00:00Merhaba arkadaşlar, kanalıma hoş geldiniz.
00:03Diyelim ki babanızdan, annenizden veya başka bir yakınınızdan bir ev ya da arsa miras kaldı.
00:09Bu gayrimenkulu satıp paranızı almak istiyorsunuz.
00:12Peki, nereden başlayacaksınız?
00:15Önce tapuyu kendi üzerinize mi almanız gerekiyor?
00:18Mirasçılardan birinin satışa karşı çıkması durumunda ne yapabilirsiniz?
00:23Bir mirasçı kendi payını tek başına satabilir mi?
00:26Peki, bu işlemlerin masrafları ne kadar?
00:29İşte bugün bütün bu soruları, örneklerle ve adım adım anlatacağım.
00:34Videonun sonunda miras kalan evinizi veya arsanızı satarken hangi işlemleri yapmanız gerektiğini ve hangi konulara özellikle dikkat etmeniz gerektiğini öğrenmiş
00:44olacaksınız.
00:45Haydi başlayalım.
00:46Önce mirasçılar belirlenmeli.
00:49Arkadaşlar, miras kalan bir ev veya arsanın satışına başlamadan önce yapılması gereken ilk iş, yasal mirasçıların ve miras paylarının belirlenmesidir.
00:58Bunun için mirasçılık belgesi, diğer adıyla veraset ilamı alınır.
01:03Bu belge, miras bırakan kişinin yasal mirasçılarının kim olduğunu ve miras paylarını gösterir.
01:09Veraset ilamı, gerekli şartlar sağlandığında noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınabilir.
01:16Örneğin, babanız vefat etti ve geride bir ev bıraktı.
01:20Mirasçılar da anneleri ve iki çocuğu olsun.
01:22Bu durumda öncelikle yasal mirasçıların kimler olduğu ve her birinin miras payının ne kadar olduğu belirlenmelidir.
01:30Paylar, aile yapısına, sağ kalan eşin durumuna ve varsa vansiyetname gibi hukuki unsurlara göre değişebilir.
01:37Burada önemli olan şu, aile içinde herkesin birbirini tanıması yeterli değildir.
01:43Resmi işlemler için mirasçılık durumunun belgelenmesi gerekir.
01:47Miras kalan tapunun intikal işlemi
01:50İkinci aşama, miras kalan taşınmazın tapu işlemleridir.
01:54Halk arasında buna çoğunlukla tapuyu mirasçıların üzerine almak denir.
01:59Hukuki adı ise miras yoluyla intikal işlemidir.
02:03Peki, burada ne yapılıyor?
02:05Miras bırakan kişinin adına kayıtlı olan ev veya arsanın,
02:09mirasçılık belgesinde belirtilen mirasçılara geçirilmesi için tapu sicilinde gerekli işlemler yapılır.
02:15Başvuru öncesinde tapu ve kadastro genel müdürlüğünün güncel işlem şartları kontrol edilmelidir.
02:22Mirasçılık belgesi
02:23Kimlik bilgileri ve taşınmaza ilişkin kayıtlar başta olmak üzere gerekli belgeler hazırlanır.
02:29Bir diğer önemli konu da veraset ve intikal vergisidir.
02:33Miras yoluyla edinilen mallar için vergi mevzuatına uygun beyan işlemleri yapılmalıdır.
02:39Beyanname verme süreleri
02:40Ölümün nerede gerçekleştiğine ve mirasçıların bulunduğu yere göre değişebilir.
02:45Dolayısıyla bu konuyu son ana bırakmamak gerekir.
02:49Şunu da unutmayın.
02:50Veraset ve intikal vergisi beyannamesi ile tapu intikal işlemi aynı şey değildir.
02:55Bunlar birbiriyle bağlantılı olmakla birlikte ayrı işlemlerdir.
03:00Vergi durumunuzu vergi dairesinden veya gelir idaresi başkanlığından,
03:04tapu işlemlerini ise ilgili tapu müdürlüğünden kontrol edebilirsiniz.
03:09Bütün mirasçılar anlaşıyorsa satış nasıl yapılır?
03:12Gelelim en önemli konuya.
03:15Diyelim ki miras kalan evin satılmasına bütün mirasçılar karar verdi.
03:19Bu durumda işlem çok daha kolay ilerleyebilir.
03:22Ancak burada tapunun hangi mülkiyet biçiminde kayıtlı olduğunu bilmek gerekiyor.
03:27Mirasçılara intikal eden taşınmazlarda el birliği mülkiyeti veya paylı mülkiyet söz konusu olabilir.
03:33El birliği mülkiyetinde mirasçılar, taşınmaz üzerinde birlikte hak sahibidir.
03:39Kural olarak taşınmazın, tamamının satılması gibi tasarruf işlemlerinde bütün mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.
03:47Paylı mülkiyette ise her mirasçının tapuda belirli bir payı bulunur.
03:51Bütün mirasçılar evin veya arsanın tamamını satmak istiyorsa,
03:56gerekli tapu işlemleri ve katılım şartları sağlanarak satış gerçekleştirilebilir.
04:00Burada bir ayrıntıya dikkat edin.
04:03Her mirasçının mutlaka, onca, kendi adına ayrı bir tapu belgesi çıkartması gerektiğini düşünmeyin.
04:09İntikal ve satış işlemlerinin hangi sırayla yapılabileceği,
04:13taşınmazın mevcut tapu kaydına ve işlem koşullarına göre değerlendirilmelidir.
04:17En doğru yol, satışa başlamadan önce ilgili tapu müdürlüğünden işlem sırasını öğrenmektir.
04:24Mirasçılardan biri satışa karşı çıkarsa ne olur?
04:27İşte en çok merak edilen sorulardan biri bu.
04:29Diyelim ki üç kardeşe bir ev miras kaldı.
04:33İki kardeş evi satmak istiyor ama üçüncü kardeş satışa yanaşmıyor.
04:38Peki, diğer iki kardeş evi kendi kararlarıyla satabilir mi?
04:42Burada taşınmazın mülkiyet durumuna bakmak gerekir.
04:45Eğer taşınmaz el birliği mülkiyetindeyse,
04:48kural olarak bütün mirasçıların katılımı veya gerekli hukuki düzenlemenin yapılması olmadan evin tamamı satılamaz.
04:55Peki, bu durumda ne yapılabilir?
04:57Öncelikle mirasçılar arasında anlaşma sağlanması denenebilir.
05:02Örneğin, kardeşlerden biri diğerlerinin paylarını satın alabilir veya taşınmazın satışı konusunda ortak bir karar alınabilir.
05:10Anlaşma sağlanamazsa,
05:12somut olayın şartlarına göre ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulması gündeme gelebilir.
05:17Bu tür uyuşmazlıklarda dava açmadan önce ara buluculuk sürecinin gerekip gerekmediği ve hangi hukuki yolun izleneceği değerlendirilmelidir.
05:26Mahkeme sürecinde taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceği ve diğer koşullar incelenir.
05:31Aynen paylaşım mümkün değilse, satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.
05:36Ancak şunu özellikle vurgulayayım.
05:39Her olayda doğrudan satış kararı verileceği söylenemez.
05:43Taşınmazın niteliği, tapu kaydı ve dosyanın koşulları sonucu etkiler.
05:47Dolayısıyla bir mirasçı satışa karşı çıkıyor diye diğer mirasçıların bütün haklarının ortadan kalktığını düşünmeyin.
05:55Fakat kimsenin de diğer mirasçıların haklarını yok sayarak işlem yapabileceğini düşünmeyin.
06:01Bir mirasçı kendi payını tek başına satabilir mi?
06:03Şimdi de çok önemli bir ayrıntıya gelelim.
06:07Miras kalan ev veya arsanın tamamı satılamıyorsa, mirasçı kendi payını satabilir mi?
06:12Bunun cevabı, tapudaki mülkiyet biçimine bağlıdır.
06:16El birliği mülkiyetinde mirasçının, diğerlerinden bağımsız şekilde taşınmaz üzerinde belirlenmiş bir payı varmış gibi,
06:23doğrudan satış yapabileceği varsayılmamalıdır.
06:26Öncelikle mülkiyet durumunun ve izlenecek hukuki yolun değerlendirilmesi gerekir.
06:31Paylı mülkiyette ise tapuda belirli bir payı bulunan kişi, kural olarak kendi payını devredebilir.
06:38Ancak diğer paydaşların ön alım hakkı gibi yasal hakları gündeme gelebilir.
06:43Satışın kime yapıldığı ve işlemin niteliği bu açıdan önemlidir.
06:47Örneğin, bir arsanın dörtte bir payına sahip olduğunuzu düşünelim.
06:51Bu payı satmak istiyorsanız, önce tapunun paylı mülkiyet durumunda olup olmadığını ve satışın diğer paydaşların haklarını etkileyip etkilemeyeceğini öğrenmelisiniz.
07:02Özellikle el birliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürme işlemi veya miras payının devri gibi, farklı hukuki yollar birbirine karıştırılmamalıdır.
07:11Bu nedenle satıştan önce tapu müdürlüğünden ve gerektiğinde bir hukuk uzmanından bilgi alın.
07:17Miras kalan ev veya arsanın satış masrafları nelerdir?
07:21Arkadaşlar, gelelim masraflara.
07:24Miras kalan bir taşınmazı satarken tek bir masraf kalemi olduğunu düşünmeyin.
07:29Öncelikle miras intikali sırasında doğabilecek vergi ve işlem giderleri değerlendirilir.
07:34Ardından satış aşamasında tapu harcı ve ilgili diğer giderler gündeme gelebilir.
07:39Tapu harcının hesaplanmasında satış bedeli ve mevzuattaki kurallar önemlidir.
07:44Beyan edilen satış bedelinin, mevzuata göre esas alınması gereken asgari değerin altında olmaması gerekir.
07:52Ayrıca veraset ve intikal vergisiyle satış nedeniyle doğabilecek diğer vergiler aynı şey değildir.
07:58Taşınmazın edinilme şekli, elde tutulduğu süre ve satış koşulları, gelir vergisi açısından ayrıca değerlendirme gerektirebilir.
08:06Bu nedenle internette gördüğünüz tek bir masraf rakamını her miras kalan ev veya arsa için geçerli kabul etmeyin.
08:13İşleme başlamadan önce tapu müdürlüğünden güncel tapu giderlerini, vergi dairesinden ise durumunuza uygun vergisel yükümlülükleri öğrenin.
08:23Satış parası mirasçılar arasında nasıl paylaşılır?
08:26Diyelim ki miras kalan ev satıldı ve satış bedeli ödendi.
08:30Peki, para nasıl paylaşılacak?
08:33Burada esas alınması gereken, mirasçıların hukuken sahip olduğu paylardır.
08:38Her mirasçının eşit pay sahibi olduğunu varsaymak doğru değildir.
08:42Örneğin, mirasçıların yasal payları birbirinden farklıysa, paylaşımda bu oranlar dikkate alınarak yapılmalıdır.
08:49Satıştan önce mirasçıların paylaşım konusunda anlaşması, ödemelerin nasıl yapılacağının açıkça belirlenmesi ve işlemlerin belgeli yürütülmesi ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları önlemeye yardımcı
09:02olur.
09:02Özellikle bir mirasçı diğerlerine ödeme yapacaksa veya satış bedeli mirasçılar arasında dağıtılacaksa, paranın kime ve hangi tutarda ödeneceği açık olmalıdır.
09:12Sözlü anlaşmayla yetinmek yerine, gerekli durumlarda hukuki destek alarak yazılı ve belgeli hareket etmek daha güvenlidir.
09:20Değerli arkadaşlar, bugün miras kalan ev veya arsanın nasıl satılacağını adım adım ele aldık.
09:26Kısaca tekrar edelim.
09:28Birinci adım, mirasçılık belgesini almak.
09:31İkinci adım, miras intikali ve vergi işlemlerini tamamlamak.
09:36Üçüncü adım, tapunun el birliği mülkiyetinde mi yoksa paylı mülkiyette mi olduğunu öğrenmek.
09:42Dördüncü adım, mirasçılar anlaşıyorsa satış işlemlerini birlikte yürütmek, anlaşamıyorlarsa hukuki seçenekleri değerlendirmek.
09:50Beşinci adım ise satış masraflarını ve satış bedelinin paylaşımını önceden planlamak.
09:56Unutmayın, miras kalan bir ev veya arsanın satışında en önemli konu, tapu kaydını ve mirasçıların haklarını doğru değerlendirmektir.
10:05İşlemlere başlamadan önce ilgili tapu müdürlüğünden, vergi dairesinden ve gerektiğinde bir hukuk uzmanından bilgi almanız faydalı olacaktır.
10:13Bu video genel bilgilendirme amacı taşımaktadır.
10:17Her miras dosyası kendi koşullarına göre değerlendirilmelidir.
10:20Eğer bu video size faydalı olduysa videoyu beğenmeyi, düşüncelerinizi yorumlarda paylaşmayı ve kanalımıza abone olmayı unutmayalım.
10:29Yeni emlak bilgilendirme videolarında görüşmek üzere.
10:33Hepinize sağlıklı ve güzel günler diliyorum.
