa çıkardınız.
20:44Uzun süre ciddi bir ilgi görmediniz.
20:46Bu durumda hemen fiyatı düşürmek yerine, onca ilanınızı ve piyasa koşullarını inceleyin.
20:52Fotoğraflar yeterince açıklayıcı mı?
20:55İlan bilgileri doğru mu?
20:57Fiyatınız benzer evlere göre ne durumda?
20:59Alıcıların gösterdiği ilgi nasıl?
21:02Bu soruların cevapları.
21:03Sonraki adımınızı belirlemenize yardımcı olur.
21:07Unutmayın, amaç yalnızca yüksek fiyat yazmak değil.
21:11Doğru alıcıya makul ve savunulabilir bir fiyatla ulaşmaktır.
21:14Ev alırken yüksek fiyat ödememek için nelere dikkat etmelisiniz?
21:19Şimdi de ev satın almayı düşünen arkadaşlarımıza birkaç önemli tavsiyede bulunalım.
21:25Oncelikle, beğendiğiniz ilk ev için acele karar vermeyin.
21:29Eviniz için ayırdığınız bütçeyi belirleyin.
21:32Daha sonra aynı bölgede benzer özellikteki diğer daireleri karşılaştırın.
21:37Satıcının söylediği fiyatı doğrudan kabul etmek zorunda değilsiniz.
21:41Ancak yalnızca pazarlık yapmak amacıyla gerçekçi olmayan bir fiyat teklif etmekte her zaman sonuç vermeyebilir.
21:48Önemli olan, teklifinizi makul gerekçelere dayandırmaktır.
21:53Örneğin, benzer dairelerin daha düşük fiyatlardan satışa çıkarıldığını görüyorsanız bu bilgiyi karşılaştırma yaparken kullanabilirsiniz.
22:01Fakat ilan fiyatlarının gerçek satış fiyatları olmadığını da unutmayın.
22:05İkinci olarak, evin masraflarını hesaplayın.
22:09Satın alma fiyatının yanında tapu harcı ve diğer işlem giderleri, taşınma masrafları, gerekli tadilatlar ve varsa finansman maliyetleri de bütçenizi
22:19etkileyebilir.
22:20Üçüncü olarak, yalnızca bugünkü fiyatı değil, evin sizin ihtiyaçlarınıza uygun olup olmadığını da değerlendirin.
22:27İşe ulaşımınız kolay mı?
22:29Ailenizin ihtiyaçlarını karşılıyor mu?
22:32Aidat ve ısınma giderleri bütçenize uygun mu?
22:35Binanın durumu hakkında yeterli bilgiye sahipmişsiniz.
22:39Dördüncü olarak, satıcının acil satış yapması gerektiğini duyduğunuzda bunun otomatik olarak iyi bir fırsat olduğu sonucuna varmayın.
22:47Fiyatın neden düşük olduğunu araştırın.
22:50Tapu ve hukuki durumla ilgili kontrolleri tamamlayın.
22:53Gerekli durumlarda uzman desteği alın.
22:56Son olarak, bir evi yalnızca başkaları da alıyor diye satın almayın.
23:01Gayrimenkul kararları büyük miktarda para gerektirir.
23:04Bu nedenle heyecanla değil, araştırmayla hareket etmek daha sağlıklıdır.
23:09Profesyonel gayrimenkul değerleme raporu ne zaman gerekir?
23:13Arkadaşlar, şimdi şu soruyu cevaplayalım.
23:16Bir evin değerini mutlaka bir uzmana mı hesaplatmak gerekir?
23:19Her durumda profesyonel bir değerleme raporu alınması zorunlu değildir.
23:24Basit bir ön fiyat araştırmasını kişi, kendisi de yapabilir.
23:28Ancak yüksek tutarlı bir gayrimenkul satın alıyorsanız,
23:32miras kalan bir taşınmazın değerini belirlemek istiyorsanız,
23:36ortaklar arasında anlaşmazlık varsa veya daha ayrıntılı ve belgeli bir değer tespitine ihtiyaç duyuyorsanız,
23:42uzman değerlendirmesi yararlı olabilir.
23:44Bu noktada, APK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşlarından hizmet alınması değerlendirilebilir.
23:52Uzman, taşınmazın konumunu, fiziksel özelliklerini, tapu ve ilgili belgelerini,
23:58emsal verilerini ve piyasa koşullarını inceleyerek rapor hazırlar.
24:02Değerleme çalışmasının kapsamı ve kullanılan yöntem,
24:05taşınmazın özelliklerine ve raporun amacına göre değişebilir.
24:09Burada şunu da bilmemiz gerekiyor.
24:11Değerleme raporu
24:12Gelecekte evin kesinlikle hangi fiyattan satılacağını garanti etmez.
24:17Piyasa koşulları değişebilir.
24:19Alıcı ve satıcının koşulları farklı olabilir.
24:22Faiz oranları
24:23Krediye erişim, arz ve talep gibi etkenler fiyatları etkileyebilir.
24:28Ancak iyi hazırlanmış bir değerleme raporu
24:31Fiyat konusunda daha sağlam bir değerlendirme yapmanıza yardımcı olabilir.
24:35Özellikle büyük bir yatırım kararı verirken,
24:39yalnızca bir kişinin tahminine veya internette gördüğünüz birkaç ilana dayanmak yerine,
24:44mümkün olduğunca güvenilir verilerle hareket edin.
24:47Bir evin değerini etkileyen diğer önemli faktörler
24:50Şimdiye kadar temel konuları konuştuk.
24:53Ancak evin değerini etkileyen birkaç ayrıntıyı daha hatırlatmak istiyorum.
24:58Birincisi, arz ve talep.
25:00Bir bölgede satılık ev sayısı fazlayken alıcı sayısı sınırlıysa fiyatlar üzerinde farklı bir baskı oluşabilir.
25:07Buna karşılık talebin yüksek.
25:09Uygun konu tarzının sınırlı olduğu bölgelerde fiyatlar farklı hareket edebilir.
25:14İkincisi, ekonomik koşullar.
25:17Konut kredisi faizleri.
25:18Enflasyon, hane halkının alım gücü ve yatırımcıların beklentileri konut piyasasını etkileyebilir.
25:25Ancak bu faktörlerin her evin fiyatına etkisi aynı değildir.
25:29Üçüncüsü, aidat ve işletme giderleri.
25:32Özellikle büyük sitelerde yüksek aidatlar bazı alıcıların tercihlerini etkileyebilir.
25:38Bu nedenle yalnızca dağ irinin fiyatını değil, aylık giderlerini de incelemek gerekir.
25:44Dördüncüsü, dağ irinin kullanım planı.
25:47Metrekare aynı olsa bile odaların yerleşimi, koridorların uzunluğu,
25:52doğal ışık alması ve kullanılabilir alanın verimli olması, evin tercih edilmesini etkileyebilir.
25:57Beşincisi, binanın ortak alanları ve yönetimi.
26:01Bakımlı bir bina, düzenli yönetim ve uygun ortak alanlar alıcılar açısından olumlu olabilir.
26:08Ancak bunların etkisi yine bölge ve alıcı tercihleriyle birlikte değerlendirilmelidir.
26:13Altıncısı, taşınmazın kullanım durumu.
26:16Ev boş mu, kiracılı mı, içinde ev sahibi mi oturuyor?
26:20Mevcut kira sözleşmesi ve teslim koşulları alıcının kararını etkileyebilir.
26:26Bu durumlar değerlendirilirken hukuki şartlar ayrıca incelenmelidir.
26:30Yedincisi, çevredeki gelişmeler.
26:33Bölgedeki yeni projeler.
26:35Ulaşım yatırımları ve imar kararları gayrimenkulün gelecekteki kullanımını ve piyasa beklentilerini etkileyebilir.
26:42Ancak gerçekleşmemiş projelere veya doğrulanmamış söylentilere dayanarak kesin fiyat tahmini yapmak doğru değildir.
26:49Gördüğünüz gibi, bir evin değerini belirlemek yalnızca metrekaresini bir rakamla çarpmaktan ibaret değildir.
26:56Bütün bu faktörleri bir arada değerlendirmek gerekir.
27:00Arkadaşlar, bugün bir evin gerçek piyasa değerinin nasıl belirlenebileceğini ayrıntılı olarak konuştuk.
27:06İsterseniz konuyu kısaca özetleyelim.
27:09Birinci kural, evinizin değerini belirlerken yalnızca ilan fiyatlarına güvenmeyin.
27:15İkinci kural, aynı bölgede bulunan, benzer özelliklere sahip evleri karşılaştırın.
27:21Üçüncü kural, brüt ve net metrekare farkını mutlaka dikkate alın.
27:25Dördüncü kural, binanın yaşını, fiziksel durumunu, katını, cephesini ve diğer özelliklerini inceleyin.
27:32Beşinci kural, tapu, iskan ve hukuki durumla ilgili kontrolleri ihmal etmeyin.
27:39Altıncı kural, belediye emlak vergisine esas değeri, evin gerçek piyasa değeriyle karıştırmayın.
27:45Yedinci kural, gerekli durumlarda profesyonel gayrimenkul değerleme desteği alın.
27:51Ve en önemlisi, yalnızca bir kişinin söylediği rakama bakarak karar vermeyin.
27:56Araştırın, karşılaştırın ve mümkün olduğunca güvenilir verilere dayanın.
28:00Şimdi size bir soru sormak istiyorum.
28:03Sizce bugün bir evin değerini belirleyen en önemli unsur hangisi?
28:07Evin bulunduğu konum mu?
28:09Binanın yaşı mı?
28:10Metrekare mi?
28:11Yoksa tapu ve hukuki durumu mu?
28:14Düşüncelerinizi yorumlar bölümünde bizimle paylaşabilirsiniz.
28:18Yorumlarınızı okumaktan memnuniyet duyarım.
28:21Eğer gayrimenkul olurken, satarken veya kiralarken işinize yarayacak bilgilere ulaşmak istiyorsanız
28:27kanalımıza abone olmayı, videomuzu beğenmeyi ve ihtiyacı olan yakınlarınızla paylaşmayı unutmayın.
28:33Desteğiniz bizim için çok kıymetli.
28:36Bir sonraki videoda görüşmek üzere.
28:39Hepinize sağlıklı, huzurlu ve bol kazançlı günler diliyorum.
28:43Hoşçakalın.
28:44Bilgilendirme notu
28:45Bu video genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
28:49Verilen fiyatlar yalnızca örnek niteliğindedir ve belirli bir bölgedeki güncel piyasa değerini göstermez.
28:56Her gayrimenkul kendi özellikleri ve güncel piyasa koşulları çerçevesinde değerlendirilmelidir.
29:02Hukuki konularda ilgili uzmanlardan, resmi kayıtlarla ilgili işlemlerde yetkili kurumlardan
29:08ve profesyonel değerleme ihtiyacında yetkili değerleme kuruluşlarından destek alınması tavsiye edilir.